פסקי דין על גויגון רחמים | פסקי דין על אפירון מנורה | פסקי דין על צור אריה ואח' |

951/05 הפ     09/11/2006




הפ 951/05 גויגון רחמים נ' אפירון מנורה, צור אריה ואח'




1
בתי המשפט

הפ 000951/05
בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
13/11/2006
תאריך:
כב' השופטת שבח יהודית

בפני
:

1 . גויגון רחמים

2 . גויגון יפה
בעניין:
המבקשים
הוס יצחק

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
1 . אפירון מנורה

2 . צור אריה
3 . צור ורדה
1-3 ע"י עו"ד צור

4 . בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ
5 . עו"ד שמואל אפל
- כונס נכסים
4 - 5 ע"י עו"ד שמואל אפל

6 . נוה איתנים חברה לבנין והשקעות בע"מ
ע"י עו"ד שופמן עמנואל
המשיבים
פסק דין


בפני
תובענת המבקשים למתן צו הצהרתי אשר יקבע כי המשיבים 4-5 מנועים מלפעול למימוש ביתם כל עוד לא יקדימו ויממשו את בית המשיבה 1.

כן מבוקש צו הצהרתי אשר יקבע כי ההסכם בין המשיבים 2 ו-3 לבין המשיבה 6 בוטל, ומכל מקום זכותם של המבקשים עדיפה על פני זכותה של המשיבה 6 וגוברת עליה.
רקע עובדתי:
המשיבה 1, אמה של המשיבה 3, רשומה בלשכת רשם המקרקעין, במועדים הרבלנטיים וגם כיום, כחוכרת של המקרקעין המצויים ברח' האילנות 6 בפתח תקווה והידועים כחלקה 234 בגוש 6325 עליהם בנויים שני בתים.
בשנת 1991 או בסמוך לכך, ביקשה המשיבה 1 ממינהל מקרקעי ישראל לאפשר לה לחלק את המקרקעין לשני חלקים באופן שבחלק האחד יוותר בית המגורים בו היא מתגוררת ובחלק הנותר יבנו המשיבים 2 ו-3 (להלן: "המוכרים") את ביתם.
מינהל מקרקעי ישראל אישר את הפיצול, הבית הנוסף אכן נבנה ויקרא להלן: "בית צור" אולם הפיצול והרישום טרם הוסדר רשמית, שכן המשיבה 1 ו/או המוכרים לא שילמו את התשלומים שנדרשו על ידי המינהל, ומשכך רשומה עדיין הקרקע כחטיבה אחת.
לצורך בניית הבית הנוסף נטלו המוכרים מן המשיב מס' 4 (להלן: "הבנק ") הלוואה, ומשכך נרשמה ביום 1.9.94 משכנתא מדרגה ראשונה לטובת הבנק על כל המקרקעין.
ביום 10.1.2001 נחתם הסכם מכר (להלן: "ההסכם הראשון") בין המוכרים לבין משיבה 6 (להלן: "נווה") לפיו נמכר בית צור לזו האחרונה תמורת 260,000 דולר. נוה שילמה למוכרים כמקדמה סך של 50,000 דולר, אולם לא רשמה הערת אזהרה לזכותה, אף לא שלמה תשלומים נוספים ע"ח המכר.
המוכרים פיגרו בתשלומי החזר המשכנתא והבנק פתח בהליכי מימוש. ביום 30.5.2002 נרשמה בלשכת רשם המקרקעין הערה בדבר מינויו של המשיב מס' 5 ככונס נכסים על כל החוכרים.
ביום 24.11.2004 נחתם בין המוכרים לבין המבקשים הסכם מכר (להלן: "ההסכם השני") לפיו נמכר בית צור, פעם נוספת, הפעם למבקשים, תמורת 220,000 דולר. בהסכם התחייבו המוכרים, בין היתר, להשלים את הליך הפיצול, להעביר את חכירת בית צור על שמם וכן לגרור את המשכנתא.
אף לטובת המבקשים לא נרשמה הערת אזהרה, אם כי אלו קיבלו את החזקה בבית, שיפצוהו ועברו להתגורר בו.
המבקשים שילמו למוכרים כנגד התמורה סכומים העולים לכדי סך של 140,000 דולר וטרם שילמו את היתרה בסך 80,000 דולר, שאמורה היתה להשתלם למוכרים, בהתאם להסכם, רק במעמד רישום החכירה וזכות הדרך על שמם.
בין לבין הוברר כי המוכרים לא פרעו, אף לא גררו, את המשכנתא שנרשמה לטובת הבנק, ומשכך המשיך זה האחרון בהליכי המימוש ושלח למשיבים 1-3 וכן למבקשים הודעות פינוי.
לא זו אף זו, אלא שבמועד מאוחר יותר הוברר למבקשים דבר מכירתו הקודמת של הבית לנווה והם אף נתוודעו לדרישת שלטונות המס לתשלום מס שבח בסך 454,819 ₪.
נרעשים מן ההתפתחויות ומאימת פינויים מן הבית, פנו המבקשים אל המוכרים ואיימו לנקוט נגדם באמצעים ומשכך הושג ביניהם ביום 2.8.2005 הסדר לפיו תרשם לטובת המבקשים משכנתא על הדירה החלופית שרכשו המוכרים בכספי התמורה ששולמה על ידי המבקשים והנמצאת ברח' המגינים 14 בפתח תקווה (להלן: "הדירה") במטרה להבטיח את קיום התחייבויות המוכרים על פי הסכם המכר השני ורישום בית צור על שם המבקשים.
במהלך הדיון הוברר כי ביום 7.4.2005 נחתם בין המוכרים לבין נווה הסכם המבטל את הסכם המכר הראשון ביום 10.1.2001 ולפיו התחייבו המוכרים להשיב לנווה סך של 58,000 דולר עד לא יאוחר מיום 15.4.2005.
בהמשך נערך ביניהם הסכם נוסף לפיו הועלה סכום ההשבה לנווה ל- 60,000 דולר, אולם אף סכום זה, אף לא מקצתו, לא שולם עד עצם היום הזה.

