פסקי דין על אילנות הקריה (ישראל) בע"מ | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון | פסקי דין על בלה הכט |

3075/98 א     05/09/2007




א 3075/98 אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, בלה הכט




1


בתי המשפט
בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
א 003075/98


בפני
:
כב' השופטת ברון צפורה


09/09/2007


בעניין:
אילנות הקריה (ישראל) בע"מ



ע"י ב"כ עוה"ד
דעואל
, דעואל ושות'
תובעת

נ ג ד


הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון




ע"י ב"כ עוה"ד
יגאל שגיא ושות'

נתבעת
נ ג ד

1. בלה הכט

ע"י ב"כ עוה"ד שנהב, אלרום, קונפורטי, שביט ושות'
2. איילון חברה לביטוח בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד נחושתן
, שילוני
, שחם
, רחמני ושות'



צדדים שלישיים (צד ג' מס' 2 המודיעה בהודעה לצד רביעי)

נ ג ד




בלה הכט




ע"י ב"כ
עוה"ד שנהב, אלרום, קונפורטי, שביט ושות'
צד רביעי

פסק דין

א. מבוא:
עניינה של התובענה שבפני
בטענת התובעת, לפיה נגרמו לה נזקים כבדים בעטיו של היתר בניה פסול שהוצא לה על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון (להלן: "הועדה המקומית"), תוך הפרת חובות חקוקות והתרשלות. על פי הנטען, היתר בנייה זה וההתרחשויות שבאו בעקבותיו גרמו לתובעת נזקים כבדים, בשל הצורך להרוס את מה שבנתה על פיו וכן מחמת עיכוב של למעלה מ- 15 חודשים בתחילת עבודות הבניה ושיווק הדירות שנבנו לבסוף.

הועדה המקומית הגישה מצדה הודעות לצדדים שלישיים כנגד האדריכלית בלה הכט
וכנגד איילון חברה לביטוח בע"מ (להלן: "חברת איילון"). האחרונה הגישה מצדה הודעת צד רביעי כנגד האדריכלית הכט.


ב. הצדדים:
התובעת, אילנות הקריה (ישראל) בע"מ
, הינה חברה קבלנית הבונה בעיקר בתחומה של העיר חולון.

הנתבעת, הועדה המקומית, הינה גוף סטטוטורי המופקד על פי דין על רישוי והוצאת היתרי בנייה בעיר חולון. הועדה המקומית פועלת באמצעות שני גופים סטטוטוריים מצומצמים יותר בהרכבם הפרסונאלי: רשות הרישוי המקומית וועדת המשנה לתכנון ולבניה.

צד ג' 1, האדריכלית בלה הכט
, הינה עורכת הבקשה להיתר מטעמה של התובעת.

צד ג' 2, חברת איילון, הינה חברת הביטוח אשר ביטחה את הועדה המקומית בארבע פוליסות לביטוח אחריות מקצועית במועדים הרלבנטיים לתביעה.

להשלמת התמונה יצוין, כי התביעה הוגשה מלכתחילה גם כנגד מרדכי ששון, ראש העיר חולון ויו"ר הועדה המקומית, אולם התביעה נגדו נזנחה.

ג. רקע עובדתי:
התובעת הינה הבעלים, יחד עם אחרים, של המקרקעין הידועים כחלקה 13 בגוש 7183, המצויים בפינת הרחובות לסקוב ורבינוביץ בקרית בן גוריון בעיר חולון (להלן:" המקרקעין").

על פי תכנית מפורטת ח/266, החלה על המקרקעין (להלן: "התכנית"), ניתן לבנות במקרקעין שני בניינים, האחד בן 8 קומות הכולל 32 יחידות רגילות ועוד 2 יחידות מסוג פנטהאוז, והשני בן 6 קומות הכולל 24 יחידות רגילות ועוד 2 יחידות מסוג פנטהאוז. לתכנית צורף כחלק בלתי נפרד הימנה נספח בינוי בקנה מידה של 1:1,250, המתווה את תכסיתם המותרת (קווי בניין) של המבנים שבתחום התכנית (להלן: "נספח הבינוי").

בסעיף 9 (ז) לתקנון התכנית נקבע, כדלהלן:
"תכנית הבינוי המצורפת לתשריט מהווה חלק בלתי נפרד מהתכנית וכל שינוי בבינוי יעשה רק באישור הועדה המחוזית. הועדה המקומית תוכל להציע רק שינוי של קבוצות בניינים כיחידה תכנונית אחת."

ביום 15.7.96 הגישה התובעת בקשה להיתר בנייה במקרקעין, בהתאם לזכויות הבנייה המוקנות על פי התכנית, חתום על ידי האדריכלית הכט.

ביום 23.7.96 אישרה הועדה המקומית, באמצעות רשות הרישוי המקומית, את בקשת התובעת להיתר. על האישור הנ"ל חתום סגן מהנדס העיר ומנהל מחלקת רישוי ובנייה, קלמן הירשל.
בדיעבד הסתבר, כי התובעת חרגה בבקשתה מהתכסית שהותוותה בנספח הבינוי. החריגה התבטאה בכך שתכסית הקרקע המבונה גדלה לעומת התכסית המשורטטת בתכנית הבינוי והצטמצם המרחק בין הבניינים המתוכננים במקרקעין לבניינים הסמוכים שברחוב לסקוב. כמו כן, הופרדו שני הבניינים (שבתכנית הבינוי משורטטים כבעלי קיר משותף) ושונתה צורתם לעומת הבינוי המשורטט בתכנית הבינוי.

ביום 26.3.97 הוצא לתובעת היתר בנייה שמספרו 445 לגבי המקרקעין, בהתאם לבקשת ההיתר, דהיינו תוך חריגה מהתכסית שהותוותה בנספח הבינוי. על היתר הבנייה חתומים סגן מהנדס העיר ומנהל מחלקת רישוי ובנייה, קלמן הירשל, מהנדס העיר חולון, האדריכל מיכאל גופר ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ולבניה ומ"מ ראש העיר, משה רינת.

מיד עם קבלת היתר הבנייה החלה התובעת בביצוע עבודות בנייה ופיתוח במקרקעין.

ביום 7.7.97, כשלושה חודשים לאחר תחילת העבודות, פנו אל התובעת דיירים המתגוררים בשכנות למקרקעין ודרשו את הפסקת העבודות בטענה שהעמדתם של המבנים הינה בחריגה מהתכסית הקבועה בנספח הבינוי. פניה דומה התקבלה ממהנדס העיר חולון, אדריכל גופר. כתוצאה מכך, הופסקו עבודות הבנייה בחלקים החורגים מתכסית נספח הבינוי ויתר העבדות נמשכו הלאה, למשך זמן קצר נוסף.

ביום 14.7.97 התכנסה הועדה המקומית, באמצעות ועדת המשנה שלה, לשמיעת טענות המתנגדים והתובעת. לאחר דיון ממושך הוחלט על אשרור החלטת הועדה מיום 23.7.96.

ביום 16.7.97 פנה מהנדס העיר חולון, אדריכל גופר, אל התובעת, בציינו, כי בהתאם לחוות הדעת של היועץ המשפטי של הועדה המקומית, החליטה הועדה- באמצעות ועדת המשנה שלה- כי שינוי הבינוי טעון אישור הועדה המחוזית לתכנון ולבניה וכי העניין יובא לאישור בפני
הועדה המחוזית ללא דיחוי. מהנדס העיר דרש כי כל העבודות במקרקעין תופסקנה עד לקבלת אישור כאמור.
לאחר שהסתבר כי ההליך בפני
הועדה המחוזית צפוי להיות ממושך, החליטה התובעת כי חלף פניה לוועדה המחוזית היא תגיש לוועדה המקומית תכנית שינויים לבקשת ההיתר שלה, אשר תושתת על נספח הבינוי עם הקלות בסמכות ועדה מקומית. שתי ההקלות העיקריות שהתבקשו היו תוספת קומות ותוספת 12 יחידות דיור ללא תוספת שטח, דהיינו הקלת צפיפות. תוספת הקומות התבטאה בהשלמת קומה באחד משני הבניינים ובהוספת שתי קומות בבניין השני.

