פסקי דין על דוד חסון | פסקי דין על עזבון המנוח שמואל ידיד לוי ז"ל | פסקי דין על |

6013/04 א     06/08/2007




א 6013/04 דוד חסון נ' עזבון המנוח שמואל ידיד לוי ז"ל,





1

בית המשפט המחוזי בירושלים
א' 6013/04
בפני
:
כב' השופט משה דרורי


06/08/2007



בעניין:
דוד חסון



ע"י ב"כ עו"ד אליהו ציגלר

התובע

- נ ג ד -



עזבון המנוח שמואל ידיד לוי ז"ל

ע"י בנו יורשו היחיד איתן ידיד לוי
שניהם ע"י ב"כ עו"ד יורם שלמון




הנתבעים



פסק דין


כללי

1. 1. התובע טוען כי רכש מאת הנתבע המנוח דירה בפרויקט בנייה שהמנוח ואחיו ניהלו בעיר טבריה. לטענת התובע, לאחר שערך עם המנוח הסכם רכישה בכתב ושילם לו למעלה ממחצית התמורה, נכנס לדירה - בהסכמת המנוח - תפס בה חזקה, ולאחר זמן אף רשם לטובתו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בנצרת. בשל החובות שצבר הפרויקט, ביקש הבנק המלווה של הפרויקט - שהדירה היתה ממושכנת לו - לממש את המשכנתא בדרך של פינוי התובע ומכירת הדירה. או אז, בניסיונו להתגונן אל מול הבנק, גילה התובע, כך הוא טוען, כי הנתבעים מתכחשים להסכם הרכישה שנערך עמו, וטוענים כי הסכם כזה מעולם לא נכרת.
האם התקשרו הצדדים בהסכם למכירת הדירה כטענת התובע, או שמא הסכם מעין זה מעולם לא נכרת? זו השאלה המרכזית העומדת לדיון בפרשה שבפני
י, והיא במהותה שייכת לתחום החוזים.
שאלה נוספת, שעניינה בתחום המשפטי של עשיית עושר ולא במשפט: האם הכספים ששילם התובע לבנק, למחיקת המשכנתא על הדירה שרכש, יכולים להוות חלק מן התמורה שעל הקונה לשלם למוכר.
הצדדים

2. 2. התובע, מר דוד חסון
(להלן - "חסון" או "התובע"), אדם מבוגר (בעת עדותו היה בן 81 שנים), רכש, מידי המנוח ואחיו, מספר דירות בפרויקט, וביניהם, כך הוא טוען, גם את הדירה נשוא המחלוקת.

3. 3. הנתבע, עזבון המנוח שמואל ידיד לוי ז"ל
(להלן - "שמואל" או "המנוח"), הוא זה אשר, לפי טענת התובע, מכר לו את הדירה נשוא המחלוקת. לאחר פטירתו של שמואל ז"ל בא במקומו בנו איתן ידיד לוי (להלן- "איתן"), כיורשו היחיד וזאת על פי צו ירושה שניתן ביום ב באייר תש"ס (7.5.0) בתיק 2245 על ידי הרשם לענייני ירושה בירושלים (נספח ב לכתב התביעה). מטעמי נוחות, אתייחס להלן אל העזבון ואל איתן, בחדא מחתא, כאל "הנתבעים".

4. 4. צדדים נוספים רלבנטיים להליך בתיק זה, הם אלה:
א. א. אברהם ידיד לוי (להלן - "אברהם"), אחיו של שמואל ושותפו לפרויקט הבניה בו מצויה הדירה נשוא המחלוקת.
ב. ב. בנק איגוד לישראל בע"מ (להלן - "בנק איגוד" או "הבנק"), הבנק המלווה של פרויקט הבניה.
ג. ג. לשכת רישום המקרקעין בנצרת, שבה רשומה הדירה נשוא המחלוקת.
ד. ד. מר אברהם בר כוכבא (להלן - "בר כוכבא"), הקבלן המבצע, שבנה את הבניינים בפרויקט, עבור שמואל ואברהם.

רקע עובדתי

5. 5. במהלך שנות התשעים של המאה שעברה, התקשר התובע עם האחים שמואל ואברהם במספר הסכמים, בהם רכש התובע מהאחים דירות בפרויקט בנייה שניהלו האחים בעיר טבריה. מדובר בבניין שבנו האחים ברח' שמעון דהאן 28, פינת רח' דרך הציונות בעיר טבריה (חלקה 39, גוש 15075; זהו המספר החדש של הגוש והחלקה; המספר הישן - הזמני - המופיע בחלק מהמסמכים הוא זה: חלקות (זמני) 45-44-43, גוש 15001).
על פי המתוכנן, בניין זה (להלן - "הבניין") אמור היה לכלול שלושה אגפים מחוברים - אגף a, אגף b ואגף c. אולם, בשל קשיים כלכליים אליהם נקלע הפרויקט, ניבנו, בסופו של דבר, רק שני האגפים הראשונים.

6. 6. אין מחלוקת בין הצדדים כי התובע רכש מהאחים שתי דירות באגף a של הבניין האמור: דירה אחת - דירת ארבעה חדרים בקומה השנייה של אגף a, על פי הסכם מיום 1.1.96; דירה שניה - דירת ארבעה חדרים בקומה החמישית באגף a, על פי הסכם מיום 1.8.97.
בעניין זה ניתן על ידי

פסק דין
חלקי, בהסכמת הצדדים, הקובע כי התובע הוא בעל הזכויות בשתי דירות אלו (ראה:

פסק דין
חלקי מיום ח' באלול תשס"ה (12.9.05); עמ' 23-22 לפרוטוקול).
יש לציין כי שתי דירות אלו עדיין לא נרשמו על שם התובע, בלשכת רישום המקרקעין בנצרת, וזאת בשל קשיים בהם נתקלו הנתבעים ברישום הבית כבית משותף. המחלוקת היחידה שנותרה בין הצדדים ביחס לדירות אלו, נוגעת לשאלת המועד לרישום הבית כבית משותף, ורישום הדירות על שם התובע. בכך נעסוק, בקצרה, לקראת סיום

פסק דין
זה.

7. 7. המחלוקת בפרשה שבפני
נו, נוגעת לדירה שלישית, גם היא דירת ארבעה חדרים, המצויה בקומת הקרקע של אגף b (להלן - "הדירה נשוא המחלוקת").

8. 8. לטענת התובע, ביום 28.2.95, נכרת בינו לבין המנוח הסכם לרכישת הדירה נשוא המחלוקת, כאשר לחתימת ההסכם קדם מסמך אותו הוא מכנה "זיכרון דברים". בשל חשיבותם של שני מסמכים אלה למקרה דנן, ראיתי לנכון לצטטם במלואם, על אף האריכות היחסית שבדבר.

9. 9. וזו לשונו של המסמך, אשר לגביו טוען התובע כי הוא מהווה את הסכם הרכישה (נספח א לכתב התביעה שעותק מקורי שלו הוגש וסומן נ/1; להלן - "המסמך הראשון"). יש לציין כי מדובר בטופס שהושלמו בו בכתב יד פרטים, חלקם בשולי הדף (הפרטים שהושלמו בכתב יד יודגשו בקו תחתי):
"בנייני ידיד
פרוייקט נוף האגם
טבריה
לכבוד
ה"ה שמואל ואברהם ידיד,
כאן
אנו החתומים מטה: שם משפחה: חסון. שם פרטי: דוד ת.ז. 829073 מרח' מפו 5. עיר: ירושלים טלפון 6248944.
כולנו ביחד וכל אחד לחוד מתחייבים לרכוש מכם דירה בת 4 חדרים, בקומה קרקע b בבניין מספר אמצע על חלקות (זמני) 45-44-43, בגוש 15001 אשר ברח' ש' דהאן ודרך הציונות, טבריה. לדירה יוצמד משטח חניה כפי שייקבע על ידכם.
[בצד ימין מול הקטע האחרון, כתוב, בכתב יד, בצד ימין: "ובנוסף ממ"ד נוסף בכניסה לבניין b"].
אנו מאשרים כי התחייבנו לשלם לכם עבור הדירה הנ"ל סכום בשקלים השווה לסך של 92,000 $ (תשעים ושתים אלף $ (דולר ארה"ב)) שישולם על ידינו על פי השער היציג של הדולר של ארה"ב שפורסם לאחרונה ערב ביצוע כל תשלום כמפורט להלן:
1. במעמד חתימת ההתחייבות זו 120,000 ₪ (שווה לסך 40,000 $), כדמי קדימה על חשבון הסכם רכישה שנחתום;
2. לא יאוחר מיום 6.6.97 שולם [נמחקה בעט המילה "ישולם", ונכתב מעליה "שולם"] סכום השווה כנ"ל לסך 10,000 $; מאשר קבלת הסכום הנ"ל (חתימה).
3. לא יאוחר מיום עם חתימת חוזה על ידי עו"ד טוקטלי ישולם סכום השווה כנ"ל לסך 20,000 $.
4. לא יאוחר מיום גמר הבנייה ישולם סכום השווה כנ"ל לסך 20,000 $.
5. במעמד מסירת החזקה בדירה לדיניו ישולם סכום השווה לסך 2,000 $.
...
אנו מסכימים ומתחייבים בזה כי אם מכל סיבה שהיא הקשורה בנו לא נחתום בתוך מועד של 20 יום מהיום על חוזה מכר בגין הדירה הנ"ל בנוסח שקיבלנו מכם במעמד חתימתנו על כתב זה וגם/או אם נחזור בנו מחבויותינו על פי כתב זה, כי אז הסכום ששולם על ידינו במעמד חתימתנו על כתב יחולט על ידכם כסכום מוסכם שנקבע מראש כפיצוי הולם עבור ביטול התחייבותנו זו.
אנו מתחייבים לחתום על הסכם פורמלי לרכישת הדירה על פי הנוסח הנ"ל תוך מועד של 10 ימים מיום שנוזמן על ידכם לחתום על הסכם כזה, ועם חתימתו כאמור ייראו את דמי הקדימה כחלק ממחיר הדירה.
...
אין בכתב זה כדי לחייב אתכם למכור לנו את הדירה הנ"ל, אולם במקרה שתחליטו שלא למכור לנו את הדירה נהיה זכאים לקבל את הסך חמישים אלף דולר הנ"ל בחזרה, בתוספת ¾ לחודש ריבית.
הננו מצהירים כי חתמנו על כתב זה מרצוננו הטוב והחופשי ולאחר שהובהרו לנו השלכותיו המשפטיות.
ולראיה באנו על החתום היום 28 בחודש פברואר 1995.
בכבוד רב,
(-) חתימה; (-) חתימה
הנני לאשר את כול האמור והכתוב תוספת חוזה זמני ותוכניות.
(-) חתימה; (-) חתימה".

10. 10. למסמך זה צירף התובע מסמך נוסף - "זיכרון דברים" בלשונו של התובע - שנכתב, בכתב יד, באותו יום ממש, קרי: 28.2.95 (נספח א1 לכתב התביעה; להלן - "המסמך השני"). יש לציין כי הלשון בה נוסח המסמך אינה מן המשובחות, דבר שיש בו כדי להקשות - בחלק מהמקומות - על הבנה מלאה של האמור בו. וזה לשון המסמך (הקווים - במקור):



"ירושלים 28.2.95
חוזה מכירה וקבלה
בבניין b (אמצע) חלקה 45-44-43 גוש 15001 קומת קרקע ברח' ש' דהאן בטבריה.
הוסכם בין ידיד שמואל, בעל ת"ז 00352187 המוכר.
לבין דוד חסון
מירושלים רח' מפו 5, ת"ז 829079 הקונה.
למכירת דירה בקומת הקרקע בבניין b - הכוללים 4 חדרים. בנוסף לדירה עוד חדר ממ"ד הצמוד לדירה בכניסה לבניין b אמצע. במחיר כולל ומוסכם בסך 92,000 $ (תשעים ושתים אלף $ דולרים בשער יציג).
תנאי התשלומים:
1. עים חתימת חוזה זה מאשר קבלת סך 40,000 דולרים יציג.
2. ביום 6 יוני 1996 מאשר קבלת במזומן סך 5,000 דולרים יציג.
3. ביום 6 יוני 1997 מאשר קבלת במזומן סך 5,000 דולרים יציג.
4. עים חתימת חוזה ע"י עו"ד טוקטלי או מס על חוזה סופי ישולם ע"י הקונה 20,000 דולרים יציג.
5. עם חיבור החשמל והמים ירשום הערת אזהרה בטבו על שם הקונה ולא לפני 31.12.97 ישולם סך 20,000 דולרים יציג.
6. עם מסירת המפתח לכניסה ישולם סך 2,000 דולרים יציג.
7. וכול זאת ביאם העירייה או כול גורם רשמי לא יאשר את תוכנית המקורית שבידי הוסכם בננו שהקבלן רשאי להחליפה באותם התנאים לקומה עליונה באותו בניין מעל לקומה 5 ואותם התנאים המוסכמים.
8. באים בשום צורה ואופן למסירת הדירה בבניין b מתחייב המוכר להעבירני לבנין c בקומה 6, צדדים מזרח - צפון - מערב, לפי תנאי חוזה זה ולפי המפרת המשופר שבידי וכול זאת ההחלטה הסופית לסידורים הסופים לפי המוסכם לא יאוחר מיום 31.12.97 וכולל מקרה אים לא יסודר ויבוצע יהיה על המוכר לפצות את הקונה בריבית של %¾ ריבית לחודש על הסכומים ששולמו לפי החוזה על כול פיגור בזמן חתימת החוזה הסופי ע"י טוקטלי.
ועל כל זאת אני מאשר ומסכים באמור לעיל

רצוף בזה תוכנית הדירה ומקומה.
הקונה המוכר
(-) חתימה. (-) חתימה".

