פסקי דין על שי עמר | פסקי דין על רויטל עמר | פסקי דין על ויקטור בן עזרא | פסקי דין על ורד בן עזרא | פסקי דין על שמואל אלגאוי | פסקי דין על לאה אלגאוי | פסקי דין על דירות נ. שקד בע"מ

8407/02 א     13/03/2007




א 8407/02 שי עמר , רויטל עמר, ויקטור בן עזרא, ורד בן עזרא, שמואל אלגאוי, לאה אלגאוי נ' דירות נ. שקד בע"מ




1
בתי המשפט

א 008407/02
בית משפט השלום נתניה
13/03/200713.3.07
תאריך:
בפני
השופטת הדס עובדיה

1.שי עמר

2.רויטל עמר

3.ויקטור בן עזרא

4.ורד בן עזרא

5.שמואל אלגאוי

6.לאה אלגאוי

בעניין:
התובעים
מימון דוד
ע"י ב"כ
נ ג ד
דירות נ. שקד בע"מ
הנתבע
ברודאי יואב
ע"י ב"כ

נגד
צד ג'
1. 1. לי-נון חברה לבניה ומסחר בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד שלומית ברוט
2. 2. | ראובן כץ - בם בקורת מבנים - נדחה

פסק דין
1. התובעים רכשו מהנתבעת (להלן: "שקד" וגם "המוכרת") שלוש דירות בבניין שנבנה במקרקעין הידועים כגוש 8006 חלקה 7 שברחוב קיבוץ גלויות 11 בנתניה. (להלן: "הבניין").

2. הבניין נבנה על ידי צד ג' מספר 1 (להלן: "לינון" וגם "הקבלן") אשר שימש עבור שקד כקבלן מבצע "עד מפתח" לבניית שלושה בניינים בפרויקט הבניה. (להלן: "העבודות").

3. צד ג' מספר 2 (להלן: "בם") בדק עבור שקד את התאמת התכנון לתקנות התכנון והבניה ולתקנים. ההודעה לצד ג' נדחתה בהסכמה.
4. התובעים מספר 1 ו 2 רכשו דירה על פי הסכם שנכרת עם שקד ביום 13.8.1997. התובעים מספר 3 ו 4 רכשו דירה על פי הסכם עם שקד מיום 29.9.1997. התובעים מספר 5 ו 6 רכשו דירה על פי הסכם עם שקד מיום 1.7.1999. (להלן: "ההסכמים").

5. התובעים טוענים כי בניית דירותיהם על ידי שקד הייתה לקויה ורשלנית, וכי היא עומדת בניגוד לחובות שקד על פי חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973. לטענת התובעים מהווה התנהגות שקד בנוסף הפרה של ההסכמים שנכרתו עמם, וכי עקב כך נגרמו להם נזקים.

6. התובעים העריכו נזקיהם הכוללים בסך 402,237 ₪ בכתב תביעה מתוקן שהוגש מטעמם.

7. שקד כפרה בנטען וטענה כי אם תחויב לשלם סכום כלשהו לתובעים על לינון לשפותה מכוח ההסכם שנכרת לביצוע העבודות בין הצדדים ומשהבניה בוצעה בפועל על ידה.

8. לטענת לינון אין ממש בטענות שקד כנגדה, ובאם יקבע בניגוד לעמדתה, עומדת לה לפי הנטען טענת קיזוז כנגד שקד בגין תמורת העבודות שטרם שולמה לה במלואה.

9. התובעים הגישו חוות דעת הנדסיות שנערכו על ידי אינג' יוסף גיא, וכן חוות דעת השמאי אבי שנער.

10. הנתבעת הגישה כראיה מטעמה חוות דעת הנדסיות שנערכו על ידי אינג' רפאל גיל וכן חוות דעת השמאי ארז אבירן. בנוסף הוגשו תצהירי הצדדים ומוצגים.

11. ביום 20.3.2003 מונה אינג' יצחק ברמן, מהנדס בנין ושמאי מקרקעין, כמומחה מטעם בית המשפט. בהסכמת הצדדים נקבע כי חוות דעת אינג' ברמן תהיה הראיה היחידה בתחום ההנדסי לצורך ההכרעה במחלוקת. (ראה החלטות כב' השופטים גרובס וקינר בק.מ).
12. ההכרעה הנדרשת היא הן ביחס לטענות הפרטניות של התובעים ביחס לדירותיהם, והן ביחס לטענות הנוגעות לרכוש המשותף.

זכות התובעים להסתמך על אי ההתאמה הנטענת ולתבוע פיצוי כספי
13. נטען על ידי שקד כי אי ההתאמות הנטענות היו גלויות לעיני התובעים בעת ביצוע המסירה או בסמוך לאחר מכן. שקד טוענת כי אף על פי כן לא פנו התובעים אליה בדרישה לביצוע תיקונים נשוא תביעתם, לא בכתב ולא על פה במהלך שנת הבדק.

14. מטעם זה על פי הטענה, ומכוח הקבוע בסעיף 4א לחוק המכר (דירות),תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)") וסעיף 14 לחוק המכר, תשכ"ח - 1968; אין התובעים זכאים להסתמך על אי ההתאמה הנטענת.

15. שקד טוענת בנוסף כי היה על התובעים לפעול על פי סעיף 36 לחוזה ולאחר שפנו, אם פנו, ללינון, היה עליהם לפנות אליה ולאפשר לה לתקן את הליקויים.

16. לאור כל האמור לעיל טוענת שקד כי אין התובעים זכאים לפיצוי כספי אלא רק לכל היותר לתיקון הליקויים בעין, או לפיצוי בעלות קבלן בלבד.

17. בסעיף 4א לחוק המכר (דירות) נקבע:
(א)הקונה זכאי להסתמך על אי - התאמה -
(1) (1) שניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
(2) (2) שלא ניתן היה גלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
בסעיף 4ב לחוק המכר (דירות) נקבע:
"התגלתה אי - התאמה או אי התאמה יסודית הניתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר."
18. ביחס לסייגי הפסיקה לפטור הניתן למוכר עקב אי משלוח הודעה בדבר אי התאמה נפסק:
"הסייג האחד הוא כי הרוכש יוצא ידי חובתו גם במתן הודעה בעל פה, ואם קיבל הקבלן הודעה בעל פה על אי ההתאמה הוא יהא מנוע מלכפור בחבותו רק בשל כך שההודעה לא נמסרה בכתב (ראה: ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים)בע"מ נ' יצחק מאיוסט ו- 39 אח', תק- על כרך 94(2)674; ת"א (י-ם)368/89 לוי נפתלי ואח' נ' מבט בניה בע"מ (תק - מח, כרך 92 (1) 1082,1101)).
סייג נוסף שנקבע בפסיקה בנושא זה הוא, שמטרתה של ההודעה היא ליידע את הקבלן בדבר קיומם של הליקויים. לפיכך, משהוכח כי הקבלן ידע על קיומם של הליקויים ואף עשה לתיקונם, כפי שאירע במקרה הנוכחי (לגבי הליקויים הניתנים לתיקון), אין הוא יכול לפטור עצמו מאחריות בשל אי מתן ההודעה. כפירה בחבות חרף הידיעה על קיום הליקויים או אי ההתאמות תחשב, על פי הפסיקה, כקיום חוזה שלא בתום לב...
מעבר לכך, נקבע בפסיקה, שאי מתן ההודעה לא יכשיל את התובענה במקום שבו מדובר באי התאמה אשר מטבע הדברים היתה קיימת גם במועד מסירת הדירה."
ראה

פסק דין
כב' השופט עדיאל בת"א (י - ם) 680/95 שרון בלה ואמנון ואח' נ' חפציבה חברה לבניין עבודות פיתוח בע"מ פדאור (לא פורסם)00 (6)177.

