פסקי דין על אליחי יעקב | פסקי דין על בן דוד מנשה

46690/96 תמש     31/10/2002




תמש 46690/96 אליחי יעקב נ' בן דוד מנשה





1 . אליחי יעקב

2 . בן דוד אליהו
3 . דוד מזל
4 . בנימין אסתר
בעניין:
התובעים
רובינשטיין מנחם

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
בן דוד מנשה
הנתבע
מושקט יורם

ע"י ב"כ עו"ד

פסק דין
לפני תביעה לפינוי וסילוק יד מנכס, שהגישו שני אחים ושתי אחיות נגד אחיהם הצעיר, אותו ירשו כולם מהוריהם.

מדובר בזכות חכירה בבית מגורים בן 2 חדרים, מטבח וחדרי שרות והמקרקעין הצמודים להם והנמצאים ברח' הלל 14, רמת השרון והידוע כחלקה 58 בגוש 6521 (להלן: הנכס).

השתלשלות דיונית

א. לאחר הגשת התביעה דנן, נדונה בבית המשפט המחוזי בת"א-יפו בקשה לצו ירושה.

ב. בית המשפט המחוזי דחה את תביעת הנתבע בן דוד מנשה
, שטען לצוואה והתנגד למתן צו ירושה. בית המשפט המחוזי נתן ביום 22.12.98 צו ירושה (ת/16א'), שהפך חלוט, לפיו הצדדים הם יורשי הוריהם ז"ל, בחלקים שווים כשלכל אחד מהם 1/5 (8 ילדיה של המנוחה אסתר בנימין ז"ל תובעת מס' 4, יורשים את חלקה של אמם).
ג. לאחר שבית המשפט המחוזי שמע ראיות הוא קבע בפסק הדין את העובדות שהיו צריכות לתביעה שבפני
ו. עובדות אלו צריכות אף לתביעה דנן. תשתית עובדתית זו מהווה השתק פלוגתא ביחסים שבין הצדדים בתביעה דנן.

ואלה העובדות, הצריכות לענייננו, שקבע בית המשפט המחוזי בפסק הדין. (ת/6ב - להלן פס"ד הירושה):

(א) "דוד דוד היה בעל הזכויות בבית ברמת השרון, רח' הלל 14, שבו התגורר עם זוגתו גילה ז"ל, ובו גדלו חמשת ילדיהם.
דוד דוד התאלמן בשנת 1975 והמשיך להתגורר בבית בגפו. ביוני 1978 נפטר לבית עולמו. חמשת ילדיו: אליחי יעקב
, בן דוד אליהו, דוד מזל, אסתר בנימין ז"ל ובן דוד מנשה
, הם יורשיו ויורשי המנוחה גילה, על פי דין. לאחר פטירת האב עמד הבית ריק במשך כשנה. צעיר הבנים, מנשה בן דוד, נאלץ לפנות באותה עת דירה ששכר מעמידר ובה התגורר עם רעייתו וילדיו הקטינים. רחמי אחיו נכמרו עליו והם הרשו לו לעבור לבית ההורים ולהתגורר שם זמנית עד שירווח. התנאי שהציבו בפני
ו היה פשוט בתכלית, נאסר עליו לבנות במקום.
נסיונות שעשה במהלך השנים להשיג חתימת אחיו על תצהירי הסתלקות לטובתו לא עלו יפה, למעט חתימתן של האחיות, המנוחה אסתר בנימין ומזל תבדל לחיים ארוכים, שלא ידעו קרוא וכתוב. לאחיותיו סיפר מנשה כי החתימה נדרשה לצורך קבלת מימון לשיפוץ הבית (עדות מזל דוד), ואילו האח הבכור, אליחי יעקב
, גער בו כאשר התבקש לחתום על תצהיר הסתלקות והסביר לו כי הבית הוא ירושה שהותירו הוריהם המנוחים לכל האחים. כך חלפו שנים ארוכות שבהן בגרו ילדיו של מנשה ומצבו הכלכלי השתפר. מנשה החליט להרחיב את בית הוריו הישן ובנה ב- 1996 ללא היתר, קוטג' רחב ידיים. מנשה ניסה להסתיר את הבנייה מאחיו ותאר אותה כשיפוץ הכרחי, אולם הדבר לא עלה בידו שכן אחותו מזל המתגוררת בקרבת מקום ובניה, הבחינו בבנייה הנרחבת. בשלב זה נערכו האחים ופנו למשרד הפנים, לקבל תעודות פטירה של הוריהם. הם עתרו לבית המשפט לצו ירושה, כאשר היורשים הם חמשת ילדי המנוחים דוד וגילה בן דוד ז"ל".

