פסקי דין על מינהל מקרקעי ישראל | פסקי דין על רחל גיטלין דורפמן דה מרקוביץ | פסקי דין על מויסט גיטלין דורפמן |

3996/05 עא     05/08/2007




עא 3996/05 מינהל מקרקעי ישראל נ' רחל גיטלין דורפמן דה מרקוביץ, מויסט גיטלין דורפמן





בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

ע"א 3996/05

בפני
:
כבוד הנשיאה ד' ביניש


כבוד השופטת מ' נאור


כבוד השופטת א' חיות


המערער:
מינהל מקרקעי ישראל



נ ג ד

המשיבים:
1. רחל גיטלין דורפמן דה מרקוביץ


2. מויסט גיטלין דורפמן


ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו בת.א. 2300/00 מיום 10.3.05 שניתן על ידי כבוד השופטת ר' משל

תאריך הישיבה:
א' בחשון התשס"ז
(23.10.06)

בשם המערער:
עו"ד נעמי זמרת


בשם המשיבים:
עו"ד עמירם עדיני





פסק-דין

השופטת א' חיות
:

חוכרי קרקע חקלאית שייעודה שונה ויתרו על זכויותיהם בה לפי החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל. האם מספר בעלי זכויות החכירה ישפיע על היקף הפיצוי שישתלם להם בתמורה? שאלה זו, עליה השיב בית משפט קמא בחיוב, עומדת במוקד ערעור זה.

העובדות הצריכות לעניין

1. הורי המשיבים, אחים תושבי מקסיקו, התקשרו בשנת 1953 בחוזה עם חברת מהדרין בע"מ (להלן: מהדרין) לחכירת משנה של שתי חלקות חקלאיות בשטח כולל של 49 דונם באזור נתניה, אותן חכרה מהדרין מרשות הפיתוח בחכירה ראשית. על פי ההסכם עם רשות הפיתוח רשאית היתה מהדרין לא רק להחכיר את החלקות בחכירת משנה אלא גם להעביר לחוכרי המשנה את זכויותיה בהן כחוכרת ראשית, בתנאים מסוימים הנוגעים לפיתוח חקלאי של השטח. בהתאם לכך העבירה מהדרין בשנת 1969 את זכויותיה כחוכרת ראשית בחלקות להורי המשיבים, לאחר שהחלקות עברו הליך פרצלציה והפכו לחלקה אחת מאוחדת המשתרעת על שטח של 53,914 מ"ר (כ-54 דונם) (להלן: החלקה). זכויות החכירה שרכשו הורי המשיבים כאמור עוגנו בחוזה חכירה, אף הוא משנת 1969, שנחתם בינם ובין מנהל מקרקעי ישראל (להלן: חוזה החכירה והמערער בהתאמה). בשנת 1977 נפטר אבי המשיבים ובשנת 1983 נפטרה אמם. בעקבות פטירתם ירשו המשיבים את מלוא זכויות החכירה בחלקה בחלקים שווים ביניהם.