19. בעניין זכות המוכר לבצע התיקונים בעצמו נפסק:
"אמנם במקרה המתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה הדברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית. במקרה שלפנינו, העידו כמה מן הדיירים בדבר הליקויים בדירותיהם (בעיקר ליקויי ריצוף חמורים, רטיבות והיעדר איוורור), ועל ניסיונות כושלים של עובדי הקבלן ושלוחיו לתקן את הליקויים...
בנסיבות אלה, נראה לי שזכותו של המוכר לערוך תיקונים בעצמו מוצתה, בלא הצלחה, ואין לכפות על הקונה תיקונים חוזרים של אותו מוכר, שאיבד את אמונו ואת חזקתו באותו עניין."
ראה:

פסק דין
כב' השופט טל בע"א 472/95 זכריה זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ פ"ד נ (2) 858.
20. בעניין רישומי ביצוע התיקונים העיד מר אביב שקד מנהל בחברת שקד כדלקמן:
"מי שביצע את רוב התיקונים של הדירות, היה חב' לינון, לכן אני לא בטוח שיש לי את הרישום אני לא בטוח שעקבנו אחרי בצוע תיקונים של חב' לינון."(עדותו בעמוד 94 לפרוטוקול שורה 2).
שקד ולינון לא הציגו בבית המשפט כל ראיה בדבר רישום פניות הדיירים בדבר הליקויים, אף כי על פי הנטען על ידי מר אגבריה סמנכ"ל ביצוע בחברת לינון, קיים בידי לינון רישום לכל פניות הדיירים בכתב ובעל פה. (עדותו בעמוד 72 לפרוטוקול).

21. על פי עדויות התובעים פנו אין ספור פעמים לשקד לפני ואחרי תום שנת הבדק, מייד כשהתגלו הליקויים, בכתב ובעלפה, בדרישה לתיקון הליקויים. על פי הנטען על ידי התובעים אף על פי כן רק מקצת מהליקויים עליהם התלוננו תוקנו.

22. סבורתני כי בנסיבות אלה בהן קיים לפי הנטען רישום של כל פניות הדיירים בכתב ובעלפה בידי לינון, שלא הובא כראיה מטעם המוכרת והקבלן המבצע, ומשהיה בראיה ממשית זו לתרום באופן משמעותי להכרעה במחלוקת, יש לראות בכך משום חיזוק לגרסת התובעים בעניין זה. אי הבאת הראיה מצביעה, מכוח חזקה הנסמכת על נסיון החיים, על כי לו הובאה הראיה הייתה פועלת כנגד שקד ולינון. בעניין זה לא ראיתי להבחין בין שקד ולינון אשר פעלו בצוותא חדא לקיום הסכם שקד עם התובעים.

23. מסקנתי היא לפיכך כי התובעים פנו אל המוכרת לתיקון הליקויים כנדרש.

24. אציין כי ממילא עולה מעדות מר שקד בעמודים 92 - 94 לפרוטוקול כי שקד ראתה ורואה עצמה מחוייבת לביצוע התיקונים גם אם לא נרשמו בפרוטוקול המסירה, וגם אם דווחו לאחר שנת הבדק. כך גם עולה מהתנהגותה לביצוע תיקונים עוד בטרם הוגשה התביעה. בכך ויתרה שקד, על זכותה להסתמך על הקבוע בסעיף 4א לחוק המכר (דירות) וטוב שכך עשתה.

25. איני סבורה כי הוכח שהליקויים החמירו, כטענת שקד, כתוצאה מחלוף הזמן, ואי דיווח עליהם על ידי התובעים במועד.

26. סבורתני כי הוכח על ידי התובעים כי למרות נכונותה של שקד לבצע התיקונים, והגם שביצעה חלק מהתיקונים, לא השלימה מלאכת התיקונים כנדרש ובזמן סביר, ומשכך איבדה אמונם של הדיירים, והזכות לבצע בעצמה התיקונים. לאחר הגשת התביעה לא היו חייבים התובעים להסכים עוד לביצוע תיקונים על ידי שקד, אפילו הסכימה היא לכך כטענתה.

27. בנסיבות אלה זכאים התובעים לפיצוי המשקף עלות ביצוע התיקונים באמצעות קבלן שיפוצים מטעמם.

עלות ביצוע התיקונים
28. המומחה מטעם בית המשפט אינג' ברמן (להלן: "המומחה") חיווה דעתו ביחס לעלות התיקונים בחוות דעתו באופן מנומק ומקיף. חוות הדעת נערכה ביום 20.12.2004בנוסף השיב המומחה על שאלות הבהרה, ונחקר על חוות דעתו. סבורתני כי יש לקבל חוות דעת כמשקפת נכונה את נזקי התובעים.

דירת התובעים 1 ו 2 משפחת עמר
29. המומחה חיווה דעתו כי עלות התיקונים בדירת משפחת עמר באמצעות קבלן מטעמם היא 12,000 ₪ בתוספת מע"מ.

30. בנוסף טוענים התובעים כי זכאים הם לפיצוי בגובה עלות תיקון ליקויים ברובה שבוצעו על פי הזמנתם מקבלן אחר, לאחר מסירת הבית לידיהם, זאת בסך 600 ₪, וכן עלות החלפת מפסק ושני חיבורי קיר מוגני מים בממ"ד, זאת בסך 180 ₪, ועלות התקן כביסה דירתי שלא סופק להם בסך 400 - 500 ש"ח.

31. הסכומים הנתבעים נשענים על תשובות המומחה לשאלות הבהרה שנשאל על ידי ב"כ התובעים.

32. ביחס לליקויים שנמצאו על ידי המומחה בריצוף ובאשר מדובר בעבודות שבוצעו על פי הזמנת התובעים 1 ו 2 מקבלן אחר, ולא בליקויים שנמצאו בדירה כפי שנמסרה להם על ידי שקד, איני סבורה כי זכאים התובעים לפיצוי משקד.

33. דרישת פיצוי בגין ליקוי זה אינה מתיישבת עם הדרישה להקטנת הנזק.

34. בנוסף אין לומר כי הוכח על ידי התובעים 2 ו 3 הליקוי בריצוף בעת מסירת הדירה על ידי שקד, ועלות תיקונו.

35. באשר לדרישת הפיצוי בגין החלפת מפסק וחיבורי קיר רגילים למפסקים וחיבורים מוגני מים, קבע המומחה כי באשר המפסק ושני חיבורי הקיר נשוא הדרישה מותקנים בממ"ד המשמש כחדר מגורים ולא במקלט, אין נדרש כי יהיו מוגני מים. התובעים חולקים על כך.

36. סבורתני כי משמדובר בממ"ד המשמש כחדר מגורים, בניגוד למקלט שבו כיורים ומים, אין לחייב שקד בפיצוי הנדרש, בהישען על תקנה 124 לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) העוסקת במקלטים. בממ"ד עוסקת תקנה 215 לתקנות שאינה קובעת דרישה להגנה מפני מים, ומכל מקום המדובר בשינויים המחויבים לפי הענין, על פי נוסח התקנות הקודם.

37. אין חולק על כי לא הותקן התקן כביסה דירתי בבית התובעים. מחירו הוערך על ידי המומחה בסך 400 - 500 ₪. ראיתי לנכון להורות על פיצוי התובעים 1 ו-2 ב 450 ₪ נוספים בגין כך הכוללים מע"מ.

