פסקי דין על ליאור אלוני | פסקי דין על דלית אלוני | פסקי דין על סרגצ'וב אולגה ואח' | פסקי דין על משה חדיף בניין והשקעות | פסקי דין על אילוביץ עדי | פסקי דין על אילוביץ עפרה ואח' |

1106/04 א     22/01/2006




א 1106/04 ליאור אלוני, דלית אלוני, סרגצ'וב אולגה ואח' נ' משה חדיף בניין והשקעות בע"מ, אילוביץ עדי, אילוביץ עפרה ואח'




בעניין:

1



בתי המשפט

בבית המשפט המחוזי בנצרת
א
001106/04


בפני
:
כב' השופט אברהם אברהם
תאריך:


22/01/200622/01/2006




בעניין:
1. ליאור אלוני

2. דלית אלוני
3. סרגצ'וב אולגה
4. פיגשטיין גלב
5. דרור אלול
6. חגית אלול
7. ליאור שייניס
8. הדס צוקרמן שייניס
9. יעקובסקי אלכס
10. עזבון המנוחה יעקובסקי לריסה ז"ל





התובעים



נ
ג
ד



1. משה חדיף בניין והשקעות בע"מ

3. אילוביץ עדי
4. אילוביץ עפרה
5. הורנונג שרון
6. הורנונג נעם
7. יפעת צימרמן
8. משה צימרמן
9. כהן ניסן ליבנת
10. כהן ניסן מרדכי





הנתבעים



פסק דין

רקע
1.
עניינו של פסק הדין – מחלוקת שנפלה בין רוכשי בתים מאת קבלן, בינם לבין עצמם ובינם לבין הקבלן-המוכר, מחלוקת שעיקרה

שביל הגישה
לבתים הללו, האם הוא לתובעים לבדם, או שמא יועד גם לשכניהם-הנתבעים-הרוכשים.
2.
הנתבעת 1, חברה קבלנית לבנייה (
'החברה'
), הקימה פרויקט בנייה ובו ארבעה טיפוסי בתים (סימונם -
a
,
b
,
c
,
d
). כל אחד מן הבתים בנוי משתי קומות, חצר וחניה.
עשרת התובעים מהווים חמישה זוגות (התובעים 1-2, 3-4 וגו'), וכל זוג רכש מן החברה בית מסוג
d
.
הנתבעים 3-6 ו-9-10 (
'הנתבעים'
) הם שלושה זוגות, שרכשו מן החברה בתים מסוג
c
הסמוכים לבתים שרכשו התובעים. בעלי הדין הם שכנים, איפוא.
הנתבעים 6-7 רכשו - כמו התובעים - בתים מסוג
d
, אלא שהם לא הצטרפו לתביעת התובעים, ולכן צירפו אותם האחרונים כנתבעים לתביעתם, על שום האפשרות כי זכויותיהם תיפגענה כתוצאה מן ההליך.
3.
הבתים מטיפוס
c
הם 'בתים קדמיים', משמע מיקומם בחזית, סמוך לכביש ולמקומות החניה הצמודים לבתים, כאשר לכל בית מסוג זה קיימת גישה ישירה מן הכביש. הבתים מסוג
d
הם בתים עורפיים, משמע שוכנים מאחורי הבתים מסוג
c
, כשהבתים
c
שוכנים בין הבתים
d
לבין הכביש. הגישה לבתים מסוג
d
מן הכביש נעשית דרך שביל גישה, שתחילתו בקו הכביש ובסמוך לשטחי החניה, והוא עובר לצד החצרות של הבתים מסוג
c
לכל אורכן, ומגיע לבתים
d
.
4.
כל צמד של בתים מסוג
c
ו-
d
הסמוכים זה לזה עתיד להירשם כ'בית משותף' אחד.
המחלוקת
5.
המחלוקת סביבה נסב הדיון נוגעת לשבילי הגישה המוליכים מן הכביש – לעבר הבתים מטיפוס
d
. שבילים אלה יועדו להוות חלק מן הרכוש המשותף. אלא שהתובעים טוענים, כי החברה התחייבה בפני
הם, כי בעת הרישום בפנקס הבתים המשותפים יוצאו שבילי גישה אלה מן הרכוש המשותף ויוצמדו לבתיהם, בעוד החברה והנתבעים כופרים בהתחייבות זו לה טוענים התובעים. הם גורסים, כי השביל היה ונותר רכוש משותף, לשימושם של בעלי שני הבתים, הקדמי והאחורי, ולא לשימוש הבלעדי של יושבי הבית האחורי,
d
.
6.
התובעים תומכים, תחילה, את זכותם הבלעדית בשבילי הגישה - בהבטחות שניתנו להם בעת שרכשו את הבתים מן החברה ובמצגים שזו הציגה בפני
הם, כאילו הם רוכשים בתים עם דרך גישה שתשמש אותם, ואותם בלבד. אחר כך הם מפנים להסכם המכר ומסמכים אחרים שנחתמו באותו מעמד, ומכל אלה הם מבקשים ללמוד על הוצאת השבילים מן הרכוש המשותף והצמדתם לבתיהם. נדבך נוסף לתמיכה בעמדתם מהווה העובדה, כי החברה עצמה בנתה גדר לאורכו של כל אחד משבילי הגישה המוליכים לבית העורפי
d
, כך שהשביל הופרד לחלוטין מחצרותיהם של הבתים
c
, ללמדך, כי גם לשיטת החברה (לפחות בשעתה) – שבילי הגישה נועדו ליושבי הבתים
d
ולא
c
.
7.
כעולה מעמדתם זו עותרים התובעים להצהיר, כי את השביל יש להצמיד לבתיהם שלהם, ולהם בלבד, בעת הרישום בפנקס הבתים המשותפים (רישום שהתחיבה החברה לעשות). סעד נלווה לכך הוא צו מניעה שיופנה לכל הנתבעים, לבל יעשו שימוש בשבילי הגישה הנדונים, ולהורות להם כי לא יעשו דבר שיפריע את השימוש הבלעדי שהתובעים זכאים לו באותם שבילי גישה. הם מבקשים עוד לצוות על החברה כי לא תמכור בתים בפרויקט תוך הבטחה לרוכשי הבתים כי שבילי הגישה הם בבחינת רכוש משותף. נוסף על אלה מבקשים התובעים להורות לחברה לבנות קיר חוצץ בין שבילי הגישה לבין חצרותיהם של בעלי הבתים מסוג
c
, הואיל ולטעמם – קיר זה הובטח כי ייבנה בתכניות הרלוונטיות.
8.

