פסקי דין על זידנברג לאה | פסקי דין על שחר רון

114/04 ש     24/10/2006




ש 114/04 זידנברג לאה נ' שחר רון




1
בתי המשפט

ש 000114/04
בית הדין לשכירות ת"א
24/10/2006
תאריך:
שופטת: ברקוביץ' עידית

בפני
:

זידנברג לאה

בעניין:
המבקשת
עו"ד שלומית בק

ע"י ב"כ
נ ג ד
שחר רון
המשיב
עו"ד שחר אמיר

ע"י ב"כ

פסק דין
כללי

1. בפני
י בקשה לקביעת דמי שכירות בבית עסק בהתאם לתקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבית עסק - אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות) (תיקון) תש"ס - 2000).

הנכס נשוא הבקשה הוא חדר הנמצא בקומת קרקע בבנין שברח' יורדי הסירה 10 פינת רח' הירקון 315 תל אביב ( להלן:"המושכר")

הצדדים

2. המבקשת הינה החוכרת לדורות של חלקה עליה בנוי הבנין בו נמצא המושכר.

במועדים הרלבנטים לאירועים נשוא התביעה, היה אביה של המבקשת, מר מנדל גרטש ז"ל (להלן: "מר מנדל גרשט" או " אביה של המבקשת") הבעלים של הבניין ושל המושכר.

אביו של המשיב, מר ברוך ריבקוב ז"ל (להלן:"המנוח" או "אביו של המשיב") היה דייר מוגן במושכר. לאחר פטירת המנוח, הפך המשיב לדייר מוגן במושכר.

המסגרת הדיונית

3. סעיף 52א לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב- 1972 ( להלן:"החוק") קובע תקרת מקסימום לדמי שכירות בבתי עסק ולשיעורי העלאתם. מכוח החוק הותקנו תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבית עסק- אי תחולת השעורים המירביים והפחתות) התשמ"ג- 1983( להלן:"התקנות").

בשנת 2000 עודכנו התקנות, כך שעל פי תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבית עסק - אי תחולת השעורים המירביים והפחתות) (תיקון) תש"ס-2000, הוצא מתקרת המקסימום של דמי שכירות "בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח".

משמעות הדברים היא, כי אי תשלום דמי מפתח עבור בית עסק, משחרר את המושכר מתקרת דמי השכירות הקבועה בחוק ומאפשר קביעת דמי שכירות ריאליים .

בהסכמת הצדדים נקבע, כי תחילה תוכרע השאלה אם שולמו או לא שולמו דמי מפתח עבור המושכר, ובמידת הצורך, ימשיך הדיון בשאלת שיעורם של דמי השכירות.

נטל השכנוע

4. נטל השכנוע להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח מוטל על המבקשת.

קביעה זו נובעת מפן עקרוני ומפן ספציפי.

הפן העקרוני - מושכלות ראשונים בדיני ראיות כי : "המוציא מחברו- עליו הראיה", דהיינו, הטוען טענה חשובה לעמדתו המשפטית, נושא בנטל השכנוע להוכחת העובדות הנחוצות לביסוס טענתו. (ראה: י. קדמי, "על הראיות" חלק שלישי, תשס"ד- 2003, עמ' 1507). התובע הוא זה הטוען כי לא שולמו דמי מפתח, וזו הטענה שביסוד המחלוקת. מטעם זה כשלעצמו, עליו הנטל להוכחת טענתו.

הפן הספציפי - הקביעה האמורה נעוצה גם בלשון התקנה ומתיישבת עם מכלול סעיפי החוק והתקנות נשוא סוגיה זו. הכלל הוא, הכפפת דמי השכירות לתקרת מקסימום (סעיף 53 א' לחוק). מי שמבקש להחריג מושכר מסוים ולהוציאו מן הכלל, עליו נטל השכנוע כי התקיימו התנאים לכך.
אשר על כן, על המבקשת הנטל להוכיח כי לא שולמו בעד המושכר דמי מפתח.