הליכים נוספים:
כאמור לעיל, פתח הבנק בהליך מימוש כנגד המשיבים 2 ו-3 (תיק הוצל"פ 0108943023) במסגרתו מונה , כאמור, עו"ד אפל ככונס נכסים.
כונס הנכסים מבקש למכור, בהעדר פיצול, את הנכס כולו, על שני הבתים העומדים עליו.
המבקשים מצידם, אשר נכחו לדעת כי חוב המשכנתא לא סולק, כי רישום החכירה על שמם לא הוסדר וכי חרב הפינוי מתנוססת מעל ראשם, פתחו כנגד המוכרים תיק הוצאה לפועל בלשכת ההוצל"פ בפתח תקווה במסגרתו מבקשים הם לממש את המשכנתא שנרשמה לטובתם על דירת המוכרים.
ביום 23.1.2006 הגישו המוכרים כנגד המבקשים תובענה למתן

פסק דין
הצהרתי (ה"פ 213/06, מחוזי ת"א) אשר יאסור עליהם לממש את המשכנתא ולמכור את דירתם. בפסק הדין שניתן בתיק זה ביום 20.2.2006 נדחתה התובענה, אולם ניתנה למוכרים ארכה של 90 יום להסדיר את כל החובות הרובצים על הבית, ומשלא יעשו כן, יהיו רשאים המבקשים להמשיך בהליכי המימוש.
המועד חלף, ומשהחובות לא סולקו, אף לא לאחר ארכות, ממשיכים המבקשים בהליכי מימוש הדירה.