(ב) "האחים הסבירו כי מנשה התקשה למצוא פרנסה וכי הימר והפסיד את זכותו בדירה של עמידר. מנשה דחה גירסה זו. רעייתו של מנשה אישרה את גירסת האחים כי מנשה צבר חוב גדול בדמי שכירות ועמידר החליטה לפנותו. כך נותרה משפחתו של מנשה, המטופלת בילדים קטנים, ללא קורת גג ומצאה מחסה, באדיבותם של אחיו, בבית האב שעמד ריק שנה, מפאת כבוד המת. מנשה כפוי הטובה הרגיש לאחר כ- 16 שנים שבהן התגוררה משפחתו בבית זה, כבעלים של רכוש המשפחה והעז להקים במקום בית חדש ואף שכן בו את משפחת בנו הבכור. גירסתו הבלתי אמינה, התמוטטה בבית המשפט".

השאלות השנויות במחלוקת:

א. השאלות השנויות במחלוקת והמוסכמות נקבעו בישיבת יום 27.2.00, כדלקמן:

(א) ניתן צו ירושה המתייחס לכלל נכסי עיזבון המנוחים דוד דוד ודוד גילה, הכוללים, בין השאר את הנכס מושא התביעה. בהתאם לצו הירושה שניתן בבית המשפט המחוזי, לאחר דיון ביום 21.2.98, הנתבע הוא יורש של חמישית מנכסי העיזבון.

(ב) הנתבע מתגורר בדירה מושא התביעה מזה תקופה ארוכה שמעל תקופת ההתיישנות, כ- 21 שנה.

(ג) זכות הישיבה של הנתבע בנכס היא מכוח היותו בר רשות, כאשר לטענתו, מנועים התובעים לבטל את רשותו.

(ד) באשר לתביעה הכספית טוען הנתבע שהוא שיפץ את הבית והשקיע בו השקעות רבות והוא זכאי לקזז השקעות אלה מסכום התביעה.

(ה) לאור הסכמת הצדדים מאוקטובר 96, כפי שנרשמה בפרוטוקול בית המשפט וניתן לה תוקף של החלטה, הטענה שבסעיף ד' דלעיל, מתייחסות לתקופה של עד 31.10.96 ולא מעבר לכך.

ב. בכתב התביעה המתוקן שהוגש ב- 17.1.02 נתבעו הסעדים: פינוי וסילוק יד ואלה בלבד. על כן, שאלה ד' דלעיל איננה רלוונטית, הואיל ועניינה תביעה כספית (שלא הוגשה) וקיזוז הימנה.

ג. נותרו, איפוא, שתי שאלות שנויות במחלוקת:
בנתונים שהנתבע הוא בר רשות וכי הוא מחזיק בנכס משנת 1979 (17 שנה קודם הגשת התביעה),
(א) האם חלה התיישנות על התביעה.

(ב) האם מנועים התובעים לבטל את הרשות שנתנו לנתבע.

טענות התובעים:

א. התובעים הם בעלי החלק המכריע (80%) של הזכויות הקנייניות בנכס ואילו הנתבע הנו בעליהן של רק 20% מהזכויות בנכס. על כן, לאור סעיף 30 לחוק המקרקעין, רשאים בעלי הרב לקבוע את דרך ניהול המקרקעין ואילו הנתבע יכול, לכל היותר, לעשות שימוש סביר במקרקעין וזאת כל עוד אינו מונע שימוש משאר השותפים, כאמור בסעיף 31 לחוק המקרקעין.

ב. הנתבע עשה במקרקעין כבתוך שלו, ועל כך אף העיד, תוך התעלמות מזכויותיהם וממעמדם של התובעים על אף שידע שלתובעים, רוב הזכויות הקנייניות במקרקעין. הנתבע עשה דין לעצמו, השתלט שלא כדין על הנכס, נהנה מקניינם של התובעים והתעלם ביודעין מזכויותיהם.

