פסקי דין על סטרולוביץ אליעזר | פסקי דין על סטרולוביץ אסתר | פסקי דין על לזרוביץ יוסף | פסקי דין על לזרוביץ ניקול | פסקי דין על יונאי משה |

1416/05 עא     22/10/2006




עא 1416/05 סטרולוביץ אליעזר, סטרולוביץ אסתר נ' לזרוביץ יוסף, לזרוביץ ניקול, יונאי משה




בעניין:

1



בתי המשפט



בית משפט מחוזי חיפה
עא 001416/05


בפני
:
כב' השופטים : י. גריל
(ס. נשיא ) [אב"ד]


ר. חפרי-וינוגרדוב

מ. פינקלשטיין
תאריך:
22/10/2006




בעניין
:
1 . סטרולוביץ אליעזר

2 . סטרולוביץ אסתר


ע"י ב"כ, עו"ד
אבנרי אבנר

המערערים
והמשיבים שכנגד


נ
ג
ד


1 . לזרוביץ יוסף

2 . לזרוביץ ניקול


ע"י ב"כ, עו"ד
יונאי משה

המשיבים
והמערערים שכנגד



פסק דין

1.
בפני
נו ערעור וערעור שכנגד על החלטתו של בית משפט השלום בחיפה (ת.א. 10283/98) מיום 9.3.05, באשר לחלוקת הזכויות בין הצדדים בקשר לנכס מקרקעין ברח' רמז 21 בקרית טבעון.

כללי

2.
הנכס, הידוע כגוש 10607 חלקה 235, מצוי בבעלות הקרן הקיימת לישראל ומנוהל על ידי מינהל מקרקעי ישראל. על החלקה ניצב בניין מגורים הכולל שתי יחידות דיור ויחידה נוספת המצויה במרתף. בשנת 54' רכש אביו של יוסף לזרוביץ (להלן: "המשיב 1") את זכויות החכירה בחלק מהמקרקעין. לאחר מות אביו, ירש המשיב 1 את הזכויות ביחידה זו, והדירה (להלן: "דירת המשיבים") נרשמה על שמו ועל שם אשתו, ניקול לזרוביץ (להלן: "המשיבים"). כמה שנים לאחר שרכש אביו של המשיב 1 את הזכויות בדירה, רכשו

בני הזוג סטרולוביץ (להלן: "המערערים")

את זכויות החכירה ביחידת הדיור הנוספת (להלן: "דירת המערערים"). בשנת 96' רכשו המערערים ממינהל מקרקעי ישראל את זכויות החכירה ביחידה הנוספת שבמרתף, ובהמשך השנה ביצעו היוון של שתי היחידות. במסמכי ההיוון רשם המינהל את כל אחד מחלקי המערערים בשטח של 360.6 מ"ר, היינו שליש משטח החלקה.

המערערים פנו למשיבים לקבל את הסכמתם לרישום בית משותף, ואולם בשל מחלוקות בין הצדדים בעניין אופן הרישום, לא נרשם הבית. בהמשך לכך, הגישו המערערים

תביעה לבית משפט קמא לפירוק שיתוף בנכס המקרקעין, בדרך של רישומו כבית משותף.

המחלוקת בין הצדדים, אליה נדרש בית משפט קמא בהחלטתו נשוא הערעור, נסבה על שיטת החלוקה הראויה של החלקה וחישוב ההצמדות

לצורך החלוקה.

החלטות בית משפט קמא
3.
בהחלטה מיום 2.5.02 הורה בית משפט קמא, כי

בהתאם להוראות סעיף 57(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969
(להלן: "החוק"), יש לבצע את חלוקת הרכוש המשותף בחלקה לפי יחס הרצפה של כל אחת מיחידות הדיור במבנה, אל מול שטח הרצפה הכולל של כלל יחידות הדיור במבנה. עוד נקבע, כי המועד הקובע למדידת שטח הרצפה של המבנה הוא המועד בו נעשתה הצמדה כדין של תוספות בנייה לכל אחת מיחידות הדיור, כך שבמדידת שטח הרצפה של כל יחידת דיור לצורך חלוקת הרכוש המשותף, יש לקחת בחשבון גם תוספות בנייה שהוספו על ידי מי מהצדדים, ובלבד שתוספות אלה נעשו כדין, היינו, בהסכמה.

