פסקי דין על מישאל רשף | פסקי דין על בונן ארדיטי מיכל | פסקי דין על ארדיטי רן |

29527/06 א     16/08/2007




א 29527/06 מישאל רשף נ' בונן ארדיטי מיכל, ארדיטי רן




בתי המשפט

בית משפט השלום תל אביב-יפו א 029527/06

בפני
: כב' השופט קליין מנחם תאריך: 16.8.2007
בעניין: מישאל רשף
התובע

נ ג ד

1. בונן ארדיטי מיכל

2. ארדיטי רן
הנתבעים
פסק דין
רקע

מונחת בפני
תביעה כספית בסך 49,668 ₪.
מר רשף מישאל (להלן: "התובע") הינו בעל רישיון תיווך במקרקעין ובבעלותו עסק בשם "נכסי השרון ייעוץ ניהול ושיווק נדל"ן". לטענתו, בתאריך ה – 04/11/05 פנו אליו מיכל בונן-ארדיטי ורן ארדיטי (להלן: "הנתבעים") וזאת בכדי שימצא עבורם בית שיוכלו לרכוש. באותו מעמד, חתמה הנתבעת על הסכם תיווך בו היא מחוייבת לשלם לתובע דמי תיווך בסך של 2% + מע"מ מסכום העיסקה שתושג.

בתאריך ה – 11/11/05 הראה התובע לנתבעים נכס ברח' הלימון ביישוב קדימה (להלן: "הנכס"). התובע טען כי בעלת הנכס בזמנים דנן הייתה אף היא מחוייבת לתשלום דמי תיווך לתובע. באותו מעמד נרתעו הנתבעים מלרכוש את הנכס עקב מחירו הגבוה אשר עמד על סך של 330,000$ ארה"ב.

ארבעה חודשים לאחר מכן, גילה התובע כי הנתבעים יצרו קשר ישיר עם בעלת הנכס ונחתם ביניהם הסכם מכר להעברת הנכס לשמם. מחיר הנכס עמד על 305,000$. טען התובע, כי הסכם זה נחתם "מאחורי גבו", למרות שהנתבעים התחייבו בהסכם התיווך כי יעדכנו אותו בכל שלב ובמיוחד עם חתימה על חוזה מכר. משלא עשו כן, הנתבעים התנערו מאחריותם החוזית לשלם לתובע את דמי התיווך עליהם התחייבו, למרות שהתובע היה זה שהציג בפני
הם את הנכס בפעם הראשונה.

נזקיו של התובע הינם הסך של דמי התיווך בתוספת מע"מ המגיעים ל-33,294 ₪. בנוסף, לשיטת התובע, הנתבעים חייבים גם את דמי התיווך עליהם התחייבה בעלת הנכס בסך 3,000$ בסכום 16,374 ₪.

מאידך, הנתבעים התנערו מהתחייבותם הנ"ל. לטענתם, התובע לא היה "הגורם היעיל" בעסקה בה רכשו את הנכס וזאת עקב מספר סיבות. ראשית, הנתבעים הגיעו לנכס דנן בכוחות עצמם. למרות שהנתבעים הודו כי התובע הציג בפני
הם את הנכס, אולם הביקור ערך מספר דקות בלבד. לשיטתם, תחילת ההתקשרות עם בעלת הנכס נוצרה עקב גילוי הנכס בשנית באתר אינטרנט בו היו מצויים הפרטים של הנכס.

שנית, מחיר הנכס השתנה מסך של 330,000$ אשר היו מעל לסכום אותו יכלו הנתבעים להרשות לעצמם לסכום של 310,000$. בזמן שבו דרשה בעלת הנכס את הסכום הגבוה לא היה על התובע כלל להציע את הנכס לנתבעים, שכן הם ביקשו ממנו להפנות אותם לנכסים שעלותם תעמוד על סך 270,000$.

שלישית, הסיבה העיקרית בשלה לא חייבים הנתבעים מאומה לתובע הינה הדרך בה התנהלו היחסים בין הצדדים. הנתבעים טענו כי התובע הפנה אותם עובר לנכס נשוא התביעה דנן גם לנכס אחר. באותו נכס הגיעו הנתבעים כבר לשלבי סיום וכמעט נרכש על ידם, אולם, הנתבעים גילו לפתע כי הנכס האחר הוצג להם בצורה שיקרית. הנכס האחר פורסם כבעל מטרים בנויים רבים יותר ושטח חלקה גדול יותר ממה שבאמת היה בנוי וממה שהחלקה הייתה מורכבת. התנהגות זו, לשיטתם של הנתבעים, גרמה לכך שהחליטו לנתק כל קשר עם התובע ואכן אף התובע לא יצר עם הנתבעים כל קשר עד לאחר שגילה כי הנכס עומד להימכר לידם.

