פסקי דין על מוסא אבו רקושה | פסקי דין על מוסא לידאוייה | פסקי דין על ח'אלד שומען | פסקי דין על ג'אק יוסף חזמו | פסקי דין על אסעד עלי פריתך | פסקי דין על סופיאן מוחמד דג'אני | פסקי דין על ג'עפר מחמוד ג'ית ואח' |

5083/03 א     16/06/2008




א 5083/03 מוסא אבו רקושה , מוסא לידאוייה , ח'אלד שומען , ג'אק יוסף חזמו נ' אסעד עלי פריתך , סופיאן מוחמד דג'אני , ג'עפר מחמוד ג'ית ואח'




בעניין:

1

בתי המשפט

בית המשפט המחוזי בירושלים
א
5083/03



בפני
:
כב' השופט יוסף שפירא


16/06/2008



בעניין:
1. מוסא אבו רקושה

2. מוסא לידאוייה
3. ח'אלד שומען
4. ג'אק יוסף חזמו


ע"י ב"כ עו"ד נעים חורי
התובעים

נ
ג
ד



1. אסעד עלי פריתך

2. סופיאן מוחמד דג'אני
3. ג'עפר מחמוד ג'ית
4. כאמל רשיד רג'בי
5. ח'ליל סולימאן טוויל
6. פדווה נאג'י טוויל
7. רג'ב עבד ספדי
8. עמאר טהה עסילה
9. עבד אלרחים רמדאן פאח'ורי
10. פח'רי חמד אדריס
11. מוחמד עבד אלחאפז קוואסמה
12. מוחמד-נאפז עבד אלמהדי ג'ית
נתבעים 2-12 ע"י ב"כ עו"ד מנחם בלום

13. עבדאללה טאלב ח'דר
14. סלאח הארון מחייסן
15. הארון אחמד מחייסן



הנתבעים

פסק דין

לפני תביעה למתן הצהרה כי תובע 4 הינו הבעלים או הזכאי להרשם כבעלים, של מלוא הזכויות בחלקה 168 בגוש 30615 בשטח 13,052 מ"ר , המצויה בשכונת בית חנינא במזרח ירושלים (להלן:"החלקה"), למתן צווי עשה (הריסה וסילוק יד) וכן למתן צו מניעה קבוע מלבצע דיספוזיציה פיסית או משפטית בחלקה, זאת לאור טענת התובעים כי הנתבעים, או מי מהם, פלשו לחלקה בטענה כי רכשו אותה כדין.

רקע כללי
1.
הגוש בו מצויה החלקה נשוא התביעה ידוע אף כגוש "אלאשכרייה 16" לפי הרישום הירדני, שהליכי ההסדר לגביו החלו לפני 1967 וטרם הושלמו עד היום. בלוח הזכויות מופיעה רשימה של 26 איש ולצד כל שם חלקו היחסי (נספח 1 לכתב התביעה) (להלן:"לוח הזכויות"). כל צד טוען כי הוא זה שרכש את הזכויות בחלקה.

טיעוני התובעים
2.
על פי כתב התביעה תובעים 1,2,3 רכשו בנאמנות עבור תובע 4 את הזכויות בחלקה באמצעות יפויי כח בלתי חוזרים שניתנו על ידי הבעלים הרשומים, בין בעצמם ובין על ידי חליפיהם או מיופי כוחם. העסקה בוצעה על פני כחמישה חודשים מחודש מאי 2000 ואילך. אותה עת הייתה הקרקע פנויה מכל אדם או חפץ.

לאחר מכן פלשו נתבעים 2-12 לחלקה ובנו עליה מבנים בלתי חוקיים , והם טוענים כי רכשו הבעלות ב- 80/192 חלקים בה מאסעד פריתך, בשתי עסקות נפרדות.

טרם הגשת התביעה המקורית ביום 19.2.03 (כתב תביעה מתוקן הוגש ביום 1.4.04 – לעניין השתלשלות ההליכים עד שלב ההוכחות – להלן), נודע לתובע 4 כי זרים שופכים עפר ופסולת בחלקה, והחלו בעבודות חפירה ובניה, או אז ניסה להתחקות אחר הפולשים ולברר שמותיהם. בסופו של יום, הגיעו התובעים אל הנתבעים כמפורט בכתב התביעה המתוקן. התובעים טוענים כי הם הבעלים של החלקה או הזכאים להירשם כבעלי הזכויות בה וכי רכשוה כדין מבעליה הקודמים. עוד טוענים הם כי טענת נתבע 1 כי הוא הזכאי לבעלות בחלקה או בחלקים ממנה, נסמכת על מסמכים מזויפים או חסרי תוקף משפטי, וכך גם לגבי יתר הנתבעים. נוכחות מי מהנתבעים בשטח, לטענת התובעים, הינה בבחינת פלישה ובניה במקרקעין הזולת, אולם גם אם תוכח זכות כלשהי של מי מהנתבעים, הרי שהם ייחשבו כ"שותף" על פי סעיף 30 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").