5. יש ליתן את הדעת לכך שהיסוד אותו נדרשת המבקשת להוכיח הוא "יסוד שלילי" - אי תשלום דמי מפתח ועל כן ניתן להסתפק בכמות "זעירה למדי" של ראיות. ( ראה: י' קדמי על הראיות - הדין בראי הפסיקה (מהדורה משולבת ומעודכנת, התשס"ד , עמ' 1494 וכן (ע"א (ת"א) 2369/05 יפה שרון נ' דוד יוסף דוד - מאגר נבו) . יחד עם זאת, העובדה כי מדובר ביסוד שלילי אין משמעותה החלפת נטל השכנוע, כי אם הפחתת הדרישות להוכחת אותו יסוד.

6. בימים אלה, שב ונדרש בית המשפט העליון לסוגית נטל ההוכחה בשאלת אי תשלום דמי המפתח ונקבע כי:

"בית הדין חזר על ההלכה בעניין נטל ההוכחה של יסוד עובדתי הנושא עימו אופי שלילי, לפיה כשמדובר ביסוד עובדתי כזה, קשה יותר להוכיחו, ועל כן יסתפק בית המשפט בכמות פחותה של ראיות: "עובדת אופיו השלילי של היסוד האמור אין בכוחה לשנות את פני המסקנה, כי נטל השכנוע הסופי לעניין זה היה מונח על שכם המערערת ... כדי לצאת ידי חובתה כאמור, בשלב הראשון של הדיון, היה ביד המערערת להסתפק, לעניין היסוד הנדון, בכמות מועטת של עדות" (ע"א 414/66 פישביין נ' פול על ידי מזרח שירות לביטוח פ"ד כא(2) 453, 461 - 462 (הנשיא אגרנט); ראו גם דנ"א 1516/95 מרום נ' היועץ המשפטי לממשלה פ"ד נב(2) 813, 844 (השופט - כתארו אז - מצא)). " (רע"א 4664/06 יוסף צארום נ' יהודה פרלמוטר - מאגר נבו)- (להלן: "פרשת צארום").

מגמת הפסיקה

7. בית המשפט נתן ללשון התקנות פרשנות מרחיבה, תוך הדגשה כי כוונת מחוקק המשנה וההסטוריה החקיקתית של התקנות מצביעות על נטיה מתמדת ועקבית לשחרור מושכרים מהגנת החוק. המדיניות הנוהגת הינה הרחבה של מספר וסוגי בתי העסק המוצאים מהמגבלה של תקרת דמי השכירות המקסימליים, וזאת אגב איזון אינטרסים בין בעל הבית לשוכרים.
ראה: רע"א 4664/06 הנ"ל וכן בר"ע 593/86 פוטשניק נגד שליסל, פד"י מא(4) 533
וע"א 813/88 אסטבילסמנט נהל בע"מ נגד בצרי, פד"י מה (4).

המגמה האמורה המצמצמת את הפגיעה בזכות קנינו של בעל הבית, עולה בקנה אחד עם חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, אשר העלה את זכות הקנין לדרגת-על . עם זאת, אין במגמה האמורה, הנוטה לחזק את מעמדם של בעלי הבתים, כדי לשנות או להחליף את נטל השכנוע המוטל עליהם להוכחת טענתם בדבר שחרור החנות מתקרת דמי השכירות.

בד בבד עם צמצום הפגיעה בזכויותיו הקנייניות של בעל הבית, יש להקפיד שלא לפגוע פגיעה יתרה בדייר המוגן, באשר הסרת תקרת דמי השכירות מן המושכר שבהחזקתו מאיינת את ערכה של זכות הדיירות המוגנת .

בשים לב לרקע האמור, בחנתי את הבקשה שבפני
.

תמצית טענות המבקשת

8. לגרסת המבקשת, המנוח שכר את המושכר עם השלמת בנייתו של הבנין בו הוא מצוי .

המבקשת טוענת, כי המנוח הפך לדייר מוגן במושכר מכוח החוק, בלא ששילם דמי מפתח לבעלים.
תמצית טענות המשיב

9. המשיב טוען כי שולמו דמי מפתח בעד המושכר.