38. התובעים 1 ו 2 טוענים בנוסף כי זכאים הם לפיצוי בגין מצג מטעה שהציגה בפני
הם שקד כאילו הדירה הנרכשת היא בת 4 חדרים בעוד שבפועל יש בה 3 וחצי חדרים.

39. התובעים 1 ו 2 עותרים לחיוב שקד בגין ירידת ערך דירתם עקב כך.

40. התובעים 1 ו 2 טוענים כי בדירתם נבנה חדר בעל צורה בלתי רגולרית כצורת מלבן שעליו משולש, וכי הרוחב בין קירותיו נופל מ 2.60 מטר כקבוע בסעיף 2.04 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה.

41. השמאי מטעם התובעים 1 ו 2 מר אבי שנער העריך ירידת ערך הדירה בגין החדרון בסך 36,700 ₪.

42. נקבע על ידי המומחה כי שטח החדר 8.98 מ"ר. שטח זה עונה לדרישות תקנות התכנון והבניה ביחס לשטח הנדרש בחדר מגורים בדירה שהוא 8.0 מ"ר.

43. ביחס לרוחב המינימאלי הנדרש בין ציפויי הקירות על פי התקנה שהוא 2.60מ' נקבע על ידי המומחה כי הדרישה מתייחסת לחדר בעל צורה מלבנית או צורה הקרובה לכך ולא ביחס לחדר כגון החדר נשוא המחלוקת שצורתו בלתי רגולרית.

44. המומחה קבע כי המדובר בעיצוב חדר על פי שיקולים אדריכליים שאינם אסורים , שאין כל הצדקה ליישם לגביהם הדרישה הנ"ל, כל עוד החדר פונקציונלי,נאה, ומתאים בהחלט לשמש לייעודו כחדר בדירת מגורים, כגון חדר ילדים או חדר עבודה.

45. לשאלות ב"כ התובעים ביחס לחדר זה השיב המומחה:
"ש. האם נכון שלחדר הזה צריך ריהוט מיוחד שלא קונבנציונלי?
ת. לא
יש מקום למיטה לשולחן, לדעתי החדר מאוד מקורי ויפה הרבה יותר מהחדרים השבלונים.
ש. האם לדעתך יש הבדל במחירים בין דירות 4 חדרים ל- 3 חדרים וחצי.
ת. נו, מה אתה חושב?וודאי שיש. כמובן שזה לא במקרה הזה." (עדותו בעמודים 131 - 132 לפרוטוקול).

45. המומחה הוסיף וקבע כי על פי המקובל בשוק הדירות מקובל לראות בחדר זה חדר ולא חדרון או חצי חדר כנטען על ידי התובעים 1 ו 2 והמומחה מטעמם.

46. אין חולק על כי החדר בצורתו זה ובמידותיו אלה סומן בתכנית המכר החתומה על ידי התובעים 1 ו 2.

47. סבורתני כי פרשנות המומחה לתקנות מתיישבת עם הפרשנות התכליתית הנהוגה בפירוש טקסטים ולרבות הוראות חיקוק, וכי יש לפרשה כחלה על חדרים מלבניים ורבועים. והכל בתנאי שנשמרות דרישות התקנה ביחס לשטח החדר, אשר בענייננו מקוימות ואף למעלה מכך. יצוין כי קיים בחדר ניצב באורך 2.60 מ' לפחות.

48. אין מדובר בסתירה לתקנות אלא בפרשנותן, ולא בסטיה מהן שאינה לטובת הקונה כנטען על ידי ב"כ התובעים.

49. התובעים 1 ו 2 היו מודעים למידות החדר ולצורתו, והיו מעוניינים לרכוש הדירה כפי שהיא וזאת במחיר רכישתה.

50. איני סבורה כי ניתן לומר בנסיבות העניין על החדר שתרשימו צורף לחוות דעת המומחה כי נמנע מן התובעים 1 ו 2 שימוש בו או כי קונה פוטנציאלי יעריכו בפחות מערכו כפי שנרכש על ידי התובעים 1 ו 2.

51. השימוש בחדר מתאים בהחלט למטרותיו. החדר יפה ומרווח כנדרש. התובעים 1 ו 2 רכשוהו ככזה .
52. לאור כל האמור לעיל ראיתי לנכון לקבל חוות דעת המומחה גם בעניין זה, ולפיכך איני פוסקת לתובעים הפיצוי הנדרש.

דירת התובעים 3 ו 4 משפחת בן עזרא
53. המומחה חיווה דעתו כי עלות התיקונים בדירת בן עזרא באמצעות קבלן מטעמם היא 14,600 בתוספת מע"מ.

54. בנוסף זכאים התובע מספר 3 ו 4 לפיצוי בגין התקן כביסה דירתי בסך 450 ₪ הכוללים מע"מ על פי האומדנא העולה מחוות דעת המומחה.

55. התובעים מספר 3 ו 4 טוענים כי על שקד לפצותם בנוסף בגין אי ביצוע חיבור חשמל תלת פאזי בדירתם בהתאם למפרט הטכני. לטענתם פיצתה שקד את התובעים 1 ו 2 בגין כך ועליה לפצות גם אותם.

56. שקד טוענת כי הכתוב במפרט בעניין זה מקורו בטעות, כי הגדרת החיבור נרשמה נכון - 40x1, והסכמתה לשלם לתובעים 1 ו 2 נעשתה לסיום כל המחלוקת עמם. לטענת שקד דרישה זו של התובע מספר 3 נדרשה בחוסר תום לב משידע על הטעות עוד בטרם חתימת ההסכם ושתק.

57. סבורתני כי כנטען הובטח במפרט חיבור תלת פאזי וכי היה על שקד לספק את שהתחייבה לספק. ההגדרה 40x1 שצוינה "נכונה" על פי הנטען על ידי שקד והיא פחות מובנת להדיוטות, אינה גורעת מן ההתחייבות לאספקת חיבור חשמל תלת פאזי.

58. מסקנתי היא כי שקד ידעה כי המתקשר עמה יבין מהאמור במפרט כי תספק לו חיבור חשמל תלת פאזי ולכן טענה כי המדובר בטעות במפרט. אף אם טעתה שקד, משמדובר אך בטעות בכדאיות פרט מפרטי העיסקה אינה רשאית להתעלם מהתחייבותה.

59. פיצוי התובעים 1 ו 2 על ידי שקד בגין אי אספקת חיבור חשמל תלת פאזי אף הוא מצביע על הבנת שקד כי המדובר בהתחייבות שהופרה.

60. עלות החלפת חיבור החשמל הוערכה על ידי המומחה ב 1,371 ₪ בתוספת עלות עבודה להגדלת ארון החשמל בסך 500 - 600 ₪.

61. לפיכך זכאים התובעים מספר 3 ו 4 לתוספת פיצוי בסך 2,000 ₪ נוספים הכוללים מע"מ. איני סבורה כי יש להוסיף לעלות זו תוספת פיקוח ותוספת עלות קבלן חיצוני כנטען.

62. התובעים מספר 3 ו 4 טוענים כי זכאים הם בנוסף לפיצוי בגין נפילות מתח החשמל בדירתם. בעניין זה הבהיר המומחה במענה לשאלות ההבהרה שנשאל כי לא התאפשרה בדיקת התופעה הנטענת משום שהדבר לא קורה באופן קבוע ואוטומטי. בחקירתו ציין כי אם הבעיה הייתה קיימת לא היה קושי לבודקה והיא הייתה ניתנת לסימולציה בכל רגע נתון.
(ראה מענה המומחה לשאלות ההבהרה ופרוטוקול הדיון בעמוד 138 לפרוטוקול שורה 24 ואילך).