טיעוני הנתבעים
3.
הנתבעים משיבים כי התובעים לא רשמו זכויותיהם בלוח הזכויות או בלשכת מרשם המקרקעין, ולפיכך לא רכשו זכויות כלפי כולי עלמא, ומכאן אין אף יריבות בין הצדדים. התובעים לא טרחו לתבוע את מי שמכר להם לטענתם את הקרקע, ומכל מקום מה שנותר בידם הינה זכות אובליגטורית כלפי האדם שמכר להם את החלקה. המסמכים שצורפו כנספחים לכתב התביעה חסרי ערך הם, ואינם עונים על דרישת הכתב על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, לרבות פרטים על מהות הנכס, התמורה, מועדי תשלום והוראות לגבי מסים. כן טוענים הנתבעים כי לא התקיימו לגביהם דרישות סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ז-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") שכן לא שולם המס, ולא ניתנו הצהרות, לא נרשמה הערת אזהרה, וייפוי הכֹח לא הופקדו אצל המנהל כנדרש על פי
סעיף 16(ד)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין. כן טוענים הנתבעים לשיהוי, בכך שהתובעים לא הזהירו את הנתבעים כי הם בונים על מקרקעין שאינם שייכים להם. כן טוענים הנתבעים כי רכשו את החלקה כדין, והם מצרפים את המסמכים לכתב הגנתם. לחלופין טוענים הם כי גם אם רכשו הם חלק מזערי כדין, הרי הם בגדר שותפים במקרקעין עם התובעים.


דיון
מהות הזכויות בחלקה
4.
הזכויות במקרקעין נשוא הסכסוך בין הצדדים הינן זכויות במקרקעין בלתי מוסדרים, עובדה שאינה במחלוקת. המדובר בחלקה 168 בגוש 30615 באלאשכריה בשטח 13,052 מ"ר, אדמת מירי. בלוח הזכויות במשבצת "הערות או זכויות אחרות הנוגעות לחלקה" נאמר:

"החלקה בשלמותה מוקדשת בהקדש תכסיסאת, מחציתה לצד ח'ליל עבד אל רחמן ומחציתה למטרות צדקה".

כן נרשמו במשבצת זו שתי הערות נוספות אשר נרשמו מטעם פקיד הסדר המקרקעין לאזור ירושלים. הראשונה:

"העתק זה מתאים להעתק של לוח זכויות ירדני בלתי מאושר ובלתי גמור השמור בלשכתי, ואין הוא משמש הוכחה לזכות במקרקעין".

והשנייה:

"בירור הזכויות במקרקעין בגוש זה טרם קוים ולוח הזכויות לגוש זה טרם פורסם".

כן רשומים בו כבעלי הזכויות, 26 איש, בחלקים שונים.

עוד על מהות החלקה ניתן ללמד מתעודת עובד ציבור מטעם מר דני אוסטר מאגף רישום והסדר מקרקעין בלשכת הסדר המקרקעין בירושלים מיום 2.11.04, המופנית לתיק זה, בה מעיד ומאשר מר אוסטר כדלקמן:

"1. בלשכתו ישנו לוח זכויות לא מאושר ולא סופי של גוש 30615 (גוש 16 ירדני - אלאשכריה), שהוכן בתקופת השלטון הירדני לפני שנת 1967. הגוש עדיין בהליכי הסדר.
2. הגוש שהיה ידוע בתקופת השלטון הירדני 16 אלאשכריה, הוא גוש 30615 מאז תקופת שלטון ישראל לאחר 1967. דברים אלה אמורים גם באשר לגוש ירדני 15 אלתל שהינו גוש ישראלי 30614.
3. טרם פורסם לוח זכויות וטרם הסתיימו הליכי ההסדר בגוש.
4. לוח הזכויות המופק על ידינו ("הלוח הישראלי") הינו העתק מתאים ללוח הזכויות הירדני השמור בלשכתו. (בעת ההסבה למחשב נפלה טעות באחד השמות ונרשם בחלקה 168 חסונה אחמד אבראהים חסן, במקום חוסני. העניין תוקן)."


