פסקי דין על רובין שלומית | פסקי דין על רובין יעקב | פסקי דין על לוג לתד | פסקי דין על אסתר גורדון | פסקי דין על דורית סטריק |

2360/01 עא     13/12/2001




עא 2360/01 רובין שלומית, רובין יעקב נ' לוג לתד בע"מ, אסתר גורדון, דורית סטריק




בעניין:


9



בבית המשפט המחוזי בירושלים
ע"א 002360/01


לפני:
כבוד השופט צבי זילברטל





בעניין:

1 . רובין
שלומית


2 . רובין יעקב
ע"י עוה"ד ברוך רובין ואריאל רובין




המערערים



- נ
ג
ד -




1 . לוג לתד בע"מ
ע"י עוה"ד משה באדר ואורן באדר



2 . אסתר גורדון

3 . דורית סטריק


המשיבה



משיבות פורמליות


פסק דין

1.
בפני
ערעור על החלטת הממונה על המרשם (עו"ד חווה הלברייך) שניתנה ביום 20.8.01 (תיק 125/2004), ערעור שהוגש בגדר הוראת סעיף 122 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
כב' הממונה על המרשם החליטה בערר על החלטת המפקח על רישום מקרקעין (עו"ד יוסף כהן) מיום 29.3.01 בתיק בית משותף 8135. המפקח החליט לקבל את בקשת המשיבה בענין תיקון צו רישום הבית המשותף הנמצא ברח' בלפור 15 בירושלים (חלקה 15 בגוש 30027) ותיקון תקנון הבית. הממונה על המרשם דחתה את הערר על החלטת המפקח.

2.
המשיבה היא בעלת הזכויות בחלקת משנה 5 ואילו המערערים הם בעלי חלקת משנה 4. בבית הנדון שלוש חלקות משנה נוספות, שתיים מהן (מס' 1 ו- 3) בבעלות הגב' דורית סטריק
והאחת (מס' 2) בבעלות הגב' אסתר גורדון
. הגב' סטריק והגב' גורדון הודיעו לממונה על המרשם, ביום 6.9.01, כי הן מסכימות לתיקון צו רישום הבית המשותף כפי שהתבקש ע"י המשיבה (לאחר שקודם לכן התנגדו לבקשת התיקון).
3.
המשיבה ביקשה מהמפקח לתקן את צו הרישום ולרשום תקנון מתוקן בעקבות מימוש זכויות בניה על ידה, לאחר שהמשיבה בנתה על הבית הנדון שתי קומות נוספות.
בין היתר ביקשה המשיבה, שיחידת משנה מס' 5 תתבטל ובמקומה תרשמנה שלוש יחידות משנה חדשות (מס' 6, 7 ו-8).
עוד ביקשה המשיבה, כי הגג החדש (שנוצר לאחר הבניה) יוצמד ליחידות המשנה החדשות.
הבקשה לתיקון צו הרישום כללה עניינים נוספים שאינם רלבנטים לערעור זה.

4.
המערערים טענו בפני
המפקח ובפני
הממונה על המרשם, כי אין המשיבה רשאית להירשם כבעלת תוספות הבניה שנעשו על ידה ומדובר בזכות לניצול ושימוש בלבד. על טענה זו חזרו המערערים גם בכתב הערעור.
בעת הדיון בעל פה שהתקיים בפני
י, לא חזר ב"כ המערערים במפורש על טענה זו, גם אם הודיע שהמערערים עומדים על כל טענותיהם.
בטענה האמורה אין כל ממש. זכותה של המשיבה לבנות קומות נוספות מעוגנת בסעיף 2 לתקנון הבית המשותף (מוצג מס' 1 למוצגי המשיבה) וזכותה לרישום בניה נוספת זו בדרך של תיקון צו הרישום מעוגנת בסעיף 4 לתקנון האמור (להלן - "התקנון").
סעיף 4 הנ"ל מקנה למשיבה, כבעלת יחידת משנה 5, את הזכות לשנות את צו הרישום, מבלי להיזקק להסכמת שאר בעלי הדירות.
ההוראות הנ"ל, ביחד עם העובדה שהבניה החדשה נעשתה על גגות שהיו מוצמדים ליחידת משנה 5, מצביעות על כך שיש מקום לתקן את צו רישום הבית המשותף באופן שהיחידות החדשות תרשמנה כמבוקש ע"י המשיבה.
למעלה מהדרוש אציין, כי בבקשה לתיקון צו הרישום כלל לא התבקש רישום זכויות הבעלות ביחידות החדשות על
שם המשיבה (או על שם כל גורם אחר), והדבר אכן אינו נוגע לעצם תיקון צו הרישום ותיקון התקנון. גם מטעם זה אין כל ממש בהתנגדות המערערים, שעניינה טיב זכויות המשיבה ביחידות החדשות, נושא שלמעשה לא מהווה חלק מהליך תיקון צו רישום הבית המשותף.

