פסקי דין על "שמש יעקב-"בזק נכס | פסקי דין על דוד ראובן | פסקי דין על שלום ראובן | פסקי דין על שבתאי ראובן |

1639/08 תק     11/06/2008




תק 1639/08 "שמש יעקב-"בזק נכס נ' דוד ראובן , שלום ראובן , שבתאי ראובן




בעניין:

{behavior:url(#default#vml);}
{behavior:url(#default#vml);}
{behavior:url(#default#vml);}
{behavior:url(#default#vml);}
1



בתי המשפט



בית משפט לתביעות קטנות ירושלים
תק 001639/08


בפני
:
כב' השופט טננבוים אברהם
תאריך:
11/06/2008





בעניין
:
"שמש יעקב-"בזק נכס







תובע

נ
ג
ד


1 . דוד ראובן
2 . שלום ראובן

3 . שבתאי ראובן








נתבע

פסק דין

השאלה והתשובה בקליפת אגוז

1.
האם זכאי מתווך במקרקעין לתשלום דמי תיווך, בגין עסקת תיווך שנעשתה בניגוד להוראות החוק? זו השאלה הנתונה להכרעתו של בית המשפט.

2.
והתשובה לכך היא שאין המתווך זכאי לקבלת דמי התיווך.
על המתווך לפעול בהתאם ובדיוק לפי הוראות החוק, על כל דקדוקיו ותגיו.
כל שינוי מהחוק ואפילו זעיר, ישלול את זכאותו לשכר טרחה.
במקרה שלפנינו, לא פעל המתווך בהתאם לחוק בכך שלא החתים את הנתבעים על טופס בלעדיות נפרד (יחד עם תקלות אחרות).
אשר על כן, יש לדחות את תביעתו, והכל כפי שיפורט להלן.

3.
לצורך כך נסביר בקצרה את מגמת ההסדרה של החוק, את הכלל שאי ציות להוראותיו מונע קבלת שכר טרחה, ולאחר מכן נבדוק את המקרה שלפנינו.
העובדות יובילו בהכרח למסקנה שאין מנוס מדחיית התביעה.

הקונפליקט הבנוי בין אינטרס המתווך לאינטרס הלקוחות והצורך להסדיר זאת בחוק

4.
על פי רוב, רכישת דירה הינה אחת העסקאות המשמעותיות ביותר אשר מבצע אדם במהלך חייו. המדובר בעסקה בה מושקעים עיקר הונו וחסכונותיו של הפרט, ומשכך, גם החלק המשולם למתווך הינו משמעותי, נכבד ומכביד עבור מבצע העסקה. ממילא נדרש כי תנאי ההתקשרות בין מבצע עסקה למתווך יהיו מוסדרים וברורים.

5.
צריכים אנו לזכור כי לעיתים רבות יש קונפליקט מבני בין הלקוחות לבין המתווכים.
כבר בנוגע לעבודתם ושכר הטרחה הדעות לעיתים חלוקות.
הלקוח רואה את השכר המבוקש עבור עבודה קצרה יחסית של המתווך בעניינו ונדמה לו כי השכר גבוה מדי.
המתווך לעומת זאת יודע כי עסקה זו שהצליחה איננה אלא אחת מבין עשרות או מאות ניסיונות שלא צלחו.
מעבר לכך, למתווך יש לעיתים אינטרס כי העסקה תצא לפועל שלא תמיד תואם את אינטרס הלקוח, ואלו רק ניגודי האינטרסים הברורים.

ברור לחלוטין שכדי למנוע תקלות, מן הראוי להסדיר זאת בחוק וכך אכן אף נעשה

המסגרת הנורמטיבית לחוק המתווכים במקרקעין

6.