11. 11. ממסמכים אלו עולה, כך טוען התובע, כי ביום 28.2.95 נכרת בינו לבין שמואל הסכם למכירת הדירה נשוא המחלוקת, והוא - התובע - שילם לו סך של 50,000 דולר (לאורך כל

פסק דין
זה, המונח "דולר", כוונתו לדולר של ארצות הברית), מתוך הסכום הכולל של הדירה, שעמד על 92,000 דולר; קרי: למעלה ממחצית הסכום.
נקודה חשובה הראויה לציון - ועוד נשוב אליה בהמשך - היא העובדה כי ההסכם - אם היה כזה - בין הצדדים, לא דווח לרשויות המס הרלבנטיות, ולא לבנק איגוד, הבנק המלווה, אשר - לפי ההסכמים בינו לבין האחים ידיד לוי - לקופתו היה הכסף ששילם התובע, אמור היה לעבור.
12. 12. הנתבעים, מצידם, מכחישים את תוכנם ואת תוקפם של שני המסמכים הנ"ל, וטוענים כי מעולם לא נכרת הסכם בין התובע לבין הנתבעים באשר לרכישת הדירה נשוא המחלוקת. טענות אלה יידונו להלן.

13. 13. כך או כך, ביום 11.11.98, כמעט שלוש שנים לאחר חתימה על המסמכים הנ"ל, נרשמה בלשכת רישום מקרקעין בנצרת, הערת אזהרה לטובת התובע על הדירה נשוא המחלוקת - ששמואל רשום כבעליה - לפי שטר מס' 13172/98.

14. 14. יש לציין כי לכתב התביעה צירף התובע נסח מלשכת רישום המקרקעין בנצרת, ממנו ניתן ללמוד כי ביחס לחלקה עליה בנוי הבניין, רשומות שלוש הערות אזהרה לטובת התובע. בשלב מסוים, העלו הנתבעים את הטענה כי אף אחת מהערות האזהרה הללו אינה מתייחסת לדירה נשוא המחלוקת אלא לדירות האחרות שרכש התובע מהם (ראה: עמ' 4-3 לפרוטוקול מיום 19.1.05). לשם כך הוצאתי - לבקשת התובע - צו המורה לרשם המקרקעין בנצרת (אז נתבע 4 בהליך) להגיש לבית המשפט צילומי העתקים מאושרים של השטרות מס' 9105/96, 11552/97, 13172/98 ו-8507/98, ושל המסמכים הנילווים להם, ביחס לשלושת הערות האזהרה שנרשמו לטובת התובע, ולטובת בתו, הגב' רבקה שיפמן, על דירות בבניין האמור (ראה: החלטה מיום ט' בשבט תשס"ה (19.1.05); בש"א 810/05). יש לציין כי המסמכים ביחס להערת האזהרה שנרשמה לטובת בתו של התובע, הגב' שיפמן, נדרשו לנוכח טענה שהעלו הנתבעים, לפיה התובע והנתבעים המירו את העסקה שחשבו לעשות ביחס לדירה נשוא המחלוקת, בדירה אחרת אותה רכש התובע לטובת בתו הנ"ל. טענה זו נזנחה בסיכומים, ועל כן איני רואה צורך להתייחס אליה. מהמסמכים שמסר רשם המקרקעין בנצרת, התברר כי אכן נרשמה הערת אזהרה לטובת התובע על הדירה נשוא המחלוקת.
עוד יש לציין כי המסמך שנלווה לשטר הנוגע לדירה נשוא המחלוקת, קרי: שטר מס' 13172/98, הוא המסמך השני ולא המסמך הראשון.

15. 15. לאחר זמן מה, התברר כי בניית הדירה נשוא המחלוקת נעשתה תוך חריגה מהיתר הבנייה שניתן, באופן שהדירה נשוא המחלוקת הכילה 4 חדרים, במקום 3 חדרים שנכללו בהיתר. בשל חריגה זו, נתנה רשות הרישוי המקומית אישור איכלוס ("טופס 4") לכלל הדירות באגף b, למעט הדירה נשוא המחלוקת (ראה: נספח ד לכתב התביעה, בו כתוב בכתב יד (עם חותמת של העירייה לצידו) "14 יח"ד בלבד בניין ב, ללא דירה בקומת כניסה").
לטענת התובע, לנוכח העובדה כי לא ניתן אישור לאיכלוס הדירה, דחו הצדדים את מועד תשלום יתרת הסכום (42,000 דולר) למועד אחר. ממשיך התובע וטוען כי הוא הפקיד בידי האחים סכום נוסף בסך 11,500 דולר, בגין דירה נוספת באגף c, אגף, אשר, כזכור, לא ניבנה עד היום (ראה פיסקה 5 סיפא, לעיל).

16. 16. לטענת התובע, החזקה בדירה לא נמסרה לו במועד המוסכם, אלא היא נמסרה לו - בהסכמת המנוח - לאחר שהתקיימה פגישה ונערכה תרשומת באשר להסכמה בין התובע, המנוח ובר כוכבא, הקבלן המבצע שבנה את הבניינים נשוא המחלוקת. כוונת התובע היא לפגישה שקיימו שלושת האנשים הנ"ל, ביום 5.6.97. תוכנה של פגישה זו סוכם במסמך שצורף כנספח לכתב התביעה, אשר זה לשונו (נספח ג לכתב התביעה; המקור הוגש במסגרת עדות בר כוכבא וסומן כ-נ/2; המסמך רשום בכתב יד על נייר מכתבים של אברהם בר כוכבא בע"מ, חברה לבניין והשקעות ):
"סיכום פגישה. 5.6.97
בפגישה שהתקיימה במשרד א. בר כוכבא בע"מ, השתתפו מר שמואל ידיד, יזם בנייני ידיד, מר דוד חסון
ואברהם בר כוכבא הקבלן שבונה בנייני ידיד.
סוכם כדלקמן. מאחר ודירת הקרקע בבניין b נרכשה על ידי חסון דוד (רצ"ב צילום ההסכם.) ומר שמואל ידיד מאשר בחתימתו את ההסכם, הרי שסוכם כדלקמן.
א. עבור תוספת בניה בדירת הקרקע בלובי בניין b יתחשבנו מר ידיד שמואל ואברהם בר כוכבא, ומר ידיד שמואל היזם ישלם לח' אברהם בר כוכבא בע"מ בגין התוספת בדירה זו. (כ-50 ממ"ר) והיה והעיריה תאשר את התוספת בדירה הנל אזי מר חסון ישלם ישירות לאברהם בר כוכבא בע"מ עבור 50 ממ"ר תוספת שינוכה ממחיר הדירה.
ב. עבור המחסן בלובי (גרעין ממ"ד) מר חסון דוד ישלם ישירות לאברהם בר כוכבא בע"מ עבור דלת וחלון - בסך 1,000 ₪
ובזה באנו על החתום:
(-) חתימה דוד חסון
. (-) חתימת אברהם בר כוכבא [ומתחתיו חותמת של בר כוכבא אברהם בע"מ]".

למותר לציין, כי הנתבעים, המכחישים את מכירת הדירה לתובע, מכחישים גם כי ניתנה הסכמה מצד המנוח לתפיסת חזקה בדירה על ידי התובע.

17. 17. ביום 10.5.99, נפטר שמואל לאחר מחלה קשה, ובנו איתן הוכרז כיורשו היחידי לאחר שיתר היורשים הסתלקו מהירושה לטובתו (ראה: צו הירושה - נספח ב לכתב התביעה).
בנקודת זמן זו החל הפרויקט להסתבך, ולאחר זמן מה, פג היתר הבנייה של אגף c.

18. 18. שלוש שנים לאחר פטירתו של שמואל, החל בנק איגוד, הבנק המלווה של הפרויקט, שהדירה נשוא המחלוקת היתה ממושכנת לו, לנקוט בהליכי הוצאה לפועל נגד שמואל, בתיק הוצאה לפועל 8-02-70992-01 בלשכת ההוצאה לפועל בתל אביב. במסגרת הליכי ההוצאה לפועל ניתן - על ידי ראש ההוצאה לפועל - צו המורה לפנות את הדירה נשוא המחלוקת. או אז, גילה התובע, כך הוא טוען, כי הנתבעים מתכחשים להסכם הרכישה שנערך עמו, ומעלים את הטענה כי הסכם כזה מעולם לא נכרת. התובע פנה לראש ההוצאה לפועל, וזה, בהחלטה מיום 10.9.03, קבע כי כנגד הפקדת ערובה בסך 15,000 ₪ על ידי התובע, יעוכב צו הפינוי, כדי לאפשר לתובע להגיש תביעה למתן

פסק דין
אודות זכויותיו הנטענות בדירה.

תמצית ההליכים

19. 19. התובע הפקיד את הערובה שנקבעה, וביום 7.1.04, הגיש את התביעה שבפני
י (א' 6013/04), בה עתר לכך שבית המשפט יצהיר על זכויותיו בדירה נשוא המחלוקת, כך שהזכויות בדירה מוקנית לתובע מכוח הסכם הרכישה והערת האזהרה, וכי הבנק מנוע מלפנות את התובע מדירתו, וכי הבנק מנוע מלמכור לזולת את הזכויות בדירה (הסיומת של כתב התביעה המקורי).

20. 20. יש לציין כי כתב התביעה המקורי כלל ארבעה נתבעים: שמואל על ידי בנו יורשו היחיד איתן; אברהם; בנק איגוד; ורשם המקרקעין בנצרת כנתבע פורמלי. בסופו של ההליך, נותרו רק שמואל ובנו איתן, הנתבעים היחידים, כאשר שאר הנתבעים נמחקו מההליך, כפי שאתאר עתה.

21. 21. רשם המקרקעין בנצרת (נתבע 4 המקורי) - זה הגיש לבית המשפט, ביום 22.2.04, בקשה למחיקתו מההליך, בשל העובדה כי הוא נתבע פורמלי בלבד, וכי לא מבוקש כל סעד נגדו. כב' הרשם - כתוארו אז - השופט יוסף שפירא, נענה לבקשתו של רשם המקרקעין, ומחק אותו מההליך.

22. 22. בנק איגוד (נתבע 3 המקורי) - לאחר ניהול משא ומתן בין התובע לבין בנק איגוד, נחתם ביניהם, ביום 5.7.05, הסכם פשרה (להלן - "הסכם הפשרה"). הסכם הפשרה הוגש לבית המשפט, ולבקשת הצדדים קיבל תוקף של

פסק דין
. בהסכם הפשרה נקבע כי התובע ישלם לבנק סך של 36,000 דולר, ובנוסף, יעבור הפקדון שהפקיד התובע בלשכת ההוצאה לפועל כערובה לעיכוב ההליכים, בסך 15,000 ₪ ופירותיו - לבנק (ביום 5.7.05 ערכו של הפקדון בשקלים, עם הפירות, היה 18,285 ₪, ובדולרים - 3,981 דולר). סך הכל העביר, איפוא, התובע לבנק איגוד סך של 39,981 דולר. תמורת תשלום זה הפחית הבנק את חובם של הנתבעים כלפיו, והסכים להסיר את המשכנתא שרבצה על הדירה נשוא המחלוקת לטובתו. כן הסכימו הצדדים כי הבנק יימחק מכתב התביעה. לבקשת הצדדים, נתתי להסכם הפשרה שביניהם תוקף של

פסק דין
(ראה: החלטה מיום ח בתמוז תשס"ה (15.7.05), עמ' 18-17 לפרוטוקול).
למותר לציין כי בשל הסכם הפשרה ומחיקתו של הבנק מההליך, מתייתר מאליו הצורך לדון בטענות שהעלה התובע נגד הבנק.

23. 23. אברהם (נתבע 2 המקורי; אחיו של הקבלן שמואל ז"ל) - בא כוחו של אברהם, עו"ד יהושע טוקטלי, ייצג בתחילה את שני האחים, הן את שמואל והן את אברהם. במהלך הדיונים, טען עו"ד טוקטלי כי אברהם כלל אינו קשור לסכסוך שבפני
נו, שכן גם לטענת התובע מי שמכר לו את הדירה, ומי שחתום - לטענתו - על שני המסמכים הוא שמואל המנוח, ולא אברהם. בשלב מסוים של הדיון, במסגרת קדם המשפט שהתקיים ביום 8.6.06, ביקש איתן לשנות את קו ההגנה בו נקט עו"ד טוקטלי, ולשם כך ביקש להחליף עורך דין. עו"ד טוקטלי שהופתע מהבקשה, ביקש - על המקום - לשחררו מייצוג הנתבעים, תוך שהוא ממשיך לייצג את אברהם. בהחלטה שנתתי בו ביום, יב בסיון תשס"ו (8.6.06, בעמ' 32-30 לפרוטוקול), נעניתי לבקשות השונות, ושחררתי את עו"ד טוקטלי מייצוגם של הנתבעים, אשר יוצגו משלב זה ואילך על ידי עו"ד שלמון.
יש לציין כי חילוף עורכי הדין ניכר בשינוי שחל בקו ההגנה, כפי שניתן לראות מההשוואה בין הסיכומים לבין כתב ההגנה. ביחס לעניין זה אין לנו אלא לחזור על הכלל הדיוני הידוע מזה שנים, לפיו "דין טענה שנטענה בכתב הטענות, אך לא הועלתה בסיכומים (בין בשגגה ובין במכוון), כדין טענה שנזנחה. לכן, לא יתייחס בית המשפט אליה" (כב' הנשיא מאיר שמגר, ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן, פ"ד מט(2), 102 , בעמ' 107; ראה גם: אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה שמינית, תל-אביב, תשס"ה-2005), עמ' 287; להלן - "גורן").

