פסקי דין על ביטון אשר | פסקי דין על ביטון רחל | פסקי דין על יחזקאל פנחס | פסקי דין על יחזקאל אורלין | פסקי דין על עו"ד בן יצחק חיים |

5778/01 א     23/09/2007




א 5778/01 ביטון אשר , ביטון רחל נ' יחזקאל פנחס , יחזקאל אורלין , עו"ד בן יצחק חיים




1


בתי המשפט

בית משפט השלום חיפה
א 005778/01


בפני
:
כב' השופטת ת. נאות-פרי

תאריך:
23/09/2007



בעניין:
1 . ביטון אשר
ת.ז. 0590873042
2 . ביטון רחל
ת.ז. 028103745


ע"י ב"כ עו"ד
דן-גור דניאל

התובעים

- נ ג ד -


1 . יחזקאל פנחס
ת.ז. 053593324
2 . יחזקאל אורלין
ת.ז. 058760646
3 . עו"ד בן יצחק חיים



ע"י ב"כ עו"ד
1 ו-2: עו"ד סעדיה שמואל

3 . מרצקי אליעזר
הנתבעים

פסק דין


בפני
תובענה הנוגעת לעסקת מכר מקרקעין ובה נדרש פיצוי בגין נזקים נטענים לרוכשים עקב מצגי שווא נטענים מצד המוכרים ועקב רשלנות נטענת מצד עוה"ד אשר ייצג את שני הצדדים בעסקה.
רקע כללי ועובדות מוסכמות –
1. התובעים, ה"ה רחל ואשר ביטון (להלן – "הרוכשים"), התקשרו ביום 6/3/1994 בהסכם מכר (להלן – "ההסכם") עם הנתבעים 1 ו-2, ה"ה אורלין ופנחס יחזקאל (להלן – "המוכרים"). הנתבע 3, עוה"ד חיים בן יצחק (להלן – "עוה"ד") ייצג את שני הצדדים בעריכת ההסכם.
2. הממכר הינו מגרש בשטח של 486 מ"ר (להלן – "המגרש") הנמצא ברח' קק"ל 16 בגבעת אולגה (המהווה מחצית מחלקה 353 בגוש 10570, והוגדר כתת חלקה 2, להלן – "תת החלקה") לרבות שני מבנים אשר היו בנויים על המגרש (להלן ביחד – "הנכס") כדלקמן :
(א) (א) מבנה קדמי, בצד הדרומי של תת החלקה, בחזית של תת החלקה הפונה לרח' קק"ל, בגודל של כ-50 מ"ר (להלן – "המבנה הקטן"). מבנה זה היה ע"פ היתר הבניה המקורי בית המגורים שעל תת החלקה, ולמבנה זה יש קיר משותף עם בית המגורים שבנוי על תת החלקה הסמוכה (כלומר, מבנה דו משפחתי עם קיר משותף). אין חולק כי במועד המכירה מבנה זה היה נטוש, במצב תחזוקתי גרוע ביותר ולא היה ראוי למגורים.
(ב) (ב) מבנה עורפי, בצד הצפוני של תת החלקה, הנמצא מאחורי המבנה הקטן, בגודל של כ-90 מ"ר (להלן – "המבנה הגדול"). מוסכם כי מבנה זה היה ע"פ היתר הבניה המקורי מחסן בשטח של כ-50 מ"ר, אך המוכרים הוסיפו עוד כ-40 מ"ר למבנה זה והפכו אותו ליחידת מגוריהם, והכל ללא היתר בניה.
3. המגרש נמצא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל (להלן – "המינהל") ולמעשה זכות המוכרים אשר נמכרה לרוכשים הינה זכות חכירת המגרש.
4. אין מחלוקת כי על פי התב"ע שהיתה בתוקף במועד כריתת ההסכם (תב"ע מס' חד/763, להלן – "התב"ע הקיימת") ניתן לבנות על המגרש כולו שתי יחידות דיור, דהיינו – שעל תת החלקה שנמכרה לרוכשים ניתן לבנות רק יחידת דיור אחת. אין אף מחלוקת כי נכון לשנת 1994, אז נחתם ההסכם, עירית חדרה החלה בהליך אישור תב"ע חדשה (חד/764, להלן – "התב"ע העתידית") לפיה ניתן יהא לבנות 4 יחידות דיור על כל דונם, משמע – שעל תת החלקה ניתן יהא לבנות שתי יחידות דיור. התב"ע העתידית היתה בשלבי תכנון אלו או אחרים בלבד במועד חתימת ההסכם (ואינני יודעת אם היא אושרה עד היום).
5. למרות זאת, אין חולק כי במועד חתימת החוזה, היו על תת החלקה שתי יחידות דיור – האחת, יחידת דיור בפועל (במבנה הגדול, אשר שימש למגורי המוכרים) והשניה, יחידת דיור פוטנציאלית (במבנה הקטן, אשר לא היה ראוי למגורים ולא שימש למגורים בפועל).
6. עוד מוסכם כי כיום, המחצית הצפונית של תת החלקה נמצאת בחזקת הרוכשים (אשר מתגוררים במבנה הגדול בו התגוררו בשעתו המוכרים); ואילו המחצית הדרומית של תת החלקה נמצאת בחזקתם של ה"ה מימון בן שמואל ואשתו (להלן – "הצד השלישי"), אשר הרסו את המבנה הקטן ובנו במקומו בית מגורים בשטח של 110-120 מ"ר – כנחזה מהתמונה מוצג נ/7 (להלן – "הבית של הצד השלישי"). טיב היחסים בין הצדדים לבין הצד השלישי שנוי במחלוקת, ואתייחס לכך בהמשך.
7. עובדה נוספת, לגביה אין מחלוקת היא, כי תוספת הבניה שביצע הצד השלישי (שעה שהפך את המבנה הקטן הרעוע לבית של הצד השלישי) נבנתה ללא היתר בניה כדין, וכי עקב כך הוגש כתב אישום לבהמ"ש השלום בחדרה – בתחילה כנגד הרוכשים ולאחר מכן הוסב כתב האישום על שמו של הצד השלישי.
המחלוקת בין הצדדים –
8. לטענת הרוכשים, המוכרים הציגו בפני
הם מצגי שווא עובר לכריתת ההסכם, לרבות - מצג לפיו שני המבנים המהווים את הממכר נבנו כדין וקיים לגביהם היתר בניה ומצג לפיו ניתן יהא לפצל את תת החלקה וניתן יהא להפוך את כל אחד מהמבנים ליחידת דיור נפרדת. לטענתם, מצגי שווא אלו גרמו להם לכרות את החוזה והצגתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם מצד המוכרים. לשיטתם, ההפרה החוזית הסבה להם נזק בסך של כ-80,000 $ ארה"ב שהם 320,000 ₪ נכון ליום הגשת התביעה, ועל המוכרים לפצותם בסכום זה. באשר לעוה"ד – טוענים הרוכשים כי הוא היה האחראי לניסוח ההסכם, אחראי למצגי השווא המופיעים גם בהסכם, ולכן – אחראי ביחד עם המוכרים לנזקים שנגרמו להם.
9. לטענת המוכרים, כל המידע הרלבנטי הוצג בפני