63. איני סבורה כי הוכח הנזק הנטען ולא עלותו הנטענת הנסמכת על חוות הדעת מטעם התובעים אשר איננה ראיה על פי המוסכם.

דירת התובעים 5 ו 6 משפחת אלגאוי
64. המומחה חיווה דעתו כי עלות התיקונים בדירת משפחת אלגאוי 9,700 ₪ בתוספת מע"מ.

65. בנוסף זכאים התובעים 5 ו 6 לפיצוי בגובה עלות רכישת מתקן כביסה דירתי בסך 450 ₪ הכוללים מע"מ.

66. איני סבורה כי הוכח על ידי מי מהתובעים נזק נוסף בדירתו הטעון פיצוי.

פיצויים נוספים לתובעים בזיקה לליקויים הדירתיים
67. בהתאם לחוות דעת המומחה בתקופת ביצוע התיקונים לא יידרש פינוי מי מהתובעים מדירתו, ולפיכך לא ראיתי לנכון לפסוק פיצוי בגין כך.

68. נטען על ידי התובעים כי לצורך ביצוע התיקונים, על מנת לא להפקיד דירתם בידי בעלי מקצוע ללא השגחה יאלצו להיעדר מעבודתם למשך מספר ימות התיקונים שקבע המומחה.

69. התובעים 1 ו 2 עותרים לפיצוי בסך 42,000 ₪ בגין ראש נזק זה, התובע מספר 3 עותר לפיצוי בסך 12,000 ₪, והתובעים מספר 4 ו 5 דורשים פיצוי בסך 5,000 ₪.

70. סבורתני כי סכומים אלה מוגזמים, במיוחד לאור ההשוואה בין הסכומים הנדרשים לבין הסכומים שנפסקו לצורך ביצוע העבודות עצמן על ידי בעלי מקצוע המומחים לדבר, ולאור העלות הצפויה שבשכירת שירותי משגיח סטודנט או תלמיד תיכון שמקובל לשכור לצורך שמירה על ילדים, קל וחומר לבתים.

71. איני סבורה גם כי הסכומים הוכחו כנדרש או כי תלושי המשכורת הבלתי מייצגים שהובאו כראיה מטעם התובעים משקפים ההפסדים הנטענים הצפויים.

72. בכתב התביעה המתוקן עתרו התובעים לפיצוי בשל הצורך להיעדר מהדירה בעת ביצוע התיקונים, זאת כדלקמן:
התובעים מספר 1 ו 2 - סך 3,000 ₪
התובעים מספר 3 ו 4 - סך 6,000 ₪.
התובעים מספר 5 ו 6 - סך 3,000 ₪.

73. בסיכומים מטעמם עתרו התובעים לפיצויים בשל הצורך להישאר בדירותיהם דווקא, ולא
בשל הצורך להיעדר מהן בעת ביצוע העבודות, זאת לאור הקבוע בחוות דעת המומחה
לפיה לא יידרש פינוי הדירות. פיצוי בגין ראש נזק זה לא נתבע כלל בכתב התביעה
המתוקן.

74. טענות אלה של התובעים ותצהיריהם עליהם הן נשענות, חורגים מכתב התביעה המתוקן וגדר המחלוקת כפי שתוחמה על ידם, ומהווים הרחבת חזית אסורה.

75. התנגדות שקד להרחבת החזית בעניין זה הייתה לחריגה מהסכומים שנתבעו בכתב התביעה המתוקן, ורק לכך.

76. המומחה קבע כי בגין התיקונים בדירות התובעים יהיה עליהם לפנותן זאת כדלקמן:
התובעים 1 ו 2 למשך 8 - 10 ימי עבודה.
התובעים 3 ו 4 למשך 10 - 12 ימי עבודה.
התובעים 4 ו 5 למשך 8 - 10 ימי עבודה.

77. מהסכומים שנתבעו בכתב התביעה המתוקן בגין הצורך בפינוי הדירות בעת ביצוע השיפוצים, הנמוכים בהרבה מן הסכומים הנתבעים על ידי התובעים בסיכומיהם בגין הצורך להישאר בדירות ולהשגיח עליהן בעת ביצוע השיפוצים, עולה כי אין העתירה לפיצוי בגין הפסד השכר עומדת בדרישת הקטנת הנזק.

78. באשר לפי הנטען על ידי התובעים עלות פינוי הדירות בעת ביצוע השיפוצים נמוכה מעלות השגחתם עליהן בעת ביצוע השיפוצים, אין להטיל על שקד את עלות ההשגחה היקרה ידי התובעים.

79. ראיתי לנכון להורות על פיצוי התובעים בראש נזק זה על דרך האומדנא, בהתחשב בכל האמור לעיל ובחוות דעת המומחה, זאת כדלקמן:
התובעים 1 ו 2 בסך 2,000 ₪.
התובעים 2 ו 3 בסך 2,500 ₪.
התובעים 4 ו 5 בסך 2,000 ₪.
80. התובעים עתרו בנוסף לפיצויים בגין נזק בלתי ממוני בסכומים ניכרים הנאמדים בעשרות אלפי ₪.

81. סבורתני כי בגין אי הנוחות שנגרמה לתובעים בגין הליקויים בהתחשב בטיב הליקויים, וכן בגין ההכבדה שתגרם להם בעת תיקונם, ובהתחשב גם בהשכרת דירת הנתבעים 3 ו 4 ראיתי לנכון להורות על פיצוי התובעים על ידי שקד בסכומים המפורטים להלן:
התובעים 1 ו 2 בסך 2,000 ₪.
התובעים 3 ו 4 בסך 1,500 ₪.
התובעים 5 ו 6 בסך 2,000 ₪.

הרכוש המשותף
גנרטור לשעת חירום ומאגר מים
82. התובעים טוענים כי זכאים הם לפיצוי משקד בגין הפרת ההתחייבות לספק לבניין גנרטור חירום וכן מאגר מים, זאת בניגוד למצוין במפרט הטכני.

83. בסעיף 4.17 למפרט הטכני נקבע:

"מתקנים אחרים
גנרטור לשעת חירום במשותף עם שאר הבניינים מיועד להפעיל בין היתר מעלית בבניין ותאורת חדרי מדרגות.
חדר טרנספורמציה חברת חשמל, מאגר מים לבנין. בזק לכל הפרוייקט, צוברי גז."

84. הגנרטור הנזכר במפרט הטכני הוא לכל בנייני הפרוייקט ובהם 60 דירות, ולא רק לבניין בו מצויות דירות התובעים.

85. המומחה העריך עלות גנרטור לבניין התובעים בסך 17,000 ₪. המומחה לא נשאל בשאלות הבהרה בדבר עלות התקנת גנרטור לכל שלושת הבניינים. לשאלות שנשאלו בחקירתו על חוות הדעת בעניין זה, השיב כי גנרטור למספר בניינים "זה משהו אחר לגמרי, סיפור שונה". בנוסף העיד המומחה כי אין ביכולתו לאמוד עלות התקנת הגנרטור למספר בניינים, הוא הגנרטור נשוא ההתחייבות שבמפרט. (עדותו בעמוד 128 לפרוטוקול החל מהשורה 1 ואילך).