מטרתה של תכנית השינויים הייתה להתגבר על המצב הבעייתי שנוצר, כאשר, מחד, הוקנו לתובעת אחוזי בנייה בהתאם לתכנית ומאידך, לא ניתן היה לנצלם בגבולות התכסית של נספח הבינוי ומספר הקומות המותרות.

בהתאם לכך, הגישה התובעת ביום 3.8.97 תכנית שינויים להיתר בנייה, בה נכללו ההקלות המבוקשות.

תכנית השינויים עוררה התנגדויות רבות, אשר נשמעו בפני
הועדה המקומית ביום 2.9.97. בסיומו של הדיון החליטה הועדה לדחות את ההתנגדויות ולאשר את תכנית השינויים המבוקשת.

ביום 24.9.97 הודיע מהנדס העיר, אדריכל גופר, לתובעת על דרישתו של יו"ר ועדת המשנה, משה רינת, לקיים דיון חוזר בעניינה של התובעת.

דיון חוזר כאמור התקיים בפני
הועדה המקומית ביום 29.9.97, שאז הציג מהנדס העיר את עמדתו, לפיה ראוי לאשר לתובעת את ההקלות המבוקשות לאור המצב שאליו נקלעה. בסופו של הדיון החליטה הועדה לאשרר את החלטתה מיום 2.9.97.

על החלטת הועדה המקומית כאמור הוגשו עררים לועדת הערר המחוזית, על ידי מתנגדים שהתנגדותם נדחתה וכן על ידי שניים מחברי הועדה המקומית.

הדיון בעררים התקיים ביום 1.12.97.

ביום 11.2.98 פורסמה החלטת ועדת הערר המחוזית, לפיה התקבלו העררים והחלטת הועדה המקומית בוטלה. ועדת הערר קבעה, כי כל שינוי בבינוי לעומת תכנית המתאר חייב להיעשות באישור הועדה המחוזית, או בהליך של שינוי תכנית וכי החלטות הועדה "לקו בחוסר סמכות הן ביחס להיתר הבניה שהוצא והן ביחס לבקשה שבפני
נו הכוללת הקלות".

במצב דברים זה, נאלצה התובעת לשוב ולפנות אל הועדה המקומית בבקשה חדשה להיתר, שלישית במספר. הפעם התבקש היתר בנייה על פי התכסית ומספר הקומות הקבוע בתכנית, עם הקלה של תוספת 4 יחידות דיור ללא תוספת שטח, שיבנו בקומת הקרקע של שני הבניינים, זאת כדי לא להגביה את הבניינים בהתאם להחלטת ועדת הערר, מחד, וניצול אחוזי הבנייה, מאידך.

גם בעקבות בקשה זו הוגשו התנגדויות, אשר נדונו ונדחו על ידי הועדה המקומית, באמצעות ועדת המשנה שלה, ביום 7.4.98.

היתר בנייה שמספרו 169 הוצא, לבסוף, ביום 4.6.98, כ- 15 חודשים לאחר הוצאת היתר הבנייה הראשון ו- 11 חודשים לאחר שעבודות הבנייה הופסקו לראשונה.

ד. טענות הצדדים:
טענות התובעת:
התובעת טוענת כי בהוצאת היתר הבנייה הפסול הפרה הועדה המקומית את החובה החקוקה לפעול כדין, כאמור בסעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה") וכי בכך אף התרשלה במילוי התפקידים הסטטוטוריים המוטלים עליה על פי דין.

התובעת טוענת כי עוולות אלה גרמו לה לנזקים כספיים כבדים ביותר ובכללם עלויות הבנייה וההריסה של היסודות שנבנו על פי ההיתר המקורי, עלויות הקשורות בהגשת שתי בקשות נוספות להיתר, על ההתנגדויות והעררים הכרוכים בהן, דחיית השלמת הפרויקט ושיווקו, גילום הרווח בגינו וירידת ערכן של הדירות, מחמת ההאטה בשוק הנדל"ן. על פי הנטען, נזקי התובעת מסתכמים בסכום של 2,294,845 ₪, נכון ליום הגשת התביעה.

טענות הועדה המקומית:
הועדה המקומית טוענת, כי בנסיבות שבהן הוגשה הבקשה להיתר אין כדי לבסס טענה של הפרת חובה חקוקה ו/או רשלנות ואם קיימת הפרת חובה חקוקה ו/או רשלנות, הרי שהיא רובצת לפתחה של התובעת בלבד; על פי הנטען, התובעת הביאה את בקשתה להיתר בנייה בפני
ועדת הרישוי, במקום להביאה ישירות לועדת המשנה, ובכך יצרה מצג שווא, שהטעה את הגורמים המוסמכים בוועדה המקומית לחשוב, כי אין בבקשה חריגה מנספח הבינוי.

הועדה המקומית טוענת, כי בפועל לא נגרמו לתובעת נזקים כספיים, שהרי במהלך הדיונים בבקשה להיתר הסכימה הועדה המקומית לשנות את הרכב הדירות בבניין ואת מספרן באופן שהיטיב עם התובעת והביא לה רווחים גבוהים, הרבה מעבר להפסד כביכול (המוכחש) שנגרם לה עקב התמשכות הליך קבלת ההיתר.

מבלי לגרוע מטענותיה כלפי התובעת, הפנתה הועדה המקומית הודעה לצדדים שלישיים כאמור, אשר לטענתה נושאים באחריות כלפיה, ככל שתחויב בפיצוי כלפי התובעת.

ההודעה לצדדים השלישיים תידון בהמשך, לאחר שאכריע בתביעתה של התובעת כנגד הועדה המקומית.

ה. דיון והכרעה:
פרק ראשון- אחריות הועדה המקומית:
כללי:
מטעם התובעת העיד מנהלה, אופיר כהן וכן הוגשה חוות דעת בסוגיית הנזק של שמאי המקרקעין ומהנדס הבניין, אינג' גבי קיינר. בנוסף, נשמעה עדותו של מיכאל גופר, מהנדס העיר חולון בתקופה הרלבנטית לתובענה, אשר הוזמן לעדות על ידי התובעת, מבלי שהקדים ליתן תצהיר.

מטעם הועדה המקומית העיד אדריכל העיר חולון בתקופה הרלבנטית לתובענה, חזי ברקוביץ, וכן הוגשו שתי חוות דעת נגדיות בסוגיית הנזק של שמאי המקרקעין ומהנדס הבניין, אינג' שאול גפני.

האדריכל ברקוביץ אישר בחקירתו, כי אין הוא יכול להעיד מתוך ידיעה אישית באשר לעובדות הרלבנטיות לתובענה, כי אם מתוך המסמכים שבפני
ו; כך, למשל, באשר לשאלה מי מטעם התובעת הגיש את הבקשה להיתר, מי מהגורמים בוועדה המקומית קיבל את הבקשה, האם היה תיאום תכנוני למול הועדה ו/או למול מהנדס העיר ו/או סגנו בטרם הגשת הבקשה ועוד כהנה וכהנה שאלות עובדתיות בעלות חשיבות מכרעת לתובענה (ראה פרוטוקול מיום 21.5.06, עמ' 505-503).

ניתן היה לצפות, כי הועדה המקומית תעיד מטעמה את סגן מהנדס העיר דאז ומנהל מחלקת רישוי בנייה, אשר חתום על היתר הבנייה המקורי שהוצא לתובעת, כמו גם את יתר גורמי הרישוי הרלבנטיים, אשר טיפלו בהוצאת היתר הבנייה ואולם, הועדה לא ביקשה להעיד עדים נוספים זולת אדריכל ברקוביץ.

לאי הבאתם של מי שהיו מעורבים ישירים באירועים נשוא התובענה יש משמעות ראייתית, באשר הכלל הוא, כי אי הבאת עד רלבנטי יוצרת חזקה, כי עדותו הייתה תומכת דווקא בגרסת הצד שכנגד [ראה ספרו של יעקב קדמי, על הראיות, חלק שלישי עמ' 1661-1648. כן ראה לעניין זה ע"א 3694/99 ארדמן נ' חברת פרוייקט אורנים בע"מ, פ"ד נה(2) 385, 392 (2000); ע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נגד טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מד(4) 595, 602 (1990); ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736, 760 (1980)].

