פסקי דין על בן יקר גת - חברה להנדסה ובנין בע"מ | פסקי דין על שור יאיר | פסקי דין על שור ג'וליה | פסקי דין על מנהל מקרקעי ישראל |

176902/98 הפ     22/11/2001




הפ 176902/98 בן יקר גת - חברה להנדסה ובנין בע"מ נ' שור יאיר,שור ג'וליה ,מנהל מקרקעי ישראל




בעניין:

27



בתי המשפט


בית משפט השלום תל אביב-יפו
הפ 176902/98


בפני
:
כב' השופט ד"ר ורדי קובי

תאריך:
22/11/2001




בעניין:

בן יקר גת - חברה להנדסה ובנין בע"מ





המבקשת


נ
ג
ד


1. שור יאיר

2. שור ג'וליה

3. מנהל מקרקעי ישראל




המשיבים

פסק דין
1.
בפני
תובענה למתן פס"ד הצהרתי לפיו המשיבים מס' 1,2 הפרו ומפרים את התחייבויותיהם כלפי המבקשת עפ"י חוזה המכר לרכישת דירת קוטג' במודיעין מיום 18/11/1995 - נספח א' לתובענה (להלן:"חוזה המכר").


כן מבוקש ליתן צו עשה נגד המשיבים מס' 2,1 לחתום על חוזה חכירה בנוסח אחיד של המשיב מס' 3 בגין זכויות החכירה בדירה שרכשו מאת המבקשת ולהחזיר למבקשת את כל הערבויות הבנקאיות שהוצאו להם לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 [(להלן:"חוק המכר" (דירות)], לאחר שיתקיימו תנאי החוק וליתן כל סעד מתאים אחר לפי שקו"ד ביהמ"ש.





לטענת המבקשת המשיבים מס' 2,1 התחייבו בחוזה המכר, בסעיף 11(ב) לחוזה המכר, לחתום על חוזה חכירה בכל עת עפ"י דרישת המבקשת, לקיים את נוהל ודרישות המשיב מס' 3 ולהמציא למבקשת אישור המשיבה מס' 3 בדבר חוזה כאמור וכן התחייבות המשיבים מס' 2,1 להחזר ערבויות חוק המכר (דירות) עם התקיים תנאי החוק הנ"ל.


לטענת המבקשת ביום 04/01/1997 קיבלו המשיבים מס' 2,1 את החזקה בדירה שבנייתה הסתיימה והמשיבים מס' 2,1, שהוזמנו לחתום על חוזה החכירה, סירבו לעשות כן ודרשו שינויים, תוספות ותיקונים בחוזה החכירה ובכך מפרים את חוזה המכר וגורמים למבקשת לנזקים כספיים.


לטענת המשיבים מס' 1,2 המבקשת לא עמדה בהתחייבויותיה להפנות לחתימה על חוזה חכירה עם המשיב מס' 3 תוך 12 חודשים ממסירת החזקה בדירה למשיבים מס' 1,2.


לטענת המשיבים מס' 1,2 המסמך שהוצג להם כ"חוזה חכירה" עם המשיב מס' 3 היה חסר ולא ניתן היה לחתום עליו, שכן לא צורפו אליו תרשים או מסמכים נוספים וכן ערכים מהותיים בחוזה נותרו ריקים [לעניין זה ראה הפירוט במכתב המשיבים מס' 2,1 מיום 15/02/1998 - נספח י"ז לתובענה].





לטענת המשיבים מס' 1,2 חוזה החכירה שהוגש לחתימתם הוא חסר מסוימות מינימלית הנדרשת כדי שייווצר הסכם משפטי בר תוקף, כולל חוסר פרטי זיהוי של הנכס ותיאורו לגבי המגרש והראיה היא שלאחר הגשת התביעה, בעקבות סיכום בין המשיבים מס' 1,2 למשיב מס' 3, הכינה המבקשת תרשים של המגרש, שהוגש למשיב מס' 3 ביום 12/08/1998 יחד עם החוזה החסר והלא מתאים להשלמה.


לטענת המשיבים מס' 2,1 אין להחזיר את הערבויות הבנקאיות לפני חתימה על חוזה חכירה עם המשיב מס' 3.


לטענת המשיבים מס' 2,1 חוזה המכר הוא חוזה אחיד וסעיף 11ב' הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד (בעניין זה נשלחה הודעה ליועמ"ש לממשלה, שהודיע שאינו רואה צורך להתייצב לדיון זה).

יש לציין שהמשיב מס' 3 הביע את הסכמתו למבוקש בתובענה זו ולא הגיש תצהיר מטעמו.


כמו כן, בתיק זה ישנה גם בקשה של המבקשת להיתר לפיצול סעדים שנקבע שתוכרע במסגרת פסה"ד וכן נדחתה על ידי בקשה של המשיבים מס' 2,1 לשלוח הודעת צד ג' למבקשת ולמשיב מס' 3 ובעניין זה הוגש כתב תביעה ע"י המשיבים מס' 2,1 בביהמ"ש המחוזי בת.א 1992/01 ביום 10/06/2001, בו נתבקש בין היתר להצהיר שהמבקשת הפרה את חובתה להמציא חוזה חכירה מתאים וצו עשה לחתימת חוזה חכירה נכון ומלא שאינו סותר את חוזה המכר.

2.
לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי בראיות ובסיכומי הצדדים, החלטתי לקבל את התובענה וזאת מן הנימוקים כדלקמן:

א.
התייחסות לסעיפים בהסכם המכר


במבוא לחוזה המכר נאמר:

"הואיל וברצון המשתכן לרכוש זכות חכירה מהוונת וזכויות חזקה בדירה המתוארת להלן ולקבל על עצמו את כל הזכויות, החובות וההתחייבויות בקשר לדירה ולרכישתה, וברצון החברה להעביר ולגרום למתן זכויות חכירה למשתכן בדירה - הכל כפוף ובהתאם לתנאי חוזה זה ולתנאי המינהל"
(כשהמבוא מהווה חלק בלתי נפרד מחוזה המכר).