86. הנובע מכך הוא כי משאין לגזור עלות התקנת גנרטור לכל בניני הפרוייקט מעלות התקנת הגנרטור הקבועה בחוות דעת המומחה, לא הוכח גובה הנזק בגין אי התקנת הגנרטור. די בטעם זה כשלעצמו כדי לדחות התביעה בעניין זה.

87. נטען על ידי שקד כי בשל עלויות התחזוקה הגבוהות ויתרו הדיירים על התקנת הגנרטור ומאגר המים, ובתמורה ביצעה שקד עבורם תיקונים שלא היו מחויבי המציאות והדין.

88. לטענה זו חיזוק בעדות מר שקד ובמסמכים שצורפו לתצהירו. אפרט:
ביום 12.6.2001 כתבה שקד למר ירון יעקב מכתב בו ציינה כי היא מוכנה להתקין מאגר מים וגנרטור, אך הצביעה על עלויות האחזקה הגבוהות והציעה פיצוי כספי בגובה מחצית מעלות התקנתם בכפוף להסכמת כל הרוכשים בכתב. העתק המכתב מוען גם לדיירים.
בהמשך לדיאלוג שהתקיים בין מר ירון לשקד בעניין תיקון הליקויים שברכוש המשותף פנה מר ירון לשקד ופרט כל התיקונים הנדרשים בבניין, שאין התקנת הגנרטור ומאגר המים בכללם. ממכתב זה ומהתנהגות הצדדים עד הגשת התביעה עולה ויתור הדיירים על הדרישה להתקנת גנרטור ומאגר מים.
על פי העולה ממכתב מר ירון לשקד מיום 24.6.2002 חזרו בהם הדיירים באמצעות מר ירון מויתורם ומהמוסכם, לאור חוסר שביעות רצון מהטיפול בענייניהם על ידי שקד.
(ראה נספחים נ' נא' נב' לתצהיר מר שקד).

89. מר ירון לא הובא כעד מטעם התובעים לסתירת גרסת שקד, אף כי טענה זו נטענה עוד בכתבי הטענות ובתצהיר מר שקד. בנסיבות אלה ראיתי לנכון להעדיף גרסת שקד על גרסת התובעים בעניין זה, וממנה עולה כי הדיירים ויתרו על התקנת הגנרטור ומאגר המים, וכי בהתאם להסכמת הצדדים אין עוד חובה על שקד להתקינם.
90. לאור כל האמור לעיל איני סבורה כי התובעים זכאים לפיצוי בגין אי התקנת גנרטור ומאגר מים. אם טעיתי במסקנתי הפיצוי צריך להיות כקבוע בחוות דעת המומחה וזאת באופן יחסי לחלקי התובעים ברכוש המשותף.

ליקויים אחרים ברכוש המשותף
91. המומחה חיווה דעתו כי מעבר לאמור לעיל ברכוש המשותף ליקויים אשר עלות תיקונם 14,200 ₪ בתוספת עלות מגודלת בשיעור 40% בגין ביצוע באמצעות קבלנים מטעם הדיירים ועלות פיקוח הנדסי 12%, זאת בסך 22,500 ₪ במעוגל לכל הדיירים- 1,125 ₪ + מע"מ לכל דירה.

92. יש להוסיף לכל דירה מדירות התובעים תוספת פיצוי בגין ירידת ערך הרכוש המשותף עקב ליקויים שאינם ניתנים לתיקון, זאת בסך 250 ₪ סה"כ.
ראה תשובות המומחה לשאלות ההבהרה ביחס לרכוש המשותף. תשובה כח' מיום 9.5.05
שטח הגינה והגדר

93. לטענת התובעים הובטח להם בעל פה כי שטח גינת הבניין, היינו הרכוש המשותף, יהיה עד הפס הכפול שסומן באדום בתשריט שצורף לתצהיר מר עמר וכי בנוסף הובטח להם כי לאורך קו זה תוקם על ידי שקד גדר.

94. בנוסף טוענים התובעים כי על פי סעיף 4.15 למפרט הטכני התחייבה שקד להקים גדר בחזית ובצידי המגרש על פי דרישות העירייה על פי תוכניות האדריכל.

95. התובעים טוענים כי בניגוד למובטח בפועל הגדר שהוקמה על ידי שקד מגיעה רק עד תחילת האבנים המשתלבות המהווה כניסה לרכב ביטחון, ואינה מתחדשת לאחר מכן, בצד האחר של הכניסה.

96. התובעים טוענים כי אין מניעה גם על פי דרישת כיבוי האש לבצע הגדר כמובטח.
97. התובעים מוסיפים וטוענים כי בהתאם לתכתובת בין הצדדים, באמצעות נציגות הבית המשותף, גם לאחר רכישת הדירות ואיכלוסן הבטיחה שקד כי תסדיר את בניית הגדר כמובטח.
98. התובעים טוענים כי הגינון בשטח הגינה בוצע על ידי שקד וכי נציגות הבית טיפחה את כל שטח הגינה והשקתה אותו, והכל בהסתמך על ההנחה כי מדובר בשטח הבניין.

99. משלא הוקמה הגדר טוענים התובעים כי זכאים הם לתשלום הפיצוי הראוי בגין עלות הקמת הגדר זאת בסך 14,699 ₪ לכלל הדיירים, ומסכום זה עותרים התובעים לתשלום חלקם היחסי.

100.התובעים עותרים בנוסף לפסיקת פיצוי בגין הקטנת שטח הרכוש המשותף בכל הנוגע
לחצר בניגוד למובטח והמתחייב על פי ההסכם. הפיצוי המגיע לדיירים על פי הנטען הוא בגין ירידת ערך הרכוש המשותף, זאת בסך 200,000 ₪, אולם משהתובעים דרשו בתביעתם בגין רכיב תביעה זה רק 90,000 ₪ למועד הגשת התביעה, מעמידים הם את תביעתם ביחס לרכיב זה על הסכום שתבעו. זאת כמפורט בסיכומים מטעמם.

101.גודל השטח בגינו נדרש הפיצוי נסמך על פי טענת התובעים על הודאת מר שקד בחקירתו
הנגדית, על פיו הוא מעריכו בכ 200 מ"ר.

102.בסעיף 4.15 למפרט הטכני תחת הכותרת "תאור כללי של פיתוח המגרש" נקבע:
"גדר בחזית ובצידי המגרש לפי דרישות העיריה עפ"י תוכנית האדריכל."

103.דרישות העירייה באו לידי ביטוי בהיתר הבניה שניתן עוד ביום 2.9.1997 שם נקבע בין
תנאי ההיתר האמור להלן:
"סיום הפיתוח ע"י הקבלן כולל השפ"פ יהיה תנאי לתעודת גמר. אישור תכנית הבינוי. השטח הפנוי בפינת המגרש מול כיכר מרכזית ובין 2 הבנינים יירשם כשפ"פ עפ"י תקנה 27..."
94. מהיתר הבניה שניתן עוד בטרם נרכשו דירות התובעים עולה כי השטח בגינו נדרש הפיצוי ואשר את עלות גידורו תובעים הוא על פי ייעודו שטח פרטי פתוח. אמנם אין לבנות בשטח זה ואין לגדרו, אולם אין מדובר בשטחי ציבור כנטען.

95. בנוסף עולה מההיתר כי הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה חייבה את שקד לפתח את השטחי השפ"פ ובכלל זה השטח נשוא המחלוקת כתנאי למתן תעודת גמר.

96. אין חולק על כי שקד הקימה גינה בשטח השפ"פ שבמחלוקת וכי הדיירים באמצעות הנציגות טיפחוהו. השטח מנוצל לייעודו התכנוני, במובן זה שאין בו בנייה והוא משמש את הדיירים כגינה.