עוולת הפרת חובה חקוקה:
התובעת טוענת כי מעשי הועדה המקומית עולים כדי הפרת חובה חקוקה, באשר סעיף 145 (ב) לחוק התכנון והבנייה אוסר על הועדה המקומית ליתן היתר בנייה הנוגד את האמור בתכנית החלה על המקרקעין.

לגיבושה של עוולת הפרת חובה חקוקה, הקבועה בסעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], דרוש קיומם המצטבר של חמישה יסודות פוזיטיביים ושל יסוד נגטיבי אחד. היסודות החיוביים הם:ו (א) חובה המוטלת על המזיק מכוח חיקוק; (ב) החיקוק נועד לטובתו של הניזוק; (ג) המזיק הפר את החובה המוטלת עליו; (ד) ההפרה גרמה לניזוק נזק; (ה) הנזק אשר נגרם הוא מסוג הנזק אליו נתכוון החיקוק (ראה ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1) 113 (1982), להלן: "עניין ועקנין"). היסוד הנגטיבי, הקבוע בסעיף 63(א) לפקודה, הוא שהחיקוק, לפי פירושו הנכון, לא התכוון לשלול את הסעד בנזיקין (ראה "עניין קני בתים", בעמ' 741).

החיקוק הרלוונטי בענייננו הוא סעיף 145 (ב) לחוק התכנון והבנייה הקובע, כדלהלן:
"בקשה להיתר כאמור בסעיף קטן (א) תוגש לרשות הרישוי המקומית וזו לא תיתן את ההיתר, אלא אם כן העבודה או השימוש שבעדם מבוקש ההיתר מתאימים לתכנית ולתקנות אחרות לפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין הנדונים".

שאלת תחולת העוולה של הפרת חובה חקוקה על מעשיהן של רשויות התכנון ומחדליהן בקשר עם הוראות סעיף 145 (ב) לחוק התכנון והבנייה נדונה בע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה ואח', פ"ד מו (5) 727 (1992), להלן: "עניין קני בתים". באותו עניין ניתח כב' השופט בן-יאיר את תחולתה של עוולה זו בהקשר האמור והגיע לכדי מסקנה שניתן להחילה, דהיינו, שמתן היתר בנייה המנוגד לתכנית תקפה יכול לעלות כדי עוולה של הפרת חובה חקוקה (שם, עמ' 744-743). דעתו של כב' השופט בן-יאיר הייתה, לעניין זה, דעת יחיד, באשר עמיתיו להרכב, כב' השופט ברק (כתוארו אז) וכב' השופט לווין (כתוארו אז) ביקשו להותיר את הסוגיה ב"צריך עיון".

ב

פסק דין
מאוחר יותר, ע"א 196/90 ירמיהו עיני חברה לבנין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריות, פ"ד מז(2) 111 (1993), להלן: "עניין עיני", ציינה כב' השופטת ש' נתניהו, כי:
"הפרת החיקוקים המהווים את מקור החובות של ועדות התכנון היא הפרת חובה חקוקה במובן סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], בהיותם נועדים גם לטובתם ולהגנתם של מבקשי היתרים לבנייה. גם כזאת כבר נפסק בע"א 119/88 [17] הנ"ל".

(שם, בעמ' 145).

נראה כי עמדת כב' השופט בן-יאיר מקובלת גם על כב' השופט זמיר, כפי שעולה מפסק הדין בע"פ 586/94 מרכז הספורט אזור בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(2) 112, 143 (2001).

עמדתו של כב' השופט בן-יאיר מקובלת גם על חברתי, כב' השופט ענת ברון, כפי שעולה מפסק דינה בת"א (ת"א) 2253/99 קרן נחום נ' עיריית יבנה והועדה המקומית לתכנון ולבנייה יבנה (טרם פורסם, 4.1.06), להלן: "עניין נחום".

באשר לשאלת תכליתו של החיקוק, דהיינו האם נועד, בפירושו הנכון, לטובת הניזוק, כדרישת סעיף 63 לפקודת הנזיקין, הרי שהן כב' השופט בן-יאיר והן כב' השופטת נתניהו תמימי דעים, כי בין תכליותיו של סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה יש לקרוא גם כוונה להגן על מי שמבקשים היתרים ולאפשר להם להסתמך על החלטות הועדה המקומית ובלשונו של כב' השופט בן- יאיר:
"ייעודם של החיקוקים הוא, שמבקש ההיתר יוכל להיות סמוך ובטוח, שההיתר שיינתן לו ישקף נכונה את המצב התכנוני, שניתן להסתמך עליו בלא חשש ושהוצאת ההיתר מהווה סוף פסוק ואינה מהווה פתח להתדיינויות מאוחרות."

(עניין "קני בתים", בעמ' 746).

ומוסיפה, בעניין זה, כב' השופטת ע' ברון:
"עיון בסעיף 145 לחוק התכנון והבנייה כמכלול, מלמד כי חובתה של הועדה המקומית על פי סעיף 145 (ב) לא נקבעה "בחלל ריק", אלא שיש לקרוא אותה על רקע חובתו של האזרח, כפי שהיא מתבטאת בסעיף 145 (א) לחוק זה. על האזרח המבקש להקים מבנה מוטלת חובה לפנות לוועדה המקומית לשם קבלת היתר. משעשה כן, מוטל איסור על הועדה המקומית ליתן היתר זה אם הוא עומד בניגוד לתכנית או לתקנות אחרות שהותקנו על פי חוק התכנון והבנייה. משכך, יש לקרוא את סעיף 145 (ב) כמשלים את חובתו של האזרח: על האזרח מוטלת חובה לקבל אישור, ואילו על הרשות חלה החובה ליתן אישור חוקי ותקף, ואישור כזה בלבד.

מכאן שתכליתו של סעיף 145 (ב) להבטיח כי האזרח שפנה כדין לרשויות התכנון וקיבל היתר, יוכל להיות סמוך ובטוח כי ההיתר שניתן לו – כדין ניתן.

פירוש הסעיף ככזה שבא להגן על מי שמבקש לקבל היתר, פירוש אשר משתמעת ממנו הטלת חובה בת-אכיפה במישור האזרחי על הרשות, משרת גם מדיניות משפטית ראויה, שבה רשויות התכנון המקומיות יידרשו ליתן דין-וחשבון במישור המשפטי על החלטותיהן, מצב שיש לקוות שיעודד ועדות מקומיות לתכנון ולבנייה להקפיד הקפדה יתרה על התאמת ההיתר הניתן לתכנית החלה על המקרקעין.

מכל הטעמים האמורים לעיל, אני סבורה כי בין תכליותיו של סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה יש לקרוא גם כוונה להגן על מי שמבקשים היתרים, ולאפשר להם להסתמך על החלטות הועדה המקומית לתכנון ולבנייה. זהו איפוא "פירושו הנכון" של סעיף 145 (ב), כדרישת סעיף 63 לפקודת הנזיקין."

("עניין נחום").

עמדה זו מקובלת גם עלי ומשכך מצאתי לייחד את עיקר הדיון לשאלה האם הופרה החובה כאמור. בענייננו מדובר בחובה להימנע מעשייה, שהרי החוק קובע כי הועדה המקומית מנועה מליתן היתר בנייה שאינו תואם את התכנית התקפה החלה על המקרקעין.

אין מחלוקת, כי הבקשה להיתר שהגישה התובעת חרגה מהתכסית שהותוותה בנספח הבינוי, המהווה חלק מהתכנית החלה על המקרקעין.

אין גם מחלוקת, כי עובדה זו לא נעלמה מעיני הועדה המקומית, כפי שעולה מהחלטתה מיום 23.7.96, עת אישרה את בקשת התובעת, בציינה, כדלהלן:
"לאשר את הבקשה בתנאי שההיתר יוצא לאחר מילוי הדרישות בגיליון הבדיקה ובכפוף לדרישות מהנדס העיר בתיק לגבי תוכנית הבינוי".

ובהמשך, בגיליון הדרישות: "העמדת המבנים שונה מהת.ב.ע".

עובדה זו מזימה ומרוקנת מתוכן את טענת הועדה המקומית, לפיה הוטעתה על ידי התובעת בצורה כלשהי.