ג. הנתבע, תוך נקיטת מסכת התעללויות, אלימות ואיומים מנע מהתובעים כל שימוש בנכס במשך שנים רבות. בכך נהג בחוסר תום לב וניצל את טוב ליבם של התובעים.
הנתבע מתעלם ממעמדם החוקי של התובעים בנכס ומחזיק בו שלא כדין ובניגוד לרצון התובעים. כל התנהגות הנתבע היתה "כפויית טובה" וכך גם נפסק בבית המשפט המחוזי.

ד. התובעים רצו לעזור לנתבע בשל מצבו הכלכלי ועל כן נתנו לו רשות ללא תמורה לעשות שימוש בנכס. רשות ללא קבלת כל תמורה ניתנת לביטול בכל עת על ידי מתן הודעה סבירה ומספקת (ראה ע"א 657/71 יקותיאל נ' שר האוצר, פ"ד כ"ו (2) 564.

ה. באשר לטענות הנתבע, אודות השבחת הנכס, נטל הראייה להוכחת השבחת המקרקעין מוטל על הנתבע. כמו כן, כל עבודות השיפוצים שבוצעו היו והנם בניגוד לרצון והסכמת התובעים ונעשו ללא ההיתר הנדרש בחוק.

טענות הנתבע:

א. הנתבע ומשפחתו מתגוררים בנכס משנת 1979. מאז ועד ליום הגשת התביעה חלפו 17 שנים. התובעים מעולם לא הביעו כל מחאה כלפי מגורי הנתבע ומשפחתו בבית ואף נתנו רשותם לכך. מכך עולה כי לא היתה כל פלישה מצד הנתבע וכי מדובר במגורים שבהסכמה.
ניתן להסיק על אמינות התובעים מכך ששינו גרסתם בכל הנוגע להסכמה וסתרו את עצמם בכך שמצד אחד טענו כי הנתבע פלש ללא הסכמה לנכס ואילו מצד שני טענו כי גם אילו נתנו רשות לנתבע להתגורר בנכס, הרי שרשות זו בוטלה.

ב. התובעים השתהו 17 שנה בטרם הגישו את התביעה, וכן פנו להוצאת צווי ירושה רק לאחר הגשת התביעה. כאשר נשאלו בעניין זה בחקירתם, ענו תשובות תמוהות וסותרות, דבר המעיד על חוסר אמינותם ועל כך שלמעשה הסכימו למגורי הנתבע בנכס מלכתחילה.

ג. התובעים מעולם לא הביעו כל מחאה על השיפורים והשיפוצים שערך הנתבע בנכס ואף ברכו אותו על כך.

ד. התובעת 3 והתובעת 4 ז"ל חתמו על כתבי ויתור (ת/5) בו הן מוותרות על ירושותיהן מהוריהם. הויתור נלמד הן מחתימתן על כתבי הויתור ואישור החתימות והן מהעדויות שנשמעו בעניין. הטענה כאילו לא ידעו התובעות על מה הן חותמות נולדה לשם התחמקות ותו לא.

ה. הנתבע הוא אחד החוכרים לדורות של הנכס והוא נהנה ממעמד של דייר מוגן מכח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) 1972 ומכח של שורה של פסקי דין (ראה סעיפים 41-46 לסיכומי ב"כ הנתבע.

ו. התובעים נתנו לנתבע "רשיון במקרקעין" לגור בנכס עם משפחתו ללא מתן תמורה מצדו. התובעים מושתקים וויתרו על זכויותיהם בנכס ואינם יכולים לבטל את הרשיון שנתנו לו (ראה אסמכתאות בסעיפים 48-53 לסיכומי ב"כ הנתבע).

ז. גם אם בית המשפט ימצא כי התובעים רשאים לבטל את הרשיון שנתנו לנתבע, הרי שיש ליתן לנתבע פיצוי ראוי בגין השקעותיו בנכס ובגין עלית מחירי הדיור הריאלית בארץ מיום מתן הרשיון ועד ליום ביטולו.