הנתבעים טוענים, בתורם, כי
בחוזי המכר של
התובעים
לא נאמר דבר אודות הצמדת השבילים לבית זה או אחר. יתר על כן, בחוזים שנחתמו עם חלק מהנתבעים נאמר במפורש, כי השבילים מהווים חלק מן הרכוש המשותף. מכל אלה מבקשים הנתבעים לשכנע, כי שבילי הגישה היו ונותרו חלק מן הרכוש המשותף.
9.
נוסף על כתב הגנה הגישה החברה תביעה שכנגד, ובה היא מבקשת להורות על הסרת שערים שהציבו התובעים בשבילי הגישה, שערים שנועדו למנוע את השימוש בשבילי הגישה מרוכשי הבתים מסוג
c
. היא עותרת עוד להסיר תוספות מבמבוק שהוסיפו התובעים על גדר שהיא (החברה) בנתה לצד שבילי הגישה. בנוסף היא תובעת לפצותה בגין הנזק שנגרם לה כתוצאה מסיכול עסקאות עם רוכשי בתים פוטנציאליים, כתוצאה מהצבת השערים חוסמי השבילים. כמו כן היא מבקשת לחייב את התובעים 3-6, 9-10 להשיב לה את ההנחות שקיבלו ממנה כנגד התחייבותם שלא לתבוע אותה.
10.
הנתבעים 8 ו-9 הגישו אף הם תביעה שכנגד, והיא מופנית כנגד שכניהם, התובעים 7 ו-8 , ובה הם מבקשים להורות על הסרת השער שהציבו בכניסה לשבילי הגישה. הם הפנו את תביעתם גם כלפי החברה, על מנת לכוף עליה את קיום חוזה המכר באופן ששביל הגישה ייוותר חלק מן הרכוש המשותף.
11.
במרכזה של מחלוקת עומדים, איפוא, שבילי הגישה. לצד מחלוקת זו נפלה מחלוקת משנה, כשהתובעים מבקשים לשכנע, כי שטחי החצרות שניתנו להם בפועל נופלים מן השטחים שהובטחו להם בחוזי המכר, ולכן הם מבקשים להצהיר על בעלותם בשטחי חצר, לפי תכנית שעשה מומחה מטעמם, וליתן צו לתיקון חוזי החכירה עם מינהל מקרקעי ישראל ביחס לקרקע.
מבנה הדיון
12.
אנו נקדים את המאוחר ונאמר, כי בסופו של יום הגענו לכך, כי עניין לנו בהתחייבויות סותרות שהתחיבה החברה כלפי התובעים וכלפי [חלק מן] הנתבעים, ככל שהדברים צריכים לשבילי המריבה. בפני
התובעים, שרכשו (כולם) את בתיהם לפני שהנתבעים (כולם) רְכָשוּם מהחברה, התחייבה החברה, כי שבילי הגישה יהיו
להם
באופן בלעדי. ובעת שבאו הנתבעים לרכוש את בתיהם - הובטחה להם גישה [צידית, נוספת לגישה העיקרית והישירה מן הכביש אל דלת הכניסה] משבילי הגישה המוליכים לבתי התובעים – לעבר בתיהם שלהם. מכיוון שכך תהא מסקנתנו הסופית, כי לתובעים, שהקדימו ורכשו את בתיהם מן החברה, הזכות בשבילי הגישה.
13.
משכזה הוא המצב, והואיל והתובעים רכשו זכות בטרם הגיעו הנתבעים ורכשו את שרכשו, אין לנו לבחון אלא את קיומה של התחיבות שניתנה לתובעים, שאז הם זכאים לשבילי הגישה באופן בלעדי, גם אם מאוחר יותר התחיבה החברה בפני
הנתבעים ליתן להם זכות באותם שבילי גישה. על כן, את הדיון נפתח בבחינת קיומה של התחיבות שנתנה החברה לתובעים, וסופו של יום נגיע, כאמור, למסקנה המקבלת את עמדת התובעים. אף על פי כן נפנה אחר כך ליתן את הדעת לשאלה, האם החברה התחיבה בהתחיבות נוגדת כלפי הנתבעים, והכל – למעלה מן הדרוש ולשם השלמת התמונה.
זכותם הבלעדית של התובעים בשבילי הגישה
14.
מקור זכותם של התובעים (כמו הנתבעים) במקרקעין בכלל ובשבילי הגישה בפרט הוא בהסכמים שכרתו עם החברה. המחלוקת בין בעלי הדין נסבה סביב קביעת תוכן ההתקשרות, קרי תוכנם של חוזי המכר שבין החברה לבין התובעים (ואחריהם – הנתבעים) בקשר עם הזכות הנוגעת לשבילי הגישה. במחלוקת זו ובמלאכה זו של קביעת תוכנו של החוזה תעסוק יתרת פסק הדין. בטרם נפנה למלאכה זו נעיר, בחינת הערה כללית לעניין פירושם של חוזים, כי מלאכה זו היא, בתמציתה, מלאכת ההתחקות אחר אומד דעתם של בעלי החוזה. במסגרת זו אנו נתבונן בלשון החוזה, ונביא בחשבון נסיבות שונות שסבבו את כריתת החוזה, וניתָמֵך בנסיבות שבאו לאחר שנכרת החוזה על מנת ללמוד מה באמת התכוונו בעלי הדין בעת שחתמו עליו (לפרשנותו של חוזה ראו נא
ע"א 4628/93
מדינת ישראל נ' אפרופים
, פ"ד מט(2) 265).
15.
נקודת המוצא לפירושם של חוזי המכר בהם עסקינן תהא בַּלשון הנקוטה בחוזים, על נספחיהם הכתובים והמשורטטים. אלא שהבנה נכונה של החוזים והאמור בהם מחייבת את בחינתם על רקע האירועים שבאו קודם לחתימה. פועל יוצא מדברים אלה אנו נפתח את הדיון במגע הראשון שהיה לתובעים עם החברה, בעת שביקשו להתעניין לראשונה ברכישת הבתים בפרויקט האמור. אחר כך נפנה לחוזים גופם, על נספחיהם. לבסוף נצביע על ממצאים אחרים העשויים להשליך על הבנה נכונה של תוכן החוזים.
16.
לאחר שהערנו את שהערנו אנו נתחיל, כאמור, בראשית, ועל ראשית זו נוכל לומר, כי בעת שהגיעו התובעים (כל זוג בתורו) להתעניין אצל החברה ברכישת בתים שהיא עתידה היתה לבנות בפרויקט – היא הציגה בפני
הם תמונה, לפיה הם רוכשים בתים פרטיים, ופרטיות זו של הבתים כללה גם דרך גישה נפרדת לבתים שירכשו ממנה. הצגה זו של החברה כלפי כל אחד מזוגות התובעים הוכחה, כאמור, בעדויות שבאו מטעם התביעה, עדויות שהרשימו אותי במהימנותם (ראו נא למשל את עדותה של התובעת 2, ע' 7-8 לפרוטוקול; עדות התובעת 3, ע' 14 לפרוטוקול; עדות התובע 5, ע' 18 לפרוטוקול, עדות התובע 7, ע' 22 לפרוטוקול).
17.
אשת המכירות מטעם החברה (גב' ריטה מינין) לא יכולה היתה לסתור את עדויותיהם של עדי התביעה. תחילה ראוי כי אציין את הרושם השלילי שקיבלתי מעדותה של זו. היא אמנם חדלה לעבוד אצל החברה, אך ניכר היה בעדותה הפתלתלה, כי היא מבקשת להתגונן כמי שפעלה כראוי כאשת מכירות של החברה, על מנת שלא תחשוף עצמה בעתיד לטרוניות מצד החברה. מכל מקום, היא לא יכולה היתה, כאמור, לסתור את עדויותיהם של עדי התביעה, ומעדותה ניתן אף לדלות תמיכת מה בעמדת התביעה, כגון בדבריה בעמוד 32 לפרוטוקול, בהם היא אישרה, כי לאיש מן התובעים היא
לא
מסרה, כי רוכשי הבתים הקדמיים
c
יוכלו לפרוץ דרך גישה לבתיהם משביל הגישה המוליך לבתים
d
.
18.
אם כן, בפני
התובעים הוצגו הבתים המוצעים למכירה כבתים בעלי גישה נפרדת, משמע כאלה, ששביל גישה נפרד מוליך אליהם, לשימושם הפרטי, משמע הבלעדי, של התובעים. אגב כך נציין, כי לכל אחד מארבעת טיפוסי הבתים
a
עד
d
הובטחה דרך גישה בלעדית ונפרדת מן הכביש – לעבר הבית הפרטי המוצע למכירה (כאמור - הגישה שמבקשים עתה לעצמם הנתבעים – יושבי הבתים החזיתיים
c
– היא גישה
שניה, נוספת
, על דרך הגישה הקיימת להם ממילא הישר מן הכביש). הדברים באים היטב לידי ביטוי בפרוספקט (נספח ו' לתצהיר התובעת 2) שניתן למתעניינים השונים, ובהם – התובעים. הפרוספקט מראה בתים מארבעת הטיפוסים. אמנם בחלק של הפרוספקט המתאר את הבית מטיפוס
d
לא מופיע שביל הגישה במלואו, אך ניתן בכל זאת לראות את קצהו, והרי הוא מוביל לשטח החצר של הבית מסוג
d
. מסקנה ברורה יותר עולה דווקא מחלק הפרוספקט המתאר את הבתים מטיפוס
c
, שם מופיע רק שביל הגישה הישיר מן הכביש לבית
c
, ואין זכר לשביל המריבה, משמע לשביל המוליך מן הכביש לבית מטיפוס
d
, ודאי אין בו פריצה צדדית אפשרית משביל המריבה אל עבר הבית
c
.
19.
אם כן, צפיה ממעוף הציפור על הפרויקט בכללו מלמדת, כי לכל אחד מן הבתים נועדה דרך גישה נפרדת, יהא זה בית חזיתי (מטיפוס
c
) או בית עורפי (מסוג
d
). בעניין זה לא השתכנעתי כלשהו מעדותו של אדריכל הפרויקט, שביקש לשכנע, כי נוסף על דרך הגישה לבתים הקדמיים
c
התכוון התכנון ליתן בידיהם דרך גישה צידית משביל הגישה המוליך לבתי
d
. מעבר לכך, שהדברים לא באו (כפי שניווכח בהמשך) לידי ביטוי בתכניות השונות שהוכנו לפרויקט, הרי שהדברים אינם מתיישבים עם התמונה הכוללת של הפרויקט, המבטיח גישה פרטית לכל אחד מן הבתים, ומדוע תינתן דווקא לבאי הבתים
c
הקדמיים גישה נוספת לבתיהם מן הצד, משביל הגישה המוליך לבתים העורפיים?
20.
על רקע הדברים הללו, ועל בסיס המצג שהציגה החברה בפני
התובעים, נתקיים משא ומתן כמקובל, ואחריו נחתמו חוזי המכר, וגם מהם ניתן להסיק את דבר הבטחתם של השבילים באורח בלעדי לתובעים, ובכך נעסוק עתה.
21.
במרכזה של ההתקשרות שבין החברה לכל אחד מזוגות התובעים עומד חוזה המכר (נספחים א1-א5 לתצהיר התובעת 2 מהווים את חמשת החוזים לחמשת הזוגות). סעיף 26 שבו ('הצמדות מיוחדות') עניינו הוצאתם של חלקים מן הרכוש המשותף. הוא מונה מספר חלקים שונים, שיוצאו מן הרכוש המשותף, ואלה הם:
'מרפסות ומחסנים כמפורט במפרט הטכני' (ס"ק 26.1);
'שתי חניות' (ס"ק 26.2);
'שטח קרקע לא בנוי זאת כמפורט בנספח שטחים והצמדות קרקע' (ס"ק 26.2);
'גגות הבתים'
(ס"ק 26.3).
22.
הקטגוריה האפשרית של החלקים מן הרכוש המשותף, בה עשויים ליפול שבילי הגישה, היא 'שטח קרקע לא בנוי' וגו', הנזכר בס"ק 26.2 לחוזי המכר. השאלה הצריכה מענה עתה היא, האם ניתן לראות את שבילי הגישה כחלק מ'שטח הקרקע הלא בנוי', והתשובה המתבקשת לשאלה היא חיובית. שטח הקרקע הבנוי הוא הבית גופו, על שתי קומותיו. פריטים אחרים במגרש, שהבית איננו בנוי עליהם, נכנסים לגדרו של 'שטח קרקע לא בנוי', וכזה הוא שביל הגישה לבית.