לטענת המשיב, אביו המנוח לא היה השוכר המקורי של המושכר אלא רכש את זכות הדיירות המוגנת מידי הדייר הקודם, על פי הסכם בכתב מיום 25/8/59 (להלן:"ההסכם") וזאת בהסכמת הבעלים דאז, מר מנדל גרטש ז"ל, אשר חתם על ההסכם.

בהסכם צוין, כי המנוח משלם תשלום חד פעמי, מעבר לתשלומי השכירות והמשיב טוען כי תשלום זה הינו "דמי מפתח".

דיון ומסקנות

10. המבקשת לא הציגה ראיות המבססות את טענתה בדבר אי תשלום דמי מפתח.

טענת המבקשת לפיה נכנס המנוח למושכר עם השלמת הבניה, משמעותה היא כי היה דייר ראשון במושכר. למרות זאת, בחקירתו הנגדית העיד מר משה גרטש (עת/2), כי לא טען שהמנוח היה דייר ראשון בדירה.

המשיב הציג ראיות המעידות על כך שלהחזקתו של אביו המנוח במושכר, קדמו דיירים אחרים.

11. מטעם המשיב הוצגה בקשה לרשיון ע"ש הגב' אינדקטור ציפורה (מש/3) המלמדת כי היא שכרה את המושכר בתקופה שמיום 9/1/39. כן הוצגה בקשה לרשיון על שם מזרחי דוד ויוסף (מש/4) ובכך יש כדי ללמד על היותם דיירים קודמים במושכר.

המנוח שכר את הזכויות במושכר מהדייר מר שמואל עסס בהתאם להסכם מיום 25/8/59 (נספח ט' לתצהיר המשיב).

לאור האמור, הריני קובעת, כי למנוח, אשר נכנס למושכר בשנת 1959, קדמו דיירים אחרים , כך שהוא לא היה דייר ראשון במושכר.

12. הפסיקה הכירה בקיומו של נוהג לתשלום דמי מפתח בעת העברת מושכרים בשנות הארבעים של המאה העשרים. (ראה: ע"א 564/79 רומנו נגד שוחט, פד"י ל"ו (1) 634). ואולם, מאחר שעד שנת 1958 תשלום דמי המפתח לא היה הליך חוקי, לא נמצא לו ביטוי בהסכמים הכתובים.

בשים לב להעברות הקודמות של המושכר, מחובתה של המבקשת היה לסתור את החזקה הנלמדת מן הנוהג של תשלום דמי מפתח ולהוכיח כי חרף הנוהג אשר היה קיים בשנים האמורות, לא שולמו דמי מפתח בגין המושכר, בעת העברת המושכר מדייר לדייר המבקשת לא טענה וממילא לא הוכיחה, כי הדיירים הקודמים לא שילמו דמי מפתח.

13. המבקשת תולה יתדותיה בטענה לפיה ההסכם נערך ב- 25/8/59, כאשר שנה קודם לכן, בשנת 1958 נכנס לתוקפו חוק דמי מפתח תשי"ח - 1958. עם כניסת החוק לתוקף, הליך תשלום דמי המפתח הפך להליך חוקי, שלא כפי שהיה קודם לחקיקתו. לשיטתה, לאור הכשרת תשלום דמי מפתח בחוק, לא היתה מניעה לציין את תשלומם במפורש. ההימנעות מציון העובדה כי התשלום מהווה דמי מפתח, מעידה, לטענת המבקשת, כי הצדדים לא כיוונו לתשלום דמי מפתח בגין המושכר.

אין בידי לקבל טענה זו. דמי מפתח כהגדרתם בחוק הינם "כל תמורה שאינה דמי שכירות", כך שאי ציון המילים המפורשות בהסכם, אינו מעלה ואינו מוריד ואינו שולל את טיב התשלום הנוסף, כדמי מפתח. זאת ועוד. המסקנה עליה נסמכת המבקשת, אינה המסקנה ההכרחית הנובעת מניסוח ההסכם. באותה מידה בה נשאלת השאלה מדוע לא צוין כי התשלום מהווה דמי מפתח, מתעוררת השאלה, מדוע אם ויתרו הבעלים על קבלת חלקם בדמי המפתח, לא ציינו את הויתור במפורש בהסכם, והלא תשלום דמי המפתח הוכשר בחוק ולא היתה מניעה מלהתייחס לתשלום או לוויתור באופן גלוי וברור?