2. ביום 3.7.1995 נתקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה 727 (להלן: המועצה והחלטה 727 בהתאמה), אשר נועדה ליצור מלאי של קרקעות זמינות לבנייה בדרך של הפשרת קרקעות חקלאיות, תוך מתן תמריץ כלכלי לחוכרי אותן קרקעות לוותר על הזכויות בהן. המשיבים שהיו נכונים לוותר על זכויותיהם בחלקה בהתאם לתנאים שנקבעו בהחלטה 727, התקשרו עם המערער בהסכם מיום 2.12.1999 (להלן: הסכם הפיצוי) לפיו קיבלו תמורת הויתור על הזכויות בחלקה קרקע חלופית ופיצוי כספי בשווי כולל העולה כדי 4,773,111 ₪. אולם, בעוד שהמערער סבר כי סכום זה ממצה את הפיצוי המגיע למשיבים מתוקף החלטה 727, סברו המשיבים כי אין הדבר כך וכי על פי אותה החלטה קמה לכל אחד מהם לחוד הזכות לפיצוי בגין חלקו בקרקע באופן המעמיד את הפיצוי הכולל על סכום גדול בהרבה, המסתכם בכ-4 מליון ₪ נוספים. למרות המחלוקת שהתעוררה בין המערער למשיבים באשר לאופן חישובו של הפיצוי המגיע מתוקף החלטה 727, הם בחרו להתקשר בהסכם הפיצוי ולבצעו תוך שהותירו בידי המשיבים את הזכות לנקוט בהליך משפטי מתאים לקבלת הפרש הסכום הנטען על ידם. הדבר קיבל ביטוי בסעיף 3.1 להסכם הפיצוי הקובע: "המינהל רואה את הפיצוי הכספי בגין יתרת השטח כפיצוי מלא וסופי. למרות האמור לעיל, מובהר בזה, כי במידה ובעלי הזכויות יתבעו פיצוי כספי נוסף בגין זכויותיהם לגבי יתרת השטח כמפורט במבוא להסכם זה, לא יטען המינהל, כי הם מנועים מלעשות כן". למען שלמות התמונה יצוין כי בינתיים ניתן בבית משפט זה ביום 29.8.2002 פסק-דין הקובע כי החלטה 727 הינה בלתי-סבירה בעליל ועל כן בטלה (בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002) (להלן: עניין שיח חדש)), אלא שביטולה של ההחלטה כאמור, אין בו כדי לגרוע מזכויות לפיצוי שרכשו המשיבים על פיה בהתאם להסכם הפיצוי אשר נחתם כשלוש שנים קודם לאותו פסק-דין (לעניין הוראות המעבר שגובשו בעקבות פסק הדין בעניין שיח חדש ראו גם בג"ץ 6317/03 הקשת הדמוקרטית המזרחית נ' שר התעשייה, המסחר והתעסוקה, פ"ד נח(5) 108 (2004)).


תביעת המשיבים ופסק-דינו של בית משפט קמא

3. בתביעה הכספית אותה הגישו המשיבים ביום 26.7.2000 נטען על ידם כי על פי פירושה הנכון של החלטה 727 יש לחייב את המערער לשלם להם סכום נוסף בשקלים השווה ל-960,955$ בגין הזכויות בחלקה שעליהן ויתרו. לטענת המשיבים זכויותיהם בקרקע כחוכרים במשותף מקימות לכל אחד מהם זכות עצמאית לפיצוי כלפי המערער כדי חלקו היחסי בקרקע, וזאת בניגוד לעמדת המערער הסבור כי הזכות לפיצוי, כמו הזכויות בקרקע, אף היא זכות משותפת לכל בעלי הזכויות כאחד ועליהם לחלוק בה ביניהם. אלו הן בתמצית העמדות המנוגדות של הצדדים באשר למהותה של זכות הפיצוי והן תובאנה ביתר פירוט להלן על כל המשמעויות הכספיות הנובעות מהן. בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כבוד השופטת ר' משל) קיבל בעניין זה את עמדת המשיבים וקבע כי לכל אחד מהם אכן עומדת מכוח החלטה 727 זכות עצמאית לקבלת פיצוי מן המערער. את קביעתו זו ביסס בית משפט קמא על שלושה אדנים עיקריים. ראשית, סבר בית המשפט כי דיני הקניין המשקיפים על זכותו של כל אחד מן המשיבים בחלקה כזכות עצמאית תומכים בעמדתם. ביטוי לכך מצא בית המשפט בחוזה החכירה שנקשר בין המערער לבין הורי המשיבים "ביחד וכל אחד לחוד", בו נקבע כי כל אחד מהם רשאי לנהוג בחלקו כבשלו. כך למשל הותר לכל אחד מהם להעביר את זכותו בקרקע כולה או חלקה לאחר, וכן ניתנה לכל אחד מהם הזכות לפצל את החלקה ליחידות רישום קטנות יותר. שנית, סבר בית המשפט כי אם רצתה המועצה להתוות מדיניות כללית לפיה עומדת לחוכרים במשותף זכות אחת לפיצוי בגין הקרקע, היה עליה לציין זאת במפורש בהחלטתה ומשלא עשתה כן יש לפרש את החלטה 727 ברוח דיני הקניין ובאופן המקנה לכל אחד מהם לחוד זכות לפיצוי. ולבסוף, בית המשפט מצא תימוכין לעמדת המשיבים בכך שבמקרה קודם (להלן: עניין וישניאק) פיצה המערער חוכרים במשותף בדרך הנטענת על ידי המשיבים. בית המשפט המחוזי קבע, אפוא, כי "לפי הפרשנות הנכונה, זכאי כל אחד מן התובעים לפיצוי בגין מחצית מהחלקה אשר בבעלותו, כחוכר נפרד מרעהו". בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי בהתאם לכך על המערער "לשלם לתובעים [למשיבים] את יתרת הפיצוי המגיעה להם לפי הנוסחה האמורה [נוסחת המשיבים], בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מ-2.12.99 ועד מועד התשלום בפועל". כמו כן חייב בית המשפט את המערער לשלם למשיבים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין בסך של 25,000 ₪ בצירוף מע"מ.

