פסקי דין על יצחק סולומוביץ | פסקי דין על אירוסים יוזמה ובנין בע"מ ואח'

1213/02 א     18/06/2003




א 1213/02 יצחק סולומוביץ נ' אירוסים יוזמה ובנין בע"מ ואח'




בעניין:

2



בתי המשפט


בבית המשפט המחוזי בנצרת
א
001213/02


בפני
:
כב' השופטת
מוניץ
נחמה
תאריך:
18/06/2003




בעניין
:
יצחק סולומוביץ



ע"י ב"כ עו"ד
רובין יהושע
ה ת ו ב ע


נ
ג
ד


1 . אירוסים יוזמה ובנין בע"מ
2 . עו"ד חנוך עדי זהב
3 . הועדה המקומית לתו"ב
4 . מדינת ישראל - מנהל מקרקעי ישראל


ע"י ב"כ עו"ד
1 . עו"ד גורדון אולגה

2 . עו"ד פינק הדר

ה נ ת ב ע י ם






ה ח ל ט ה


בין התובע, יצחק סולומוביץ
, לבין הנתבעת 1, אירוסים חברה לבנין בע"מ (להלן: "נתבעת 1"), נחתם הסכם מכר ביום 6/12/1993, על פיו רכש התובע מאת הנתבעת 1, חנות מס' 12-
b
בגוש 17735 חלקה 28,59, ואשר נבנתה במרכז חנויות ומשרדים ברחוב כסולות 2 נצרת עילית (להלן: "החנות"). הסכם המכר צורף לתביעה כנספח א' (להלן: "ההסכם").

הנתבע 2 – עוה"ד חנוך עדי זהב, ערך את ההסכם בין הצדדים. הנתבעת 3, כשמה, כן היא, הועדה המקומית לתכנון ובניה, ואילו הנתבעת 4, הינה מנהל מקרקעי ישראל – בעלת הקרקע ואשר ערכה את הסכם החכירה עם הנתבעת 1.

בכתב התביעה נטען כי, לאחר שהתובע קיבל את החזקה בחנות, ולאחר שמדד ובדק גם במסמכים השונים, התברר לו כי, ההסכם הופר הפרה יסודית. על פי ההסכם היתה החנות צריכה להיבנות על פי ת.ב.ע 8009, אולם בפועל התברר כי תוכנית זו לא הובאה למתן תוקף.
התובע טוען כי הוגשו שני תיקי בנין בקשר להקמת המרכז המסחרי, האחד לבניית שטח של 3,000 מ"ר והשני לבניית מגדל בשטח 5755 מ"ר. קיים רישום סותר בכל הנוגע לתשריטי ההיתר. תשריטי ההיתר מציינים כאמור את הת.ב.ע 8009 כבסיס למתן היתרי הבניה, אולם טופס ההיתר מציין את הת.ב.ע המקורית ג/4500, כבסיס להוצאת ההיתר. התובע טוען עוד כי, אישור המבנה ומתן היתר למבנה הראשון היה צריך להתבצע על פי החוק, לאחר נתינת תוקף לתוכנית ג/8009 ולצורך אישור תיקון הבנין השני. הנתבעת 1, לא קיבלה את הסכמתו לשינוי כלשהוא לאחר שנחתם ההסכם, אשר נחתם על פי התכנון המקורי.
לפיכך, ובהעדר התאמה, ההיתר על פיו נבנתה החנות הוא נעדר תוקף ונפקות משפטית.
עוד טוען התובע כי למרות התחייבותה של הנתבעת 1, על פי סעיף 7 להסכם, לגרום לכך שיחתם חוזה חכירה בין התובע לבין מנהל מקרקעי ישראל, לא נעשה כן עד עתה.
הנתבעת 1, לא דאגה לרשום את המבנה כולו בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף ולרשום את החנות כיחידה נפרדת. עד היום, ובניגוד להסכם, לא נרשם הבית כבית משותף והחנות לא נרשמה כיחידה נפרדת. בשל מעמדם של השטחים המשותפים לא ניתן לרשום הבית כבית משותף.
עוד טוען התובע כי, ההסכם הופר גם בשל כך שנגרע משטח החנות עליו הוסכם, וכן נגרע משטח הרכוש המשותף, ללא הסכמתו. טענה זו ביסס התובע על חוות דעת השמאי שצורפה לתביעה (נספח ד'). התובע טוען עוד כי הנתבעים 2,3, ו- 4, התרשלו בביצוע רישום זכויותיו בחנות בלשכת רישום המקרקעין, בכך שאישרו היתרים שלא כדין. הנתבעת מס' 4, חתמה על חוזה חכירה על בסיס תוכנית ת.ב.ע. שלא אושרה ולא קיבלה תוקף כדין. בשל עילות אלה נגרמו לתובע נזקים ממונים ואחרים כמפורט בתביעתו. התובע מבקש סעד של תשלום פיצוי כספי וכן מתן צו לרישום החנות כיחידה נפרדת, והכל כמוסכם בהסכם.

