פסקי דין על פרחיה אברהם אלברט ואח' | פסקי דין על רנה נחמיאס | פסקי דין על שאלתיאל הנרי | פסקי דין על שאלתיאל אברהם | פסקי דין על כהן [שאלתיאל] אילנה | פסקי דין על שאלתיאל אסתר | פסקי דין על חיים שאלתיאל

14351/98 א     17/12/2001




א 14351/98 פרחיה אברהם אלברט ואח',רנה נחמיאס,שאלתיאל הנרי,שאלתיאל אברהם,כהן [שאלתיאל] אילנה,שאלתיאל אסתר נ' חיים שאלתיאל




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט השלום תל אביב-יפו
א
014351/98


בפני

כב' השופט
אשר גולדין
, סג"נ



17/12/2001




בעניין:
1. פרחיה אברהם אלברט ואח'

2. רנה נחמיאס
3. שאלתיאל הנרי
4. שאלתיאל אברהם
5. כהן [שאלתיאל] אילנה
6. שאלתיאל אסתר


ע"י ב"כ עוה"ד
כרמלה חנוך
התובעים


נ
ג
ד


חיים שאלתיאל



ע"י ב"כ עוה"ד דוד חשן
הנתבע



פסק-דין
1.
מהות התביעה:
עניין לנו בתביעה לפינוי וסילוק ידו של הנתבע מהבית הנמצא ברחוב הבאר בקרית שאול בתל אביב, הידוע כחלק מחלקה 40 בגוש 6414 [להלן: "המושכר"], ולהשבתו לתובעים כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ מטעמו.

2.
המסכת העובדתית:
א.
התובעים הינם הבעלים של המושכר.
[נסח רישום מקרקעין צורף נספח א' לכתב התביעה].
ב.
הנתבע התגורר במושכר בשכירות מוגנת, בהתאם לחוזה שכירות מיום 12.03.52 [העתק חוזה השכירות צורף נספח ב' לכתב התביעה]. על פי חוזה השכירות שכר הנתבע את הבית שהכיל חדר אחד עם נוחיות משותפת.

ג.
הנתבע מחזיק במושכר.

3.
הפלוגתאות בין בעלי הדין:

טיעוני התובעים

א.
בעבר הוגשו תביעות פינוי כנגד הנתבע בגין אי תשלום דמי שכירות וביצוע שינויים במושכר. במסגרת ת.א 3097/97 הורה בית המשפט על פינוי הנתבע אך העניק לו סעד מן הצדק. על פסק הדין הוגש ערעור שנדחה.

[העתק פסקי הדין הוגשו נספחים ג', ד' לכתב התביעה].

ב.
למרות פסקי הדין ממשיך הנתבע לעשות במושכר כבשלו, תוך אי תשלום דמי שכירות ותוך השתלטות על שטחים מסביב למושכר. הנתבע בנה לעצמו מרפסת, גינה וסככה לרכבו.

ג.
בחודש יולי 1997, לאחר שצילמו התובעים את התוספות למבנה, שלח ב"כ הנתבע מכתב לעגני, כאשר למכתב זה צירף שיק בגובה -.50 ₪,
ומציין כי הסך הנ"ל ניתן בגין דמי שכירות עבור השנים 1997-1998.
[ העתק המכתב צורף נספח ו' לכתב התביעה].

ד.
פעולות אלו מהוות הפרת הסכם השכירות ונכנסות בגדר סעיף 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 [להלן: "החוק"]. אשר על כן מתבקש בית המשפט להורות על פינויו של הנתבע מהמושכר.

טיעוני הנתבע:

א.
הנתבע שכר את המושכר אשר כלל שטח מסויים מסביב לו, כחלק בלתי נפרד מהמושכר.
הנתבע מודה שהוגש נגדו תביעות בשנים 1964 ו – 1973
ובתביעות אלו נדחו טענות התובעים
לגבי תקרת הבית ובעניין קומה נוספת.
לאחר מתן פסקי הדין בתיקים הנ"ל לא נבנתה כל תוספת למבנה המושכר.

ב.
הנתבע הציע דמי שכירות בהתאם לחוק הגנת הדייר ותקנותיו ובעלי הבית שכתובותיהם אינן ידועות
מתחמקים באופן שיטתי מלקבל את דמי השכירות.