בסעיף 2 לחוזה המכר מוגדר "חוזה חכירה": "חוזה חכירה (מהוון) שייחתם בין המשתכן לבין המינהל ואשר יגדיר את היחסים ביניהם לתקופה של 49 שנים מאישור העסקה שבין המינהל לחברה, דהיינו מיום 24/03/1994".


בסעיף 3ב' להסכם המכר נאמר:


"המשתכן מצהיר כי אכן ראה ובדק את הפרוייקט, מיקומו וסביבתו וכן את תכניות הסביבה, הבניין, הדירה, שטחיה וכיווניה, המפרט הטכני, התכניות, טיב הזכויות הנרכשות, ומצאם מתאימים לדרישותיו לצרכיו והוא מוותר על כל טענת אי התאמה ו/או ברירה מכל מין וסוג שהם. כן מצהיר המשתכן כי תנאי ההחכרה של המינהל ידועים לו".



בסעיף 11 להסכם המכר נאמר כך:

"א.
החברה מתחייבת להפנות את המשתכן למינהל לשם חתימת חוזה חכירה בינו לבין המינהל (בכפוף למילוי תנאי המינהל ע"י המשתכן) תוך 12 חודשים ממסירת החזקה בפועל למשתכן, כאשר זכויותיו בדירה נקיות מכל עיקול ומשכנתא, שעבוד או זכות אחרת לצד ג' (פרט לעיקול ו/או משכנתא ו/או שעבוד ו/או זכות אחרת שהוטלו על פי דין על משתכן ו/או ניתנו ע"י המשתכן).
מכתב ההפניה יימסר למשתכן בתנאי שעמד בכל התחייבויותיו עפ"י חוזה זה, לרבות תשלום בפועל של כל חיוב כספי.


ב.
המשתכן מתחייב לחתום על חוזה חכירה בכל עת עפ"י דרישת החברה ולקיים את הנוהל ודרישות המינהל, לרבות תשלום הנהוג במינהל ולהמציא לחברה את אישור המינהל בדבר חוזה כאמור.
ג.
החברה הודיעה למשתכן כי בעתיד, לאחר שתיווצר האפשרות לכך ולאחר שתבוצענה פעולות התכנון ופעולות רישום אחרות, לרבות פרצלציה, יירשם הבניין כבית משותף עפ"י חוק המקרקעין תשכ"ט1969 וכי לא ניתן היום לקבוע מועד לסיום הפעילות הנ"ל.

החברה תרשום את זכויות החכירה בדירה על שם המשתכן בלשכת רישום המקרקעין כפוף לכך שעד אז יסתיימו פעולות הרישום, לרבות הפרצלציה ורישום הבית כבית משותף והדירה כיחידת רישום נפרדת. רישום זכויות המשתכן כאמור יתבצע תוך 12 חודשים מיום רישום הבניין כבית משותף, בתנאי שעד למועד הנ"ל עמד המשתכן בכל התחייבויותיו עפ"י חוזה זה וכי עשה כל פעולה ו/או חתם על כל מסמך ו/או שילם כל תשלום שיידרש והמציא אישור על כך.


ד.
המשתכן מצהיר, מאשר ומתחייב בזה כדלקמן:

(1)
הוראות חוזה החכירה מהוות חלק בלתי נפרד מהוראות חוזה זה וההצהרות וההתחייבויות הכלולות בו, כאילו פורטו בחוזה זה שנית ומפורשות.
(2)
לבצע כל אחת מהתחייבויותיו בחוזה החכירה לפי דרישתה הראשונה של החברה ולקיימן כאילו דרש זאת ממנו המינהל.
(3)
כי ידוע לו שגבולות ושטח המגרש עליו מוקם הבניין טרם נקבעו סופית וייקבעו סופית לפי תכניות חלוקה של השטח כפי שיאושרו ע"י הרשויות המוסמכות".

מהסעיפים הנ"ל ניתן לראות כי כבר מהמבוא להסכם המכר עולה מפורשות שהמשיבים מס' 2,1 לקחו על עצמם את כל הזכויות והחובות בקשר לרכישת הדירה, כשעל המבקשת להעביר ולגרום מתן זכויות חכירה למשתכן בדירה בכפוף ובהתאם לתנאי חוזה זה ולתנאי המינהל.

דהיינו, המבקשת התחייבה לעברת זכויות החכירה למשיבים מס' 2,1 בכפוף לכך שהמשיבים מס' 2,1 יעמדו בקיום חוזה המכר ואז יופנו ע"י המבקשת לחתימה על חוזה החכירה ע"י המשיב מס' 3, שהמבקשת לא אחראית לתנאי חוזה חכירה זה.

לא רק זאת, המשיבים מס' 2,1 התחייבו בסעיף 11 להסכם המכר לחתום על חוזה החכירה המופק ע"י המשיב מס' 3 ולא ע"י המבקשת והצהירו שהם יחתמו על חוזה החכירה כמות שהוא ושהם רואים בהוראותיו חלק בלתי נפרד מהסכם המכר. זאת כמקשה אחת, בלא לדרוש לראות את נוסח חוזה החכירה לפני חתימתם על הסכם המכר ובלא לעורר את אותן השגות לפני החתימה על הסכם המכר, דבר שהיה מאפשר למבקשת שלא לחתום על הסכם המכר עם המשיבים מס' 2,1 לו היו מועלות השגות אלו במועד החתימה על הסכם המכר ודבר היוצר מניעות כלפי המשיבים מס' 2,1 לטעון טענות אלו לאחר החתימה.