97. בעניין זה השיב המומחה מטעם בית המשפט לשאלות ב"כ התובעים כדלקמן:
"ש. אני מציג לך תיזה אחרת. אני אומר לך שהשטח הזה היה אמור להיות שפפ והפך לשטח ציבורי פתוח. כיצד זה ישפיע על העלויות.
ת. למקרה כזה יכול להיות שיש מקום לתביעת פיצוי הפקעה.
ש. ומבחינת ירידת הערך של הנכס, יש ירידת ערך
ת. פחותה. משום שאם הוא שפ"פ אז ההנחה ההיפוטטית שהוא היה צריך להיות מגודר אינה מתקיימת עוד כי זה שטח פרטי פתוח.
ש. ואז היינו מגיעים לכמה
ת. לפחות עד 300 - 400 ₪ למטר" (עדותו בעמוד 138 לפרוטוקול).

98. ביחס לטענות התובעים בכתב תביעתם בעניין שטח המריבה נמנע המומחה מלהתייחס בחוות דעתו, בהיעדר פירוט מספיק.

99. במענה לשאלות ההבהרה בעניין זה, התייחס המומחה לשאלה שנשאלה על יסוד ההנחה כי שטח שהוצג כחלק מהרכוש המשותף הוא למעשה בבעלות עיריית נתניה. בחקירת המומחה הובהרו כל ההנחות והתשובות, כמפורט לעיל.

100.איני סבורה כי תשובות המומחה לשאלות אלה, עליהן סומכים התובעים טענותיהם בדבר
גובה הפיצוי המגיע להם רלבנטיות למחלוקת, משלא הוכח כי שטחי הבניין והחצר הוקטנו עקב שינוי ייעודם לשטח ציבורי פתוח והעברת הבעלות בהם לעירייה.

101.מחוות דעת השמאי מטעם התובעים המפרט את התוכניות הרלבנטיות ביחס לנכס ואת
ההיתרים שנתנו מכוחן עולה כי בעניין שטח המגרש לא חל כל שינוי מעת מתן היתר הבניה שניתן עוד בטרם נחתמו ההסכמים עם הדיירים, ועד למועד עריכת חוות הדעת ביום 10.7.2005

102.איני סבורה כי הוכח על ידי התובעים כי שטחים שהוגדרו בהסכם ובמפרט כשטחי הרכוש
המשותף נגרעו ממנו לטובת העירייה.

103.לכל היותר יכולים התובעים לטעון בנסיבות העניין, על פי הראיות שהובאו, כי הובטח
להם כי כל השטח המגונן יגודר ובכללו שטח השפ"פ, וכי התחייבות זו לא קויימה.

104.על פי עדות המומחה מטעם בית המשפט והדין לא ניתן להקים גדר בשטח שייעודו שטח
פתוח, פרטי או ציבורי. (ראה עדות המומחה בעמוד 138 לפרוטוקול).

105.סבורתני כי ולו אף מטעם זה כשלעצמו, אין התובעים זכאים לפיצוי בגין עלויות הקמת
גדר, האסורה בבניה.

106.יוזכר בהקשר זה הקבוע בסעיף 27 (ב) לחוק החוזים(חלק כללי) התשל"ג - 1973 על פיו:
"חוזה שהיה טעון בהסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה. מהראיות שהובאו עולה כי לא ניתן לבנות בשטח המריבה וכי התנאי להבטחה, אף אם נתנה, לא התקיים.
107.אם נתנה התחייבות שקד בעניין זה, ומשעל פי החוק אין לקיימה, הפיצוי צריך להיות
בגין ירידת ערך הנכס ללא הגדר, אם ירד ערכו בגין כך. דבר זה לא נטען ולא הוכח על ידי התובעים.

108.ביחס לעצם ההתחייבות הנטענת יצוין כי על פי הקבוע בסעיף 4.15 למפרט הטכני
ההחייבות היא ל"גדר בחזית ובצידי המגרש לפי דרישות העיריה עפ"י תוכנית האדריכל".

109.דרישות העירייה בעניין זה הן כמפורט בהיתר הבניה על פיו "השטח הפנוי בפינת המגרש
מול הכיכר המרכזית ובין שני הבנינים יירשם כשפ"פ". ומכאן נובע שאין לבנות בו גדר.

110.בעניין הגדר העיד מר שקד כדלקמן:
"בפירוש שדובר על גדר, פנינו לאדריכל, קיבלנו הצעה מה לעשות, וזה מה שביצענו." (עדותו בעמוד 100 לפרוטוקול הדיון שורות 24 - 25). לא הובאה כל ראיה לסתור גרסת שקד ועדות מר שקד לפיהן ביצוע הגדר נעשה בהתאם לדרישות העירייה לפי תכנית האדריכל.

111.דבר קיומם של קשיים תכנוניים בכל הנוגע לגדר היה ידוע גם לדיירים, זאת על פי העולה ממכתב נציגות הבית המשותף, באמצעות מר יעקב ירון לשקד מיום 25.11.2001
(נספח נא לתצהיר שקד). קשיים אלה התייחסו אמנם לדרישות בעניין כיבוי אש, אולם עולה מהם הלך רוח הצדדים והבנתם את המפרט ואת המוסכם ביניהם. ממכתב זה עולה כי הבנת הדיירים את המוסכם בין הצדדים היא אמנם בהתאם למפרט, על פיו הגדר תבנה בכפוף לתוכנית האדריכל על פי הדרישות התכנוניות.

112.סבורתני כי העולה כל האמור לעיל הוא כי שקד קיימה את התחייבותה בהתאם לחוזה
ולמפרט.

113.הצדדים צפו מראש את האפשרות להתעוררות מחלוקת כגון זו הנוגעת לשטח הגינה
ולגדר והסדירוה בהוראות ההסכם, זאת כדלקמן:
"2. שום ויתור, ארכה, הנחה או שינוי בתנאי כלשהוא בהסכם זה על נספחיו לא יהיו בני תוקף אלא אם יעשו בכתב ותבוא עליהם חתימה של שני הצדדים..."
"3. מוסכם כי תנאי הסכם זה משקפים וממצים את המוסכם והמותנה בין הצדדים וכי בכפוף לאמור בכל דין, המוכר לא יהיה קשור בהבטחות, פרסומים, הצהרות, הסכמים והתחייבויות בעל פה או כתב שאינן נכללות בהסכם זה".
"5. הקונה מצהיר כי בדק ובחן את המגרש ואת חטיבת המקרקעין עליה יוקם הפרוייקט ואת זכויות המוכר בהם, והוא מצהיר כי ידועים לו פרטיהם ולרבות התוכניות הסביבתיות, תוכניות הבניין והדירה לרבות שטחיה, כיווניה, ומהות הזכויות הנרכשות בה, וכי רק לאחר שמצא את כל אלה טובים ומתאימים לצרכיו ואת התמורה המשולמת לפי הסכם זה סבירה ונאותה, התקשר בחוזה זה."

114.סבורתני כי גם על יסוד תניות החוזה בין הצדדים אין התובעים זכאים לסעד המבוקש על
ידם בעניין שטח המריבה והגדר. זאת באשר התובעים מבססים טענותיהם על הבטחות מעורפלות מחוץ לחוזה הכתוב שבין הצדדים, וזאת בניגוד לחוזה ולמפרט. גרסת התובעים לגבי זהות נותן ההבטחה, נציגת המכירות הגב' יהודית, הייתה כבושה ומושהית.