כפי שנאמר בדברי ההסבר להצעת חוק המתווכים, תשנ"ב - 1992, שפורסמה בהצעות חוק 2136 מיום 17.3.1992 בעמוד 388:

"נושא העיסוק בתיווך מקרקעין אינו מוסדר היום במסגרת החוק. במשך תקופה ארוכה שררה הדעה כי אין צורך אמיתי ביצירת הגנות מיוחדות עבור רוכשי הדירות ונכסי המקרקעין כל אימת שהם נזקקים לשירותיו של מי שפועל כמוכר נכסי מקרקעין או מתווך בהם. בארצות רבות בעולם המערבי העיסוק בתיווך במכירת מקרקעין מוסדר במסגרת החוק. השירותים שאותם נותן המתווך, הם בעלי ערך גורלי לרוכשי הדירות שכן במרבית המקרים ההשקעה מהווה את עיקר חסכונותיו ורכושו. במקרה כזה מוצדק לדרוש ממציע השירותים רמה מקצועית ורמת אמינות גבוהה... הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים בכוח, קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה..."

7.
החוק נועד אמנם להגן על צרכני שירותי התיווך, אך הוא מגן גם על המתווך עצמו, אשר מלאכת התיווך היא פרנסתו ולחם חוקו. הוא שעמל, פרסם, הציג, טרח, השקיע את זמנו ומרצו והביא לביצוע העסקה, ומשכך זכאי הוא, בסופו של יום, לגזור את חלקו מבלי שיידרש להיאבק ולהוכיח זכות זו.
החוק לכן מיועד לשני הצדדים כאחד.

8.
כפי שקבעה הפסיקה, מטרת החוק היא להסדיר את הכללים בענף התיווך. בתוך כך קובע החוק הוראות בדבר הצורך בקבלת רישיון לעסוק בתיווך, חובת המתווך לפעול בהגינות ובזהירות, אופן הזמנת שירותי תיווך ותנאי בלעדיות.

9.
מטרת החוק, שהינו צרכני במהותו, הייתה ליצור פיקוח ממלכתי ציבורי על מוסד התיווך ולהשליט סדר בשוק הפרוץ, במטרה להגן על צרכני שירות התיווך מפני נותניו. (ע"א 2819/00 בן אור נ' רוזן, דינים מחוזי כרך ל"ג(4), 210).

10.
מספר סעיפים רלוונטיים לענייננו.
סעיף 8 לחוק קובע:

"(א)
מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
(ב)
במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך."

11.
סעיף 9 לחוק קובע הוראות בדבר דרך הזמנת שירותי תיווך והסכם בלעדיות, וזו לשון הסעיף:
"9.
(א)
מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת.



(ב)
מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן – בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה –
(1)
יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;
(2)
שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק).



(ב1) ...




(ב2) ...



(ג)
ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב) לענין דירה, ולא נקבעה בה תקופת הבלעדיות, תסתיים תקופת הבלעדיות לאותו מתווך בתום 30 ימים מן היום שבו חתם הלקוח על ההזמנה. בסעיף זה, "דירה" – חדר, מבנה או מערכת חדרים שנועדו למגורים או המשמשים בפועל למגורים, ולרבות חדר, מבנה או מערכת חדרים כאמור שיוקמו או ייבנו בעתיד.



(ד)
השר, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, רשאי לקבוע פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות."

12.
על פי לשון החוק, הזמנה לפעולת תיווך תיעשה בכתב ובחתימת הלקוח, ותכלול את כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת ובתוך כך את שמות הצדדים, כתובותיהם ומספרי הזיהוי שלהם; סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה; תיאור הנכס נשוא פעולת התיווך; מחיר העסקה המבוקשת בקירוב והסכום המוסכם של דמי התיווך. (ראו
תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז – 1997
(להלן: "תקנות הזמנה בכתב")). הזמנת שירותי תיווך, שלא כדרך החוק, תביא לשלילת זכאותו של המתווך לקבלת דמי התיווך.

13.
בנוסף, נדרש כי מתן עסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי של מתווך ותקופתה יאושרו בחתימת הלקוח על גבי
טופס נפרד
וכן כי במהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שיווק, כמפורט
בתקנות מתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה – 2004
(להלן: "תקנות פעולות שיווק").

14.
סעיף 14 לחוק קובע את התנאים לזכאותו של מתווך לשכר טרחה, בהאי לישנא:

"14.(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1)
הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה
עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2)
הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3)
הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות."

מה דינו של מתווך שלא פעל בהתאם לחוק? והאם זכאי הוא לשכר טירחה?