ח. עשיית שימוש בשיקולי הצדק והיושר תוביל למסקנה כי אין לפנות את הנתבע ומשפחתו מן הבית בו הם מתגוררים במשך תקופה מאד ארוכה.

דיון והכרעה

א. שאלת ההתיישנות
(א) התובעים הם הבעלים של 80% בנכס. בשנת 1979 הם נתנו לנתבע רשות להתגורר בנכס. עובר להגשת התביעה הם החליטו לבטל את הרשיון.
אינני רואה מתי החל מרוץ ההתיישנות, לטענת הנתבע, ומתי הגיע לקו הגמר. התובעים הם בעלי זכות הקניין ונותני הרשות. זכותם, איפוא, לבטל את הרשות (ולו לענין ההתיישנות) כאשר הם חפצים בכך.

(ב) ב"כ הנתבע מונה בסיכומיו (עמ' 4), באופן כללי, את שש טענות ההגנה שעומדות לנתבע, כפי שפורטו בכתב ההגנה. את טענת ההתיישנות הוא מזכיר במילים: "התביעה התיישנה", ותו לא. אין עוד זכר לטענת ההתיישנות בסיכומי ב"כ הנתבע. ב"כ הנתבע זנח, איפוא, בסיכומיו את טענת ההתיישנות ודי בכך כדי לדחותה. לרווחא דמילתא דחיתי את הטענה גם לגופה.

ב. האם מנועים התובעים לבטל את הרשות שנתנו לנתבע.

במקרה דנן מדובר ברשות שניתנה חינם, ללא כל תמורה.

(א) כאן מקום איתי לציין שאני מאמץ את התשתית העובדתית שקבע בית המשפט המחוזי, לא רק מן הטעם של חלות השתק פלוגתא אלא גם מפני שאף אני הגעתי לאותה מסקנה על פי הראיות ששמעתי.

(ב) מהות הרשיון
רשיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס מסויים. הרשות במקרקעין אפשר שתהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים וכך תצמח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין ואפשר שתינתן על ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, אקט של רצון טוב - רשות גרידא. כך מבארת פרופ' נינה זלצמן, במאמרה: רשיון במקרקעין (הפרקליט מ"ב [א],
עמ' 24):
"רשות גרידא באה להבחין מן הרשות החוזית. תוכנה של הרשות החוזית, משך קיומה ותנאי סיומה, ילמדו מן ההסכם שבין הצדדים. רשות גרידא אינה מעניקה לבעליה זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין. היא בגדר היתר של רצון טוב שנותנו רשאי לבטלו בכל רגע...".

חוק המקרקעין אינו דן בזכות הרשיון כשם שהוא דן בזכויות אחרות במקרקעי הזולת. המסקנה המתבקשת מכך היא שזכות הרשיון אינה "זכות במקרקעין" שמעניקה לבעליה זכות קניינית בנכס אלא זכות אישית. למסקנה זו הגיעה כב' השופטת מרים בן פורת בפסק הדין אגוזי שפע בע"מ נ' שיבר (ע"א 318/83, פ"ד לט (4), 322):

"חוק המקרקעין מכיל רשימה סגורה של זכויות במקרקעין: בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה. המושג 'רשות' אינו נכלל ברשימה זו. זאת ועוד, סעיף 16 לחוק המקרקעין קובע, כי 'אין זכות במקרקעין אלא על פי חוק'. למיטב ידיעתי, אין באף חוק הוראה הקובעת זכות במקרקעין שעניינה 'רשות', אם כי ברור, שטענה כגון 'קבלתי רשות או רשיון' עודנה הגנה טובה במקרים מסויימים, כגון להדיפת תביעה בגין הסגת גבול".