115.סבורתני כי גם את גודל שטח המריבה לא הוכיחו התובעים כנדרש, וזאת באמצעות חוות
דעת מודד. הערכה סתמית של גודל השטח ובהסתייגויות כפי שהובעו על ידי מר שקד בעדותו, אינה הוכחה מספקת.

116.אם טעיתי במסקנתי הסכום לפיצוי בגין ירידת ערך הרכוש המשותף הוא כפי שנקבע על
ידי המומחה בחקירתו, זאת בסך 350 ₪ למ"ר במעוגל, והשטח לצורכי חישוב הפיצוי אינו עולה על 200 מ"ר בהתאם להערכת מר שקד בחקירתו.מסכום זה יש לגזור הפיצוי היחסי לכל תובע.
הקומה המפולשת ומספר הדירות בבניין
117.בכתב התביעה המתוקן עתרו התובעים בנוסף לפיצוי בגין ירידת ערך הרכוש המשותף
בסך 10,000 לכל הדיירים, זאת בשל הקטנת שטח הכניסה לבניין יחסית לתכנון המקורי ובשל בניית שיפוע לנכים ומוגבלים בלתי תקני, עקב הקטנת שטח הלובי. אילוצים אלה נבעו לפי הנטען מהגדלת מספר הדירות בקומת הכניסה משלוש, לפי המתוכנן, לארבע. (סעיף 17 (ב) לכתב התביעה.)

118.עלות תיקון הליקוי הקיים אמנם בשיפוע שבוצע הוערכה על ידי המומחה בסך 3,500 ₪
והיא כלולה כבר בפיצוי שנפסק בגין הליקויים שברכוש המשותף.

119.בנוסף תבעו התובעים 1 ו 2 בכתב התביעה המתוקן פיצוי בגין ירידת ערך דירתם עקב
הגדלת מספר הדירות בבניין משבע עשרה לעשרים. הסכום הנתבע בכתב התביעה המתוקן - 22,400 ₪.(סעיף 21 (א) לכתב התביעה המתוקן).

120.בסיכומים מטעם התובעים עותרים הם לפיצויים בגין נטילת חלק מהקומה המפולשת
מהרכוש המשותף שבקומת הקרקע, עבור התובעים מספר 1 ו 2 וגם התובע מספר 3, זאת בגין ירידת ערך דירותיהם עקב כך.

121.בעניין תובע זה אין התייחסות בחוות הדעת השמאית מטעם התובעים. התחשיב מטעם
התובע מספר 3 נערך על יסוד העקרונות שבחוות הדעת השמאית מטעם התובעים 1 ו 2.

122.הסכום הנתבע עבור התובעים 1 ו 2 הוא 25,707 ₪ ועבור התובע מספר 3 בסך 21,822.

123.שקד מתנגדת להרחבת חזית גם ביחס לתביעת הפיצוי בגין ירידת ערך דירת התובע מספר
3 עקב הגדלת הבנייה בקומה המפולשת. טענת שקד בענין זה מתקבלת, זאת בכל הנוגע לתביעת התובעים 3+4 לפיצוי בגין ירידת ערך דירתם עקב הגדלת היקף הבניה בקומה המפולשת.
124.המומחה מטעם בית המשפט התייחס לחוות דעת השמאי מטעם התובעים ולמודל המוצע
על ידו זאת כדלקמן:
"ש. האם יש למספר הדירות בבנין ככלל השפעה על המחיר של הדירה? איפה עובר אותו קו לשיטתך בין גידול מספר הדירות משפיע לבין מצב שלא משפיע.
ת. כל התאוריה של גידול במספר הדירות אין לה רגליים. פעם לפני עשרות שנים היתה תאוריה שמאית, וקיבלה שם נוסחת זרניצקי המנוח שזה אביהם של השמאים. זה משהו אנרכוניסטי לחלוטין, לא מבטא את המצב בשוק, זה היה הרבה לפני שאופנת רבי הקומות נכנסה לשוק הדירות בארץ זה לפחות 35, 30 שנה, והיום אין ספק שבנין שיש בו 42 דירות הבנין יהיה יותר יוקרתי והדירות שוות יותר, מאשר דירה של 16 דירות, 4 קומות ו - 4 דירות." (עדותו בעמוד 133 לפרוטוקול הדיון).

125.סבורתני כי יש לקבל דברים אלה, המתיישבים גם עם נסיון החיים והשכל הישר. ולפיכך
ועל פי הערכת המומחה מטעם בית המשפט, אותה ראיתי לנכון לקבל, אין לפסוק לתובעים או מי מהם פיצוי בגין הגדלת מספר הדירות בבניין, משלא הוכח כי נגרם להם נזק איזה שהוא עקב כך.

126.לא ראיתי לנכון לקבל המודלים המהוים בסיס להערכות השמאי מטעם התובעים
בהיותם מופשטים, נשענים על הנחות משפטיות שגויות ביחס לרכוש המשותף, ועל הנחות שמאיות שנפסלו על ידי המומחה מטעם בית המשפט.

127.בגין הקטנת שטח הרכוש המשותף בקומה המפולשת, לצורך בניית דירה נוספת, חיווה
דעתו המומחה מטעם בית המשפט, לאחר שעיין בתכניות קומת הכניסה, כי אין מדובר בשטח סגור שלא נועד לשימוש הדיירים מלכתחילה, כנטען על ידי שקד. (עדותו בעמוד 134 לפרוטוקול).

128.בנוסף קבע המומחה כי אם השטח הוצא מרכושם המשותף של הדיירים שלא כדין, ערכו
לצורך פיצוי הוא לכל היותר בין 400 - 500 ₪ למ"ר. (עדותו שם.)

129.שטח הדירה שנבנתה בקומה המפולשת כמאה מ"ר. סה"כ במעוגל 45,000 ₪ לכלל
הדיירים (על פי 20 דירות) הסכום לפיצוי הוא לפיכך 2,250 ₪ לכל דירה מדירות התובעים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום העדת המומחה - 19.6.2006 היום.

130.איני סבורה כי בסעיפים הכלליים בחוזה ובמפרט, שלא הייתה בהם התייחסות מפורשת
לגריעת חלק משטחי הקומה המפולשת לצורך בניית דירה נוספת בקומת הכניסה, הוכשרה הדרך לגריעת השטח. בניגוד לעדות מר שקד בעמוד 104 לפרוטוקול לפיה בתכוניות נאטם חלק מהלובי לטובת הקצאתו לבניית דירה נוספת, קבע המומחה מטעם בית המשפט כי אין הדבר כך, ולפיכך סבורתני כי בגין גריעת שטח זה זכאים התובעים לחלקם היחסי בפיצוי כחלק מבעלי הזכויות ברכוש המשותף.
ראה: סעיף 6(ב) לחוק המכר (דירות)
ראה גם: רע"א 259/99 חב' פליצ'ה ראובן ואח' נ' ציפורה סופיוב ואח' פ"ד נה (3) 385.

ההודעה לצד ג'
131.המומחה מטעם בית המשפט שאת חוות דעתו מצאתי לנכון לקבל גם בעניין זה, חיווה
דעתו כי כל הליקויים שפורטו בחוות דעתו, למעט הליקויים שיפורטו להלן, הם ליקויי ביצוע הבנייה על ידי לינון.

132.לינון טוענת בסיכומיה כי התחייבותה לתיקון הליקויים פקעה
בחלוף 12 חודשים מעת סיום הבנייה, כי התחייבותה הייתה אך לביצוע תיקונים ולא לתשלום פיצויים.