הרוכשים טרם החתימה על ההסכם והם ידעו על המצב התכנוני המדויק של הממכר. לטענתם, הם לא הפרו את ההסכם ולא קמה חבות מצדם כלפי הרוכשים. עוד טוענים הם כי הנזק הנטען לא הוכח.
10. לטענת עוה"ד, לא היו מצגי שווא מצד המוכרים, ובכל אופן – הוא פעל נאמנה לטובת שני הצדדים אותם ייצג ולא התרשל בתפקידו.
מסכת הראיות –
11. עדי התביעה מטעם הרוכשים היו מר יוסף מימון, מתווך נדל"ן אשר קישר בין המוכרים לבין הרוכשים (להלן – "המתווך", לגבי תצהירו ת/1) והרוכש, מר אשר ביטון (להלן – "הרוכש", לגבי תצהירו ת/2).
12. עדי ההגנה מטעם המוכרים היו מר נחמיה להב, אשר כיהן כראש עירית חדרה בשנים 1989-1998 (לגבי תצהירו נ/1), המוכרת, הגב' אורלין יחזקאל (להלן – "המוכרת", לגבי תצהירה נ/9) והמוכר, מר פנחס יחזקאל (להלן – "המוכר", לגבי תצהירו נ/8).
13. מטעם עוה"ד, מר חיים בן יצחק, העיד הוא בעצמו (לגבי תצהירו נ/15).
14. כמו כן, הוגשו לתיק מסמכים רבים נוספים, לרבות תיק המינהל (ת/33), הודעות שמסרו גורמים במשטרה, היתר הבניה המקורי של הנכס (ת/4), תמונה עדכנית של הנכס (נ/7) ועוד.
דיון –
15. לאחר בחינת הראיות שהונחו לפני, ניתוח עדויותיהם של העדים ושקילת טענות הצדדים, לרבות בסיכומיהם בכתב – מסקנתי היא כי דין התביעה להדחות, וזאת מהנימוקים המפורטים להלן.
16. תחילה, אני דוחה את טענת הרוכשים לגבי מצגי השווא הנטענים ועמדתי היא כי הוכח שהרוכשים ידעו מהו מצבו התכנוני של הנכס טרם הרכישה.
17. אפרט את מסקנתי זו בנפרד לגבי "מצגי השווא" השונים הנטענים, כדלקמן –
(א) (א) טענת הרוכשים לפיה המוכרים טענו שניתן היתר לפיצול תת החלקה לשני חלקים ושניתן לבנות עליה שתי יחידות דיור, או שהבטיחו שניתן לעשות זאת;
(ב) (ב) טענת הרוכשים לפיה המוכרים לא גילו להם שהמבנה הגדול היה אמור לשמש כמחסן ולא גילו להם שלגבי חלק מהמבנה הגדול אין היתר בניה.
האם המוכרים הטעו את הרוכשים בנוגע לאפשרות לפצל את המגרש לשתי יחידות דיור ?
18. אתחיל את הדיון בנושא זה כיון שנקודה זו הינה למעשה הבעייתית ביותר, שכן היא הגורם העיקרי למחלוקות שקיימות כיום בין הרוכשים לבין הצד השלישי (ואזכיר כי הצד השלישי בנה את ביתו על החלק הצפוני של תת החלקה וכך קיימות בפועל שתי יחידות דיור למרות שמותר שתהא שם רק יחידת דיור אחת). כך גם, קיומן של שתי יחידות הדיור מהווה את עיקר הבעיה מבחינת המינהל, אשר מסרב להעביר את הזכויות במגרש משמם של המוכרים לשמם של הרוכשים.
19. עוד יש לזכור כי הרוכש הצהיר והעיד, ועמדתו בהקשר זה לא נסתרה, כי עוד טרם רכישת הנכס הוא התכוון למכור את החלק הקדמי שלו למישהו אחר (עמ' 34 שורה 29 ועמ' 35 שורה 2) והוא אף טוען כי הוא אמר למוכרים לפני החתימה על ההסכם שהוא מתכוון למכור חלק מהנכס לאחר הקניה (עמ' 35 שורה 7), כלומר – שהיתה בעיניו חשיבות עליונה לגבי האפשרות לבנות על המגרש שתי יחידות דיור ולא רק אחת.
20. עמדתי היא כי לא הוכח שהמוכרים יצרו מצג שווא בנקודה זו מכמה טעמים דלהלן.
21. ראשית, בהסכם עצמו מצוין במפורש כי המגרש מהווה יחידת רישום אחת וכי אם בעתיד הרוכשים יחפצו לפצל את המגרש לשתי יחידות דיור – האחריות לעשות כן רובצת על שכמם, ואצטט כאן את סעיף 3(ב) להסכם, לאמור –
"הקונה מצהיר ויודע כי על החלקה קיימים שני מבנים מאושרים ע"י המינהל ואם הקונה ירצה להפריד בעתיד בין שני המבנים הוא מתחייב לתקן את רישום הבית המשותף עפ"י הוראות המינהל. הקונה מצהיר ויודע כי כיום שני המבנים יירשמו כיחידה אחת בלבד במנהל ובלשכת רישום המקרקעין".
22. שנית, כל האמור בסעיף 3 הנ"ל הינו במסגרת הצהרות של "הקונה", כלומר – לא נמצא בהסכם סעיף אשר בו ישנה הצהרה זו או אחרת של המוכרים באשר לכך שהמגרש יכול להתפצל לשניים ובמה הדבר כרוך.
23. שלישית, כיון שלא נמצא תימוכין בלשון ההסכם לגרסת הרוכשים, יש לבחון את גרסתם לגבי מצגים בעל פה, שלא באו לידי ביטוי בנוסח ההסכם – ואת גרסת הרוכש בהקשר זה אני דוחה מכל וכל.
24. טרם פירוט עמדתי בנושא זה, אקדים ואומר כי עדותו של הרוכש הותירה רושם בלתי מהימן באופן כללי, תשובותיו היו מניפולטיביות, הוא התחמק ממתן תשובות לשאלות שאינן נוחות לו (לדוגמא, כאשר נשאל אם הוא אמר למוכרים שהוא מתכוון למכור חלק מהנכס, הוא התחמק ממתן תשובה והיה צורך לחזור על השאלה שלוש פעמים) והוא אף הציג גרסה לא עקבית במהלך העדות (ולדוגמא, כאשר נשאל אם הוא יודע שלפי ההסכם שני המבנים גם יחד אמורים להיות רשומים במינהל כיחידה אחת, הוא עונה – "לא", אך לאחר מכן ב"כ המוכרים מפנה אותו לסעיף 3(ב) להסכם, ושואל אותו כיצד מתיישבת הטענה שהוא לא ידע ששני המבנים ירשמו כיחידה אחת עם סעיף זה, ואז עונה הרוכש – "מה זאת אומרת לא ידעתי? מתי אמרתי שלא ידעתי?" – עמ' 50 שורות 12-16). עוד יש לתת את הדעת כי הרוכש השאיר את גרסתו בערפל, בכל הנוגע למועד ולאופן בו הוא גילה את "האמת" – כלומר, אין אמירה חד משמעית מצדו לגבי מתי ואיך בדיוק הוא גילה שמצג ספציפי זה או אחר אינו נכון, ולשיטתי אי בהירות זו הינה מכוונת, ותפעל לחובתו.