לאור ההלכה שרשיון אינו זכות במקרקעין, לא תהא רכישתו, בין בתמורה ובין שלא בתמורה, משום "עיסקה במקרקעין". שכן "עיסקה במקרקעין" מוגדרת, על פי סעיף 6 לחוק המקרקעין כ"הקניה של בעלות או זכות אחרת במקרקעין...", והרשיון, כאמור, אינו זכות במקרקעין.
עו"ד אריה איזנשטיין (בספרו יסודות והלכות בדיני מקרקעין (כרך ב), הוצאת בורסי, 1996 בעמ' 141), מסכם את הדינים והנהלים שיחולו על הרשיון בעקבות המסקנה כי רשיון אינה זכות במקרקעין:
"א. זכותו של בעל הרשיון היא זכות אישית והיא אינה ניתנת להעברה ובעל הרשיון אינו מוגן מפני כולי-עלמא, בניגוד לבעל זכות קנינית. זכותו נדחית מפני זכותו של קונה שרכש מהבעלים את המקרקעין בתמורה ובתום לב, גם כאשר הוא משלם תמורה או משביח את הנכס בהסכמת הבעלים או בידיעתם. בעל רשיון יכול במקרה כזה רק לתבוע מהבעלים פיצוי על הנזק שנגרם לו מביטול הרשיון.

ב. העתקת זכות הרשיון, בין בתמורה ובין שלא בתמורה, אינה טעונה רישום בפנקס המקרקעין. יתר על כן, היא אף לא ניתנת לרישום, בניגוד לשכירות לתקופה קצרה, שניתנת לרישום אם ביקשו זאת הצדדים. זאת מכיוון שהרישום בפנקס יכול להתבצע, כאמור, רק כאשר קיימת אסמכתא לכך בחיקוק. לרישום רשיון אין כל אסמכתא, ולכן לא ניתן לרושמו בפנקס המקרקעין.

ג. לא ניתן לרשום הערת אזהרה על התחייבות למתן רשיון, על פי סעיף 126 לחוק, מכיוון שהערת אזהרה ניתן לרשום על התחייבות לעשות עסקה, וזו, כאמור, אינה עסקה.

ד. ההתחייבות להעניק רשיון אינה טעונה מסמך בכתב, כדרישת סעיף 8 לחוק. זו חלה רק על התחייבות לעשות עסקה".

בע"א 346/62 רכטר ואח' נ' מנהל מס עזבון (פ"ד יז, 701, 708) נקבע:

"רשות יכול ותהא ניתנת חינם ללא כל תמורה, ויכול ותהא רשות בתמורה הנובעת מתוך הסכם שנעשה בין הצדדים.
הזכות נוצרת עקב הרשות היא זכות אישית (personam in) נגד נותן הרשות בלבד, להבדיל מאותן זכויות in rem השרירות נגד כלל בני - אדם. רשות חינם ניתנת לביטול בכל עת על ידי כך שנותן הרשות מגלה דעתו כי אין ברצונו להרשות יותר את הפעולות שלגביהן ניתנה הרשות: וכן באה הרשות לקצה על ידי העברה של המקרקעין נשוא הרשות ..." (ההדגשה שלי ג"ג).

(ג) "ביטול הרשיון

יישום דיני השכירות והשאילה על זכות הביטול של נותן הרשיון מתאפשר בקביעת סוג הרשיון: האם זהו רשיון בתמורה או ללא תמורה? האם הוגדרה תקופת הרשיון? האם השקיע בעל הרשיון בנכס והשביחו? האם קבעו הצדדים בחוזה דבר בעניין השקעות?
כאשר הרשיון ניתן ללא תמורה וללא ציון תקופה, נותן הרשיון רשאי לסיים את הרשיון בכל זמן שיחפוץ , על ידי מתן הודעה לבעל הרשיון (ראה סעיף 29 לחוק השכירות והשאילה). כך נקבע גם ב

פסק דין
ע"א 602/84 ריבוא נ' גל, (פ"ד לט, 3, 693). אולם, השופט מלץ, אשר קיבל את הערעור, אמר שקביעתו של בית המשפט קמא לבטל רשיון כהרף עין אינה מקובלת. לדבריו, יש לבחון כל רשיון ותנאיו גם כאשר לא ניתנה תמורה.

על עמדה זה חזר השופט שמגר בע"א 496/82 רוזן נ' סלונים (פ"ד לט (2), 337).

אמור מעתה, בנסיבות של מקבל רשות ללא תמורה וללא הסכם בר-רשות, רשאים הבעלים לבטל את רשותו ולו מן הטעם שהם מעוניינים להחזיר לעצמם את מלוא השליטה בנכס. אין הם זקוקים לטעמים ולהצדקה לביטול הרשות, די ברצונם לממש את זכות הבעלות שלהם.

