פסקי דין על קופמן שלום | פסקי דין על לודמיר מרדכי ז"ל | פסקי דין על לודמיר אברהם בנימין | פסקי דין על לודמיר דב ז"ל | פסקי דין על עיריית פתח תקווה | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה | פסקי דין על פתח תקווה | פסקי דין על אברהם יואב | פסקי דין על אברהם רחל | פסקי דין על אהרון שאול | פסקי דין על אהרון |

139/03 הפ     11/06/2006




הפ 139/03 קופמן שלום נ' לודמיר מרדכי ז"ל ,לודמיר אברהם בנימין ,לודמיר דב ז"ל ,עיריית פתח תקווה ,הועדה המקומית לתכנון ובניה, פתח תקווה ,אברהם יואב,אברהם רחל,אהרון שאול,אהרון





1
בתי המשפט

בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
הפ 000139/03


לפני:
כב' השופטת ד. קרת-מאיר

תאריך:
11/06/2006



בעניין:
קופמן שלום





המבקש

נ ג ד


1 . לודמיר מרדכי ז"ל

2 . לודמיר אברהם בנימין

3 . לודמיר דב ז"ל

4 . עיריית פתח תקווה
5. הועדה המקומית לתכנון ובניה
, פתח תקווה



6 . אברהם יואב

7 . אברהם רחל

8 . אהרון
שאול

9 . אהרון
נועם




המשיבים




המשיבים הפורמליים

פסק - דין

1. בהמרצת הפתיחה המתוקנת התבקש סעד הצהרתי, לפיו חלוקת זכויות הבנייה אשר הוקצו על פי התב"ע המתוארת במסגרת המרצת הפתיחה, בהתייחס למקרקעין בגוש 6371 חלקה 9 בשטח של 21,028 מ"ר, הנמצאים בתחום השיפוט של העיר פ"ת (להלן: "המקרקעין") שייכים למבקש יחד עם המשיבים 1-3, מאחר והמבקש הוא חוכר רשום ל- 999 שנים בחלק מהמקרקעין.
לדברי המבקש, הוא בעל זכות חכירה רשומה לתקופה של 999 שנה בשטח של 717 מ"ר במקרקעין על פי שטר חכירה 8518/1970.
החכירה מתייחסת לקטע המסומן א' המתוחם באדום בתרשים אשר צורף לשטר השכירות (להלן: "הנכס").
המקרקעין נשוא התביעה שימשו כקרקע לייצור חקלאי ובשטחם מצויה באר.
הבאר והקרקע מסביבה יוחדו במסגרת הסכם החכירה למבקש ואילו יתרת הקרקע היתה בשימוש המשיבים 1-3.
המבקש טען כי בתחילת שנות ה- 90 עבר איזור מעבר כפר גנים, מזרחית לגבעת שמואל, הליך של שינוי יעוד מחקלאי למגורים. במסגרת הליך זה נכללו גם המקרקעין נשוא התביעה בשינוי היעוד וחלים עליהם הוראות תוכנית לבנייה ומגורים אשר אושרה ביום 23.5.94 שמספרה פת/ במ/179/ 14 (להלן:"התוכנית").
התוכנית היקנתה זכות בנייה של 38 יחידות דיור צמודות קרקע על המקרקעין, כלומר, על כל חלקה 9 בשלמות כפי שפורט על ידי המבקש בטבלה במסגרת המרצת הפתיחה.
המבקש צירף העתק מתקנות התוכנית וטבלה אותה הגדירה כ"טבלת הקצאה".
המבקש ציין כי הנכס נכלל בתוכנית וכנגד השטח שתרם לתוכנית הותרה בניית 38 יחידות דיור צמודות קרקע על המקרקעין.
ביום 8.6.97 אושרה תוכנית פת/מק/179/ 14/א המהווה תיקון לתוכנית, לפיה השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו על ידי הרשות המקומית ויירשמו על שם עירית פ"ת.
(התוכנית והתיקון להלן יחד:"התב"ע).
ביום 13.8.02 פנה המבקש לב"כ המשיבים 1-3 עו"ד שגיב בבקשה כי לא תבוצע דיספוזיציה במקרקעין עד אשר הצדדים יתקשרו בהסכם שיתוף, אשר מסדיר את הזכויות המגיעות לכל אחד מהם על פי אפשרויות הבנייה בתב"ע.
תשובת ב"כ המשיבים 1-3 היתה כי המשיבים 1-3 הם הבעלים היחידים ובשלמות של כל החלקות שהוקצו על פי הטבלה וכי על המבקש לפנות לעירית פ"ת בלבד.
עוד בשנת 92' אושר למבקש על ידי עיריית פ"ת כי זכויותיו הן יחסיות לשטח המקרקעין שהופשר.
המבקש טען כי בבעלותו 717/21028 חלקים מהמקרקעין ולכן הוא זכאי לקבל תמורה על פי חלקו היחסי בגין זכויות הבנייה שאושרו על כל המקרקעין בשלמות.
המשיבים 1-3 אינם יכולים להפטר מכל חלקי המקרקעין שמכרו למבקש ולטעון לבעלות שנותרה באחוזי בנייה על אותם מקרקעין.
מהוראות חוזה החכירה עולה כי הכוונה האמיתית היתה להעביר למבקש זכויות בעלות בנכס.
רק מאחר שלא ניתן היה לחלק את המקרקעין נחתם באותה עת הסכם חכירה אשר יאפשר שימוש ללא הפרעה בנכס, עד אשר תיעשה תוכנית חלוקה שתאפשר את חלוקת המקרקעין ורישום המבקש כבעלים של הנכס.
המבקש הפנה בעניין זה להוראות סעיפי חוזה החכירה.
המבקש טען כי יש להכיר בו כבעל זכות בעלות בנכס. לחלופין, טען המבקש כי יש להכיר בזכות הבעלות מהתחקות אשר אומד דעת הצדדים וכוונתם האמיתית בעת ניסוח חוזה החכירה.
יש לדבריו לפרש את סעיפי חוזה החכירה, המתירים למבקש לנהוג בנכס מנהג בעלים הן בהקשר לשימוש והן בקשר לעבירות, כמצביעים על כך שכוונת המשיבים היתה להעניק למבקש זכויות בעלות בנכס.
לאור זאת, ביקש המבקש להצהיר כי יש לו זכויות בעלות בנכס ולקבוע כי הוא זכאי לתמורה בגין זכויות הבנייה אשר אושרו על המקרקעין, על פי חלקו היחסי.