טענות הצדדים:
עיקר התובענה מופנה כנגד הבנק הממשכן וכנגד כוונתו לסלק את יתרת חוב ההלוואה על דרך מכירת הנכס כולו, על שני בתיו, ולחלופין למכור רק את בית צור.
לטענת המבקשים, באם אין מנוס מהליך המימוש, אזי מן הצדק להוציא למכירה את בית אפירון, בית אימם של המוכרים, אשר ערבה להתחייבויותיהם, ולא את ביתם שלהם.
עוד הם טוענים כי הבנק חייב להקטין את הנזק על דרך השלמת הליך הפיצול אשר יאפשר מכירת בית אחד בלבד, בשים לב לעובדה לפיה מצומצם החוב נשוא המימוש לסכום המופחת מ- 30,000 דולר.
העתירה כנגד נווה מתבטאת בטענת המבקשים לפיה גוברת זכותם על זכותה של זו האחרונה, משלא טרחה לרשום לזכותה הערת אזהרה ואף לא נקטה בכל צעד אחר אשר יש בו כדי להזהיר קונה סביר מפני עיסקה נוגדת.
הבנק הממשכן מדגיש את העובדה לפיה דבר מתן ההלוואה, רישום המשכנתא ומינוי הכונס - היה ידוע למבקשים קודם להתקשרותם והוא אף עולה מנסח הרישום.
עוד טוען הבנק, כי אינו חייב לנקוט בהליכים אשר ידרשו ממנו הוצאות כספיות ואינו חייב לבצע עבור הלווים את פעולות הפיצול והרישום.
במחלוקת בדבר זהות הבית שימכר בהליך המימוש, באם יופרדו השניים, מצדד הבנק בגישה לפיה יש למכור את בית צור, ולא בית אפירון, שכן המוכרים הם שנטלו את ההלוואה בגינה נרשמה המשכנתא.
הבנק אף טוען להעדר זכות של המוכרים בנכס, מחמת חוסר היכולת להתקשר בעיסקת מכר לאחר מינוי כונס הנכסים ורישום הערה לזכותו.
נווה, לעומת זאת, טוענת לעדיפות ולשיטתה, יש לשלם לה בראש ובראשונה מתוך כספים שיתקבלו בהליך המימוש את חובה המסתכם ב- 60,000 דולר.

דיון והכרעה:
ראשית, יש לדון במחלוקת שנפלה בין המוכרים לבין נווה ולהכריע בשאלה זכותו של מי מהם עדיפה.
חוששתני כי הפולמוס המשפטי בכל הנוגע לעדיפות זכות כזו או אחרת מיותר בנסיבות העניין לאור העובדה, אשר איננה שנויה במחלוקת, ולפיה בוטל בהסכמה ההסכם הראשון שנכרת עם נווה.
במהלך ההתדיינות הוברר כי ביום 7.4.2005 נחתם בין המוכרים לבין נווה הסכם נוסף הנושא את הכותרת "הסכם ביטול" ובו נאמר ב"רחל בתך הקטנה" ובלשון שאיננה משתמעת לשתי פנים כי הסכם המכר בטל ומבוטל, וכאמור בו:
"... והואיל והצדדים הסכימו ביניהם לבטל את הסכם המכר...
הצדדים מסכימים בזאת לבטל את הסכם המכר עקב חילופי דעות בין המוכר לקונה והצדדים מסכימים בזאת כי אין למי מהם כל טענה, ו/או דרישה, ו/או תביעה בגין ההסכם ו/או הסכם הביטול".

במסגרת הסכם זה התחייבו המוכרים לשלם לנווה סך 58,000 דולר, ואף סוכם בין הצדדים לדווח לרשויות מס שבח על הסכם הביטול לאחר השבת התמורה.
במועד מאוחר יותר הוגדל בהסכמה סכום ההשבה ועלה ל- 60,000 דולר.
משהסכימה נווה לבטל את ההסכם כנגד השבת המקדמה ששולמה על ידה, ומשזה אכן בוטל בפועל, אין לה עוד זכות חפצית בנכס עצמו וזכותה כנגד המוכרים מתבטאת בזכות אישית-כספית בלבד.
למעלה מן הצורך אציין כי בסוגיית העדיפות במקרה של זכויות מתנגשות, ידם של המבקשים היא על העליונה וזאת מחמת מחדלה של נווה לרשום לטובתה הערת אזהרה ו/או לנקוט בכל צעד אחר כלשהו אשר יהווה תמרור אזהרה וירתיע את הקונה הסביר מפני התקשרות נוגדת. מה גם שהמוכרים המשיכו להתגורר בבית ומשכך לא היתה למבקשים כל סיבה לחשוד כי זה נמכר קודם לכן לגורם אחר אשר ישן על זכויותיו ואינו עושה דבר לצורך מימושן.
וכפי שנפסק בע"א 2643/97 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ ואח'
:
"בהמנעותו מעשיית כל האפשר לרישומה של הערת האזהרה הניח בעל העסקה את התשתית ל"תאונה משפטית" שבעסקאות הנוגדות. בידו היה למנוע זאת והוא לא עשה כן. בכך, עקרונית, יש משום מחדל שלא בתום לב. עקרון תום הלב דורש כי בעל העסקה הראשונה יפעל בהגינות תוך התחשבות בציפיה הסבירה של בעל העסקה השניה...
אכן מבחינה טרמינולוגית אין לומר כי מוטלת על בעל עסקה החובה לרשום הערת אזהרה. כל שיש לומר שזהו נטל המוטל עליו. אם ימנע מכך, הוא עשוי להפסיד את כוחו לאכוף את הזכות הנתונה לו על פי הכלל הבסיסי".
(פד"י נ"ז(2) עמ' 385).