25. נדבך נוסף אשר בבסיס עמדתי לגבי אי אמינות גרסתו של הרוכש הינו המידע אשר הוצג בפני
בכל הנוגע ליחסים שבין הרוכש לבין הצד השלישי. הרוכש טען שהצד השלישי, מר בן שמואל, "צץ" (כלשונו) שבועות ספורים או חודש לאחר שהוא חתם על ההסכם עם המוכרים (סעיפים 21-24 לתצהיר הרוכש – ת/2, וחקירתו בעמ' 35 שורה 14). באשר לטיב היחסים בין הרוכשים לבין הצד השלישי – גרסתו היתה מעורפלת ביותר (וכנראה בכוונה). הרוכש סירב למסור גרסה חד משמעית באשר לשאלה אם נחתם בינו לבין הצד השלישי הסכם מסודר לגבי העברת מחצית הנכס לידיו, למרות שההגיון מחייב שתהא התקשרות שכזו, לאור העובדה שהצד השלישי קיבל בפועל לידיו מחצית מהנכס ובנה עליו את ביתו עוד באוקטובר 1995. כל מה שמסר הרוכש בהקשר זה היה ש"הוכן" הסכם בין הרוכשים לבין הצד השלישי, והוצג לעיוני מסמך שכזה - ת/3 (להלן – "טיוטת ההסכם עם הצד השלישי" או "הטיוטא"). מסמך זה, אינו נושא תאריך וחתום עליו רק הצד השלישי (וראו את התייחסותו של הרוכש לכך, עמ' 36 שורות 25-27) והרוכש הקפיד במהלך עדותו ותצהירו שלא לומר אם טיוטת ההסכם עם הצד השלישי נחתמה אי פעם אם לאו.
26. אינני מתכוונת, כמובן, להדרש לשאלות המשפטיות הנובעות ממסמך זה, והתייחסותי תהא רק בהיבט אחד – והוא המצגים המופיעים במסמך זה, לאור העובדה שאני מקבלת את גרסת עוה"ד לגבי כך שכל מה שמופיע במסמך זה היה לבקשתו של הרוכש (וראו את עדותו של עוה"ד אשר העיד כי את הטיוטא ניסח כפי שניסח לבקשתו של הרוכש - עמ' 20 לפרוטוקול מיום 20/12/2006, שורה 12 ושוב בשורה 15 ושוב בעמ' 21 שורה 21 שם הוא נשאל על המידע שיש לו לגבי ההתחייבות שהיתה בין הרוכשים לבין הצד השלישי, והשיב כך – "אני שיערתי ואמרתי התחייבות על סמך מה שביטון אמר לי לכתוב בטיוטה הזו ואני כתבתי", ושוב בעמ' 23 שורה 1 ובעמ' 25 שורות 12-13).
27. כלומר, אני מקבלת את גרסת עוה"ד לגבי כך שכל תניות טיוטת ההסכם עם הצד השלישי נוסחו לבקשתו של הרוכש, ולמצער היו בהסכמתו (ואדגיש כי טענה זו שחזרה על עצמה לא הוכחשה בצורה מפורשת על ידי הרוכש).
28. לכן, יש מקום לבחון את אותה טיוטא, ועיון בה מגלה שהיא מתארת מצב דברים שאינו קשור למציאות. תחילה, מצוין שם כי הצד השלישי והרוכשים קנו ביחד את הנכס מאת המוכרים, כאשר הרוכשים קנו את מחצית המגרש אשר עליו המבנה הגדול והצד השלישי רכש את המחצית השניה עם המבנה הקטן (סעיף 1). בנוסף, מצוין שם כי הרוכשים שילמו למוכרים רק 68,000 $ ארה"ב וכי הצד השלישי שילם למוכרים 40,000 $ ארה"ב נוספים (סעיף 2). כך גם, מצוין שם כי הסכם המכר יחתם רק בין המוכרים לבין הצד השלישי (סעיף 3).
29. אם נאמץ את גרסת הרוכש דווקא, לפיה טיוטת ההסכם הוכנה לאחר החתימה על ההסכם עם המוכרים (כיון שרק אז נוצר הקשר בין הרוכשים לבין הצד השלישי) – אזי ברור שיש לזקוף לחובת הרוכש את העובדה שהוא רצה לחתום עם הצד השלישי על הסכם המבוסס על עובדות ומצגים שקריים. כיון שאני מאמצת את גרסת עוה"ד שאת עיקרי ההסכם קבע הרוכש, הרי שיש רק לתמוה מדוע הוא רצה להחתים את הצד השלישי על הסכם בו נכתב שהם רכשו במשותף את הנכס למרות שנחתם כבר הסכם בינו לבין המוכרים לגבי כל הנכס, וכו'.
30. בנוסף, יש לתת את הדעת על סעיף 4 לטיוטא, שם מצוין כי –
"כאשר יהיה הדבר ניתן 2 יחידות הדיור יירשמו כבית משותף ויחידות הדיור תיוחדנה כשתי יחידות רישום נפרדות ותרשמנה בלשכת רישום המקרקעין כשתי יחידות רישום נפרדות".
ועל סעיף 8, לאמור –
"הצדדים מצהירים כי עיינו במכתב מהנדס העיר ומכתב מנהל מקרקעי ישראל אל משפחת יחזקאל בדבר שינוי יעוד הקרקע לבנית 4 יחידות דיור על כל החלקה במקום 2 הנוכחיות".
31. משמע – שהרוכשים יודעים שלא ניתן לפצל את המגרש לשתי יחידות, יודעים במה כרוך הפיצול בעתיד – ובוודאי שיודעים שהמוכרים לא הסדירו את הפיצול.
32. לחילופין – אף אם אאמץ את גרסת עוה"ד, לפיה טיוטת ההסכם עם הצד השלישי הוכנה לפני החתימה על ההסכם, (וראו את עדותו בעמ' 27 לפרוטוקול מיום 20/12/2006, שורות 1-9), הרי שיש לתמוה מדוע מצויין שם ששולמו סכומים למוכרים למרות שהם טרם שולמו בפועל.
33. עוד אציין, כי הרוכש הסביר שהצד השלישי מעולם לא שילם לו את התמורה החוזית שהוא היה צריך לשלם לו ע"פ טיוטת ההסכם עם הצד השלישי (עמ' 37 שורות 4-5). מעבר לכך שניתן ללמוד מטענה זו שלשיטת הרוכש יש תוקף מחייב לטיוטא, אזי הטענה מעוררת את השאלה – כיצד במצב דברים זה הוא הסכים שהצד השלישי יהרוס את המבנה הקטן ויבנה עליו בית לתפארת. כאשר הרוכש נשאל לגבי נקודה זו הוא השיב שבעצם היו בינו לבין הצד השלישי יחסי שכירות, לאמור –
"היחסים בינינו היו יחסים של שוכר ומשכיר. אני השכרתי לו את המבנה בחלקה הדרומית"
(עמ' 37 שורות 11-12).
34. כאשר הוא נשאל אם היה בין הצדדים הסכם שכירות בכתב הוא השיב שהיה אך אין לו אפשרות להציג כיום העתק (עמ' 37 שורות 13-16) וכאשר נשאל אם הצד השלישי שילם לו דמי שכירות השיב שבמשך שנתיים הוא שילם ואח"כ הפסיק (שורה 23).
מצאתי לנכון לציין נושא זה (למרות שהיחסים עם הצד השלישי אינם מעניינו של