מדובר בחוזה עתידי שאמור להיחתם בעתיד בין המשיבים מס' 2,1 למשיב מס' 3, כפי שמוגדר "חוזה חכירה" בהסכם המכר, כשהמבקשת מתחייבת להפנות את המשיבים מס' 2,1 למשיב מס' 3 לחתימה על חוזה חכירה והמשיבים מס' 2,1, מצדם, מתחייבים לחתום על חוזה חכירה עם המשיב מס' 3 בלא שלמבקשת יש אחריות לחוזה החכירה והדבר עולה מפורשות מהסכם המכר בין המשיבים מס' 2,1 למבקשת.

דהיינו, מהוראות סעיפים 11,3 להסכם המכר וכן מהגדרת חוזה חכירה ומהמבוא להסכם המכר, עולה שבמישור היחסים בין המבקשים למשיבים מס' 2,1 הם מחויבים לחתום על חוזה החכירה עם המשיב מס' 3 והם התחייבו זאת כלפי המבקשת בלא שהמבקשת אחראית על נוסח חוזה חכירה זה ובעצם הסכמת המשיבים מס' 2,1 כלפי המבקשת הם מנועים מלהעלות טענות כלפי המבקשת.

ב.
ראוי לציין שבמסגרת תובענה דומה ה.פ (ת"א) 558/00 בן יקר גת חב' להנדסה ובניין נ' סהר ואח' (לא פורסם), שהוגשה בביהמ"ש המחוזי בת"א, ניתן ע"י כבוד השופטת ד"ר פלפל פס"ד ביום 15/04/2001 (שצורף לסיכומי המבקשת והמשיב מס' 3) שבו נתקבלה תובענה דומה של המבקשת המבקשת להורות לרוכשי דירה אחרת במודיעין (שכנים של המשיבים מס' 2,1) לחתום על חוזה חכירה עם המשיב מס' 3 ולהחזיר למבקשת את הערבויות שהועמדו לפי חוזה המכר (להלן:"פס"ד סהר").


בתובענה זו היו מיוצגים רוכשי הדירות (סהר מיקי ובתיה) ע"י ב"כ המשיבים מס' 2,1 (עו"ד שור) וכן המשיב מס' 1 העיד בעצמו בתובענה זו.


במסגרת סיכומיו בתיק שבפני
תוקף ב"כ המשיבים מס' 2,1 הן החלטות שניתנו על ידי והן את פסה"ד של כבוד השופטת ד"ר פלפל, בלא שהוגש ערעור על פס"ד זה ותוך התעלמות ממסגרת הסיכומים ומסדרי דין ונוהל תקינים.


אני מאמץ את האמור בפסה"ד של כבוד השופטת ד"ר פלפל לגבי היחסים בין המבקשת לרוכשי הדירה ולמשיב מס' 3.


יש לציין שגם בענייננו, בדומה לפס"ד בעניין סהר, צורף חוזה חכירה מתוקן ונמחקו המקומות לרישום ערבים לגבי קיבולת הבנייה והערך היסודי של המגרש וכן צוינה כתובת מדויקת של דירת המשיבים מס' 2,1 (נחל שורק 47) וצורף תשריט וזאת כבר בחודש 10/98, אך דבר זה לא סיפק את המשיבים מס' 2,1, שהמשיכו ועמדו על סירובם לחתום על חוזה החכירה, סירוב שיש לדחות לטעמי הן לגבי חוזה החכירה המקורי ובוודאי ומקל וחומר לגבי חוזה החכירה המתוקן.




המשיבים מס' 2,1 מתעלמים מכך שחוזה המכר נערך בינם לבין המבקשת והמבקשת לא אחראית לנוסח חוזה החכירה שמכין המשיב מס' 3, תוך ניסיון לכפות על המבקשת פעולות שאינן בשליטתה והכנסת המבקשת למלכוד. המבקשת לא יכולה לכפות את נוסח החוזה על המשיב מס' 3, שכן חוזה המכר וההתחייבויות של המשיבים מס' 2,1 הנם ישירות כלפי המבקשת ומישור היחסים החוזי הוא ביניהם, כשהמשיבים מס' 2,1 התחייבו לחתום על חוזה החכירה עם המשיב מס' 3 וזאת בזמן שחתמו על חוזה המכר עם המבקשת.


אני מאמץ את דברי כבוד השופטת ד"ר פלפל בפס"ד סהר, בעמ' 4 לפסה"ד:

"בעסקה המשלבת מכירת דירה באמצעות חברה משכנת וחוזה חכירה עם המינהל, רשאית הייתה המבקשת לראות בחוזה החכירה חלק בלתי נפרד מחוזה המכר, שכן האינטרסים שלה תלויים בחוזה החכירה הן מכוח ההסכמים שבינה לבין משרד הבינוי והשיכון מהיותה חברה משכנת והן מכוח הוראת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). בהתאם לסעיף 11ב' לחוזה המכר התחייבו המשיבות לחתום על חוזה החכירה. משהסכימו המשיבות לסעיף זה ולא התנו כדין את אותן התניות אותן הן מבקשות להתנות כעת, מנועות הן מלהעלות תנאים אלה כעת".



ובעמ' 6 לפסה"ד סהר:

"פרשנות סעיף 11 אינה שנויה במחלוקת והמשיבות כאמור לא טענו כנגד המוסכם בחוזה המכר. משכך, עליהן לקיים את חיובן התאם להסכם המכר וככלל זה החתימה על הסכם החכירה. המשיבות יוצאות מנקודת הנחה מוטעית. לפי הסכם החכירה, כפוף להסכם המכר, לא מצאתי עיגון לכך בהסכם המכר. יחד עם זאת, בהיות העסקה משולבת כפי שתיארתי לעיל, נדרשת התאמה בין הוראות הסכם המכר והוראות הסכם החכירה".


אני דוחה את טענות המשיבים מס' 2,1 כנגד אי סימון חוזה החכירה המתוקן, כולל התשריט שהוגש לביהמ"ש, בהסכמת המשיבים מס' 2,1 וזאת לאחר שהומצא כבר בחודש 10/98 למשיבים מס' 2,1 ולצורך הנוחיות וזיהוי חוזה זה אני מסמן אותו כעת כ- במ/1.