ג.
לחילופין, עותר הנתבע לסעד מן הצדק.


4.
המסכת הדיונית

בתיק נשמעו ראיות:

מטעם התובעים:
עת/1 , מר אברהם שאלתיאל נחקר על תצהירו ת/1.
עת/2, מר חיים גלנצר נחקר על חוו"ד ת/2.

כן הוגשו:
3 תמונות הגינה ת/3.
תמונות הגבהת המרפסת ת/4.
תמונות אורחים ת/5.

מטעם הנתבע:
עה/1, מר שמחה שאלתיאל נחקר על תצהירו נ/2 א'.
עה/2 , גב' דליה גלעד נחקרה על תצהירה נ/2.
עה/3, מר ראובן כץ נחקר על חווה"ד נ/3.
עה/4, הגב' רחל שאלתיאל נחקרה על תצהירה נ/4.

כן הוגשה:
תעודה רפואית נ/1.
בתום הבאת הראיות הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב.

5.
דיון והכרעה:
לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, שקלתי את עדויות הצדדים וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי יש לדחות את התביעה.

להלן נימוקי וטעמי למסקנתי זו:

6.
השתלשלות העניינים

א.
ביום 19.11.64 פסק כב' השופט אולסקר בתביעת פינוי שהגישו הבעלים של המושכר דאז (הוא מורישם של חלק מהתובעים כיום) ותוך שדחה את מרבית טענות הבעלים קבע הוא כי על הנתבע לסלק ידו משטח האדמה שעל יד חדר הנוחיות עליו שתל פרחים ודשא וכן מהשטחים האחרים עליהם הקים דיר עזים ושובך יונים.

[ראה העתק פס"הד בת.א. 28718/64 אשר צורף נספח א' לת/1]


הערעור אשר הוגש על

פסק דין
זה על ידי הבעלים של המושכר נדחה.

[ראה העתק פסק הדין בע"א 1023/64 מיום 15/11/65 אשר צורף נספח לכתב ההגנה]

ב.
ב- 1987 שוב הוגשה ע"י הבעלים תביעה לפינוי של הנתבע בגין מספר עילות.
הראשונה היא אי תשלום דמי שכירות , השניה היא הפרת תנאי השכירות בכך שהנתבע הוסיף למושכר בניה לגובה של 2 מ' ואחרונה היא כי הנתבע אינו מכבד את פסק הדין הקודם שניתן ע"י כב' השופט אולסקר ולא סילק ידו
מחצר הבית.
כך פסקה כב' השופטת רינה שרון אשר דנה בתיק הנ"ל:


לענין פסק הדין משנת 1964:

"דברים אלה שרירים וקיימים גם היום הם ניתנים בדרך של הוצאה
לפועל ואי ביצועם אינו מקנה לתובעים כל זכות לכל סעד נוסף של פינוי המושכר עצמו. לא הובאה בפני
כל ראיה אמינה לכך כי הנתבע הוסיף והתרחב בשטח למה שהוכח בת.א. 28718/64 הנ"ל".

לענין תוספת הבניה קבעה השופטת כך:

"באשר להגבהת המבנה על ידי תוספת לגובה... אני קובעת כי הנתבע הוסיף הגבהה לבנין המושכר שלא ברשות הבעלים...
בין הצדדים מחייבים תנאי השכירות של החוזה מיום 12.3.52. בחוזה זה אין כל איסור מפורש של השוכר לעשות שינויים במושכר.
נכון הדבר כי מדובר בטופס סטנדרטי מודפס ולא
בחוזה שנערך בין הצדדים בכתב או באמצעות יועץ משפטי אך מה שאין בו לא נוכל לקרוא של תוכו לכן על אף שמעשה נעשה שלא בהסכמת המשכירים אין בו כדי עילת פינוי עפ"י סעיף 131 (2) לחוק..."