אלא שבכך לא יכולים היינו לסיים את המלאכה, שכן אותה תיבה ('שטח קרקע לא בנוי') ממשיכה ומפנה ל
'נספח שטחים והצמדות קרקע'
. על כן עלינו לפנות לאותו נספח על מנת להיווכח, אם הבנתנו הלשונית את הדברים אמנם מתיישבת עם אותו נספח.
23.
אם כן, אחד מן הנספחים לחוזה (לצד המפרט הטכני) הוא אסופה של תכניות וטבלאות (נספחים ג1-ג5 לתצהיר התובעת 2), ובהן 'תכנית מכר - קומה א' של הבית הנמכר, 'תכנית מכר - קומת קרקע', ו'תכנית מכר - תכנית העמדה'. בתכנית ההעמדה אנו מוצאים, לבד מן התכנית גופה, טבלה המוכתרת בכותרת 'לגור בנועם – יקנעם שטחי חצרות צמודות'. זוהי הטבלה הבודדה מן המצורפים לחוזה, בה מצאנו התיחסות מפורטת להצמדת שטחים. נהיר, כי לכך התכוון סעיף 26 לחוזה כשהפנה ל'נספח שטחים והצמדות קרקע'. רוצה לומר, טבלה זו, יחד עם תכנית ההעמדה, מהוות יחדיו את הנספח האמור. אנו נכנה, מכאן ואילך, את תכנית ההעמדה הלזו - 'נספח ההצמדות' (התובעת 2 צרפה – כנספח ד' לתצהירה - לשם הנוחות וההמחשה, צילום מוגדל של תכנית ההעמדה ונספח ההצמדות). חרף ההבדלים בין הכינויים השונים (בחוזה, במפרט הטכני ובנספח ההצמדות) מסכימה גם החברה (ראו ס' 14.8 לסיכום טענותיה), כי נספח ד' לתצהיר התובעת 2 (הוא נספח ב1 לתצהיר מר דבוש מטעם החברה) הוא אכן נספח ההצמדות אליו נתכוון סעיף 26 לחוזה.