5.
טענתם המרכזית של המערערים נוגעת לבקשת המשיבה להצמיד ליחידות החדשות את הגגות החדשים שנוצרו לאחר תום הבניה.
כאן יצויין, כי בדעת המשיבה להוסיף ולבנות קומות נוספות על המבנה הנדון, אם וכאשר תקבל היתר בניה. ההליכים לקבלת היתר כזה כבר החלו.
לשיטת המערערים, הגגות האמורים צריכים להירשם כרכוש משותף, וזאת לנוכח האמור במשפט האחרון שבסעיף 4 לתקנון, לפיו: "גג או גגות חדשים שיווצרו לאחר שימוש כל זכויות הבניה יהוו רכוש משותף של הבית". הטענה היא, שהגגות הקיימים כיום, לאחר תום הבניה שבוצעה בעבר ושהוסיפה את היחידות החדשות, הם גגות שנוצרו "לאחר שימוש [ב]כל זכויות הבניה".
נמצא, כי המחלוקת בין הצדדים עוסקת בשאלה, האם המשיבה עשתה, נכון למועד הגשת הבקשה לתיקון צו הרישום, שימוש בכל זכויות הבניה אם לאו.
להשלמת התמונה תוזכר כאן הוראת סעיף 2 לתקנון לפיה: "בעלי יחידה 15/5 יהיו רשאים מפעם לפעם עד כמה שתכנית הבניה תאושר על ידי רשות מוסמכת ובאחוזי בניה הקיימים היום ו/או בעתיד שיאושרו מפעם לפעם ובכלל זה בדרך של מתן הקלה ו/או חריגה להקים ו/או לנצל ו/או לשנות ו/או להשתמש בעצמם ו/או על ידי אחרים ו/או לגרום להקמת קומה או קומות נוספות יחידה ו/או יחידות דיור ו/או יחידות אחרות על הגג ו/או גגות הבית ...".
אם נרחיק לכת, לכאורה משמיענו סעיף 2 הנ"ל, כי זכות בעלי יחידת משנה 5 (דהיינו - המשיבה) לנצל את אחוזי הבניה לעולם תעמוד, שכן תמיד ניתן להניח קיומה של אפשרות עתידית, ולו תיאורטית, שתוכניות הבניה במקום תשוננה ויתווספו אחוזי בניה. במצב כזה לא ניתן לקבוע מהי נקודת הזמן שבה יתקיים האמור בסיפא לסעיף 4 לתקנון.
ואולם, המשיבה אינה מרחיקה לכת עד כדי כך, ותומכת טענתה, בדבר זכותה להצמיד הגגות הקיימים כיום ליחידות החדשות, בטיעון עובדתי, ולפיו - טרם מוצו אחוזי הבניה, כך שהוראת הסיפא לסעיף 4 לתקנון עדיין לא נכנסה לתוקפה.