לענין אי תשלום דמי השכירות:

"טענה זו נכונה היא... סבורתני כי התובעים הוכיחו עילת פינוי כנגד הנתבע מחמת אי תשלום דמי שכירות במשך 4 שנים. אני מצווה איפוא על פינויו של הנתבע וכל הבא מכוחו מן הנכס הידוע בחלקה 40 בגוש 6414 וכל חלק בו והחזרת החזקה במושכר לידי התובעים"


לענין הסעד מן הצדק:

" הנתבע שוכן בקרקע התובעים ללא תמורה של ממש מזה עשרות שנים ומאזני הצדק נוטים לטובת בעלי הבית מאידך ומסיבות אישיות של הדייר ... יש בהן אולי כדי לאזן במידת מה לא בלי
היסוסים החלטתי להעתר ולהעניק לדייר הנתבע סעד מן הצדק. התנאי לכך הוא כי הדייר ישלם לתובעים על פי הדרישה בכתב מצידם
כל שכר דירה שבפיגור ...

תנאי שני, ומצטבר ... הוא תשלום פיצוי חד פעמי בסך של 5,000 ₪ "


[ראה העתק
פסק הדין על 5 עמודים אם צורף נספח ג' לכתב התביעה].

ג.
על

פסק דין
זה הגיש הנתבע ערעור במסגרת ע"א 1277/92 בפני
הרכב השופטים א. אבן ארי, ד.בר אופיר ור. שטרנברג אליעזר אשר קבעו כך:

"עקרו של דבר הוא כי אין מנוס מן המסקנה אליה הגיע בית המשפט, אין מקום להתערב בפסק הדין והוא יעמוד בעינו."


[ראה העתק פסק הדין בערעורים מיום 27.10.94 אשר צורף נספח ב' לכתב התביעה].

7.
גדר המחלוקת כיום:


לטענת התובעים על אף פסקי הדין שניתנו בעניין, ממשיך
הנתבע שלא לשלם דמי שכירות ואף בנה תוספת
למבנה המושכר תוך הסגת גבולם של התובעים – הנתבע בנה לעצמו מרפסת, שתל לעצמו גינה סביב לבית וכן סככה לרכבו.


לעומת זאת, טוען הנתבע כי לא בנה לעצמו מרפסת באשר היא היתה קיימת מאז ומתמיד. חצר הבית מהווה לדידו חלק מהדירה ולעין הסככה המדובר בסוכה שעליה שמו מדי פעם בפעם, אם פחים ואם עלים.

עילות הפינוי אשר להתקיימותן טוענים התובעים, יבחנו בראי התקופה שלאחר מתן פסקי הדין בעניין ונכון ליום הגשת התביעה דנן.
אין בכוונת בית משפט זה לשמש ערכאת ערעור לתובעים או לנתבע באשר לקביעות שנקבעו בתיקים אשר כבר נסתיימו ומהווים מעשה בית דין באשר למסכת העובדתית והמשפטית שהועלתה בהם.

8.
עילת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות:
א.
מקור העילה:
סעיף 131
לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא:

"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי;

[1]
הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו".



ב.
יסודות העילה:
המלומד דוד בר אופיר קובע בעניין זה כך:

"דייר חוקי איננו מעמיד עצמו בסכנת פינוי אלא אם כן הימנעותו מתשלום דמי שכירות מגיעה לכדי ניתוק של המשכיות התשלומים. כלומר, לא כל הפסקה בתשלום דמי השכירות נותנת לבעל הבית עילת פינוי נגד דייר החוקי. עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין
של קבע. מצב דברים זה הוא תנאי בל יעבור להעמדתה של עילה לפי סעיף 131[1] לחוק, ואין די בכך שיחול איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות".

[ראה ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין-גינוסר, עמ' 9].


ג.
נטל ההוכחה:
בעל בית אשר תובע פינוי לפי עילה זו חייב להוכיח את העובדות שעליהן היא מושתתת. גם אם הדייר טוען כי בעל הבית סרב לקבל דמי שכירות, אין להטיל עליו [על הדייר] את נטל ההוכחה של טענתו, הווה אומר שאם טענת הסירוב מתקבלת על דעתו של בית המשפט דין התביעה להדחות. הניתוק בהמשכיות התשלומים צריך שיבוא כתוצאה ישירה ממחדלו של הדייר ולא עקב סירובו של בעל הבית.

ד.

