פסקי דין על בורסי חברה לספרי משפט בע"מ | פסקי דין על אפריקה ישראל להשקעות | פסקי דין על החברה לבנין מריו לזניק |

3027/00 א     28/03/2007




א 3027/00 בורסי חברה לספרי משפט בע"מ נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, החברה לבנין מריו לזניק בע"מ




בעניין:
בורסי חברה לספרי משפט בע"מ
ע"י ב"כ א' מנוסביץ
, עו"ד

התובעת
נ ג ד
1. אפריקה ישראל להשקעות בע"מ

2. החברה לבנין מריו לזניק בע"מ

3. יצחק תשובה בע"מ
שלושתן ע"י ב"כ י' מושקוביץ, עו"ד
4. אבנר גלעד
ע"י ב"כ י' מוגל
, עו"ד

הנתבעים

פסק-דין חלקי
ההליך
1. א. התובעת הגישה בתיק זה תביעה נגד הנתבעים, בה עתרה לפצותה בסכום כולל של 1,824,121 ש"ח (נכון ליום 7.12.00), בגין נזקים ישירים ועקיפים שנגרמו לה, לטענתה, כתוצאה מהפרה נטענת של הסכם השכירות בין הצדדים, מצד נתבעות 1-3, ובגין נטילת ציוד שלה מהמושכר (מעשה המיוחס גם לנתבע 4). כן עתרה התובעת להעמדת המושכר לרשותה, עד תום תקופת השכירות החוזית.
ב. ביום 24.5.04 ניתנה על-ידי בית-משפט זה החלטה לפיצול הדיון, באופן, שתחילה תדון השאלה, "האם בנסיבות המקרה נוכח השריפה שאירעה במושכר, סוכל חוזה השכירות או פקע תוקפו." (עמ' 10 לפרטיכל, ש' 3-4) והיא נשוא פסק-דין חלקי זה.
העובדות שאינן שנויות במחלוקת
2. א. התובעת הנה חברה שעיסוקה בהפצת ספרי משפט.
ב. הנתבעות 1-3 (להלן: "הנתבעות") הנן חברות קבלניות, כשבבעלות נתבעת 1 בית דו-קומתי ברחוב הרצל 2 בתל-אביב, הידוע כגוש 6923 חלקה 55 (להלן: "המבנה"), אותו רכשה מנתבעות 2 ו-3 (נספח א' לתצהיר עדותו הראשית של מר שלמה פרץ, מטעם התובעת (להלן: "תצהיר פרץ" ו"מר פרץ", בהתאמה). המבנה הוכרז כמבנה המיועד לשימור.
הנתבע 4 הנו הקבלן, שביצע עבור הנתבעות עבודות שיפוץ ושחזור של הקומה השניה במבנה.
ג. ביום 31.1.93 נחתם, בין התובעת לבין הנתבעות, הסכם שכירות בלתי מוגנת (להלן: "הסכם השכירות"), במסגרתו השכירו הנתבעות לתובעת את הקומה השניה במבנה (להלן: "המושכר"), לתקופה שתחילתה ביום 1.1.93 וסיומה ביום 30.11.02, וזאת, למטרת ניהול ותפעול משרד. המושכר כלל: שלושה חדרים, מטבח, שירותים, ומסדרונות שחיברו בין החדרים (ראו הסכם השכירות וסעיף 3 לחוות-הדעת של מומחה התובעת, מר ברוך שנפס (להלן: "חוות-דעת שנפס" ו"מר שנפס", בהתאמה)). יצוין, כי לתובעת חנות לממכר ספרי משפט, בסמוך למושכר, ברחוב הרצל 1, תל-אביב.