על אף שהבקשה להיתר חרגה מנספח הבינוי, הוצא לתובעת היתר בנייה בהתאם לבקשת ההיתר, הכל תוך חריגה מהתכסית המותרת.

במהלך המשפט הסתבר, כי בקרב הועדה המקומית התפתחה פרקטיקה של אי הקפדה על התכסית וכי בפועל הושם דגש רק על התאמת מספר הבניינים, מספר הקומות ומספר יחידות הדיור לאמור בתכנית (ראה את דברי מהנדס העיר חולון בתקופה הרלבנטית, האדריכל גופר, במהלך הדיון החוזר בעניינה של התובעת, נספח י"ב לתצהיר מנהל התובעת; כן ראה עדותו בפני
, פרוטוקול מיום 29.4.04, עמ' 9-8, 13-12, 18, 50, 53-52, 63-56; פרוטוקול מיום 2.5.04, עמ' 71-67 73, 79; עדות מנהל התובעת, אופיר כהן, פרוטוקול מיום 21.2.05, עמ' 281, 285-284, 288).

הפרקטיקה האמורה השתרשה כתוצאה מהקשיים שעורר נספח הבינוי, אשר נערך בקנה מידה גדול מאד, שלא אפשר דיוק בהעמדת המבנים, אלא רק מתווה עקרוני להעמדתם. העיד על כך אדריכל העיר חולון בתקופה הרלבנטית, חזי ברקוביץ, כדלהלן:
"אף בנין לדעתי, היום, אתה שואל אותי מה דעתי היום, לא נבנה בדיוק על פי נספח הבינוי כי זה בלתי אפשרי. בלתי אפשרי, נעשה בשיטות מאד ישנות, לא ברקע של מפת מדידה..."

(ראה פרוטוקול מיום 10.4.05, בעמ' 512).

ובהמשך:
".. ברור לכל שלא ניתן לבנות בניינים על בסיס אותה תכנית בינוי. הן בשל העובדה שהיא לא נערכה על רקע מפת מדידה, והן בשל העובדה שצורת הבניינים שם מופיעה בקנה המידה ורמת הפירוט כמעט כסימבולי.."

(שם, בעמ' 513. ראה גם עדותו של אדריכל גופר, פרוטוקול מיום 29.4.04, עמ' 32-31; פרוטוקול מיום 2.5.04, עמ' 68-67, 71; עדותו של אופיר כהן, פרוטוקול מיום 14.2.05, בעמ' 212).

הפרקטיקה האמורה הפכה לנורמה רווחת ומקובלת, כפי שעולה מעדות האדריכל ברקוביץ:
"ש: כי בפרקטיקה, מה שקרה, ותיכף אגיע לזה, היתה לכם נורמה שתיכף נגיע אליה, או מדיניות, שהרשיתם לעצמכם להתעלם מאותה תב"ע ולאשר סטיות שלדעתכם נראו סטיות סבירות. נכון?
ת. זה נכון..."

(ראה פרוטוקול מיום 21.5.06, בעמ' 493).

ובהמשך:
"ש: זה יהיה נכון לומר שהגורמים המקצועיים בועדה, שאישרו את הבקשה להיתר בנייה, הם ראו בבקשה הזו כחלק מאותם מקרים שבהם על פי הנורמה ניתן יהיה לסטות באופן מוצדק מההוראות של תכנית הבינוי. נכון?
ת: נכון."

(שם, בעמ' 506).

הנה כי כן, הועדה המקומית ראתה עצמה מוסמכת לאשר סטיות בהעמדת המבנים בגבולות התכסית. לדידה של הועדה, סטיות מסוג זה הינן בגדר סטיות סבירות מהתכנית.

במצב דברים זה, אין כל משמעות לטענת הועדה המקומית, לפיה התובעת הייתה מודעת לכך שהבקשה להיתר חורגת מהתכסית המותרת, שהרי הועדה המקומית, שהיא הרשות המופקדת על פי דין על רישוי והוצאת היתרי בנייה, הציגה מצג לפיו אין היא דורשת התאמה בין בקשת ההיתר לבין התכסית שבנספח הבינוי. משכך, אין לה לועדה המקומית להלין אלא על עצמה, משהסתמכה התובעת על המצג שהציגה היא עצמה. עניין זה אף מפריך כל טענה לאשם תורם מצדה של התובעת, כפי שיובהר במשך.

ואכן, בזמן אמת, הייתה הועדה המקומית ערה לתרומתה המשמעותית למצב הקשה שאליו נקלעה התובעת, כפי שעולה מדברים שאמר אדריכל גופר במהלך הדיון החוזר בעניינה של התובעת:
"עכשיו חלק גדול מהסיבה להקלה היא העובדה, שבעצם החברה על פי ההנחיות שלנו נכנסה לסד. אם היא צריכה להכניס את כל זכויות הבניה המאושרות בתחום קווי הבינוי שאנחנו הכתבנו, כדי לענות על ההתנגדויות, היא בעצם היתה צריכה לעלות למעלה... (ההדגשות שלי-צ.ב)".

(ראה פרוטוקול הדיון החוזר, נספח י"ב לתצהיר מנהל התובעת).

אדריכל גופר נחקר בפני
על דברים אלה, כדלהלן:
"ש. אתה אומר שמה שלסד הזה אתם הכנסתם את החברה.
ת. כן, ודאי. אנו תרגמנו את התקנות במקום הזה בבדיקה שלאחר מעשה קבעה, קרא לזה סד, אלה היו הדרישות."

(ראה פרוטוקול מיום 29.4.04, בעמ' 26).

העובדה שתכנית הבינוי עוררה קשיים אובייקטיביים שבגינם בחרה הועדה המקומית לסטות מהאמור בה, אין בה כדי לשנות מהתוצאה הסופית והיא כי הועדה המקומית הוציאה לתובעת היתר בנייה הנוגד תכנית תקפה. על אחת כמה וכמה משהוכח, כי הסטיות בבקשה להיתר נשוא התובענה ביחס לתכנית הבינוי היו בולטות עד מאד (ראה עדותו של אדריכל ברקוביץ, פרוטוקול מיום 21.5.06, עמ' 486-485, 491; עדותו של אדריכל גופר, פרוטוקול מיום 2.5.04, בעמ' 72).

בהוצאת היתר בנייה הנוגד תכנית תקפה הפרה הועדה את החובה החלה עליה מכוח סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה (ראה, בהקשר זה, את החלטת הועדה המחוזית מיום 11.2.98, לפיה החלטות הועדה המקומית "לקו בחוסר סמכות הן ביחס להיתר הבניה שהוצא והן ביחס לבקשה שבפני
נו הכוללת הקלות").

הנה כי כן, שלושת היסודות הראשונים לקיומה של עוולת הפרת חובה חקוקה מתקיימים בענייננו. עם זאת, בכך לא די, שהרי לצורך התקיימותה של עוולת הפרת חובה חקוקה נדרשים אנו לשני יסודות נוספים: קיומו של נזק וקשר סיבתי (עובדתי ומשפטי) בין הפרת החובה לבין קרות הנזק.

עוד מבלי להיכנס לשאלת הנזק המדויק שנגרם לתובעת, אשר ידון בנפרד בפרק השני להלן, ברי כי אין לקבל כל טענה שהיא מצדה של הועדה המקומית לפיה לא נגרם לתובעת כל נזק, שהרי לכל הפחות נאלצה התובעת להרוס את שבנתה על פי ההיתר הפסול.

באשר ליסוד הקשר הסיבתי הנדרש, טוענת הועדה המקומית, כי גם אם נגרמו לתובעת נזקים, אזי נותק כל קשר סיבתי בין התנהגותה לבין הנזקים הנטענים. טענה זו נימקה הועדה המקומית בעובדה שהתובעת הביאה את בקשתה להיתר בנייה בפני
ועדת הרישוי, במקום להביאה ישירות לועדת המשנה, ובכך יצרה מצג שווא, שהטעה את הגורמים המוסמכים בוועדה המקומית לחשוב, כי אין בבקשה חריגה מנספח הבינוי.
טענת הועדה אין לה על מה שתסמוך, שהרי ההחלטה האם להעביר את הבקשה לועדת הרישוי או לועדת המשנה נתונה אך ורק בידיה של הועדה המקומית עצמה (ראה עדות האדריכל גופר, פרוטוקול מיום 2.5.04, בעמ' 86; עדות האדריכל ברקוביץ, פרוטוקול מיום 21.5.06, בעמ' 502).