פסק דין
זה) רק על מנת להדגים שוב את עמדתי באשר לאי אמינותה באופן כללי של גרסת הרוכש (ויודגש כי כל נושא השכירות לא אוזכר בכתב התביעה או בתצהירו של הרוכש, ולמותר לציין כי הרוכש לא ביקש לזמן את הצד השלישי לצורך מתן עדות על מנת שיתמוך בגרסתו).
35. נקודה נוספת שתיזקף לחובתו של הרוכש ומחייבת את המסקנה שאין לתת אמון בגרסתו, היא טענתו לפיה נחתם זכרון דברים בינו לבין המוכרים לפני החתימה על ההסכם. הרוכש לא המציא לעיוני את זכרון הדברים, לא היה לו הסבר לגבי כך שבתצהירו לא מצוין שהיה זכרון דברים לפני ההסכם – ואין בידי לקבל גרסה מפתיעה זו שהועלתה במהלך חקירתו, לגבי נושא מהותי כגון זה (וראו את עמ' 49 שורות 17-23 ועמ' 54 שורה 11 שם הוא שוב מזכיר שהיה זכרון דברים).
36. ואם לא די בכך, אזי ישנו נושא נוסף שעלה במהלך הדיון, ואף לגביו התברר שיש להעדיף את גרסת המוכרים על פני גרסת הרוכש – וכוונתי לפגישה הנטענת בין הצדדים בלשכתו של ראש העיר דאז, העד מר נחמיה להב.
37. המוכרת הצהירה והעידה כי לפני החתימה על ההסכם היא יזמה פגישה במשרד ראש העיר, מר להב, על מנת שיוצגו בפני
הרוכש כל הנתונים באשר למצב התיכנוני של הנכס, ובמיוחד בנוגע לנושא התב"ע העתידית והאפשרות שבעתיד יהא ניתן לבנות שתי יחידות דיור על תת החלקה (עמ' 75 שורות 10-28). מטעם המוכרים העיד בהקשר זה אף מר להב, שזומן כעד. העד להב העיד כי המוכרת פנתה אליו וביקשה לקיים פגישה עם הרוכש, על מנת לקבל מידע לגבי המצב התיכנוני של תת החלקה לאור כוונתה למכור אותה לרוכשים. נערכה פגישה במשרדי העיריה, בנוכחות ראש העיר, ממלא מקומו (מר ברוך בוארון ז"ל) המוכרת, הרוכש ומהנדס העיר (מר מיכאל שרון) – אשר מסר למוכרת ולרוכש מידע תכנוני רלבנטי. בחקירה הסביר להב שהוא לא בקיא בנושא התכנוני, ואף לא היה מצוי בפרטים באותה העת, לכן ביקש ממהנדס העיר לתת את הפרטים – והוא לא יכול להעיד מה נמסר בדיוק (עמ' 27 שורות 21-31). ב"כ הרוכשים הקשה על העד שוב ושוב, וניסה להביאו לפרט אילו פרטים תיכנונים נמסרו בפגישה, אך להב היה עקבי וחזר והסביר שהוא לא זוכר (וראו את חקירתו בעמ' 29 ו-30).
38. מנגד, הרוכש טוען שלא היתה פגישה בעיריה אצל ראש העיר או בנוכחות מהנדס העיר (וראו את עמ' 41 שורה 18 – שם הוא נשאל לגבי הפגישה ומשיב - "לא היה ולא נברא"). בהמשך החקירה הנגדית של הרוכש עולה שוב נושא הפגישה, והוא מופנה לכך שהעד להב העיד שבפגישה נכחו להב, המוכרת, הרוכש והמנוח בוארון ז"ל, וטרם הסתיימה שמיעת השאלה התפרץ הרוכש וטען – "הוא לא היה נוכח. זה לפי התצהיר והעדות של נחמיה להב". או אז הקריא לו ב"כ המוכרים את התצהיר של להב, ושאל אותו מדוע הוא טוען שלא מצוין שם שבוארון ז"ל נכח בפגישה, שהרי הדבר מצוין שם במפורש – ואז נזכר הרוכש לחזור לגרסתו הראשונית, וענה - "הפגישה הזאת לא היתה אף פעם ולא נבראה" (שורות 13, 21 ו-29).
39. עמדתי היא כי יש לבכר את גרסת המוכרת והעד להב באשר לקיומה של הפגישה – וכנגזר מכך, גם באשר לתוכנה של הפגישה. עדותו של הרוכש גם בנקודה זו היתה בלתי אמינה, תשובותיו היו תוקפניות וניתנו טרם הושלמו השאלות ואינני מקבלת את גרסתו.
40. לכן, מסקנתי היא כי הרוכש מסר מידע מוטעה לבית המשפט, הן בתצהירו והן במהלך עדותו, אינני מקבלת את גרסתו ובמיוחד דוחה אני את טיעוניו באשר לשיחות לכאוריות בעל-פה בינו לבין המוכרים ו/או עוה"ד.
41. עתה אעבור לסקור את טענותיו הספציפיות של הרוכש בנושא פיצול תת החלקה.
42. הטענה הראשונה היא כי המוכרים מסרו לו כי ניתן היתר לפיצול תת החלקה לשתי יחידות. בנקודה זו אני מעדיפה את עמדת המוכרים אשר טענו כי הם מעולם לא מסרו שיש היתר לפיצול וכי כל המידע באשר לאפשרות העתידית שתשונה התב"ע הועבר לידיעתו, בין היתר – במסגרת הפגישה במשרד ראש העיר. כאן אפנה גם לעדות המוכר לפיה עוה"ד הסביר לרוכש ששני המבנים ירשמו במשותף ושאם רוצים לפצל ביניהם יש צורך לתקן את צו הבית המשותף (עמ' 14 לפרוטוקול מיום 20/12/2006, שורות 19-26), כפי שהדבר מופיע בסעיף 3 (ב) להסכם.
43. עוד אוסיף בהקשר זה, כי עמדתו הראשונה של הרוכש היתה שהמוכרים אמרו לו שכבר ניתן בעבר היתר לפיצול, ולעומת זאת בשלב מסוים בחקירתו משתנה הגרסה, והרוכש טוען שהוא התקשר בעסקה עם הצד השלישי על בסיס ההנחה שיאושר בעתיד הפיצול של תת החלקה – "כי זה מה שהובטח מהחוזים עם יחזקאל. הובטח שיהיה פיצול ושעו"ד בן יצחק ידאג לפיצול וששני החלקים יופרדו" – (עמ' 46 שורות 19-20). משמע – שהגרסה לפיה המוכרים הציגו מצג לגבי קיומו של היתר לפיצול בעבר השתנתה, והרוכש עובר לטעון למצג בנוגע לפיצול עתידי.