ההקדש
5.
ראשית, נסיר מעל הדרך את ההערה אשר בלוח הזכויות, כמצוטט לעיל, לעניין היות החלקה הקדש.

תחילה לא התייחסו הצדדים לסוגיה זו. לכאורה, משמדובר בהקדש הרי אף צד מן הצדדים לא יכול היה לרכוש בחלקה זכויות.

עם הגשת הסיכומים, ובהעדר התייחסות כלשהי של הצדדים לכך, ותוך כדי שזימנתי את ב"כ הצדדים בניסיון להגיע להסדר, לאור העובדה שנוצר מצב בשטח לפיו הנתבעים בנו יחידות דיור, הועלה אף נושא זה בפני
הצדדים. לאור זאת, ביקש ב"כ התובעים להשלים את סיכומיו ולהתייחס לכך. התרתי לצדדים השלמת הסיכומים.

משאין מחלוקת שמדובר בקרקע מסוג מירי, וכי בקרקע מסוג זה הקדש שנעשה הינו בגדר "הקדש לא אמיתי" ("הקדש ג'יר (ע'יר) סחיח") או "הקדש תכסיסאת", כמצוין בלוח הזכויות. כך נקרא הקדש זה, שכן הקדש אמיתי ניתן לעשות רק בקרקע מסוג מולק. כב' השופט י' טירקל התייחס לסוגיה בע"א 1236/92 – משה דוד לוי נ' וואקף חסן אלחוסייני, פ"ד נא(2), 231 (להלן: "פרשת לוי"), בציינו:

"המומחה דנין בדק ומצא כי הקרקעות הגובלות בחלקה הן מסוג מירי וחיווה דעתו שסביר שגם החלקה היא מאותו סוג (עיין בע"א 452 ג'ריס דאוד נ' חנה מוסה אל-שאער, פ"ד טו 1392, בעמ' 1395), אלא אם כן ניתן צו מלכותי שהפך אותה לקרקע מסוד מולכ. למאי נפקה מינה? שאם הקרקע היא מסוג מירי אי אפשר להקדישה וממילא לא היה הוקף יכול לזכות בה. זהו כלל עתיק יומין וכבר נאמר: 'כלל לא ידוע הוא שקרקע מירי אי אפשר להקדיש בתור הקדש אמיתי.

הקדש אמיתי אפשר לעשות רק קרקע מולכ. כדי להקדיש קרקע מירי בתור הקדש אמיתי, יש לקבל צו מיוחד מאת השולטן, שבו מעביר השולטן את הקרקע מסוג מירי לסוג מולכ' (מ' דוכן, דיני קרקעות במדינת ישראל, מהדורה שניה תשי"ג, בעמ' 63; וכן עיין א' בן-שמש, חוקי הקרקעות במדינת ישראל, הוצאת מסדרה, תשי"ג, בעמ' 9, 32, 33; וכן ש' יהודה, דיני הסדר זכויות האחוזה בישראל, בעמ' 93)
" (שם, 239).

התייחס לכך בהרחבה אף חברי כב' השופט מ' רביד
(בע"ש (י-ם) 2/97 הקדש ווקף מחמד ואברהים עבד רבו נ' האפוטרופוס הכללי – ירושלים, תק-מח 2006(3), 10506, ואף חברי סמך ידו על חוות דעתו של המומחה חירם דנין ז"ל, בציינו:

"המומחה דנין ז"ל לא הסיק את המסקנה הסופית והיא כי המדובר בווקף שרק הכנסותיו הוקשו ולא המקרקעין. חיזוק לדברי נמצא בספרם של אלבק ופליישר (שם, עמודים 81-83; שם, עמודים 32-34). כאמור שם, היו מקרים שהשלטון הקים הקדש על אדמת מירי שבה הקדיש את זכותו לקבל הכנסות מן הקרקע, בין מהמסים על הקרקע ובין מהתשלום שמשלם מי שרוכש זכות בקרקע עבור הקצאתה. כשאדם בא לפקיד הטאבו ומבקש הקצאתה, אם הפקיד מסכים, אותו אדם משלם עבור הקצאת הקרקע כדי לקבל קושאן עליה. התשלום שהפקיד גובה מועבר על ידי השלטון להקדש שעבורו הוקדש להדגיש, ההקדשה אינה של המקרקעין, אלא של הכנסות האוצר ממנה. במקרים רבים כתוב בקושאן שסיווג הקרקע הוא ווקף, למרות שלאמיתו של דבר, הקרקע היא מירי ורק הכנסותיה הוקדשו לווקף. אלבק ופליישר מביאים כדוגמא את ווקף חסקי סולטן שזהו סיווג המקרקעין באדמות בית איכסה, ונבי סמואל בצפון ירושלים. ווקף זה, שבו לא הוקדשה הקרקע אלא ההכנסות, מסווג בחלק מהרישומים כ'ווקף' או כ'ווקף חסקי סולטן'. הקיצור ווקף נעשה משום שהשטחים החקלאיים הגדולים מחוץ לערים ולכפרים הם מירי ולא מולכּ

