פסקי דין על סבג ארמונד | פסקי דין על סבג סולנג | פסקי דין על יצחק אמר ובנו - חברה לבנין ולהשקעות בע"מ ואח'

1088/01 א     06/06/2007




א 1088/01 סבג ארמונד,סבג סולנג נ' יצחק אמר ובנו - חברה לבנין ולהשקעות בע"מ ואח'




1
בתי המשפט

בית משפט מחוזי חיפה
א 001088/01

בתיק עיקרי: 001088/
בפני
:
כב' השופטת ברכה בר-זיו

תאריך:
06/06/2007
בעניין:
1. סבג ארמונד

2. סבג סולנג

ע"י ב"כ עו"ד עידן גולדנברג

התובעים

נ ג ד
1. יצחק אמר ובנו - חברה לבנין ולהשקעות בע"מ
2. אמר יצחק
ע" ב"כ עו"ד מוסא נעים
3. בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד שלמה פרידמן
הנתבעים
פסק דין
1. התובעים הגישו נגד הנתבעים תביעה למתן סעד הצהרתי בדבר בטלות חוזה מכר מקרקעין והשבת התמורה ששולמה על פיו.

2. הנתבעת מס' 1 (להלן "הנתבעת") הינה חברת בנייה והינה הבעלים הרשום של חלקה 57 בגוש 10747 , בדרך הים 189, חיפה (להלן "החלקה").

3. הנתבע מס' 2 (להלן "הנתבע") הינו בעל המניות והמנהל של הנתבעת.

4. הנתבע מס' 3 הינו בנק למשכנתאות (להלן "הבנק"). בתאריך 9.10.94 נרשמה על החלקה משכנתא ראשונה בדרגה על זכויות הנתבעת לטובת הבנק.

5. בתאריך 3.2.97 חתמו התובעים והנתבעת על זכרון דברים (להלן "זכרון הדברים"), לפיו התחייבה הנתבעת למכור לתובעים דירה בת 4 חדרים בבנין שהנתבעת הקימה על החלקה (להלן "הדירה"). המדובר בבנין בן 9 דירות, שבנייתו כבר הושלמה כאשר הדירה הינה דירה נוספת בבנין שרק השלד שלה נבנה.

6. בתאריך 31.8.98 חתמו התובעים והנתבעת על הסכם (להלן "ההסכם") לרכישת הדירה.

7. בתאריך 31.8.98 נרשמה לטובת התובעים הערת אזהרה.

8. התובעים שילמו לנתבעת על חשבון רכישת הדירה סכום של כ- 55,000 - 50,000$ והתחייבו לשלם את יתרת התמורה, בסך 130,000$ במעמד מסירת החזקה בדירה לידיהם.

9. בניית הדירה לא הושלמה והדירה לא נמסרה לתובעים.

10. הבנק נקט נגד הנתבעת בהליכי הוצל"פ, בתיק הוצל"פ 9-00-03169-17, בגין חובה של הנתבעת לבנק. במסגרת הליך זה ביקש הבנק מינוי כונס נכסים למכירת הדירה (בפועל, נמכרה הדירה על ידי כונס הנכסים).

11. בתביעתם טענו התובעים כי הנתבעת הפרה את ההסכם שחתמה עימם ולא עמדה בהתחייבויותיה, לפיכך קמה להם הזכות לביטול ההסכם ולהשבת הכספים ששילמו לנתבעת.

12. באשר לנתבע טוענים התובעים כי הוא שניהל עימם את כל המגעים בשם החברה וכי נהג ברשלנות ובחוסר תום לב ויש לחייבו אישית בכל חבות שתוטל על הנתבעת. התובעים טוענים עוד כי יש להרים את מסך ההתאגדות.

13. גם באשר לבנק טוענים התובעים כי הוא התרשל באופן פיקוחו על פרוייקט הבניה של הנתבעת ובמילוי חובותיו על פי דין וכי קמה להם זכות עכבון על הכספים שיקבל הבנק מהליכי מכירת הדירה, בגובה הסכומים ששילמו לנתבעת.

14. הנתבעת והנתבע טענו כי מילאו את כל ההתחייבויות על פי ההסכם וכי לבנק לא עמדה זכות למימוש המשכנתא. כן טענו כי אין לחייב את הנתבע באופן אישי.

15. הבנק טען כי זכויותיו גוברות על אלו של התובעים וכי גם אם יבוטל ההסכם בין התובעים לבין הנתבעת – אין התובעים זכאים להחזר כספים מן הבנק.

