פסקי דין על דב יהושע הופמן ואח' | פסקי דין על יצחק וינבך

27/05 ת     26/01/2005




ת 27/05 דב יהושע הופמן ואח' נ' יצחק וינבך




בפני
המפקחת על רישום מקרקעין
בתל- אביב ת/27/05
בקשה בכתב 6/05

המבקשים : דב יהושע הופמן ואח'

ע"י ב"כ עו"ד מירב שלם

מרח' גלגלי הפלדה 7 הרצליה

- נ ג ד -

המשיב: יצחק וינבך
ת.ז. 12004305
ע"י ב"כ עו"ד יאיר גרין ואח'

מדרך אבא הלל סילבר 15, רמת גן, 52522
החלטה

הבית נשוא התביעה הוא הבית המשותף שברח' בר אילן 11 תל-אביב. הבנוי על חלקה 46 בגוש 7436 (להלן "הבית").
בבית שלוש עשרה דירות
המבקשים הינם בעלים של שש דירות בבית והמשיב הינו בעל דירה בקומה הרביעית בבית.
בהתאם לרישום בפנקס הבתים המשותפים לדירת המשיב צמוד גג בשטח של 82 מ"ר. (להלן "הגג").

אין חולק כי המשיב מבצע עבודות בניה על הגג בהתאם להיתר בניה שניתן בתאריך 15.1.04.
בהתאם להיתר הבניה רשאי המשיב להרוס את חדר המכונות שעל גג הבית, להוסיף בקומה החמישית דירה בת שני חדרים, חדר מוגן, חדרי שירותים ומרפסת גג, להוסיף תחנת מעלית בקומה זו, לבנות המשך לחדר המדרגות ולחדר מכונות מעלית ולסדר יציאה לגג העליון.

המבקשים טוענים כי הבנייה המתוכננת ע"י המשיב פוגעת בזכויותיהם הקניניות, ועותרים בבקשה בכתב למתן צווים כמפורט להלן :
1. צו האוסר על המשיב לשנות את מיקום חדר המכונות של המעלית ו/או את המעלית עצמה.
2. צו האוסר להתקין תחנת מעלית נוספת בקומה החמישית.
3. צו האוסר על המשיב לבנות את דירתו תוך גזלת זכויות הבניה של המבקשים.
4. צו האוסר על המשיב לתקן את צו רישום הבית המשותף בדרך של רישום הדירה החדשה הנבנית ע"י המשיב.
המשיב טוען להגנתו את הטענות המפורטות להלן :

1. הוא מבקש לבנות לפי היתר שניתן כדין.
2. זכויות המבקשים לא תפגענה עקב הבנייה המבוצעת על ידו באשר רק הוא יכול לנצל את זכויות הבניה על הגג הצמוד לדירתו .
3. המבקשים השתהו בהגשת עתירתם, באשר העתירה הוגשה בתאריך 11.1.05 קרוב לשנה ממתן היתר הבניה אשר במהלכה התבצעו עבודות הבניה ולאחר השלמת חלק הארי של עבודות הבניה וסמוך ביותר למועד סיומן.

בתום הדיון בבקשה, בהתאם להחלטה שניתנה על ידי בתאריך 18.1.05, יצאו הצדדים לביקור במקום ופרוטוקול הביקור במקום ותמונות שצולמו במהלכו ע"י שני הצדדים הוגשו ללשכתי.

מעיון בפרוטוקול הביקור במקום ומתמונות שהוגשו ע"י הצדדים אני למדה :
1. שלד הדירה גמור, בניית הדירה לא הסתיימה.
2. טרם נהרסו שני קירות של חדר המכונות אותו מבקש המשיב להרוס כדי לספח חלק מחדר המכונות הקיים לדירתו.
3. נבנו קירות חדר מכונות בקומה השישית.
4. טרם הותקנה תחנה נוספת למעלית בקומה החמישית.
5. סופח חלק מהגג המהווה רכוש משותף לדירה שנבנתה ע"י המשיב.

המשיב טוען כי היתר הבניה שניתן למשיב הוצא בהתאם לתוכנית "לב תל-אביב", תב"ע 2331.
אולם תב"ע אינה יכולה להפקיע וכויות בעלי דירה ברכוש המשותף.
התב"ע קובעת את היכולת לבנות על הגג אך אינה קובעת למי ניתנת אותה יכולת.

