פסקי דין על קמחי אריה | פסקי דין על קמחי שלמה | פסקי דין על האפוטרופוס הכללי – חיפה

23208/06 א     16/09/2007




א 23208/06 קמחי אריה, קמחי שלמה נ' האפוטרופוס הכללי – חיפה




1


בתי המשפט

בית משפט השלום חיפה
א 023208/06


בפני
:
כב' השופטת ת. נאות-פרי

תאריך:
16/09/2007


בעניין:
1 . קמחי אריה

2 . קמחי שלמה



ע"י ב"כ
עו"ד אלקלעי שמואל

התובעים

- נ ג ד –


האפוטרופוס הכללי – חיפה



ע"י ב"כ
עו"ד אילסר הלית

הנתבע

פסק דין

בפני
תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
רקע כללי ועובדות שאינן שנויות במחלוקת –
1. התובעים, ה"ה אריה ושלמה קמחי (להלן – "התובעים"), הינם הבעלים של מחצית הזכויות בחלקה 62 בגוש 11006 (הנמצאת ברח' שיבת ציון 34 בקרית אתא ואשר שטחה כ-778 מ"ר, להלן – "החלקה").
2. המחצית השניה של הזכויות בחלקה רשומה של שם הנעדרת הגב' פנינה ברזילי (להלן - "הנעדרת"). לאחר שכשלו הנסיונות לאתר את הנעדרת, ביום 8/7/1998 התקבל צו לניהול נכסיה של הנעדרת (במסגרת בש"א 3027/98 בבית המשפט המחוזי בחיפה, להלן – "צו הניהול"). מכח צו זה, ניהול נכסיה של הנעדרת הופקד בידיו של הנתבע, האפוטרופוס הכללי (להלן - "האפוטרופוס"), והכל בהתאם לחוק האפוטרופסות הכללי, התשל"ח-1978 (להלן - "החוק").
3. אין חולק כי שני הצדדים ניסו בעבר למכור את הנכס במשותף אך נסיונות אלו לא צלחו. כל אחד תולה את הסיבות לכשלון ברעהו – אך אין כל צורך לפרט את הטענות בהקשר זה ובוודאי שאין צורך להכריע בהן.
4. אין אף מחלוקת כי לאחר קבלת צו הניהול, האפוטרופוס פנה לקבלת הערכת שווי של הנכס ע"י השמאי הממשלתי, בהתאם להוראות סעיף 16 של תקנות האפוטרופוס הכללי (סדרי דין וביצוע), תשל"ח-1978 (להלן – "התקנות"), המורה כדלקמן :
"16. הערכת שווי הנכס ורישומו
(א) בצד כל נכס הרשום בפרטה יצויין שוויו, כפי שהוערך על ידי מעריך שהסמיך לכך האפוטרופוס הכללי בין לפי סוג הנכס ובין לעניינו של נכס מסויים, ובנכסי מקרקעין, - על ידי השמאי הממשלתי או בשומה האחרונה שנערכה לנכס על פי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961.
(ב) הערכת שוויו של כל נכס תיעשה בכל עת שיקבע לכך האפוטרופוס הכללי וכן תוך שנה אחת מיום תחילת הניהול, ובנכסים שסעיפים 21ו-22 לחוק חלים עליהם - תוך שלש שנים מיום תחילת תקפו של החוק."
5. חוות דעת שכזו הוגשה ובה הוערכה החלקה בסך של 150,000$ נכון ליום 20/5/2001 (להלן – "הערכת השמאי הממשלתי").
6. כיון שהצדדים לא הצליחו להגיע להבנות באשר למכירת החלקה – הוגשה התובענה דנן, ובה עותרים התובעים למתן צו לפירוק השיתוף על דרך של מכירת החלקה וחלוקת התקבולים.
7. במהלך הדיון שהתקיים ביום 2/5/2007 הוסכם כי שני הצדדים מעוניינים בפירוק השיתוף ובמכירת החלקה לצורך כך. עם זאת, עדיין נותרו שתי מחלוקות בהן יש צורך להכריע.
המחלוקות בין הצדדים -
8. המחלוקת הראשונה היא – כיצד יש לבצע את המכירה ?
התובעים מעוניינים למכור את החלקה למרבה במחיר, בשוק החופשי. לטענתם, ההגבלות שמציב האפוטרופוס טרם המכירה אינן מחוייבות המציאות ואינן נובעות מהוראת חוק זו או אחרת. לטענתם, השיהוי במכירה מסב להם נזקים רבים, והם עותרים לפיצול סעדים – על מנת שיוכלו לתבוע בעתיד את נזקיהם עקב התמשכות ההליכים.
האפוטרופוס, מנגד, טוען כי לא ניתן למכור את החלקה במחיר שיהא פחות מהערכתו של השמאי הממשלתי. בנוסף, מתנגד הוא למתן רשות לפיצול סעדים וטוען כי במידה ותוגש אי פעם תביעה נוספת מצד התובעים הרי שהוא שומר על זכותו להעלות כנגדה טענות שיהוי, התיישנות וויתור, וכן כי במקרה שכזה 0 יגיש הוא תביעה שכנגד.
המחלוקת השניה היא – מי יבצע את הליך המכירה ?
התובעים מעוניינים כי באי כוחם ימונו ככונסי נכסים לגבי הנכס ויפעלו בשם שני הצדדים בכל הנוגע למכירה.
האפוטרופוס, מתנגד למינוי כאמור אך הוא לא פירט את טעמי ההתנגדות והסתפק בכך שבסעיף 23 לסיכומיו הוא טוען כי ההתנגדות נעוצה "בטעמים מובנים".
דיון –
9. הצדדים הסמיכו את בהמ"ש ליתן