המשיבים מס' 2,1 מתעלמים בסיכומיהם מהחלטות ביהמ"ש שניתנו בתיק זה, תוך תקיפה חוזית והעלאת אותן טענות שכבר נדחו ותוך תקיפה גם של פסה"ד החלוט של כבוד השופטת ד"ר פלפל וזאת תוך הרחבת ושינוי חזית, התעלמות מהחלטות ופס"ד של בימ"ש זה וביהמ"ש המחוזי וניסיון להכניס ב"דלת האחורית" עובדות ומסמכים שנדחו כבר ע"י ביהמ"ש (כגון התצהיר המשלים).

ג.
אני דוחה את ניסיונם של המשיבים מס' 2,1 לתקוף את הגשת התשריט והחוזה המתוקנים וכן של חוזה הפיתוח לגבי התשריט והחוזה המתוקן. מדובר במסמכים שנעשו כבר בראשית התובענה.


כבר בתצהיר המשיבים מס' 2,1 (נ6/) נאמר שביום 12/08/1998 הכינה המבקשת תרשים של הבית והמגרש והחזירה את טיוטת חוזה החכירה למשיב מס' 3 להשלמה (ראה נספח א' לנ6/).


כבר ביום 03/01/1999, בישיבת ביהמ"ש, הודיעה ב"כ המשיב מס' 3 על ביצוע כל הדרישות לגבי המסוימות בחוזה והנכונות לקיים את כל הדרישות לגבי המסוימות לעניין התשריט וזיהוי החלקה וכל הדרישות הנוגעות למסוימות בלבד.


יש לציין גם שאין ממש בטענות המשיבים מס' 2,1 כנגד הדרישות מהתשריט שהוגש והדבר לא עולה בקנה אחד עם דרישות הסכם החכירה עצמו, בניגוד לאמור בסעיף 11ג' להסכם המכר ומדובר בתרשים שנעשה לאור דרישות המשיבים מס' 2,1 שאינו מחייב לצרכי רישום בטרם נעשתה פרצלציה.





זאת ועוד, ביום 18/04/2001 הודיע ב"כ המשיבים מס' 2,1 שהוא מסכים להגשת התשריט והחוזה המתוקנים שלא הוגשו לתיק ביהמ"ש, כשמדובר כאמור בחוזה מתוקן ותשריט (במ/1) שהוגשו ונמסרו לב"כ המשיבים מס' 2,1 בתאריך 19/10/1998, כעולה ממכתב המשיב מס' 3 (נספח כ"ג לתביעת המשיבים מס' 2,1 בת.א 1952/01) וראה סעיף 21 בעמ' 32 לסיכומי המשיבים מס' 2,1.


דהיינו, לפחות מחודש 10/98 ישנו כבר תשריט ותיקונים בחוזה שנעשו ע"י המשיב מס' 3 ועצם הגשת המסמכים הנ"ל בהסכמת ב"כ המשיבים מס' 2,1, בישיבה מיום 18/04/2001, לא משנה מכך שמדובר במסמכים שהוכנו ונמסרו למשיבים מס' 2,1 כבר בחודש 10/98.


העובדה שהמסמכים שהוגשו לא סומנו לא גורעת ממסמכים אלו שהוגשו לתיק ביהמ"ש (במ/1).
מעיון במסמכים אלו ניתן לראות שמדובר בתיקונים מעטים שנעשו בכתב יד תוך ציון הכתובת נחל שורק 47 ומילוי איקסים בערך היסודי של המגרש ובקיבולת הבנייה וצירוף תשריט.

גם אם למשיבים מס' 2,1 יש טענות כנגד תשריט זה, אין בכך כדי לגרוע מחובתם לחתום על חוזה החכירה עם המשיב מס' 3 בהתאם להתחייבותם כלפי המבקשת, מה גם שכאמור ממילא הרישום הספציפי ייעשה רק לאחר שתבוצע פרצלציה במקום ותשריט זה מספיק לטעמי לצורך המסוימות של זיהוי הדירה שרכשו המשיבים מס' 2,1.

אני דוחה גם את טענות המשיבים מס' 2,1 כנגד צירוף חוזה הפיתוח שבין המבקשת למשיב מס' 3 וכן את הטענות כנגד טענות המשיב מס' 3 בלא שהגיש תצהיר, כשבעניין זה כבר ניתנו החלטות ספציפיות על ידי שאין חובה של המשיב מס' 3 להגיש תשובה ותצהיר לאור הסכמתו לתובענה וכנ"ל התרתי את הגשת חוזה הפיתוח בהחלטתי מיום 10/06/2001 בעמ' 32 לפרוטוקול (כשהחוזה סומן ת/2), שנאמר שהצדדים יוכלו להתייחס אליו במסגרת הסיכומים.

ד.
אני מאמץ את קביעת השופטת ד"ר פלפל בפס"ד סהר שהמשיבים מס' 2,1 יוצאים מנקודת הנחה מוטעית לפיה הסכם החכירה כפוף להסכם המכר ואין לכך עיגון בהסכם המכר, למרות שנדרשת התאמה בין הוראות הסכם המכר להסכם החכירה.


אני מקבל גם את קביעת כבוד השופטת ד"ר פלפל שסעיף 11 להסכם המכר ברור וחד משמעי ולפיו נקבעים התנאים והחובות המוטלות על המשיבים מס' 2,1 לעניין חוזה החכירה, כשהמשיבים מס' 2,1 התחייבו לחתום על חוזה החכירה בלא להתנות בזמן החתימה
על חוזה המכר עם המבקשים את אותן התניות שהם מבקשים להתנות ולכן הם מנועים מלהעלות תנאים אלה כעת וסירוב המשיבים מס' 2,1 לחתום על חוזה החכירה יש בו משום התנהגות שלא בתום לב.