14. המבקשת המעיטה בהבאת ראיות מטעמה ולמעט עדותו של אחיה, לא הציגה ראיות אובייקטיביות לביסוס בקשתה. המבקשת לא צרפה כל מסמך אשר יש בו כדי לחזק את טענתה. כך, לא צורפו הסכמי שכירות עם הדיירים הקודמים, לא צורפו דוח"ות מס הכנסה ולא צורפו הסכמים עם דיירים אחרים בבנין.

במיוחד בולט חסרון עדותו של הדייר היוצא, מר עסס או מי מבני משפחתו, אשר עדותם היתה עשויה לשפוך אור ולסייע בבירור נסיבות עריכת הסכם העברת הזכויות והתשלומים שבוצעו מכוחו.

ההלכה היא, כי הימנעות צד מהבאת ראיה או מהעדת עד כמוה כראיה נסיבתית העשויה להקים לחובתו של אותו צד חזקה עובדתית כי אילו הובאה אותה ראיה, היה בה כדי לפגוע בגירסתו (ראו י' קדמי על הראיות (כרך ג) [24], בעמ' 1391).

15. המבקשת, מצידה, אישרה כי כל מה שהיא יודעת, זה מדברים שאמרו לה אביה ואחיה, כך שאין בידיעתה האישית כדי להוות ראיה. המבקשת תלתה את כל יהבה בעדות אחיה, מר משה גרטש (עת/2).

לתמיכה בגרסת המבקשת ובהתייחס להסכם העברת הזכויות מיום 25/8/59 העיד מר משה גרטש:

" ...אבי לא צד לו. מה שהוא היה צריך סך הכל זה להסכים שהאנשים יתחלפו ביניהם והוא הסכים. לא מצאנו לנכון לשמור את המסמך הזה. אבי מסכים להחלפת הדיירים מכוח זה שהוא בעל הבנין, אבל ההתחשבנות היתה ביניהם" (עמ' 9 לפרוטוקול מיום 21/3/06(.

ובהמשך בתשובה לשאלה אם שולמו לאב דמי מפתח, השיב מר משה גרטש:

" ברור לי שלא שולמו. היתה תקופה שדמי מפתח היו מחוץ לחוק, ובאותן תקופות היה אסור לגבות דמי מפתח. רחוב יורדי הסירה היה סוף תל-אביב, מאחוריו לא היה כלום, אנחנו היינו צריכים לשלם לדיירים שיבואו להתגורר שם. התמורה היחידה שקיבלנו זה היה דמי השכירות, והודנו לאל שיש מי שמוכן להתיישב שם ולשם את דמי השכירות..." (עמ' 11 שורות 5-1 לפרוטוקול).

16. לא מצאתי מקום להסתמך על עדות זו. ראשית, אחיה של המבקשת הינו עד מעונין, ומטבע הדברים, בהיותו קרוב אצל אחותו, עדותו אינה בגדר עדות רבת משקל.

מעבר לכך. תצהיר העדות הראשית של מר משה גרטש היה תצהיר קצר , לאקוני וסתמי. הטענה המרכזית בתצהיר היא:
"אני זוכר בצורה מפורשת והנני סמוך ובטוח כי ברוך ריבקוב ז"ל מעולם לא שילם לאבינו ז"ל כל תשלום עבור "דמי מפתח" תמורת השכרת החנות" (סעיף 5).

17. מר משה גרטש, הטוען כי היה מעורב באופן ישיר בכל הנוגע לבניין ולמחזיקים בו מאז שנות החמישים, לא ציין בתצהירו כל פרט עובדתי מעבר לאמור בסעיף 5 לעיל. מר גרטש התייחס למנוח כדייר ששכר את המושכר מאביו בלא לציין דיירים שקדמו לו, לא הזכיר את קיומו של הסכם העברת הזכויות ממר עסס למנוח וכיו"ב פרטים בסיסיים אשר יש בהם כדי להצביע על בקיאותו בעובדות הרלבנטיות.