2. תשובת המשיבים:
בתשובת המשיבים 1-3 נאמר כי ה"ה שכטר, מהם רכש המבקש את זכויותיו, חכרו מאת המשיב 3 באר ומעיין מים על שטח מסויים ומוגדר של 400 מ"ר פלוס 316.80 מ"ר. בתיאור הנכס בשטר השכירות אשר צורף כנספח ג' לתגובה, נאמר במפורש כי החכירה מתייחסת לקטע מסויים המסומן א' ומתוחם באדום בשטח של 716 מ"ר. התרשים צורף לשטר השכירות והוגדר על ידי המשיבים כ"תרשים החלוקה".
עסקת חכירה זו הושלמה ברישום בשנת 1970.
הצדדים התחייבו לבצע פרצלציה כאשר בעת ביצועה יירשם השטח הנרכש כחלקה נפרדת וכיחידה נפרדת בשטח המסומן בתרשים שהוא השטח המוחכר. שכטר התחייבו לספק למשיבים 1-3 מים בהנחה עד לכמות של 30,000 קו"ב ונשמרה זכותם של המשיבים למעבר הולכי רגל ורכב בשטח של 317 מ"ר.
המשיבים טענו כי בתרשים החלוקה ניתן להבחין היטב בשטח אותו חכרו שכטר בין שטח של 400 מ"ר המהווה מבנה מים ושטח נוסף של 105 מ"ר אורך x 3 מ"ר רוחב ובסה"כ כ- 317 מ"ר המהווה דרך גישה ומעבר לבאר. למחכיר, המשיב 3, זכות מעבר שאיננה בלעדית, לפי סעיף 15 לתנאים המיוחדים המצורפים לשטר החכירה.
על אף שהשטח נמצא בשיפולי החלקה ולמרות שהצדדים צפו את האפשרות שהשטח המוחכר יופרד לחלוטין מחלקה 9, התחייב שכטר ומכוחו גם המבקש, כי גם לאחר ההפרדה תיוותר זכות הדרך למעבר לאדם וכלי רכב בידי המשיבים 1-3. עובדה זו מדגישה כי ניתנה לשכטר רק זכות לבאר ולזכויות המים.
במסמכי הדיווח לשלטונות מס שבח על מכר הבאר, נכתב בתיאור הכללי: "באר ודרך גישה אליה". בתיאור המפורט של שכטר בזכות הנמכרת נרשם בין היתר כי מדובר בבאר ודרך הגישה אליה.
הכוונה העולה מתנאי שטר השכירות, וההגיון הכלכלי של העסקה, הם התקשרות לבצע מכר של מבנה באר וסביבותיה בשטח מסויים, כאשר אותו שטח היה מטרה טפלה לבאר ולא להיפך.
כל זאת, מתוך כוונה מפורשת להפריד את החלק הנרכש מתוך מכלול החלקה ושמירת זכויות המים למשיב 3 אשר נפטר בינתיים.
מאז שנת 67' ועד הגשת התביעה, החזיקו שכטר ואחריו המבקש בנכס מסויים ומוגדר ועשו שימוש ייחודי בבאר בהתאם למטרת הרכישה של הבאר.
השימוש הייחודי בבאר נעשה גם לאחר שהתוכנית קיבלה תוקף ב- 9.9.95 אשר מדובר בבאר פעילה.
כל החלקות הכלולות בתב"ע ובכללם חלקה 9, אינן נכללות באיחוד החלוקה מחדש למעט חלקות 50,51,53 שהן בבעלות המבקש ואחרים. אין כל קשר בין בעלותו של המבקש בחלק מחלקות אלה לבין החכירה באותו נכס המוחכר בחלקה 9.
על פי התוכנית, החלק הכולל את המוחכר למבקש המיועד לשטח כבניין ציבורי, כאשר מבנה הבאר ישאר מבנה גם לאחר הפרצלציה.
במסגרת התשובה תיארו המשיבים את התהליכים הקשורים לאישור התב"ע החל משנת 92'.
לדברי המשיבים, חתם המבקש אישית על תקנון התוכנית וכך גם המשיב 2.
המשיב 2 עמד לאורך כל ההליכים על כך כי חלקה 9 לא תיכנס לתוכנית איחוד וחלוקה וכי במסגרת התב"ע יקויימו הליכי פרצלציה בין המגרשים המוקנים למשיבים 1-3, לבין המגרש של הבאר. זאת על מנת שידע מראש מה מוקצה לו ולמשפחתו מתוך השטחים שבתוכנית.
המשיב 2 טען כי אלמלא הוקצו למשיבים 1-3 38 היחידות במגרשים נפרדים ממגרש הבאר, לא היה חותם על התוכנית.
המבקש היה שותף להליכים וידע כי הבאר מופרדת מזכויות המשיבים 1-3 ומקבלת מגרש נפרד וספציפי במיקום הפיזי התואם את התרשים.
המשיבים 1-3 טענו להתיישנות ושיהוי בהגשת התביעה או הגשתה בחוסר תום לב.
המשיב 3 מכר לשכטר את הבאר לפני 35 שנה והרישום הושלם בשנת 1970.
התוכנית קיבלה תוקף בספט' 95' ואילו התביעה הוגשה בשנת 2003.
המהלכים לקראת אישור התב"ע נעשו בין השנים 92' - 94' כאשר המבקש נכח בהליכים אלה ולא העלה מעולם טענה ביחס ליחידות המוקצות למשיבים 1-3.
כמו כן, נטען כי המבקש רכש זכויות משכטר לגבי שטח ספציפי ולא רכש זכויות במושע.
לחלופין, נטען כי המבקש מנוע מהגשת התביעה בגין התנהגותו.

