פסקי דין על איילון ה.ל.ב. נכסים והשקעות | פסקי דין על מיקדון ניהול ואחזקה | פסקי דין על עו"ד פלס ערן | פסקי דין על עו"ד יואב מזור | פסקי דין על עו"ד יהונתן שרמן | פסקי דין על משרד עורכי דין פלס | פסקי דין על מוזר | פסקי דין על שרמן ושות' |

54862/06 א     18/06/2007




א 54862/06 איילון ה.ל.ב. נכסים והשקעות בע"מ, מיקדון ניהול ואחזקה בע"מ נ' עו"ד פלס ערן, עו"ד יואב מזור, עו"ד יהונתן שרמן, משרד עורכי דין פלס, מוזר, שרמן ושות'




1
בתי המשפט
ת.א. 054862/06
בש"א 177268/06
בית משפט השלום תל אביב-יפו
18/06/2007

כבוד השופט חיים טובי

בפני
:

1. איילון ה.ל.ב. נכסים והשקעות בע"מ

2. מיקדון ניהול ואחזקה בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד ג. ראובינוף

התובעות:

- נ ג ד -
1 . עו"ד פלס ערן

2 . עו"ד יואב מזור

3 . עו"ד יהונתן שרמן

4 . משרד עורכי דין פלס
, מוזר
, שרמן ושות'

הנתבעים:
פסק דין
(סופי)

הנסיבות
1. התובעת 1, חברת נכסים והשקעות (להלן: "התובעת"), הינה בעלת זכויות החכירה על חלק מן המקרקעין הידועים כחלקות 209-206 בגוש 6109, עליהן הוקם, בין היתר, בניין משרדים הידוע כ"בית איילון ביטוח" והמצוי ברח' אבא הלל סילבר 12, רמת-גן (להלן: "הבניין").
התובעת הינה חברת ניהול האחראית על ניהול ותחזוקת הבניין.

2. הנתבעים 3-1 הינם עורכי דין הרשומים בישראל ככאלה, והשותפים בנתבעת 4 שהינה שותפות (להלן: "הנתבעים").

3. בתאריך 20/3/05 נחתם בין התובעת לנתבעים זיכרון דברים (להלן: "זיכרון הדברים") לפיו שכרו האחרונים מהתובעת שטח בקומה 11 של הבניין לשימוש משרדים (להלן: "המושכר") לתקופה של 10 שנים החל מיום 1/7/05.
דמי השכירות החודשיים נקבעו בזיכרון הדברים לסך של 11.5$ ארה"ב למ"ר ברוטו, כאשר שטחו של המושכר ברוטו נקבע בזיכרון הדברים ל-395 מ"ר (להלן: "השטח המקורי").

4. לאחר חתימתו של זיכרון הדברים ולבקשת הנתבעים, הוסף לשטח המושכר שטח נוסף על זה המקורי. הצדדים נחלקו באשר לשטחו הסופי של המושכר לאחר הוספת השטח.

המחלוקת
5. בתביעה דנן, אשר הוגשה בהליך של סדר דין מקוצר, טענה התובעת כי שטחו הסופי של המושכר, לאחר תוספת השטח כאמור (להלן: "שטח המושכר"), הינו 505 מ"ר ברוטו.
התובעת סמכה עמדתה זו על חישוב שטחים שנעשה על ידי האדריכל מר דני גרינהאוז מיום 10/1/06, ממנו עולה כי שטחו של המושכר נטו הינו 379 מ"ר ואילו השטח ברוטו הינו, כאמור, 505 מ"ר.
לטענת התובעת, הנתבעים עשו דין לעצמם ובחרו לשלם את דמי השכירות המוסכמים (11.5$ למ"ר) לפי שטח של 435 מ"ר ברוטו, ללא כל בסיס.
בשל הפרתו של זיכרון הדברים כאמור, כך לתובעים, עתרה זו האחרונה להורות לנתבעים לפנות המושכר ולהחזיר החזקה בו לידיה כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ וכן לחייב הנתבעים בהפרש שכר הדירה ודמי הניהול (3.8$ למ"ר ברוטו) העולים לסך 87,509 ₪, בערכי יום התביעה.
לחילופין, עתרה התובעת לתשלום הסכום האמור, היה ובית המשפט יִמַנע מליתן סעד הפינוי.