ובאשר לעתירה לחייב את הבנק לנקוט בהליכי פיצול אשר יאפשרו את מכירת אחד הבתים בלבד וכפועל יוצא לממש את דירת אפירון ולא את דירת המבקשים:
מחומר הראיות עולה כי חוב המשכנתא הצטמצם בימים אלו, לאחר מספר תשלומים ששולמו ע"י המוכרים במהלך הניסיונות החוזרים והנשנים לסיים הסכסוך בהסדר, לכדי סך שאינו עולה על כ-110,000 ₪ נכון לאפריל 2006, וכפי שהעיד הכונס - המשיב 5:
"אני בודק בתיקי. החוב הוא כ-110,000 ₪ בתוספת שכר הכונס"
(פרוטוקול ישיבה מיום 2.4.06 עמ' 11).
החוב למינהל מקרקעי ישראל בגין הפיצול מתבטא בכ-80,000 ₪, כפי שאישר המבקש 1:
"ש. כמה החוב למינהל?
ת. מה שאני יודע זה כ-80 אלף ₪ בערך". (פרוטוקול עמ' 7).
עוד הוברר כי בטרם ישולם החוב למינהל ובטרם יוסדר הפיצול לא ניתן למכור רק את אחד הבתים שכן שניהם רשומים גם במינהל וגם בלשכת רשם המקרקעין בחטיבה אחת וכישות אחת, וכפי שהעיד הכונס:
"מבחינה משפטית לא ניתן לממש אחד משני הבתים. המדובר בחלקת קרקע אחת עליה נבנו שני בתים אבל היא רשומה בטאבו כחלקה אחת, אין אפשרות כל עוד לא פוצלה החלקה, כל אפשרות לממש בית אחד משני הבתים אלא רק חלקה אחת על כל מה שנבנה עליה...". (עמ' 9 לפרוטוקול).