44. הטענה השניה היא כי המוכרים אמרו לו שהם כבר שילמו למינהל "דמי פיצול" והראו לו את הקבלה המתאימה (עמ' 42 שורה 11). המוכרים טוענים מנגד שהמסמכים שהם הראו לרוכשים טרם החתימה על ההסכם היו מכתב מהמנהל (נ/6, נ/9) ובו המנהל מודיע כי יהא מוכן לאשר את תוספת הבניה למבנה הגדול בכפוף לתשלום 8,382 ₪, וקבלה (נ/4) לגבי תשלום "דמי היתר" בסך 8,382 ₪. אף כאן, אני דוחה את גרסת הרוכש ומקבלת את גרסת המוכרים לפיה, הקבלה שהם הראו לרוכשים היתה של דמי ההיתר ולא של דמי פיצול. תימוכין לכך ניתן אף למצוא בסעיף 7(ב) להסכם שם מצוין כי במידה ויחולו בעתיד דמי פיצול הם ישולמו על ידי המוכר – משמע, שתשלום שכזה עוד לא שולם.
45. טרם סיום הדיון בנושא הפיצול, אתייחס לעדותו של העד מטעם הרוכש בהקשר זה – מר מימון, המתווך. בסעיף 6 לתצהיר המתווך, הוא טוען כי עוה"ד הסביר כי פיצול הנכס מאושר, כי שולמו בגינו "דמי פיצול" למנהל, וכי מותר לבנות על המגרש שתי יחידות. המתווך, בדומה לרוכש, אף מצהיר כי הוא ראה את שובר התשלום של "דמי הפיצול" וכי הוא היה בסך של כ-40,000-50,000 (עמ' 22 שורות 4-11).
46. עדותו של עד זה אינה אמינה והיא נדחית מכל וכל. ראשית, התברר בחקירה הנגדית כי אביו של המתווך היה אמור לרכוש חלק מתת החלקה (עמ' 14 שורה 2) לפני שהצד השלישי נכנס לתמונה. מעבר לעובדה שעסקינן בפרט רלבנטי שמשום מה לא הופיע בתצהירו של המתווך (ואף לא של הרוכש), הרי שהמתווך העיד שהפרט כן מוזכר בתצהירו, למרות שהוא לא מופיע שם. בנוסף, התברר כי המתווך נחקר פעמיים במשטרה בנוגע לעסקה (פעם אחת בתור עד ופעם אחת תחת אזהרה - עמ' 14 שורה 25 ועמ' 15 שורות 6-9 ואת ההודעות שהוא מסר במשטרה – נ/1) וגם פרט זה לא מוזכר בתצהירו. זאת ועוד. בעדותו במשטרה סיפר המתווך שמעורבותו בעסקה הסתיימה מיד לאחר שקישר בין הרוכשים לבין המוכרים, ואילו בתצהירו ובעדותו מסר שהוא גם הלך יחד עם הרוכשים לפגישה אצל עוה"ד. כאשר הוא נשאל מדוע במשטרה הוא לא סיפר על הפגישה אצל עוה"ד השיב שהוא לא סיפר במשטרה על הפגישה כי לא נשאל לגביה (עמ' 23 שורה 26). ואם לא די בכך, אזי לתיק בהמ"ש הוגש מסמך בכתב ידו של המתווך ששם הוא מספר כי הוא שידך בין המוכרים לבין משפחת בן שמואל (הצד השלישי), כי הוא היה בפגישה אצל עוה"ד בה נכחו המוכרים והצד השלישי, כי עוה"ד הסביר לצד השלישי פרטים באשר לנכס, הציג בפני
הם את שובר התשלום, כי נחתמו מסמכים וייפוי כח לטובת עוה"ד לצורך ביצוע מכירה לצד השלישי ועוד פרטים – וראו את נ/2 מיום 30/11/1999. כמובן שבתצהירו שהוגש לתיק אין זכר לכל המידע המפורט במסמך נ/2, ולטענה שבשלב כל שהוא היתה על הפרק עסקה בין המוכרים לבין הצד השלישי, ישירות. מה גם שהמוכרת טוענת כי המוכרים לא הכירו את הצד השלישי ומעולם לא היתה ביניהם התקשרות זו או אחרת (עמ' 61 שורה 12, עמ' 62 שורה 2, ועמ' 62 שורה 20). עוד אציין כי גרסה זו של המתווך (אשר במסמך נ/2) סותרת את עדותו בפני
לפיה המוכרים מכרו את הנכס במלואו לרוכשים, כי רק פרק זמן לאחר מכן נכנס לתמונה הצד השלישי וכי העסקה היתה בין הצד השלישי לבין הרוכשים. המתווך נשאל לגבי סתירה זו והסבריו לא היו מספקים (עמ' 26 שורות 18-30). לכן, לא מצאתי ליתן כל משקל לעדותו של המתווך.
47. בהתאם, אני דוחה את טענת הרוכש לפיה המוכרים הטעוהו לגבי נושא פיצול המגרש.
האם המוכרים הטעו בנוגע לכך שהמבנה הגדול היה במקור מחסן והורחב ללא היתר ?
48. לשיטתי – התשובה היא בשלילה, אך טרם אמשיך ואנמק את קביעתי, אסכם את עדותה של המוכרת בנוגע לבניית המבנה הגדול (נושא שאינו שנוי במחלוקת בין הצדדים), כדלקמן :
המוכרת מסבירה שכאשר הם קנו את הנכס, הם התגוררו במבנה הקטן והיתה להם כוונה לשפץ אותו ולצורך כך הם הגישו בקשה לקבלת היתר בניה וקיבלו היתר (מוצג ת/4, היתר מס' 1926 מיום 20/11/1990). עם זאת, הם נקלעו לקשיים כלכליים אשר בעטיים הם מעולם לא הוציאו לפועל את התוכנית השיפוץ של המבנה הקטן. כיון שהוא היה במצב תחזוקתי גרוע הם עברו לגור במבנה האחורי, שבהתחלה שימש כמחסן, הרחיבו אותו על ידי הוספת 40 מ"ר ללא היתר – וכך הוא הפך למבנה הגדול, ושימש אותם למגורים (עמ' 66 שורות 1-20, וראו אף את עדות המוכר, בעמ' 3 לפרוטוקול מיום 20/12/2006, שורות 17-27).
49. המוכרת מוסיפה שבשלב הראשון, על מנת לקבל את הסכמת המינהל להרחבת המבנה הגדול, הם התחייבו להרוס את המבנה הקטן, כפי שהתחייב בעל הזכות הקודם בנכס, ממנו הם רכשו את הנכס. עם זאת, לאחר מכן, המינהל חזר בו מדרישתו לגבי הריסת המבנה הקטן (עמ' 71 שורה 3 והסבר מפורט יותר בעמ' 78 שורות 5-16, וכן את עדותו של המוכר, לפיה בהתחלה המינהל דרש את הריסת המבנה הקטן ולאחר מכן ויתר על הדרישה - עמ' 8 לפרוטוקול מיום 20/12/2006, שורות 13-22 ועמ' 9 שורות 3-20). אישור לכך ניתן למצוא במכתב המנהל מיום 16/1/1994 (ת/17 ו-נ/11) שם נאמר –
"הגיעה פניה של ה"ה פנחס יחזקאל ואורלי להסדרת החריגות במגרש. במידה ויוסדרו החריגות במשרדנו אין למשרדנו תביעה להרוס את המבנים. אבקשך לעכב ההליכים במידה והתחלתם בהליכים".