6. בבקשת הרשות להתגונן (בש"א 177268/06) טענו הנתבעים כי דין התביעה להידחות בהיותה קנטרנית וטורדנית וכי יש ליתן להם רשות להתגונן מפניה.
לטענת הנתבעים, עובר לחתימתו של זיכרון הדברים ובפרסומים המוקדמים, הוצג בפני
הם מצג לפיו היחס ברוטו - נטו במושכר יהא 18%, כך שהשטח נטו של המושכר (שטח רצפות) יהא בשיעור של 82% מהשטח הכולל.
לגירסת הנתבעים, טרם עריכת זיכרון הדברים נערך על ידם תחשיב תזרים מזומנים כאשר השטח אותו ביקשו לשכור הינו 400 מ"ר ברוטו, כאשר הנטו - על פי הפרסום המוקדם - מהווה 82% משטח זה.
הנתבעים כפרו בנכונות חישוב האדריכל גרינהאוז וסמכו יתדות טענתם על חישוביו של האדריכל צבי הראל, לפיהם שטח המושכר ברוטו הינו 432.5 מ"ר, כאשר השטח נטו הינו - 354.5 מ"ר.
האדריכל הראל ביצע חישובי השטח ברוטו על בסיס הטענה כי היחס ברוטו - נטו, לא עולה על 18%.

ההסכמה הדיונית
7. בהמלצת בית המשפט, הוסכם על הצדדים בישיבת יום 19/2/07, כי ימונה מומחה מטעם בית המשפט אשר יקבע את שטחו של המושכר על פי זיכרון הדברים והסקיצה המצורפת לו, ויקבע את שטחו של המושכר, נטו וברוטו, זאת על פי עקרונות שומה מקובלים.
הוסכם על הצדדים כי חוות הדעת לא תחייב הצדדים ותהווה אינדיקציה לסיום המחלוקת בהסדר.
בית המשפט מינה את המודד המוסמך מר שמעון ורזגר (להלן: "המומחה") למומחה מטעם בית המשפט והוראות מתאימות ניתנו לו בהחלטה מיום 22/2/07.

8. בחוות דעתו מיום 24/5/07 (להלן: "חוות הדעת") קבע המומחה הקביעות הבאות -
א. א. שטח המושכר נטו (שטח רצפה) 341.76 מ"ר, כאשר בשטח זה נכללו שטחי מחיצות פנים ומחצית השטח מתחת לקירות המשרד השכן.
ב. ב. שטח נטו אפקטיבי (כולל השטח מתחת לקיר החיצוני) הינו 373 מ"ר.
ג. ג. השטח ברוטו נקבע על ידי המומחה ל-488.59 מ"ר.
יצויין, כי המומחה לא התייחס - ובדין עשה כן - לטענות הצדדים כפי שבאו לידי ביטוי בכתבי הטענות.

9. חרף חוות דעתו של המומחה לא השכילו הצדדים להגיע לידי הסכמה בדבר שטחו של המושכר וכל צד דבק בעמדתו באשר לשטח המושכר ברוטו.
בהמלצת בית המשפט הגיעו הצדדים לידי הסדר ביום 31/5/07, אשר קיבל תוקף של

פסק דין
חלקי בו ביום (להלן: "פסק הדין החלקי"), לפיו הוסמך בית המשפט להכריע, על פי שיקול דעתו המוחלט, בשאלה שבמחלוקת, על בסיס חוות הדעת והחומר שבפני
ו, זאת לאחר שהצדדים יטענו בפני
ו בעל-פה.