פסק דין
על בסיס טיעונים בכתב.
10. סעיף 40 של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הדן בפירוק שיתוף במקרקעין, ואשר כותרתו "פירוק דרך מכירה", מורה כדלקמן :
"(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין." ....
11. לכן, אני מוצאת כי המתווה העקרוני עליו הסכימו הצדדים, בדבר פירוק השיתוף על דרך של מכירה המקרקעין – הינו אכן הראוי במקרה זה, וכי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לכל השותפים.
האם ניתן למכור את הנכס בסכום שהינו פחות מהערכת השמאי הממשלתי ?
12. עמדתי כאן היא כי הדין הוא עם התובעים.
13. הטעם הראשון הוא כי אין כל הוראת חוק המחייבת מכירה במחיר מינימלי התואם את הערכת השמאי.
14. סעיף 9 לחוק קובע את דרכי ניהולם של נכסים אשר לגביהם ניתן צו ניהול, לאמור –
"(א) האפוטרופוס הכללי חייב לכנס את הנכסים שבניהולו, לנהלם ולעשות בהם מה שעשוי, לדעתו, להועיל למעונינים בהם.
(ב) מנהל האפוטרופוס הכללי את נכסי עזבונו של פלוני, רשאי הוא לסלק מתוכם, לפי שיקול דעתו, את ההוצאות הכרוכות בהלוויתו, בקבורתו, בהצבת מצבה על קברו וכן באזכרתו לפי הנהוג בנסיבות הענין.
(ג) פעולות אלה טעונות אישור מראש של בית המשפט:
(1) פעולה שתקפה תלוי ברישום בפנקס המתנהל על פי חוק;
(2) מכירת נכס ששוויו המוערך עולה על 100,000 לירות או על סכום אחר שקבע שר המשפטים בתקנות באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת."
15. סעיף 16א לתקנות, אשר כותרתו "אישור מכירת נכס", קובע כי –
"לענין סעיף (9)(ג)(2) לחוק, מכירת נכס ששוויו המוערך עולה על חמישה עשר אלף שקלים חדשים טעונה אישור מראש של בית המשפט."
16. כלומר, שהוראות החוק קובעות כי על האפוטרופוס לנהל את החלקה בצורה האופטימלית וכי יהא צורך לקבל את אישור בהמ"ש (המחוזי) טרם ביצוע המכירה. עם זאת, אין כל חובה שבדין להתנות את המכירה במציאת קונה אשר יאות לשלם לפחות את המחיר אותו קבע השמאי הממשלתי.
17. הטעם השני הוא כי לא יעלה על הדעת לעכב את המכירה, במשך שנים, עד אשר ימצא קונה אשר יסכים לקנות את החלקה במחיר התואם את הערכת השמאי הממשלתי. עם כל הכבוד לשמאי הממשלתי, יתכן והערכתו גבוהה מהשווי הריאלי של החלקה, וכידוע – המחיר האמיתי של נכס הינו המחיר אותו מישהו מוכן לשם עבורו. לכן, לא יתכן לקבל את עמדתו של האפוטרופוס לפיה הוא לא יסכים למכור את החלקה אלא במחיר הערכת השמאי הממשלתי, ואינני סבורה כי עמדה שכזו מיטיבה בהכרח עם האינטרס של הנעדרת, אשר עליו מופקד האפוטרופוס.
18. הטעם השלישי הוא כי הערכת השמאי הממשלתי ניתנה בשנת 2001, ומאז ועד היום, בשנת 2007, ודאי חלו תמורות במחירי הנדל"ן באזור. אם האפוטרופוס סבור שעל מנת לבצע את תפקידו נאמנה, ועל מנת שיקל עליו להשיג את אישור בהמ"ש המחוזי לעסקת מכר אפשרית – יש צורך בחוות דעת שמאית מעודכנת, עליו לבקש הכנתה של חוות דעת שכזו. יתכן עד מאוד שהערכה מעודכנת תהא נמוכה יותר – וימצא קונה אשר יאות לשלם מחיר שכזה (מה גם שאולי הערכה עדכנית שכזו תסייע לשני הצדדים במו"מ שינהלו עם הקונים הפוטנציאליים).