מנגד טוענים הנתבעים כי, אין כל ממש בכל טענות התובע שבכתב התביעה. העילות החוזיות המפורטות בכתב התביעה נתיישנו כמו גם כל העילות הנזיקיות, וזאת בשל כך שהן מבססות עצמן על ההסכם שנכרת ביום 6/12/93, בשל כך שהתביעה הוגשה רק ביום 7/11/02, קרי, בחלוף למעלה מתשע שנים ממועד חתימת ההסכם, ובכל מקרה למעלה משבע שנים ממועד שבו קיבל התובע את החזקה בחנות.
בהתאם לסעיף 5 (1) לחוק ההתיישנות תשי"ח 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), כלשונו:
"התקופה שבה מתיישנת התביעה שלא הוגשה עליה תובענה היא בשאינו מקרקעין – שבע שנים".

הנתבעים טוענים לפיכך כי דינה של התביעה נגדם להמחק על הסף מחמת כך שהתביעה התיישנה ובהעדר עילת תביעה ובהיות התביעה קנטרנית. באשר לטענה כי הנתבעת מס' 1, הפרה את החוזה בשל כך שלא גרמה לרישום החנות כיחידה נפרדת מפנה אותנו הנתבעת 1 לסעיפים 7.4 ו- 7.5 להסכם שם הצהיר התובע עצמו כי ידוע לו שלפי שעה לא ניתן לרשום את הבית כבית משותף וכי הנתבעת 1, איננה יכולה לקבוע מועד לביצוע רישום כזה, ולכן גם אינה יכולה לקבוע מועד לרישום החנות כיחידה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין. עוד הצהיר כי מסוכם עליו שהחנות תרשם בלשכת רישום המקרקעין על שמו בתוך 24 חודשים מיום: -
"שתאושר סופית ותרשם בלשכת רישום המקרקעין תוכנית החלוקה של השטחים באיזור המגרש ורישום המגרש כחלקה נפרדת בספרי המקרקעין, במועד המאוחר מן השניים". (סעיף 7.4 להסכם).

עוד מדגישה הנתבעת כי על פי סעיף 7.5, הוסכם כי אם לא ניתן יהיה לרשום החנות כיחידה נפרדת ירשמו זכויות התובע בחנות, בדרך עליה יורה מנהל מקרקעי ישראל.

עוד טוענת הנתבעת 1, כי על פי כל אשר נמסר לה מטעמו של הנתבע 2, הוא עוה"ד אשר טיפל בכל עניני הרישום, שטרם התגבשו התנאים המאפשרים ביצוע פעולות איחוד וחלוקה (פרצלציה), ועל כן לא ניתן לרשום המבנה כבית משותף ואת היחידה כיחידה נפרדת.
ובאשר לשאלת הצמדת חלק מהרכוש המשותף לחנות, טוענת הנתבעת 1, כי כפי שהוסכם בסעיף 10(1) להסכם הרי שלחנות לא הוצמדו כל חלקים מהרכוש המשותף, כן לא הוצמדה לה חניה. התובע קיבל לידיו כדין את החנות אשר רכש מהנתבעת 1. לפיכך, אין לתובע כל זכויות ברכוש המשותף וגם לא בתוכנית בנין עיר (ת.ב.ע. ג/8009 שלא אושרה עד היום למתן תוקף).

הנתבעים כולם טוענים כי בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתובענה בשל כך שהסעדים הנתבעים הינם כספים ועל פי סכומם, סך כולל של 181,000 ₪, הריהו בסמכותו של בית משפט שלום.
לפיכך, מבקשים הנתבעים הן בכתב הגנתם והן במהלך הדיון הראשון שהתקיים בפני
, כי התובענה תדחה בשל טענת ההתיישנות ו/או בשל חוסר סמכות ו/או בשל היותה לוקה בחוסר עילה.

דיון
:
א
.
באשר לשאלת הסמכות הענינית, אכן הסכום הנתבע, על פי גובהו, מצוי בסמכותו הענינית של בית משפט השלום. אולם, בתובענה מבוקש סעד נוסף והוא הסעד לפיו יורה בית המשפט לנתבעים 1,2, ו- 3 (סעיף 31.6 לתביעה), לרשום את החנות על שם התובע וכן לרשום הבנין כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין, סעד זה הינו בסמכותו הענינית של בית משפט זה, כקבוע בסעיף 51 (א) לחוק בתי המשפט תשכ"ד – 1984.
די בסעד זה כדי "להכניס" התובענה למסגרת סמכותו הענינית של בית משפט זה, ומכאן שדין טענה זו להדחות.