3. תגובת המשיבים 4-5:
משיבים אלה (להלן: "העירייה") טענו כי יש לדחות את התובענה בגין העדר יריבות.
כמו כן, נטען כי אין לבימ"ש זה סמכות עניינית שכן תקיפת פעולות העירייה במסגרת הכנת תב"ע, צריכה להעשות בדרך של עתירה מנהלית או הגשת בג"צ.
מעיון בתיק התב"ע עולה כי המבקש הסכים לכל אישורי התב"ע ללא הגשת התנגדות.
לכן, אין הוא יכול היום לתקוף את ההליך שכן יש בכך היום שיהוי חמור שכן התב"ע אושרה כאמור בשנים 94'-97'.

הסכסוך הקנייני שבין הצדדים באשר לזכויות הבנייה בחלקה 9, אינו מעניינה של העירייה. לאור זאת, התבקש בימ"ש לדחות את התביעה.



4. דיון והחלטה:
א. חוזה החכירה:
אין ספק כי על פי שטר החכירה אשר נרשם ביום 14.12.70 רכשו שכטר את הנכס מאת המשיב 3 ודין זכותם באותו נכס היא כדין בעלות.
המבקש רכש משכטר את זכות החכירה בשנת 87' כאשר עסקה זו הסתיימה ברישום עוד בשנת 91'.
המבקש בא בנעלי החוכרים הראשונים על פי תנאי החכירה המקוריים, כפי שעולה מיפוי הכוח הבלתי חוזר אשר צורף כחלק מנספח "ב" לתצהיר המשיבים.
עם זאת, אין בעצם טענת הבעלות כדי להבהיר את מהות הרכישה שבוצעה על ידי המבקש.
מתוך המסמכים השונים עולה במפורש כי כוונת הצדדים היתה לבצע מכר של חלק מוגדר מהמקרקעין אשר היו שייכים במלואם למשיב 3, ולהותיר את יתרת המקרקעין, כלומר את יתרת חלקה 9, בידו.
ב"הואיל" השני לשטר החכירה נאמר כי שכטר (החוכרים הקודמים) רכשו מהמחכיר את הקטע המסומן ב- א' בשטח של 717 מ"ר.
מקובלת עלי בעניין זה טענתו של המבקש, כי השטח אשר נמכר למעשה בדרך של חכירה ל- 999 שנה, הוא שטח של 717 מ"ר, כאשר חלק משטח זה הינו שטח הבאר ורצועה צרה נוספת הינה שטח גישה שבו נותרו למשיבים זכויות מעבר.
אולם, אין ספק כי בפועל, השטח המרובע המצוין בתרשים אשר צורף לשטר החכירה, הוא השטח שבו מצויה הבאר והרצועה הצרה הנוספת הינה שטח גישה לאותה באר.
התרשים עצמו שבו מסומן הנכס באות א' באדום, בשוליים הדרומיים של המקרקעין, צורף כנספח א' לתגובה.
בתנאים המיוחדים בשטר החכירה נאמר כי טרם הוגשה תוכנית פרצלציה לגבי המגרש (הנכס - ד.ק.), אך רצוי כי בינתיים יובטחו זכויות החוכרים לגבי המגרש על ידי רישום לטובתם של זכות חכירה לזמן ארוך.
תקופת החכירה היתה כאמור למשך 999 שנה.
עוד נאמר כי החוכרים נותנים את הסכמתם מראש וגם המחכיר נותן את הסכמתו מראש לביצוע רישום תוכנית פרצלציה "לרישום המגרש כחלקה נפרדת שתירשם כיחידה נפרדת בספרי רישום הקרקעות, ועם רישום הפרצלציה ורישום המגרש כיחידת רישום נפרדת, תחול זכות החכירה הנ"ל אך ורק לגבי החלקה החדשה המהווה את המגרש".