כאמור, בניגוד לגרסתה הראשונית של המבקשת לפיה היה המנוח דייר ראשון במושכר, בחקירה הנגדית הכחיש מר גרטש כי טען טענה זו (עמ' 10 שורה 17 לפרוטוקול). מר גרטש אישר בחקירתו כי לא זכר את קיומו של הסכם העברת הזכויות ממר עסס אל המנוח ואף לא זכר דיירים שקדמו למנוח.

הימנעותו של מר משה גרטש מלהניח תשתית עובדתית חיונית בתצהירו, כמו גם הפרכת הטענה לפיה היה המנוח דייר ראשון במושכר והעדר זכרונו בשאלות מרכזיות ובעלות חשיבות, מלמדות כי אינו בקיא בעובדות כפי שהינו מתיימר להיות ומפחיתות עד כדי אפסות את הצהרתו בדבר אי תשלום דמי המפתח.

18. אל מול העדר ראיות מטעם המבקשת הובאו ראיות פוזיטיביות מטעם המשיב המעידות על תשלום דמי מפתח.

המסמך העיקרי התומך בגרסת המשיב הוא ההסכם מיום 25/8/59 בין אביו המנוח לבין הדייר הקודם מר שמואל עסס - נספח ט' לתצהיר המשיב.

בהתאם להסכם הועברו הזכויות במספרה ממר עסס לידי אביו של המשיב וזאת בהסכמת הבעלים, מר מנדל גרטש ז"ל, אביה של המבקשת, אשר חתם על ההסכם. על פי ההסכם, שילם המנוח לדייר היוצא סך של 2,600 ל"י (להלן:"התשלום").

נוכח חתימתו של מר מנדל גרטש על הסכם העברת הזכויות, אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי נתן הסכמתו הן להעברת הזכויות מהדייר היוצא אל המנוח, הן לתנאי ההסכם והן לסכום ששולם .

19. מן הראיות עולה כי מר מנדל גרטש היה איש עסקים עשיר למדי אשר בבעלותו מספר נכסים (עמ' 8 שורות 12-9 לפרוטוקול) . משכך, היה מודע אל נכון, למשמעותה של העברת הזכויות במושכר אל דייר מוגן נוסף. בנסיבות הענין ניתן לייחס לבעלים ידיעה כי הנכס שבבעלותו ייתפס על ידי הדייר המוגן הנכנס לתקופת זמן ממושכת, תוך צמצום האפשרות לפנותו וכי שכר הדירה שישולם לו יהיה מזערי ומוגבל על פי חוק. אין כל סבירות לכך שהבעלים יסכים לפגיעה כה משמעותית בזכויותיו הקנייניות בלא לקבל כל תמורה.

במצב דברים זה, קמה חזקה הנלמדת מההיגיון וניסיון החיים, כי בעל הבית לא יתן הסכמה להעברת הזכויות אלא אם יקבל את חלקו בדמי המפתח.

ההסכמה המפורשת שנתן בעל הבית להעברת הזכויות ולשיעור התשלום מהווה אינדיקציה ממשית לכך שקיבל את חלקו בדמי המפתח. על המבקשת, הטוענת כי למרות שניתנה הסכמת הבעלים להעברת הזכויות, הרי בפועל הוא לא קיבל כל תמורה, הנטל לבסס את טענתה וזאת לא עשתה.

20. בסיכומיה, העלתה המבקשת טענה חדשה לפיה התשלום, לא היה עבור "דמי מפתח" כי אם עבור מוניטין וציוד המספרה. הטענה הינה טענה עובדתית אשר זכרה לא בא בכתב ההגנה ומטעם זה כשלעצמו דינה להידחות. טעם נוסף לדחיית הטענה הוא העדרה של תשתית עובדתית לביסוסה.

