פסקי דין על אלה רון | פסקי דין על אלה עדי | פסקי דין על מרגלית מרגלית | פסקי דין על מרגלית עמנואל | פסקי דין על רביב אורן | פסקי דין על רביב נורית | פסקי דין על כהן אהרון ואח' |

9416/06 עא     16/04/2007




עא 9416/06 אלה רון,אלה עדי,מרגלית מרגלית,מרגלית עמנואל נ' רביב אורן,רביב נורית,כהן אהרון ואח'




1
בתי המשפט

בית המשפט המחוזי בירושלים
ע"א 9416/06
לפני:
כבוד השופט יהונתן עדיאל
16/04/2007
בעניין:
1. אלה רון

2. אלה עדי

3. מרגלית מרגלית

4. מרגלית עמנואל
ע"י ב"כ עו"ד לומברוזו אורי

ו/או א. בנקי ואח'

המערערים
נ ג ד
1. רביב אורן

2. רביב נורית

3. כהן אהרון
4. אביטל אסנת
5. נוי עמוס
6. נוי רחל
ע"י ב"כ עו"ד י. תוסייה כהן

ו/או עוז כהן ואח'

המשיבים
פסק דין
1. ערעור על החלטת המפקח על הבתים המשותפים בירושלים (להלן – "המפקח"), אשר קבע, כי לצורך סעיף 71 ב' לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, מספר הדירות בבית המשותף נשוא הדיון הוא 5 ולא 6.

2. בין הצדדים נפלה מחלוקת לגבי זכותם של המשיבים 3 – 6, שהם בעלי שתיים מבין הדירות שבבניין המשותף (דירות מס' 4 ו- 5), להוציא את גג הבית מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירותיהם לצורך הרחבתן.

3. בעבר התדיינו הצדדים בסוגיה זו בפני
בית משפט השלום בירושלים (תיק אזרחי 12478/02), באותה התדיינות ביקשו המערערים 1 ו- 2, כי בית המשפט ייתן צו מניעה קבוע כנגד המשיבים 3 ו-6, אשר אוסר עליהם לבנות או לעשות שימוש ייחודי בגג הבית. בית משפט השלום (ס"נ כב' השופט יצחק שמעוני) נעתר לתביעה ונתן צו מניעה כמבוקש. פסק הדין בוסס על הקביעה שגג הבית הינו רכוש משותף לכל בעלי הדירות בבית ועל כן, אין לנתבעים (שם) זכות לבנות על הגג. באותו

פסק דין
נזקק בית משפט השלום גם לטענת הנתבעים כי יש להם זכות לתקן את תקנון הבית המשותף בדרך של הצמדת הגג לדירתם, וזאת מכוח הרוב הדרוש לביצוע התיקון בהתאם לסעיף 71 ב' לחוק המקרקעין. בית משפט השלום דחה טענה זו מכיוון שהועלתה אגב אורחא ולא במפורש, משום שלא הוכח שהתקיימו תנאיו של סעיף 71 ב' הנ"ל ובית המשפט לא התבקש בפירוש לתקן את תקנון הבית המשותף. עוד נקבע בפסק הדין כי תיקון התקנון צריך שייעשה על פי החלטה של אסיפת בעלי הדירות בבית ולא על דרך של טענה סתמית, והסמכות לדון במחלוקת הנובעת מהוראת סעיף 71 ב' הנ"ל נתונה באופן ייחודי למפקח על רישום מקרקעין ולא לבית המשפט.

4. בעקבות פסק הדין בת"א 12478/02 הנ"ל, כינסו המשיבים 3 – 6 אסיפה של בעלי הדירות בבית המשותף וזו החליטה ביום 28.7.05 להוציא את גג הבית מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירות מס' 4 – 5 לצורך הרחבתן (להלן – החלטת האסיפה). המחלוקת שנפלה בפני
המפקח הייתה האם החלטה זו התקבלה כדין.

5. המערערים טענו בפני
המפקח שהחלטת האסיפה בטלה, שכן היא לא התקבלה ברוב הנדרש על פי סעיף 71 ב' לחוק המקרקעין. סעיף זה קובע:

"(א) על אף הוראות סעיף 62 (א) סיפה, או סעיף 12 (ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לצורך זה".

6. באסיפת בעלי הדירות תמכו ארבעה מבין בעלי הדירות בהחלטה בעוד שבעלי הדירה המסומנת בצו רישום הבית המשותף כיחידה מס' 1, הם המערערים, התנגדו לה. במצב דברים זה מתקיימים לכאורה תנאיו של סעיף 71 ב' הנ"ל, שכן, ארבעה מתוך חמשת בעלי הדירות בבניין המייצגים בעלים של יותר משלושה רבעים מדירות הבית המשותף תמכו בהחלטה.

7. אולם, לטענת המערערים בבית המשותף יש שש דירות ולא חמש ולכן הסכמתם של ארבעה מתוך בעלי הדירות אינה עומדת בדרישות סעיף 71 ב' הנ"ל. זאת, משום שבהינתן קיומן של שש דירות בבניין, החלטת האסיפה הנתמכת על ידי בעלי ארבע דירות בלבד אינה עומדת בדרישה לקיומו של רוב של שלושה רבעים מבין בעלי הדירות.