גם אם במקרה שבפני
טענו המשיבים מס' 2,1 את טענותיהם כשהוזמנו לחתום על חוזה החכירה (בניגוד לפס"ד סהר), הרי היה עליהם לעשות זאת בזמן שחתמו על חוזה המכר עם המבקשת, שבמקרה כזה הייתה יכולה לשקול את צעדיה ולהחליט האם לחתום על חוזה המכר עם המשיבים מס' 2,1.


והנה, המשיבים מס' 2,1 (כשמדובר במשיב מס' 1 כאדם אינטליגנטי, בעל מספר תארים אקדמיים, שיש לו הבנה משפטית ואחיו הוא עוה"ד המייצג אותו בהליך דנן) לא טענו דבר במהלך המו"מ וחתימת הסכם המכר אותו קראו והבינו.


והנה כך העיד המשיב מס' 1 לגבי הבנתו את חוזה המכר:

"כשחתמתי על החוזה עם בן יקר גת קראתי את החוזה, הבנתי אותו. באותם מקומות שהיו לי שאלות שמבקשות הבהרה ביקשתי אותם. לא תמיד התשובות היו מספקות. בסופו של דבר חתמתי על החוזה כפי שהוא, למעט כמה שינויים קטנים שבן יקר גת גם הסכימה להכניס בו"
(עמ' 33 לפרוטוקול, שורות 29-2).


כך גם העיד המשיב מס' 1 בתיק של סהר בעמ' 20 לפרוטוקול מיום 11/12/2000, שורות 20-16:

"על חוזה המכר עם בן יקר גת חתמתי. היו מס' נקודות שנויות במחלוקת. ביקשתי שינוי של חלק מהנקודות. חלק מהנקודות ושוליות, אז בן יקר הסכימו לשנות.
על נקודות אחרות הם עמדו וחתמתי על חוזה. למרות שסעיפים אלה הופיעו, על חלק מהסעיפים הייתה מחלוקת מאוחרת יותר, למשל הסעיף הבלתי חוקי בעליל לגבי הערבויות הבנקאיות שלא קיימתי אותו ובצדק, אבל לא ראיתי מניעה לחתום על חוזה המכר ולכן חתמתי".


דהיינו, המשיבים מס' 2,1 קראו את חוזה המכר, הבינו אותו, העלו הסתייגויות וחתמו על חוזה המכר בלא שראו מניעה לכך ולכן הם מנועים היום מלטעון טענות כנגד המבקשת.

במישור היחסים בין המבקשת למשיבים מס' 2,1 אין מקום להטלת האחריות לנושא חתימה על חוזה החכירה על המבקשת, כפי שטוענים המשיבים מס' 2,1, שכן המבקשת לא נטלה על עצמה אחריות לטיבו ו/או נוסח של חוזה החכירה המופק ע"י המשיב מס' 3. לא רק זאת, אלא המשיבים מס' 2,1 התחייבו לחתום על חוזה החכירה עם המשיב מס' 3, כשהמבקשת מפנה אותם לצורך חתימה על חוזה חכירה עם המשיב מס' 3 ואינה אחראית לתוכנו ו/או לנוסחו של חוזה החכירה והמבקשת לא התחייבה לכך שחוזה החכירה יהיה כפוף להסכם המכר.





התחייבויות המשיבים מס' 2,1 שהם יודעים את תנאי ההחכרה של המשיב מס' 3 ויודעים את טיב הזכויות תוך ויתור על כל טענה, אי התאמה ו/או ברירה מכל מין וסוג לאחר שבדקו וראו את הנ"ל (סעיף 3ב' להסכם המכר), ביחד עם שאר סעיפי הסכם המכר, יוצרים מניעות כלפי המשיבים מס' 2,1, שבחרו משיקולים שלהם להתחייב בהסכם מכר עם המבקשת לאחר שבדקו אותו, הבינו אותו ואף השיגו השגות. לאחר שקיבלו וחתמו על הסכם המכר הם מעלים טענות נוספות ומפרים אותו, תוך טענת טענות למעשה כלפי צד שלישי-המשיב מס' 3 שלמבקשת אין שליטה לגבי חוזה החכירה שהוא מנסח, דבר העומד גם בניגוד לחובת תום הלב והדרך המקובלת הנדרשת מדיירים החותמים על חוזה מכר.


התנגדות המשיבים מס' 2,1 לחתום על חוזה החכירה עם המשיב מס' 3, לאחר שהופנו לחתום עליו ע"י המבקשת, מהווה הפרת הסכם בינם למבקשת תוך העמדת המבקשת במצב בלתי אפשרי בזמן שהם מחזיקים בדירה כבר מספר שנים, מחזיקים בערבויות חוק המכר (דירות) של המבקשת ולא חותמים על חוזה חכירה עם המשיב מס' 3, בניוד להתחייבותם כלפי המבקשת.


במידה ויש למשיבים מס' 2,1 טענות כלפי חוזה החכירה הם יכולים להעלות טענות אלו כלפי המשיב מס' 3 בלבד ולא כלפי המבקשת (לדוגמא בטלות תנאי מסוים עקב היותו תנאי מקפח בחוזה אחיד וכו'), שכן המבקשת לא אחראית אל תוכן חוזה החכירה, שהנו במישור אחר בין המשיב מס' 3 למשיבים מס' 2,1.


לפי סעיף 11 להסכם המכר ישנה התחייבות של המבקשת להפנות את המשתכן למשיב מס' 3 והמשתכן מתחייב לחתום על חוזה חכירה בכל עת שיידרש ע"י המבקשת וכן מצהיר המשתכן (המשיבים מס' 2,1) שהוראות חוזה החכירה מהוות חלק בלתי נפרד מהוראות חוזה זה ושעליו לבצע כל אחת מההתחייבויות בחוזה החכירה ולקיים את דרישות המשיב מס' 3.