24.
נשוב, איפוא, לנספח ההצמדות ובו אנו מוצאים, כאמור, טבלה כלשהי המפרשת 'שטח חצר' שתוצמד לכל בית, ומתחתיה – תכנית העמדה, המתארת את הבתים בכל הפרויקט. התכנית משרטטת את גבולותיהם של הבתים השונים, משמע כל בית על החצר המקיפה אותו. הגבולות מסומנים
בקו עבה
(יחסית לקווים אחרים שבתכנית). קו גבול עבה זה מקיף את שביל הגישה בו עסקינן, כך שהוא עושהו חלק מן החצר של הבתים מסוג
d
, כשהוא מופרד הפרדה ברורה ומלאה מן הבתים מסוג
c
. כוונת הצדדים העולה מקו גבול זה היא ברורה: הכללתו של שביל הגישה בו עסקינן בשטח החצר של הבתים מסוג
d
, לשימושם הבלעדי.
25.
החברה ביקשה לשכנע, כי בתכניות שצורפו לחוזי המכר (חלק מנספחי ג' לתצהיר התובעת 2) לא מופיע שביל הגישה כחלק משטח חצר דירות
d
. טענה זו אינה משכנעת כלשהו. החברה מכוונת את דבריה ל
'תכנית מכר – קומת קרקע'
ואולי ל
'תכנית מכר – קומה א'
, ואלה מתיחסות
למבנה,
ולא לשטח החצר או שאר חלקים צמודים מחוץ למבנה, כגון שבילי גישה או חניה. על כן אין אנו יכולים להיבנות מהם, על מנת לתמוך את גירסת החברה.
26.
מקור אחר, שיכול היה לסייע בידינו לתמוך או לשלול את המסקנה אליה הגענו, לפיה שבילי הגישה הובטחו כחלק מן החצרות הצמודות, הוא השוואה בין גודלם של שטחי החצרות שהובטחו בנספח ההצמדות, לבין שטחי החצרות כפי שהם כיום בפועל. כך, אם שטח החצר המובטח היה כשטח החצר בפועל - כשהיא כוללת בתוכה את השביל, כי אז יכולים היינו להתחזק במסקנה, כי השביל הובטח כחלק מן החצר המוצמדת. ולהיפך.