בנסיבות דנן, טענו הנתבעים, הרי שלתובע לא היה כל קשר למכירת הנכס ואין הוא זכאי לדמי תיווך. משכך, ביקשו הנתבעים לדחות את התביעה.

תביעה זו הוגשה בהליך של סדר דין מהיר ומשכך פסק הדין יהיה מנומק בתמציתיות כפי שנקבע בתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד-1984.

דיון

לדידי, לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים, עברתי על המסמכים שהוצגו בפני
ושאר החומרים המצויים בתיק, מצאתי לנכון לקבל את התביעה בחלקה והכל כפי שיפורט להלן.

הנתבעים העלו מספר טענות להגנתם. ראשית, טענו הנתבעים כי יש לדחות את התביעה עקב העובדה שהתובע לא רשם את עסקו כנדרש, על פי פקודת רישום שמות עסק. לפי סעיף 10 לפקודה דנן אין על בית המשפט לקבל טענות בעל עסק שלא רשם את עסקו בהתאם פקודה. לדידי, אין לקבל טענה זו. סעיף 10 (2) קובעת במפורש כי לבית המשפט היכולת ליתן לתובע סעד גם אם לא עמד בהוראות הפקודה. משכך, אין כל פלא שטענה זו כמעט ואינה מושמעת באולמות בתי המשפט, גם חיפוש של פסיקה לפי הטענה דנן אינה מניבה כל תוצאות. נראה, כי טענה זו הועלתה בחוסר תום לב של הנתבעים, אשר מנסים בכל דרך שלא לשלם לתובע את שכרו, המגיע לו עפ"י דין.

יתרה מזו, פרשנות תכליתית של ס' 10 לפקודה מחייב לומר כי רק במקרים בהם השימוש בשם העסק, ללא רישומו, הביאו להטעיית צרכנים או לניסיון להסתתר מאחורי שם עסק ללא נטילת אחריות אישית, יביאו למצב בו תישלל מבעל העסק את התשלום בגין טירחתו. לא כן הוא המצב שבפני
.

טענה נוספת שהועלתה על ידי ב"כ הנתבעים הנה כי החוזה שנחתם בינם לבין התובע בוטל וזאת עקב התנהגותו שכן כאמור, התובע הפנה את הנתבעים לנכס אחר בו הוצג בפני
הם מצג אשר לטענתם הינו שקרי. מבלי להיכנס לעובדות אגביות שאינן קשורות לתביעה דנן, הרי שגם טענה זו דינה להידחות. נספח ב' לכתב התביעה הינו הסכם התיווך אשר נחתם על ידי התובע והנתבעת. סעיף 5 לנספח דנן קובע כך –

"המידע לגבי הנכסים התקבל מבעלי הנכס. אין המתווך אחראי על מידע זה, ועל הקונה מוטלת האחריות לבדיקתנו".

אכן, התובע תיווך בין הנתבעים לנכס האחר אולם לא היה ביכולתו לבדוק האם הפרטים שמסרו לו הינם מדוייקים. התובע ידע זאת, ודאג לציין זאת בהסכם שנחתם. יצויין כי מתווך במקרקעין איננו שמאי מקרקעין ואין לצפות כי אדם, למרות שעסקו קשור למקרקעין אמור להיות מומחה על כל הקשור בנכסי דלא ניידי.

מאותה סיבה אינני יכול לקבל את טענת הנתבעים לכך שהתובע פעל תוך הפרת חובת הנאמנות המוטלת עליו. לא הוכח בפני
על ידי הנתבעים כי התובע פעל פוזיטיבית להעלת מחיר הנכס בכדי שיוכל לגרוף דמי עמלה גבוהים יותר או לחילופין הטענה לפיה הראה לנתבעים נכסים שאינם ביכולתם הכלכלית לרכוש בכדי להכשילם בכוונה. יתרה מזו, על פי הראיות שהוצגו מטעם הנתבעים עולה כי על אף שנאמר לתובע להציג לנתבעים נכסים במחיר של עד 270,000$ הנכס הנדון נרכש, בסופו של דבר, בסך של 305,000$, כך שברור שסכום ה-270 אלף, לא היה סכום "סופי" אלא סכום לתחילת מו"מ. כמו-כן הנתבעים הציגו פניות למכרזים בסכומים גבוהים יותר מהסכום הנקוב דלעיל.
לא זו אף זו, כיצד היה על התובע לדעת כי החוזה מבוטל? האם נשלחה אליו הודעת ביטול? האם הנתבעים הודיעו לתובע (אפילו בעל פה) כי ההסכם שנחתם ביניהם בוטל? זוהי עדותו של הנתבע עת נחקר בפני
בתאריך ה – 18/03/07 לעניין זה –