(ד) ביטול רשות של בעל משותף

1. במקרה דנן, הנתבע הוא אף בעלים משותף בנכס, שכן הוא ירש מהוריו, כפי שירשו אחיו, 1/5 בנכס. מה ההשלכות של זכויותיו של הנתבע כבעלים משותף על זכות השותפים האחרים (= התובעים) לפנותו מן הנכס, על ידי ביטול הרשות.

סעיף 30 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן החוק) קובע:

"30. ניהול ושימוש
(א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.
(ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות הענין".

סעיף 31 לחוק קובע:

"31. זכותו של שותף יחיד
(א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים -
(1) להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;
(2) לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם;
(3) לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם.
(ב) עשה שותף כאמור בסעיף קטן (א), יודיע על כך לשותפים האחרים ככל האפשר בהקדם".

2. אכן, במקרה דנן, הסכימו כל הבעלים ליתן לנתבע רשות מותנית להשתמש בנכס למגורים ולגור בו עם בני משפחתו.
3. הסכם שיתוף
ב

פסק דין
הירושה קובעת כב' השופטת אליעז, כמצוטט לעיל:
"רחמי אחיו נכמרו עליו והם הרשו לו לעבור לבית ההורים (= הנכס) ולהתגורר שם זמנית עד שירווח (= לאור מצוקתו הכלכלית והפינוי מדירת עמידר בה גר). התנאי שהציבו בפני
ו היה פשוט בתכלית, נאסר עליו לבנות במקום".

מדובר, איפוא, בהסכם בר רשות מותנה, כאמור.
האם יש לראות הסכם זה כ"הסכם שיתוף" לפי סעיף 29 לחוק. מבחינת תוכנו מתאים ההסכם להיות "הסכם שיתוף", שכן תוכנו נכלל בקריטריונים שבסעיף 20 (א) לחוק: "ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין" (ראה גם בסיפרו של פרופ' יהושע ויסמן: דיני קניין בעלות ושיתוף, בהוצאות המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר, הפקולטה למשפטים, האוניברסיטה העברית בירושלים, תשכ"ז - 1997, בעמ' 208).

עדיין טעונת בדיקה מעמדו של ההסכם, כ"הסכם שיתוף", לאור העובדה שההסכם לא נעשה בכתב. אכן, נחלקו הדעות של המלומדים בענין דרישת הכתב באשר ל"הסכם שיתוף".
פרופ' א' רייכמן: נוטה כמדומה לדעה שסעיף 8 לחוק המקרקעין, חל על הסכם שיתוף במקרקעין, וכי נדרש על כך מסמך בכתב כדי ליצור הסכם שיתוף (ראה מאמרו "בעל מקרקעין ההופך לדייר מוגן - הצורך בשינוי הדין", עיוני משפט ט (תשמ"ג/מ"ד-1983), עמ' 133, והשווה עם האמור שם בעמ' 134 הע' 49). אך, פרופ' ויסמן (שם), מעלה את דעתו של פרופ' רייכמן ואומר:
"לדעתנו, ספק אם סעיף 8 חל על הסכם שיתוף. סעיף 8 חל רק כאשר לפנינו התחייבות לביצוע עיסקה במקרקעין. יתר על כן, לא כל התחייבות לעיסקה במקרקעין כפופה לסעיף 8. המחוקק ראה לנכון מלפניו לפטור מתחולת סעיף 8 התחייבויות שערכן הכספי אינו רב (כפי שעשה, למשל,לענין התחייבות להשכיר מקרקעין לתקופה שאינה עולה על חמש שנים. כאמור, מסעיף 79 (א) לחוק המקרקעין). מכיוון שאין להניח שבדרך כלל יהא תוכנו של הסכם שיתוף התחייבות לביצוע עיסקה במקרקעין (על תוכנו של הסכם שיתוף ראה סעיף 29 לחוק המקרקעין), ומכיון שתוכנו של הסכם השיתוף עשוי שיכלול הסדרים שערכם הכספי אינו רב, ספק אם נכון להניח מראש כי סעיף 8 חל על כל הסכם שיתוף במקרקעין". (ראה הערה 2 בעמ' 207).