10. בסיכומי טענותיהם בעל פה, שבו הנתבעים וטענו כי בהתאם למצג שהוצג להם עובר לחתימת זיכרון הדברים, שטח המושכר ברוטו לא יעלה על 18% כך ששטחו של המושכר ברוטו לחיוב, לאחר תוספת השטח, הינו 440 מ"ר ולכל היותר שטח זה צריך לעמוד על 464 מ"ר - כאמור בחישוב האדריכל הראל מיום 8/1/05.
בסיכומיהם בעל פה, העלו הנתבעים טענה נוספת, חדשה, לפיה שטח הממ"ק הושכר לאחרונה (לאחר הגשת התביעה) למשרד השכן הגובל בקיר משותף, כך שבכל מקרה שטח זה איננו מהווה שטח ציבורי ואין להתחשב בו עת נקבע שטח המושכר ברוטו.
הנתבעים אף חלקו על הכללת שטח המעליות והלובי כחלק מהשטחים הציבוריים, שיש להתחשב בהם לצורך קביעת שטח המושכר.

11. התובעות מצידן טענו כי על בית המשפט לאמץ את חוות דעתו של מומחה בית המשפט אשר תואם - כך על פי הטענה - את חישובו של האדריכל גרינהאוז, להוציא את שטח פיר המעליות לגבי כלל הקומות.
לשיטתן, יש לבכר את עמדת האדריכל מטעמם על פני זו של המומחה בכל הקשור לשטח פיר המעלית.
התובעות כפרו בטענת הנתבעים בדבר הסכמה, כביכול, באשר ליחס ברוטו - נטו. לשיטתן הפרסום המוקדם באשר לשטח נטו של 82%, מתייחס אך לשכירת שטח של 1,000 מ"ר, קרי: שטח קומה שלמה, להבדיל משכירת חלקי קומה.
לשיטת ב"כ התובעות, אף השטח שבזיכרון הדברים מפריך טענת הנתבעים נוכח העובדה כי שטח המושכר נטו - טרם הוספת השטח הנוסף - עמד על 307 מ"ר ולא 322 מ"ר כנטען. מכאן, שאין לטענת הנתבעים - בדבר יחס ברוטו - נטו של 18% - על מה שתסמוך.
הגם שב"כ התובעות לא כפר (אך גם לא הודה) בעובדה ששטח הממ"ק הושכר למשרד השכן, לשיטתו החזקה בו על ידי המשרד השכן אינה חזקה בלעדית שכן על פי הדין הממ"ק חייב להיות פתוח לשימוש הכל בשעת חירום.

ההכרעה
12. אחר שבחנתי, בחון היטב, את טענות הצדדים על רקע החומר שבפני
, ומכוח הסמכות שניתנה לי על ידי הצדדים בפסק הדין החלקי להכריע בשאלה שבמחלוקת, על פי הוראת סעיף 79א' לחוק בתי המשפט, התשמ"ד-1984, הנני קובע כזאת -
א. א. שטח רצפות המושכר נטו הינו 341.76 מ"ר (כאמור בחוות דעת מומחה בית המשפט).
ב. ב. שטח המושכר ברוטו, לצורך חישובי דמי השכירות והניהול - הינו 472 מ"ר (ארבע מאות שבעים ושניים).
ג. ג. מאליו ברור, כי על הנתבעים לשלם לתובעים את הפרש דמי השכירות והניהול, בין אלה אשר שולמו בפועל לאלה הנגזרים מקביעתי דלעיל.
במידת הצורך, תוגש פסיקתא מתאימה לחתימה.

13. נוכח הסדר הפשרה שנתגבש טרם שמיעת התיק לגופו - מורה על החזר אגרת המשפט בהתאם לתקנות האגרות.

המזכירות תשלח עותק פסק הדין לב"כ הצדדים באמצעות הדואר.
ניתן היום, ב' בתמוז, תשס"ז (18 ביוני 2007), בהעדר הצדדים.

חיים טובי
, שופט
קלדנית: אהובה









א בית משפט שלום 54862/06 איילון ה.ל.ב. נכסים והשקעות בע"מ, מיקדון ניהול ואחזקה בע"מ נ' עו"ד פלס ערן, עו"ד יואב מזור, עו"ד יהונתן שרמן, משרד עורכי דין פלס, מוזר, שרמן ושות' (פורסם ב-ֽ 18/06/2007)