בניסיון להסביר מדוע ניתנה הסכמת הבעלים להעברת הזכויות בלא תמורה, נטען כי הדבר נעשה בשל הקשיים בהשכרת המושכר. טיעון זה אינו סביר ואינו מתקבל על הדעת. אם מצב השוק היה קשה עד כדי כך שהבעלים התחננו לשוכרים שיבואו לשכור את המושכר, מדוע הסכים המנוח, בעת כניסתו למושכר, לשלם סכום משמעותי בנוסף לדמי השכירות? ומעבר לכך- מדוע שיסכים הבעלים, כי רק הדייר היוצא יהנה מהתשלום שמשלם הדייר הנכנס בלא שיקבל הוא את חלקו?
התשובות המתבקשות מביאות למסקנה, כי הבעלים קיבל את חלקו בתשלום ששילם המנוח ותשלום זה הינו בגדר "דמי מפתח".

21. למעלה מן הצורך אבחן את המצב המשפטי על יסוד ההנחה לפיה אביה של המבקשת לא קיבל מאומה מן הסכום ששילם המנוח לדייר היוצא. בהקשר זה מתעוררת השאלה:
האם תשלום ששילם דייר נכנס לדייר יוצא, בלא שהבעלים מקבל חלק ממנו, הינו בגדר "דמי מפתח".

דמי מפתח כהגדרתם בחוק הגנת הדייר פירושם:
" כל תמורה שאיננה דמי שכירות הניתנת בקשר לשכירות של מושכר..."
מאחר שלשון הסעיף מתמקדת רק ב"מושכר" ולאו דווקא ב"בעל הבית" או ב"דייר", ניתן לפרשה באופנים שונים הנעוצים בנקודות המבט השונות של בעל הבית, מחד, ושל הדייר- מאידך.

מנקודת מבטו של הדייר - ניתן לגרוס, כי התמורה שניתנה ע"י הדייר מהווה "דמי מפתח" אף אם לא הגיעה לידי בעל הבית (כטענת המשיב).
מנקודת מבטו של בעל הבית - ניתן לגרוס כי התמורה מהווה "דמי מפתח" רק אם הגיעה לידי בעל הבית (כטענת המבקשת).

22. סקירת הפסיקה מעלה, כי המקרים בהם הכירו בתי המשפט בתשלום או בפעולה שביצע הדייר כדמי מפתח, אף אם הבעלים לא קיבל תמורה כספית, היו כאשר היה הסכם בין הבעלים לבין הדייר .ראה: (ע"א 35/76 יחיאל עוזרי נ' שרה, ו-עוזיאל רוהלד, פ"ד לא(2) 149, 158 - מאגר נבו), וכן: ת.ש. (י-ם) 151/01פילפסון נגד אלקון. מאידך, כאשר לבעלים לא באה כל הנאה משיפוצים שעשו השוכרים במושכר, נקבע כי אין השיפוצים מהווים "תמורה" הבאה בגדר "דמי מפתח" (ת.ש 117/02 אשכנזי נגד פרויידגר).

23. בשים לב למגמה הנוטה לצמצם את הפגיעה בזכותו הקניינית של בעל הבית וברוח הפסיקה האמורה, יש יסוד לעמדה לפיה נבחנית "התמורה" בעיניו של בעל הבית, דהיינו: סיווגה של תמורה מסוימת כ"דמי מפתח", מותנה בזיקתה של אותה תמורה אל בעל הבית ובהתחשב בטובת ההנאה שהפיק ממנה. השאלה אם בעל הבית הפיק טובת הנאה, אם לאו, הינה עניין שבעובדה הנגזר, בין היתר מהשאלה, אם התשלום או הפעולה נעשו בהסכמתו ובתיאום עימו. כאשר התמורה (בין אם הינה תשלום ובין אם הינה פעולה של הדייר) ניתנה בתיאום עם בעל הבית ובהסכמתו, הסבירות היא, כי צמחה לו מכך טובת הנאה המכשירה את התמורה כ"דמי מפתח". מאידך, כאשר התמורה ניתנה בלא הסכמתו ובלא שיתופו של בעל הבית הסבירות היא שלא צמחה לו תועלת ממנה ועל כן לא תיחשב כ"דמי מפתח". מכל מקום יש לבחון כל עניין לגופו ועל פי נסיבותיו הקונקרטיות.

בעניננו, מהווה הסכמתו של בעל הבית, כשהיא מצטרפת לכלל הנסיבות, סממן בעל משמעות המצביע על זיקתה של "התמורה" לבעל הבית, באופן המצדיק לראות בה "דמי מפתח".