הובהר לכן באופן חד משמעתי כי המכר מתייחס לחלק מהחלקה, שהוא למעשה יחידת רישום נפרדת שאיננה קשורה יותר ליתרת החלקה שנותרה בידי המשיב 3.
לחוכרים ניתנה אף רשות להעביר את שטר החכירה ואת חוזה החכירה לאחרים ללא צורך בהסכמת המחכיר, ואף ניתנה להם רשות להכין תוכניות בנייה ללא צורך בהסכמת הבעלים.
לפי סעיף 15 לתנאי החכירה נותרה למחכיר זכות מעבר בדרך הגישה לבאר, אותה רצועה בשטח של 317 מ"ר.
אותה כוונה לבצע הפרדה בין השטח הנמכר לבין יתרת החלקה, עולה גם מהדיווח למס שבח.
באותו דיווח, אשר צורף כנספח ב' לתגובת המשיבים 1-3, ניתנו פרטים על מהות העסקה בה מצויינת חכירה של 717 מ"ר מהחלקה ובהם באר ישנה על כל הציוד.
בסעיף 5 בתיאור פרטי הזכות נאמר כי הזכות הנמכרת היא החכרה של 717 מ"ר מחלקה 9, המהווה 717/21028 חלקים במושע, מהחלקה המסומנת במפה הרצ"ב ומסומנת באות "א" צבועה בצבע כהה.
עוד נאמר כי "זו למעשה באר, סביבותיה ודרך הגישה אליה".
יש לציין כי המספרים המהווים את חלקי השטח המוחכר מהחלקה כולה נמחקו במסגרת אותו דיווח.
טענתו של המבקש כי מדובר בהעברת בעלות של הנכס המושכר, שהיא אכן טענה נכונה, אינה סותרת את המסקנה לעיל כי הזכות שהועברה לו הינה זכות בשטח מסוים מסומן ונפרד מיתר חלקה 9 אשר בבעלות המשיבים.
אין גם ספק כי במהלך השנים אשר עברו מאז התקשרותו של המבקש עם שכטר להעברת החכירה, החזיק המבקש באותה באר, נהג בה מנהג בעלים והוא מוכר את מימיה ונהנה מהכנסותיה.

במסגרת חקירתו הנגדית של המבקש, נשאל המבקש "את הבאר הזאת אתה מחזיק בפועל ונהנה מהכנסותיה עד היום?
ת. כן.
ש. עיריית פ"ת גם שיפצה את הבאר הזאת.
ת. עיריית פ"ת הגביה את הגדר... זה נעשה על חשבון העירייה ונגרמו לי גם הוצאות ונזקים" (עמ' 15 לפרו').

מכל האמור לעיל עולה בבירור, כי זכותו הקניינית של המבקש הינה באותו נכס אשר סומן באות א' בתרשים אשר צורף לשטר החכירה ובנכס זה בלבד.

ב. הליכי התכנון ביחס למקרקעין
אין למעשה מחלוקת בין הצדדים כי בתחילת שנות ה- 90 החלו הליכי תכנון אשר מטרתם היתה שינוי יעוד האזור מחקלאות למגורים.
בספטמבר 95' פורסמה למתן תוקף תכנית בנין עיר פת/במ/ 179 / 14 שהיא תב"ע 14.
מחומר הראיות אשר נשמע במהלך הדיון ומהמסמכים אשר צרפו הצדדים עולה כי המבקש היה שותף באופן פעיל בהליכי התכנון.
יש לציין כי המבקש הוא גם בעל זכויות בחלקות אחרות הכלולות בתב"ע (חלקות 50, 51 ו- 53) בגוש 6371.
המבקש אישר בחקירתו הנגדית כי הוא היה פעיל ולווה על ידי בא כוחו לאורך כל תקופת אישור התב"ע כאשר התחילו לגלגל את תכניות ההפשרה (עמ' 11 לפרו').
המבקש העיד "למיטב ידיעתי הייתי בקי בתכניות שהתגלגלו" (עמ' 12 לפרו').
המבקש גם אישר כי ידע שללא חתימתו התב"ע לא תקבל תוקף (עמ' 13 לפרו').
במסגרת אותם מגעים של המבקש עם הגורמים השונים אשר טיפלו בחלק התכנוני של תב"ע 14, התייחס המבקש במפורש לענין היעוד והשימוש של הבאר המצויה בנכס אשר נרכש על ידו.
במכתב אשר נשלח על ידי אדריכל רווה, אשר טיפל בחלק התכנוני של התב"ע, למר שאול רוזנברג, מי שהיה מנהל אגף תכנון עיר בעיריית פ"ת מיום 25.3.95, נאמר בסעיף 5 "באר – או שתהיה בתחום מגרש בניה פרטי או בתחום שטח ציבורי אולם אז תופקע וישולמו פיצויים על ידי העירייה עבורה. היתר שימוש בתחום שטח ציבורי עד אשר יזקקו לו אפשרי אך אינו נוגע לתב"ע" (נספח ח' לתצהיר המשיב 2).