כן מצהירים המשיבים מס' 2,1 שהם יודעים מהמבקשת שבשלב חתימת הסכם המכר טרם נקבעו סופית גבולות ושטח המגרש עליו מוקם הבניין וייקבעו סופית לפי תוכנית חלוקה של השטח וכן שטרם נעשתה פרצלציה ושהבית יירשם כבית משותף ורישום זכויות החכירה בלשכת רישום המקרקעין בעתיד, לאחר שתיווצר האפשרות לכך ולאחר שתבוצענה פעולות תכנון ורישום אחרות.


סירוב המשיבים מס' 2,1 לחתום על חוזה החכירה מהווה הפרת חוזה המכר כנגד המבקשת ומכניס את המבקשת למצב בלתי אפשרי שבו היא מוכנסת בעל כורחה לעימות עם המשיב מס' 3, בלא שהיא זו שמנסחת ו/או קובעת ו/או אחראית על תוכן חוזה החכירה.

ה.
אני דוחה את טענות המשיבים מס' 2,1 לכך שסעיף 11ב' מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד.


הדבר עומד בסתירה להוראות נוספות של חוזה המכר ולהצהרות המשיבים מס' 2,1 בחוזה המכר שלגביהן לא נטען שהם מהווים תנאים מקפחים בחוזה אחיד, כמו הצהרות המשיבים מס' 2,1 בסעיף 11 א,ג,ד לחוזה המכר וכן סעיף 3ב' להסכם המכר.

מדובר באינטרס לגיטימי של המבקשת כחברה משכנת לגרום לכך שייחתם חוזה מכר בין המשתכנים למינהל, כשהמשיבים מס' 2,1 יכלו לבדוק את תנאי חוזה החכירה לפני חתימתם על הסכם המכר. תנאי זה היוצר קשר בין המשיבים מס' 2,1 למשיב מס' 3 הוא תנאי חוזי בין המבקשת למשיבים מס' 2,1 שהנו הגיוני וסביר לאור הקשר בין המבקשת למשיב מס' 3 לגבי חוזה חכירה שאינו בשליטת המבקשת, הרוצה רק להבטיח שהמשיבים מס' 2,1 יופנו למשיב מס' 3 לחתום על חוזה חכירה בהתאם לדרישות המשיב מס' 3 ובכפוף למילוי התחייבויות המשיבים מס' 2,1 כלפי המבקשת.

גם בחינה הגיונית, בחינה של סבירות וגם בחינה מוסרית או חברתית לא מובילים לטעמי לפסילת סעיף זה, שאין לראותו גם במנותק משאר סעיפי הסכם המכר וממהות היחסים בין המבקשת למשיב מס' 3, להבדיל מהיחסים בין המבקשת למשיבים מס' 2,1 [ראה לעניין הבחינה המוסרית או החברתית ומבחני ההגינות והסבירות רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עיזבון המנוחה מילגרום הינדה ז"ל ואח' נ' מרכז משען ואח', פ"ד נב(4) 145 וע"א 1795/93 קרן גמלאות של חברי אגד בע"מ נ' יעקב, פ"ד נא(5) 433].

ו.
מעבר לצורך ומעבר לכל האמור לעיל, גם לגופו של עניין, אין ממש בטענות המשיבים מס' 2,1 לגבי התיקונים הנדרשים בחוזה החברה והם מהווים רובם ככולם טענות לא מהותיות שלא מצדיקות גם לגוף העניין התעקשות על אי חתימה על חוזה חכירה עם המשיב מס' 3 (למרות שכאמור אין בכך כדי להשפיע על חובתם של המשיבים מס' 2,1 כלפי המבקשת לחתום על חוזה חכירה עם המשיב מס' 3, חובה שהופרה ע"י המשיבים מס' 2,1, אך הדבר מקהה גם מהעוקץ ומהחומרה שמנסים המשיבים מס' 2,1 לייחס למבקשת ולמשיב מס' 3).


הדרישות של המשיבים מס' 2,1 לגבי תרשים ולגבי מסויימות עומדות בניגוד למצב המשפטי והעובדתי לגבי מצב של טרם ביצוע פרצלציה, שרק אז ניתן יהיה לייחד ספציפית את זכויות המשיבים מס' 2,1 בדירה ולבצע רישום מסוים, כפי שהדבר נאמר מפורשות בסעיף 11ג' ו- 11ד' להסכם המכר. כל זאת מעבר לכך שכאמור צורף תשריט ונרשם בהסכם החכירה ע"י המשיב מס' 3 הכתובת נחל שורק 47 (במ/1). דרישת המשיבים מס' 2,1 למסוימות עומדת בניגוד להצהרתם לפי סעיף 11ג' וד' להסכם המכר. התשריט שצורף עונה בשלב זה על הדרישות וצורך החתימה על הסכם החכירה (ראה גם קביעת כבוד השופטת ד"ר פלפל בפסה"ד בעניין סהר), כשגם ללא תשריט זה אין ממש בטענות המשיבים מס' 2,1 כלפי המבקשת, כשהם גם לא הסירו את התנגדותם לחתום על חוזה החכירה גם לאחר צירוף התשריט, הרישום של כתובת הדירה ע"י המשיב מס' 3 והתיקונים שנעשו בבמ/1.



גם הטענה של המשיבים מס' 1,2 לגבי לקיחת משכנתא טרם חתימה על חוזה החכירה בניגוד לחוזה החכירה הדורש את הסכמת המינהל מראש ללקיחת המשכנתא והטענה כנגד סעיף 14(א)(5) לחוזה החכירה, אין בה ממש, שכן הסכמת המינהל ניתנה מראש באמצעות המבקשת כחברה משכנת, הדבר בא לידי ביטוי בכתב ההתחייבות לרישום המשכנתא שמסרה המבקשת למשיבים מס' 1,2 והדבר אינו מנוגד להתחייבויות המשיבים מס' 2,1 כלפי המבקשת מעבר לאמור בסעיף 17 להסכם המכר.