גם אם המשיב קיבל היתר לבנות על הגג הצמוד לדירתו ורק הוא יכול לנצל בפועל את זכויות הבניה בגג זה, נפסק בע"א (ת"א) 233/98 פרלמן נ. יהב (לא פורסם) כי :
"ענינו של היתר בנייה מצוי בתחומו של חוק התכנון והבניה והוא מהווה הצהרת כלפי כולי עלמא כי מבקש ההיתר והבנייה המותרת ענו על דרישות התכנון המפורטות בחוק ובתוכנית המתאר החלות על האזור. ההיתר איננו מכריע בשאלת זכויות במקרקעין."

לכן אני נדרשת לדון בטענת המבקשים בכל הנוגע לפגיעה בזכויותיהם.

סימן ג1 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, הידוע גם בכינויו "תיקון 18" דן בשינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה.
הוראות חוק אלה דנות בכל הקשור להרחבת דירה בבית משותף.
הוראות אלו לא חלות בתביעה שבפני
היות והמשיב אינו מרחיב את דירתו אלא בונה דירה נוספת בבית.

אין חולק כי בתקנון המוסכם החל על הבית אין כל התייחסות לאחוזי הבניה. משתיקת התקנון המוסכם בנושא זה ניתן להסיק כי אין לבצע בנייה בשטח המוצמד לדירה כלשהי בבית כל עוד לא התקבלה הסכמה לכך מבעלי הדירות.

הלכה פסוקה היא כי הצמדת גג לדירה מסויימת אינה נותנת לבעליה זכות לבנות על הגג. כדי לבנות על הגג דרושה הסכמה מפורשת של בעלי הדירות האחרות.

בע"א 136/63 לווינהיים נ. שוורצמן פ"ד י"ז עמ' 1722 נפסק :
"עצם הצמדת הגג ליחידה מסויימת אינה נותנת לבעל היחידה זכות לבנות על הגג כעולה על רוחו ללא הסכמת בעלי הדירות האחרות בבית, אלא גורמת אך ורק לכך שאותו חלק מהגג חדל להיות חלק מהרכוש המשותף ההופך להיות חלק מהדירה.

בע"א 395/74 לוי ואח' נ. סמואל ואח' פ"ד כ"ט (2) 39 בעמ' 42 נפסק :
"לפיכך, אין בעל דירה אחת רשאי לייחד את הזכות הזאת (אחוזי בניה) לעצמו שלא בהסכמת בעלי הדירות האחרות ובלי לשתפם בה. אפילו השיג הוא בשתדלנותו את התוספת (של אחוזי הבניה) מסיבה הזוכה לתמיכה ולעידוד מהרשויות הממלכתיות והציבוריות, מה שהשיג שייך לבית ולא רק לו לעצמו"

בע"א 432/83 מזרחי נ. חביב, פ"ד מ' (4), 673 בעמ' 680 נפסק :
"זכויות הבניה הינן נכס בבעלות משותפת, אף על פי שאינו חלק מן הרכוש המשותף.
הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיון שהקרקע עליה ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבניה עליה שייכות להם במשותף. אולם, בעלים במשותף של זכויות בניה יכולים לוותר עליהם ולהעבירן לאחר".

בע"א 7156/96 שואעי נ. בכרך פ"ד נ"ג(1)469 נפסק כי :
"הצמדת שטח לדירתו מקנה לבעל הדירה זכות בעלות בשטח המוצמד. אך מכאן לא נובע שלבעל הדירה קמה זכות לבנות על השטה המוצמד. זכויות הבנייה בבית משותף שייכות (מכח בעלותם המשותפת בקרקע) לבעלי כל הדירות בבית, וניצולן ע"י בעל דירה מותנה בהסכמת יתר בעלי הדירות."

כל בעלי הדירות הינם הבעלים של זכויות הבניה השייכות לבית, גם אם זכויות אלו הושגו ע"י יוזמה ו/או פעולה של המשיב.

אין חולק והמשיב מודה כי לצורך הבנייה הוא מבקש לספח חלק מהרכוש המשותף לדירתו, הגם שלטענת בא כוחו, כמצויין בפרוטוקול הביקור במקום, מדובר ב"חלק קטן וזניח של הרכוש המשותף".
אין חולק כי המשיב מבקש לעשות שינוי בחדר המכונות המהווה רכוש משותף.

היה על המשיב לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות לא רק לבנייה של הדירה הנוספת שלצורך בנייתה עושה הנתבע שימוש בזכויות הבנייה השייכות לכל בעלי הדירות בבית, אלא גם לצורך בניית הדירה החדשה על חלק מהרכוש המשותף.

כאמור לעיל בהחלטה, היות והמשיב אינו מרחיב את דירתו לא חלות הוראות תיקון 18 לחוק המקרקעין ולכן אין להסתפק בהסכמה של 75% מבעלי הדירות ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם לבנייה המבוצעת על ידו, הסכמה שהיתה נדרשת אילו המשיב היה מבקש רק להרחיב את דירתו.