אלא שלדאבוני, סיוע אפשרי זה לאישוש או להפרכה של איזו מבין עמדות הצדדים לא עמד לרשותי, מן הטעם הבא: התובעים והחברה הציגו בפני
נו, כל אחד בתורו, חוות דעת של מומחה, שהציג את המצב בשטח, משמע כפי שהוא היום. על המצב שהציג בפני
י המומחה של התובעים, אלעפו חורי, אינני יכול לסמוך, לצערי. הוא הציג לא פחות משלוש גרסאות של חוות דעתו (נספח יא' לתצהיר התובעת 2, ת/11 ו-נ/20). ההסבר לריבוי חוות הדעת, לפיו מדובר באותן מדידות, עם התיחסות שונה לחלקים שונים של המגרש (שטח בנוי, שביל וגו'), איננו משכנע במיוחד, נוכח העובדה כי קיימים פערים בנתונים הנוגעים לחלקים של המגרש, שאין כל סיבה שיהיו, כגון פערים בשטח הבנוי. גם דרכי המדידה בהן נקט המומחה חורי, כאשר לא כלל שטחים של קירות, ועוד כהנה וכהנה אי דיוקים ושגגות, אינם נותנים בידי לקבוע ממצא על פי חוות דעתו.
27.
מן הצד האחר הציגה החברה חוות דעת של המהנדס כמאל זועבי (נ/21), הוא מהנדס החברה, שליווה את הפרויקט מתחילתו. חוות דעתו של המומחה זועבי מקובלת עליי בהחלט. היא גם משמשת, אגב, בסיס לרישום הזכויות אצל מינהל מקרקעי ישראל, רישום שהחברה עמֵלָה עליו. אלא שככל שהדברים צריכים להשוואה בין שטח החצר המובטח בחוזי המכר לבין השטח שניתן לרוכשים בפועל, השוואה שיכולה היתה, כאמור, לסייע בידינו להיווכח אם שביל הגישה הובטח כחלק מן החצר אם לאו, לא נוכל להסתייע בחוות דעת זו של המומחה זועבי, כיוון שהיא אינה מבחינה את שטח השביל מן החצר, ואיננו יכולים לדעת אם שטח החצר כפי שמופיע
במפה
נ/21 אמנם כולל את שטח השביל אם לאו. יתר על כן,
גם אם נניח, לשם הדיון, כי במפה שהכין זועבי שטח השביל אינו כולל את שטח החצר (וזוהי אמנם עמדתה של החברה), הרי שהשוואה שעשיתי ביחס לכל חמשת המגרשים בין השטח המובטח בנספח ההצמדות לבין השטח שניתן בפועל אינה חד ערכית, לעתים היא תתמוך בעמדה האחת, ולעתים – באחרת. על מנת לסבר את האוזן אציג עתה השוואה בין השטח המובטח לבין השטח שניתן לתובעים בפועל, כפי שעולה מ-נ/21 של המומחה זועבי:
מגרש
נספח הצמדות