כנ"ל יש לדחות את הטענה לתשלום דמי היוון שממנה מודאגים המשיבים מס' 2,1, שכן מדובר בחוזה החכירה חוזה מהוון כפי שמופיעים בהגדרת "חוזה חכירה" בהסכם המכר, בלא שהייתה כל דרישה מצד המשיב מס' 3 לתשלום דמי החכירה (ראה גם התייחסות כבוד השופטת ד"ר פלפל לכך בפס"ד סהר בעמ' 5 לפסה"ד לגבי התייחסות לזכויות עתידיות ולא טענות עובדתיות הפוגעות בזכויותיהם עפ"י חוק המכר וכן בעמ' 7 לגבי המשכנתא ובעמ' 6 לגבי תשלום דמי החכירה).


כנ"ל לגבי הטענה שדמי החכירה ישולמו. אין ממש בטענה זו, שכן טרם נחתם חוזה חכירה שבו ייחשבו דמי השימוש מהוונים (כפי ששולמו ע"י המבקשת). עפ"י ת/2 הזכויות שרכשה המבקשת מהמינהל היו זכויות פיתוח בלבד ומדובר בחוזה מהוון, כשאין כל דרישה כנגד המשיבים מס' 2,1 לתשלום דמי חכירה ו/או דמי היוון למינהל.


לגבי קיבולת הבנייה, מדובר בנתון הנגזר מהתב"ע המצוינת בחוזה החכירה ואף דרישה זו הוספה זה מכבר בבמ/1 לאור דרישת המשיבים מס' 2,1 וסומנו איקסים על המרווחים בסעיף של קיבולת הבנייה.

כנ"ל לגבי הערך היסודי של המגרש, שלמעשה לא קיים עקב תשלום דמי שימוש מהוונים ע"י המשיבה מס' 3 ומכל מקום בחוזה החכירה המתוקן-במ/1 נרשם
x
במרווח של הערך היסודי של המכרש וכנ"ל לגבי התנאים המיוחדים בחוזה החכירה שאינם מופיעים בת/2 וגם לגביהם הייתה הסכמה לסמן איקסים בחוזה החכירה.


יש לציין שגם המשיב מס' 1 בעצמו ציין שהעניין הקרדינלי הוא המסוימות (ראה עמ' 13 לפרוטוקול מיום 3/1/99, שורה 4) ואכן יש לקחת את הדברים בפרופורציות הבאות. מדובר בטענות שמעבר לכך שהן מופנות כלפי הגורם הלא נכון (המבקשת) אין בהן גם כדי למנוע את חתימת חוזה החכירה עם המשיב מס' 3 גם לגוף העניין.


המשיבים מס' 2,1 יכולים לקבל גם מכתב החרגה משעבוד הבנק המלווה ואין כל מניעה שהדבר ייעשה גם במקרה דנן.







גם הטענה של המשיבים מס' 2,1 לגבי תאריך קבלת החזקה עומדת בסתירה לאמור בחוזה הכתוב ת/2, כשהרוכשים מקבלים על עצמם את התחייבות הקבלן, לרבות התאריך הנ"ל וכן אין ממש בטענות המשיבים מס' 2,1 לגבי הצורך בהתחייבות ביחד ולחוד או הוספת המילים "מי שהיו בעלי זכויות במוחכר לפניו", שכן המשיבים מס' 2,1 הם הדיירים הראשונים של הנכס ועליהם להתחייב ביחד. כנ"ל לגבי דרישות נוספות להוספות של אי פגיעה בזכות החוכר. אלו הם דרישות שלא קשורות למסוימות החוזה ו/או התאמתו להסכם המכר, דרישות שאין להם מקום ומדובר בדרישות טורדניות שאינן מצדיקות את הימנעות המשיבים מס' 2,1 מקיום חיובן עפ"י הסכם המכר וככלל זה חתימה על הסכם החכירה.


כל האמור לעיל הנו כאמור מעבר לדרוש ומעבר להתחייבות הברורה של המשיבים בהסכם המכר, תוך קבלת חוזה החכירה כפי שהוא כחלק בלתי נפרד מהסכם המכר ותוך הסכמה לחתום על חוזה חכירה שעפ"י ההתחייבות וההצהרות כאמור היה על המשיבים מס' 1,2 לקיים התחייבות זו כלפי המבקשת ולא להעלות אח"כ טענות נגד המשיב מס' 3 וחוזה החכירה. טענות אלו אין בהם מאומה כלפי המבקשת תוך הפרה של הסכם המכר עם המבקשת ותוך החזקה בערבויות חוק המכר (דירות) עקב אי חתימה על חוזה החכירה שנעשה עקב התנהגות המשיבים מס' 2,1 עצמם ותוך הפרת חוזה המכר על ידם.

3.
אני נותן למבקשת היתר לפיצול סעדים לגבי תביעה בגין נזקים כספיים שנגרמו לה כתוצאה מאי השבת הערבויות שניתנו למשיבים מס' 2,1 לפי חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות).

משנקבע שהמשיבים מס' 2,1 הפרו את חוזה המכר בכך שלא חתמו על חוזה החכירה, שזה לטענתם איפשר להם שלא להחזיר את הערבויות האמורות ולאור פסה"ד המחייב אותם לחתום על חוזה החכירה, אני סבור שלאור העובדה שהנזק של המבקשת יתגבש רק לאחר החתימה על הסכם החכירה והחזרת הערבויות, יש לאפשר למבקשת לפצל את הסעדים המבוקשים (מעבר לכך שלפי הפסיקה אין צורף אף בבקשה להיתר כזו במקרה של תובענה לסעד הצהרתי).

4.
התוצאה הינה שאני מקבל את התובענה ומצהיר כי המשיבים מס' 2,1 הפרו ומפרים את התחייבויותיהם כלפי המבקשת עפ"י חוזה המכר.

ניתן בזה צו המורה למשיבים מס' 2,1 לחתום לאלתר על חוזה החכירה עם המשיב מס' 3 בהתאם לנוסח המתוקן שהוצג בפני
בימ"ש זה – במ/1 (וצורף להודעת המבקשת מיום 19/4/01).