בהמשך, ביום 24/2/1994 הודיע המינהל כי יהא מוכן לאשר את הבקשה לתוספת הבניה בכפוף לתשלום דמי היתר ובכפוף לכך שיהא צורך לתקן את רישום צו הבית המשותף. המוכרים שילמו את דמי ההיתר (כפי שכבר ציינתי לעיל) ובהתאם אושרה בקשתם לתוספת הבניה בשטח כולל של כ-150 מ"ר, בכפוף לכך שדמי החכירה השנתיים יעלו בכ-180 ₪ (ע"פ אישור המינהל מיום 17/3/1994 (נ/13)).
50. על רקע זה אחזור ואתייחס לסוגית ההטעיה הנטענת בהקשר זה.
51. נכון הוא כי בהסכם המבנה הגדול מכונה דירה, אך אין בכך כדי לחייב את המסקנה בדבר ההטעיה הנטענת. המבנה מכונה "דירה" כיון שהוא אכן שימש כדירת מגוריהם של המוכרים ודירתם של הרוכשים לאחר מכן, ולא נראה לי שיש לצפות ממנסחי החוזה לקרוא למבנה זה "מחסן", אף אם הוכח שזהו היה ייעודו המקורי על פי היתר הבניה. כלומר, שמעצם כינוי המבנה "דירה" לא ניתן ללמוד על כך שהמוכרים הטעו את הרוכשים באשר לנקודה זו.
52. אף באשר לנושא היתר הבניה, מלשון ההסכם, לא עולה שהמוכרים הצהירו שיש היתר בניה לגבי המבנה הגדול. בסעיף 3(ב) הנ"ל מצוין כי שני המבנים מאושרים על ידי המינהל, ולא מצוין כי יש לגביהם היתרי בניה מאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה – ואזכיר שוב כי עסקינן בסעיף המפרט את הצהרות הקונה ולא המוכר. באשר להיתר מאת המינהל – הרי שהוכח שהמנהל אכן אישר את המבנה הגדול וכי תשלום דמי ההיתר בוצע לפני החתימה על ההסכם. לכן, אם נבחן אם קיימת תניה חוזית שהמוכרים הפרו בהקשר זה – התשובה שלילית.
53. לכן נעבור לבחון את השאלה אם הוכח שהמוכרים יצגו מצג שווא בעל-פה, כפי שנטען. אקדים ואבהיר כי אני סבורה שנתון כגון זה הינו נתון רלבנטי וכי היה על המוכרים למסור מידע מדויק בהקשר זה מכח חובת הגילוי ועקרון תום הלב, כלומר, שהיה עליהם לספר לרוכשים מיוזמתם שמבנה המגורים היה בשעתו המחסן וכי זהו ייעודו ע"פ ההיתר המקורי, וזאת גם אם הרוכשים לא היו שואלים שאלות בהקשר זה. דא עקא, ששוכנעתי לאמץ את גרסת המוכרים לפיה הם אכן מסרו את כל המידע הרלבנטי לרוכשים לפני החתימה, לרבות ובמיוחד את היתר הבניה המקורי של המגרש, כולל הגרמושקא (ת/4), שם ניתן לראות בבירור שהמבנה מסומן במחסן.
54. המוכרת, שאת גרסתה אני מאמצת, אומרת שטרם החתימה על ההסכם היא הראתה לרוכש מסמכים כגון הגרמושקה והיתר הבניה המקורי (עמ' 63 שורות 1-6) וטוענת שהסבירה לו את המצב התכנוני, לרבות את העובדה שהם הוסיפו תוספת בניה למבנה הגדול וכי – "חלק ממנו בנוי ללא היתר ושאנו נמצאים עם המנהל בהסדר לקבלת היתר" (עמ' 63 שורות 10-16). המוכרת ממשיכה שהיא הסבירה לרוכש כי יש צורך להמשיך בתהליך מול המנהל, על מנת לקבל היתר לתוספת הבניה שבוצעה, וכי במסגרת ההליך היה צורך לשלם למנהל דמי היתר – אשר כבר שולמו (נ/9, נ/6, נ/4). עוד היא הסבירה שהם השלימו את ההליך ללגליזציה מול המנהל והסבירו לרוכשים שעליהם להשלים את ההליך במובן של תיקון צו הבית המשותף וכלשונה - : "מה שכתוב ב-נ/9 שהמנהל אמר שיש לעשות את חוק הבית המשותף. כאשר מכרנו הסברנו לקונה שהוא צריך לעשות זאת על מנת לקבל היתר בניה לגבי החלק ללא היתר" (עמ' 64 שורות 9-11 ושוב בשורות 17-20 ובעמ' 65 שורות 10-13, שם היא חוזרת על הטענה שלפי המכירה הם הסבירו לרוכשים שחלק מהמבנה הגדול נבנה ללא היתר, תוך הפנייה לסעיף 3 להסכם).
55. עוד אציין כי במקרה זה, מעבר לפגישה שנערכה במשרד ראש העיר ביוזמת המוכרת, הרי שהרוכשים לא טרחו לברר בעצמם מהו המצב התכנוני של הנכס (וראו את עדות הרוכש לפיה לפני הקניה הוא לא בדק את המצב התכנוני של הנכס (עמ' 41 שורות 15-20), לא בדק את המבנה הקטן ולא נכנס אליו בכלל (עמ' 34 שורות 25-30), ולא בדק את תיק המנהל (עמ' 53 שורה 20)). נכון הוא שאם מסקנתי היתה שהמוכרים הציגו מצג שווא במתכוון לגבי הבניה הבלתי חוקית, לא הייתי מייחסת משקל רב לעובדה שהרוכשים לא בררו בעצמם מהו המצב התכנוני של הנכס. אני סבורה כי בשעה שמוכרים משקרים ביודעין לקונים לגבי בניה בלתי חוקית – הם לא יוכלו להוושע בטענה שקונים היו יכולים לברר בעצמם את המצב ולגלות בעצמם את ה"שקר". עם זאת, במקרים בהם המידע שניתן לקונים מעורפל, או לא ברור, או לא חד משמעי, שלא במתכוון, יש לתת משקל להתנהגות הרוכשים ולהתרשלות מצדם בכל הנוגע לבדיקות מקדמיות של הממכר. במקרה זה, אף אם מסקנתי היתה שהמידע שמסרו המוכרים לרוכשים היה במובן מסוים לא ברור מספיק (כלומר, שאולי היה צורך לחדד את האבחנה בין אישור של המינהל לבניה לבין היתר בניה של הועדה המקומית לתו"ב) – אזי היה מקום לתלות את האשם לגבי המצב שנוצר ברוכשים, שלא בררו כל פרטים על הנכס בעיריה או במינהל.
56. עובדה חשובה נוספת שיש לזכור בהקשר זה היא כי הוכח שהרוכש עצמו בנה תוספת בלתי חוקית למבנה בו הוא מתגורר – המבנה הגדול, וכי הצד השלישי בנה תוספת בלתי חוקית משמעותית למבנה הקטן, בידיעת הרוכש ובאישורו.
57. לכן, שוכנעתי כי אכן לרוכשים נמסר בע"פ מטעם המוכרים כל המידע הרלבנטי בהקשר זה, למרות שאין לו ביטוי בכתב בנוסח ההסכם.