סבורני, כי בנסיבות העניין שבפני
, ניתן להניח במידה גבוהה של ודאות, כי אילו העמידה הועדה המקומית את התובעת על כך שלפי התכנית לא ניתן לאשר את בקשתה להיתר, באשר היא חורגת מנספח הבינוי, הייתה התובעת שבה ובוחנת את בקשתה ומוצאת דרך אחרת ליהנות מאחוזי הבנייה המותרים על פי התכנית וכפי שהעיד מנהל התובעת, אופיר כהן:
"לא הייתה מבחינתנו שום סיבה לקחת סיכון מהסוג הזה. זכויות הבנייה שלנו היו מוגדרות. אם היה צורך היינו מתכננים אחרת. לא היה מבחינתנו שום צורך לקחת סיכונים מהסוג הזה."

(פרוטוקול מיום 14.2.05 בעמ' 215).

ובהמשך:
"אם אני הייתי יודע שזו תכנית מחייבת, אני לא הייתי מגיש תכנית במתכונת שהיא הוגשה, באם היא סותרת את נספח הבינוי."

(שם, בעמ' 219).

נימוק נוסף, אשר על פי הנטען מצדיק את ניתוק הקשר סיבתי בין התנהגות הועדה לבין הנזקים הנטענים, הינו בחירתה של התובעת, לאחר ביטול היתר הבנייה המקורי, לילך בדרך של בקשות מתוקנות להיתר חלף פניה לוועדה המחוזית.

גם בטענה זו אין ממש;

"הכשרתו" של היתר בנייה לא חוקי כבמקרה דנן על ידי נקיטת הליך אישור בפני
הועדה המחוזית אינו יכול להיחשב לביטולו של הנזק, כי אם לניסיון לצמצמו ולהגבילו. אין מדובר בהליך פשוט, מהיר ונטול עלויות, כי אם בהליך מורכב, שאין כל ערובה כי יצלח, וברי שלא ניתן לראות באפשרות התיאורטית להכשיר באמצעותו את שנבנה ללא היתר תקף משום גורם שיש בו כדי לנתק את הקשר הסיבתי בין מחדליה של הועדה המקומית לבין נזקי התובעת. ההליך בו נקטה התובעת- הגשת תכנית שינויים לוועדה המקומית- הינו הליך סביר, בנסיבות העניין, אשר, אף הוא, בבחינת ניסיון לצמצם ולהגביל את הנזק שנגרם, הא ותו לא. חשוב מכך, מהראיות שהובאו בפני
עולה, כי ההליך בו נקטה התובעת בפועל תואם עם נציגי הועדה המקומית והגורמים המקצועיים שלה (ראה עדות אדריכל גופר, פרוטוקול מיום 29.4.04, בעמ' 22, פרוטוקול מיום 2.5.04, בעמ' 87; עדות אדריכל ברקוביץ, פרוטוקול מיום 22.12.05, בעמ' 480).

באשר לקיומו של קשר סיבתי משפטי, הרי שלדידי אף הוא מתקיים בענייננו, שהרי בין תכליותיו של סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה יש לקרוא גם כוונה להגן על מי שמבקשים היתרים ולאפשר להם להסתמך על החלטות הועדה המקומית לתכנון ולבנייה. במילים אחרות, בגדר התוצאות המזיקות שאותן ביקש המחוקק למנוע באמצעות חקיקת סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה מצויה גם התוצאה נשוא ענייננו.

אשר ליסוד הנגטיבי, הקבוע בסעיף 63(א) לפקודה, אף הוא מתקיים בענייננו, שהרי סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה לא נתכוון לשלול את הסעד הנזיקי ממי שנפגע ממעשי הרשות וממחדליה לפי סעיף זה (ראה, בעניין זה, את "עניין קני בתים").

הנה כי כן, במקרה דנן מתקיימים כל יסודותיה של עוולת הפרת חובה חקוקה ועל כן אני קובעת כי הועדה המקומית נושאת באחריות מכוח עוולה זו.

עוולת הרשלנות:
עוולת הרשלנות מותנית בקיומם של ארבעה יסודות, כדלהלן: קיומה של חובת זהירות מושגית וקונקרטית; הפרתה של חובה זו; נזק שנגרם לתובע; קשר סיבתי בין הפרת החובה לבין הנזק ("עניין ועקנין").

ב"עניין עייני" פסק בית המשפט העליון, כי ניתן לייחס לרשויות התכנון והבנייה, שהן גופים ציבוריים המפעילים סמכויות סטטוטוריות בנושאי התכנון והבנייה, חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי גופים דוגמת התובעת, שהיא חברה קבלנית לבנייה, הנזקקת, לשם קידום עסקיה, לאישור תכניותיה ולקבלת היתרי בנייה. בית המשפט פסק, כי רשויות אלה יכולות וצריכות לצפות, כי בדרך הפעלת סמכויותיהן ובשינוי החלטותיהן הקודמות, עלולות הן לגרום נזק כספי לגופים דוגמת התובעת.

אף בעוולת הרשלנות, בדומה לעוולה של הפרת חובה חקוקה, לא די בקיומה של חובת זהירות ובהפרתה. יש צורך בקיומו של נזק ובקשר סיבתי בין הנזק לבין ההתרשלות.

לשתי הסוגיות הללו, סוגיית הנזק וסוגיית הקשר הסיבתי, התייחסתי כבר במסגרת הדיון בעוולה של הפרת חובה חקוקה ואין אני רואה מקום לשוב ולהרחיב בעניין. הדיון בהיקפו המדויק של הנזק ייערך בפרק הבא ובשלב זה די בקיומו של נזק לכאורה. אשר לקשר הסיבתי, כפי שכבר קבעתי לעיל, הוכח קיומו של קשר סיבתי עובדתי ומשפטי בין מעשיה של הועדה המקומית ומחדליה לבין נזקי התובעת.

המחלוקת המרכזית בענייננו הינה, אם כן, בשאלה האם הפרה הועדה המקומית את חובתה זו.

לדידי התשובה על כך הינה בחיוב;

על ועדה מקומית לתכנון ולבנייה מוטלת חובת זהירות להקפיד ולוודא, שכל המידע הנמסר לאזרח בנושאי אחריותה יהיה אמיתי ומהימן ומעל לכול שיעלה בקנה אחד עם הדין התכנוני החל. כך הדבר במידע הנמסר על פי בקשתו או פנייתו של האזרח, וכך הדבר - וביתר תוקף - במצגים שמציגה הועדה לאזרח מיוזמתה (ראה "עניין קני בתים").

בענייננו, הציגה הועדה המקומית מצג לפיו אין מקפידים על התכסית שבנספח הבינוי, אלא על התאמת מספר הבניינים, מספר הקומות ומספר יחידות הדיור בלבד. במצב דברים זה, אין להתפלא כי בקשת התובעת להיתר בנייה חרגה מהתכסית שבנספח הבינוי.

פועל יוצא של האמור הוא, כי הוצא לתובעת היתר בנייה החורג מהתכנית, שהבונה מכוחו בונה ללא היתר כדין.

בכך הפרה הועדה המקומית את חובתה להוציא רק היתרי בנייה שעולים בקנה אחד עם דיני התכנון והבנייה ועם התכנית החלה ובכך גם הפרה הועדה את חובת הזהירות המוטלת עליה בביצוע תפקידיה על פי דין.

הנה כי כן, הועדה המקומית אחראית לנזקי התובעת הן מכוח עוולת הפרת חובה חקוקה והן מכוח עוולת הרשלנות.
בהתנהלות הועדה המקומית אף דבק חוסר תום לב, שהרי גם לאחר שנתחוור לוועדה המקומית, כי התובעת נקלעה למבוי סתום כתוצאה מההיתר הפסול שהוצא לה, התנהלה הועדה המקומית ביחסיה עם התובעת בחוסר אחידות, על אף שמדיניותה הרשמית למול התובעת הייתה כי בכוונתה לפעול עמה, בתיאום, לצורך הכשרתה של תכנית שינויים;

כך, למשל, על אף שתכנית השינויים אותה הגישה התובעת לאישור הועדה המקומית אושרה ביום 2.9.97, נדרשה הועדה, לבקשתו של יו"ר ועדת המשנה שלה, לקיים דיון חוזר בבקשה.