ד. בחודש ינואר 1997 נערך מטעם נתבעת 1, על-ידי הז-מט בע"מ, "סקר סיכונים ומניעת שריפות" (נספח ד' לתצהיר עדותו הראשית של מר שלומי וקס-תומר, מטעם הנתבעות (להלן: "תצהיר וקס-תומר" ו"הסקר", בהתאמה)). מטרת הסקר היתה "לבדוק את סידורי הבטיחות ומניעת השריפות בבנין כך שיענו על הנדרש עפ"י חוק התכנון והבניה, תקנות שירותי הכיבוי ותקנות המשטרה ורישוי עסקים." (סעיף 1.1 לסקר). עורכי הסקר מצאו ליקויים בטיחותיים במערכת החשמל במושכר וחוסר התאמתה לתקני בטיחות ולדרישות חוק התכנון והבניה (סעיפים 3.7-3.9 לסקר); סיכונים בטיחותיים נוספים, הנובעים מאופן אחסון ניירות על-ידי התובעת, בחדר המדרגות של המושכר (סעיפים 3.1-3.6 לסקר) ומהעדר אמצעי כיבוי אש שונים (סעיפים 4.6-4.8 לסקר). עורכי הסקר היו בדעה, כי המושכר מצוי בסיכון גבוה הן למבנה עצמו והן לשוהים בו (סעיף 5 לסקר) והמלצותיהם היו, בין היתר, התקנת גלאי אש, איסור אחסון סחורה במקומות מסוימים (סעיף 4.2 לסקר) ופינוי חדר המדרגות מניירות (סעיף 4.5 לסקר).
ב"כ הנתבעות התריע בפני
התובעת (במכתבו מיום 14.8.97), על הסיכונים שנוצרו, כתוצאה משימוש התובעת במושכר ומאופן אחסון הניירות והספרים על ידה, ודרש כי תתקן את כל החריגות (נספח ג' לתצהיר וקס-תומר).
ה. במהלך שנת 1997 הציעו הנתבעות לתובעת להתפנות מן המושכר למושכר חלופי, על מנת שתוכלנה לבצע עבודות שימור, אשר הוו תנאי, שהציבה עירית תל-אביב-יפו (להלן: "העיריה"), למתן היתר בניה לנתבעות, לגבי בנין שהקימו בסמוך למושכר. התובעת לא הסכימה להתפנות מן המושכר למי מהמושכרים החילופיים שהוצעו לה.
ו. ביום 13.12.97 פרצה שריפה במושכר וכתוצאה ממנה, נגרמו נזקים למושכר ולמבנה, אשר היקפם שנוי במחלוקת בין הצדדים. על-פי דו"ח חקירת דליקות, של המחלקה לכיבוי אש בעיריה (נספח א' לתצהיר עדותו הראשית המשלים של מר פרץ (להלן: "תצהיר פרץ המשלים" ו"דוח חקירת הדליקה", בהתאמה)) מיום 15.12.97, לא נמצאו סימני קצר או תקלה, שהיו עלולים לגרום לדליקה, ברם נמצאו שרידי חומר דליק, במספר רב של מקומות. לפיכך, מסקנת חקירת המחלקה לכיבוי אש היתה, כי "קיים חשד להצתה בזדון", ומפקד כיבוי אש העביר הענין לטיפול משטרת ישראל. חקירת המשטרה לא העלתה דבר.
ז. בעקבות השריפה והנזקים שנגרמו למבנה, ביקר בו, ביום 14.12.97, מהנדס בודק מטעם העיריה וקבע (בת/2), בין היתר, כי גג הרעפים של המבנה נפגע בשריפה ויש לפרק את כל חלקי הרעפים שנותרו ואילו קירות, קורות ועמודי המבנה לא נפגעו. בהמשך, ביום 15.12.97, הוצא "צו הריסה למבנה מסוכן" (ת/3), על-ידי מנהל המחלקה לפיקוח על הבניה בעיריה, בו נקבע, כי "המבנה נתון במצב שיש בו סכנה מיידית למחזיקים או לציבור", ועל כן, יש לפעול כאמור בת/2 (היינו, לפרק את כל חלקי גג הרעפים וכו'). במועד שלא הוברר, הוסר המבנה מרשימת המבנים המסוכנים, וזאת, לאחר פירוק גג הקומה העליונה שלו בשלמותו (נספח טו לתצהיר פרץ ות/4).