58. מעבר לכך, אינני מוצאת שההכרעה בנקודה זו היא קריטית. שהרי הבעיה שקיימת במגרש איננה נוגעת לעובדה שהמבנה הגדול היה פעם מחסן אלא לעובדה שהמבנה הקטן גדל והפך לביתם של הצד השלישי. במועד המכירה היתה על המגרש רק יחידת דיור אחת, ששימשה למגורים בפועל, והמינהל הסכים לכך שהיחידה שהיתה בפועל תשאר על כנה, למרות שהיא היתה אמורה להיות מחסן במקור. אם הרוכשים היו משאירים את המצב על כנו, לא היתה צצה כל בעיה. הבעיה נוצרה עקב בנית יחידת הדיור הנוספת על ידי הצד השלישי וקיומן של שתי יחידות, ללא קשר לייעוד המקורי של אחת מהשתיים, ולראיה ניתן לפנות למכתב המינהל מיום 17/3/2003 (חלק מתיק המינהל, ת/33) ממנו עולה כי המנהל מסרב להעביר את הזכויות מהמוכרים על שם הקונים כיון שהמוכרים טרם עדכנו את התוכניות בהתאם לבניה שבוצעה בפועל וטרם תיקנו את צו הבית המשותף – אשר ישקף את העובדה שקיימות שתי יחידות (וראו מכתב נוסף ברוח דומה – ת/31, ואזכיר כי ע"פ סעיף 3(ב) לחוזה החובה לתקן את צו רישום הבית המשותף הועברה לשכמם של הרוכשים).
59. כלומר, לסיכום נושא זה – קביעתי היא כי לא הוכחו מצגי השווא הנטענים והוכח כי המוכרים מסרו לרוכשים מידע מספק עובר לרכישה.
60. בנוסף, אף אם היו מצגי שווא – לא הוכח הנזק הנטען.
61. הרוכשים מבססים את תביעתם על חוות דעת של השמאים פנינה נוי (להלן – "השמאית") מיום 25/6/2000 אשר צורפה לכתב תביעתם. חוות הדעת מתייחסת לשתי יחידות הדיור הקיימות במגרש כיום – בית משפחת הרוכשים במבנה הגדול ובית משפחת הצד השלישי (לאחר הגדלת ושיפוץ המבנה הקטן). עיקר חוות הדעת הינו הערכתה של השמאית כי במידה ולשתי יחידות הדיור יהיו היתרים כחוק – אזי שווי כל אחת מהן הינו 160,000 $, ובסך הכל 320,000 $, לעומת המצב כיום בו על המגרש יש יחידה אחת המאושרת כיחידת דיור ויחידה נוספת אשר אמורה להיות מחסן, שאז שווי הנכס כולו מוערך בסך של 240,000 $ בלבד. מכאן שההפרש בין השווי כיום (240,000 $) לבין השווי לו היה היתר לשני המבנים (320,000 $) הינו 80,000 $ ארה"ב. לכן, טוענים הרוכשים כי המוכרים צריכים לפצותם בסכום זה.
62. טענה זו נדחית מכל וכל.
63. תחילה, הרי שחוות הדעת לא הוגשה לתיק בהמ"ש במסגרת פרשת ראיות התביעה ולמעשה אין היא מהווה חלק מחומר הראיות. ואבהיר כי אין עסקינן ב"טעות טכנית", שכן הנתבעים דרשו כי השמאית תתייצב לחקירה לגבי חוות דעתה (במידה ויש כוונה להגיש את חוות הדעת) ולמרות דרישה זו היא לא התייצבה לדיון. במהלך הדיון ביום 5/12/2006 הצדדים נדרשו לטעון בנוגע לאפשרות להגיש את חוות הדעת, והחלטתי היתה כי אינני מתירה את הגשתה ללא חקירת השמאית וכי כיון שהיא לא התייצבה לדיון – אין להגיש את חוות הדעת לתיק (עמ' 59-60 לפרוטוקול). לכן, לאור החלטה זו הרי שלמעשה אין בפני
כל ראיה או ראשית ראיה באשר לנזק הנטען.
64. מעבר לכך, מצאתי לנכון לציין שלא יתכן לבסס קביעה באשר לנזק בתיק זה על בסיס חוות דעת כגון זו שהכינה השמאית, אף אם הייתי נאותה לכלול את חוות הדעת במסגרת חומר הראיות. ראשית, לא יתכן ששתי יחידות הדיור שוות 160,000 $, שכן היחידה הצפונית (בית משפחת הצד השלישי) הינה בשטח של למעלה מ-110 מ"ר ופונה אל הכביש ואילו היחידה הדרומית (בית משפחת הרוכשים) הינה בשטח של 94 מ"ר בלבד. שנית, הוכח, כפי שפורט מעלה, כי הסיבה אשר בעטיה אין למבנים היתר בניה הינה בעיקר העובדה שכל בית משפחת הצד השלישי נבנה ללא היתר בניה על ידי הצד השלישי, וכן העובדה שהרוכשים הוסיפו למבנה הגדול תוספת בניה שחורגת מהגבולות המאושרים. לכן, אף אם היחידות היו יכולות להיות "שוות יותר" אם רק היו "חוקיות", הרי שהאשמה בגין אי חוקיותן אינה רובצת לפתחם של המוכרים דווקא. שלישית, כפי שצויין, הרי שהצד השלישי טוען כי הזכות לגבי מחצית המגרש שייכת לו, ובוודאי שיש לו זכויות מסוימות במבנה שהוא בנה על חשבונו. לכן, אין כל אפשרות להתייחס לשווי של היחידה הצפונית כיום ולגרוס כי הרוכשים היו אמורים להיות זכאים לשווי זה, כיון שיש לקחת בחשבון את עלות ההשקעה של הצד השלישי – וחוות הדעת מתעלמת מנושא זה. רביעית, עם כל הכבוד, לא מצאתי בחוות הדעת כל הסבר באשר לאופן השומה, באם בוצעה השוואה לנכסים דומים באזור, באשר לשווי הקרקע ביחס לשווי המבנה וכיוצ"ב פרטים הכרחיים – ומקריאתה עולה כי לא ניתן לבסס עליה ממצאים אלו או אחרים.
65. לכן, אף אם מסקנתי דלעיל אינה נכונה, כלומר – שיש לראות את המוכרים כמי שהפרו את ההסכם בשל מצגי שווא מצדם, הרי שלא הוכח הנזק הנטען.
66. בהקשר זה אדגיש כי בשלב מסוים לאחר תחילת שמיעת הראיות בתיק, ביקשו הרוכשים (התובעים) לתקן את כתב התביעה ולעתור לסעד של ביטול החוזה במקום סעד של פיצוי (בש"א 11723/06). הבקשה נדחתה (וכך גם נדחתה בר"ע שהוגשה לגביה – בר"ע 905/06). לכן, הסעד היחיד שהתבקש הינו הפיצוי המוערך על פי חוות הדעת אשר לא הוגשה לתיק – ודי בכך כדי לדחות את התביעה.