ב
.
התיישנות:
לצורך דיון בשאלת ההתיישנות יש תחילה להשיב לשאלה האם התובע סומך תביעתו על עילה חוזית ונזיקית ובשל כך האם חלפה תקופת ההתיישנות.
כפי שציינתי, תובענה זו, מהותה תשלום פיצוי בגין הפרת ההסכם.
כתב התביעה מפרט שתי טענות עקריות, האחת בגין ירידת ערך החנות בשל אי רישומה בלשכת רישום המקרקעין כיחידת רישום נפרדת, והשנייה פגיעה בשווי החנות בשל
גריעת חלקים ברכוש המשותף שלטענת התובע, על פי ההסכם, היה הוא זכאי לקבלם.
טענות אלה מבססות עילות חוזיות.
לתובע טענה נוספת שאף מקורה בהסכם אולם העילה והסעד המבוקשים מעוגנים ברישום זכויות הבעלות ו/או החכירה לדורות, אשר הוקנו לו על פי ההסכם, בלשכת רישום המקרקעין. משמע, קיום ההתחיבות לעשות עסקה במקרקעין אשר תסתיים ברישום.
נבדוק עתה את שאלת ההתיישנות באשר לעילות אלה.
חוק ההתיישנות תשי"ח – 1958 (להלן: "החוק"), קובע בסעיף 5 (1) כי:
"התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן: "תקופת ההתיישנות") היא ...
(1)
בשאינו מקרקעין – שבע שנים.
(2)
....".

בעניננו, ככל שאנו דנים בעילות התביעה הכספיות המבוססות על הפרת ההסכם, הרי שהתובענה בגינן הוגשה לאחר חלוף תקופת ההתיישנות, זאת בניגוד לעילה על פיה מתבקש בית המשפט להורות על קיום ההתחייבות לעשות עסקה במקרקעין, אותה נסווג כעילת תביעה במקרקעין ואשר לגביה טרם חלפה תקופת ההתיישנות שהיא 15 שנים.

לענין תחילת מרוץ ההתיישנות מורה אותנו סעיף 6 לחוק ההתיישנות כי:
"תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה".

ובית המשפט העליון הגדיר בפסיקתו את הביטוי "עילת התובענה" כאשר אמר: -
"מסכת העובדות המהותיות המזכות את התובע לקבלת הסעד הנתבע, מכאן שהיום בו נולדה עילת התובענה הוא היום בו מתגבשות העובדות המהותיות בשלן מתגבשת הזכות לסעד". (ד"נ 32/84 ויליאמסי נ'
british isrel
, פד"י מד' עמ' 265).

בכתב התביעה לא פירט התובע מהו המועד שבו נולדה עילת התביעה, האם במועד כריתת ההסכם, או קבלת החזקה בחנות, או בכל מועד אחר. התובע לא טען כי עילת התביעה נודעה לו במועד מאוחר יותר מאשר קבלת החזקה בחנות בשל סיבות שלא היו בשליטתו ולא יכול היה לבררן, אלא העדיף שלא לפרט ולא לטעון לענין זה כלל.

אניח לטובת התובע כי, העילות המפורטות נודעו לו מיד עם קבלת החזקה בחנות, כפי שאכן סביר להניח שיעשה רוכש של חנות אשר מקבל החזקה בה. החנות נמסרה לתובע ביום 29/10/95. מועד זה הינו היום הקובע למנין תקופת ההתיישנות, כאשר מועד קבלת החזקה הוא מועד לידתה של עילת התביעה.

התובע טוען כי רק ביום 10/10/02, קיבל את חוות הדעת של השמאי – עאטף עאלם, ורק כתוצאה מחוות דעת זו נודע לו כי היה שטח החנות קטן יותר מזה שרכש, כן נודע לו כי נגרעו זכויות הבניה שלו בבית המשותף ועל ירידת ערך החנות עקב אי רישומה.
סעיף 8 לחוק ההתיישנות קובע:
"נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".
הנטל להוכיח את הסיבות שאינן תלויות בתובע, ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן מוטל על כתפי התובע (ראה ע"א 6095/97 ישראל איטר בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ).