מכתב נוסף מיום 8.12.92, הינו מכתב אשר נשלח על ידי אדריכל רווה לעו"ד שפרן ולמר שרון, המתייחס לתב"ע.
באותו מכתב נאמר כי בהעדר חתימת המבקש על התכניות, לא ניתן יהיה להפקיד את התכניות (נספח ט' לתצהירו של המשיב 2).
ביום 15.12.92 כתב אדירכל רווה מכתב נוסף למר רוזנברג בקשר לתב"ע.
באותו מכתב נאמר כי הוא נפגש היום עם המבקש מבעלי חלקות 50, 51 ו- 53 ועם בא כוחו.
עוד נאמר במכתב כי "הבאר תשולב במגרש מיוחד בו תותר יח"ד דיור אחת והמשך השימוש בבאר כבאר פרטית. הנ"ל במסגרת 45% מהשטח הנותרים לזכויות בניה של הבעלים. לחלופין תיבדק האפשרות ששטח הבאר יסומן כמגרש לבאר ללא זכויות בניה וזאת לא במסגרת שטחי הנטו, בהתאם לשטחי החכירה".
בסופו של מכתב זה נאמר "מבוקש אישור עקרוני של הועדה כי כל הנ"ל ייבדק בתקופת ההפקדה".

מכתב נוסף מאותו יום בנוסח דומה צורף כנספח י/2 לתגובת המשיבים.
נספח יא' לתצהירו של המשיב 2 הינו פרוטוקול של ועדת המשנה תכנון ובניה פ"ת מיום 10.1.93. בסעיף 8 לאותו פרוטוקול נאמר כי במסגרת הליכי החתימה על התכנית, השיג המבקש באמצעות בא כוחו על מספר נקודות בתכנית. על מנת למנוע דיון מחדש בהפקדת התכנית, סוכם עם ב"כ המבקש כי השאלות אשר הועלו על ידי הבעלים ייבדקו בתקופת ההפקדה וככל שימצאו שהן נכונות, יאומצו ויתוקנו בהליך הדיון בהתנגדויות.

מקובלת עלי לחלוטין עמדת המשיבים בסיכומים, כי ממסמכים אלה עולה שהתקיים דיון בנפרד לעניין הבאר של המבקש, כאשר הועלו לגביה שתי אפשרויות – הראשונה שילוב במגרש מיוחד בו תותר בניית יחידת דיור אחת, והשניה המשך יעוד כבאר בתחום שטח ציבורי תוך הפקעתה ומתן פיצויים, כאשר יינתן היתר למבקש לשימוש בתחום השטח הציבורי עד אשר יזקקו לו וזאת בלא קשר לתב"ע.
נראה כי בפועל מומשה בקירוב האופציה השניה, שכן אין מחלוקת שלפי התב"ע נכללה הבאר כשטח ציבורי בנוי במגרש המיועד להפקעה. אין גם מחלוקת כי המבקש ממשיך עד היום לעשות שימוש בבאר.
המבקש נחקר על ידי ב"כ המשיבים ו- 2 ונשאל "נכון שסיפקת מים מהבאר הזאת במשך כל השנים גם אחרי שנת 92' 93' 94' 95' עד הגשת התביעה לפחות?
ת. כן.
ש. לא עשית את זה בחינם, את הכסף גבית אתה.
ת. כן, בוודאי.
ש. ראית את הבאר כשלך והשתמשת בה והפעלת אותה.
ת. כן". (עמ' 10 לפרו').

כפי שכבר ציינתי קודם, נעשו גם שיפוצים בבאר במהלך השנים על ידי עיריית פ"ת.

המבקש חתם על התב"ע כבעלים של חלקות 50,51 ו- 53, שבה מצוין כאמור במפורש כי הנכס נמצא בשטח ציבורי בנוי במגרש המיועד להפקעה, כפי שעולה מהתשריט המצורף לתב"ע (נספח ז' לתצהיר המשיב 2).
המבקש, מסיבה כלשהי, לא טרח לצרף את אותו עמוד מתוך התב"ע עליו מופיעה חתימתו – עמ' 19 לתקנון התב"ע (נספח ה' לתצהיר משיב 2).

לאור כל האמור לעיל, עולה עוד כי במהלך התקופה שקדמה להפקדת התב"ע ניהל המבקש מגעים שוטפים עם הרשויות השונות, הכיר את התכניות ואף ביקש למצוא פתרון ספציפי ונפרד לנכס שבו מצויה הבאר.
בסופו של דבר חתם המבקש על התב"ע ואף המשיך כאמור לעשות שימוש בבאר עד להגשת התביעה.