16. לאחר הגשת תצהירי העדות הראשית מטעם התובעים הודיע בא כוח הנתבעת והנתבע כי אלה מסכימים עם כל האמור בתצהירי התובעים וכי לא יגישו ראיות מטעמם. נתבעים אלה גם לא לקחו חלק בהמשך ההליכים ולא הגישו סיכומים ולפיכך זכאים התובעים ל

פסק דין
נגד נתבעים אלה, בהתאם לאמור בתביעתם.

17. באשר לבנק הודו התובעים בסיכומיהם כי טענותיהם נגד הבנק אינן במישור החוזי, משום שלא היתה להם יריבות חוזית עם הבנק ולפיכך הם ממקדים טענותיהם בתחום עשיית עושר ולא במשפט ובתחום הנזיקי ולהלן אתייחס בפסק הדין לטענות אלה בלבד.

עשיית עושר ולא במשפט -

18. לטענת התובעים הבנק לא מימן את עלויות בניית הדירה – אלא שהתובעים נשאו במישרין בעלויות אלה. מנגד – התמורה החוזית ששילמו התובעים לנתבעת הופקדה לחשבונו בבנק ויתרה מזאת – הבנק אף שלשל לכיסו את מלוא תמורת מכירת הדירה (מחד הופקד בבנק הסך של 55,000$ ששילמו התובעים ובנוסף, קיבל הבנק 60,000$ כשהדירה נמכרה).

19. לטענת התובעים המשכנתא על החלקה נרשמה בגין ליווי בנקאי שנתן הבנק לפרוייקט הקמת הבנין בן 9 הדירות, שכבר הושלם ולפיכך הוא קיבל את התמורה החוזית בגין המימון הבנקאי שנתן . התובעים מסתמכים על עדותו של הנתבע, לפיה במועד בו נמכרה הדירה לתובעים חשבון הליווי הבנקאי שנתן הבנק לפרוייקט נסגר וכל החובות בגין עיסקת הליווי נפרעו והשעבוד היה צריך להיות מבוטל.

20. התובעים חוזרים וטוענים כי הבנק לא מימן את עלויות בנית הדירה והיא מומנה במישרין על דם ולפיכך הם זכאים לזכויות עד מסירת הדירה.

21. על בסיס עובדות אלה טוענים התובעים כי הבנק קיבל "טובת הנאה על חשבון הזולת שלא כדין", כאשר הבסיס לטענתם כי מדובר בכספים שהתקבלו "שלא כדין" הוא בעובדה שהכספים שהגיעו לבנק לא היו צריכים להגיע אליו אלא היו צריכים לחזור לתובעים לאחר שהעיסקה לא יצאה אל הפועל.

22. הבנק טען כי כלל לא היה מודע לעובדה שהנתבעת מכרה דירה לתובעים וכי הנתבעת הפקידה כספים שחשבונה בבנק לכיסוי חובה שם, הרבה לפני המועד בו הפרה התחייבויותיה כלפי התובעים, בנסיבות שאנן מזכות את התובעים בכל זכות לכספים מאת הבנק. לטענת הבנק מדובר בעיסקאות נפרדות בין התובעים והנתבעת מחד ובין הנתבעת לבנק ולא מוטלת על הבנק כל חובת השבת כספם לתובעים.

23. הבנק טען כי התובעים התרשלו כאשר עובר לרכישת הדירה ותשלום הכספים לנתבעת (הנתבע הינו קרוב משפחה של התובעים) לא בדקו את נסח הטאבו (ממנו יכלו ללמוד על העובדה שהחלקה וכל הבנוי עליה משועבדים לבנק), לא קיבלו יעוץ משפטי ו"שמו כספם על קרן הצבי".

24. הבנק הוסיף וטען כי אין כל בסיס לטענת התובעים כי מדובר בעשיית עושר ולא במשפט וכי הנתבעת הפקידה כספים בחשבונה העיסקי אצלו – כדין.

25. אין ספק כי התובעים התנהגות התובעים ברכישת הדירה נגועה בהתרשלות רבתי – זכרון הדברים בינם לבין הנתבעת נחתם ביום 3.2.97 ומכוחו הם שילמו לנתבעת כ- 50,000$ מבלי שבדקו את זכויות הנתבעת בחלקה, מבלי שבדקו את השעבודים שרבצו על החלקה, מבלי שקיבלו יעוץ משפטי כלשהו ומבלי שהבטיחו את כספם. יתירה מזאת – העיסקה לא דווחה במועד לשלטונות מס שבח מקרקעין ואפילו לעו"ד מרץ , שטיפל ברישום הנכס לא סיפרו על זכרון הדברים במועד עריכת ההסכם – 31.8.98 – כ- 18 חודשים לאחר חתימת זכרון הדברים.