24. 24. לאחר שהתברר, במהלך הדיונים, כי אין לתובע כל עילת תביעה כנגד אברהם, ביקש עו"ד ציגלר, ב"כ התובע למחוק את אברהם מרשימת הנתבעים בתיק. עו"ד טוקטלי, ב"כ של אברהם, הסכים לבקשה. לאור הסכמת הצדדים, קבעתי, ב

פסק דין
חלקי, כי אברהם יימחק מרשימת הנתבעים (ראה:

פסק דין
חלקי מיום כ"ז בכסלו, תשס"ז (18.12.06), עמ' 72-71 לפרוטוקול).

25. 25. במסגרת ההליכים בתיק זה, ננקטו על ידי הצדדים עוד מספר הליכי ביניים, שאין להם חשיבות לצורך הכרעה במחלוקת שבפני
נו, ולכן איני רואה צורך להציגם במפורט (בקצרה רק אומר שמדובר על הבקשות הבאות: בש"א 4773/04 - בקשה לעיכוב זמני של הליכי ההוצאה לפועל; בש"א 4793/04 - בקשה למחיקה/דחייה על הסף בשל העדר סמכות מקומית; בש"א 1257/05 - בקשה לתיקון כתב התביעה; בש"א 2810/06 - בקשה לצירוף נתבעים).
נושא דיוני נוסף שמן הראוי להזכירו הוא זה: לאחר שהבנק ורשם המקרקעין יצאו מן התיק (ראה פיסקאות 21 ו-22 לעיל), הוגש, על פי החלטת בית המשפט, כתב תביעה מתוקן ביום 31.7.05. על פי כתב התביעה המתוקן הסעדים המבוקשים הם אלה:
א. א.

פסק דין
הצהרתי בו ייאמר כי הזכויות בדירה נשוא המחלוקת מוקנות לתובע מכוח הסכם הרכישה, ומכוח הערת האזהרה, ומכוח התשלומים ששילם התובע לקבלנים ולבנק המלווה;
ב. ב.

פסק דין
האוכף את הסכמי הרכישה של שלוש הדירות ומצווה על הנתבעים להשלים בתוך זמן קצוב את רישום הזכויות של התובע בשלוש הדירות הנ"ל, בלשכת רישום המקרקעין, תוך רישום הבית בו שוכנות הדירות, כבית משותף.

26. 26. יש לציין נקודה נוספת. ביום הגשת כתב התביעה, הגיש התובע גם בקשה לפיצול סעדים (בש"א 4077/04). בבקשה, טען התובע כי סעד האכיפה והסעד ההצהרתי אותם הוא מבקש, אינם ממצים את כל תביעותיו כלפי האחים ובנק איגוד, שכן יש לו גם תביעות כספיות כלפיהם, ועל כן הוא מבקש היתר לפיצול סעדים.
בדיון שהתקיים ביום 21.3.04, הגיעו הצדדים להסכמה, לפיה פיצול הסעדים יהיה לתקופה מוגבלת של 6 חודשים, ואם לא יגיש התובע תביעה נוספת עד אז, לא יוכל להגישה שוב. לבקשת הצדדים נתתי להסכמה זו תוקף של

פסק דין
(ראה: החלטה מיום י באדר ב, תשס"ה (21.3.05)).
התובע לא הגיש עד היום תביעה כספית כלשהי כנגד התובע. גם לנקודה זו אשוב בהמשך (ראה: פיסקה 91 להלן).

טענות הצדדים

27. 27. בסיכומיו, פורס התובע את המסכת העובדתית הנ"ל, וטוען - בעיקר על סמך שני המסמכים שצוטטו לעיל - כי הוא זכאי לסעדים הבאים:

פסק דין
האוכף על הנתבעים לקיים את הסכם המכר; הצהרה כי התובע הוא בעל הזכויות בדירה נשוא המחלוקת;

פסק דין
המורה לנתבעים להשלים בתוך זמן קצוב את רישום הבניין כולו כבית משותף, ואת רישום התובע כבעל הזכויות בדירה נשוא המחלוקת בבניין b ובשתי הדירות האחרות השייכות לתובע, בבניין a.

28. 28. עוד טוען התובע כי הנתבעים ביצעו מספר הפרות יסודיות של ההסכם, ובכללם ההפרות הבאות: הקיר של אגף b נותר חשוף; השטח עליו אמור היה לקום אגף c נותר מוזנח ומכוער; עצם העובדה שאגף c לא נבנה; חריגת הבניה שמנעה את מתן היתר האיכלוס לדירה; העדר מתן היתר איכלוס לדירה, והעובדה שאף אחת משלושת הדירות לא נרשמה על שם התובע, למרות שעברו שנים כה רבות (סעיף 9 לסיכומי התובע).
לטענת התובע, הפרות יסודיות אלה מחייבות פסיקת פיצוים אשר סכומם בודאי עולה על ערך הסכום שנותר לתובע לשלם לצורך רכישת הדירה - אם בכלל נותר לו - ועל כן, על בית המשפט לקבוע כי התובע אינו חייב להוסיף ולשלם לנתבעים מאומה בגין רכישת הדירה נשוא המחלוקת.

29. 29. הנתבעים, מצידם, מכחישים כי הדירה נשוא המחלוקת נמכרה לתובע, ומעלים טענות מטענות שונות נגד גרסת התובע וראיותיו.

30. 30. ראשית, הנתבעים מעלים טענות בעניין אמינות המסמכים עליהם מסתמך התובע. לטענתם, לא ניתן להסתמך על מסמכים הנ"ל כדי להגיע למסקנה אליה מגיע התובע, וזאת מהטעמים הבאים:
באשר למסמך הראשון - טוענים הנתבעים כי מדובר בהתחייבות חד צדדית של התובע לרכוש מאת המנוח את הדירה, ואין בו כל חובה של המוכר למכור את הדירה. לפיכך, מסמך זה אינו מהווה הסכם מכר (סעיף 2 לסיכומי הנתבעים).
באשר למסמך השני - טוענים הנתבעים כי על פי עדותו של איתן, המסמך השני אינו נושא את חתימתו של אביו המנוח, שכן אביו נהג לחתום בראשי תיבות (סעיפים 20-19 לסיכומי הנתבעים). אומנם, הנתבעים לא אמרו זאת במפורש, אך מטענתם זו עולה כי - לטענתם - מדובר במסמך מזויף.
טענה נוספת שהעלו הנתבעים באשר לשני המסמכים גם יחד, היא הטענה כי התובעים לא צירפו את המסמך המקורי, ובשל כך אין לקבל את המסמך כראיה (סעיפים 2 ו-18 לסיכומי הנתבעים).

31. 31. שנית, הנתבעים מעלים טענות בעניין תמורת הדירה. כאן טענת הנתבעים היא כפולה:
א. א. גירסת התובע על כך ששילם 50,000 דולר על חשבון הרכישה אינה נתמכת בכל אסמכתא שהיא, ועל כן דינה להידחות (סעיף 21 לסיכומי הנתבעים).
ב. ב. הסכום שהתובע כן הוכיח ששילם, קרי: מעט יותר מ-39,000 אלף דולר ששילם לבנק איגוד במסגרת הסכם הפשרה, לא שולמו על חשבון הדירה; בכל מקרה, סכום זה אינו מהווה את מלוא מחיר הדירה (סעיפים 9-7 לסיכומי התובע).

32. 32. שלישית, הנתבעים מעלים טענות אודות התנהגות התובע. הנתבעים מצביעים על מספר אינדיקציות באשר להתנהגות התובע, אולם אינם מסבירים עד תום מה בדיוק הם מנסים להוכיח מאינדיקציות אלה. ככל שהצלחתי להבין מהניסוחים המופיעים בסיכומי הנתבעים, אינדיקציות אלה יש בכוחם ללמד, לטענת הנתבעים, על כך שהתובע מעולם לא רכש את הדירה נשוא המחלוקת. מדובר באינדיקציות הבאות:
א. א. בניגוד לשתי הדירות האחרות, שם נערך חוזה מודפס על ידי עו"ד טוקטלי, כאן לא נערך חוזה כזה (סעיף 17 לסיכומי הנתבעים).
ב. ב. על אף שהתובע ידע שבנק איגוד הוא הבנק המלווה, הוא לא פנה למנוח, כדי שהלה יפקיד את הסכום, שלטענתו שילם התובע, בחשבון הלווי של הבנק (סעיפים 24-22 לסיכומי הנתבעים).
ג. ג. העיסקה לה טוען התובע, מעולם לא דווחה לרשויות המס, ולא שולם בגינה מס שבח או מס רכישה (סעיף 31 לסיכומי הנתבעים).
ד. ד. למרות ההפרה לה טוען התובע, קרי: אי מתן היתר איכלוס לדירה, התובע לא פעל כנגד "הפרה" זו (סעיפים 45-42 לסיכומי הנתבעים).

תמצית המחלוקת

33. 33. תמצית המחלוקת המרכזית היא, איפוא, בשאלה האם נכרת בין התובע לבין המנוח חוזה למכירת הדירה נשוא המחלוקת, אם לאו.

34. 34. לנוכח העובדה ששני הצדדים השקיעו מאמצים רבים ביחס לשאלת תוקפם ואמינותם של שני המסמכים, שומה עלינו להתחיל את דיוננו בהם, ולהחליט האם ניתן לראות במסמכים הנ"ל הסכם לרכישת הדירה נשוא המחלוקת.

טענת ההתיישנות - ודחייתה

35. 35. בטרם אעשה זאת, ברצוני לסלק טענה מקדמית שהעלו הנתבעים - אם כי הטענה לא נטענה באופן מלא ומפורט - וזו טענת ההתיישנות (ראה: סעיף 21 סיפא לסיכומי הנתבעים: "דין התביעה, אם כן, המוגשת בחלוף למעלה מ-7 שנים מהמועד הנטען לעריכת וחתימה נספח א1 - להידחות").
סעיף 3 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1959 (להלן - "חוק ההתיישנות"), קובע כי "אין נזקקים לטענת התיישנות אם לא טען הנתבע טענה זו בהזדמנות הראשונה לאחר הגשת התובענה". מכאן, שעל הנתבע הרוצה לחסות בצל ההתיישנות, מוטלת החובה הראשונית, והיא: להוכיח בסיכומיו כי אכן העלה את טענת ההתיישנות בהזדמנות הראשונה. הפסיקה התייחסה באופן דווקני לתנאי הקבוע בסעיף הנ"ל בדבר "ההזדמנות הראשונה", וקבעה כי אי העלאת טענת התיישנות בהליך מיקדמי של עיקול או עיכוב יציאה מן הארץ, די בה כדי שטענת ההתיישנות לא עברה את משוכת הדרישה של "ההזדמנות הראשונה", שבסעיף 3 לחוק ההתיישנות (ראה, למשל: ע"א 9245/99 ארנון ויינברג נ' אריאן משה, פ"ד נח(4) 769; ע"א 5902/04 הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ נ' צבי פרידנברג (לא פורסם), רע"א 4049/97 אסורנס נ' הכונס הרשמי, פ"ד נא(4) 716).
במקרה דנן, לאור העובדה שטענת ההתיישנות נשמעה מפי הנתבעים לראשונה בסיכומים - וגם זה בחצי פה - אינני רואה צורך לדון בה, לכן, אני דוחה את הטענה.
כהערת אגב, אציין כי גם לגופו של עניין אני סבור כי טענת התיישנות אינה יכולה לעמוד במקרה דנן. גם אם אניח כי עילת התביעה במקרה דנן נולדה ביום תשלום 50,000 הדולר, אין מחלוקת כי לתובע נודע רק בשנת 2000 שהנתבעים מתכחשים להסכם אותו הוא טוען שנחתם ביניהם, ולא בתאריך בו נחתם ההסכם. במקרה כזה חלות הוראות סעיף 8 לחוק ההתיישנות, שזה לשונו: "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה" (דיון נרחב אודות פרשנותו של סעיף זה ראה אצל זלמן יהודאי, דיני ההתיישנות בישראל (תל אביב, 1991), כרך א, בעמ' 220-204).

המסמך השני

36. 36. כדי למנוע אריכות בדיון, אומר כבר עתה: אני סבור - כפי שאסביר ואנמק מיד - כי המסמך השני, כשלעצמו, מהווה הסכם תקף, התחייבות בכתב לעשיית עסקה במקרקעין - כמשמעותה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 - שבאמצעותה רכש התובע מידי הנתבעים את הדירה נשוא המחלוקת. משכך, מתייתר הצורך לדון בטענות שהעלו הצדדים באשר לטיבו, תוקפו ואמינותו של המסמך הראשון.
37. 37. כאמור לעיל, שתי טענות העלו הנתבעים כנגד המסמך השני, וכפי שנראה בסמוך, אין ממש באף אחת מהן.

טענת הזיוף

38. 38. הנתבעים טענו (סעיפים 19-18 לסיכומי הנתבעים) כי מעדותו של הבן איתן, עולה שהמסמך השני אינו נושא את חתימתו של אביו המנוח, שמואל ז"ל. הדברים לא נאמרו בצורה מפורשת, אך משמעות הטענה היא כי, לטענתם של הנתבעים, המסמך השני - או למצער חתימתו של המנוח על המסמך השני - מזויף.
אין בידי לקבל טענה זו.