8. מחלוקת זו חייבה הכרעה בשאלה האם בבית המשותף הנ"ל קיימות, לצורך סעיף71 ב' לחוק המקרקעין, חמש דירות, כטענת המשיבים, או שש דירות, כטענת המערערים.

9. אין חולק על כך שעל פי צו רישום הבית המשותף הרשום בפנקס המקרקעין הבית המשותף מכיל חמש דירות, כאשר לכל אחת מהדירות צמוד חלק מסוים מהרכוש המשותף של הבית. מאידך, וגם על כך אין מחלוקת בין הצדדים, בפועל קיימות בבניין זה שש דירות ולא חמש. מסתבר, שהדירה השישית באה לעולם בעקבות חלוקתה של הדירה הרשומה בצו רישום הבית המשותף כיחידה מס' 1 אשר שייכת למערערים לשתי דירות נפרדות. חלוקה זו, בוצעה לפני הרבה שנים אך היא לא באה לידי ביטוי בצו רישום הבית המשותף שנותר, כפי שהיה במקורו, כשהוא כולל חמש דירות ולא שש. מסתבר שפיצול דירה מס' 1 גם נעשה ללא היתר בניה אשר נדרש לצורך כך על פי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965.

10. על רקע זה קבע המפקח בפסק דינו שמספר הדירות בבית המשותף לצורך סעיף 71 ב' לחוק המקרקעין, נגזר ממספר הדירות הרשום בצו רישום הבית המשותף ולא ממספר הדירות דה פקטו הקיים בבניין. על פי פסק הדין, פיצולה ו/או חלוקתה של דירה בבית המשותף לשתי דירות או יותר, אינה משנה את המצב המשפטי בכל הנוגע לזכויות ו/או לחובות של שאר בעלי הדירות, כפי שהן קבועות ומעוגנות בצו הרישום של הבית המשותף. כל עוד חלוקה זו לא באה לידי ביטוי ברישום בפנקסי המקרקעין, הוסיף המפקח וקבע בפסק דינו, לא נוצר למעשה שינוי במערכת היחסים של שאר בעלי הדירות, והמצב המשפטי של הבית נשאר כפי שהוא נגזר מהמצב הרישומי הקיים. על

פסק דין
זה הוגש הערעור שבפני
י.

11. המערערים תוקפים את פסק דינו של המפקח בהתבסס על שתי טענות עיקריות. הטענה האחת היא שבפנקס המקרקעין רשומה הערת אזהרה בקשר להליכים קודמים שנתקיימו בין הצדדים בתיק אזרחי 12478/02 הנ"ל, כי הערה זו הינה חלק בלתי נפרד מהרישום ועולה ממנה שבבניין קיימות שש דירות ולא חמש.

12. בטענה זו אין ממש. בנסח רישום מקרקעין רשומה הערה כדלקמן: "בית משפט השלום בירושלים א 12478/02 (בש"א 8982/02) מיום 3.12.2002". פסק דינו של בית משפט השלום באותו עניין ניתן ביום 25.1.05. לא ברור על כן, מה משמעותה של אותה הערה ומסתבר שהיא מתייחסת להחלטה שניתנה במסגרת אותו תיק ביום 3.12.02 בבש"א 8982/02 הנ"ל. העתק החלטה זו לא הוצג בפני
י, ולא ברור מה תוכנה של אותה החלטה. מכל מקום, פסק הדין עצמו אינו תומך בטענות המערערים, שכן בפסק הדין נקבע באופן מפורש כי שתי הדירות שבבעלות המערערים מופיעות ברישום "כיחידה אחת ולא כשתיים. על כן, כבר בשלב זה יצוין, כי תת החלקה הנ"ל מהווה יחידה רישומית אחת אשר בפועל כוללת שתי דירות" (סעיף 2 לפסק הדין).

13. הטענה האחרת שמעלים המערערים היא כי מתב"ע 6774/א עולה כי בבית המשותף קיימות שש דירות. המשיבים טוענים שמקורו של רישום זה בתב"ע הוא בטעות של האדריכלית שהכינה את התוכנית אשר ציינה את מספר הדירות בפועל שקיימות בבניין ולא את מספר הדירות הרשומות.

14. אינני רואה צורך להיזקק בהקשר זה לטענת הטעות. שכן, גם אם אין מדובר בטעות, התב"ע מתארת את המצב בפועל ואין לה נפקות לעניין הזכויות הקנייניות של בעלי הדירות בבניין.

15. התוצאה היא שהערעור נדחה.
המערערים ישלמו למשיבים שכר טרחת עו"ד בהליך זה בסכום של 7,500 ₪ בצרוף מע"מ.
ניתן היום, כ"ח בניסן, תשס"ז (16 באפריל 2007), בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.
י' עדיאל, שופט








עא בית משפט מחוזי 9416/06 אלה רון,אלה עדי,מרגלית מרגלית,מרגלית עמנואל נ' רביב אורן,רביב נורית,כהן אהרון ואח' (פורסם ב-ֽ 16/04/2007)