6.
הן המפקח והן הממונה על המרשם קבעו מימצא לפיו עדיין נותרו למשיבה זכויות בניה (ומכאן שאין לראות בגגות הקיימים משום רכוש משותף). מימצא זה התבסס על פרסום שנעשה בדבר בקשה שהוגשה לועדה המקומית לתכנון ולבניה (הודעה מיום 14.11.00 לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה, תשנ"ה-1965 על הגשת בקשה לתוספת בניה, בקשה הכוללת הקלות) וכן על מכתב מיום 16.5.00 של הממונה על המידע התכנוני במנהל התכנון, ההנדסה והתחבורה שבעיריית ירושלים (לפיו בחלקה דנן ניתן לבקשה הקלה של 6%).
המערערים חולקים על האפשרות שהיתה למפקח ולממונה על המרשם להתבסס על המסמכים הנ"ל. לטענת המערערים, לא ניתנה להם האפשרות "להשמיע את טענותיהם ולהביא את ראיותיהם כדי לסתור (...) את טענת [המשיבה] כאילו נותרו בידה אחוזי בניה לניצול" (סעיף 2 לערר שהוגש ע"י המערערים לממונה על המרשם). הטענה היא, שלאחר הגשת המסמכים הנ"ל לא ניתנה למערערים האפשרות להגיב עליהם.
המערערים גם טוענים שאין במסמכים הנ"ל משום ראיה לביסוס טענת המשיבה כאילו נותרו בידה זכויות בניה, שכן כלל לא ברור שהבקשה תאושר.

7.
אין לקבל טענתם הנ"ל של המערערים. בדיון בערר בפני
הממונה על המרשם היו המערערים יכולים להגיב למסמכים האמורים לעיל, אך הם לא השמיעו כל טענה של ממש לפיה אין במסמכים הנדונים כדי לשלול את הממצא לפיו עדיין לא מוצו אחוזי הבניה.
יצויין, כי לפי תקנה 54(ג) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969, הדיון בבקשה לתיקון צו רישום ייעשה "על סמך החומר בכתב שהוגש לו [למפקח] בלי לשמוע את הצדדים". המפקח רשאי גם להורות על קיום דיון, אך אין הוא חייב לקיימו והחלטתו, כמו גם החלטת הממונה על המרשם, יכול ותיעשה על פי "החומר בכתב".
מכאן שאין ממש בטענת המערערים על כך שקופחו מכיוון שלא התאפשר להם לנהל חקירות עדים בפני
המפקח, וגם אין ממש בטענה שהמפקח או הממונה על המרשם לא היו יכולים להסתפק בעיון במסמכים.

8.
גם מבלי להיזקק לשני המסמכים שתוארו בסעיף 6 דלעיל, ניתן להגיע למסקנה, כי הן המפקח והן הממונה על המירשם, היו רשאים לקבוע שזכויות הבניה עדיין לא מוצו. עובדה זו עולה, לכאורה, גם ממסמך שהגישה המשיבה למפקח עוד ביום 17.5.00 (במצורף ל"תגובה להתנגדות לתיקון צו רישום בית משותף ותיקון תקנון מוסכם ..."). מדובר במיפרט שהיה חלק מהיתר הבניה שקיבלה המשיבה בעבר, ממנו עולה, כי אחוזי הבניה המותרים (טרם ההקלה) היו 105.31% ובמסגרת ההיתר הנ"ל נוצלו רק
103%.
המערערים כלל לא התייחסו למסמך זה בגדר ההליכים שקדמו להגשת הערעור. מסמך זה היה בידי המערערים ולפיכך אין הם יכולים לטעון לגביו, כשם שהם טוענים לגבי המסמכים שנזכרו בסעיף 6 דלעיל, שלא ניתנה להם הזדמנות לסתור את העולה ממנו. גם אין בתיק כל בקשה להגשת ראיה מצד המערערים וגם בפני
י לא פירט ב"כ המערערים מהי אותה ראיה שהיה מעונין להגיש. ב"כ המערערים הסתפק באמירה כללית כי נפגעה זכותו לחקור את נציגי המבקשת (או שמא נציגי הועדה המקומית) לענין משמעות המסמכים השונים. מדובר בטענה כללית. המערערים לא פרטו כיצד הם יראו באמצעות חקירת עדים או הבאת ראיות שלא נותרו אחוזי בנייה.
כאמור, על פי תקנה 54 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), ניתן להחליט בבקשה לתיקון הרישום אך על פי החומר הכתוב. לטעמי, הטוען לכך שאחוזי הבניה מוצו (כך שחל המשפט האחרון של סעיף 4 לתקנון) הוא זה שצריך להוכיח זאת והדבר לא נעשה ע"י המערערים. כאמור, המערערים לא הצביעו על כל ראיה או טענה קונקרטית שאם תתקבל יהיה בה כדי לשכנע שכבר בשלב זה ניתן לקבוע שלא נותרו אחוזי בניה.
אגב, אם המצב הוא, כפי שטוענת המשיבה, שהיא אמורה בזמן הקרוב לקבל היתר בניה, כי אז בעצם עובדה זו נסתרת טענת המערערים לפיה מוצו אחוזי הבניה.
במילים אחרות - אין מדובר במצב בלתי הפיך. אם יסתבר כי הרישום הנוכחי נעשה על יסוד הנחה עובדתית מוטעית (לפיה עדיין יש זכויות בניה), כי אז ניתן יהיה לשנותו.
ובאשר למצב העובדתי הנוכחי - די במצב הלכאורי העולה מהמיפרט האמור, לפיו הבניה שנעשתה עד כה לא ניצלה את כל זכויות הבניה.
עוד אוסיף, כי עיון מדוקדק בכתב ההתנגדות לבקשה לתיקון צו רישום בית משותף, שהגישו המערערים למפקח ביום 4.5.00, מעלה, כי אין בהתנגדות זו כל הנמקה לאמירה הסתמית שנכללה בה, לפיה התקנון קובע שלאחר מיצוי מלוא זכויות הבניה יהיו הגגות החדשים רכוש משותף. המערערים כלל לא טענו מדוע לא נותרו עוד זכויות בניה.
מכאן שהמערערים מעולם לא הציגו כל גירסה פוזיטיבית מדוע, לדעתם, כבר מוצו זכויות הבניה, כאשר טענתם זו נסתרת לכאורה על פניה מעיון במיפרט האמור.