מכאן הערעור שבפני
נו.

טענות הצדדים בערעור

4. בערעורו מלין המערער על קביעותיו ומסקנותיו של בית משפט קמא וטוען כי היקף הפיצוי מכוח החלטה 727 אינו מושפע ממספר החוכרים של קרקע נתונה וכי שגה בית משפט קמא באמצו את עמדת המשיבים לעניין זה. לגישתו של המערער התוצאה שאליה הגיע בית משפט קמא אינה תואמת את תכליותיה של החלטה 727 או את הוראות חוזה החכירה ואף לא את עקרונות דיני הקניין. המערער מוסיף וטוען כי אין אדם יכול להוריש זכות טובה יותר מזו שלו ועל כן אין המשיבים זכאים כיורשי אמם לפיצוי העולה על זה שהייתה האם זכאית לו, כמי שירשה את אביהם והפכה לבעלים יחיד של מלוא זכויות החכירה, אילו הייתה בחיים בעת שהתקבלה החלטה 727. עוד טוען המערער כי על פי דיני השיתוף במקרקעין מהוות זכויותיהם של המשיבים בחלקה מקשה אחת ועל כן קמה להם מכוח זכויות אלו רק זכות אחת משותפת לפיצוי, בהדגישו כי חוזה החכירה הקובע כי ההתקשרות עם החוכרים היא ביחד ולחוד וכי כל אחד מהם זכאי לנהוג בחלקה כבשלו, אין בו כדי לסתור מסקנה זו. יתרה מכך, פירוש הוראות הפיצוי שבהחלטה 727 באופן המקים לכל אחד מן החוכרים המשותפים זכות עצמאית לפיצוי, מגדיל באופן ניכר את סכומי הפיצוי בגין ויתור על זכויות בקרקע חקלאית והוא אינו מתיישב, כך לטענת המערער, עם עקרונות של שוויון וצדק חלוקתי שעמדו ביסוד פסק הדין בעניין שיח חדש לפיו בוטלה החלטה זו. המערער מוסיף וטוען כי עקרונות אלה מן הדין ש"יקרינו" על פירוש הוראות הפיצוי שבהחלטה 727 ועל אופן יישומן באותם מקרים שבהם זכאים חוכרים במשותף לפיצוי מכוחה, למרות בטלות ההחלטה. אשר לעניין וישניאק מטעים המערער כי אין לכבול רשות שלטונית לטעות, ככל שנפלה כזו לגבי המדיניות או לגבי האופן שבו התנהלה אותה רשות בעבר. לבסוף טוען המערער כי על פי הסכם הפיצוי ועל פי נהלים הנוהגים אצלו, לא היה מקום לחייבו בנוסף להפרשי הצמדה גם בריבית על החוב הפסוק.