ח. במכתבה מיום 30.12.97, הודיעה נתבעת 1 לתובעת, כי בעקבות שריפת המושכר, הושמד המושכר ונשמט הבסיס לקיומו של הסכם השכירות, ולפיכך, "חוזה השכירות שבנדון מבוטל בזאת ותוקפו פג" (נספח ב' לתצהיר וקס-תומר). התובעת, מצדה, דחתה את הודעת הביטול, והודיעה, כי הנה חפצה לשפץ את המושכר ולהמשיך בשכירות (מכתב התובעת מיום 1.1.98).
ט. נתבעת 1 החלה בעבודות שיפוץ המושכר ב-1.7.99, לאחר שהתקבל היתר מנהל ההנדסה של העיריה לביצוע עבודות השימור (נספחים ב' וג' לתצהיר עדותו הראשית של מר אמיר גלעד, קבלן עבודות השיפוץ), והן הושלמו במהלך שנת 2001.
י. התובעת לא שבה למושכר לאחר השריפה ושכרה מושכר אחר.
הפלוגתאות
3. א. היקף הנזק שנגרם למושכר כתוצאה מן השריפה.
ב. האם נוכח שריפת המושכר פקע תוקף הסכם השכירות?
ג. האם נוכח שריפת המושכר סוכל הסכם השכירות?
תמצית טענות הצדדים
4. א. טוענות הנתבעות, כי שריפת המושכר, אשר גרמה לכך שלא ניתן היה להשתמש במושכר לאחר השריפה, הביאה לפקיעת הסכם השכירות. למען הזהירות טוענות הן, כי השריפה אף הביאה לסיכולו של ההסכם. עוד טוענות הנתבעות, כי עמידת התובעת על קיומו של הסכם השכירות, על אף שריפת המושכר, היא עמידה שלא בתום לב על אכיפתו של ההסכם, מקום בו השתנו הנסיבות, באופן שאינו מאפשר קיומו של הסכם השכירות המקורי. הנתבעות מוסיפות וטוענות, כי לאור הוראת סעיף 10 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות"), לא היתה מוטלת עליהן חובה לתקן את הפגמים שהתהוו במושכר כתוצאה מן השריפה.
ב. לעומתן טוענת התובעת, שהשריפה לא גרמה לסיכולו או לפקיעתו של הסכם השכירות, שכן, המבנה נפגע רק בצורה חלקית כתוצאה מן השריפה. עוד טוענת התובעת, כי הן עבודות השימור והן השריפה, הם ארועים צפויים, שהצדדים נתנו עליהם דעתם בעת כריתת ההסכם, ואף ביטחו עצמם כנגד סיכוני שריפה. יתר על כן, הנתבעות יכלו למנוע את השריפה, לו היו מיידעות את התובעת, לגבי המידע שהתגלה להן, במסגרת סקר הסיכונים שנערך בנכס, בדבר קיומם של ליקויים בטיחותיים במערכת החשמל, ובדבר הצורך להתקין אמצעים נוספים לכיבוי אש, אשר יכולים היו לצמצם את הסיכון לארוע השריפה ולהתפשטותה.
היקף הנזק שנגרם למושכר כתוצאה מן השריפה
5. א. כאמור, טענה התובעת, כי השריפה גרמה לפגיעה חלקית בלבד במושכר, וניתן היה להמשיך ולהשתמש בו, לאחר ביצוע עבודות שיפוץ קלות בלבד. לפי עמדתה, כתוצאה מן השריפה נפגע רק החדר הדרום-מזרחי במושכר, ותקרתו קרסה, כן נפגעו מערכות החשמל והטלפון, בחלקים מן הקומה השניה. אולם, לפי התובעת, מרבית חלקי המושכר לא נפגעו מן השריפה. עוד טוענת היא, כי הסיבה היחידה להכרזת המבנה כמסוכן, היתה מצבו של הגג, ולאחר שזה פורק, המבנה הוסר מרשימת המבנים המסוכנים. מוסיפה וטוענת התובעת, כי עבודות השיקום והשימור, שבוצעו בסופו של דבר על ידי הנתבעות, היו אמורות להתבצע על ידן ועל חשבונן ללא קשר לשריפה, ואין לתלות בהן את חוסר האפשרות להשתמש במושכר, והן נלקחו בחשבון, בעת עריכת הסכם השכירות. לעומתה טוענות הנתבעות, כי הנזקים שנגרמו למושכר היו כאלו, שלאחר השריפה לא ניתן היה עוד לעשות שימוש במושכר.