9.
אם לא די באמור לעיל, אוסיף, כי ב"כ המערערים אישר, כי אכן הוגשה ע"י המשיבה בקשה לבנית קומה נוספת. עצם קיומו של הליך זה, גם אם בשלב הנדון לא ברור סופית אם יינתן בסיומו היתר בניה, מצביע על כך שלא ניתן לקבוע, כיום, כי נעשה שימוש בכל זכויות הבניה.
לנוכח אופן ניסוח הוראות התקנון, אין המשיבה צריכה להוכיח כי נותרו בידה זכויות בניה בלתי מנוצלות, אלא שהמערערים צריכים להראות שכבר בשלב זה ניתן לקבוע שאין בידי המשיבה כל אפשרות לבניה נוספת (לרבות בניה שתתאפשר רק אם תינתן הקלה).
העובדה שהמשיבה הגישה בקשה להיתר ושבקשה זו נדונה לגופה על ידי הרשות המוסמכת, מצביעה על כך, שיש אפשרות שבידי המשיבה מצויות עדיין זכויות בניה בלתי מנוצלות, ולפיכך אין מקום לרשום את הגג כרכוש משותף. המערערים לא סתרו זאת בכל דרך שהיא.
מכל מקום, היות שאנו עוסקים בתיקון צו רישום הבית, תמיד ניתן יהיה לשוב ולתקנו אם יתברר שמוצו כל זכויות הבניה כבר עתה. אם מטרת המערערים למנוע את הבניה הנוספת (שההיתר לה טרם ניתן) בטענה, כי הגג הוא רכוש משותף, מאליו מובן שטענה זו לא תוכל לעמוד אם יינתן למשיבה היתר הבניה, שהרי עצם מתן ההיתר יוכיח בעליל שעדיין לא נעשה שימוש בכל זכויות הבניה.

10.
מכל הטעמים הנ"ל החלטתי לדחות את הערעור ולחייב את המערערים בהוצאות המשיבה, לרבות שכ"ט עורך דין, בסכום כולל של -.5,000 ש"ח להיום ובתוספת מע"מ.

המזכירות

תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"ח בכסלו, תשס"ב (13 בדצמבר 2001), בהעדר הצדדים.
צבי זילברטל
, שופט








עא בית משפט מחוזי 2360/01 רובין שלומית, רובין יעקב נ' לוג לתד בע"מ, אסתר גורדון, דורית סטריק (פורסם ב-ֽ 13/12/2001)