39. 39. במסגרת חקירתו (עמ' 74-73 לפרוטוקול), נשאל איתן באשר למסמך ת/1, שהוא המיפרט של הדירה נשוא המחלוקת, ובאשר למספר חתימות - הנחזות להיות של אביו - על מסמך זה. באשר לחלק מהחתימות (אלו המופיעות בעמוד הראשון והשלישי של המיפרט וחתימה נוספת המופיעה על המסמך הראשון), טען איתן כי הוא אינו מזהה את חתימתו של אביו; אולם, באשר לחלק אחר של החתימות (החתימות המופיעות בעמ' 6 ובעמוד האחרון של המיפרט), זיהה איתן את החתימה כחתימתו של אביו.
בהמשך עדותו (עמ' 74 לפרוטוקול) מסביר איתן מדוע הוא סבור כי החתימות שלא זיהה כחתימות של אביו הם אכן אינן החתימות של אביו. ואלו דבריו:
"ש. האם אתה מזהה את חתימת אביך על עמ' 3 של ת/1 ליד המילים 'קומת כניסה בבניין האמצעי או הימני'.
ת. אני לא מזהה לא את המילים ולא את החתימה. לגבי החתימה הוא היה נוהג להפריד את האות י' מהחתימה" (ההדגשה הוספה - מ' ד').
40. 40. דברים אלו, עליהם מסתמכים הנתבעים, מקשים על קבלת טענת הזיוף, וזאת מן הטעמים הבאים:
א. א. הנתבעים היפנו לעדותו הנ"ל של איתן, כדי לבסס את טענתם כי החתימה על המסמך השני איננה של המנוח. דא עקא, שעדותו של איתן נוגעת לחתימתו של המנוח על המסמך הראשון (נ/1) ועל המפרט של הדירה (ת/1), ואינה נוגעת כלל לחתימתו של המנוח על המסמך השני. איתן לא נשאל אודות חתימת המנוח במסמך השני, וממילא הוא גם לא העיד כי הוא אינו מזהה חתימה זו. משכך, אין בפני
י, למעשה, כל עדות שהיא או כל ראיה אחרת, אשר מבססים את הטענה של הנתבעים כי החתימה על המסמך השני אינה חתימתו של המנוח.
למותר לציין, כי הנתבעים לא טרחו להביא עדות מומחה (גרפולוג) התומכת בטענה חמורה זו של זיוף.
ב. ב. יתר על כן, כפי שעולה מעדותו הנ"ל של איתן, הסיבה שבגינה טען כי חלק מהחתימות אינן של אביו היא בשל העובדה כי אביו, בחתימתו, היה מפריד את האות י' מיתר החתימה, ואילו בחתימות אותן לא זיהה, האות י' היתה מחוברת ליתר החתימה. עיון זהיר - ולא מקצועי - בחתימה המופיעה על המסמך השני, מעלה כי חתימתו של המנוח במסמך השני, אשר גם בה האות י' מופרדת מיתר החתימה, דומה לחתימות במפרט אותן זיהה איתן כחתימות של אביו.

41. 41. מעל הכל, דומה כי יש בעדותו של מר אברהם בר כוכבא (עמ' 61-60 לפרוטוקול), כדי להכריע באופן סופי את הכף לחובת הנתבעים. בעדותו של בר כוכבא, אודות הפגישה שנערכה בינו לבין התובע והמנוח (ראה לעיל: פיסקה 16), צירף התובע לתרשומת הפגישה הן את המסמך הראשון והן את המסמך השני. למסמך השני, כך מעיד בר כוכבא, הידק המנוח במהלך הפגישה ביניהם פיסת נייר שבה נכתבו הדברים הבאים: "אני הח"מ שמואל ידיד המוכר ת.ז. 352187 מסכים לאמור לעיל. 28.2.95. (-) חתימה" (המסמך עם ההידוק המקורי (נ/4) הוגשו על ידי בר כוכבא במסגרת עדותו). לטענת בר כוכבא, מה שאירע בפגישה היה זה (עמ' 61 לפרוטוקול):
"ת. ... בפגישה שהתקיימה, במשרדו של אברהם בר כוכבא בע"מ, השתתפו מר שמואל ידיד, שהיה יזם של בנייני ידיד, מר חסון דוד ואברהם בר כוכבא הקבלן שבונה בניינים. סוכם שמאחר והדירה הזאת נרכשה על ידי חסון דוד, רצ"ב (למעשה) צילום ההסכם. צילום זה שהגשתי עתה. ומר ידיד מאשר בחתימתו את ההסכם שמסרתי לבית המשפט, נ/4 [המסמך השני בתוספת הדף המהודק הנ"ל] ו-נ/5 [המסמך הראשון], ולא את נ/2 [תרשומת הפגישה הנ"ל]".

קרי: על פי עדותו של בר כוכבא, במסגרת הפגישה הנ"ל, אישר המנוח בכתב ידו, ובחתימתו (אשר גם בה האות י' מופרדת מיתר החתימה), הן את המסמך הראשון והן את המסמך השני.
עדות זו מהווה, כך אני סבור, ראיה מכרעת נגד טענות הנתבעים אודות זיוף חתימתו של המנוח על המסמך השני.

42. 42. הנתבעים ניסו לקעקע את אמינות עדותו של בר כוכבא בטענות מטענות שונות (ראה: סעיפים 41-36 לסיכומי הנתבעים), אולם, אני סבור כי אין ממש בטענות אלו. התרשמתי מאמינות עדותו של בר כוכבא, ואינני רואה כל סיבה לדחותה בקש.
מר בר כוכבא עשה רושם של עד מהימן, והוא העד החיצוני המרכזי בתיק (שבו העידו הצדדים עצמם), ועל כן אני סבור שיש לתת אמון בעדותו. הרמז של עו"ד שלמון, בסעיף 41 לסיכומיו, כאילו למר בר כוכבא יש מניע ליתן עדות שקר - אינו מקובל עליי, ואני דוחה אותו. גם אם יש לעד

פסק דין
שעל פיו האח אברהם (שנמחק מן התביעה) חייב לו כ-230,000 ₪, אין בכך כדי לגרום לעד להעיד לחובת איתן, יורשו של שמואל. נהפוך הוא, עדות בר כוכבא רק גורעת מהרכוש של שמואל, וכיצד דבר זה יכול לגרום לכך שהעד יקבל מהתובע טובת הנאה כספית, כנטען בסעיף 41 לסיכומי הנתבעים?!
לנוכח האמור, אני דוחה את טענת הזיוף באשר למסמך השני.

אי צירוף המסמך המקורי

43. 43. טענה נוספת שהעלו הנתבעים באשר למסמך השני, היא הטענה הדיונית לפיה התובעים לא צירפו את המסמך המקורי, ובשל כך אין לקבל את המסמך כראיה (סעיף 18 לסיכומי הנתבעים).

44. 44. ב

פסק דין
אחר (ת.א. (י-ם) 1192/99 שדה ראובן נ' עזבון המנוח טסלר מרדכי ז"ל) עסקתי בהרחבה ב"כלל הראיה הטובה ביותר", ובהתפתחויות ובשינויים שחלו בו במהלך השנים, והרוצה להרחיב יפנה לשם (ראה: שם, פיסקאות 122-117). במסגרת דיון זה אין לי אלא להפנות לנקודה הבאה, הרלבנטית לענייננו. אחת המגמות אותן ניתן לזהות בפסיקת בית המשפט העליון באשר לכלל האמור, הוא המעבר מראיית הכלל האמור ככלל של קבילות, לכלל של מהימנות, וזאת כחלק מתהליך רחב יותר בדיני הראיות של מעבר ממבחני קבילות למבחני מהימנות. וכך כותב כב' השופט - כתוארו אז - מישאל חשין (ע"א 6205/98 אונגר נ' עופר, פ"ד נה(5) 71, בעמ' 85; להלן - "פרשת אונגר"):
"הדעה המקובלת בחקיקה בת-זמננו היא, שיש להצמית את כלל הראיה הטובה ביותר ככלל של קבילות התובע הצגתו של "מקור", ולשתול תחתיו כלל הנדרש למהימנות המסתברת של הראיה המוגשת לבית-המשפט - מסמך או כל ראיה אחרת - ולרקע של אותה ראיה......
כך אף לימדנו הנשיא שמגר בפרשת שניר [ע"פ 869/81 שניר נ' מדינת ישראל, פ"ד לח(4) 169], שכלל הראיה הטובה ביותר לא עוד יורנו הלכה ככלל של קבילות אלא ככלל של מהימנות ושל העדפת ראיות, על-פני ראיות אחרות. הנשיא שמגר ראה במגמה זו ביטוי לגישה הנוהגת בדיני ראיות ולפיה 'כלל הראיה הטובה ביותר הוא עיקרון של סדר העדפה ולא כלל של פסילת ראיות. יש כאן אפוא במידה רבה ביטוי נוסף לתהליך המתמיד בדיני ראיות, לפיו עוברים ממבחני הקבילות הפורמליים אל עבר מבחני המהימנות' (פרשת שניר, בעמ' 224)".

45. 45. מגמה זו, ניכרת גם בשאלת נטל ההוכחה, קרי: בשאלה על מי מוטל הנטל להוכיח כי ניתן להגיש לבית המשפט את הראיה המישנית. בעוד שבעבר נקבע כי על המבקש להגיש ראיה מישנית להוכחת תוכנו של מסמך, מוטלת החובה להוכיח כי אין בידו להגיש את המקור (ראה: ע"א 27/86 היועץ המשפטי לממשלה נ' זגה, פ"ד מב(4), 588; יעקב קדמי, על הראיות - הדין בראי הפסיקה, (מהדורה משולבת ומעודכנת, תשס"ד), בעמ' 605; להלן - "קדמי"), הרי שבפרשת אונגר (בעמ' 86) כתב השופט חשין - עם נטייה להסכים - כי במשפט האמריקאי: "מקום שבעל-דין מבקש מבית-משפט כי לא יקבל כראיה העתקו של מיסמך, נושא הוא בנטל להביא ראיות המוכיחות לכאורה את היעדר האותנטיות של המקור או את הפגיעה בהגינות אם יתקבל ההעתק כראיה" (ראה גם: קדמי, בעמ' 605).

46. 46. יישום הדברים האמורים על המקרה דנן, מוביל לדעתי למסקנה כי יש לדחות את טענת הנתבעים. הנתבעים לא הראו טעם טוב מדוע לא לקבל את המסמך השני כראיה מישנית, למעט העובדה כי תוכנו של מסמך זה אינו נוח מבחינתם. יתר על כן, העובדה שהטענה אודות היות המסמך השני ראיה מישנית, נטענה על ידי הנתבעים רק בשלב מאוחר של הדיון, ולא מיד בעת הגשת המסמך. לאחר שמסמך התקבל וסומן כראיה, אין מקום לחזור ולשוב לנושא זה. על כל פנים, עצם זניחת הטענה בעת קבלת המסמך כמוצג, יש בה אינדיקציה המחלישה את עוצמתה של הטענה בדבר תחולת "כלל הראיה הטובה", אם לא מאיינת אותה.
לנוכח האמור גם טענה זו - נדחית.

47. 47. סיכום ביניים: הנתבעים לא הצליחו להרים את נטל ההוכחה, ולא הציגו טעמים משכנעים מדוע לא לקבל את המסמך השני כראיה.
משכך, אין לי אלא לקבל את המסמך השני ואת תוכנו, ולקבוע כי התובע והמנוח אכן התקשרו בהסכם לרכישת הדירה נשוא המחלוקת, והמסמך השני הוא הוא הסכם הרכישה.
אין מחלוקת כי המסמך השני עונה לכל הדרישות - התוכניות והצורניות - של חוזה, בכלל, וחוזה לרכישת המקרקעין, בפרט (לא ראיתי צורך להביא רשימת אסמכתאות ופסקי דין התומכים בפרופוזיציה זו; אסתפק בהפניה למקורות שציינתי בפסק דיני - ת.א. (י-ם) 1456/98 אבו סען נ' אבו חמדה, פיסקאות 108-102; להלן - "פרשת אבו חמדה").

48. 48. עם זאת, כאן לא תם מסענו. הנתבעים מלאים טענות כרימון אודות פגמים אחרים הקיימים, לטענתם, בהתקשרות האמורה. על כן, מוטל עלינו לברר טענות אלו, ובאיזו מידה - אם בכלל - יש בהם כדי להשפיע אל המסקנה אליה הגעתי עד כה.

תמורת הדירה

49. 49. כזכור, העלו הנתבעים שתי טענות באשר לתמורת הדירה:
האחת - הטענה כי התובע לא הוכיח את טענתו על תשלום 50,000 דולר בעבור הדירה נשוא המחלוקת.
השניה - הטענה כי הסכום שהתובע שילם לבנק איגוד במסגרת הסכם הפשרה - קרי: מעט יותר מ-39,000 דולר - לא שולמו על חשבון הדירה, ובכל מקרה, סכום זה אינו מהווה את מלוא מחיר הדירה. משכך, טוענים הנתבעים, התובע מעולם לא שילם את תמורת הדירה נשוא המחלוקת, אותה טוען שרכש.

50. 50. את הטענה הראשונה - יש לדחות על אתר. משני המסמכים עולה בבירור כי אותם 50 אלף דולר, שהתובע טוען ששילם, אכן שולמו למנוח.
באשר למסמך הראשון - כזכור, הצדדים חלוקים באשר לאותנטיות של חתימת המנוח על המסמך הראשון, ולעיל נמנעתי מלהכריע בין שני הצדדים באשר לטיבו ותוקפו של מסמך זה, ועל כן לא אשתמש בו כראיה לקביעת ממצאים.

51. 51. באשר למסמך השני - במסמך נאמר כך (ראה הציטוט המלא של המסמך השני בפיסקה 10 לעיל):
"תנאי התשלומים:
1. עם חתימת חוזה זה מאשר קבלת סך 40,000 דולרים יציג;
2. ביום 6 יוני 1996 מאשר קבלת במזומן סך 5,000 דולרים יציג;
3. ביום 6 יוני 1997 מאשר קבלת במזומן סך 5,000 דולרים יציג".