ב. נראה, כי הצטברות הפגיעות במושכר, כתוצאה מן השריפה, כמפורט להלן, והאופן בו ניתן היה להביאו לכלל שימוש, מביאים למסקנה, כי הדין עם הנתבעות. אבהיר.
ג. אשר לנזק שנגרם לגג המבנה. מהנדס העיריה, אשר ערך, כאמור, ביקורת במבנה ביום 14.12.97 (ת/2), קבע, כי כתוצאה מן השריפה "...קונצטרוקצית הגג נחרכה כליל, תקרת הרביץ קרסה. כתוצאה מכך, נותרו אגדי עץ ורעפים בודדים תלויים באוויר, תקרת חלק מהחדרים שנותרה שקועה ועל סף התמוטטות." מתיאור זה עולה, כי עקב השריפה קרס הגג, באופן שצריך היה לפרק את כולו, על מנת למנוע התמוטטותו. די בכך, כדי לדחות טענת התובעת, כי הגג נפגע רק באופן חלקי כתוצאה מהשריפה.
ד. אשר לנזק שנגרם ליציבות המבנה. מומחה התובעת, מר שנפס, לא ציין בחוות-דעתו דבר קיומה של פגיעה קונסטרוקטיבית בקירות המבנה (סעיף 4 לחוות-דעתו). ברם, מחקירתו עולה, שאינו מהנדס בנין או קונסטרוקציה, ואין נושא זה בתחום מומחיותו, וממילא לא יכול היה לחוות דעה בענין זה.
במסמך מטעם מהנדס העיריה (ת/2) נקבע, כי כתוצאה מן השריפה "האלמנטים האחרים של הבניין כגון קירות, קורות ועמודים לא נפגעו." ממסמך זה ניתן ללמוד, לכאורה, כי לא נגרם נזק ליציבות המבנה כתוצאה מן השריפה.
בחוות-דעת רוברט מרכוס שמאות בע"מ, שמאים מטעם מבטחי המבנה (נספח ב' לתצהיר פרץ המשלים) (להלן: "דו"ח המבטחים"), צוין, כי על-פי חוות-דעת יועץ הנדסי מטעמם, לא נגרם למבנה נזק קונסטרוקטיבי, המחייב הריסתו והמבנה ניתן לשיקום (עמ' 3 לדוח, פיסקה שניה). מאחר שלא הובא לעדות היועץ ההנדסי עליו ביססו השמאים הללו את דו"ח המבטחים, אלו דברים מפי השמועה, שאין לסמוך עליהם.
לעומתם, האדריכל אמנון בר-אור, אדריכל השיקום והשימור של המבנה מטעם הנתבעות, תאר בחוות-דעת (להלן: "חוות-דעת בר-אור" ו"אדריכל בר-אור", בהתאמה), את הנזק שנגרם, לטענתו, ליציבות הקירות החיצוניים, "נזק רב נגרם לבניין בעקבות פעולות הכיבוי של מכבי האש... הצפה מסיבית של הקומה במים בלחץ גבוה גרמה ספיגת מים לתוך קירות המבנה ועל ידי כך התערער חוזק הקירות" (סעיף 1 לחוות-דעת בר-אור). משנשאל האדריכל בר-אור, האם בוצעו בדיקות, המבססות טענתו בדבר רטיבות הקירות והפגיעה בהם כתוצאה מכך, השיב בשלילה (עמ' 38 לפרטיכל, ש' 24-29). ברם, בהמשך (בעמ' 39 לפרטיכל, ש' 3-6) הבהיר, כי הגם שלא ערך בדיקת חוזק לקירות המבנה, הרי בתוקף מומחיותו ועיסוקו הממושכים בשימור מבנים, ידוע לו, שחומרי הבנין הנדונים לא היו מסוגלים לעמוד במים (וראה גם, בעמ' 39 לפרטיכל, ש' 15-18). במסגרת תיאור עבודות השיקום, מציין אדריכל בר-אור, כי במהלך עבודות השיקום חוזקו קירות חיצוניים מעורערים.