זאת ועוד, במהלך הדיון החוזר בעניינה של התובעת, נשללה מהתובעת הזכות להשמיע את דברה, על אף שבדיון זו עמדו לפגוע בזכויותיה.

לא זו אף זו, לאחר שתכנית השינויים אושררה בדיון החוזר, הוגש ערר על החלטת הועדה המקומית מטעם שניים מחברי הועדה המקומית. ערר זה, ביחד עם ערר שהגישו מתנגדים שהתנגדותם נדחתה על ידי הועדה המקומית, הביא, בסופו של דבר, לביטול החלטת הועדה המקומית המאשרת את תכנית השינויים.

מובן, כי התנהלות זו, כשלעצמה, הגדילה את נזקי התובעת.

אשם תורם:
הועדה המקומית טוענת, כי לכל הפחות נושאת התובעת באשם תורם לנזקיה. לטענתה, אשמה התורם של התובעת מתבטא בהגשת בקשה להיתר הנוגדת את הוראות התכנית, זאת ביודעין ובמכוון.

טענת הועדה אין לה על מה שתסמוך;

כפי שהובהר לעיל בהרחבה, הועדה המקומית אימצה לעצמה מדיניות של אי הקפדה על התכסית, תוך שבפועל הושם דגש רק על התאמת קווי הבניין, מספר הקומות ומספר יחידות הדיור לאמור בתכנית.

רוצה לומר, הועדה המקומית, שהיא הרשות המופקדת על פי דין על רישוי והוצאת היתרי בנייה, הציגה מצג לפיו אין היא דורשת התאמה בין בקשת ההיתר לבין התכסית שבנספח הבינוי. משכך, אין לה לוועדה המקומית להלין אלא על עצמה, משהסתמכה התובעת על המצג שהציגה היא עצמה, בהגישה בקשה להיתר החורגת מדרישות נספח הבינוי.

פרק שני- הנזק:
כללי:
התובעת טוענת כי היתר הבנייה הפסול שהוצא לה והשתלשלות העניינים בגינו גרמו לה לנזקים כספיים, בכללם עלויות הבנייה וההריסה של היסודות שנבנו על פי ההיתר המקורי, עלויות הקשורות בהגשת שתי בקשות נוספות להיתר, על ההתנגדויות והעררים שהיו כרוכים בהן, דחיית השלמת הפרויקט, שיווקו וגילום הרווח ממנו וירידת ערכן של הדירות בפרויקט מחמת האטה בשוק הנדל"ן. לטענת התובעת, נזקים אלה מסתכמים בסכום של 2,294,845 ₪, נכון ליום הגשת התביעה.

כפי שכבר ציינתי לעיל, על עצם קיומו של נזק לא יכולה להיות מחלוקת בענייננו.

נזקיה הכספיים של התובעת מפורטים בחוות הדעת של אינג' קיינר, אשר שימש כמהנדס מלווה מטעם הבנק. לדידו של אינג' קיינר, נזקי התובעת מסתכמים בסכום של 2,147,852 ₪, נכון למועד מתן חוות הדעת.

כנגד חוות הדעת של אינג' קיינר הביאו הועדה המקומית וחברת איילון שתי חוות דעת של אינג' גפני. בחוות הדעת הראשונה מעריך אינג' גפני את נזקי התובעת בסכום כולל של 502,770 ₪. בחוות הדעת השנייה מעריך אינג' גפני את הרווח שצמח לתובעת בגין ארבע יחידות הדיור הנוספות שאושרו לתובעת במסגרת היתר הבנייה השני, בסכום של 348,335.02 ₪.

לא מצאתי להעדיף חוות דעת אחת במובהק, אלא בנקודות מסוימות, כמפורט להלן;

עלויות הבנייה, ההריסה והתכנון מחדש:
בכל הנוגע לעלויות אלה, עדיפה בעיני חוות דעתו של אינג' קיינר. אבהיר דברי;

העלויות וההוצאות בקשר עם פריט נזק זה, כנטען על ידי אינג' קיינר בחוות דעתו, מבוססות היטב בחומר הראיות; מצב הבניה על גבי המקרקעין רגע לפני ההריסה, פעולות ההריסה ותוצאות ההריסה מתוארים בארבע תמונות שצולמו בזמן אמת (הוגשו וסומנו ת/2). בנוסף, הוגשו חשבוניות וקבלות המשקפות את ההוצאות בתקופה זו (נספח ט"ז 4 לתצהיר מנהל התובעת) ומעדותו של אינג' קיינר בפני
עולה, כי אותן קבלות, ביחד עם דוחות הליווי שהוציא מתוקף תפקידו כמפקח מטעם הבנק, אכן תאמו את ההוצאות שנתבעות במסגרת פריט נזק זה (ראה פרוטוקול מיום 2.5.04, עמ' 125-124) .

אינג' גפני אינו לוקח בחשבון את הוצאות הבנייה שהוציאה התובעת לאחר קבלת מכתבו של אינג' גופר מיום 16.7.97, בו רואה אינג' גפני "תמרור אדום", שלאחריו כל הוצאה שהוציאה התובעת הינה בבחינת הימור. ואולם, אינג' גפני אינו עורך הבחנה בין עבודות בנייה שנעשו באזור ה"חורג" לבין עבודות בנייה שנעשו באזור ה"כשר", שלא הייתה כל מניעה לבצען. באשר לעבודות אלה, מקובל עלי הסברו של מנהל התובעת, לפיו התובעת המשיכה לבצען "על אש קטנה", על מנת שלא ליצור מראית עין של פרויקט נטוש (ראה פרוטוקול מיום 21.2.05, בעמ' 302).

ירידת שווי הדירות בתקופה האמורה:
בכל הנוגע לעלויות אלה, עדיפה בעיני חוות דעתו של אינג' גפני;

חוות דעתו של אינג' קיינר ניתנה ביום 24.5.98, עוד בטרם ניתן היתר בנייה סופי ובטרם החלה מכירת הדירות על ידי התובעת. משכך, חוות דעתו של אינג' קיינר הינה בבחינת תחזית, ככל שעסקינן במחירי הדירות הצפויים. מאידך, חוות דעתו של אינג' גפני ניתנה ביום 12.9.01, דהיינו לאחר שכל הנתונים כבר ידועים ותוך שהיא מביאה בחשבון את נתוני המכירות הראשוניים שהתקבלו בשלהי שנת 1998. מנתונים אלה עולה, כי לא התרחשה ירידת מחירים בתקופה שבין יולי 97 למאי 98.

בדיקת מחירי הדירות בתקופה הרלבנטית מעלה, כי אכן לא הייתה ירידת מחירים בגוש דן בתקופה זו, כפי שעולה מדו"ח הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הוגש וסומן נ/1).

דחיית השלמת הפרויקט כולל שיווק מאוחר של הדירות בשנה:
גם בכל הנוגע לעלויות אלה, עדיפה בעיני חוות דעתו של אינג' גפני;

כפי שכבר ציינתי, אינג' קיינר מביא בחשבון ירידת מחירים בשיעור של 10% בבואו לאמוד את הנזק שנגרם כתוצאה מדחיית השלמת הפרויקט ואולם בפועל לא התרחשה ירידת מחירים. זאת ועוד, חוות דעתו של אינג' קיינר ניתנה עוד בטרם התקבל היתר הבנייה הסופי ובטרם החלה מכירת הדירות בפועל ומשכך הינה בגדר תחזית הצופה פני עתיד. המציאות בשטח מלמדת כי התובעת לא מכרה דירות לפני עצירת העבודה ואף לאחריה. המכירות הראשונות בפרויקט התבצעו רק לאחר קבלת היתר הבנייה השני. משכך, אין להכיר בדחייה בשיווק הדירות, שעה שזו כלל לא הייתה קשורה לאירועים נשוא התובענה.

עלויות בהגשת שתי בקשות נוספות להיתר:
העלויות הקשורות בהגשת שתי בקשות נוספות להיתר, על התנגדויות והעררים הכרוכים בהן, מסתכמות, לטענת התובעת, בסכום של 100,000 ₪, נכון למועד הגשת התביעה, כך להערכת מנהל התובעת.