(מ"ר)
נ/21

(מ"ר)

d31

143
157

d35

141
141

d36

150
146

d20

146
124

d32

141
157


אשר לתובעים 7-8, הם בעלי המגרש
d20
, החברה מאשרת, כי נתנה להם מגרש בשטח הנופל מזה שהובטח להם, וממילא אין אנו עשויים ללמוד מהשוואת שטחים הנוגעת אליו דבר וחצי דבר. ואשר לשאר מגרשים, הרי שאם ביחס למגרשים
d
31 ו-
d
32 השוואת השטחים תומכת בעמדת החברה, בשני המגרשים הנותרים תומכת ההשוואה בגישת התובעים דווקא. על כן אין אנו עשויים ללמוד, כאמור, דבר מהשוואה זו.
28.
סיכומם של דברים עד כה – ראינו את הדרך בה שיווקה החברה את הבתים בפרויקט, כאשר לכל בית ובית, מכל אחד מארבעת הטיפוסים, יועד שביל גישה נפרד משלו. כך הוצגו הדברים בפני
התובעים, ועל סמך הצגה זו הם ניגשו לחתום על חוזי המכר. ואף בחוזי המכר על נספחיהם הוצאו שבילי הגישה מן הרכוש המשותף, על מנת שכל שביל ישמש את באי הבית אליו הוא מוליך. יש לומר, איפוא, על החברה, כי בחוזי המכר היא התחייבה, כי שבילי הגישה המוליכים לבתי התובעים יוצאו מן הרכוש המשותף ויוצמדו לבתיהם.
29.
על כל הדברים שמנינו עד הלום אנו נוסיף נסיבות אחדות, שיש בהן כדי לתמוך היטב במסקנה אליה הגענו למעלה. תחילה אנו נפנה לכך, שהחברה עצמה בנתה גדר בגובה של מטר אחד, המפרידה את שביל המריבה מחצרותיהם של הבתים מסוג
c
. החברה לא השאירה כל פתח בשביל זה, במקום בו רוצים היום רוכשי הבתים מטיפוס
c
, משמע הנתבעים, לפתוח פתח, על מנת שישמש דרך גישה נוספת (צידית) לבתיהם. אם היא באמת התכוונה לכך, כפי שהעיד מטעמה האדריכל של הפרויקט, כי לבעלי הבתים
c
תהא גישה (צידית) לבתיהם, מדוע הציבה את הגדר? הטענה בדבר הותרת 'אופציה' לפתיחת דרך הגישה על ידי הרס הגדר באותו מקום אינה משכנעת כלשהו.

אם כן, בניית הגדר בידי החברה מלמדת על כך, שעל פי התכנון המקורי, זה שהשתקף גם במערכת ההסכמית, התכוונה החברה לכך, ששביל הגישה המוליך מן הכביש לבתים מסוג
d
לא ישמש את יושבי הבתים
c
, כי אם את רוכשי הבתים
d
בלבד.
30.
עוד ראויה לציון העובדה, כי גדר זו סומנה גם בבקשה לקבל היתר בניה שהגישה החברה לגופי התכנון, כמו גם בתכניות העבודה שלה. בהקשר זה אציין, כי לא מקובלת עליי עדותו של האדריכל בוכהנדלר שתכנן את הפרוייקט, ולפיה סימון החיץ שבין חצרות הבתים
c
לבין שבילי המריבה הוא סימון של קורת יסוד ולא של גדר. קורת יסוד זו אין לה כל יעוד כי אם לשמש יסוד לגדר, שבפועל גם נבנתה בידי החברה, ללמדך מה חשבה החברה ביחס לאותה גדר וביחס לשביל המריבה, שהגדר חוצצת בינו לבין מגרשי
c
.
31.
בטרם אחתום פרק זה ביקשתי להעיר על טענת החברה, כאילו התובעים לא העלו - בחליפת הטיוטות שקדמה לחתימת חוזי המכר כל טענה ביחס לשבילי הגישה. לטעמי אין בטענה זו כדי לשכנע. התובעים סברו אז, ולהבנתי גם החברה סברה כך בשעתה, כי השבילים הללו הם לתובעים על פי החוזה ונספחיו. איש לא העלה אז על דעתו, כי לא כך יהא המצב לאחר שהחברה תבקש למכור בתים מסוג
c
למתעניינים שהגיעו לאחר שנמכרו בתים מסוג
d
לתובעים. זהו הטעם לכך, שנושא שביל הגישה כלל לא עלה בחליפת הטיוטות על התיקונים שהן הכילו, עובר לכריתת החוזים.
32.
סיכומם של דברים, מכל הטעמים שמניתי למעלה הגעתי לכלל מסקנה, כי החברה הבטיחה את שביל הגישה בו עסקינן לרוכשי הדירות
d
, משמע לתובעים, ולתובעים לבדם. היא התחיבה להוציאם מן הרכוש המשותף, ולהצמידם לתובעים.
33.
בשולי פרק זה אוסיף, כי לא מקובלת עליי טענת התובעים, כאילו בַּמָּקוֹם בו הקימה החברה גדר, קרי בין שבילי הגישה לבין מגרשי
c
, היה עליה להקים קיר של ממש. על החברה לא היה לבנות במקום אלא גדר, כפי שבאמת עשתה. העובדה, כי בתכניות ראינו רצועה בעובי של קיר אינה מלמדת, כי אמנם תוכנן להיבנות קיר לגובה, כי אם קורת בטון, על מנת שתשמש יסוד, שעליו תיבנה הגדר, וגדר שכזו אמנם נבנתה, כאמור.