67. מעבר לכך, ואם לא די בכך, הרי ששוכנעתי כי הגשת התביעה מצד הרוכשים נובעת מהמצוקה אליה נקלעו עקב הליכים אחרים.
68. במהלך הדיונים התברר כי למעשה קיימים הליכים בין הצד השלישי לבין הרוכשים והליכים בין הרוכשים לבין הבנק למשכנתאות אשר העמיד לרשותם אחת מההלוואות שהם נטלו לצורך מימון הנכס (לרבות במסגרת ת.א. 316/05 המתנהל בבית המשפט המחוזי בחיפה). במסגרת הליכים אלו, התגלעו מחלוקות רבות ומגוונות – אשר אין בכוונתי להכנס אליהן, אך ברור לי כי הרוכשים נמצאים במצב בו מופנות כלפיהם טענות קשות מצד גורמים רבים. כפי שפרטתי לעיל, עמדתי היא כי אין לראות במוכרים אחראיים למצוקות אלו של הרוכשים, ונראה לי כי הן הסיבה לכך שהתביעה הוגשה, כפי שהוגשה, מתי שהוגשה – ויש לזכור כי היא הוגשה במרץ 2001 לגבי מצגים לכאוריים וחוזה משנת 1994. אם היה ממש בטענות הרוכשים לפיהן הם לפתע פתאום גילו את מצגי השווא לאחר החתימה על ההסכם, ההגיון מחייב שהם היו פונים מיידית למוכרים – אך לא נטען כי היתה פניה שכזו ובוודאי שלא הוצג כל מכתב בנדון. קצת קשה לקבל את הטענה שהרוכשים אכן הופתעו לגלות שלא ניתן לחלק את תת החלקה לשתי יחידות דיור או שהופתעו לגלות שאין היתר בניה למבנה הגדול, ושתקו במשך כשש שנים. בהקשר זה אציין כי הרוכש עצמו העיד כי הוא והצד השלישי פנו למודד על מנת לבצע חלוקה של תת החלקה באוגוסט 1994 (עמ' 50 שורה 24), משמע – שלפחות ממועד זה הוא ידע בוודאות שהמגרש אינו מחולק לשניים וכי עליו יהא לבצע את המהלכים להכשרת הפיצול.
69. נדמה לי שמסתברת יותר היא ההנחה לפיה המניעים להגשת התביעה היו מינוי כונס נכסים לגבי הנכס, מטעם הבנק המלווה, ביום 11/12/2000 (במסגרת תיק הוצל"פ 1-00-14003-12, נספח לתצהיר הרוכש) והסכסוך שקיים בין הרוכשים לבין הצד השלישי, כאשר היטיב לתאר זאת דווקא הרוכש עצמו אשר העיד כי –
"אני פה היום בגלל זה שלא קיבלתי מבן שמואל כסף" (עמ' 37 שורה 26).
וראו אף את טענתו בסעיף 27 לתצהירו לפיה הצד השלישי שילם לעוה"ד את הסכום הנקוב בטיוטת ההסכם עם הצד השלישי, אך הכסף לא הגיע לידיו של הרוכש.
70. כלומר, אני סבורה שבשל שלרוכשים ישנן מחלוקות עם הבנק המלווה והצד השלישי – הם סברו שיתכן וניתן יהא לפתור את הבעיות תוך העלאת טענות שונות כלפי המוכרים, שש שנים לאחר מעשה, ולדרוש פיצוי בסך 80,000 $ (ואף לעתור לשינוי הסעד באמצע הליך ההוכחות ולדרוש את ביטול ההסכם).
71. לכן, מהטעמים המפורטים מעלה, מצאתי לדחות את התביעה.
טרם סיום אתייחס לתיפקודו של עוה"ד כפי שהתברר במהלך המשפט -
72. לשיטתי, וזאת אני אומרת עם כל הזהירות המתחייבת, עוה"ד יכול היה להתנהל בזהירות רבה מזו אשר בה נהג, ויתכן מאוד שהתנהלות זהירה יותר היתה יכולה למנוע את מצב הדברים כיום. כפי שציינתי, אני סבורה שהרוכשים ידעו את כל המידע הרלבנטי טרם החתימה על ההסכם, ולמרות זאת, מן הראוי היה שההסכם בין הצדדים יהא מנוסח באופן ברור יותר ולא ישתוק בנוגע למצגים הטרום חוזיים.
73. כך גם, יש לתמוה מדוע הסכים עוה"ד לנסח את טיוטת ההסכם עם הצד השלישי כפי שנוסחה, למרות שהיא לא משקפת את מצב הדברים הנכון. קבעתי שאני מאמצת את גרסת עוה"ד לפיה הוא ניסח את ההסכם על פי העקרונות שהתווה הרוכש, ועם זאת – אינני בטוחה שהיה מקום לנסח הסכם זה כאשר ברור שהוא אינו משקף את מצב הדברים במדויק (בין אם נוסח לפני חתימת ההסכם עם המוכרים ובין אם אחרי החתימה). אציין עוד כי ההסברים של עוה"ד לגבי הסיבה אשר בעטיה הסכים לנסח את טיוטת ההסכם עם הצד השלישי כאשר הוא יודע שפני הדברים אינם נכונים – היו קלושים ולא מספקים – וראו את כל עמ' 23 ועמ' 24 לפרוטוקול מיום 20/12/2006.
74. לשיטתי, יתכן וניסוחים זהירים יותר היו מביאים למצב בו התביעה דנן היתה מתייתרת ויתכן שאף היו נחסכים חלק מההליכים האחרים בין הצדדים.
סיכום –
75. אשר על כן, התביעה נדחית.
76. הרוכשים (התובעים), ביחד ולחוד, ישלמו לנתבעים (המוכרים (ביחד) הוצאות משפט בסך 500 ₪ בגין שכרו של העד להב ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ + מע"מ, בין היתר לאור אופן התנהלות הדיון מצד הרוכש ובא כוחו, לאור דחיית המועדים שנקבעו לשמיעת הוכחות מצדם ולאור הבשאו"ת הרבות הקיימות בתיק כמו גם הבקשות הרבות שהוגשו שלא במסגרת בש"א במהלך הדיונים ותוצאותיהן של בקשות אלו. הסכומים ישולמו תוך 30 יום שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.


77. באשר להוצאותיו של עוה"ד – הרי שלמרות שהתביעה נגדו נדחית אף היא, מצאתי לנכון שלא לפסוק לזכותו הוצאות – לאור עמדתי כפי שפורטה לעיל.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.
ניתן היום י"א בתשרי, תשס"ח (23 בספטמבר 2007) בהעדר הצדדים.


ת. נאות-פרי
, שופטת






005778/01א 110 אורנית ז.








א בית משפט שלום 5778/01 ביטון אשר , ביטון רחל נ' יחזקאל פנחס , יחזקאל אורלין , עו"ד בן יצחק חיים (פורסם ב-ֽ 23/09/2007)