26. לא זו אף זו – בזכרון הדברים מדובר "בדירה בת 4 חדרים בקומה א' דירה מס' 6 בבנין מס' 189 הנבנה על חלקה 57 בגוש 10747" כאשר תמורת מכירת הדירה התחייבו התובעים לשלם לנתבעת סך של 210,000$ מתוכם סך של 35,000$ ששולם במעמד זכרון הדברים והיתרה בהתאם לתשלומים שיפורטו "בהסכם הפורמלי".

לעומת זאת, בהסכם מדובר ב"דירה בת 4 חדרים כולל ממ"ד המצויה בבנין העליון בקומת הביניים ", כאשר מחיר דירה זו הינו 180,000$ בלבד וכאשר סך של 50,000$ כבר שולם והיתרה תשולם עם מסירת החזקה (לא יאוחר מיום 31.12.98).

27. בנוסף, בהסכם נאמר במפורש כי הובא לידיעת התובעים במפורש כי על החלקה רובצת משכנתא ללא הגבלה בסכום לטובת הבנק, אך אפילו במועד זה לא טרחו התובעים לפנות לבנק ולברר פשר זכויותיו וכיצד ניתן להבטיח את זכויותיהם.

28. התנהלות ממין זה – לא רק שמעידה על התרשלות מצד התובעים אלא שיש בה גם כדי להעיד על חוסר תום לב (וראה: ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 וע"א 92/78 שטרית נ' קאר טורס בע"מ פ"ד לג(1) 331). ביחסים בין התובעים לבין הבנק - אין לתובעים אלא להלין על עצמם על הנזקים שנגרמו להם. טענתם, כי הם אנשים תמימים שנתנו מבטחם בקבלן – אין בה כדי לזכותם בסעד המבוקש.

29. ודוק: בבש"א 15120/01 ביקשו התובעים צו מניעה זמני אשר יאסור על הבנק לבצע כל פעולות למימוש המשכנתא וכבר בהחלטה מיום 16.1.02 דחה כבוד השופט גינת את הבקשה בקובעו כי "מדובר בתחרות שבין בעל משכנתא רשומה (הבנק) לבין רוכש מאוחר של אחת הדירות (הקונים) אשר התרשל התרשלות רבתי ולא דאג לקבלת מכתב החרגה מהבנק)".

30. אין גם בסיס לטענת התובעים כי הבנק "עשה עושר" על חשבונם:

לא הובאה כל ראיה כי דוקא הכספים שהתובעים שילמו לנתבעת שימשו לבניית הדירה – כאשר אפילו לא ברור באיזו דירה עסקינן – האם בדירה נשוא זכרון הדברים או בדירה נשוא החוזה. בנסיבות אלה – אין בסיס לטענת התובעים כי הבנק התעשר "על חשבונם".

ראוי לציין בהקשר זה, כי טענת התובעים לפיה הכספים ששילמו לנתבעת שימשו לבנית הדירה נסתרת על פניה בטענתם האחרת לפיה הנתבעת הפקידה את הכספים שהם שילמו לה בחשבונה העיסקי בבנק, להפחתת חובה לבנק.

אין חולק כי לא נעשה כל דיווח לבנק – שהיה בכל המועדים הרלבנטיים בעל זכויות קנייניות בחלקה מכוח המשכנתא שנרשמה לזכותו – על העיסקה בין התובעים לנתבעת (כאשר התובעים מודים כי הם אינם בקיאים בפרטי היחסים בין הנתבעים לבנק) והערת האזהרה לטובת התובעים נרשמה זמן רב ביותר לאחר שכבר שילמו את הכסף לנתבעת – כך שגם התבססותם על עובדת רישום הערת האזהרה כמקור לידיעת הבנק אינה יכולה להואיל להם.

העובדה שהמשכנתא שנרשמה לטובת הבנק לא נמחקה – די בה כדי לסתור טענת התובעים ו/או עדות הקבלן לפיה החוב סולק ובכל מקרה עול ההוכחה כי חוב הנתבעת לבנק סולק מוטל על התובעים וזה לא הורם על ידם (כאשר אפילו לא הובאה ראיה כי ביחסים בין הבנק לנתבעת המשכנתא נועדה להבטיח חובות הנתבעת לבנק בגין הליווי הבנקאי שהוענק לה לבנין שהוקם על החלקה בלבד ו/או אפילו לאילו דירות שנבנו על החלקה התייחס הליווי הבנקאי שניתן לנתבעת).

בנסיבות אלה וכאשר אין חולק על העובדה שהנתבעת היתה חייבת כספים לבנק במועדים הרלבנטיים (ויהיה מקור החוב אשר יהיה) - אין בסיס גם לטענת התובעים כי הבנק קיבל כספים "שלא כדין".