4.
בהחלטה מיום 9.3.05, שבאה בהמשך להחלטה מיום 2.5.02, קבע בית משפט קמא, כי שתי ההרחבות אשר בדירת המשיבים, נעשו בהסכמתם של המערערים. באשר להרחבה הראשונה בשטח של 29 מ"ר, אשר נעשתה בשנת 1957 על ידי אביו של המשיב, נקבע, כי יש לראות את המערערים אשר רכשו את דירתם לאחר ההרחבה, כמי שנתנו הסכמתם להרחבה זו ולהצמדת שטח ההרחבה לדירת אבי המשיבים. באשר להרחבה השנייה בשטח של 22.82 מ"ר, אשר נעשתה על ידי המשיבים בשנת 74', נקבע, כי ניתן להסיק על הסכמת המערערים מעצם חתימתה של המערערת על תוכנית הבנייה שהוגשה לרשויות, וכן משתיקתם של המערערים במהלך השנים.
לא התעוררה מחלוקת באשר לתוספות הבנייה שנעשו בדירת המערערים.

טיעוני המערערים
5.
לטענת המערערים, טעה בית משפט קמא, בקובעו למעשה, כי גודל השטח הבנוי של המשיבים הוא 88 מ"ר. לטענתם, בית משפט קמא בחן את הסכמת המערערים לעצם בניית התוספת כתנאי מספיק לעניין "בניה כדין", והתעלם מדרישות אחרות הנוגעות לחוקיות הבנייה, כגון היתר בנייה ומסמך בכתב בדבר ההסכמה. כמו כן נטען, כי טעה בית משפט קמא בקביעתו העובדתית, לפיה ניתנה הסכמת המערערים לתוספות הבנייה בשטח של המשיבים.

לחלופין נטען, כי אם ייקבע שחלקם של המערערים בזכויות החכירה בחלקה, לרבות זכויות הבנייה, הוא פחות משני שליש מסך הזכויות בחלקה, כי אז יש לחלק את כל הזכויות בחלקה לשלושה חלקים שווים בין שלוש הדירות, כמתחייב מחוזי החכירה.

6.
בערעור שכנגד נטען, כי נפלה טעות בפיסקה 5 להחלטתו של בית משפט קמא מיום 9.3.05, שם נקבע כי שטח הרצפה של דירת המערערים הוא 522 מ"ר, וכי שטח יחידת המרתף הוא 153 מ"ר. טעות זו נבעה מכך שבית המשפט העתיק בטעות את הנתונים שהוצעו על ידי המערערים לחלוקת הרכוש המשותף. לפי הנטען, גודל שטח דירת המערערים הוא 104.61 מ"ר, ושטח המרתף הוא 31.53 מ"ר. בהתאם לכך, מבקשים המשיבים כי פסק הדין יתוקן, וייקבע כי חלקם של המערערים בשטח הבנוי הוא 136.14 מ"ר, מתוך 239.81 מ"ר (56.77%), וחלקם של המשיבים הוא 103.67 מ"ר, מתוך 239.81 מ"ר (42.23%).

דיון
7.
לאחר ששמענו את טיעוני הצדדים ועיינו בחומר הראיות, סבורים אנו, כי דין הערעור העיקרי להידחות. באשר לערעור שכנגד, אין חולק, כי נפלה טעות בפסק דינו של בית משפט קמא, ומכאן, שיש לתקן את הנתון בדבר גודל השטח הבנוי של המערערים, אשר מהווה בסיס לחישוב החלוקה של הרכוש המשותף.

8.
נקדים ונעיר, כי עוד ביום 11.4.05 הגישו המערערים בקשת רשות ערעור על ההחלטה נשוא הערעור. בקשה זו נדחתה על ידי כב' השופטת ב' בר-זיו. ביום 13.4.05 הגישו גם המשיבים בקשת רשות ערעור על ההחלטה. בקשה זו נדונה בפני
כב' ס. הנשיא, השופט ש' ברלינר, ונדחתה אף היא. בשתי ההחלטות נקבע, כי יש להמתין עד למתן פסק הדין הסופי, שאז יוכלו המבקשים לערער על הממצאים הסופיים.

ביום 2.5.06 הוגש הערעור הנדון בפני
נו עתה, וביום 14.9.06 הגישו המשיבים בקשה למחיקת הערעור. לעמדת המשיבים, אין ניתן לערער על החלטה זו, שכן מדובר ב"החלטה אחרת", ועל-כן לא יכלו המערערים להגיש ערעור, כי אם, לכל היותר, בקשת רשות ערעור. המשיבים הפנו בעניין זה להחלטת כב' השופטת ב' בר-זיו. ביום 15.9.06 קבענו, כי בקשה זו תישמע במסגרת הדיון בערעור, ביום 25.9.06. בטיעוניהם בעל פה חזרו המשיבים על טענותיהם אשר פורטו לעיל, והבהירו כי הערעור שכנגד הוגש מטעמי זהירות בלבד.

הגם שיש בעניין זה פנים לכאן ולכאן, סבורים אנו, כי יש להתייחס להחלטת בית משפט קמא כאל

פסק דין
חלקי, ומצאנו לנכון לדון בערעור לגופו.