הערכת מנהל התובעת הינה סבירה, על פניה, ומשלא נסתרה אני מקבלת אותה.

הרווח שנצבר בפרויקט כתוצאה מהיתר הבנייה החדש:
חוות דעתו השנייה של אינג' גפני מבקשת להציג את הרווח שצמח לתובעת בגין ארבע יחידות הדיור הנוספות (דירות גן) שאושרו לתובעת במסגרת היתר הבנייה השני. התובעת לא הביאה חוות דעת נגדית בשאלה זו ומשכך חוות דעתו של אינג' גפני לא נסתרה.

את הרווח שצמח לתובעת בגין ארבע יחידות הדיור הנוספות מבקש אינג' גפני לבסס על שני מרכיבים, כדלהלן: (א) ההשבחה בשווי המקרקעין כתוצאה מאישור ההקלות בניכוי היטל ההשבחה (ב) רווח יזמי שנצבר בבינוי החדש לעומת הבינוי הקודם כנגזרת של רווח יזמי מקובל
(20%) מהפרש שווי המכירה של שני הפרויקטים.

באשר לרכיב הראשון, הרי שההשבחה בשווי המקרקעין נקבעה בחוות דעתו המכרעת של השמאי אלי נטל כהן בסכום כולל של 294,790 ₪. מסכום זה יש לנכות את ההיטל ההשבחה בסך 160,100 ₪, אשר שולם על ידי התובעת.

את הרכיב השני, הוא הרווח היזמי כתוצאה מהשינוי בבינוי, מעריך השמאי בסכום של 181,335.02.

בסיכומו של דבר, מעריך השמאי גפני כי הרווח שנצבר בפרויקט כתוצאה מהיתר הבנייה החדש הינו 348,335.02 ₪, נכון ליום 25.11.01.
סיכום הנזק:
לאור כל האמור, אני קובעת כי הנזקים שנגרמו לתובעת הינם, כדלהלן:
פריט הנזק
הסכום

השקעות בחפירה ושלד
565,852 ₪
הריסת יסודות כולל פינוי לאתר פסולות וניקוי השטח
100,000 ₪
אדריכל ומהנדס לתכנון חדש, כולל תכניות הגשה + נספח סניטרי להיתר בנייה חדש לפרויקט
42,000 ₪
דחיית השלמת הפרויקט כולל שיווק מאוחר
150,000 ₪
ירידת שווי הדירות בתקופה האמורה
אין
עלויות בהגשת שתי בקשות נוספות להיתר (ליום הגשת התביעה)
100,000 ₪

את כל הסכומים הנ"ל יש לשערך ליום מתן פסק הדין ולנכות מהם את הרוח שצמח לתובעת בגין היתר הבנייה השני, בסך של 348,335.02 ₪, כשאף הוא משוערך ליום מתן פסק הדין.

פרק שלישי- ההודעה לצדדים השלישיים:
כללי:
הועדה המקומית טוענת כי על חברת הביטוח לשפות ולפצות אותה על כל סכום שיפסק נגדה, זאת מכוח פוליסות לביטוח אחריות מקצועית שהוצאו על ידה, המכסות את אחריותה הנטענת של הועדה. הועדה המקומית טוענת כי חובה דומה חלה על האדריכלית הכט, בין היתר משום שלאחרונה לא היו את הכישורים הנדרשים לחתום על הבקשה להיתר ולהגישה ומשום שהיא פעלה בהגשת הבקשה להיתר תוך יצירת מצג שווא כי היא תואמת במלואה את התכנית ואת נספח הבינוי שלה, הכל תוך הטעיית הועדה המקומית ביודעין.

האדריכלית הכט טוענת, כי לוועדה אין כל עילת תביעה כלפיה, שכן תפקידה התמצה בהגשת הבקשה להיתר על סמך תאום, תכנון והנחיות מחלקת ההנדסה. לאור אישור הבקשה, הרי שלא נפל כל פגם בבקשה מצדה של האדריכלית ומכל מקום, האדריכלית עשתה את המוטל עליה עת הגישה את הבקשה ומשלב זה ואילך תפקידה של הועדה הוא לבחון את הבקשה, לתת הערות מתאימות ולאשרה על פי דין. האדריכלית טוענת להעדר חובת זהירות מושגית וקונקרטית מצדה כלפי הועדה המקומית ולהעדר קשר סיבתי בין המעשים המיוחסים לה לבין הנזק הנטען. האדריכלית טוענת, כי הועדה המקומית ידעה על טיבה של הבקשה וכי אישרה אותה ככתבה וכלשונה, אף שצוין לגביה, במפורש, כי "העמדת המבנים שונה מהת.ב.ע".

חברת הביטוח טוענת, כי כל הצדדים בתיק זה, למעט היא עצמה, היו שותפים ל"דבר עבירה"; התובעת הגישה ביודעין, באמצעות האדריכלית, בקשה להיתר הסותרת את תכנית הבינוי, לפחות בכל הקשור לצורת הבינוי ולתכסית. הועדה המקומית, מצדה, נהגה להתעלם מהוראות התכנית ואישרה בקשות לבנייה הסותרות את התכנית כדבר שבשגרה וכך גם במקרה של התובעת. חברת הביטוח טוענת, כי התנהגותה ודרך פעולתה של הועדה המקומית עולה לכדי הפרת תנאים מהותיים בפוליסות הביטוח ועל כן אין היא יכולה ליהנות מהכיסוי הביטוחי שבפוליסות.

אחריות האדריכלית:
האדריכלית הכט העידה, כי הגשת הבקשה להיתר נעשתה תוך תיאום מלא עם מחלקת ההנדסה של הועדה המקומית ובעיקר למול סגן מהנדס העיר דאז ומנהל מחלקת רישוי בנייה, קלמן הירשל. על פי הנחיתו של האחרון, הנתונים המחייבים בנספח הבינוי של התכנית היו מספר הבניינים, מספר הקומות ומספר יחידות הדיור, בעוד ששרטוט התכסית המצורף לנספח הבינוי נועד להדגמה בלבד ואין חובה להתייחס אליו (ראה סעיפים 5, 9-8 לתצהירה; פרוטוקול מיום 23.5.06, עמ' 545, 548, 559, 574-572).

כפי שכבר ציינתי בראשית הדיון, סגן מהנדס העיר לא הובא לעדות מטעם הועדה המקומית.

המשמעות היא שעדות האדריכלית באשר לנסיבות הגשת הבקשה לא הופרכה ומאי הבאת עדים לסתרה ניתן להסיק שעדותם כאמור, הייתה מזיקה לוועדה המקומית.

עדות האדריכלית מתיישבת עם העובדה, כי בסופו של יום הועדה המקומית מצאה לנכון לאשר את בקשת ההיתר, ככתבה וכלשונה, תוך שהיא ערה לעובדה כי היא סותרת את הוראות נספח הבינוי. התנהלות זו של הועדה המקומית תאמה את הנורמה שהייתה נהוגה בוועדה, אשר הוצגה לנוגעים בדבר בשלב שקדם להגשת הבקשה להיתר.

במצב דברים זה, אין להתפלא כי בקשת ההיתר, אותה ערכה האדריכלית, חרגה במפורש מהתכסית שבנספח הבינוי.
מובן, כי ממצאים אלה אינם יכולים לדור בכפיפה אחת יחד עם טענת הועדה המקומית להטעיה ביודעין מצדה של האדריכלית.

בהקשר זה יוזכר, כי כפי שהוכח במהלך המשפט, אין כל ממש בטענת הועדה המקומית, לפיה האדריכלית היא זו שהגישה את הבקשה להיתר ישירות לרשות הרישוי במקום לועדת המשנה ובכך ביקשה להטעותה, שהרי ההחלטה האם להעביר את הבקשה לועדת הרישוי או לועדת המשנה נתונה אך ורק בידיה של הועדה המקומית עצמה.

במצב דברים זה, גם לא יכול להיות כל קשר סיבתי בין כישוריה הבלתי מספקים של האדריכלית לחתום על הבקשה להיתר, כנטען על ידי הועדה, לבין הנזק שנגרם לתובעת.