מסכת ראיות התובעים
:
כך העיד התובע 4 בתצהירו ת/1:

"במשך שנים הנתבע לא שילם דמי שכירות... תבעתי יחד עם בעלי הנכס האחרים את הנתבע לפינוי
בשנת 1987. ניתן

פסק דין
ב – 23.08.92 ....
בית המשפט נתן

פסק דין
של פינוי בשל העודה כי הנתבע לא שילם דמי שכירות אולם אפשר לו סעד מן הצדק ...".

בשנת 1988
שילם הנתבע דמי שכירות עם מכתבי לוואי מאת בא כוח לפי דמי השכירות הינם
1 ₪ לחודש".

[ראה תצהירו ת/1].


התובע 4 צירף לתצהירו את העתקי המכתבים אשר שלח ב"כ הנתבע לתובע 4 בנושא דמי השכירות. במכתבו מיום 17.07.97 ציין ב"כ הנתבע כך:

"אני שוב מצרף סך של 50 ₪ ע"ח דמי שכירות לכל שנת 97, 98. בעניין שכ"ד עד היום סירבתם לקבל ואני מוכן לדון אתכם על קביעת דמי השכירות כפי שיקבע ביהמ"ש".

[ראה העתק המכתב נספח ו' לת/1].

במכתב מיום 29.10.97 טען ב"כ הנתבע בשנת:

"זה המכתב הרביעי או החמישי, אתה לא מקבל את מכתבי, עו"ד לישנסקי הרים את ידיו אני שולח לך שוב שיק ע"ס 50 ₪ ע"ח דמי שכירות".
[ראה העתק המכתב נספח ה' לת/1].




לענין דרישת תשלום דמי השכירות, העיד נציג התביעה, מר אברהם שאלתיאל כך:


ש: "האם אתה אי פעם שלחת דרישה להעלאת דמי השכירות?
ת: זה לא משנה"
[עמ' 25 לפרוטוקול].

9.
הוראות החוק הרלוונטיות:
סע' 154 לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא:
"תחילת דמי השכירות החודשיים. דמי השכירות המגעים מכח סע' 42 ... יחולו מהיום שדרש בעל הבית, בכתב את תשלומים".

סע' 157 לחוק קובע כך:

"טופס דרישה;
דרישה לשלם דמי שכירות חודשיים שנכתבה לפי הטופס שבתוספת תהיה דרישה מספקת לעניין סעיף 154".


על כורחך אתה למד כי על הבעלים לדרוש מהדייר המוגן את דמי השכירות החודשיים, כפי שהם מתחייבים מהוראות החוק, כאשר דרישה זו תעשה בכתב ולשם כך אף הוסיף המחוקק טופס כאמור בתוספת לחוק. ללמדך, כי המחוקק התכוון לכך שכל עוד לא דרש בעל הבית את דמי השכירות המגיעים מהמושכר, בתאם לדרישה זו אין על הדייר חובה לשלם את דמי השכירות שלאחר
השינויים שנקבעו בתקנות.

במסכת ראיותיהם של התובעים לא מצאתי כל מסמך או כל ראיה אחרת המצביעה על כך שהבעלים באו בדרישה לתשלום דמי שכירות.
לא זו אף זו. מהמסמכים אשר הוצגו ע"י התובעים ניתן לראות כי ב"כ הנתבע שלח מספר מכתבים לתובע 4 בהם הציע לו הצעת תשלום דמי שכירות ואף אמר כי הוא מבקש לדון עם הבעלים על קביעת דמי השכירות.


דיון ומסקנות:
הוכח לי כי הנתבע הציע לתובעים תשלום בגין דמי שכירות עבור המושכר אלא שהצעתו לא נתקבלה ע"י התובעים אשר גם לא באו בדרישה כדין לדמי שכירות מוגנים בהתאם לחוק הגנת הדייר.
רואה אני את בעלי הבית כמי שדחו הצעת תשלום תקפה מצדו של הנתבע ולכן אין בידם עילת פינוי בגלל אי המשכת תשלום דמי השכירות כאמור בחוק.

10
.

עילת פינוי בגין שינוים במושכר:
טוענים התובעים כי גם לאחר מתן פסקי הדין הקודמים בעניין המשיך הנתבע ובנה תוספות למושכר בניגוד לחוזה השכירות ובניגוד לרצונם של התובעים.

