פסקי דין על מאיר אפריים | פסקי דין על מאיר הלינה | פסקי דין על אנושי יצחק | פסקי דין על ברגר בתיה | פסקי דין על אשל יעקב | פסקי דין על פיק ויקי

2814/04 עא     26/06/2006




עא 2814/04 מאיר אפריים,מאיר הלינה,אנושי יצחק,ברגר בתיה,אשל יעקב נ' פיק ויקי





1
בתי המשפט

בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 002814/04


לפני:
כב' השופט עוזי פוגלמן
- אב"ד
כב' השופטת יהודית אמסטרדם

כב' השופט אילן ש' שילה


26/06/2006






המערערים:
1. מאיר אפריים

2. מאיר הלינה

3. אנושי יצחק

4. ברגר בתיה

5. אשל יעקב






נ ג ד




המשיבה:
פיק ויקי






פסק דין

זהו ערעור על פסק דינו של בית הדין לשכירות בתל אביב-יפו (כבוד השופט אשר גולדין, ס"נ), מיום 9.5.04 בתיק 198/02, אשר קיבל באופן חלקי את תביעת המערערים וקבע כי על המשיבה לשלם למערערים דמי שכירות בסך 900 ₪ לחודש, החל מיום הגשת התביעה.

רקע

1. 1. המערערים הם הבעלים של שתי דירות הנמצאות ברחוב ארלוזרוב 13 פינת רחוב בן יהודה בתל אביב, וידועות כחלקות 70/6 ו –70/7 בגוש 6901 (להלן: "הדירות").

2. 2. המשיבה היא דיירת מוגנת בדירות על פי פסק דינו של בית המשפט המחוזי בע"א 2909/99 ויקי פיק נ' אפריים מאיר ואח' (לא פורסם), מיום 28.6.00.

פסק דין
זה ניתן בהליך קודם שהתקיים בין הצדדים שבו עתרו המערערים לפינויה של המשיבה מן הדירות. בית המשפט המחוזי הפך את קביעתו של בית משפט השלום בקובעו כי בעלה המנוח של המשיבה היה לדייר מוגן מכוח הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), ואילו המערערת הייתה לדיירת מוגנת מכוח הוראות סעיף 20(א) לחוק. בקשת רשות ערעור על

פסק דין
זה (רע"א 6444/00) נדחתה על ידי בית המשפט העליון.

3. 3. בתביעתם הנוכחית, אשר הוגשה ביום 10.9.02, טענו המערערים כי המשיבה מחזיקה בדירות ללא הסכם שכירות ולפיכך עתרו לבית הדין בבקשה לקבוע את דמי השכירות בעבור הדירות, ולחייבה בתשלומם החל מיום 2.4.93 – המועד שבו רכשו את הדירות. כמו כן עתרו המערערים לחייב את המשיבה בתשלום חלקה בהוצאות שיפוץ שנערך בבית בסכום של 4,480 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מחודש נובמבר 95'.

4. 4. המשיבה טענה כי דמי השכירות אשר צריכים להשתלם בעבור הדירות עומדים על סך 38 ₪ לחודש, וכי חלה התיישנות על סכומים שנתבעו 7 שנים קודם למועד הגשת התביעה.

פסק דינו של בית הדין

5. נקודת המוצא לפסק דינו של בית הדין היא בסעיף 33(ה) לחוק הגנת הדייר אשר על פיו מי שהיה לדייר בהתאם להוראות הסעיף- ייקבעו תנאי השכירות בהסכם בינו ובין ובעליו של הנכס, ובאין הסכם- על ידי בית הדין. בית הדין נדרש אפוא לשאלה האם קיים הסכם בין בעלי הדין הקובע את שכר הדירה והשיב לה בשלילה. בית הדין לא נתן אמון לגרסת המשיבה, ומצא שהמערערים עמדו בנטל שהוטל עליהם להוכיח שלא היה הסכם שקבע את דמי השכירות.

5. 5. בהעדר הסכם, נדרש בית הדין לקבוע את דמי השכירות. בית הדין עמד על חוות דעתו של השמאי מטעם המערערים שהעמיד את דמי השכירות המוגנים החודשיים על סך 660$ למושכר כשתי דירות נפרדות, ועל סך 540$ למושכר כדירה מאוחדת. ואולם בית הדין ציין, על פי ניסיונו במקרים דומים, שסכומים אלו מופרזים וגבוהים משכר הדירה הנוהג בעבור דירות מוגנות באזור הרלוונטי. בית הדין קבע איפוא את דמי השכירות המוגנים בעבור כל דירה בנפרד ל- 450 ₪, ובסך הכול 900 ₪ בעבור שתי הדירות, וחייב את המשיבה לשלם שכר דירה זה מיום הגשת התביעה - 10.9.02.