הגם שמן הראוי היה שהנתבעות, אשר עליהן מוטל נטל ההוכחה בענין זה, היו מגישות חוות-דעת מהנדס בנין, או מהנדס קונסטרוקציה, בדבר מצב קירות המבנה ויציבותם, שוכנעתי, כי אכן, כטענת האדריכל בר-אור, כתוצאה מפעולות הכיבוי, ספגו קירות המבנה מים רבים, שערערו יציבות הקירות במידה כלשהי.
ה. אשר לפגיעה בחדר הדרום-מזרחי של המושכר. אין מחלוקת שחדר זה, אשר היה במוקד השריפה, נפגע ממנה (ראו סעיף 4 לחוות-דעת שנפס).
ו. אשר לפגיעה בשני החדרים הנוספים בקומה השניה. בדוח חקירת הדליקה, ציין החוקר, כי "הבעירה ומוקדי האש בעיקר בחדר הדרומי מזרחי, בחדר לידו לכיוון צפון ובמעבר הכניסה." (סעיף 2 לדוח חקירת הדליקה). קרי, פגיעתה של השריפה, לא הצטמצמה לחדר הדרום מזרחי של המושכר, אלא מוקדי האש היו בחדר נוסף ובמעבר הכניסה. גם מר שנפס העיד על פגיעה בשני החדרים הנוספים כתוצאה מהפיח (סעיף 4 לחוות-דעת שנפס).
ז. אשר לפגיעה במערכת החשמל במושכר. מר פרץ הצהיר בעצמו, כי עקב השריפה נגרמו "נזקים קשים למושכר ובין השאר גרמה... ולמערכת החשמל במושכר נזקים כבדים" (סעיף 18 לתצהיר פרץ). מכאן, כי גם אליבא דתובעת, נגרמו נזקים קשים למערכת החשמל במושכר, כתוצאה מהשריפה. גם בדו"ח המבטחים צוין, כי נגרמו נזקים כבדים למערכת החשמל במושכר (עמ' 2, פיסקה אחרונה).
ח. אשר לפגיעה במערכות התקשורת במושכר. שוב מעיד מר פרץ, על פגיעה בכבלי הטלפון, בחלקים מהקומה השניה (סעיף 6.1 לתצהיר פרץ המשלים). גם בדו"ח המבטחים צוין, כי נגרמו נזקים כבדים למערכת התקשורת במושכר (עמ' 2, פסקה אחרונה).
ט. אשר לפגיעה במשקופים, בחלונות ובדלתות המבנה. אדריכל בר-אור תאר בחוות-דעתו כי כתוצאה מן השריפה "...חלק מהמשקופים, החלונות והדלתות (בעיקר בחזית המזרחית) נשרפו וניזוקו קשות,..." (סעיף 1 לחוות-דעת בר-אור) והיה צורך להחליפם (סעיף 3 לחוות-דעת בר-אור). ברוח זו הוא אף העיד בבית-המשפט (עמ' 31 לפרטיכל). ואילו מר שנפס, מטעם התובעת, התעלם בחוות-דעתו מפגיעות אלו ואף הכחיש קיומן בעדותו (עמ' 21 לפרטיכל, ש' 17-20).
הנני מעדיפה גם בענין זה את עדות אדריכל בר-אור, הנתמכת אף בצילומים שצורפו לחוות-דעת שנפס.