ולכן אינם ווקף אמיתי. לכן, שטחים אלו שהוקדשו הם ווקף לא אמיתי, אלא מקרקעין מסוג מירי מוקופה, משום כך הסתפקו בסיווג המקרקעין במלה 'ווקף', כי היה ברור לכולם שמדובר בווקף לא אמיתי, אלא שכמובן המדובר בשגיאה (שם, עמוד 83). מקרה זה זהה למקרה שבפני
נו. מדובר בהקדש שרק הכנסותיו הוקדשו לכן בכל העברה של זכויות יש לשלם דמי הסכמה לממונה על ההקדשות. מאחר שקבעתי שמדובר באדמת מירי, היה על התובעים להראות כי השולטאן הוציא מתחת ידו צו הממיר את הקרקע ממירי למולכּ, כדי שהתובע 1 יוכל ליסד ווקף סחיח (ע"א 1236/92 שם, עמוד 238)
" (שם, 10522).


ב"כ התובעים מפנה לפסק דיני בה"פ 4003/06 עבד אלמוחסן פכרי אלחוסייני נ' רבי אבו עסב, תק-מח 2007(4), 2349, אף שם היה מדובר בקרקע בהליכי הסדר עם הערה לגבי "הקדש תכסיסאת", ואולם יאמר כי באותו הליך פקיד ההסדר ורשם המקרקעין צורפו כצד להליך, ופקיד ההסדר לא התנגד מטעם זה לסעד המבוקש. במקרה שלפנינו, התובעים לא צירפו את מי שמכר להם את החלקה, כפי שהדגיש ב"כ הנתבעים, ואף לא את פקיד ההסדר, חרף שמן הראוי היה לעשות כן.

מן המורם עולה, כי אין בהערה זו בלוח הזכויות כדי למנוע ביצוע עסקאות מכר בגוש זה.


הצדדים להליך

6.
נתבע 1, אסעד פריתך (להלן: "נתבע 1" או "פריתך") לא הגיש כתב הגנה, וביום 6.1.05 ניתן נגדו

פסק דין
בהעדר הגנה. כמו כן נגד נתבעים 13-15 ניתן עוד ביום 22.12.03

פסק דין
חלקי לעניין הסעד של צו המניעה.

נתבע 1 העיד כאן, ולא היה מיוצג על ידי עו"ד
בהליך זה, ואף לא ביקש לבטל נגדו את פסק הדין חרף שידע על ההליך שננקט כנגדו. אין מחלוקת, וכך עולה מדבריו בעדותו, כי נתבע 1 מרצה עתה עונש מאסר בפועל בגין עבירות זיוף, בידוי ראיות וקבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות.

גזר דין
בעניינו ניתן ביום 25.7.07 (ת"פ 319/04, מדינת ישראל נ' אסעד פריתך, תק-מח 2007(3), 4498), ובין היתר נאמר בגזר הדין כדלקמן:

"על פי כתב האישום, הנאשם במספר הזדמנויות, ביצע עסקאות במקרקעין על ידי הצגת מצג כוזב לפיו הוא הבעלים של הקרקעות נשוא העסקאות, וגבה כספים במרמה ובנסיבות מחמירות. המצג הכוזב הושג בדרכים שונות:

א.
ע"י הגשת תביעות פיקטיביות נגד אנשים אחרים, לפיהן אנשים אלה השתלטו על הקרקעות, ומשלא מופיעים אלה לדיון כמוסכם ביניהם, היה מתקבל

פסק דין
בהעדר לטובתו של הנאשם המורה ל'משתלטים' לפנות את הקרקע.

ב.
זיוף מסמכים המעידים על בעלות הנאשם בקרקעות שמכר.

ג.
שימוש ביפויי כוח פיקטיביים, לפיהם הנאשם מורשה מטעם בעלי הקרקעות לסחור בהן".
(שם, פסקה 3).