5. המשיבים מצידם סומכים ידיהם על פסק-דינו של בית משפט קמא ולשיטתם ראוי שהיקף הפיצוי מכוחה של החלטה 727 לא ייגזר רק משטח החלקה שייעודה שונה, אלא גם ממספר בעלי זכויות החכירה בה. תמיכה לעמדתם מוצאים המשיבים בלשון היחיד שבה נקטו מנסחי החלטה 727 בהתייחסם ל"פיצויים לחקלאי פרטי" ול"פיצויים לחוכר בתנאי נחלה". מכך מבקשים המשיבים ללמוד כי הפרט ולא החלקה המוחכרת הוא העומד בלב הוראות ההחלטה המגדירות את היקף הפיצוי. משתיקתו של חוזה החכירה לעניין שינוי ייעוד ומשתיקתה של החלטה 727 ביחס לזכויותיהם של חוכרים במשותף, מסיקים המשיבים כי המסגרת הנורמטיבית לבחינת היקף זכויותיהם היא דיני הקניין ומהם גוזרים המשיבים שתי טענות עיקריות: האחת - כי החלטה 727 חלה על מצב דברים נתון והוא בעלותם המשותפת בזכויות החכירה. לפיכך, משעה שירשו זכויות אלה כ-11 שנים לפני המועד הקובע לתחולת ההחלטה, אין מקום להחיל על עניינם את הכלל לפיו אדם אינו יכול להוריש זכות טובה מזו שיש לו בנכס. השנייה - כי זכויות החכירה שהוקנו להם בחלקים בלתי מסוימים במקרקעין מקימות לכל אחד מהם זכות עצמאית לפיצוי. המשיבים מפנים בהקשר זה אל הוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) ואל הוראות חוזה החכירה המשקפות לדעתם את עצמאותן של הזכויות כאמור. המשיבים מוסיפים וטוענים כי הפרשנות המיטיבה עמם מתיישבת עם מעמדה המיוחס של זכות הקניין ועם תכליתה של החלטה 727 אשר חתרה להפשיר קרקעות חקלאיות לבניה תוך תמרוץ כלכלי של חוכרי הקרקע לוותר על זכויות החכירה שהוקנו להם באותן קרקעות. לבסוף טוענים המשיבים כי טענת המערער לפיה הפיצוי ששולם בעניין וישניאק יסודו בטעות, היא טענה המועלית בדיעבד וכי מכל מקום אין בה כדי להכשיר את הפלייתם לרעה, בייחוד נוכח העובדה כי המערער לא עשה דבר כדי לתקן את הטעות הנטענת.


דיון

6. שאלת פירושן של הוראות הפיצוי בהחלטה 727 היא, כאמור, השאלה העומדת במוקד ערעור זה ועל כן מן הראוי להביא הוראות אלו כלשונן. הסעיף המרכזי בהחלטה העוסק בנוסחת הפיצוי הוא סעיף 2(ג) הקובע כך:

(ג) בוטל חוזה חכירה של חוכר בתנאי נחלה בהתאם להחלטה זו, יהיה החוכר זכאי לפיצוי כספי כמפורט להלן:
במרכז הארץ - 27% מבסיס הפיצוי כמפורט להלן;
באזור עדיפות לאומית ב' - 28% מבסיס הפיצוי;
באזור עדיפות לאומית א' - 29% מבסיס הפיצוי.

הבסיס לחישוב הפיצוי יהיה תקבולי המינהל, כפי שיתקבלו בפועל משיווק הקרקע שיעודה שונה במכרז.

במקומות בהם שווקה הקרקע שיעודה שונה ללא מכרז או נהוג בהם פטור או הנחה במחיר הקרקע, לפי החלטות הממשלה או המועצה, יהיה הבסיס לפיצוי בהתאם לשיעור המלא של היוון ב-91% מהערכת השמאי הממשלתי...

הנה כי כן, הפיצוי הניתן לחוכר בתנאי נחלה מכוח החלטה 727 כנגד ביטול חוזה החכירה נגזר מערכה של הקרקע ומשקף עד 29% מערכה לאחר שינוי היעוד. הזכות לפיצוי על פי סעיף זה ניתנת ל"חוכר בתנאי נחלה" כהגדרתו בסעיף 1 להחלטה, דהיינו "חוכר שהוחכרה לו קרקע לדורות בתנאי נחלה, בהתאם להחלטות המועצה וכן אגודה שיתופית חקלאית המהווה יישוב חקלאי שהושכרה לה קרקע כמשבצת בתנאי נחלה בחוזים זמניים מתחדשים". עקרונות פיצוי דומים החילה החלטה 727 גם לגבי "חקלאי פרטי" (כדוגמת המשיבים שבפני
נו), שהוגדר בסעיף 1 להחלטה כ"חוכר שאינו חוכר בתנאי נחלה שהוחכרה לו קרקע חקלאית בחוזה שתקופת החכירה שבו אינה פחותה מ-21 שנים, למטרת שימוש חקלאי". לעניין זה קובע סעיף 3 להחלטה כדלקמן:

בוטל חוזה חכירה של חקלאי פרטי בהתאם להחלטה זו, יהיה החוכר זכאי לפיצוי כאמור בסעיף 2 ובלבד שגודל השטח שבשלו יקבל פיצוי, כאמור, לא יעלה על גודל נחלה כמקובל באותו איזור, לפי קביעת שר החקלאות כפי שהיתה בתוקף בתאריך הקובע; בשל יתרת השטח שיעודו שונה יהיה החוכר זכאי לפיצוי כספי בלבד, כאמור בסעיפים 5(א) ו-(ב) להלן.