י. אשר להחלפת הרצפה. אדריכל בר-אור כתב בחוות-דעתו, כי לאחר השריפה פורקה רצפת הקומה העליונה והוחלפה ביציקת בטון חדשה ובטיחותית. לטענתו, החלפת הרצפה לא היתה חלק מהעבודות המתוכננות, אולם, היא נדרשה על-ידי המהנדס, לאור הממצאים בשטח לאחר השריפה (סעיף 1 לחוות-דעת בר-אור, פיסקה אחרונה). עדותו זו לא נסתרה. לפיכך, השתכנעתי, כי החלפת הרצפה, גם היא נדרשה כתוצאה מן השריפה.
יא. לאור הצטברותן של הפגיעות במושכר, כמפורט לעיל, אין מנוס מן המסקנה, כי המושכר נפגע באופן משמעותי וקשה כתוצאה מן השריפה, ולא היה ראוי עוד לשימוש. מדובר בפגיעה מהותית במושכר, שכן, גגו של המושכר קרס, נפגעו לפחות חלק מחלונותיו, מדלתותיו וממשקופיו, חדר אחד של המושכר נשרף כליל, ויתר החדרים נפגעו כתוצאה מן הפיח, קירות המושכר ספגו מים, למערכות החשמל והתקשורת נגרמו נזקים כבדים, והנתבעות נאלצו להחליף את רצפת הקומה העליונה. פגיעות אלו גרמו לכך, שלא ניתן היה לעשות שימוש במושכר.
גם אם אקבל את טענת התובעת, לפיה קיימים מספר אזורים פנימיים במושכר, שלא נפגעו מן השריפה, כגון, השירותים, המטבח והמסדרונות (סעיף 4.2 לחוות- דעת שנפס), אין בכך כדי לשנות ממסקנתי. עיקר השימוש במושכר - שלושת החדרים ששימשו את עסקה של התובעת – נפגעו בצורה מהותית, ואין בעובדה שחלקים מסוימים במושכר ניצלו מן הפגיעה, אם אכן ניצלו, כדי לבסס את המסקנה, שמדובר בפגיעה לא-מהותית במושכר, כטענת התובעת.
יב. זאת ועוד. שוכנעתי, כי הנזקים שנגרמו למושכר לא היו ניתנים לתיקון בקלות, כטענת התובעת. על מנת להשמיש את המושכר, היה על הנתבעות לבצע עבודות שיקום מקיפות ונרחבות, וטענת מר שנפס, לפיה "ניתן היה לשקמו בהליך מהיר ופשוט" (סעיף 5 לחוות-דעת שנפס) נטענה בעלמא, ולא הושתתה על ראיות מתאימות. לענין זה, אני דוחה גם את טענת התובעת, כי עבודות השיקום היו אמורות להתבצע ממילא, ללא קשר לשריפה, לצורך שימור המבנה. השריפה גרמה לנזקים רבים למושכר, אשר בעקבותיהם, היה על הנתבעות לשקם את המבנה ולקבל היתר בניה בגין חלק מעבודות השיקום. מאחר שהמבנה הוכרז, כאמור, כמבנה המיועד לשימור, עבודות השיפוץ והשימור, היו אמורות לעמוד בדרישות המחמירות של צוות השימור של העיריה, כמתחייב מתכנית בנין עיר מאושרת (ראו סעיפים 2 ו-3 לחוות-דעת בר-אור). השריפה היא שחוללה את הנזקים, שבעקבותיהם נדרש תהליך השיקום והשחזור, ואין לנתק בינה לבין עבודות השיקום שנדרשו כתוצאה ממנה. יש להניח כי לולא השריפה, עבודות השימור שהיו נדרשות למבנה היו שונות מאלו שבוצעו עקב השריפה.
יג. בסיכום, אני דוחה את טענות התובעת לגבי פגיעה לא-מהותית במושכר, לגבי הליך התיקון "הפשוט והמהיר" שניתן היה לבצע, ולגבי עבודות שיקום, שהיו אמורות להתבצע ללא קשר לשריפה.