15.
התשובה הברורה בפסיקה היא שמתווך שלא פעל בהתאם לחוק איננו זכאי לשכר טירחה, לא על פי חוק המתווכים, ולא על פי כל חוק אחר.
חוק המתווכים קובע הוראות מפורטות וברורות בנוגע לדרך ההתנהלות הראויה של מתווך כלפי לקוחו. פעולות מתווך, אשר נעשות בניגוד להוראות החוק, יש בהן כדי למנוע ממנו שכרו.

16.
מצב דברים זה עלול לגרום לתוצאות קשות ובלתי הוגנות. המתווך מתאמץ ומשקיע בעבודתו אך בשל אי עמידה בהוראה אחת או אחרת מהוראות החוק, מנוע הוא מלקבל תשלום בגין עבודתו.
ואולם, הגם שהתוצאה קשה לעיתים, על בית המשפט לשוות לנגד עיניו את רצון המחוקק אשר הסדיר כללים אחידים וברורים לעוסק כמתווך, ולשלול ממנו את דמי עמלו, עת פעל האחרון שלא כדין.
"אין זו גם מדיניות ראויה להוציא עסקת תיווך אחת מכלל האיסור ולהרשותה, שכן... מה לי עסקה אחת ומה לי עסקאות רבות?"
(ע"א 3252/05 טרכטנברג נ' אפריקה ישראל מגורים בע"מ, פורסם באתר נבו, ניתן ביום 28.5.2008, להלן: "פרשת טרכטנברג").

17.
לא ניתן גם לתת לו את שכרו מכוח דינים אחרים (למשל מכוח דיני עשיית עושר). כלל פרשני הוא כי חוק ספציפי גובר על חוק כללי. בעניינינו, חוק המתווכים הינו חוק ספציפי, הקובע הוראות באשר לעיסוק בתיווך, וכבר מנימוק זה לא ניתן לשאוב סעד מחוק אחר.
"חוק המתווכים הינו ההסדר הבלעדי שלאורו יש לבחון את התובענה הן משום שמדובר בדין מיוחד ומאוחר הגובר על דין כללי ומוקדם, והן משום אופיו הקוגנטי של החוק המתווכים"
(בש"א (ת"א) 157166/08 אלרוב נדל"ן ומלונאות בע"מ נ' אודין (עמיתי) ניהול ופיתוח עסקי בע"מ, פורסם באתר נבו, ניתן ביום 19.5.2008).

18.
וראה עוד בעניין ת.א 2433/03 י-ם סימקוביץ ואח' נ' רג'ואן, פורסם באתר נבו, ניתן ביום 11.1.2004:

"משבאה לעולם הוראת סעיף 9 לחוק, שוב לא יוכל מתווך לזכות בדמי תיווך מכוחו של חוק לבר חוק המתווכים במקרקעין או מכוחו של הדין הכללי. אם לא נאמר כן, מה הועילו חכמים בתקנתם? נמצאנו מסכלים את תכליתו של חוק המתווכים במקרקעין, ומאפשרים למעשה מצב בו מה היה, הוא שיהיה. אותן מחלוקות ואותו מצב של חוסר וודאות אשר שרר לפני חוק המתווכים, ימשיך לשרור גם לאחר חקיקתו. "

19.
בפרשת טרכטנברג הנ"ל נבחנה האפשרות להעניק למתווך, בגין העבודה שביצע, שכר מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט.
אפשרות זו נדחתה על ידי בית המשפט. בעניין זה קבע כבוד השופט ורדי:

"...מתן סעד עקב עשיית עושר ולא במשפט עלול לרוקן מתוכן את חוק המתווכים ותכליתו. לפיכך, אין לכאורה מקום לפסוק שכר ראוי לתיווך על יסוד דיני עשיית עושר ולא במשפט.
....
כך גם סעיף 6(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט קובע שהוראות החוק יחולו כשאין בחוק אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון והוראות כאלו קיימות לכאורה בחוק המתווכים (







תק בית משפט לתביעות קטנות 1639/08 "שמש יעקב-"בזק נכס נ' דוד ראובן , שלום ראובן , שבתאי ראובן (פורסם ב-ֽ 11/06/2008)