א.
מקור העילה:
עילת פינוי של
עשיית "שינויים במושכר" אינה מנויה בין העילות של סעיף 131 לחוק הגנת הדייר ומי שמעוניין לתבוע פינוי על פיה, חייב
להוכיח 3 תנאים מצטברים אלה:

א. תנאי מפורש בחוזה השכירות אוסר על עשייתם של שינויים במושכר.
ב. תנאי זה הופר על ידי הדייר.
ג. התנאי שהופר מעניק
לבעל הבית, על פי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי.

המלומד בר אופיר קובע בעניין זה כך:

"כאשר בעל בית טוען בפרשת תביעתו כי, הדייר הפר תנאי מתנאי החוזה, רשאי בית המשפט לעיין בחוזה כדי לברר מהו התנאי שהופר. משלא נמצא תנאי
כזה, משמע שבעל הבית לא הראה עילה הבאה בגדרו של סעיף 131 [2] האמור ואף לא בגדר סעיפי משנה אחרים של אותו סעיף. הרישא שבסעיף זה מורה לבית המשפט להימנע מלתת פסק פינוי, אלא, בהתקיים אחת מן העילות המנויות בו ואם בעל הבית לא הצביע על עילה מעין זו – דין תביעתו להיכשל"
(הדגשות שלי – א.ג.).

[בר אופיר לעיל עמ' 65].

בענין תוספות בניה בחצרות הבית המשיך וקבע המלומד בר אופיר כך:
"דייר אינו רשאי להשתלט על חצר הבנין בו מצוי המושכר ואין הוא רשאי להקים שם מבנה ללא הסכמת בעל הבית. כאשר התנהגות זו מהווה הפרה של תנאי השכירות שהפרתם מגבשת עילת פינוי – יהיה עליו לפנות את המושכר בשל ההשתלטות על החצר והקמת המבנה".

[ראה: בר אופיר לעיל עמ' 66, וכן ראה ע"א 420/64 ארמונות אלנבי נ' ששון פד' י"ט [2] 8].

ב.
הוראתו של סעיף 131 [2] לחוק קובעת כי עילת פינוי תקום לבעל הבית אם הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי. הפירוש הנכון של הוראה זו הוא שרק אם הותנה במפורש בין בעל הבית והדייר שאי קיומו של תנאי מסוים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי, יכול בעל הבית לבסס את תביעתו על עילה זו.

עיון מעמיק ומדוקדק בחוזה השכירות מגלה כי לא קיים תנאי מפורש האוסר על עשייתם של שינויים במושכר או מהשטח סביב לו. תנאי מפורש שכזה, הינו, תנאי הכרחי לקיומה של עילת פינוי לפי סעיף 131 [2] לחוק. מאחר והתובעים לא הצביעו על תנאי כלשהו מתנאי השכירות האוסרים על מעשים אלו, הרי שאין בידם עילת פינוי לענין אותו מעשה.
[ראה: ע" 460/77 דרוקר נ' פלטין פ"ד לב [2] 809,812].

לסיכום:
תביעת פינוי זו הוגשה בגין שתי עילות פינוי, האחת, היא אי תשלום דמי שכירות והשניה היא עשיית שינויים במושכר, וזאת בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר.

לאחר ניתוח עילות הפינוי ולאחר שהובררו השאלות העובדתיות הוכח לי כי לא התגבשו שתי עילות פינוי אלו, ועל כן דין התביעה כולה, להידחות.

12. לאור כל האמור לעיל, הגעתי לתוצאה כדלקמן:
א.
אני דוחה את התביעה.

ב.
אני מחייב את התובעים לשלם לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ, בסך כולל של .-12,000 ₪. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

ניתן היום ז' בטבת
תשס"ב, 16 בדצמבר 2001 בהעדר הצדדים .
המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.
מותר לפרסום מיום 17.12.2001.

אשר גולדין
, שופט, סג"נ







א בית משפט שלום 14351/98 פרחיה אברהם אלברט ואח',רנה נחמיאס,שאלתיאל הנרי,שאלתיאל אברהם,כהן [שאלתיאל] אילנה,שאלתיאל אסתר נ' חיים שאלתיאל (פורסם ב-ֽ 17/12/2001)