מדברים אלו עולה כי המנוח מאשר כי קיבל מהתובע סך של 50,000 דולר. לעיל קבעתי כי אני מקבל את המסמך השני, ומכיר באותנטיות של חתימת המנוח על המסמך (פיסקאות 42-38 לעיל), ועל כן, המסמך מהווה הסכם תקף לרכישת הדירה (ראה: פיסקה 47 לעיל). לפיכך, אין לי אלא לקבוע כי התובע אכן שילם למנוח, בעבור הדירה נשוא המחלוקת, סך של 50,000 דולר.
[יש לציין - ומשום מה אף אחד מב"כ הצדדים לא העיר על הדבר - כי על פי התאריכים הרשומים בהסכם, התשלום השני והשלישי - בסך 5,000 דולר כל אחד - אמורים היו להתבצע כשנה וחצי וכשנתיים וחצי (בהתאמה) לאחר החתימה על ההסכם. עם זאת, כבר בעת החתימה על ההסכם, המנוח חתם על כך שהוא מאשר את קבלת הסכום. נקודה זו אינה ברורה בעיני עד תום. עם זאת, אין בכך, לטעמי, כדי לקעקע את המסקנה כי המנוח אכן קיבל סך של 50,000 דולר מהתובע בעת החתימה על ההסכם].

52. 52. באשר לטענה השניה - זו מעלה את השאלה המשפטית הבאה: האם ניתן לראות בסכום ששילם התובע לבנק במסגרת הסכם הפשרה ביניהם (39,981 דולר), כחלק מתמורת הדירה שאמור התובע לשלם לנתבעים, וזאת על אף שהכסף מעולם לא הגיע לנתבעים?
אני סבור כי התשובה לשאלה זו היא חיובית. בטרם אעבור להסביר מדוע אני סבור כן, עליי לציין כי אין מחלוקת בין הצדדים באשר לעובדה שהסכום הנ"ל ששילם התובע לבנק, הופחת מחובם של הנתבעים כלפי הבנק.

תשלום התובע לבנק - משמעותו המשפטית

53. 53. כדי להבין את טענות הנתבעים ואת עמדתי, מן הראוי לצטט את הפיסקאות הרלבנטיות מסעיף 13 לחוק המשכון, תשכ"ז-1967 (להלן - "חוק המשכון"):
"(א) החייב וכל אדם שזכותו עלולה להיפגע ממתן המשכון או ממימושו, רשאים לפדות את המשכון על ידי קיום החיוב לאחר המועד לקיומו; והוא אף אם יש קביעה אחרת בהסכם המישכון.
(ב) ...
(ג) ...
(ד) אין בהוראות סעיף זה כדי להקנות זכות לפדות חלק מן המשכון על ידי קיום חלק מן החיוב, זולת אם הוסכם על כך בהסכם המישכון".

54. 54. ב"כ הנתבעים, עו"ד שלמון, טען בסיכומיו (סעיפים 9-7 לסיכומי הנתבעים) כי סעיף 13(א) לחוק המשכון, המקנה לאדם שעלול להיפגע ממימוש המשכון זכות (כלפי הנושה) לפדות את המשכון של החייב - על ידי תשלום החוב - אינו חל במקרה דנן. לטענתו, במקרה דנן מדובר על פדיון חלקי של החוב ולא על פדיון מלא, ועל כן בהתאם להוראת סעיף 13(ד) לחוק המשכון, לא עמדה לתובע דנן הזכות לפדות את המשכון שרבץ על הדירה, על ידי פריעה חלקית של חובם של הנתבעים כלפי הבנק.

55. 55. טענה זו מקובלת עליי, אולם, לטעמי, אין לכך משמעות. הזכות שקובע סעיף 13(א) הנ"ל היא זכותו של הפודה או החייב לפדות את המשכון אף נגד רצונו של הנושה (ראה דיון בעניין זה בספרו של פרופ' יהושע ויסמן, חוק המשכון, תשכ"ז-1967, בעמ' 278-277) במקרה דנן, אין כל צורך בכך. פדיון המשכנתא שרבצה על הדירה נשוא המחלוקת, נעשה בהסכמה מלאה של הבנק, שהפחית את סכום הכסף ששילם התובע לטובת הנתבעים מחובם של הנתבעים, ובעקבות התשלום שקיבל הבנק מאת התובע הסיר הבנק את המשכנתא שרשם על הדירה. משכך, כל שעלינו לבדוק הוא: האם יכול התשלום ששילם התובע לבנק - בבחינת "פורע חובו של חברו" - לשמש כתמורה לדירה.

56. 56. בנקודה זו יש להפנות את מבטנו לסעיף 4 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979 (להלן - "חוק עשיית עושר"), שכותרת השוליים שלו היא "דין הפורע את חוב הזולת", הקובע כי "מי שפרע חובו של אדם אחר בלי שהיה חייב לכך כלפיו, אינו זכאי להשבה אלא אם לא היתה לזוכה סיבה סבירה להתנגד לפרעון החוב, כולו או מקצתו, ואינו זכאי להשבה זו אלא כדי מה שנתן לפרעון החוב" (לדיון נרחב אודות סעיף זה, תוך סקירה משווה לנהוג בשיטות משפט אחרות, ראה: פרופ' דניאל פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט, מהדורה שניה (ירושלים, תשנ"ח-1998), כרך א, בעמ' 304-260; להלן - "פרידמן").
באשר לפרשנותו של סעיף זה, מקובלים עליה הדבריה הבאים שכתבה כב' השופטת ד"ר מיכל אגמון-גונן, עת כיהנה בבית משפט השלום, בת.א. (י-ם) 6561/00 ז'לושינסקי ישראל נ' לוינגר אפרים, פיסקה 5:
"חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 מקדיש הוראה מיוחדת לסוגיה זו, הנקראת 'פירעון חוב הזולת'. מטרתה החקיקתית של הוראה זו, הקבועה בס' 4 לחוק, הייתה להתנתק מהדין האנגלי, אשר שלל השבה מאדם שפרע את חוב חברו מתוך הנחה שהתערב בעניין לא לו... הרעיון המרכזי בבסיס גישה האנגלית הוא שיש לאדם זכות לבחור את נושהו, ואין לאפשר לאדם לשים עצמו נושה של חברו בעל כורחו. על מנת להימנע ממצבים כאלה סרב הדין האנגלי להעניק השבה לפורע כנ"ל.
הדין הישראלי אימץ גישה שונה במהותה באמצו את סעיף 4 לחוק עשיית עושר, הקובע... [כאן מצוטט הסעיף]
הסעיף מנוסח על דרך שלילה כפולה. למעשה נוכל לומר כי הפורע 'זכאי להשבה אלא אם היתה לזוכה סיבה סבירה להתנגד לפירעון'. על כן, הוראת סעיף 4 מאפשרת למי ששילם חובו של אחר, לתבוע חוב זה, אלא אם הייתה לחייב 'סיבה סבירה להתנגד לפירעון' " [ההדגשה הוספה].

בפרשנות זו של סעיף 4, תמך גם בית המשפט המחוזי (מפי השופט משה גל, אליו הצטרפו השופטת מרים מזרחי והשופט צבי זילברטל) שדחה את הערעור (ע"א 6261/05 לוינגר אפרים נ' ז'לושינסקי ישראל, פיסקה 14) על פסק דינה הנ"ל של כב' השופטת אגמון-גונן, וזאת, בין היתר, בהסתמך על דעתו של פרופ' פרידמן בספרו הנ"ל (פרידמן, בעמ' 262).
מעניין לציין, כפי שמעיר שם, כב' השופט גל, כי בהצעת הקודקס הישראלי "חוק דיני ממונות" ניסוחו של סעיף 490(א), הדן ב"השבה בשל קיום חיוב המוטל על אחר", אכן שונה, וזה לשונו: "המזכה זכאי להשבה אם קיים חיוב המוטל על הזוכה כלפי אדם שלישי (בסעיף זה - הנושה), מבלי שהוא חייב לכך כלפי הזוכה, אלא אם כן היתה לזוכה סיבה סבירה להתנגד לקיום החיוב או לחלקו". ניסוח זה מבהיר כי הכלל הבסיסי הוא - בניגוד לדין האנגלי - כי הפורע חובו של חברו זכאי להשבה, והחריג הוא אי ההשבה.
במקרה דנן, אם ניישם את הוראות סעיף 4 לחוק עשיית עושר, כפי שפורש בפסיקה האמורה, הגעתי למסקנה לפיה אין כל סיבה סבירה שהיתה קיימת לנתבעים להתנגד לפרעון החוב לבנק, כולו או מקצתו, על ידי התובע. על כן, בהתאם להוראת הסעיף, זכאי התובע להשבת הסכום ששילם לבנק על ידי הנתבעים.

התשלום של התובע לבנק - ניתוח על פי המשפט העברי

57. 57. הסוגיה המשפטית שהוצגה לעיל מציגה פתרון על פי המשפט הישראלי. מאחר
ועוסקים אנו בעניין עקרוני, המבוסס על ערכים בסיסיים של החברה, האם לאפשר לפלוני לפרוע חובו של אלמוני, או שיש למנוע ממנו מלהתערב בעניינו של אחר, ראיתי לנכון להרחיב, קמעא, את היריעה, ולבדוק כיצד מתמודד המשפט העברי עם סוגיה זו תוך יישום ערכים יהודים, המחייבים אותנו, בין היתר, מכוח סעיף 1א לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.
58. 58. דיני המשפט העברי, בסוגיית פורע חובו של חבירו שלא מדעתו רחבים הם, וראויים לדיון מעמיק וארוך, שאין כאן מקומו. ריכוז הדברים מובא במאמרו המקיף של ד"ר איתמר ורהפטיג, " 'עשיית עושר ולא במשפט' במשפט העברי (נהנה על חשבון אחר)", שנתון המשפט העברי, כרך ט-י (תשמ"ב-תשמ"ג), עמ' 235-187 (להלן - "ורהפטיג"). נביא את עיקרי הדברים, תוך יישומם לפרשתנו.
דיון מצומצם יותר בסוגייתנו מצוי בספרו של יהונתן בלס בהשתתפות ד"ר מיכאל ויגודה, עשיית עושר ולא במשפט, שיצא לאור במסגרת ההסדרה שבעריכת פרופ' נחום רקובר, חוק לישראל - עריכה שיטתית ועדכנית של המשפט העברי כיסוד לחקיקה ולפסיקה על פי סדר חוקי מדינת ישראל (ירושלים, תשנ"ב-1991; להלן - "בלס"). הדיון בענייננו מתרכז בפרשנות של סעיף 4 לחוק עשיית עושר, בעמ' 113-97.

59. 59. מקור החיוב בדין "פורע חובו של חברו", כאשר יש חיוב, הוא מדין "דקא משתרשי ליה", דהיינו: לנתבע נגרמה הנאה מרכוש התובע, ולכן, "לעולם ישלם הנתבע כפי מה שנהנה ולא כפי מה שהחסיר לתובע" (ורהפטיג, שם, בעמ' 196). במילים אחרות: "רכוש שלו עמד להיות חסר לו, וכעת 'ניצל' ובא רכוש חבירו במקומו" (שם, שם).

60. 60. מבחינה עיונית, יש שניסו להסביר דין זה בחיוב מכללא שנוצר עקב פרעון החוב; "הדין מניח, לפי אומד הדעת, כי כל מי שנהנה מסכים לשלם דמי הנאתו. אילו היה הנתבע נשאל מראש, ודאי היה מסכים לשלם, לכן גם עכשיו, לאחר שנהנה, אנו מחייבים אותו כאילו הסכים מראש, אף שלא נשאל, וממילא לא הסכים" (ורהפטיג, שם, בעמ' 197).
הסבר אחר, הוא כי לפנינו חוב מעין קנייני: "אפשר לומר כי רואים את ההנאה שביד הנתבע כממון שיש למהנה, התובע, זכות בו. התובע טוען מעין טענת 'ממוני גבך', שכן יש לראות את המצב כאילו ממון של התובע 'התגלגל' באופן כלשהו והגיע ליד הנהנה - הנתבע" (שם, בעמ' 198).
61. 61. נקודת המוצא של הדין שלפנינו היא כי "המבריח ארי מנכסי חבירו - פטור" (תלמוד בבלי, מסכת בבא קמא, דף נח, עמ' א). לכן, פטור אותו נתבע לשלם לתובע, אשר מתערב בעניין לא לו, כי רואים את אותו מתערב כמי שעושה טובה ומצווה בעלמא, ועל כן הוא "מתנדב", שאינו זכאי לשכר או להשבת הכספים שבהם פרע את חוב חבירו (ורהפטיג, שם, בעמ' 205-202). אך אם פעולות ההתנדבות הן רצויות וחיוניות, כגון: הצלת רכוש, וקל וחומר הצלת נפש, זכאי המציל לשיפוי (על פרטי הדינים, ראה, בהרחבה, בספרו של פרופ' נחום רקובר, עושר ולא במשפט - הנהנה מנכסי חבירו בזכות ושלא בזכות (ירושלים, תשמ"ח-1987), ובמיוחד את השוני בין השער הרביעי של הספר "הצלת רכוש - שיפוי על הוצאות המציל" (עמ' 170-117), לבין השער החמישי "הצלת נפש - שיפוי על הוצאות המציל" (עמ' 194-175)).
בלס מדגיש נקודה נוספת (על בסיס הירושלמי כתובות, פרק יג, הלכה ב, דף סא, עמ' א; ירושלמי נדרים, פרק ד, הלכה ב, דף יא, עמ' א; וכן דברי המאירי על המשנה בכתובות, פרק ד, הלכה ב): פרעון חוב שהוא דומה למבריח ארי, גורם אומנם הנאה לחייב, אך זו בגדר גרמא בלבד, ולכן אין הפורע זכאי להחזר. לא כן בהצלת רכוש, שבה הנזק ודאי, וללא הצלה קרוב לוודאי שהרכוש של הזוכה היה הולך לאיבוד, ולכן המציל כאילו נותן לזוכה דבר חדש וזכאי לשכרו כפועל (בלס, שם, בעמ' 103-102).