ג. התנהגות המבקש מאז הפקדת התב"ע ועד לפנייתו למשיבים
במסגרת המרצת הפתיחה והתצהיר אשר תמך בה, הפנה המבקש לטבלה המצויה בתב"ע אשר מקצה 38 יחידות דיור לחלקה 9, לתב"ע 14 א', ולפנייתו בשנת 2002 לב"כ המשיבים 1-3 בקשר לטענותיו בדבר זכויות הבנייה.
אין בתצהיר זה פרוט כלשהו באשר למעורבותו של המבקש בעצם הליכי התכנון עד להפקדה, אשר צוינו על ידי לעיל, ולא באשר לפעולות כלשהן מצידו לאחר מכן.
במסגרת חקירתו הנגדית טען המבקש כי הוא רצה להבטיח את נושא המחוברים של התכנית שהיו שייכים לו וביניהם גם הבאר. לכן, לא הסכים לחתום על התכנית כמו שהיא עד שהדברים יעלו כהתנגדות. לאחר שהדברים הועלו כהתנגדות, חתם על התב"ע. המבקש נשאל מדוע לא העלה את טענותיו במסגרת ההתנגדות ותשובתו לכך היתה "כי זה היה חלק מההסכם שזה יועלה במסגרת ההתנגדות על ידי מהנדס העיר או נציג העירייה".
טענה זו לא רק שאיננה סבירה על פניה, אלא שהיא נוגדת בפירוש את האמור בסעיף 5 למכתבו של אדריכל רווה למר רוזנברג (נספח י/1 לתצהיר המשיבים, לגביו הסכימו הצדדים במהלך הדיון כי הוא המסמך הרלוונטי), שבו אין זכר להתחייבות מעין זו מצד העירייה.
אין לכן כל בסיס לטענת המבקש כי היה סיכום נפרד על פיו תוגש התנגדות על ידי העירייה ולא על ידו.
המבקש נשאל האם לאחר שהתכנית הופקדה ופורסמה והוגשו לה התנגדויות לא הלך לראות מה קרה, ותשובתו היתה שלילית "לא הלכתי לראות, לא הייתי מעורב בזה".
לא רק שהמבקש לא הגיש התנגדות לאותה תב"ע עליה חתם כאשר נשמרה לו האפשרות להתנגד, אלא שהוא חתם עם העירייה בשנת 96' על הסכם לעבד את האדמה ולהמשיך לקחת את המים מהבאר.
המבקש אישר כי "לגבי קבלת הזכויות שלי הייתי צריך לקבל זכויות באופן יחסי למה שיש לי. הדאגה שלי היתה לענין המחובר. אחת האפשרויות היתה שיקצו לי מגרש במסגרת הבאר ושם אני אקבל את יחידת הדיור שלי. הועדה החליטה את מה שהחליטה שאני אקבל את זה במקום אחר" (עמ' 13 לפרו').

טענתו של המבקש על פיה אותו "מקום אחר" לגביו החליטה העירייה הוא יחידות הבנייה אשר הוקצו לחלקה 9, אינה עולה בקנה אחד עם האפשרויות השונות אשר הועלו במהלך כל המגעים שנוהלו בינו ובין בא כוחו ובין העירייה לפני ההפקדה, כאשר מגעים אלה התייחסו באופן נפרד לחלוטין לבאר, למחוברים, לזכויות המים - ללא כל קשר לזכויות המשיבים 1-3.

ד. הליך החלוקה עפ"י התב"ע
בשלב ראשון קבעתי כאמור כי זכותו הקניינית של המבקש נתונה לו באותו נכס אשר מוגדר באות א' בתרשים אשר צורף לשטר החכירה המקורי, ובנכס זה בלבד.
עוד עלה כי המבקש היה מעורב באופן פעיל בהליכי התכנון לפני ההפקדה של התב"ע.
המבקש חתם כאמור על התב"ע בה מצוין באופן ברור כי הנכס הינו בשטח ציבורי המיועד להפקעה, ולא הוגשה על ידו התנגדות כלשהי במהלך תקופת ההפקדה.
כמו כן, התברר כי המבקש המשיך לעשות שימוש כלכלי באותה באר במהלך כל השנים מאז תחילת הליכי התכנון, וכי הבאר אף שופצה בעזרת העירייה.