133.לינון טוענת בנוסף כי תחייבה לפצות את שקד בגין סכומים שיתבעו ממנה, אך זאת רק
אם יתבעו על ידי שוכרי הדירות שיועדו תחילה להשכרה לסטודנטים על ידי לינון.
134.לינון טוענת כי הליקויים הנטענים הם ליקויי תכנון ולא ליקויי ביצוע, ולפיכך אינם
באחריותה.

135.בניגוד לנטען על ידי לינון אישר המומחה כי קיבל תכניות הביצוע וכי בהתחשב בהן נתנה
חוות דעתו. (עדותו בעמוד 139).

136.בחוות דעת המומחה נקבע כי ליקויי הבניה הם בעיקרם ליקויי ביצוע באחריות לינון,
ולפיכך חייבת לינון בשיפוי שקד בגינם זאת בהתאם לקבוע בחוות הדעת. .הליקויים שאינם מיוחסים ללינון בחוות דעת המומחה פורטו בסעיפים א, ב3, טו1, כ1, 3, 4, כב2 לחוות הדעת. ככל שנפסקו לטובת התובעים פיצויים בגין מי מסעיפים אלה שבחוות דעת המומחה, תשא בהם שקד, ללא השתתפות לינון.

137.אין לינון גם מחוייבת בפיצוי בגין טעויות שנפלו על פי הנטען על ידי שקד במפרט הטכני,
הינו בענין חשמל תלת פאזי.

138.ביתר הסכומים שנפסקו כפיצוי בגין ליקויים בביצוע הבנייה על ידי שקד, על פי חוות דעת
המומחה סבורתני כי על לינון לשפות את שקד וזאת על יסוד האמור להלן:

139.כמי שגרמה בפועל לנזק, על פי ההסכם בין שקד ללינון ובמיוחד סעיפים 2 - הגדרת
"עבודות", 3.5 - הגדרת התמורה ואופן קביעתה,4.1, 4.2 - קביעת הוראות בדבר אופן ביצוע העבודה, 4.7 ג2 - הוראות בדבר ביצוע הליך המסירה על ידי לינון אשר חדלה הופרו על ידה, 5.1 הוראות בדבר טיב הביצוע, 6.3 - הוראות בדבר תקופת הבדק, 6 הוראות בדבר טיב העבודה והחומרים, 17 - הוראות בדבר בדק ותיקונים.

140.סבורתני כי הוכח באמצעות המומחה, העדים והמסמכים שעבודת לינון כמפורט בחוות
דעת המומחה הייתה רשלנית וכי קמה לשקד עילה כנגדה על יסוד בסיס נזיקי, והסכמי ומכוח חוק חוזה קבלנות, תשל"ד - 1974, והכל בגבולות שנקבעו בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.

141.ביתר טענות לינון כנגד חיובה בשיפוי שקד לא מצאתי ממש.

טענת הקיזוז שהעלתה לינון
142.לינון טענה בסיכומיה כי אם תחויב לשפות את שקד יש לקזז מכל סכום בו תחויב חוב
שקד כלפיה, זאת בסך 211,503 ₪.

143.שיעורו של חוב זה הוברר ללינון לטענתה רק בעת שהכינה את התצהיר מטעמה, וזאת אף
כי בכתב הגנתה בהודעה לצד ג' העלתה טענת קיזוז ביחס לחוב בסך 70,000 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ובסה"כ 88,832 ₪ נכון למועד הגשת כתב ההגנה.

144.סכום זה הוא חוב שקד ללינון בו הודתה שקד לפי טענת לינון.

145.בין שקד ללינון מחלוקת ביחס לגובה חוב שקד ללינון עקב החוזה ביניהן, אם בכלל,
ולשיעורו.

146.בחקירתו הודה מר שקד בחוב הנטען בכתב הגנת לינון בהסתייגות אחת הנוגעת לביצוע
תיקונים בידי שקד במקום לינון, זאת כדלקמן:
"הוגש חשבון, ישבתי עם לינון סגרנו סכום מסויים נסגר על סכום של חוב. נשארה יתרת חוב בסך של כ- 70,000, לאחר שביצענו עבודות בתמורה ללינון, ביצענו תיקונים לדיירים במקום לינון בפגישה שהיתה לי עם עופר ארביב לאחר מכן שהתחלנו להווכח על מכתב ששלחנו מול החיובים, כוון שהסכום לא סכום מהותי סדרנו את החשבון ביננו, כאשר היום אנו נמצאים במצב שבצענו מאז הרבה עבודות אם מישהו חייב למישהו כסף, זה אתם לנו." (עדותו בעמוד 109 לפרוטוקול).

147.סבורתני כי משהודתה שקד כי היא נותרה חייבת ללינון 70,000 ₪ נכון למועד
ההתחשבנות, אך טענה כי עקב ביצוע תיקונים לליקויים בבניין בעצמה במקום שקד, אין היא חייבת לה עוד דבר, הנטל על שקד להוכיח את עצם ביצוע התיקונים ואת עלותם. זאת לא עשתה כנדרש.

148.בתצהיר מר שקד נוקב העד בסכום 27,460 ₪ כעלות ביצוע תיקוני שקד. סכום זה נתמך
בטבלה שערך מר שקד, זאת ותו לא. לא צרופו כל מסמכים לאישוש ההוצאות הנתבעות, אף כי מדובר בשכר עבודה ועלויות רכישת חומרים, שניתן היה להוכיחם במסמכים.

149.סבורתני כי הערכות מר שקד שאינן מגובות אף בחוות דעת מומחה הנן סתמיות וכלליות
וכי אין לקבלן.

150.בנוסף ראיתי לנכון לקבוע כי משהתנגדה לינון להרחבת חזית אין לינון רשאית לטעון,
וזאת בניגוד לכתב הגנתה כי חוב שקד עולה על הסכום המפורט בכתב ההגנה, זאת בסך 88,832 ₪ נכון למועד הגשת כתב ההגנה.

151.לאור כל האמור לעיל ראיתי לנכון להורות על כי מכל סכום בו מחוייבת לינון בשיפוי
שקד בגין ליקויי הבניה שבאחריות לינון; ונזקים עקיפים עקב כך, זאת בסך 58,574 ש"ח ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד מועד ביצוע ההתחשבנות, יש לקזז חוב שקד ללינון עד סך 88,832 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת כתב הגנת לינון בהודעת צד ג' זאת ביום 27.2.2003 ועד מועד ההתחשבנות.

העולה מכך הוא כי אין יתרה לתשלום לחובת לינון.

לפיכך ראיתי לנכון להורות לשקד לשלם לתובעים הסכומים המפורטים להלן:
התובעים 1+2 ביחד - 22,144 ₪.
התובעים 3 +4 ביחד - 27,147 ₪.
התובעים 5+6 ביחד - 19,488 ₪.

הכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
בנוסף תשא שקד בהוצאות התובעים למעט שכ"ט השמאי שנער ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ + מע"מ.
ביחסים בין שקד ולינון כל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תמציא עותק פסק הדין לצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה.

ניתנה היום כ"ג באדר, תשס"ז (13 במרץ 2007) בהעדר הצדדים
הדס עובדיה
, שופטת








א בית משפט שלום 8407/02 שי עמר , רויטל עמר, ויקטור בן עזרא, ורד בן עזרא, שמואל אלגאוי, לאה אלגאוי נ' דירות נ. שקד בע"מ (פורסם ב-ֽ 13/03/2007)