6. 6. עוד חייב בית הדין את המשיבה לשלם למערערים את חלקה היחסי בהוצאות השיפוץ ותיקון הבית כפי שהוכחו, בסך 879 ₪.

טיעוני הצדדים

7. 7. שתיים הן טענותיהם של המערערים בערעור זה: האחת, כי שגה בית הדין בחייבו את המשיבה בתשלום דמי השכירות אך מיום הגשת התביעה, כשהוא מתעלם מתביעתם לתשלום דמי השכירות עבור 7 השנים שקדמו להגשתה. השנייה, כי שגה בית הדין בהעמידו את דמי השכירות המוגנים על סכום של 900 ₪ לחודש, תוך סטייה מחוות דעתו של השמאי, ומבלי שעמדה בפני
ו חוות דעת סותרת או שהובאו נימוקים לגובה דמי השכירות שנקבעו. בנקודה אחרונה זו, עותרים המערערים להשבת הדיון לבית הדין לצורך בחינת שיעור דמי השכירות ומתן הנמקה מפורטת לשיעורם.

8. 8. המשיבה סומכת ידיה על פסק דינו של בית הדין. לטענתה, לא הניחו המערערים תשתית להתקיימותם של דרישות סעיף 154 לחוק הגנת הדייר, ולא המציאו כל מכתב לפיו דרשו מן המשיבה את דמי השכירות קודם להגשת כתב התביעה. המערערים "ישנו" על זכויותיהם, ואין זה מתפקידו של בית הדין לסייע בידם, במיוחד נוכח העובדה שכל פרנסתה היא מקצבת זקנה של הביטוח הלאומי, ובהתאם לשיעורה היא כילכלה ומכלכלת את צעדיה. אשר לשיעור דמי השכירות, טוענת המשיבה כי בית הדין רשאי להתחשב בידיעתו וניסיונו בקובעו את גובה דמי השכירות, ואין מדובר בקביעה שרירותית או ספקולטיבית. זאת ועוד, דמי השכירות שנקבעו על ידי בית הדין הם כמעט פי שלושה מדמי השכירות בגין 2 דירות בנות 2 חדרים. אין מקום על כן להתערבות בשיעור דמי השכירות שנפסקו.

דיון והכרעה

9. 9. עניין לנו בסכסוך ממושך שתחילתו בתביעת פינוי שהגישו המערערים נגד המשיבה ביום 16.9.96. במסגרת אותה תביעה, ביקשו המערערים, בבקשה חלופית, כי אם ימצא שהמשיבה זכאית להמשיך ולהחזיק בדירות, או באחת מהן, יקבע בית המשפט את שיעור דמי השכירות שעליה לשלם (סעיפים 18, 19 ו- 21(ג) לכתב התביעה בת.א. 67946/96). בית משפט השלום קיבל את תביעת הפינוי, ולכן לא נזקק בפסק דינו לבקשה חלופית זו. בית המשפט המחוזי, אשר קיבל את הערעור, קבע את זכותה של המשיבה בדירות מכוח סעיפים 33 ו- 20(א) לחוק הגנת הדייר, אך לא דן בשאלת שיעור דמי השכירות ואף לא החזיר את הדיון לערכאה הדיונית כדי שתקבע את שיעור דמי השכירות מכוח סמכותה שבסעיף 33(ה). סעיף זה קובע כי:

"מי שהיה לדייר לפי סעיף זה יחזיק בנכס כדרך שהחזיק בו ערב היותו לדייר; נתגלעו חילוקי דעות, רשאי בית הדין לקבוע את דרך ההחזקה כאמור; שאר תנאי השכירות ייקבעו בהסכם בין הדייר לבין בעלו החדש של הנכס, ובאין הסכם - על ידי בית הדין".

10. 10. בנסיבות אלו, שבו ופנו המערערים לבית הדין קמא ועתרו לקבוע את דמי השכירות החודשיים. כאשר אלו הם פני הדברים, סבורים אנו כי אכן נפלה טעות מלפני בית הדין כאשר חייב את המשיבה בתשלום דמי שכירות אך מיום הגשת התביעה. יש לראות בכתב התביעה הראשון, בת.א. 67946/96, אשר הוגש ביום 16.9.96, את המועד הרלוונטי לדרישת דמי השכירות ועל המשיבה לשלם את דמי השכירות החל ממועד זה.