זכותם של הנתבעים בשבילי הגישה
34.
כאמור, משהגענו לכך, שהחברה התחיבה כלפי התובעים ליתן להם את שבילי הגישה באורח בלעדי, והואיל והתחיבות זו קודמת בזמן להתחיבות הנטענת שניתנה לנתבעים ביחס לאותם שבילים ממש, הרי שידם של התובעים על העליונה, על שום שהם קדמו לנתבעים בקבלת ההתחיבות מן החברה. את הבירור שנעשה להלן ביחס להתחייבות שנתנה החברה לנתבעים או למי מהם אנו נעשה, איפוא, למעלה מן הדרוש, ולשם השלמת התמונה בלבד.
35.
אם כן, חוזי המכר עליהם חתמו הנתבעים דומים לאלה עליהם חתמו התובעים. תכנית ההעמדה היא אותה תכנית העמדה של כלל הפרויקט, והמסקנה שהסקנו באשר לזכותם של התובעים בשבילי הגישה שוללת ממילא את זכותם של הנתבעים באותם שבילים. מכאן יש לומר, כי לנתבעים, להבדיל מן התובעים, לא הבטיחו מסמכי ההתקשרות כל זכות בשבילי הגישה. למסקנה אחרת נוכל להגיע בשאלה זו רק אם ניווכח בקיומו של שינוי או תוספת למערכת ההסכמית.
36.
ואמנם, שינויים או תוספות שכאלה באו בחוזים של מי מהנתבעים: בחוזי המכר עליהם חתמו הנתבעים 3-4 הוסף נספח, שהזכיר במפורש את שביל הגישה, ונאמר בו, כי שביל הגישה יישאר חלק בלתי נפרד מהרכוש המשותף. הנתבעים 5-6 זכו אף הם בתוספת דומה, על ידי הוספה בכתב יד של הערה דומה על גבי החוזה, אודות שביל הגישה המדובר (נספחים ה' לתצהיר יוסף דבוש מטעם החברה). שביל הגישה לא זכה לכל איזכור שהוא בחוזה שנחתם עם הנתבעים 9-10.
37.
ומה נוכל ללמוד מכל אלה. ובכן תחילה נזכיר את שהזכרנו למעלה, הנתבעים רכשו את בתיהם
אחרי
שהתובעים רכשו את שלהם. חלק מן הנתבעים הגיעו להתעניין ברכישת בית בפרויקט כשבתיהם של התובעים היו כבר מאוכלסים, והמצב בשטח כבר ברור, ובכלל זה ניצבה הגדר, שחצצה בין שביל הגישה הנדון לבין מגרש
c
. על רקע זה, ועל רקע המחלוקת שהחלה כבר אז מתגלעת בין החברה לבין התובעים ביחס לזכותם הבלעדית של האחרונים בשבילי הגישה, ניתן לראות את התוספות שהוספו לחוזים של הנתבעים שהזכרנו למעלה, שביקשו לעגן את ההבטחה שניתנה להם בידי החברה ביחס לשביל הגישה.
38.
מדברים אלה אנו עשויים ללמוד, כי כלפי הנתבעים 3-6 הנ"ל אמנם התחיבה החברה להותיר את השבילים כרכוש משותף. למסקנה זו אין כל רבותא, משאמרנו, כי ההתחיבות שניתנה לתובעים קדמה להתחייבות זו, מבחינת הזמן. המסקנה החשובה יותר שניתן לגזור מן התוספות שהוספו לחוזי המכר של הנתבעים הנזכרים מעלה היא מסקנה
לחובתם
של הנתבעים ולחובת החברה, שכן ניתן ללמוד מהם, כי לגישתם של אלה – ללא התוספות הללו היתה כוונת הצדדים, כי השבילים
עתידים לצאת מן

הרכוש המשותף, אחרת מדוע הוספו התוספות?
התחייבויות נוגדות
39.
נסכם את שהזכרנו עד כה פעמים אחדות למעלה ונאמר, כי החברה התחייבה תחילה כלפי התובעים, כי תוציא את שבילי הגישה המוליכים לבתיהם מן הרכוש המשותף על מנת להצמידם לבתיהם; מאוחר יותר היא התחיבה כלפי הנתבעים 3-6 להותיר את השבילים ברכוש המשותף. כשכזהו המצב, כי אז עניין לנו בהתחייבויות סותרות, ופועל יוצא מהוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 אנו מגיעים לידי כך, שידם של התובעים, הראשונים לרכוש את הזכויות בקרקע מאת החברה, על העליונה, שהרי העסקה טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין (במאמר מוסגר נציין, כי הוראת סעיף 9 הנ"ל חלה גם מקום בו הצד שהתחייב בשתי העסקאות הנוגדות לא היה בעליו של המקרקעין, ומכאן שאין חשיבות לכך, שהחברה אינה רשומה כבעליה של הקרקע; ראו נא ע"א 2643/97
גנז שלמה נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ ואח'
פ"ד נז(2), 385, 400-401).
40.
מסקנתנו מכל האמור עד כה – את התביעה יש לקבל, ככל שהיא נוגעת לשבילי הגישה המוליכים מן הכביש לבתיהם של התובעים, אותם על החברה להוציא מן הרכוש המשותף ולהצמיד לבתי התובעים.
תיקון חוזי החכירה
41.
התובעים ביקשו לשכנע, כי שטחי החצרות אותן קיבלו מן החברה נופלים בשטחם מאלה שהובטחו להם בחוזי המכר. לשם כך הם הגישו, כאמור, את חוות דעתו של המומחה חורי. את דעתי על חוות דעת זו על שלוש גרסותיה הבעתי למעלה, ולא אשוב על הדברים. אינני יכול לתמוך את ממצאַי על חוות דעת זו. משכנעת יותר היא חוות דעתו של מומחה ההגנה זועבי, שליווה את הפרויקט מתחילתו, ומקובלת עליי התכנית ששרטט, והריהי מבססת כיום את הרישום אצל מינהל מקרקעי ישראל. תכנית זו משקפת את המצב הקיים. על כן אין כל מקום לשנות את חוזי החכירה, כפי שמבקשים התובעים בתביעתם.
התביעה הנגדית של החברה
42.
משהגענו למסקנה אליה הגענו למעלה, כי אז תביעת החברה לנזקים שגרמו לה התובעים על ידי הצבת שערים בכניסה לשבילי הגישה אינה למן העניין עוד. הוא הדין ביחס לתביעתה להסרתם של גדרות במבוק ועץ שהציבו התובעים על הגדרות שהיא הקימה (בין שביל הגישה למגרשי
c
).
43.
החברה טענה עוד, כי על התובעים להשיב לה את שווי ההנחות שנתנה להם עם מסירת הבתים, שאז הם התחייבו שלא לתבוע אותה, והנה הם הפרו את התחיבותם ותבעוהָ, ומכאן שעליהם להשיב לה את ההנחות שניתנו להם.