"לא הודעתי לתובע. כי אני לא צריך להודיע לו כי אני מסיים את עסקיי איתו".

סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 קובע כך:

"ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול, ובמקרה של כפיה – תוך זמן סביר לאחר שנודע לו שפסקה הכפיה".

יצויין כי המדובר בביטול לאחר שנתגלתה עילת ביטול (הטעיה). לדידי, לא רק שלא ניתנה הודעת ביטול כדין אלא שגם לא קיימת לנתבעים כל עילת ביטול ולכל הפחות המדובר בטעות בכדאיות העיסקה ותו לאו. לא נכתב בהסכם מתי תוקפו פג, אולם בהעדר מידע שכזה בהסכם הרי שיש לבדוק את אומד דעת הצדדים, ובדיקת נסיבות האירוע. לשיטתי, התובע לא ראה את החוזה כמבוטל עקב כך שהנתבעים לא יוצרים עימו קשר, ובנוסף, כפי שניתן ללמוד מן האירוע עצמו, באם הנתבעים עצמם לא מצאו ורכשו נכס תוך 4 חודשים מדוע יש לראות זמן זה כתקופה ארוכה דיה שתבטל את ההסכם שנחתם מכוחות "הזמן שעבר" בלבד. באם הנתבעים אכן היו מעוניינים לסיים את ההסכם היה עליהם לעשות זאת בכתב וללא שיהוי.

הדין הישראלי איננו מכיר בהתנהגות חסרת תום לב שבה צד המעוניין בביטול העיסקה ישב בחיבוק ידיים ללא מתן כל הודעה לצד השני. זוהי חלק ממשמעותו של סעיף 39 לחוק החוזים ולדידי, יפים דבריו של נשיא בית המשפט העליון, כבוד השופט אהרון ברק כעולה מפסק דינו, בג"צ 59/80 – שירותי תחבורה ציבוריים נ' בית הדין הארצי תק-על 80 (3), 987, עמ' 989:

"משמעותה של החובה לקיים חוזה בתום-לב ובדרך מקובלת היא, כי הצדדים ליחס החוזי חייבים לנהוג כלפי זה ביושר, בהגינות ועל-פי המקובל על בעלי חוזה הוגנים. אמת הדבר, אין הצדדים לחוזים מלאכים זה לזה, אך שוב אל להם להיות זאבים זה לזה ("נבל ברשות החוזה" כלשונו של השופט אלון בע"א 148/77, בעמ' 638). על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה". (הדגשות שלי מ.ק.).

ב"כ הנתבעים העלה עוד טענות הגנה לכאן ולכאן, אשר לדידי, אין בהן כל ממש וטוב היה אם לא היו מועלות כלל. העובדה שאישתו של התובע עוזרת בעבודתו אינה מהווה עילה לדחיית התביעה לפי סעיף 13 לחוק המתכווים במקרקעים התשנ"ו-1996, אך לא הוכח לפני כי אשת התובע עובדת ומקבלת שכר בגין "עבודתה". כמו כן, הטענה כי קיים חוסר בפרטים הנדרשים בחוזה התיווך דינה להידחות, שכן שמו של התובע מתנוסס בראשית ההסכם.

טענה נוספת שהועלתה הייתה העובדה כי הנתבע לא עמד בסעיף 10 לחוק דנן בכך שלא סיפר לנתבעים כי יש לו עניין אישי בעיסקה עם הנכס נשוא התביעה, קרי, זכאותו לדמי תיווך. לדידי, ברור מאליו כי "עניין אישי במקרקעין או בעיסקה" אינה כוללת זכאות לדמי תיווך אשר מן המפורסמות כי התובע זכאי להן. המדובר במצב בו למשל המתווך הינו אחד מבעלי המקרקעין, בן משפחה או שותף לאחד מבעלי המקרקעין. בנוסף, הנתבעים כן ידעו כי המדובר בלקוחה של התובע שכן מידע זה נמסר להם עת הראה התובע את הנכס.