הנה כי כן, הפיצוי הניתן לחקלאי פרטי מכוח החלטה 727 בגין ויתורו על שטח שגודלו כגודל נחלה כמקובל באזורו, זהה לזה של חוכר בתנאי נחלה כקבוע בסעיף 2(ג) להחלטה (להלן: פיצוי בשיעור גבוה). ואילו עבור מותר השטח המוחכר העולה על שטח נחלה כאמור, זכאי החקלאי הפרטי לשיעורי פיצוי מופחתים הניתנים ל"מעבד עונתי" (כקבוע בסעיפים 5(א) ו-(ב) להחלטה) (להלן: פיצוי בשיעור נמוך).

7. לצורך ההליכים שבכאן לא הייתה בין הצדדים מחלוקת על כך שעניינם של המשיבים בא בגדרו של סעיף 3 להחלטה 727 ("פיצויים לחקלאי פרטי"); כי שטחה של החלקה נשוא הערעור הינו כ-54 דונם; וכי גודל הנחלה המקובל באותו אזור הינו 30 דונם, אותם יש לחשב בכל מקרה לפי פיצוי בשיעור הגבוה. בהינתן עובדות מוסכמות אלה ומשהוצגו ההוראות הרלוונטיות בהחלטה 727, ניתן לחדד את המחלוקת בין הצדדים באמצעות הדוגמא הבאה: א' המוגדר "חקלאי פרטי" חוכר חלקה בשטח של 90 דונם. הסכמתו לוותר על זכויותיו בחלקה מקנה לו על פי סעיף 3 של החלטה 727 פיצוי בשיעור הגבוה עבור 30 דונם מתוך השטח ופיצוי בשיעור הנמוך עבור 60 דונם, המהווים את יתרת השטח החורג מגודל הנחלה המקובל באותו אזור. לצורך הדוגמא נעמיד את הפיצוי בשיעור הגבוה על 10 ₪ לדונם ואת הפיצוי בשיעור הנמוך על 5 ₪ לדונם. לפיכך יהיה א' זכאי מכוח החלטה 727 לפיצוי כולל בסך 600 ₪ עבור חלקתו. לשיטת המערער לא יחול כל שינוי בסכום הפיצוי המגיע לפי סעיף 3 להחלטה עבור חלקה באותו גודל, גם אם בעלי זכויות החכירה בה יהיו א', ב' ו-ג' במשותף ולא א' לבדו. זאת משום שלשיטת המערער הפיצוי נגזר משטח החלקה בלבד ומספר החוכרים המחזיקים בזכויות אין לו השפעה על גובה הפיצוי. לעומת זאת, לשיטת המשיבים (אותה אימץ בית משפט קמא) העובדה כי המחזיקים בזכויות החכירה במשותף הם א', ב' ו-ג' יש לה השפעה משמעותית ביותר על גובה הפיצוי שעל המערער לשלם. על פי גישה זו, הגורסת כי לכל אחד מן החוכרים זכות עצמאית לפיצוי לפי חלקו היחסי, ובהנחה שהם מחזיקים בחלקים שווים ביניהם, יהא על המערער להתייחס לכל אחד מהם בנפרד כבעל זכויות בשטח של 30 דונם, שגודלו כגודל נחלה, ובהתאם לכך לשלם לכל אחד מהם פיצוי בשיעור הגבוה בגין אותו השטח. בסך הכל ובהתאם למספרים בדוגמא שהצבנו, ישלם המערער עבור הויתור של א', ב', ו-ג' על זכויות החכירה בחלקה לשיטת המשיבים סך של 900 ₪ לעומת סך של 600 ₪ עבור אותו השטח עצמו מקום שבו א' בלבד הוא בעל זכויות החכירה בו. בדוגמא שהוצגה אימוץ עמדת המשיבים משמעותה תוספת פיצוי של 50% ובמקרה שבפני
נו, בו מחזיקים בזכויות החכירה שני חוכרים במשותף, מדובר בכפל הסכום בקירוב על פי אותה נוסחה.