ובעניננו, התובע לא הראה ולא הוכיח ואף לא טען לקושי כלשהוא, ו/או לנסיבות חריגות כלשהן אשר מנעו ממנו לבדוק את החנות בעת שקיבל החזקה בה. התובע לא הסביר מדוע המתין להזמנת חוות דעת מומחה, במקרה זה שמאי, למעלה מ-7 שנים. סעיף 8 לחוק ההתיישנות לא נועד לאפשר לבעל דין להמנע מכל התעניינות בזכויותיו, תוך ציפיה כי בכל מעוד שבו יתעורר להתענין וילמד כי זכויותיו נפגעו, יוכל לתבוע את הפרתן. העולה מהוראות סעיף 8 הנ"ל, הוא כי סעיף זה מטרתו למנוע טענת התיישנות שעה שהעובדות לאשורן נעלמו מעיני התובע
מתוך נסיבות שאינן תלויות בו ולא יכול היה למנען בזהירות סבירה. התובע בעניננו לא טען כי היתה איזה מניעה למדוד את המטרז' שקיבל בעת שקיבל את החזקה בחנות, או להעזר במומחה כבר באותו שלב, או במהלך השנים שלאחריהן.
ניתן היה, בבדיקה סבירה, להיווכח כי נגרעו שטחים מן הרכוש המשותף ו/או משטח החנות, במהלך תקופת ההתיישנות. ניתן ללמוד לענין זה גם מהוראות חוק המכר, תשכ"ה – 1968, המתייחסות להודעה בדבר אי התאמה, עליה יש להודיע מיד לאחר שנתגלו (סעיף 14). גם על פי סעיף 13 לחוק המכר מוטלת החובה על הקונה לבדוק את הממכר לאחר קבלתו. רק אם אי התאמה איננה מתגלית בבדיקה סבירה, זכאי הקונה להסתמך על אי התאמה, ראה לענין זה סעיף 15 לחוק המכר.

מכאן התוצאה אליה הגענו כי יש להורות על דחיתן על הסף של העילות הנזקיות והחוזיות הנובעות מהפרת ההסכם.

ג
.
בסיכומי תגובתו טוען התובע כי אין להיזקק לבקשת הנתבעים 2 ו- 3, למחיקה על הסף בשל טענת
ההתישנות הואיל ואלה לא הוגשו בבקשות נפרדות ובצירוף תצהיר. טענה זו אין לקבל. הנתבעים 2 ו-3, טענו כי יש לדחות התובענה על הסף בשל כך שהתיישנה, כבר בכתב הגנתם. טענת הנתבעים לדחיית התביעה על הסף בשל כך שנתישנה נתבססה כולה על עובדות מוסכמות המצויות בידיעת הצדדים, כפי שאכן נזכרו בכתב התביעה, בשל כך אין עוד צורך בבקשה נפרדת ובתצהיר אשר יתמוך בעובדות שפורטו בה.
ראה לענין זה הדברים שנאמרו בספרו של ד"ר י. זוסמן, סדר הדין האזרחי, מהדורה שביעית, 1995:
"הבקשה לדחיה על הסף ראוי כי תהא נתמכת בתצהיר, אלא אם העובדות אינן שנויות במחלוקת או שהן מתגלות מתוך כתבי הטענות שהוגשו, כגון שהבקשה מבוססת על טענת התיישנות, ותאריך הגשת התביעה צויין בתיק התביעה הנמצא בפני
בית המשט, ותאריך היוולד העילה פורש בכתב התביעה".

ובעניננו, הטענה להתיישנות נתבססה כולה על אשר נאמר בכתב התביעה, מכאן שלא היה צורך בתצהיר.

ד
.
לאחר שקבענו כי הסעדים הכספיים התיישנו בעת הגשת כתב התביעה, נותר לדון בטענת התובע
כי בעת שהוגשה התובענה שררו עיצומים בבית המשפט, לכן נשלחה התביעה בדואר בצירוף מכתב לוואי מיום 24/10/02, (עותק מהמכתב צורף לתגובה). התובע ממשיך וטוען כי אין כל ספק שהתובענה הגיעה לבית המשפט לפני יום 29/10/02, אולם בשל העיצומים נרשם שהתובענה הוגשה ביום 7/11/02. לכן, לטענתו, כל תקופת העיצומים צריכה שלא להחשב במנין הימים. לפיכך, הוא מבקש לקבוע כי גם הסעדים הכספים לא נתיישנו במעוד הגשת התובענה (סעיף 14 לתגובתו).

טענה זו דינה להדחות. טענה זו הינה טענה סתמית, אין לה תמיכה בראיות, התגובה לא נתמכה בתצהיר לאימות העובדות המפורטות בה ובשל כך אין בטענה זו ממש והיא נטענת בעלמה, ומשום כך, דינה להידחות.




ה
.
באשר לעילה המתייחסת לביצוע הרישום בלשכת רישום המקרקעין, הרי היא התחייבות לעשות עסקה במקרקעין ועל כן תקופת ההתיישנות באשר אליה טרם חלפה.

ו
.
נקבע לקדם משפט ליום 13.7.03, שעה 8.30.

ניתנה היום י"ח בסיון, תשס"ג (18 ביוני 2003) בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא עותק מהחלטתי זו לצדדים

.



מוניץ
נחמה
, שופטת



א 001213/02 מירב + חנה












א בית משפט מחוזי 1213/02 יצחק סולומוביץ נ' אירוסים יוזמה ובנין בע"מ ואח' (פורסם ב-ֽ 18/06/2003)