עילתם האחרונה של הנתבעים להתחמק מתשלום דמי התיווך היא הטענה לפיה התובע לא היה הגורם היעיל בעיסקה. לדידם, העובדה כי התובע הציג בפני
הם את הנכס למספר דקות אינו הופך אותו לגורם היעיל ללא כל קשר לנסיבות. הנתבעים לא ידעו כי המדובר בנכס שהתובע הציג בפני
הם עד אשר הגיעו אליו בשנית. אולם, לשיטתי, לא מדובר בטענה שיש בה ממש. נהפוך הוא, ברגע שהנתבעים הבחינו כי מדובר בבית שהתובע הראה להם בעצמו, היה עליהם לפעול בהתאם להוראות ההסכם שעליו הנתבעים חתמו ולדווח לו על כך. במקום זאת, החליטו להמשיך ולשכלל את העיסקה עם בעלת הנכס באופן עצמאי.

מושג הגורם היעיל או הסיבה היעילה טומנים בחובם את מבחן "הקשר הסיבתי". לעניין זה נאמר בע"א 4093/98 אברהם פוליטי נ' א' כפיר אחזקות ובניין (1991) בע"מ, דינים מחוזי, כרך כ"ו (10), 392, כי:

"השאלה אם אותה פעולה 'גרמה' לעסקה נבחנת לפי נסיבות כל מקרה ופעולה של מסירת מידע על הצד השני המעוניין בעסקה מסוימת היא הפעולה האופינית שבדרך הענינים הרגילה עשויה להוות את הסיבה היעילה לעסקה…".

הנתבעים לא הכחישו כי התובע הראה בפני
הם את הנכס, אולם ניסו ככל שיכלו להמעיט מחשיבותה של העובדה דנן. אכן, התובע לא עשה מעבר לכך אולם עצם העובדה כי הנכס היה תחת חסותו, הנתבעים חתמו על כך שהתובע הראה להם את הנכס וכך היה, הרי שאם הנתבעים היו יוצרים עימו קשר ומשתפים עימו פעולה יכול היה התובע לפעול למען יצירת הסכם מכר.

יש לזכור, כי כמו שנדרשת יכולת פעולותיו של המתווך אין לקבל את סיכול יכולתיו כעילה לגיטימית שתמנע מאדם את שכרו. אם לא נעמיד לקוחות החותמים על הסכמי תיווך על חובותיהם, הרי שכל אדם יוכל למצוא מתווך ולקבל ממנו מידע ופרטים על דירה מסויימת ולאחר מכן יפעל באופן עצמאי בכדי שיוכל לטעון לאחר מכן כי המתווך לא היה "הגורם היעיל". התנהלות זו אינה הדרך המצופה מצדדים הנקשרים בחוזה ומשכך יש לראות את התנהגות הנתבעים כמי שמנעו מן התובע מלהיות הגורם היעיל שיסיים את העסקה. משכך, הנתבעים מנועים מלטעון לשלילת שכרו כתוצאה מכך.

מאידך גיסא, תביעתו של התובע את הסך שהיה יכול לקבל מבעלת הנכס אינה מבוססת. התובע לא עמד בנטל ההוכחה בכך שבעלת הנכס התחייבה בפני
ו בכתב לשלם לו סך של 3,000$ ללא קשר לרוכש הנכס ולמחיר שייקבע. כך שהתובע לא הניח תשתית עובדתית או משפטית מספקת לייצר עילה לפי יוכל לדרוש את אותו הסכום מהנתבעים בתואנה כי מעשיהם סיכלו את גבייתו.

סוף דבר

התביעה מתקבלת בחלקה.

הנני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע סך של 26,230 ₪ + מע"מ.

בנוסף, הנתבעים יישאו בהוצאות המשפט וכן בסך של 5,000 ₪ +מע"מ בעבור שכ"ט עו"ד.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים בדואר רשום

ניתן היום ב' באלול, תשס"ז (16 באוגוסט 2007) בהעדר הצדדים.

מנחם קליין
, שופט








א בית משפט שלום 29527/06 מישאל רשף נ' בונן ארדיטי מיכל, ארדיטי רן (פורסם ב-ֽ 16/08/2007)