24. המבקשת תולה יהבה בפסקי הדין שניתנו בפרשת צארום. בבית הדין לשכירות (ת.ש. 159/02), קבעה כב' השופטת ערקובי כי תשלום דמי פינוי לדייר משנה, בלא שבעל הבית היה צד להסכם בין הדיירים, אינו בגדר " דמי מפתח".

פרשת צארום נדונה בבית המשפט המחוזי, אשר דחה את הערעור תוך קביעה כי:
"בענייננו, אין חולק שמהתשלום ששילמה אמו של המערער לגב' שפירא לא הגיע לידיו של סבם של המשיבים דבר, ומטעם זה כאמור אין לראות בו דמי מפתח" (ע"א (ת"א) 2253/04 יוסף צארום נ' יהודה פרלמוטר - מאגר נבו)

בימים אלה, נדחתה בר"ע שהוגשה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי (רע"א 4664/06 יוסף צארום נ' יהודה פרלמוטר - מאגר נבו) ובכך תמה הפרשה.

לא מצאתי כי יש בפסקי הדין שניתנו בפרשת צארום כדי לסייע למבקשת.

העובדות שביסוד פרשת פרלמוטר שונות מענייננו מן הטעם העיקרי ששם, הבעלים לא היו מעורבים בעסקה שנעשתה בין השוכר הראשי לשוכר המשנה. במאמר מוסגר, יצוין כי קיימת אבחנה נוספת בין המקרים, באשר הסיטואציה שם היתה תשלום ששילם שוכר ראשי לשוכר משנה על פי סעיף 114 לחוק, בהבדל מעניננו העוסק בתשלום ששילם דייר נכנס לדייר יוצא. ואולם, לטעמי, לא זו האבחנה העיקרית כי אם סוגיית מעורבותו של בעל הבית בעסקה בין הדיירים, בין אם נעשתה בין דייר נכנס לדייר יוצא ובין אם נעשתה בין שוכר ראשי לשוכר משנה.
ראוי ליתן את הדעת לכך, שבערכאה הראשונה, בבית הדין לשכירות, הושם הדגש על העדר שיתופו של בעל הבית בעסקה שגובשה בין הדיירים ובגין כך נקבע, כי דמי הפינוי ששלם הדייר המקורי לדייר המשנה אינו בגדר "דמי מפתח". קביעה זו משתלבת עם הרעיון השם במרכז את זיקתה של התמורה אל בעל הבית. הן בית המשפט המחוזי והן בית המשפט העליון, אימצו את פסק הדין בלא לדון בשאלה (אשר לא עלתה מבחינה עובדתית) מה היתה התוצאה במקרה שבעל הבית היה מעורב בעסקה שנעשתה בין הדיירים.

במקרה הנוכחי, בהבדל מהעובדות שביסוד פרשת פרלמוטר, לא זו בלבד שבעל הבית היה מעורב בעסקת העברת הזכויות, אלא הוא נתן הסכמתו המפורשת בכתב לעצם העברת הזכויות כמו גם לשיעור התשלום שיתקבל עבורה.

נוכח הסכמתו של מר מנדל גרטש להעברת הזכויות כנגד התשלום ששילם אביו של המשיב לדייר היוצא ובשים לב למכלול הנסיבות כפי שפורטו לעיל, הרי יש לראות בתשלום זה "דמי מפתח" .

סוף דבר

25. המבקשת לא הוכיחה כי לא שולמו "דמי מפתח" עבור המושכר. מנגד, הובאו ראיות המלמדות כי אביו של המשיב שילם "דמי מפתח" בעת כניסתו למושכר.
אשר על כן, נדחית הבקשה.
המבקשת תישא בהוצאות ובשכ"ט בסכום כולל של 5,000 ₪ בצירוף מע"מ.

ניתנה היום ב' בחשון, תשס"ז (24 באוקטובר 2006) בהעדר הצדדים.

עידית ברקוביץ, שופטת

קלדנית: שרית מכלוף








ש בית הדין לשכירות 114/04 זידנברג לאה נ' שחר רון (פורסם ב-ֽ 24/10/2006)