רשלנות –

31. לטענת התובעים הבנק ידע על הערת האזהרה שנרשמה לזכותם והיה עליו לפנות אל התובעים על מנת לברר את זכויותיהם ולא לנקוט בהליכי מכירת הדירה מבלי שהתובעים יהיו צד להליכים אלה. עוד הם טוענים כי הבנק לא נתן הסבר לעובדה שלא הוציא לתובעים מכתב החרגה, כפי שנעשה ליתר רוכשי הדירות בבנין.

32. לא מצאתי כל ממש בטענות התובעים בענין זה ואין התובעים יכולים ל"כפר" על הרשלנות בה נקטו בייחוס רשלנות לאחרים.

כפי שציינתי לעיל – לא הוכח כל קשר בין תשלום הכספים לנתבעת לבין רישום הערת האזהרה לטובת התובעים – שנעשתה שנה וחצי לאחר מכן והעובדה שהבנק ידע על רישום הערת האזהרה לטובת התובעים – אין בה כדי ללמד על מה ידע הבנק.

בכל מקרה – גם אם הבנק ידע על העובדה שנרשמה לטובת התובעים הערת אזהרה בגין מכירת דירה בבנין – כבעל זכות קניינית בחלקה, על כל הבנוי עליה, לא היה על הבנק לנקוט הליכים לבירור זכויותיו של צד ג' ובכל מקרה – זכותו של הבנק לפעול במסגרת תנאי זכאותו - דהיינו תנאי המשכנתא הרשומה לטובתו . לא ברור לי מכוח מה טוענים התובעים כי היה על הבנק לברר עימם מקור זכויותיהם והיקפו.

ברי לי כי מי שהיה חייב להביא את העובדה שהוא "זכאי" לזכויות בחלקה מכוח הסכם עם הנתבעת – הם התובעים ואפילו לא ידעו על זכויות הבנק במועד זכרון הדברים ותשלום הכסף לנתבעת – אין ספק כי ידעו על זכויות אלה במועד חתימת ההסכם – קודם שהבנק החל בהליכי המימוש וגם במועד זה לא עשו מאומה אלא רק "נתנו אמונם בקבלן " – כטענתם.

יתרה מזאת – טענת התובעים היא כי נגרם להם נזק כתוצאה מהעובדה שהבנק לא בירר עימם זכויותיהם ולא שיתפם בהליכי הכינוס ואולם לאחר שהבנק פעל למימוש זכויותיו ניסוי התובעים לערוך את "עימות הזכויות" הנטען על ידם, בבקשתם לצו מניעה זמני – כאשר בקשתם נדחתה , כאמור, על ידי כבוד השופט גינת.

ואם לא די בכל אלה – מלינים התובעים כלפי הבנק – מדוע לא דאג להחריג זכויותיהם כפי שעשה לגבי רוכשים אחרים . והרי התובעים לא הביאו כל ראיה כי הודע לבנק על זכויותיהם והחובה להגן על זכויותיהם מוטלת על התובעים בלבד לא על צד ג' , שאין לו כל קשר לתובעים ואינו מופקד על רכושם.

33. כפי שציינתי כבר וחזרתי וציינתי – נזקם של התובעים נגרם עם התשלום לנתבעת – עם החתימה על זכרון הדברים ולפיכך יש לדחות על פניה את טענתם כי "הבנק גרם להם נזק בכל הליך התנהלותו כלפיהם".

34. לא מצאתי כל בסיס לטענת התובעים כי יש לזקוף לחובת הבנק את העובדה שלא הביא עדים להראות מדוע נהג בדרך שונה עם התובעים לעומת רוכשי דירות אחרות בבנין. עדים שכאלה כלל אינם רלבנטיים למחלוקת בין הצדדים וכפי שכבר ציינתי אין התובעים יכולים להיבנות ממחדלי אחרים (אפילו היו כאלה – דבר שלא הוכח) על מנת "לכפר" על מחדליהם הזועקים לשמיים.

התוצאה -

35. אני מחייבת את הנתבעת מס' 1 ואת הנתבע מס' 2, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים את הסכום של 388,065 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 13.6.06 ועד מועד התשלום בפועל ובצירוף שכ"ט עו"ד בסך 50,000 ₪ ומע"מ.

התביעה נגד הבנק – הנתבע מס' 3 – נדחית. התובעים ישלמו לבנק שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ ומע"מ.

ניתן היום כ' בסיון, תשס"ז (6 ביוני 2007) במעמד הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.
ב. בר-זיו, שופטת
קלדנית - עדי שיטרית








א בית משפט מחוזי 1088/01 סבג ארמונד,סבג סולנג נ' יצחק אמר ובנו - חברה לבנין ולהשקעות בע"מ ואח' (פורסם ב-ֽ 06/06/2007)