אלו ואלו בוודאי מודים שבמקרה דנן לא תחול דרישת הכתב, על פי סעיף 8 לחוק, על ההסכם, וטעמי עמי:
כאמור וכמוטעם לעיל, הלכה היא שרשיון במקרקעין איננו זכות במקרקעין. על כן, לא תהא רכישתו, בין בתמורה ובין שלא בתמורה, משום "עיסקה במקרקעין".

אמור מעתה שלפנינו "הסכם שיתוף" בר תוקף שתוצאותיו הן שתיים:
(א) על פי סעיף 29 (ב) לחוק, הואיל ומצויות בהסכם "הוראות אחרות", לא יחולו על הרשיון שבהסכם הוראות סעיפים 30 עד 36 לחוק.

(ב) משהפר הנתבע את שני התנאים שבהסכם, רשאים התובעים לבטל את ההסכם ולשלול מהנתבע את זכות הרשיון שהעניקו ולפנותו מן הנכס.

כאמור ב

פסק דין
הירושה, הפר הנתבע את ההסכם. וכך קובעת כב' השופטת:
"מנשה כפוי הטובה הרגיש לאחר 16 שנה שבהן התגוררה משפחתו בבית זה, כבעלים של רכוש המשפחה והעז להקים במקום בית חדש ואף שכן בו את משפחת בנו הבכור. גירסתו הבלתי אמינה התמוטטה בבית המשפט".

הפרת ההסכם והצידוק לביטולו התבטאו, איפוא, בשלושה:
א. בנית בית חדש בנכס בניגוד למותנה.

ב. שכון משפחת בנו הבכור של הנתבע בנכס, בניגוד למהות הרשיון, כמוטעם לעיל, שזכותו של בעל הרישון היא זכות אישית והיא אינה ניתנת להעברה.

ג. הרשות הוגבלה בזמן "עד שירווח", כלשון כב' השופטת ב

פסק דין
הירושה. יכולתו הכלכלית של הנתבע השתפרה, כדברי כב' השופטת:
"כך חלפו שנים ארוכות שבהם בגרו ילדיו של מנשה ומצבו הכלכלי השתפר. מנשה החליט להרחיב את בית הוריו הישן ובנה ב- 1996 ללא היתר, קוטג' רחב ידיים".

נתון זה מעיד על כך שהתנאי המגביל את ההסכם מתקיים והרשיון הגיע לקיצו.

4. לרווחא דמילתא, אתייחס גם לאפשרות שאין במקרה דנן "הסכם שיתוף", בהתאם לסעיף 29 לחוק.
במקרה אשר כזה, יחול סעיף 30 לחוק (שצוטט לעיל). על פיו, רשאים בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים (שלא כמקרה דנן, אם תתקבל דעתי שיש "הסכם שיתוף", בו צריך שיסכימו כל בעלי החלקים במקרקעין המשותפים) לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם", כלשון החוק.

אכן, התובעים, שהם בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים, קבעו שיש להפסיק את השימוש של הנתבע במקרקעין המשותפים, כשם שקודם לכן הם קבעו להרשות לנתבע להשתמש במקרקעין המשותפים. מה עוד, שאין מדובר בקביעה חדשה, שרירותית, המפסיקה את הרשיון. הקביעה החדשה מעוגנת ומיוסדת על אדני הקביעה הראשונה שסייגה והתנתה את הקביעה הראשונה. אכן, יש לנתבע סעד בסעיף 30 (ב) לחוק. מלאכתו נעשתה, איפוא, בידי אחרים והתובעים הם אשר פנו לבית המשפט. התשתית העובדתית שהונחה, וצוטטה לעיל, על אודות כפיות הטובה של הנתבע והתנהגותו הבלתי ראויה, מביאתני להחליט, כפי שנראה לי "צודק ויעיל בנסיבות הענין", כלשון סעיף 30 (ב) לחוק, כמפורט להלן.