62. 62. אך לא רק בענייני מצווה יש לחייב את הנהנה לשלם למציל. הרשב"א בתשובותיו, חלק ג, סימן שצד, אמר את הדברים הבאים (אין טעם להיכנס לפרטים העובדתיים של השאלה, העוסקת בענייני מסים, והקטע הבא הינו במסגרת תשובת הרשב"א לטענה כי מי ששילם מס עודף - מעבר למה שצריך היה לשלם על פי התקנה שחלה באותה עיר - אינו זכאי לתבוע את מה ששילם מן הקהל):
"ובמה שטענו... ואפילו השולחים אינם יכולים לתבוע כלום מן הקהל אחר שפרעו, כפורע חובו של חבירו, דהוה ליה כמבריח ארי מנכסי חבירו. אין טענתם כלום בזה, שהשלוחים חוזרין על שולחיהם ששלחום, והוו להו כערבים או כקבלנים, וקבלן או ערב שפרע - לא הפסיד. ואין דנין אותו כפורע חובו של חבירו, שלא אמרו אלא כפורע, שאינו שייך בחיוב, ופורע מדעתו מה שאינו שייך בחיובי כלל".

63. 63. בספרות ההלכתית נקבע כי אם הסכנה מוחשית וקרובה, ולפנינו "ארי קרוב", זכאי מי שהוציא את ההוצאות לקבל ממי שניצול בזכותו את הוצאותיו, גם אם פעל מדעתו (ורהפטיג, שם, בעמ' 209-208). ובלשון התוספות, בבא קמא, דף נח, עמ' א, ד"ה א"נ מבריח ארי מנכסי חבירו לית ליה פסידא (מובא אצל ורהפטיג, שם, בעמ' 219):
"ונראה לר"י דמבריח ארי שאינו נוטל שכר, היינו: כשאין הדבר ברור שיבא לידי הפסד, כגון: שהארי רחוק ואין יודע אם יבא כאן הארי, אם לאו, ואין מצילו אלא מדאגה ומן הפחד שדואג שמא יבא.
אבל אם הדבר ברור שיבא לידי הפסד ולידי דריסת הארי או מציל מפי הארי עצמו - אז ודאי נוטל שכרו, כמו שטף נהר חמור חבירו".

במקרה שלפנינו, אין מדובר בחשש תיאורטי, "שהארי רחוק". מהראיות בפני
י עולה כי בנק איגוד החל בהליכי הוצל"פ למימוש הנכס ופינוי התובע מן הדירה (ההודעה על הפינוי החתומה על ידי ראש ההוצאה לפועל בתל אביב, צורפה כנספח ה לכתב התביעה). על פי מכלול הראיות ניתן להסיק כי אם לא היה התובע מגיע להסדר עם הבנק, כי אז הבנק היה מפנה את התובע מן הדירה ולאחר מכן היה הבנק מוכר את הדירה, וכך נגרע היה רכוש הנתבעים (בהנחה שהדירה שלהם).
64. 64. על כל פנים, התובע אינו אדם זר, אלא, כלשון הרשב"א, בתשובה הנ"ל, הוא "כערבים או כקבלנים, וקבלן או ערב שפרע - לא הפסיד".
ניתן בעניין זה לשלב את הסברו של בלס, על פי דברי שו"ת המהרי"ט, סימן קסד. פורע חובו של חבירו אינו זכאי, בדרך כלל, להחזר כי "זה עונשו של עושה שלא ברשות, שתהא ידו על התחתונה, דמי אמר לו שיפרע" כלשון המהרי"ט (בלס, שם, בעמ' 106-105). ברם, כאשר אותו פורע "שייך" לעניין כמו ערב - נימוק זה איננו חל. בלס אומר כי "אם היתה למזכה סיבה סבירה לפרוע את החוב של הזוכה, משום שהגן על אינטרס חוקי של עצמו, יזכה בהשבה, שהרי אין להעלות נגדו את הטענה 'מי אמר לו שיפרע?'. במקרה זה, חסר אחד המרכיבים להגדרתו כמבריח ארי". לפי קו חשיבה זה, לתובע דידן היה אינטרס חוקי להגן על עצמו מפינוי הדירה, שהוא האמין סובייקטיבית כי היא דירתו (ובסיום הליך זה ניתן לומר כי אמונה סובייקטיבית זו הוכחה כנכונה אובייקטיבית), ועל כן הוא זכאי להחזר הכספים ששילם לבנק.

65. 65. לא זו אף זו, לבנק היה משכון על הנכס וכבר מונה על ידי ההוצאה לפועל עו"ד קובי אשכנזי ככונס (ראה נוסח ההחלטה נ/7, שבה הוסמך הכונס גם למכור את הדירה, כאמור בסעיפים 5 ו-6 להחלטה הנ"ל). על כן, סיכויי גביית הבנק היו גבוהים.

66. 66. המשנה במסכת כתובות, פרק יג, משנה ב, אומרת:
"מי שהלך למדינת הים, ועמד אחד ופרנס את אשתו. חנן אומר: 'איבד את מעותיו'. נחלקו עליו בני כהנים גדולים, ואמרו: 'ישבע כמה הוציא ויטול'. אמר רבי דוסא בן הרכינס: 'כדבריהם'. אמר רבן יוחנן בן זכאי: 'יפה אמר חנן, הניח מעותיו על קרן הצבי' ".

67. 67. בעניין שלפנינו תחול האבחנה של רבינו תם בין מי שזן את אשת רעהו לבין מי שפורע חוב של רעהו, המבוסס על שטר (תוספות, כתובות, דף קח, עמ' א, ד"ה מני חנן היא דאמר איבד מעותיו, וראה גם: ורהפטיג, שם, בעמ' 223-222):
"ורבינו תם מפרש דאיירי דווקא במזונות אשתו, ומשום הכי פטור, דאין הדבר ברור שהיה מתחייב זה הבעל מזונות, שמא היה יכול להפטר, שהאשה עצמה היתה מצמצמת, אם לא היתה מוצאה מי שממציא לה מעות... אבל גבי שטר חוב, אפילו חנן מודה דלא איבד מעותיו, דהנאה גמורה היא, הואיל ולא היה יכול להפטר בשום ענין".

ער אני לכך כי דעת רבינו תם היא חריגה, יחסית, ב"נוף" ההלכתי, כפי שעמד על כך ורהפטיג, והדברים מובאים גם אצל בלס, שם, בעמ' 100 (ובהערה 9, שם, מצטט הוא את הש"ך על שולחן ערוך, חושן משפט, סימן קכח, ס"ק ה, המכריע כנגד רבינו תם כי "יותר משלושים פוסקים" אשר חולקים עליו, ולכן "פשיטא שהחולק בטל בשלושים").
מעניין לציין בהקשר זה של פירעון המזונות כי הירושלמי מבדיל בין אדם זר שפרנס את האשה, לבין אביה. כלפי אדם זר, יכול הבעל להעלות את טענתו של רבינו תם כי האשה היתה דוחקת עצמה, מצמצמת עצמה ומתפרנסת בלא סיוע של אחרים, ולכן המפרנס הוא בגדר "מתנדב", שעשה בלא רשות, ועל כן אינו זכאי להשבה. לא כן המצב כאשר המפרנס של האשה הוא אביה, הזכאי לתשלום, וזאת לאור ההנחה האנושית-פסיכולוגית "שלא היה לו להניח בתו יושבת עגומה בלא פרנסה" (פני משה על הירושלמי, כתובות, פרק ד, הלכה ו, דף כו,עמ' א, ד"ה הא האב). בלס, שם, בעמ' 109, הערה 68, מביא את הדברים ומציין (בחלק ההערה שבעמ' 110) כי להלכה פסק הרמ"א, על שולחן ערוך, אבן העזר, סימן ע, סעיף ח בניגוד לדעה זו, שכן, על דברי השולחן ערוך "עמד אחד מדעת עצמו וזנה משלו - אין הבעל חייב לשלם לו, והרי זה איבד מעותיו", ועל דברים אלה הוסיף הרמ"א, שם: "ואין חילוק בין אביה לאחר שפרנסה".
בלס טוען (שם, בעמ' 106, הערה 8), כי המצב במשפט הישראלי הוא הפוך: סעיף 4 לחוק עשיית עושר קובע את הכלל של העדר זכאותו של הפורע להשבה, ורק בסיפא של הסעיף קיים החריג (ראה במפורט אצל בלס, שם, בעמ' 99; לעיל (פיסקה 56), הערנו כי הפסיקה הישראלית פירשה את סעיף 4 הנ"ל באופן שונה, הרואה דווקא בהשבה את הכלל ובאי ההשבה את החריג). אך ביחס למזונות, שדין המשנה - שנפסק כאמור להלכה (ראה לעיל) - קובע במפורש את העדר זכאותו של המפרנס, החוק הישראלי קובע בסעיף 16(ב) לחוק לתיקון דיני המשפחה (מזונות), תשי"ט-1959, כי "מי שנתן מזונות שלא היה חייב בהם... רשאי לדרוש החזרתם... ממי שהוא חייב בהם ובמידה שהוא חייב בהם" (וראה את הסברו של פרופ' טדסקי, המובא בסיום הערה 8 אצל בלס, שם).

68. 68. מבחן זה מחמיר יותר מאשר זה שבחוק עשיית עושר הישראלי, אך גם בו עומד התובע. החוב של הבנק היה מובטח בשטר "חזק", בדמות משכון, ואף היה בעיצומם של הליכי מימוש. על כן, מי שפורע חוב כזה, זכאי לקבל חזרה את כספו, כי הפורע (התובע במקרה שלפניי) גרם לחייב (הנתבעים) "הנאה גמורה", "הואיל ולא היה יכול להפטר בשום עניין", בלשון רבינו תם בסיום הקטע שצוטט מן התוספות שבמסכת כתובות (ראה הסיפא של הפיסקה הקודמת).

69. 69. אם המבחן הוא הוודאות של גביית החוב, וככל שהוודאות גבוהה יותר זכאי הפורע את החוב לקבל מאת החייב את הסכומים ששילם, צעד בעל ערוך השולחן צעד נוסף, וקבע כי אם הלווה אינו עני, אלא בעל אמצעים לשלם חובו, חייב הלווה להחזיר לפורע את הסכום ששילם לנושה, כי במקרה כזה אין להניח שהמלווה היה מתפייס עם הלווה, ולכן ההפסד שהיה צפוי ללווה הוא ברור, ומכאן נובעת זכות הפורע להחזר.
וזה לשון ערוך השולחן, סימן קכח, סעיף א:
"קיימא לן דמבריח ארי מנכסי חבירו ומצילו מן ההפסד - פטור, אף אם היה להמציל הפסד, כגון שעשה מדעת עצמו בלי ציווי הבעלים (תוס' ורא"ש ב"ק נח, א). ודווקא כשלא היה ההיזק ברור, אבל כשההיזק היה ברור צריך לשלם לו (שם). לפיכך, הפורע חובו של חבירו שלא מדעת הלווה, בין שהיתה מלווה בשטר בין מלווה בעל פה - פטור הלווה לשלם לו, דהלווה יכול לומר לו: 'מי ביקש זאת מידך? אני הייתי מתחנן לפני המלווה ואולי היה מוחל לי. ואף שהצלתני מצער וגרמת לי הרווחה, לא מצינו שיצטרך לשלם בעד גרם הרווחה' (פ"ח שם).
ויראה לי שאין הדברים אמורים אלא כשהלוה לחוץ במצבו, דבזה יכול להיות שהיה מתחנן לפני המלווה והיה מוחל לו, או שהיה מניח לו על זמן ארוך וכהאי גוונא. אבל כשהלווה טוב במצבו, אנן סהדי שהמלווה לא היה מוחל לו, והוה ההפסד ברור".

ד"ר איתמר ורהפטיג מעיר על גישה זו שהיא יחידאית, ולא מצא לה חבר, כי היא "מבטלת כמעט את הדין של פורע חובו של חבירו" (ורהפטיג, שם, בעמ' 223). עם כל ביקורתו של ד"ר ורהפטיג, אין להתעלם מדברי פוסק חשוב זה. יישום דבריו על פרשתנו הוא ברור: זכאות התובע להחזר הכספים ששילם לבנק איגוד.

70. 70. דין אחר - המבוסס על עקרון דומה - שנהג בגולה, קבע כי אם המלווה הוא עכו"ם, חייב הנפרע לשלם לפורע. כך פסק הרמ"א על שולחן ערוך, חושן משפט, סימן קכח, סעיף א: "אם פרע לעכו"ם - חייב לכולי עלמא, וכל שכן אם פדה משכונו מן העכו"ם (תשובות מהרי"ל, סימן פב), וכן ראוי להורות". וטעם הדברים הוא, כלשון הסמ"ע, שם, ס"ק ד: "דעכו"ם אינו מתרצה כי אם ברצי כסף" (וראה גם: ורהפטיג, שם, בעמ' 223).
אינני טוען כי יש לראות את הבנק כעכו"ם, חס וחלילה, אך עדיין יש לבנק את "התכונה" של מלווה קשוח, שאינו מתפשר בקלות, והוא מתרצה רק ברצי כסף. לפיכך, הפרעון על ידי התובע אינו בגדר "התנדבות", ולכן, על פי המשפט העברי, זכאי התובע להשבת הכספים ששילם לנושה (הבנק), מאת הלווה (הנתבעים).