טענה זו אין בידי לקבל. הסכמים אלה (נספחים ח1-ח4 לתצהיר מר דבוש מטעם החברה) שנכרתו בין מי מהתובעים לבין החברה יעודם היה שונה מזה שמבקשת החברה לתת להם כיום. הם ביקשו להסדיר טענות ביחס למועדי מסירת הדירות וכדומה. אין בהם כדי לסייע לחברה כלשהו. כך, בהסכם שנחתם עם התובעים 5-6 נאמר (מפי התובעים הללו):
'היה ונבוא לחברה בטענות ו/או דרישות בגין מועד קבלת החזקה בדירה ו/או הרכוש המשותף, תהיה החברה זכאית לתבוע, לדרוש ולקבל מאתנו מיידית את שווי העבודות הנוספות...'

החברה זכאית, איפוא, לבקש את החזר ההנחה (בשווי אותן עבודות נוספות הנזכרות בחוזה) רק אם תבוא תביעה של התובעים הללו ביחס למועד מסירת החזקה. תביעה שכזו לא באה.
בהסכמים שנחתמו עם התובעים האחרים נאמר, כי אם הם יבואו בטענות לחברה 'בגין הדירה', כי אז תוכל לחזור אליהם בדרישה לקבל את ההנחה שנתנה להם. אין לומר, בשום דרך, כי התובעים הללו תבעו את החברה 'בגין הדירה'. חשוב כי נדגיש ההקשר של חתימתם של הסכמים אלה: אנו מדברים על מסמך, עליו חתמו התובעים והחברה לאחר שנסתיימה הבניה, וכנגד מסירת המפתחות, לאחר שהתובעים טענו טענות אלה ואחרות כלפי החברה. החברה עשתה 'עבודות נוספות' לפי דרישת מי מהתובעים, ונתנה להם 'הנחות' בשל טענות שהעלו בפני
ה. היא ביקשה, בצדק מבחינתה, להבטיח, כי התובעים לא ישובו אליה בטענה, ככל שהדברים צריכים לסוג העניינים שעלו בקשר עם חתימתם של הסכמים אלה. לא מתקבל על דעתי, כי בהנחה זו של כמה אלפי ₪ ויתרו התובעים על תביעה שלהם בקשר עם זכותם הבלעדית בשביל הגישה, הגם שנהיר לגמרי בעיניי, כי בעת חתימת המסמכים לא היה מי שיחלוק, כי שבילי הגישה הם אמנם לתובעים, ולהם בלבד, כשגדר גבוהה שבנתה החברה עצמה כבר חצצה בין השביל לבין בתי
c
, ותחמה את השטח, שיוצמד לבית של התובעים.
יוצא איפוא, אין כל מקום להשיב לחברה את כספי ההנחה שניתנו לתובעים.
תביעה נגדית של הנתבעים 9-10
44.
תביעתם הנגדית של נתבעים 9-10 נדחית אף היא, בשל התוצאה אליה הגענו למעלה.
פיצול סעדים
45.
לפי נסיבות העניין הנני נענה לבקשת התובעים ולבקשת הנתבעים 9-10 (שהגישו תביעה נגדית גם נגד החברה) לפצל את סעדיהם, על מנת שיוכלו לתבוע את מי מיריביהם, אם יראו לעשות כן.
סוף דבר
46.
לאור כל האמור הנני מקבל את תביעת התובעים באורח חלקי ומורה כך:
א.
שבילי הגישה המוליכים לבתי התובעים יוצאו מן הרכוש המשותף, ויוצמדו לבתיהם (של התובעים).
ב.
הנני אוסר על הנתבעים לעשות שימוש בשבילי הגישה המוליכים לבתי התובעים. הנני אוסר על הנתבעים להפריע לתובעים להשתמש בשבילים הללו.
ג.
התביעות הנגדיות נדחות.
ד.
הנני מחייב את הנתבעים 1-6 ו-9-10, יחד ולחוד, לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך של 7,500 ₪, ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪ ומע"מ.
ניתן היום כ"ב בטבת, תשס"ו (22 בינואר 2006) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

אברהם אברהם
, שופט



001106/04א
054 איתי בהלול- גור






א בית משפט מחוזי 1106/04 ליאור אלוני, דלית אלוני, סרגצ'וב אולגה ואח' נ' משה חדיף בניין והשקעות בע"מ, אילוביץ עדי, אילוביץ עפרה ואח' (פורסם ב-ֽ 22/01/2006)