5. שמא יבקש הנתבע למצוא רווח והצלה ממקום אחר, בסעיף 31 (א) (1). תחולת סעיף זה מסוייגת "באין קביעה אחרת לפי סעיף 30" לחוק. כפי שהטעמתי, אכן,יש קביעה אחרת לפי סעיף 30 לחוק. יחד עם זאת, גם כאן, לצורך הדיון ולרווחא דמילתא, אתעלם מכך שאכן היתה הקביעה לפי סעיף 30 לחוק.
התעלמות זו מעניקה לנתבע על פי סעיף 31(א)(1) לחוק: "בלי הסכמת יתר השותפים להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר".

שימוש בלתי סביר מהו?
לענייננו, די לנו אם נתייחס לבניה ללא רשות יתר הבעלים. הכל מודים שהתובעים התנגדו לבניה שבנה הנתבע ב"נכס". בניה על הרכוש המשותף, על ידי אחד הבעלים המשותפים, היא דוגמה לפעולה החורגת מנוהל ושימוש רגילים (ראה ויסמן, שם, עמ' 224).
אומר כב' השופט ברנזון (ע"א 403/73, בצלאל נ' סימנטוב, פ"ד כט (1), עמ' 41, בעמ' 48): "משמע שבלי הסכמת המערערים אין המשיבים רשאים לייחד את השטח הנדון לבניה שלהם, שללא ספק היא חורגת מן המושג של ניהול או שימוש רגיל במקרקעין".

זאת ועוד, במקרה דנן שתיים רעות עשה הנתבע: האחת, כלפי אחיו, בבנותו את הקוטג' ללא הסכמתם, ועל כן, שלא כדין ובניגוד לחוק, כאמור. השניה, בבנותו ללא היתר וללא רשיון בניה מהרשויות המתאימות.

בענין זול בו (ע"א 810/82, פ"ד, לז(4), 737 בעמ' 740) אומר כב' השופט א' ברק (כתוארו אז):

"בצד שני סייגים מיוחדים אלה, יש להוסיף עוד שני סייגים כלליים, האחד שמקורו בחוק המקרקעין עצמו, והאחר בגין הכללי. הסייג הראשון קובע כי בעלותו של שותף במקרקעין "אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר" (סעיף 14 לחוק המקרקעין). הסייג השני קובע כי הן הרוב והן המיעוט, חייבים לפעול בדרך מקובלת ובתום לב (סעיפים 39 ו- 61 (ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). המיעוט והרוב אינם זרים זה לזה. עבותות של קנין מקשרים ביניהם. חוק המקרקעין מעניק לכל אחד מהם כוחות כלפי רעהו. בהפעלת כוחות אלה יש לנהוג בהגינות...".

הנתבע עשה ב"נכס", ככל העולה על רוחו, תוך גרימת נזק, ולמצער, אי נוחות, לבעלים האחרים. הוא אף נהג שלא בתום לב ושלא בדרך המקובלת ושלא בהגינות.

כאמור, התביעה לדמי שימוש ראויים והשקעות הנתבע בנכס, לא היו חלק מהתביעה שבפני
. על כן, לא דנתי בהם.

המורם מהמוטעם והמקובץ הוא שאני מקבל את התביעה ומורה על פינוי הנתבע מן הנכס. לאור התקופה הארוכה שהיה הנתבע בר רשות בנכס ועל אדני דברי כב' השופט מלץ (בענין ריבוא נ' גל ע"א 620/84 הנ"ל), אני נותן לנתבע אורכה לפינוי הנכס. אני מורה, איפוא, שהנתבע יפנה את
הנכס לא יאוחר מ- 30.5.03. צו המניעה הזמני שניתן נגד הנתבע יהפוך לצו מניעה קבוע.
בתקופה שמהיום ועד לפינוי בפועל אין לראות בנתבע מחזיק בנכס, לענין סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב - 1972.
הנתבע ישלם את הוצאות המשפט, בתוספת 5,000 ₪ + מע"מ לכל אחד מן התובעים.

ניתן היום כ"ה בחשון, תשס"ג (31 באוקטובר 2002) בהעדר הצדדים.
ד"ר גרשון גרמן
, שופט
1
בתי המשפט
תמש046690/96
בית משפט לענייני משפחה
מחוז תל אביב
31/10/2002

כב' השופט ד"ר גרשון גרמן

בפני
:








תמש בית המשפט לענייני משפחה 46690/96 אליחי יעקב נ' בן דוד מנשה (פורסם ב-ֽ 31/10/2002)