71. 71. דוגמא נוספת בספרות ההלכתית, הקרובה מאוד לפרשתנו היא זו: מה דינו של הפורע חובו של חברו במשכון? הש"ך, על שולחן ערוך, חושן משפט, סימן קכח, ס"ק ה, אומר את הדברים הבאים:
"מיהו היכא דהיה עליו משכון ונטלו זה שפרע, נראה לפי עניות דעתי דהוי ספיקא דדינא, ואם המשכון ביד הפורע - לא מפקינן מיניה. דאף על גב דבירושלמי ורי"ף ורמב"ם ושאר מחברים מפורש דאפילו במשכון הפסיד מעותיו, מכל מקום כיון דר"ת ור"ח סבירא להו דאפילו בלא משכון לא הפסיד מעותיו. וכן נראה דעת הטור וכן דברי הסמ"ע, וגם הב"ח פסק דאפילו בלא משכון הוי ספיקא דדינא. וגם מהרי"ו משמע דמספקא ליה מיהא, וכמו שכתבתי בסמוך. וגם בתשובות מהר"י בן לב, ספר שני, סוף סימן נז, פסק דהיכא שהוא מוחזק, מצי למימר: 'קים לי כר"ת', אם כן פשיטא דבמשכון מצי המוחזק לומר: 'קים לי כר"ת' וסייעתו, כיון דלא איתפרש בש"ס דילן או בשאר פוסקים דגם במשכון הדין כן. וכן פסק בתשובת מהר"ר שלמה כהן, ספר שלישי, סימן קז, דיכול הפורע להחזיק במשכון ולומר: 'קים לי כר"ח ור"ת' עיין שם. ואף על גב דכתבתי דלא קיימא לן כר"ח ור"ת, אפילו תפס, היינו משום דבש"ס דילן לא נראה כותייהו, וגם כל הנך רבוותא טובי שהבאתי פליגי עלייהו; אבל במשכון - לא הוזכר בש"ס דילן והנך רבוותא מידי. ויכול להיות דש"ס דילן וכל הנך רבוותא, מודים במשכון דלא הפסיד מעותיו.
הלכך, נהי דבירושלמי ורי"ף ורמב"ם וסייעתם מבואר דאף במשכון דינא הכי, מכל מקום ר"ת ור"ח וסייעתו שהבאתי לעיל לא הוו להו יחידאי לגבייהו, ויכול המוחזק לומר: 'קים לי כותייהו'.
כן נראה לי להורות".

אין כאן המקום להעמיק בסוגיית "קים לי" (ראה לעניין זה את מאמרו של פרופ' חנינה בן מנחם, "טענת קים לי - לקראת ניתוח יוריספרודנטי", שנתון המשפט העברי, ו-ז (תשל"ט-תש"ם), עמ' 45). על כל פנים, התוצאה המעשית היא כי גם לפי הגישה המתונה, כאשר בפועל בסיום הפרעון נמצא הפורע במצב שהכסף אצל הנושה, אבל המשכון בידיו, לא יהיה חייב הוא להחזיר את המשכון ללווה (לחייב), עד שלא יקבל את הכסף ששילם לפרעון החוב.
במקרה שלפנינו, המצב כמעט זהה. התובע לאחר ששילם למעלה מ-39,000 דולר לבנק איגוד, "שחרר" את הדירה מן המשכון על ידי ההחרגה. משמעות הדבר היא כי הדירה המשוחררת היא "בידי" התובע, ולכן זכאי הוא לכך שבהתחשבנות בינו לבין הנתבעים יהיה התובע במצב בו עומדים לזכותו אותם 39,000 דולר.

72. 72. הדוגמא האחרונה המובאת אצל ורהפטיג, בדבר זכאותו של הפורע לקבל חזרה את מה ששילם לנושה, היא זו: "הפורע מנכס החייב או אפילו היה חייב ללווה ועל חשבון זה פרע לנושה, פוטרין את הפורע או מנכין לו מחובו ללווה" (ורהפטיג, שם, בעמ' 234, והמקורות המוזכרים שם, בהערות 318-313).
בלס (שם, בעמ' 116), דן בנושא זה תחת הכותרת "פורע חובו של חבירו - כטענת הגנה". חלקת מחוקק על שולחן ערוך, אבן העזר, סימן ע, ס"ק ל, אומר כי "דווקא משלו אמרינן הניח מעותיו על קרן הצבי", אך, כפי שאומר הבית יוסף על שולחן ערוך, חושן משפט, סימן קה, ס"ק ח, "טענה זו מספקת לפטור, אבל לא לחיוב", ומסביר שם, בלס: "עילה זו כוחה יפה לפטור את הזוכה מתשלום פיצוי למזכה, אך אין היא מספיקה לשלול מהמזכה את הזכות לקזז את הפרעון מתוך חובה לזוכה, ולחייב אותו במלוא תשלום חובו".
גם בעניין זה אין להאריך, אך היישום לפרשתנו הוא ממש ברור: התובע, שהיה חייב כספים לחייב (הנתבעים), פרע את חובם של הנתבעים לבנק, ועל כן זכאי הוא לכך שינכו לו את סך 39,000 הדולר שמתוך הכספים שהוא חייב לנתבעים עבור הדירה נשוא תיק זה.
בהקשר דומה, ניתן להתייחס לחריג נוסף המופיע במשפט העברי, ואשר על פיו זכאי המשלם להחזר. בלס (שם, עמ' 110), מביא דוגמא זו: אדם שהשכיר את ביתו, אך לא שילם חובות קודמים לחשמל ולמים, והשוכר משלם חוב ישן זה כדי שלא ינתקו לו - לשוכר - את המים והחשמל. אדם זה יהיה זכאי להחזר (בלס מביא בהערה 9 אסמכתאות לכך). אם דברים אלה נכונים לגבי חוב שוטף, קל וחומר שיש ליישמם כאשר הפרעון הוא של חוב משכנתא, כאשר הבנק כבר פנה להוצל"פ, ומונה כונס נכסים וניתן צו לפינוי התובע מהדירה. אם הרציו לפיו זכאי המשלם לקבל החזר נובע מכך שהתשלום חיוני לצורך המשך המגורים בדירה, ברי לכל כי חשוב יותר למנוע את הפינוי מאשר להסדיר תשלום לחשמל או למים שהם רק רכיבי הנוחות של השכירות ולא עצם הזכות להמשיך ולהתגורר בדירה.

73. 73. העולה מכל האמור לעיל ביחס למשפט העברי הוא זה: אומנם, הכלל הפורמלי והטכני של המשפט העברי הוא, כלשון השולחן ערוך, חושן משפט, סימן קכח, סעיף א: "הפורע חובו של חברו שלא מדעתו, אפילו היה בשטר, ואפילו היה עליו משכון ונטלו זה שפרע - אין הלווה חייב לשלם לו ונוטל משכונו בחינם, והרי איבד זה הנותן את מעותיו, ואפילו אם היה המלווה דוחקו לפרוע, שמא היה הלווה מפייס את המלווה ומוחל לו" (ומקור הדברים הוא ברמב"ם, הלכות מלווה ולווה, פרק כו, הלכה ו). ברם, הסייגים הרבים שהוספו לו, וכן גישתו ההפוכה של רבינו תם, והגישה המרחיבה של בעל ערוך השולחן, כל אלה - תוך יישומן של שיטות אלה למקרה שלפנינו - מביא למסקנה כי גם לפי המשפט העברי זכאי התובע לכך שהסך של 39,000 דולר אשר פרע לבנק בגין המישכון על הדירה, סכום זה ייזקף לזכותו של התובע, והוא לא ייחשב כמתנדב או כמבריח ארי משדה חבירו.

כיצד בפועל יבוא לידי ביטוי ביחסי הצדדים תשלום 39,000 הדולר ששילם התובע לבנק?

74. 74. לנוכח האמור, עומדים אנו בפני
מצב בו ישנם חיובים כספיים הדדיים של הצדדים. מן העבר האחד, עומד חובו של התובע כלפי הנתבעים, על סך 42,000 דולר, חוב המהווה את יתרת התשלום עבור רכישת הדירה נשוא המחלוקת, על פי הסכם הרכישה בין הצדדים (דהיינו: ההפרש בין המחיר המוסכם, שהוא 92,000 דולר - כאמור ב"מסמך השני" המובא בפיסקה 10 לעיל והמחייב את הצדדים כפי שקבעתי לעיל בפיסקה 47 - לבין 50,000 הדולר ששילם התובע למנוח); מן העבר השני, עומד חובם של הנתבעים להשבת סך של 39,981 דולר לתובע, בגין הסכום ששילם התובע לבנק כפרעון חובם של הנתבעים לבנק, ביחס לדירה נשוא המחלוקת, תוך פדיית המשכנתא הרובצת על הדירה.

75. 75. בהתאם לזכות הקיזוז המהותית שנקבעה בסעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, זכאי היה התובע לערוך קיזוז - שכמוהו כפרעון החוב - בין שני החיובים הנ"ל. משכך, ניתן לראות בקיזוז שערך התובע בין החיובים כפרעון - כמעט מלא - של החוב שרבץ עליו בגין יתרת התשלום עבור הדירה, ובעצם כתשלום של כמעט כל התמורה בעד הדירה.
76. 76. יש לציין כי על פי הוראת הסיפא של סעיף 53 הנ"ל, המכירה בקיזוזים גם בין שני חיובים שאינם מעסקה אחת ובלבד שהסכום קצוב, אין לי צורך להכריע האם שני החיובים הנ"ל הינם מעיסקה אחת או לא מעיסקה אחת (כטענת הנתבעים), שכן במקרה דנן מדובר בסכום קצוב.

77. 77. לנוכח האמור, גם טענות הנתבעים באשר לתמורת הדירה - נדחות.

78. 78. לפיכך, אני קובע כי התובע שילם כתמורה לדירה סך כולל של 89,981 דולר, מתוך 92,000 דולר עליהם הוסכם (ובכך מקבל אני את טענתו הבסיסית של עו"ד אליהו ציגלר
, ב"כ התובע, בעמ' 14-13 לסיכומי התובע). 50,000 דולר מתוכם שולמו ישירות למנוח, ועוד 39,981 דולר שולמו לנתבעים על ידי קיזוז בין חובם של הנתבעים כלפי התובע בגין פרעון חובם לבנק, לבין חובו של התובע לשלם את יתרת תמורת הדירה.
נותר חוב כספי של 2,019 דולר, ובו נעסוק בסיום

פסק דין
זה.

התנהגות התובע

79. 79. כזכור, הנתבעים הצביעו על מספר אינדיקציות ביחס להתנהגות התובע, ככל הנראה, מתוך ניסיון ללמוד מהם על כך שהתובע מעולם לא רכש את הדירה נשוא המחלוקת. ניסיון זה של הנתבעים מתנגש עם המסקנה אליה הגעתי לעיל, לפיה המסמך השני - בניגוד לטענת הנתבעים - אינו מזויף, והוא מהווה הסכם לרכישת הדירה נשוא המחלוקת.

80. 80. עליי להודות כי צירופן של האינדיקציות עליהן מצביעים הנתבעים (אי עריכת הסכם מודפס; אי דיווח לרשויות המס; תשלום לא לחשבון המלווה של הבנק), מעוררת אי נוחות מסוימת מהתנהלותו של התובע - כמו גם מהתנהלותו של המנוח - סביב רכישת הדירה נשוא המחלוקת. אי נוחות זו, בצירוף עם דברים שנשמעו בחקירתו של התובע אודות מספר דירות נוספות שרכש מהתובע בירושלים (ראה: חקירת התובע בעמ' 36, 43-40 לפרוטוקול), עוררו בי את התחושה כי ההסכם שנכרת בין הצדדים ביחס לרכישת הדירה נשוא המחלוקת, הוא חלק ממערכת יחסים עסקית רחבה יותר שהתקיימה בין התובע לבין המנוח, וכי במקרה דנן נעשה ניסיון - של שני הצדדים - להצניע את קיומו של ההסכם לרכישת הדירה, מסיבות שלא הובררו לי עד תום.

81. 81. בהקשר זה יש להביא בחשבון את טענת ב"כ הנתבעים, עו"ד יורם שלמון
(סעיף 13 לסיכומי הנתבעים), המבוססת על הפסיקה, לפיה "כלל ידוע הוא כי בתביעה נגד עיזבון... מדקדקים עם התובע יתר על המידה הרגילה, והטעם גלוי וידוע: כי בהעדר בעל הדבר גופו אים לדעת אם לא היה מצליח - אילו היה בחיים - להזים או לסתור את ראיות יריבו" (ע"א 459/59 פינקלשטיין נ' פרושטייר, פ"ד יד, 2327, בעמ' 2330, מול האותיות א-ב, מפי השופט - כתוארו אז - משה זילברג; וראה גם באופן כללי בספרו של פרופ' שמואל שילה, פירוש לחוק הירושה, תשכ"ה-1965, כרך שלישי (ירושלים, 2002), בעמ' 256, ובמקורות המצוינים שם, בהערה 50).

82. 82. ברם, לא ניתן לומר כי התובע המתין בתביעתו ו"חיכה" למות המנוח, רק כדי שיהיה לו קל להוכיח את תביעתו. המצב כמעט הפוך. התובע גר בדירה משנת 1997, והמנוח ידע זאת עד לפטירתו בשנת 1999, ולא הגיש כל תביעה לפנות את התובע מן הדירה, אם אכן אין לו זכויות בדירה, כטענת הנתבעים היום.

83. 83. בנסיבות מעין אלה, יש מעין "קיזוז" בין עול הראיה המוגבר החל על תביעות כנגד עיזבון, מול השתיקה הבלתי מוסברת של המנוח במשך כשנתיים, בהם לא תבע את התובע.

84. 84. על כל פנים, חשוב לציין כי האינדיקציות האמורות בפיסקה 80 רישא לעיל, אינן חורגות מעבר לתחושות בלבד. בלא מעט מקרים, ניצב שופט בפני
סיטואציה שגם לאחר בחינת מכלול חומר הראיות, עדיין נותרות ספקות ותהיות שלא נמצאה להם תשובה ברורה (בעניין הפער בין ה"אמת העובדתית" ל"אמת המשפטית", ראה את דברי השופט - כתוארו אז - מנחם אלון בפרשת בג"צ 152/82 אלון נ' ממשלת ישראל, פ"ד לו(4) 449. בעקבות דברים אלה, שנאמרו על היחס בין

פסק דין
של בית משפט לבין מסקנות ועדת חקירה, ראה את הדברים שכתבתי באריכות בפרשת אבו חמדה (ראה פיסקה 47 סיפא לעיל), בפיסקה 4, תוך יישום עקרונות אלה להליך אזרחי). במקרים מעין אלה, שהספק ממשיך לרחף גם לאחר בחינת מכלול חומר הראיות, לא פעם התוצאה המשפטית תהיה נגזרת של שאלת נטלי ההוכחה ומאזן הסתברויות.