יש לבחון עתה האם יש בתב"ע כדי לשנות בדרך כלשהי את זכויותיו הקנייניות של המבקש.
המבקש חוזר באופן עקבי במהלך סיכומיו על המונח "איחוד וחלוקה".
ב"כ המשיבים 1 ו- 2 הסבירה באופן ברור במסגרת הסיכומים את הליך האיחוד והחלוקה, שהוא הליך תכנוני שבו נוצרות בעלויות שונות של מגרשים מכפי שהיו ערב התכנית.
רק במסגרת של הליך איחוד וחלוקה שלא בהסכמה, קיים מושג של הקצאה ויתכן מקרה שבו א' יקבל זכויות בתחום חלקה של ב' ולהיפך.
כאשר מדובר בחלוקה בלבד יוצרת תכנית חדשה גבולות חדשים למגרשים, מבלי שתיצור בעלות חדשה. כלומר, לא מתבצע שינוי בקניין ערב התכנית, למעט הפרשות לצרכי ציבור, כאשר כל אחד מהבעלים נשאר במקומו.
בתב"ע 14 עברו רוב החלקות, כולל חלקה 9, שינוי תכנוני בחלוקה למגרשים ולא נקבעו להן טבלאות הקצאה. לכן, גם לא חל כל שינוי קנייני בזכויות.
מטעם המשיבים 4-5 הוגש תצהיר של מר שמרלר המשמש כמנהל אגף תכנון בעיריית פ"ת, בה ציין גם הוא כי המבקש חתם על התב"ע ונתן הסכמתו לכל הליכי אישורי התב"ע, ובכלל זה שטחי הציבור אשר סומנו בה ולא הגיש כל התנגדות מטעמו.
בחקירתו הנגדית הבהיר מר שמרלר כי תב"ע 14 חלקה 9 לא מסומנת לאיחוד וחלוקה (עמ' 20 לפרו').
במסגרת תצהירו של מר רוזנברג אשר הוגש מטעם המשיבים, נאמר כי מטרת התכנית היתה כאמור שינוי יעוד מקרקע חקלאית לאזור מגורים. התכנית כללה רק בחלק ממנה הוראה בדבר איחוד וחלוקה מחדש – חלקות 50, 51 ו- 53 - אשר המבקש הוא בעלים שלהן. לדבריו, חלקה 9 לא נכללה בתחום השטח לאיחוד וחלוקה מחדש.
מר רוזנברג חזר והעיד במסגרת חקירתו הנגדית כי חלקה 9 לא היתה במסגרת איחוד וחלוקה.
בחקירה נגדית של ב"כ המבקש נשאל מר רוזנברג "בפועל ישנה הקצאה לכל חלקה 9 של 38 יחידות דיור.
ת. המילה הקצאה היא שימוש לא נכון. זאת לא תכנית איחוד וחלוקה". (עמ' 30 לפרו').
גם הסתמכותו של ב"כ המבקש, בתמיכה לטענה כי מדובר באיחוד וחלוקה, על מכתבו של אדריכל רווה מיום 15.12.92 (נספח ז' לבקשה), אינה תומכת בטענתו כי מדובר בהליך של איחוד וחלוקה. באותו מכתב נאמר כי בתוך (ההדגשה שלי - ד.ק.) החלקות הכלולות בתב"ע קיימות חלקות שבהן אמור להתבצע הליך איחוד וחלוקה. ברור כי הכוונה לחלקות 50, 51 ו- 53 ולא לחלקה 9.
לאור כל האמור לעיל, לא בוצע במסגרת התב"ע הליך של אחוד וחלוקה וזכותו הקניינית של המבקש נותרה בנכס בלבד.

בחקירתו של מר רוזנברג מטעם המשיבים, אשר היתה מקצועית, ברורה ורהוטה, הבהיר מר רוזנברג כי קיימת חלוקה ברורה המגדירה את החלקים בקרקע כאשר למבקש יש חכירה רשומה ל- 999 שנה על הנכס.
לדבריו, "קרי יש חלוקה ברורה שמגדירה את החלקים בקרקע ולא מצב מושע רגיל בחלקות כאשר בחלק החכור על ידי קופמן גם קיימת הבאר. הפתרון צריך לבוא לחלקת קופמן בשטחו, שכן צריך לזכור שלא מדובר בתכנית איחוד וחלוקה ולכן הפתרון של קופמן בחלקו. היה ברור שמדובר בבאר חיה ומתפקדת, להבדיל ממבנה באר ישנים שהיו בשטחים חקלאיים ולא תפקדו, ולכן בעצם לחוכר שהוא בעל הבאר וזכויות המים קיימת אופציית הפעלה בהווה ובעתיד של הבאר, ולכן סימונו בתוך השטח הציבורי מאפשר לו מצד אחד או הפעלת הבאר בהסדר בינו לעתיד לבוא לבין העירייה, או שבתום השימוש שהוא יבצע ביום מן הימים תוכל גם העירייה להפקיע את השטח הזה או לרכוש ממנו את הבאר. הרלוונטיות היא שהבאר היא האלמנט הכלכלי שחי בשטח" (עמ' 28 לפרו').
מר רוזנברג אף הבהיר כי אין כל קשר בין העובדה כי הנכס יועד לצרכי ציבור לבין זכויות הבנייה שהוענקו לחלקה 9 והסברו מקובל עלי לחלוטין: "לדעתי, כפי שאני מבין את התכנית ולאור מה שאמרנו לענין החכירה, הרי המגרשים שסומנו בתוך התכנית למגורים נמצאים כולם לטוב או לרע לא בחלק הזכויות של קופמן" (עמ' 31 לפרו').
מר רוזנברג אישר כי חלקה 9 בטבלה במסגרת התב"ע כוללת גם את שטח הנכס, אולם הבהיר נושא זה: "בתור שינויים של מצב קודם אכן כתוב 21.08 דונם אבל זה לא עומד בסתירה למה שאמרתי לך קודם. הראייה לכך הוא המשך ההתגלגלות התכנונית או המימושית של התוכנית... מלכתחילה היה ברור שהבאר היא אישיות העומדת בפני
עצמה וצריך לתת לה פתרון לפני עצמה. הפתרון צריך להימצא בשטחה" (עמ' 31 לפרו').