11. 11. אשר לשאלת שיעור דמי השכירות- הנמקתו של בית הדין בכל האמור בקביעתם הינה כהאי לישנא:

"אני קובע כי, גובה דמי השכירות אשר הוצע על ידי חוות דעתו של שמאי התובעים (המערערים), הנו מופרז וגבוה ממחירי השוק עבור דירות מוגנות באזור הנדון. סכום גובה דמי השכירות עבור הדירות יתבסס על כך כי הנתבעת (המשיבה) דיירת מוגנת המתגוררת בשתי דירות ו/או דירה מאוחדת אחת. לפיכך ולאור נסיוני במקרים דומים אני קובע כי דמי השכירות המוגנים עבור כל דירה נפרדת יהיו 450 ₪ קרי, 900 ₪ עבור שתי הדירות".
(ההדגשה במקור).

12. 12. אכן, עסקינן בקביעות שנקבעו על ידי בית הדין לשכירות- טריבונל מיוחד שהוקם על מנת לדון בנושאים הדורשים מומחיות מיוחדת. הפועל היוצא מכך הוא:

"שלבית הדין לשכירות יש שיקול דעת רחב להחליט בדבר קביעתם של דמי השכירות הראויים באותם מקרים שאין חוק או תקנה המגבילים אותו, ומהקביעה שבדרך כלל אין להתערב בקביעתו אפילו סוטה הוא מראיות שבאו בפני
ו ובלבד שקביעתו אינה שרירותית או ספקולטיבית בעלמא...

אך סביר הוא שבית דין לשכירות, אשר מלאכת יום ביומו היא בקביעת שוויים של נכסים ודמי השכירות הראויים להם בתחומי שיפוטו, צובר ניסיון וידע רב בקביעת שוויים של אלה, וראוי שאלה ישמשוהו בקביעותיו העתידיות. ידע וניסיון אלה יכול שיהיו ביחס לגורמים והשיקולים משפיעים על קביעת שווי דמי השכירות" (ע"א 4868/90 אנג'ל נ' בודסקי, פ"ד מו(4), 434 , 438-439 (1992)).

13. 13. עוד נפסק כי:

"מותר לו להתחשב גם בידיעתם העצמית וניסיונם האישי של חבריו להגיע לתוצאה שאינה תואמת בדיוק אף אחת מהשומות של העדים. זהו בית דין מיוחד וחזקה על חבריו שרכשו להם ידיעה וניסיון מיוחדים במילוי תפקידם אם לא באו אליו כשהם מצוידים בהם מראש" (ע"א 145/67 הבית של קפה גלינה בע"מ נ. חברת רקפת בע"מ פס"ד כא(2) 160).

14. 14. לנוכח הדברים הללו אין למצוא פסול בכך שבית הדין לא קיבל את חוות דעתו של שמאי המערערים, ובשימוש שעשה בידיעתו ובניסיונו האישי בהערכת שיעורם של דמי השכירות לדירות דנן.

15. 15. יחד עם זאת מצאנו שהנמקתו של בית הדין נמצאת חסרה, ואין בה פירוט מינימלי של הרכיבים אשר הנחו את בית הדין בקביעתו. נוסח ההנמקה של בית הדין איננו מאפשר לערכאת הערעור לבחון ולבקר את הקביעה. ודוק, חרף שיקול הדעת הרחב המוקנה לבית הדין לשכירות, ועל אף נטייתנו הברורה שלא להרבות ולהתערב בשיקול דעתו, עדיין נתונה פסיקתו של בית הדין לביקורתה של ערכאת הערעורים. בהעדר הנמקה כדבעי, נשללת יכולת הערכאה הערעורית להעביר את החלטותיו של בית הדין במבחן הערעור (ראה: ע"א (תל-אביב) אל-טל פיתוח בע"מ נ' מיקרון מפעלי מתכת בע"מ, דינים מחוזי, כו(6) 942 (1996)).

16. 16. אין מנוס אפוא מהשבת הדיון לבית הדין קמא על מנת שישוב וישקול את שיעור דמי השכירות הראויים, וינמק קביעותיו ומסקנותיו בנושא זה.

סוף דבר

17. 17. אנו מקבלים את הערעור.

בנסיבות העניין, איננו עושים צו להוצאות בערכאתנו.

ניתן היום ל' בסיון, תשס"ו (26 ביוני 2006) בהעדר הצדדים.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לצדדים, בדואר רשום.

עוזי פוגלמן
, שופט
אב"ד

יהודית אמסטרדם
, שופטת

אילן ש. שילה, שופט









עא בית משפט מחוזי 2814/04 מאיר אפריים,מאיר הלינה,אנושי יצחק,ברגר בתיה,אשל יעקב נ' פיק ויקי (פורסם ב-ֽ 26/06/2006)