מן הראיות אף עולה, כי בדרכם של המבקשים לרישום חכירת הבית על שמם ניצבת אבן נגף נוספת המתבטאת בדרישת שלטונות המס לתשלום מס שבח בסך של 454,819 ₪, נכון ליום 17.3.2005. יש להניח כי מקור הדרישה באי ביטולה של המכירה לנוה ובאבדן הפטור ממס למכירת דירת יחיד, אם כי לא הוברר באם הדרישה מתייחסת אכן לעיסקה עם המבקשים, או שמא למכירה לנוה.
הגם שסבורתני כי בפעולה משפטית נכונה ניתן לשכנע את שלטונות המס כי העסקה לפיה נמכר הבית בפעם הראשונה לנוה אכן בוטלה, וכפועל יוצא יזכו המוכרים לפטור ממס שבח בגין הדירה למבקשים, הרי במקרה הגרוע יוותר חוב נוסף המתבטא כאמור בכ-455,000₪.
המבקשים מצרפים למאזן החובות גם סך של 280,000 ₪ - עלות השיפוץ שביצעו בבית לאחר קבלת החזקה בו, אולם בצירוף זה אוחזים הם בחבל משני קצותיו, שכן באם מתעתדים הם להוותר בנכס, הרי מדובר בהוצאה שלמוכרים אין כל קשר אליה ובכל מקרה אמורה להיות ממומנת מכיסם של המבקשים.
אף צירופו של הסך 60,000 דולר, אותו חבים המוכרים לנוה, לסך החובות במאזן, אינו במקומו שהרי מדובר בחוב כספי גרידא אשר איננו מגובה במשכון כלשהו ו/או בעיקול, ומכל מקום לא הוכחה לגביו כל זכות קדימה בסדר הנשיה ומשכך אין בו כדי לעכב את רישום הנכס על שם המבקשים.
העולה מן האמור לעיל הוא, שצירוף החובות הרובצים על בית צור אשר על פי ההסכם אמורים להיות משולמים על ידי המוכרים ואשר יש בהם כדי לעכב את העברת הנכס על שם המבקשים - מביאנו לסך של 655,000 ₪, אולי אף לסך של כ- 700,000 ₪ לאחר תוספת ריבית, הוצאות ושכר הכונס.
מנגד, יש לבחון את טיב הערבויות בהן אוחזים המבקשים.
המבקש 1 אישר בחקירתו (פרוטוקול מיום 2.4.06 עמ' 7), כי מתוך התמורה שאמורה היתה להשתלם בגין הבית מעכבים המבקשים בידיהם, ואין חולק כי מדובר בעיכוב כדין התואם להוראות ההסכם, סך של 80,000 דולר, קרי: סך של כ- 344,000 ₪.
המבקשים אף פתחו בהליך מימוש משכנתא, אשר התובענה לעיכובו נדחתה, במסגרתו זכאים הם לממש את דירת המוכרים, שעל פי חומר הראיות שוויה עולה לכדי סך של 160,000 דולר, קרי: כ-688,000 ₪, אף זאת כעולה מעדותו של המבקש 1.
המבקשים אף אוחזים בכתב ערבות החתום על ידי המשיבה 1.
הנה כי כן, בחישוב גס אוחזים המבקשים בערבויות בסדר גודל של 1,000,000 ₪, כאשר מנגד רובצים על הנכס חובות בסך 700,000 ₪.