גם מתצהיר שצורף לבקשה אני למדה כי המבקשים הגישו התביעה והבקשה בכתב, לכל הפחות למעלה משנה לאתר שנודע להם על הבנייה.

כאמור לעיל בהחלטה, מהתמונות ומהפרוטוקול ביקור במקום, שוכנעתי כי למעט ביצוע עבודות סיום, בניית הדירה החדשה כמעט והסתיימה.

מתחם שיקול הדעת בדונינו בזכויות קניין הוא מצומצם, כפי שעולה מפסק הדין המנחה בסוגייה זו, רע"א רוקר נ. סלומון פ"ד נ"ה (1) 193.
אולם גם ב

פסק דין
זה נפסק כי :
"זכותו של הבעלים לדרוש סילוק המבנה שנבנה על מקרקעין שלא כדין אינה מוחלטת. לבית המשפט נתון שיקול דעת, האם להעניק לבעלים את הסעד של סילוק המבנה והחזרת "המקרקעין לקדמותם".
"יחסיות" הזכות ושיקול דעת בית המשפט מקורם בעקרון תום הלב. (שם בעמ' 275)

בפרשת רוקר נידונה בנייה שבוצעה ברכוש משותף. בתביעה שבפני
נידונה בנייה על גג צמוד לדירת המשיב העושה שימוש בזכויות בנייה השייכות לכל בעלי הדירות בבית.

כאשר בניית דירת המשיב כמעט והסתיימה לא ניתן לעתור להפסקה של בניית הדירה החדשה ואני מקבלת את עמדת ב"כ המשיב לפיה הנזק שיגרם למשיב עקב הריסת הבנייה ו/או עצירת בניית הדירה הינו גדול לאין שיעור מהנזק שיגרם למבקשים באם לא תעצר הבנייה של הדירה בשלב זה.

המשיב יוכל לפצות פיצוי כספי את המבקשים על השימוש שעשה בזכויות הבנייה אשר גם שייכות להם. כמפורט ב

פסק דין
של כב' השופט יוסף שפירא א(י-ם) 4031/02 טוקר נ. שלומוב (פורסם ב-)

בנוסף, הגג שנוצר עקב הבנייה של דירת המשיב הינו רכוש משותף, לרבות זכויות הבנייה על גג זה (ע"א 239/79 גלבורט נ. הממונה על המרשם פ"ד ל"ד(2)807).
לכן המשיב גם אינו רשאי לעשות עבודות בנייה כלשהן בגג זה ללא קבלת הסכמת בעלי הדירות.

לאור כל האמור לעיל, איני נעתרת לבקשה ליתן צו מניעה נגד המשכת עבודות בניית הדירה, אלא נותנת בזה צו האוסר על המשיב ו/או על מי מטעמו לבצע עבודות להסדרת היציאה מדירתו לגג העליון, ובצוע עבודות בנייה כלשהן בגג זה.

מטרת צו המניעה היא לשמור על המצב הקיים עד לברור התביעה. משטרם בוצעו העבודות להריסת ושינוי חדר המכונות וסיפוח חלק ממנו לדירה החדשה של המשיב, ניתן בזה צו האוסר על המשיב ו/או על מי מטעמו לבצע עבודות בנייה ו/או הריסה בחדר המכונות של המעלית. כן נאסר על המשיב להמשיך בעבודות להקמת תחנת מעלית נוספת בקומה החמישית בבית.

הצווים יהיו בתוקף עד למתן החלטה אחרת.
אין דחיפות במתן צו זמני בכל הנוגע לעתירה בדבר תיקון צו רישום הבית המשותף.
לכן אדון בעתירה זו במסגרת בירור התביעה העיקרית.

בכל הנוגע להוצאות הצדדים בגין הבקשה אתן דעתי לאחר מתן

פסק דין
סופי בתביעה.

כתב תביעה הוגש ביום 17.1.05 , על המשיב להגיש כתב הגנה עד ליום 20.2.05 ולהעבירו לב"כ המבקשים במסירה אישית.

אני קובעת קדם משפט בתביעה העיקרית ביום 22.2.05 בשעה 08:30.

המזכירות תשלח העתק ההחלטה לצדדים באמצעות פקסימיליה.

ניתן בלשכתי בתאריך ט"ז בשבט תשס"ה, 26.1.05 בהעדר הצדדים.
מירה אריאלי

מפקחת על רישום מקרקעין
תל - אביב








ת המפקח על רישום המקרקעין 27/05 דב יהושע הופמן ואח' נ' יצחק וינבך (פורסם ב-ֽ 26/01/2005)