הצמדה "כדין"
9.
בבואו לקבוע, האם נעשו במהלך השנים הצמדות כדין ליחידות הדיור במבנה על ידי מי מהצדדים, קבע בית משפט קמא, כי: "נקודת המוצא הינה כי הצמדה כדין - משמעה, כלשון סעיף 62(א) לחוק - הצמדה (תוספות בנייה), שנעשתה בהסכמת כל בעלי הדירות במבנה, ובענייננו, הצמדות שנעשו בהסכמת שני הצדדים". כמו כן נאמר, כי: "לעניין זה, אין נפקות לשאלה אם הבניה התבצעה בהיתר בניה כדין אם לאו".
לטענת המערערים, טעה בית משפט קמא בקביעתו זו, שכן מן הראוי היה לבחון גם היבטים אחרים של חוקיות, כגון היתר בנייה ומסמך בכתב, ולא להסתפק בבחינת ההסכמות.

10.
לא מצאנו מקום לקבל את טענות המערערים בעניין זה.

סעיפים 62(א) ו- 71ב לחוק, מסדירים, בין היתר, את נושא ההצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת, ומורים כדלקמן:

"62. תקנון מוסכם


(א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות."



" 71ב. שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה

(א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת,
רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף
צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף
והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט
בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה".

11.
יש להבחין בעניין זה בין הצמדה לצורך הרחבה שנעשתה לפי חוק המקרקעין, לבין בנייה חוקית לפי דיני התכנון והבנייה. כאשר באים לבחון אם ההצמדות נעשו כדין לצורך חלוקת הרכוש המשותף, יש לבחון זאת על פי חוק המקרקעין - הוא החוק הקובע את הזכויות בעניין זה. על-כן, די שנתקבלה ההסכמה הדרושה לפי החוק כדי לקבוע שההצמדה נעשתה כדין, ואין נפקות בעניין זה לשאלה, אם המשיבים בנו בהיתר הרשויות ובהתאם לזכויות הבנייה (השוו ע"א 402/80 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש נ' מ.ב.א. החזקות, פ"ד לה(3) 309, עמ' 316; ע"א 139/87 יפה סולימני נ' מ. כץ ושות' חברה קבלנית, פ"ד מג(4) 705, עמ' 710-711; ראו גם מ' בניאן, דיני מקרקעין – עקרונות
והלכות (מהדורה שניה), המכון למחקרי משפט וכלכלה בע"מ, 2004, בעמ' 768-774). מכאן, שיש לדחות את טענת המערערים בעניין זה.

12.
עוד נטען, כאמור, כי טעה בית משפט קמא, משקבע כי המערערים נתנו הסכמותיהם להצמדה. לאחר עיון ושיקול, סבורים אנו, כי קביעותיו של בית משפט קמא – בדין
יסודן. המערערים רכשו את חלקם במקרקעין, לאחר שאבי המשיב 1 בנה את התוספת הראשונה לדירה, קרי, התוספת היוותה חלק מהדירה, ולא נדרשה הסכמתם. אף אם נאמר כי צריך היה לקבל את הסכמתם לתוספת – ואין הדבר ברור כלל ועיקר - בצדק קבע בית משפט קמא, כי בעצם רכישתם את הדירה, ללא סייגים או ערעורים, ולאור זאת שבמהלך כל השנים לא הגישו המערערים כל התנגדות או השגה, ניתן לראות הסכמה מכללא להרחבה.
גם
באשר להרחבה השנייה, סבורים אנו שיש לאשר את קביעתו של בית משפט קמא. כאמור בהחלטתו של בית משפט קמא, המערערת חתמה על התוכנית לבניית התוספת, ובכך נתנה את הסכמתה להרחבה האמורה. אכן, כפי שנטען על ידי המערערים, בוטלה בסופו של דבר התוכנית המקורית, ובמקומה באה תוכנית אחרת, מצומצמת יותר. ואולם, ניתן ללמוד על הסכמת המערערים מקל וחומר, שהרי אם נתנו הסכמתם לתוכנית המורחבת, בוודאי שלא הייתה להם התנגדות לתוכנית החלופית המצומצמת יותר, ומכל מקום הם לא הגישו כל התנגדות או השגה על ההרחבה במהלך כל השנים שחלפו. גם טענה זו נדחית איפוא.