19. לכן, אינני יכולה לקבל את עמדת האפוטרופוס בנקודה זו ואני קובעת כי על שני הצדדים לפעול במשותף למציאת קונה לחלקה – ולנסות לקבל עבורה את המחיר האופטימלי.
אופן המכירה –
20. בנקודה זו, מצאתי כי שני הצדדים מסכימים כי הדרך הראויה הינה למכור את החלקה בדרך בה נמכרים נכסים מעוקלים בהוצאה לפועל (כאמור בסעיף 2.9 לסיכומי התובעים וסעיף 16 לסיכומי האפוטרופוס).
21. אם אכן יש צורך למנות כונס נכסים לגבי החלקה לצורך מכירתה כאמור – לא מצאתי כי יש מניעה למנות את ב"כ התובעים ככונסים ואינני מבינה מהם אותם "טעמים מובנים" אליהם מפנה ב"כ האפוטרופוס, בהתנגדותו למינויים. שהרי האינטרס של שני הצדדים זהה – שניהם מעוניינים להשיג את המחיר המירבי עבור החלקה - ולכן אין כל סיבה להאמין שב"כ התובעים יעשו בשמם מהלכים אשר עלולים לפגוע באפוטרופוס ו/או בחלקה ו/או בזכויות הנעדרת.
22. למעלה מן הצורך אוסיף כי מי שימונה ככונס נכסים יחוב בחובות נאמנות כלפי כל בעלי הזכויות בחלקה, ויהא חייב לדווח לאפוטרופוס על כל מהלכיו.
באשר לבקשה לפיצול סעדים –
23. כעקרון, ניתנת בזאת רשות לפיצול הסעדים, מן הטעם שכעקרון איני מוצאת מקום לחסום את התובעים מהגשת תביעה נוספת לגבי פיצוי כספי לאחר שהחלקה תמכר.
24. עם זאת, לאור תיאור השתלשלות העניינים בכל הנוגע לנסיון המכירה שכבר עשו התובעים (המופיע בסעיפים 5 עד 8 לסיכומי האפוטרופוס) אני בספק אם הם אכן זכאים לדרוש פיצוי בשל כל עיכוב זה או אחר, ואמליץ להם לשקול בכובד ראש באם יש מקום להגיש בעתיד תובענה כנגד האפוטרופוס כפי שהם טוענים שהם מעוניינים לעשות.
25. כמובן, שבמידה ואי פעם תוגש תביעה שכזו – שמורות לאפוטרופוס כל הזכויות להעלות כל טענה (הן מקדמית והן לגופו של עניין, לרבות הגשת תביעה שכנגד).
26. אני סבורה שמן הראוי שהצדדים ישימו קץ למחלוקת שביניהם, יפעלו יחדיו לאלתר למכירת החלקה ולא ישקיעו מאמץ נוסף בתכנון של תביעות הדדיות נוספות עתידיות.
סיכום –
27. אשר על כן, התביעה מתקבלת, וניתן בזאת צו לפירוק השיתוף בחלקה בדרך של מכירתה.
28. המכירה תתבצע בדרך בה נמכרים נכסים מעוקלים בהוצאה לפועל, ובמידה ויהא צורך בכך – ימונו ב"כ התובעים ככונסי נכסים.
29. טרם ביצוע המכירה – יובא ההסכם המיועד לאישורו של בהמ"ש המחוזי, ע"פ הוראת החוק.
30. בנסיבות – לא מצאתי כי יש מקום ליתן צו להוצאות.

צר לי על השיהוי במתן פסק הדין אשר נבע מחופשת לידה בה אני שוהה.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.
ניתן היום ד' בתשרי, תשס"ח (16 בספטמבר 2007) בהעדר הצדדים.

ת. נאות-פרי
, שופטת

023208/06א 110 אורנית ז.








א בית משפט שלום 23208/06 קמחי אריה, קמחי שלמה נ' האפוטרופוס הכללי – חיפה (פורסם ב-ֽ 16/09/2007)