הגם שאין חולק כי התנהגותם של המוכרים ראויה לכל גינוי, מה גם שאין מדובר בכשל חד פעמי כי בהתנהגות מתמשכת המאופיינת בהעדר הגינות ובחוסר תום לב, הרי שאיזון האינטרסים וכלל הקטנת הנזק מחייב את המסקנה לפיה מצופה מן המבקשים לסלק מתוך יתרת התמורה המעוכבת על ידם את יתרת חוב המשכנתא ובכך להסיר מסדר היום את איומו של הבנק ושל כונס הנכסים למכור את שני הבתים גם יחד לצורך סילוק החוב.
פעולה זו תבטיח את השארותם של המבקשים בדירה ותקטין את נזקם.
אין חולק כי זוכה, ושבעתיים יפים הדברים כאשר מדובר בכונס נכסים המשמש כזרועה הארוכה של המערכת השיפוטית, חייב לממש את זכויותיו בתום לב ולא לעשות בהן כל שימוש לרעה. כנגזרת של חובה זו יש לקבוע, בין היתר, את התנאי המחייב שמירה על יחס סביר והגיוני בין סכום החוב לבין סכום המימוש ולא יעלה על הדעת להתיר מכירתו של בית מגורים בגין חוב המתבטא באלפי שקלים בודדים [ראה לענין זה פסה"ד שניתן בעתירה מינהלית 2357/05 עו"ד אפלבוים נ' עירית רחובות (מחוזי ת"א, כבוד השופטת פלפל) בו נקבע כי עיקול שמוטל על נכס להבטחת חוב, צריך לעמוד ביחס סביר לגובה החוב, ובאי התקיים התנאי - יבוטל העיקול].
יחד עם זאת, אוסיף ואומר כי משכלו כל הקיצין ולחייב ניתנו מספר הזדמנויות וארכות מספקות, כולל פרישה לתשלומים, לא יעלה על הדעת לאפשר לנושה להתל בחייב, להמשיך ולהתגורר בנכס השייך לו ולמנוע מן הנושה, העומד מנגד ועיניו כלות - לממש את זכותו.
במקרה דנן ניתנו למוכרים הזדמנויות אינספור לסלק את החוב ואף למכור את הדירה נשוא שטר המשכנתא בעצמם על מנת לחסוך בהוצאות הכינוס, אולם הם לא ניצלו את ההזדמנויות הרבות שניתנו להם לשם כך, ולפיכך לא ילינו אלא על עצמם בלבד.
משהוכח כי לא המבקשים, אף לא המוכרים, מוכנים לסלק את דרישת המינהל המתבטאת בכ-80,000 ₪ והמהווה את הגורם המעכב את ההפרדה בין שני הבתים, משהוכח כי מכירת בית אחד בלבד בהעדר פיצול איננה אפשרית ומשהחוב נשוא המשכנתא המסתכם ב-110,000 ₪ איננו משולם למרות הארכות האמורות לעיל, אינני רואה ביסוס להפניית אצבע מאשימה כלפי הבנק ולא יעלה על הדעת שלא לאפשר לו לממש את זכותו ומשכך ובאין מנוס - תמומש הזכות על דרך מכירת הנכס כולו.
לו ניתן היה למכור רק בית אחד מתוך שני הבתים הניצבים על הקרקע, אפשרות שהכונס שולל אותה, ולו נצרכתי להכריע איזה משני הבתים ימומש לצורך סילוק החוב הרי מן הסתם הכף היתה נוטה אל עבר בית צור, לאו דווקא אל עבר ביתה של המשיבה 1.
מקור המשכנתא נשוא הענין בהלוואה שניטלה על ידי המוכרים/המשיבים 2-3, ואין חולק כי המשיבה 1 לא קיבלה מאומה מהלוואה זו אף לא כל טובת הנאה בדרך אחרת.
העובדה שביתה של המשיבה 1 נכרך במשכנתא ושועבד אף הוא לטובת הבנק, מקורה בצורת הרישום הנוכחית של שני הבתים אשר נרשמו, בהעדר פיצול כישות אחת וכחטיבה אחת, ולא בחוב כספי כלשהו. משכך, הדעת נותנת כי במקרה של הכרעה בין שני הבתים, יפול הפור על בית משפחת צור ולא על בית משפחת אפירון.

התוצאה
אני מקבלת את התביעה בכל הנוגע למחלוקת שבין המבקשים לבין המשיבה מס' 6, וקובעת כי לאור הנסיבות ולאור העובדה לפיה בוטל ההסכם בין המוכרים לבין משיבה 6, גוברת זכותם של המבקשים על פני זכותה של זו האחרונה, המצומצמת לחוב אישי כספי, להבדיל מזכות חפצית בנכס.
אני דוחה את העתירה למתן צו הצהרתי אשר יקבע כי המשיבים 4 ו-5 מנועים מלפעול למימוש בית צור כל עוד לא ישלימו את הפיצול בין שני הבתים, ודוחה אף את העתירה החלופית לפיה יש להקדים ולממש את בית המשיבה מס' 1 בטרם ימומש בית צור.
יחד עם זאת, ניתנת למבקשים ארכה של 45 יום מהיום, לפרוע את חוב המשכנתא מתוך יתרת כספי התמורה המעוכבת על ידם, ובכך להסיר מסדר היום את סוגית מימוש הבית, מבלי שיהא בכך כדי לפגוע בכל דרך שהיא בכל טענה מטענותיהם כנגד המוכרים ו/או כנגד מי מהמשיבים בגין נזקים כאלו ואחרים שנגרמו להם כתוצאה מכך ו/או כתוצאה מהמכלול כולו.
בהתחשב בנסיבות ובהתחשב בארכות שניתנו על ידי המבקשים מעת לעת לצורך סיום המחלוקת בהסדר, אינני רואה מקום לפסיקת הוצאות וכל צד ישא בהוצאותיו.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתנה היום י"ח בחשון, תשס"ז (9 בנובמבר 2006) בהעדר הצדדים
שבח יהודית
,שופטת








הפ בית משפט מחוזי 951/05 גויגון רחמים נ' אפירון מנורה, צור אריה ואח' (פורסם ב-ֽ 09/11/2006)