במידה והמשיבים מס' 1,2 לא יחתמו על חוזה החכירה כאמור תוך 30 יום ממועד פסה"ד, רשאית המבקשת לחתום על חוזה החכירה עם המשיב מס' 3 בשם המשיבים מס' 1,2 ובמקומם.

בנוסף, ניתן בזאת צו למשיבים מס' 1,2 להחזיר למבקשת את כל הערבויות הבנקאיות שהוצאו להם לפי חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 (שצורפו לתובענה בסכום כולל של 708,721 ₪) וזאת תוך 14 יום ממועד פסה"ד.

כמו כן ניתן למבקשת היתר לפיצול סעדים.

אני מחייב את המשיבים מס' 2,1 ביחד ולחוד לשלם למבקשת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.

ניתן היום ז' בכסלו, תשס"ב (22 בנובמבר 2001) במעמד ב"כ המבקשת-עו"ד דר-לולו, ב"כ המשיבים 1,2 – עו"ד שור והמשיב מס' 1 בעצמו.


ד"ר ורדי קובי
, שופט


עו"ד שור:

למשמע שימוע פסה"ד אני למד שביהמ"ש חייב את המשיבים מס' 1,2 לחתום על מסמך נלווה להודעה שהוגשה לביהמ"ש, אך לא למשיבים מס' 1,2 בתאריך 19/04/2001, מבלי שכתב התביעה תוקן ואף לא הוגשה בקשה לתיקון כתב התביעה.
לפיכך, וגם מטעמים ענייניים אחרים, בדעת המשיבים מס' 1,2 להגיש ערעור בפסה"ד. נוסף על כך, בביהמ"ש המחוזי תלויה ועומדת תביעה בעניין חוזה חכירה בנוסח אחר מזה שצורף לכתב התביעה כנספח ט"ז שבפני
בימ"ש זה.
הסמכות לדון בתביעות בעניין זה נתונות לביהמ"ש המחוזי ובימ"ש השלום דן בתביעת המבקשת אך ורק מן הטעם שבימ"ש זה הוא בימ"ש נעבר ולא יכול היה להעבירנו עוד. בנסיבות שנוצרו, לא הייתה למשיבים מס' 1,2 כל אפשרות להגיש תביעה שכנגד בבימ"ש השלום ולטעון את טענותיהם נגד טענות המבקשת ובקשתם להגיש הודעה לצדדים שלישיים בתיק זה סורבה.
לאור האמור מתבקש ביהמ"ש הנכבד לעכב את ביצוע פסק דינו עד להגשת ערעור, במידה ויוגש ערעור.

עו"ד דר-לולו:
ההלכה הפסוקה שבקשה לעיכוב ביצוע צריכה להיתמך בשני תנאים מצטברים – סיכויי ערעור טובים ונזק בלתי הפיך לצד שהפסיד במשפט. תמה אני כיצד חברי יכול לעמוד בתנאי הראשון, וממילא גם בתנאי השני, כאשר אף לא טרח לקרוא את נימוקיו של בימ"ש זה בפסה"ד ודי בכך כדי לדחות את הבקשה לעיכוב הביצוע. הטעם השני של נזק בלתי הפיך לא יכול להתקיים פה ואי אפשר לטעון לגביו מאותה סיבה ראשונה שנטענה לעיל וגם הסיבה הנוספת שלו יוגש ערעור ויתקבל, ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו מאחר ומדובר בטענה כנגד סעיף כזה או אחר בהסכם שבימ"ש של ערעור יכול וימצא מקום לשנות. גם במישורים אחרים לא יהיה ראוי לעכב את פסה"ד, שהרי המשיבים קיבלו את החזקה בדירה, אם אינני טועה מלפני 5 שנים והנזקים שהולכים ומצטברים אצל המבקשת גדולים מאוד.

עו"ד שור:
לעניין סיכויי הערעור, הלכה פסוקה שלא ניתן לתקן כתב תביעה בשלב הסיכומים וזאת מבלי שנכנסתי עוד לענייני טענת המשיבים מס' 1,2 לגופו של עניין.
לעניין נזק בלתי הפיך, אני מפנה את ביהמ"ש לנספחים של הסיכומים, לפיהם מצבה הכספי של המבקשת הוא בכי רע, היא על סף פשיטת רגל, מנהליה התחלפו והגישו בקשה לשיפוי מהחב' בסך 3 מיליון דולר, במידה ותוגש תביעה נגדם.

עו"ד דר-לולו:
חברי מתייחס לראיות לא קבילות שצירף לסיכומים ומצד שני גם לו יחתום על הסכם החכירה, ברגע זה ישמור על זכויותיו הקנייניות בדירה נשוא התובענה.

החלטה

לא מצאתי מקום לקיומן של נסיבות חריגות המצדיקות סטייה מההלכה שאין לעכב ביצועם של פסקי דין, מה גם שבמקרה זה מדובר בחוזה חכירה שייחתם עם גוף שלישי-המשיב מס' 3 ולא מדובר במידה והערעור יתקבל על נזק בלתי הפיך שלא ניתן להחזיר את המצב לקדמותו ולפיכך אני דוחה את הבקשה.

המזכירות תשלח העתק מפסה"ד למשיב מס' 3, שזומן לשימוע ולא התייצב.

ניתנה היום ז' בכסלו, תשס"ב (22 בנובמבר 2001) במעמד ב"כ המבקשת-עו"ד דר-לולו, ב"כ המשיבים 1,2 – עו"ד שור והמשיב מס' 1 בעצמו.



ד"ר ורדי קובי
, שופט








הפ בית משפט שלום 176902/98 בן יקר גת - חברה להנדסה ובנין בע"מ נ' שור יאיר,שור ג'וליה ,מנהל מקרקעי ישראל (פורסם ב-ֽ 22/11/2001)