פקיעת הסכם השכירות נוכח שריפת המושכר
6. א. הסכם השכירות שבין הצדדים אינו מסדיר מצב של הרס המושכר. כך גם חוק השכירות אינו עוסק בסוגיה הנוגעת להשלכות אובדן או הרס מושכר על הסכם השכירות. על כן, חל בענין זה הדין הכללי, היינו, דיני החוזים ודיני הקנין. הדעה הרווחת היא, כי במקרה בו חדל המושכר להתקיים עקב הריסתו, מגיעה השכירות לקיצה, היינו, הסכם השכירות פוקע (ראו, יהושע ויסמן דיני קניין החזקה ושימוש 405 (סעיף 9.112)). הרציו לכך, לדעת פרופ' שלום לרנר, הנו, כי הטלת חובה על המשכיר לבנות מחדש מושכר שנהרס, או לספק לשוכר מושכר חלופי, מטילה על המשכיר נטל כבד מדי, ביחס להסכם השכירות כולו. ובמילותיו:
"הקמת מושכר שנהרס כרוכה בהוצאות רבות, העולות באופן ניכר על ההכנסה הצפויה למשכיר מכלל דמי השכירות ולא סביר להכריחו לשאת בהוצאות אלה כדי לקיים את העסקה. למסקנה זו ניתן להגיע גם מסעיף 10 לחוק, הפוטר משכיר מחובה לתקן פגם, אם התיקון 'מטיל על המשכיר חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים'. מטעם זה אנו מעדיפים את העמדה הגורסת שהשכירות תפקע מאליה עם הרס המושכר." (שלום לרנר שכירות נכסים 193 (1990)).
במקרה דנן, כאמור, המבנה הוכרז ככזה שנועד לשימור, ולכן, אין הנתבעות רשאיות לשקמו כאוות נפשן, אלא באופן שיהיה בו משום שימור ושחזור המעטפת המקורית של המבנה. על פעולת שיקום זו להתבצע תוך שימוש בחומרי בניה מקוריים, או תוך ייצור חומרים ופרטי בניה ייחודיים למבנה זה, שעלותם רבה (סעיף 3 לחוות דעת בר-אור). מכאן, שעלות ההקמה מחדש של המבנה, גבוהה לאין שיעור מרווחי הנתבעות מדמי השכירות אותם אמורה היתה התובעת לשלם להן לפי הוראות הסכם השכירות, ואין כל הגיון לחייבן בכך. נימוק נוסף לקביעה לפיה יסתיים הסכם השכירות עם כליונו של המושכר, הנו כדברי פרופ' לרנר, כי:
"פתרון זה משחרר את המשכיר מחיוביו כלפי השוכר, ועם זאת השוכר הפטור מכאן ואילך מתשלום דמי השכירות, אינו נפגע מכך פגיעה של ממש. אמנם, על השוכר למצוא לעצמו מושכר חליפי עד תום תקופת השכירות, אולם גם אם נחייב את המשכיר לבנות מחדש מושכר שנהרס, השוכר יצטרך להעתיק את דירתו או עסקו למקום אחר למשך הבניה." (שם בעמ' 193)
ב. בע"א 3505/96 שרעבי נ' קפרא, פ"ד נב(2) 419 (להלן: "פרשת שרעבי"), דן בית המשפט העליון בסוגית השלכות אובדן המושכר על הסכם שכירות שחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") חל עליו. בית-המשפט העליון הגיע למסקנה, שכיליון המושכר כתוצאה משריפה, מביא את הדיירות המוגנת לסיומה:
"על רקע הוראות אלה בדיני השכירות הכלליים, יש הגיון ענייני רב שאבדן המושכר יביא גם לסיום הדיירות הסטטוטורית, בדרך של פקיעה אוטומטית... וכדעתו של לרנר לגבי שכירות רגילה – או בדרך של ביטול הדיירות על ידי בעל הבית ברוח הוראת סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה.