חלוקת המקרקעין
13.
טענתם החלופית של המערערים היא, כי יש לחלק את כל הזכויות בחלקה לשלושה חלקים שווים בין שלוש הדירות, כמתחייב לפי חוזי החכירה שנחתמו עם המינהל וחומר הראיות.
גם בעניין זה אין לנו אלא לאשר את קביעותיו של בית משפט קמא. סעיף 57(א) לחוק, אשר מכוח סעיף 77ב לחוק חל גם על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים, קובע, כי חלוקת הרכוש המשותף תיעשה לפי יחס רצפתה של כל אחת מיחידות הדיור אל מול שטח הרצפה של כלל היחידות במבנה. זו הייתה איפוא קביעתו של בית משפט קמא, ואין להתערב בכך.
בית המשפט דן גם בטענת המערערים, כי יש לחלק את השטח באופן שווה בין שלוש יחידות הדיור, על פי החזקה הקבועה בסעיף 28 לחוק, המורה כי: "חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין חזקה שהם שווים". ואולם ביהמ"ש הפנה, בצדק, לסעיף 56(א) לחוק, הקובע במפורש, כי הוראות פרק ה', וכיוצא מכך גם סעיף 28, לא יחולו על הרכוש המשותף, כאשר מתבצעת חלוקה של הרכוש המשותף על פי סעיף 57 לחוק. בית המשפט הטעים גם, כי סעיף 28 הוא סעיף כללי הקובע את חזקת השוויון בבית משותף כברירת מחדל למקרה שלא נקבע הסדר מסוים אחר. ואולם, במקרה זה נסתרה חזקה זו, שכן הוכח כי זכויותיהם של המערערים בחלקה עולות על מחצית, בהיותם החוכרים של שתי יחידות דיור, ששטחן יחד עולה על שטח הדירה של הנתבעים.

14.
בצדק קבע גם בית משפט קמא, בהחלטתו מיום 2.5.02, כי אין נפקות בעניין זה לרישום המתנהל במינהל מקרקעי ישראל, והפנה, בין היתר, לפסק הדין בעניין טקסטיל ריינס (ע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' ענת רייך ואח', פ"ד נג(2), 218 ,עמ' 228-230). אכן, לרישום במינהל מקרקעי ישראל אין תוקף קנייני, אלא לכל היותר חוזי, והוא אינו יכול להשפיע על זכויות צד ג'.

הערעור שכנגד
15.
אין חולק, כאמור, כי נפלה טעות בפסק דינו של בית משפט קמא באשר לגודל השטחים אשר יוחס למערערים כשטח בנוי. טעות זו נבעה מכך שבית המשפט העתיק בשגגה נתונים מתוך הצעה שהוצעה בעבר על ידי המערערים לחלוקת השטח הפנוי (להבדיל מהשטח הבנוי). ואולם, בית משפט קמא לא קבע עדיין ממצאים סופיים באשר לסך השטח הבנוי של כל אחד מהצדדים, וייחד את החלטתו לשאלת ההצמדות; וכלשונו: "החלטה זו עניינה בשאלה, האם נעשו במהלך השנים הצמדות כדין ליחידות הדיור במבנה על ידי מי מהצדדים - הצמדות אשר יש להכלילם בשטח כל דירה ודירה לצורך מדידת שטח הרצפה הקובע לעניין חלוקת החלקה". על בית המשפט יהיה אפוא לקבוע ממצאים סופיים באשר לגודל השטח הבנוי של הצדדים וחלוקת הרכוש המשותף בהתאם לכך. במסגרת פסק הדין הסופי יידרש בית המשפט לתיקון הטעות שנפלה בעניין זה (כאמור, אין מחלוקת על עצם העובדה שנפלה טעות בפסק הדין של בימ"ש קמא; המחלוקת נוגעת לשיעורו של השטח הבנוי).

בכך יש גם משום מענה לפנייה של ב"כ המערערים מיום 26.9.06, לתיקון פרוטוקול הדיון בערעור מיום 25.9.06. כפי שקבענו לעיל, אין בהחלטתנו משום קביעה באשר לגודל השטחים של מי מהצדדים. נושא זה יתברר וייקבע באופן סופי על ידי בית המשפט קמא בפסק דינו.

סוף דבר
16.
דוחים אנו את הערעור העיקרי ומקבלים את הערעור שכנגד, כאמור בסעיף 7 ובסעיף 15 לעיל.
המערערים ישלמו למשיבים שכ"ט עו"ד בסכום של 4,000 ש"ח בתוספת מע"מ כחוק.

מזכירות בית המשפט תעביר את הסכום הנ"ל, מתוך הפיקדון שהפקידו המערערים, לב"כ המשיבים, עו"ד מ. יונאי.
יתרת סכום הפיקדון תוחזר ע"י המזכירות לידי ב"כ המערערים, עבור המערערים.

המזכירות תמציא את העתקי פסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה.

ניתן היום: ל' בתשרי תשס"ז (22.10.06), בהעדר הצדדים.


י. גריל
, שופט (ס. נשיא)

אב"ד



ר. חפרי-וינוגרדוב
, שופטת



מ. פינקלשטיין
, שופט
דיאנה א.






עא בית משפט מחוזי 1416/05 סטרולוביץ אליעזר, סטרולוביץ אסתר נ' לזרוביץ יוסף, לזרוביץ ניקול, יונאי משה (פורסם ב-ֽ 22/10/2006)