בנסיבות אלה אין כל בסיס להודעה לצד שלישי ששלחה הועדה המקומית לאדריכלית הכט ואני מורה על דחייתה.

אחריות חברת הביטוח:
בפוליסות הביטוח אותן הוציאה חברת איילון לוועדה, מוגדר "מקרה ביטוח", כדלהלן:
"היפר חובה מקצועית שנעשתה בתום לב, שמקורו ברשלנות, בטעות או בהשמטה, שנעשו או שנטען שנעשו על ידי המבוטח כמפורט ברשימה."

בפרק ההסתייגויות שבפוליסות נקבע, כי המבטחת לא תהא אחראית ולא תשפה את המבוטח, בגין תביעה הנובעת או קשורה במישרין או בעקיפין ב"מעשה או מחדל של אי יושר, תרמית, הונאה, חריגה מסמכות ביודעין, מעילה באמון, פשע.."

בפוליסת הביטוח הספציפית שהוצאה למחלקת מהנדס הרשות המקומית והועדה לתכנון ובנייה נמצאת הסתייגות נוספת, כדלהלן:
"החברה לא תשפה את המבוטח בקשר עם תביעה שתוגש נגדו: הנובעת, במישרין או בעקיפין מכל מעשה או מחדל של אי יושר, מרמה או פשע או מעשה או מחדל במתכוון מצד המבוטח, לרבות העלמת עין במתכוון מחריגות בנייה."

הכלל העולה מהפוליסה הוא, כי המבוטח זכאי לפיצוי כשאירע מקרה הביטוח עקב הפרת חובה מקצועית שמקורה במעשה רשלנות, טעות או השמטה. החריג הוא שהתביעה היא עקב מעשה או מחדל הכרוכים במרמה או באי יושר מצד המבוטח.
בע"א 2016/00 אנטולי רוזנצוויט נ' יעקב רוזנבליט, פ"ד נו(4) 511 (2002), להלן: "עניין רוזנצוויט", נדונה פוליסת אחריות מקצועית הדומה (ואולי אף זהה) לפוליסה נשוא ענייננו. באותו עניין דובר במהנדס שהכין תכנית קונסטרוקציה שחרגה מנתוני חוזק חומרים על פי דרישת התקן, תוך הסתמכות על "מקדם הביטחון" שבתקן וזאת בכדי לחסוך בעלויות.

בית המשפט העליון פסק שם, מפי כב' השופטת נאור, כי נקודת המוצא בפרשנות פוליסת ביטוח אחריות מקצועית היא שתכליתה, כפי שמעיד עליה שמה, היא לבטח פעולות שלא כשורה של המבוטח. השאלה עד כמה התנהגות "שלא כשורה" מבוטחת תלויה הן בכלל המזכה שבפוליסה – מה מבוטח, והן בחריגים. את הכלל וחריגיו יש לפרש באופן שבו נוצרת הרמוניה (שם, עמ' 523 ).

בבואה לפרש את החריג שבפוליסה, אמרה כב' השופטת נאור את הדברים הבאים, היפים לענייננו:
"הפוליסה נועדה, כאמור, לבטח רשלנות מקצועית, טעות או השמטה.. רשלנות של מבוטח, גם אם היא מהווה עבירה פלילית, תכוסה על-ידי הפוליסה. מקל וחומר שתכסה מעשה פלילי בדרגה פחותה מרשלנות – עבירה של איסור מוחלט. לדעתי, "העבירות הפליליות" המוחרגות בפוליסה זו הינן עבירות פליליות של ממש, רעות כשלעצמן (mala per se). אם לא לכך הכוונה – יש לנסח את הדברים בבהירות, למען ידע רוכש הפוליסה אם חפץ הוא בביטוח אחריות מקצועית המחריג איסור מוחלט.."

(שם, בעמ' 524).

השופט טירקל הוסיף וציין, באותו עניין, כי גישה זו מתחזקת לאור הכללים הנהוגים בפרשנות חוזי ביטוח, בהם הכלל בדבר פרשנות כנגד המנסח והכלל שלפיו יפורש ההסכם, במידת האפשר, באופן שיעניק כיסוי ביטוחי למבוטח, כך שפירושם של תנאים מחריגים יהיה פירוש מצמצם ובלשונו:
"..יש לפרש את הכלל שבמבוא לפוליסה- לעניין המונחים "רשלנות ו"טעות"- פירוש מרחיב, המיטיב עם המערער, וכן לפרש את החריג- לענין המונחים "פלילי", "מירמה" ו"אי יושר"- פירוש מצמצם. לאור פרשנות זאת יש לראות את מעשהו של המערער- שהיה בגדר הפרת חובה מקצועית- כנובע מרשלנות או מטעות לגבי כח עמידתם של החומרים שבהם השתמש ולא כנובע מכוונה בעלת אופי פלילי, לעשות מעשה שיזכה אותו בתגמולי ביטוח שאינו זכאי להם. מעשהו של המערער בא, אפוא, בגדר הכלל ואין בחריג כדי להוציאו מגדרו".

(שם, בעמ' 528).

בענייננו, כפי שפורט לעיל בהרחבה, הוכח, כי בקרב הועדה המקומית התפתחה פרקטיקה של אי הקפדה על התכסית וכי בפועל הושם דגש רק על התאמת קווי הבניין, מספר הקומות ומספר יחידות הדיור לאמור בתכנית. פועל יוצא של האמור הוא, כי הועדה נהגה לאשר בקשות להיתר החורגות מנספח הבינוי, כפי שקרה במקרה נשוא ענייננו.

התנהלות הועדה המקומית בענייננו עולה, אמנם, לכדי הפרת חובה חקוקה והיא אף נגועה ברשלנות ואולם אין לראות בה בגדר מעשה או מחדל הכרוכים במרמה או באי יושר. וודאי וודאי שאין לייחס לוועדה המקומית כוונה בעלת אופי פלילי לעשות מעשה שיזכה אותה בתגמולי הביטוח, כדוגמת מבוטח המשמיד נכס על מנת לזכות בדמי הביטוח.

אשר על כן, אני קובעת, כי הועדה המקומית מבוטחת במסגרת פוליסת האחריות המקצועית לתקופה הרלוונטית לתיק זה.

פרק שלישי- הודעה לצד רביעי:
חברת איילון הגישה, כאמור, הודעה לצד רביעי כנגד האדריכלית הכט שבמסגרתה חזרה על טענות הועדה המקומית כנגד האדריכלית, כמפורט בהודעה לצד שלישי.

כפי שפורט לעיל בהרחבה, לא מצאתי כל רשלנות ו/או הפרת חובה מצדה של האדריכלית, באופן שיש בו כדי לזכות את הועדה בשיפויי מצדה, לא כל שכן את חברת הביטוח איילון.

אשר על כן אני דוחה את ההודעה לצד רביעי שהוגשה על ידי איילון כנגד האדריכלית הכט.

ו. סוף דבר:
התביעה כנגד הועדה המקומית מתקבלת.

הועדה המקומית אחראית לנזקי התובעת, כפי שאמדתי אותם בפרק הנזק, אותם יש לשערך למועד מתן פסק-הדין.

הועדה המקומית תשלם לתובעת את הוצאות המשפט כפי שהוצאו בפועל בתוספת שכ"ט עו"ד בסך של 50,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.

הודעת צד שלישי כנגד חברת איילון מתקבלת אף היא, ללא צו להוצאות.

הועדה המקומית מבוטחת במסגרת פוליסת אחריות מקצועית שהוצאה לה אצל חברת איילון לתקופה הרלוונטית לתיק זה.

הודעת צד שלישי כנגד האדריכלית הכט נדחית.

הועדה המקומית תשלם לאדריכלית הכט את הוצאות המשפט כפי שהוצאו בפועל בתוספת שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 בצירוף מע"מ כדין.

ההודעה לצד רביעי נדחית, ללא צו להוצאות.

המזכירות תמציא את פסק-הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום.

ניתן היום כ"ב באלול, תשס"ז (5 בספטמבר 2007) בהעדר ב"כ הצדדים


ברון צפורה
, שופטת


לפרסום והפצה מיום 10.9.07.








א בית משפט מחוזי 3075/98 אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, בלה הכט (פורסם ב-ֽ 05/09/2007)