8. האם כאשר מדובר באותו שטח קרקע יש אכן הצדקה לשוני כה מהותי בסכומי הפיצוי המגיעים לפי החלטה 727 בגין ביטול חכירתו של חוכר בודד לעומת ביטול חכירתם של חוכרים משותפים? התשובה לשאלה זו מחייבת מהלך פרשני המתייחס להוראות הפיצוי שבהחלטה 727. ההחלטה עצמה שותקת בהקשר זה ואין בה כל התייחסות מפורשת או משתמעת באשר להיקף הפיצוי במקרה של חוכרים במשותף. כמו כן אין בה, מבחינה לשונית, כל נקודת אחיזה ממשית אחרת היכולה לסייע לכאן או לכאן במלאכת הפרשנות. האם "שתיקת" המסמך בסוגיה הצריכה הכרעה משמיעה לנו פירוש מרחיב כשיטת המשיבים? כך סבר בית המשפט המחוזי בהישענו על נורמות מדיני הקניין, ולטעמי בכך שגה. בניגוד לגישתו של בית המשפט המחוזי אינני סבורה כי הנורמה המרכזית המקרינה על פירוש הוראותיה של החלטה 727 יסודה בדיני הקניין. בעיני, ככל שעניין לנו בשאלת פירושן של הוראות הקבועות בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל ובהיקפה של זכות הפיצוי לחוכרים חקלאיים כנגד ויתור מוסכם על זכויותיהם מכוח אותן הוראות, אין מדובר במרכיב ממרכיביה של זכות החכירה אלא בזכאות לפיצוי שהיא חיצונית לאותה זכות. אכן, זכות החכירה היא זכות קניינית מובהקת אולם היקף הפיצוי המשתלם עבור ויתור מוסכם על אותה זכות אינו צריך להיות מושפע בהכרח מעקרונות של דיני הקניין. הוא נגזר בראש ובראשונה מן המדיניות ומן התכליות אותן ביקשה המועצה להגשים בעת קבלת החלטה 727 והן, אפוא, אלה הצריכות לשמש כנקודת המוצא לצורך הפירוש הנדרש (למעמדן הנורמטיבי של החלטות המועצה ראו והשוו: ע"א 5035/98 משה"ב חברה לשיכון בניין ופיתוח בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל
, פ"ד נו(4) 11, 22 (2002); גדעון ויתקון דיני מינהל מקרקעי ישראל
כרך א פסקה 6054 (2004) (להלן: ויתקון) ולפרשנותן של הנחיות מינהליות ראו: ע"א 4127/95 זלקינד (מיכאל) נ' בית זית – מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ, פ"ד נב(2) 306, 315-314, 318 (1998); ברוך ברכה משפט מינהלי כרך שני 256-253 (1996); יואב דותן הנחיות מינהליות 164-161, 442-440 (1996)).

כמו כן יש להביא בחשבון במסגרת התהליך הפרשני תכליות כלליות המשקפות ערכי יסוד של המשפט והחברה בישראל (אהרן ברק פרשנות במשפט כרך שני 421-420 (1993) (להלן: ברק); בג"ץ 6698/95 קעדאן נ' מינהל מקרקעי ישראל
, פ"ד נד(1) 258, 272 (2000)). זאת בהתאם לחזקה הנוהגת עימנו ולפיה כל דבר חקיקה וכל פעולה שלטונית ובכלל זה הנחיות מנהליות, מחויבים לערכי היסוד ונועדו להגשימם (ברק, 436-434). מהיבט זה נוצר בענייננו מצב דברים מיוחד ויוצא דופן משום שבעניין שיח חדש נדרש בית המשפט לחזקה הנזכרת לעיל והגיע למסקנה כי החלטה 727 וכמוה גם החלטות נוספות העוסקות בפיצוי על רקע של שינוי יעוד, סותרת עקרונות של שוויון ושל צדק חלוקתי בשל הוראות הפיצוי המפליגות שנקבעו בה וכי דינה בשל כך להתבטל. המקרה שבפני
נו, כפי שכבר צוין, נמנה אמנם עם אותם המקרים אשר לגביהם יושמו הוראות החלטה 727 למרות הקביעה בדבר בטלותה, אך נשאלת השאלה האם ועד כמה יש בהחלטת הבטלות שנתקבלה בעניין שיח חדש כדי להשפיע על פרשנותן של הוראות הפיצוי בהחלטה 727. דומני כי לא יכול להיות ספק בכך שההחלטה המבטלת נושאת משקל מהותי ביותר בהקשר זה וכי משנקבע כי החלטה 727 חוטאת לעקרונות יסוד להם מחויב המערער כנאמן הציבור בבואו להקצות משאבים ציבוריים ולחלקם (עניין שיח חדש, 64, 66-65, 77), ממילא משמיע לנו ביטולה של החלטה זו גישה מצמצמת ומדיניות של "יד קמוצה" לעניין היקף הפיצוי המשתלם על ידי המערער מתוקף אותה החלטה. מסקנה זו שוללת בעיני מניה וביה את עמדת המשיבים לפיה יש לחשב את היקף הפיצוי באופן "נדיב" ובזיקה למספר החוכרים, והיא תומכת בבירור בעמדת המערער לפיה יש לחשב את היקף הפיצוי בזיקה לגודל השטח בלבד, יהא מספר החוכרים אשר יהא. לא למותר לציין כי גישה מצמצמת זו בכל הנוגע להיקף הפיצוי על פי החלטה 727 קיבלה ביטוי גם בדו"ח מקצועי שנערך לפני פסק הדין בעניין שיח חדש. כוונתי לדו"ח ועדת מילגרום אשר בחן את מכלול ההיבטים הנוגעים לשינוי יעודה של קרקע חקלאית ובין היתר גם את המדיניות הקרקעית שעמדה בבסיס החלטה 727, והמליץ על הפחתה משמעותית ביותר של התמורה המשתלמת לחקלאים מכוחה, בציינו:

נקודת האיזון הנכונה לדעתנו הינה איפוא בהפחתה משמעותית של התמורה בעת שינוי ייעוד באזורי הביקוש, תוך הותרת תמריץ כלשהו לשם מתן מענה להיבטי שוק הדיור (דו"ח ועדת מילגרום, 2000).

מסקנה זו נבעה מן ההערכה כי הפחתה משמעותית של שיעור הפיצוי לא תפגע בתמריץ החקלאים לוותר על זכויותיהם בקרקעות שייעודן שונה ובין היתר הומלץ באותו הדו"ח כי הפיצוי בשיעור גבוה עבור קרקע באזור המרכז (כדוגמת חלקת המשיבים) יופחת בלמעלה מ-60% ויעמוד על 10% מערכה לאחר שינוי היעוד. למסקנה דומה הגיע בית משפט זה בעניין שיח חדש באמרו כי:



...גם אם תמריץ שיעודד הפשרות קרקעות חקלאיות הינו כלי לגיטימי במסגרת מדיניות קרקעית, אין לחרוג ממסגרת תמריץ כזה לעבר הענקת פיצויים בשיעורים כה גבוהים אשר אין להצדיקם ב"עילת התמריץ" (שם, 76).

הנה כי כן, הפירוש המצמצם שבו דוגל המערער לעניין היקף הפיצוי המגיע לחוכרים משותפים על פי סעיף 3 להחלטה 727 מתיישב עם התכלית המרכזית שביסוד החלטה זו ואינו סותר אותה. ובמלים אחרות - הסכום המתקבל בחישוב על פי אותו פירוש די בו להשגתה של אותה תכלית הגם שהוא נמוך מן הסכום המתקבל על פי הפירוש שדוגלים בו המשיבים. פירוש זה אף מתנגש פחות מפירושם של המשיבים עם ערכי היסוד בדבר שוויון וצדק חלוקתי שהובילו לביטולה של החלטה 727. מטעמים אלה נראה לי כי יש להעדיף את פירושו של המערער על פירושם של המשיבים לעניין היקף הפיצוי המגיע לחוכרים במשותף מתוקף החלטה 727.