עדות זו של מר רוזנברג מתאימה גם להלכה הפסוקה:-
"על פי פסיקתו של בית משפט זה, הזכויות הללו (אחוזי הבניה- ד.ק.) נובעות מהבעלות בקרקע, וקונה הרוכש את הבעלות במקרקעין רוכש גם את תכונותיה של אותה קרקע ובכלל זה את הזכות לניצול השטח המותר לבניה ... בשל טיבן של זכויות הבניה כאמור לעיל, ובשל היותן כרוכות בבעלות, אין הן יכולות לשמש נושא לבעלות בנפרד מהזכויות במקרקעין" (רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(1) 517 בעמ' 527).
מכיוון שהמבקש לא רכש זכות קניין בחלק המשיבים, וזכות הקניין נתונה לו אך ורק באותו נכס המסומן א' בתרשים כאמור לעיל, הרי שזכויות הבניה שניתנו לאותה חלקה ולא לנכס שבבעלותו, אינן מוקנות לו.
הנכס של המבקש הוא המגרש שבו מצויה הבאר, הנמצא כיום עפ"י התב"ע בשטח לבניין ציבורי.
כפי שכבר ציינתי לעיל, עשה המבקש שימוש עסקי באותה באר וגבה כספים בגין המים אשר סופקו על ידו מבלי ששיתף כמובן את המשיבים ברווחיו.
המבקש גם המשיך לעשות שימוש באותה באר במשך תקופה ארוכה לאחר שהופקדה התכנית ואושרה, כאשר הבאר עצמה מצויה כאמור באותו שטח המיועד עפ"י התב"ע לבנייני ציבור, מבלי שהוגשה על ידו התנגדות לתב"ע עצמה.
אין ספק כי התנהגות זו הונחתה משיקולים עסקיים.
אם ניתן אכן להפקיע שטח זה, הרי שעל המבקש לשאת בתוצאות ההפקעה כמידת פגיעתה בפועל בשטחו וכדברי מר רוזנברג לעיל "הפתרון צריך לבוא לחלקת קופמן בשטחו".
ראה לענין זה ע"א 5628/99 מרקין נ' יורשת המנוח יהודה משה ז"ל, פ"ד מז(1) 14. גם שם, כמו במקרה שבפני
, נקבע על ידי בימ"ש כי עולה מחוזה המכר שבין הצדדים שכוונת המתקשרים היתה לבצע מכר של נכס מקרקעין מסוים ומוגדר על כל הכרוך בכך. החוזה שבין הצדדים ציין כי הקונה מעונין לרכוש שטח של 500 מ"ר בהתאם לתרשים שצורף לחוזה, ועוד נאמר כי המוכר מתחייב להפריד את החלקה הנמכרת ולהעבירה על שם הקונה במרשם המקרקעין.
על יסוד עובדות אלה הסיק בימ"ש כי היתה כוונה לבצע מכר מסוים, כפי שנקבע על ידי לעיל באשר לרכישת הנכס על ידי המבקש.
גם שם הושלם ביצועה המעשי של עסקת המכר לפני שנים רבות, אם כי המוכר והקונה, שלא כמו במקרה שבפני
, לא השלימו את העסקה ברישום וההפקעות עפ"י תכנית מתאר מקומית פגעו בחלקה אשר הזכויות בה עדיין רשומות על שמו של המוכר.
לאור קביעתו של בית המשפט כי כוונת הצדדים היתה לבצע מכר מסויים ומוגדר, הרי שכוונת החוזה היתה להטיל כל סיכון של הפקעה עתידית על הצד שהיה נושא בו לאחר השלמת ההקניה, כלומר כל אחד בחלקו.
כך גם במקרה שבפני
י.

התוצאה מכל האמור לעיל היא, כי דין התביעה להידחות.

בהקשר זה יש לציין כי המבקש תיקן אמנם את תביעתו בכך שצרף את המשיבים 4 ו- 5 כמשיבים ממש, אולם לא דרש כנגדם כל סעד במסגרת המרצת הפתיחה המתוקנת.
לא היה לכן כל מקום לדרוש את הסעדים אשר דרש כנגדם במסגרת הסיכומים.
אולם, מכיוון שהתביעה נדחית בכל מקרה, הרי שאין לשינוי חזית מובהק זה משמעות בפועל.
המבקש ישא בהוצאות המשיבים 1 ו- 2 יחד ולחוד, המשיב 3 והמשיבים 4 ו- 5 יחד ולחוד, בסכום של 15,000 ₪ לכל אחד בצרוף מע"מ ובתוספת ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום מתן פסה"ד ועד יום התשלום בפועל.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים בדואר רשום.

ניתן היום ט"ו בסיון, תשס"ו (11 ביוני 2006) בהעדר הצדדים.

ד. קרת-מאיר
, שופטת










הפ בית משפט מחוזי 139/03 קופמן שלום נ' לודמיר מרדכי ז"ל ,לודמיר אברהם בנימין ,לודמיר דב ז"ל ,עיריית פתח תקווה ,הועדה המקומית לתכנון ובניה, פתח תקווה ,אברהם יואב,אברהם רחל,אהרון שאול,אהרון (פורסם ב-ֽ 11/06/2006)