צדקו אפוא שופטי הרוב של בית-המשפט המחוזי במסקנתם כי עם שריפת הנגריה פקעה הדיירות המוגנת." (שם, בעמ' 424-425)
בית המשפט העליון, בפרשת שרעבי, סמך ידיו על ההלכה שנקבעה בע"א 107/55 שותפות "יורדניה" נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד י 1194.
מעמדו של דייר בשכירות, שחוק הגנת הדייר חל עליה, בדרך כלל, איתן יותר ממעמדו של דייר בשכירות רגילה (ראו לעניין זה, ספרו הנ"ל של פרופ' ויסמן בעמ' 421-422). אף-על-פי-כן, על-פי הלכת שרעבי, הרס המושכר מביא לסיומה של הדיירות המוגנת ומפקיע את זכות הדייר המוגן במושכר. קל וחומר, שההתחייבויות על פי חוזה שכירות רגיל תפקענה, עם כליון המושכר.
ג. ולענייננו. אמנם במקרה דנן המושכר לא נהרס כליל כתוצאה מן השריפה, אולם, כאמור לעיל, הוא נפגע בצורה מהותית ביותר ולא ניתן היה כלל לעשות בו שימוש במצבו לאחר השריפה. לאור העובדה שמדובר היה במבנה המיועד לשימור, נדרש, כאמור, תהליך נרחב, ממושך ויקר לשיקום המבנה, מעבר לזה שהיה נדרש לולא היה מדובר במבנה לשימור. בנסיבות אלו, יש להחיל את ההלכה האמורה, לפיה הרס המושכר מביא לפקיעת הסכם השכירות ולשחרור הנתבעות מהתחייבויותיהן על פי הסכם השכירות, אף אם אין מדובר בהרס מוחלט של המושכר, אלא בפגיעה מהותית בו. אין הגיון כלכלי להטיל על הנתבעות חובה לשקם את המושכר עבור התובעת, על מנת לעמוד בהתחייבויותיהן כלפיה, בהתאם להסכם השכירות, ולמעשה, אף חוק השכירות פוטרן מעשות כן (ראו סעיף 10 לחוק). תוצאה זו אינה פוגעת בתובעת, אשר בכל מקרה, לתקופת השיקום הממושכת, היתה אמורה לתור אחר מושכר חדש לצרכי עסקה, כפי שעשתה בפועל.
ד. בנסיבות האמורות, יש לדחות את תביעת התובעת, ככל שזו מתייחסת לנזקים שנגרמו לה כתוצאה מהפרת ההסכם הנטענת, שכן, עם פקיעת הסכם השכירות, השתחררו הנתבעות מן החובה לקיים התחייבויותיהן על-פיו.
7. נוכח התוצאה אליה הגעתי, לפיה הסכם השכירות בא אל סיומו עם שריפת המושכר, איני מוצאת לנחוץ להתייחס לשאלה, האם בנסיבות המקרה עומדת לנתבעות טענת סיכול. הסיכול, המעוגן בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, משחרר את הטוען לו מחיוביו על פי ההסכם ומקנה לו טענת הגנה מפני תרופות האכיפה והפיצויים. כפועל יוצא מפקיעת הסכם השכירות, הנתבעות ממילא משוחררות מהתחייבויותיהן כלפי התובעת, ואין הן נזקקות לדין הסיכול.
8. התובעת תשלם לנתבעות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪, בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה ורבית כחוק, החל מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

ניתן היום ט' בניסן, תשס"ז ( 28 במרץ 2007)
במעמד עו"ד ד' מנוסביץ בשם התובעת
עו"ד י' מושקוביץ
בשם הנתבעות 1-3
בהעדר התייצבות מטעם נתבע 4
רנה משל
, שופטת
1
בתי המשפט
בבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו
ת.א. 003027/00
בפני
:
כב' השופטת רנה משל

תאריך:
28/03/2007









א בית משפט מחוזי 3027/00 בורסי חברה לספרי משפט בע"מ נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, החברה לבנין מריו לזניק בע"מ (פורסם ב-ֽ 28/03/2007)