9. לדידי, המסקנה המאמצת את עמדתו של המערער מתיישבת גם עם המאפיינים ועם הרציונאלים העומדים ביסודו של מוסד השיתוף במקרקעין באופן כללי. כידוע, בהקשרים מסוימים טומן בחובו שיתוף בנכסים יתרונות הנובעים מריכוז מאמצים ומחלוקת סיכונים. כך למשל שיתוף במקרקעין, המביא לאיחוד חלקות חקלאיות לחלקה אחת בעלת שטח גדול באופן יחסי, עשוי להוביל לחיסכון בעלויות הכרוכות בטיפול בחלקה ובעיבודה. כמו כן, נתפס לעיתים מוסד השיתוף בנכסים כבעל ערך פנימי במנותק מן התועלות הכלכליות המושגות באמצעותו, משום שיש בו כדי להעשיר את יחסיהם החברתיים של השותפים (אודות יתרונות מוסד השיתוף בנכסים ראו חנוך דגן קניין על פרשת דרכים 304-301 (2005) (להלן: דגן)). יתרונות אלה של מוסד השיתוף בנכסים מתאפשרים כתוצאה מהסכמת השותפים לחלוקת הפירות אותם מניב הנכס המשותף לפי חלקם היחסי בו (מנתם) (סעיף 35 לחוק המקרקעין; דגן, 329-327). ניתן, אפוא, לומר כי ציפייתם הסבירה של בעלי זכויות במשותף בנכסים, דוגמת המשיבים שבפני
נו, הינה לחלוק ביניהם את אותן ההכנסות שהיה מפיק בעלים יחיד של החלקה. זאת ועוד, ככל שבדיני הקניין עסקינן אימץ המשפט הישראלי את דוקטרינת "השיתוף במנות" לפיה הבעלות הפיסית של שותף במקרקעין מתפשטת בכל אתר בהם לפי שיעור חלקו המתמטי בשותפות (מנתו), אשר הוא בלבד מופרד רעיונית מחלקם של שותפיו (ראו: סעיף 27 לחוק המקרקעין; יהושע ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף 126, 139 (1997); מיגל דויטש קניין כרך א' 487-486 (1997) (להלן: דויטש)). הפרדה רעיונית זו בין מנותיהם של בעלי זכויות במשותף במקרקעין מאפשרת אמנם לכל אחד מהם לנהוג בחלקו כבשלו, קרי: להעביר את זכותו בחלקה בשלמותה או בְחלקה לאחר ולחלק את החלקה ליחידות רישום קטנות יותר. אולם כל עוד נמשך השיתוף בין בעלי הזכויות לגבי אותה יחידה או יחידות רישום, מתקיימת ביניהן זיקה הדוקה ביותר על אף אותה הפרדה רעיונית (ראו והשוו דויטש, 501-500). זיקה הדוקה זו מקרינה בהכרח על היקף הפיצוי שזכאי לו כל אחד מן הבעלים המשותפים בגין זכויותיו, ממש כפי שהיא מקרינה על שוויו של החלק היחסי בקרקע שבבעלותו. כך יש להניח כי שוויו של חלק יחסי זה בבעלות המשותפת המייצג למשל שטח של 30 דונם בחלקה, אינו זהה לשוויו של אותו שטח בדיוק אילו היה נכלל ביחידת רישום נפרדת והיה בבעלות של יחיד. לבסוף, מקובלת עליי גרסת המערער כי בעניין וישניאק חושב הפיצוי כעמדת המשיבים בשל מדיניות שגויה שנהגה אותה עת. מדיניות זו שונתה על ידי המערער ומאז ואילך הקפיד כטענתו לחשב את הפיצוי לחוכרים במשותף באותו האופן בו חושב הפיצוי לגבי המשיבים בהליך שבכאן. עוד מקובלת עליי טענת המערער בהקשר זה כי מכל מקום אין להנציח את הטעות שנפלה בחישוב הפיצוי בעניין וישניאק ואין לחייבו להמשיך ולחשב את הפיצוי באופן שגוי כאמור, גם אם לא נדרשה השבה מן החוכרים באותו עניין (ראו והשוו: עניין שיח חדש, 61; בג"ץ 637/89 "חוקה למדינת ישראל" נ' שר האוצר, פ"ד מו(1) 191, 207-206 (1991)).

סוף דבר

10. בשל כל הטעמים המפורטים לעיל אציע לחבריי לקבל את הערעור, לבטל את פסק-דינו של בית משפט קמא ולהורות כי חישוב הפיצוי המגיע לחוכר חקלאי על פי החלטה 727 יהא כשיטת המערער ולא יושפע ממספר החוכרים במשותף של אותה יחידת קרקע. עוד אציע לחבריי לחייב את המשיבים לשלם למערער שכר טרחת עורך דין בשתי הערכאות בסך כולל של 50,000 ₪ בצירוף מע"מ.


ש ו פ ט ת
הנשיאה ד' ביניש
:

אני מסכימה.

ה נ ש י א ה

השופט מ' נאור
:

אני מסכימה.

ש ו פ ט ת

הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת א' חיות
.

ניתן היום, כ"א אב, תשס"ז (05.08.07).


ה נ ש י א ה ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת


_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 05039960_v07.doc יק
מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il








עא בית המשפט העליון 3996/05 מינהל מקרקעי ישראל נ' רחל גיטלין דורפמן דה מרקוביץ, מויסט גיטלין דורפמן (פורסם ב-ֽ 05/08/2007)