85. 85. במקרה שלפנינו, מן העבר האחד ניצבת מסקנה מבוססת היטב אודות קיומו של הסכם לרכישת הדירה, ומן העבר האחר ספקות ותהיות, שיש בהן ממש, אם כי אין להם ביסוס בחומר ראיות פוזיטיבי, אודות התנהלותם של הצדדים. אני סבור, כי שקילת מאזן ההסתברויות - לאחר שיקלול הראיות - נוטה בבירור לטובת התובע. האינדיקציות עליהן הצביעו הנתבעים - על אף שיש בהם ממש - אינן מספיק חזקות כדי לקעקע את המסקנה המבוססת היטב, לפיה בין התובע לבין הנתבעים נכרת הסכם לרכישת הדירה.

86. 86. אחזור ואציין כי מבחינת האמינות, עשה עליי התובע רושם חיובי ביותר. התרשמתי כי הוא דובר אמת וברצונו לסיים פרשה זו בשל גילו הגובה (81 שנה בעת עדותו בפני
י). דווקא הבן איתן, כך קיבלתי את הרושם, רצה לנצל את המצב ו"למשוך" זמן כדי שהמשפט יתנהל, אם יתנהל, בין בני הדור השני בלבד.

87. 87. לנוכח האמור, טענות הנתבעים בנקודה זו - נדחות.
יתרת התמורה

88. 88. מהמסקנה אליה הגענו לעיל, עולה כי מתוך תמורה של 92,000 דולר עבור הדירה, שילם עד עתה התובע סך של 89,981 דולר, קרי: התובע נדרש לשלם סכום נוסף של 2,019 דולר נוספים כדי להשלים את התמורה לה התחייב בהסכם. החישוב נעשה בדולרים באופן נומינלי ולא בשקלים עם הצמדות וללא ריביות, שכן הצדדים לא טענו לעניין זה, ולא ראיתי לנכון, מיוזמתי, לנקוט בדרך חישוב אחרת.

89. 89. שתי טענות העלה התובע מדוע הוא אינו חייב לשלם כסף נוסף לנתבעים, על אף שגם לפי שיטתו הוא תמורת הדירה לא שולמה במלואה:
א. א. התובע טוען כי שילם לנתבעים סך של 11,500 דולר נוספים בגין דירה נוספת באגף c, אשר, כזכור, לא נבנה עד היום. לכן, לשיטת התובע, למעשה, הנתבעים חייבים לו סכום זה (אך הוא לא תבע אותו בכל הליך שהוא).
ב. ב. לטענת התובע, הנתבעים ביצעו מספר הפרות יסודיות של ההסכם (ראה פירוט ההפרות הנטענות לעיל, בפיסקה 28), ועל כן זכאי התובע, לשיטתו, לפיצויים בגין הפרות אלה. לטענתו, סך כך הסכומים של פיצויים אלה, ודאי עולה על ערך הסכום שנותר לתובע לשלם לצורך רכישת הדירה.

90. 90. באשר לטענה הראשונה בדבר תשלום 11,5000 דולר נוספים - אין בידי לקבלה. התובע הפריח טענה זו לחלל האוויר, וזאת מבלי לתמוך אותה באף בדל של ראיה, אשר ממנה ניתן להסיק כי אכן שילם התובע סכום זה לנתבעים. משלא הוכיח התובע טענתו זו - דינה להידחות.

91. 91. באשר לטענה השניה בדבר קיזוזים עקב נזקים - גם כאן אין בידי לקבלה. כאמור לעיל (פיסקה 26), התובע הגיש בקשה לפיצול סעדים (בש"א 4077/04), בנימוק שיש לו תביעות כספיות רבות כנגד הנתבעים, לטענתו, בגין הפרות יסודית של ההסכם, שבוצעו על ידי הנתבעים. בין הצדדים הוסכם כי התובע רשאי יהיה לפצל את סעדיו לתקופה מוגבלת של 6 חודשים מיום 21.3.05, ולהגיש את כל תביעותיו הכספיות בגין הפרות אלו לבית המשפט בתום 6 החודשים הנ"ל. התובע לא הגיש תביעות אלו עד היום, ובחר להעלות אותן במסגרת תיק זה, כחלק מן הטענה שהפיצוי המגיע לו בגין הפרות אלו ודאי שמאיין את יתרת התמורה אותה הוא נדרש לשלם בגין הדירה.

92. 92. עם זאת, בכתבי הטענות ובחומר הראיות שהגיש התובע בפני
י, לא נמצא כל פירוט, הסבר או ראיות אודות התביעות כספיות נטענות של התובע. על אף שהתובע נקב במספר מעשים, המהווים, לטענתו, הפרות יסודיות של ההסכם, התובע לא פירט מהן הנזקים שנגרמו לו עקב הפרות אלו, ולא הביא ראיות באשר לשיעורן.
לטעמי, הדבר רלבנטי, במיוחד, לנוכח העובדה כי הנזק לו טוען התובע הינו נזק לא ממוני. פסיקת פיצויים בעד נזק שאינו נזק של ממון, בגין הפרת חוזה, על פי סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, איננה דבר שבשגרה (בעניין זה הרחבתי בעבר בשני פסקי דין. ראה: ת.א. 3141/01 מיכאל קדמי נ' ג.מ.ח.ל. חברה לבניה 1992 בע"מ, פיסקה 307; ת.א. 1651/97 חי אלי נ' פסגת חנה, פיסקאות 83-80), ובית המשפט העליון, קבע כי פסיקת פיצויים בגין נזק לא ממוני כאשר מופר חוזה, שמורה ל"מקרים מיוחדים" (דברי השופט (כתוארו אז) אליהו מצא בע"א 3437/93 אגד, אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' אדלר, פ"ד נד(1) 817, בעמ' 835, מול האות ו).

93. 93. על אף האמור, סברתי בתחילה כי - מתוך שלל טענות התובע אודות ההפרות הנטענות של הנתבעים - התובע אכן זכאי לפיצוי בגין העובדה כי הדירה לא קיבלה היתר איכלוס ("טופס 4"). אולם, לאחר עיון נוסף בחומר הראיות, אין לקבל טענה זו של התובע. עיון בתרשומת הפגישה שנערכה בין התובע המנוח ובר כוכבא (תרשומת אשר צוטטה במלואה, לעיל, פיסקה 16), מעלה כי התובע היה מודע לבעייתיות הקיימת בבניית החדר הרביעי (שבנייתו היא אשר גרמה לאי מתן היתר האיכלוס), ולצורך בהיתר לשם בנייתו. למען הנוחות, אצטט שוב את הקטע הרלבנטי:
"עבור תוספת בניה בדירת הקרקע בלובי בניין b יתחשבנו מר ידיד שמואל ואברהם בר כוכבא, ומר ידיד שמואל היזם ישלם לאברהם בר כוכבא בע"מ בגין התוספת בדירה זו (כ-50 ממ"ר). והיה והעירייה תאשר את התוספת בדירה הנ"ל אזי מר חסון ישלם ישירות לאברהם בר כוכבא בע"מ עבור 50 ממ"ר תוספת שינוכה ממחיר הדירה" [ההדגשה הוספה].

עינינו הרואות, כי מנוסח הדברים המדויק עולה בבירור כי הצדדים החליטו לבנות את החדר הנוסף, ויהי מה, וזאת בין אם העירייה תאשר את בנייתו של חדר זה ובין אם לאו. אלא שאם יתקבל אישור לבניית החדר הנוסף, אזי במקום שהמנוח ישלם לבר כוכבא עבור בנייתו - התובע יעשה זאת. קרי: התובע בחר לבנות חדר נוסף, על אף הידיעה הברורה שיתכן והעירייה לא תאשר את בנייתו, וממילא לא תיתן היתר איכלוס לדירה (טופס 4), בגין החריגה מהבנייה.
משכך, טענת התובע כי חריגת המנוח מהיתר הבנייה כמו גם אי קבלת היתר האיכלוס בשל החריגה - מהוות הפרות יסודיות של ההסכם, נגועה בחוסר תום לב, והתובע אינו זכאי לפיצוי בגינה.

94. 94. לפיכך, אני דוחה את טענות התובע אודות תביעותיו הכספיות נגד הנתבעים, וקובע כי התובע נותר חייב לנתבעים סך של 2,019 דולר עבור יתרת תמורת הדירה נשוא המחלוקת. אשר לדרך פרעון סכום זה, ראה בפרק הסיכום.
רישום הדירות

95. 95. התובע ביקש, בין היתר, כי בית המשפט יורה לנתבעים לרשום את הבניינים בפרויקט כבית משותף, וכן לרשום את שלושת הדירות אותן רכש התובע מהנתבעים על שמו של התובע - והכל תוך זמן קצוב.

96. 96. הנתבעים לא העלו כל נימוק שלא להיעתר לבקשה זו. על אף העובדה כי הנתבעים מצויים בקשיים כלכליים (ראה את דברי ב"כ הנתבעים: עמ' 21 לפרוטוקול), היתה להם הזדמנות של שנים מספר לסיים את הרישום. לכאורה, היה צריך ליתן בעניין זה צו מיידי. אך, לפנים משורת הדין, וכדי לאפשר לנתבעים להתארגן בעניין, אני סבור כי פרק זמן של כ-5 חודשים לסיים את הרישום האמור, דהיינו: עד 31.12.07, הוא פרק זמן סביר.

התוצאה

97. 97. התוצאות המעשית העולות מן המסקנות אליהן הגעתי לעיל, הן אלו:
א. א. התביעה מתקבלת.
ב. ב. אני מצהיר כי בין התובע, מר דוד חסון
, לבין המנוח, מר שמואל ידיד לוי נכרת חוזה לרכישת דירת הקרקע באגף b בבניין ברח' שמעון דהאן 28 בעיר טבריה (חלקה 39, גוש 15075), וכי התובע הוא בעל הזכויות בדירה הנ"ל. רשם המקרקעין בנצרת, רשאי ומוסמך, אם תוגש לו בקשה על ידי מי מבין הצדדים, לרשום הערת אזהרה לזכות התובע על

פסק דין
זה, ללא צורך בצו נוסף, כאשר פסק הדין הוא האסמכתא לרישום הערת אזהרה האמורה (אין בכך כדי לגרוע מתוקף הערת האזהרה על ההסכם, הרשומה בלשכת רישום המקרקעין בנצרת, כפי שעולה מבדיקת המסמכים; ראה פיסקה 14 לעיל).
ג. ג. התובע טרם שילם לנתבעים את יתרת התמורה של הדירה בסך 2,019 דולר.
ד. ד. הנתבעים ידאגו לרישום הבניין הנ"ל כבית משותף עד ליום 31.12.07. כל העלויות הקשורות ו/או הכרוכות ברישום, יחולו וישולמו על ידי הנתבעים.
ה. ה. הנתבעים ידאגו לרישום הזכויות בשלושת הדירות אותן רכש מר חסון מהם - קרי: שתי הדירות באגף a (ראה תיאורן: לעיל, פיסקה 6), והדירה נשוא המחלוקת באגף b - על שמו של מר חסון, עד ליום 31.13.07. כל העלויות הקשורות ו/או הכרוכות ברישום, יחולו וישולמו על ידי הנתבעים.
ו. ו. למותר לציין כי השלמת העיסקה ורישום הדירות, כפופים לדיווח לרשויות המס אודות רכישת הדירה נשוא המחלוקת, ותשלום המיסים הרלבנטיים. המיסים ישולמו על ידי מי שהדין מחייבו לשלמם (המוכר - דהיינו הנתבעים, או הקונה - התובע - לפי העניין). ארנונת עירייה תשולם במלואה על ידי התובע, אשר לו יש את החזקה בדירה, וזאת מיום 5.6.97 (יום הפגישה בין התובע, המנוח ובר כוכבא; ראה: פיסקה 16 לעיל).
ז. ז. לא יבוצע הרישום עד המועד האמור, רשאי התובע לפתוח תיק הוצל"פ כנגד הנתבעים, ובמסגרתו לדרוש מינוי כונס נכסים לצורך ביצוע הרישומים האמורים. למותר לציין כי במקרה זה כל העלות הכרוכה בכך, לרבות: אגרות תיק הוצל"פ, שכ"ט עו"ד ושכ"ט הכונס, יחולו במלואם על הנתבעים.
ח. ח. חזקה על עורכי הדין של הצדדים כי יעשו מאמץ לשתף פעולה, ולבצע את הרישומים בהקדם, לבל יהיה צורך להטריח את המערכת השיפוטית או מערכת ההוצל"פ בהליכים נוספים, מעבר למה שכבר הוקדש בתיק זה.

98. 98. התובע זכאי לקבל מן הנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 9,000 (תשעת אלפים) ₪ כולל מע"מ. סכום זה זהה, פחות או יותר, לחוב של התובע לנתבעים בגין יתרת מחיר הדירה (סך של 2,019 דולר), ועל כן סכומים אלה מקוזזים.
לכן, באופן מעשי, זכות התובע לבעלות מלאה בדירה, אינה מוגבלת בכל מגבלה שהיא, והתובע פטור מלשלם לנתבעים את סך 2,019 הדולר הנ"ל, והנתבעים פטורים מלשלם לתובע את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד הנ"ל.

99. 99. המזכירות תמציא העתק

פסק דין
זה לב"כ הצדדים.

ניתן היום כ"ב באב, תשס"ז (6 באוגוסט 2007) בהעדר הצדדים וב"כ.

משה דרורי
, שופט










א בית משפט מחוזי 6013/04 דוד חסון נ' עזבון המנוח שמואל ידיד לוי ז"ל, (פורסם ב-ֽ 06/08/2007)