כמו כן ניתן כנגדו

פסק דין
בבית משפט השלום בירושלים (כב' השופט ר' שטראוס ז"ל)
בת"א 10549/02 עדנן איוב גולני נגד אסעד פריתך, תק-של 2005(3), 15930 בנושא דומה.

יתר הנתבעים טוענים כי רכשו את חלקיהם בחלקה מנתבע 1, לטענתם עשו כן על סמך המסמכים שהוצגו להם. רכישות אלה נעשו לאורך שנים רבות החל מ-11.4.67 ועד 14.8.2002 (סעיף 8 לכתב ההגנה המתוקן).
נתבעים 2-12 (להלן: "הנתבעים") הינם, לגירסת התובעים, פולשים בקרקע ובנו עליה בתים באופן בלתי חוקי. לאור העובדה שנתבעים אלה טוענים כי רכשו את הקרקע מנתבע 1, עלינו לברר האם נתבע 1 רכש את זכויותיו כדין, ונגזרת מכך האם יתר הנתבעים רכשוה כדין. העובדה שהנתבעים רכשו את חלקיהם, כמתואר לעיל,
אינה שנויה במחלוקת והם עצמם טוענים כך בכתב ההגנה המתוקן. (שם, סעיף 8).

האמנם רכשו הנתבעים את הקרקע נשוא התביעה?
7.
כאמור לעיל,
מספר החלקה בה מדובר הוא 168 בגוש "ישראלי" מס' 30615 אשר התובעים טוענים לבעלות עליה.

בתעודת עובד ציבור מטעם פקיד ההסדר לאזור ירושלים, מר דני אוסטר, מיום 2.11.04 שהוגשה כראיה מטעם התובעים, נאמר:


"1. בלשכתו ישנו לוח זכויות לא מאושר ולא סופי של גוש 30615 (גוש 16 ירדני - אלאשכריה), שהוכן בתקופת השלטון הירדני לפני שנת 1967. הגוש עדיין בהליכי הסדר.
2. הגוש שהיה ידוע בתקופת השלטון הירדני לפני שנת 1967 כגוש ירדני 16 אלאשכריה, הוא גוש 30615 מאז תקופת שלטון ישראל לאחר 1967. דברים אלה אמורים גם באשר לגוש ירדני 15 אלתל שהינו גוש ישראלי 30614".

ראיה זו לא נסתרה והנתבעים
אף לא חקרו את פקיד ההסדר, ומכאן שזו ראיה מוכחת לגבי תוכנה. המסקנה המתבקשת הינה כי התובעים
טוענים לזכויות בעלות בחלקה
168 שבגוש ירדני 16 אלאשכריה, או אלאשקריה, שהוא גוש ישראלי 30615, ואותה לטענתם רכשו.
כן הוגש כראיה לוח הזכויות הירדני המקורי של אותה החלקה (להלן: "הלוח הירדני המקורי"). לוח זה הוגש תחילה כשהוא נושא חתימה וחותמת לשכת המקרקעין הירדנית המאומתת ע"י משרד החוץ הירדני, בצירוף תרגום לעברית (ראה ה"הודעה מטעם התובעים על הגשת מסמכים ותרגומי מסמכים" מיום 13.12.04), ולאחר מכן הוא צורף כאחד המסמכים המהווים את נספח (2) לתצהירי העדות הראשית של התובעים 3 ו-4, כשהוא נושא גם את חותמת האימות הקונסולרית של שגרירות ישראל בירדן. לטענת התובעים הלוח מהווה "תעודה ציבורית נכרית" כמשמעותה בפרק ב', סימן ד' לפקודת הראיות.
עיון בלוח הירדני המקורי מלמד כי שם ומספר הגוש כגוש 16 אלאשכריה, והשמות של הבעלים הרשומים בו וחלקיהם בזכויות נבדקו והינם אותם השמות והחלקים הרשומים בלוח הזכויות הישראלי. על פי ההערות שבו, הלוח משקף את מצב הזכויות כפי שעמדו בתוקפם עד לתאריך 31.5.1967.

המסמכים עליהם מתבססים הנתבעים
8.
פריתך טוען כי הוא רכש בעלות ב-80/192 חלקים בקרקע, בשתי שרשרות עסקאות נפרדות. ניתוח מהלכים אלה נעשה על ידי ב"כ התובעים בסיכומיו. יוער כבר עתה, כי הנתבעים צירפו את המסמכים לכתב ההגנה, אולם בסיכומיהם התעלמו הם מדיון כלשהו במסמכים אלה, ולא נתנו כל מענה לסיכומי התובעים. (ראו להלן).

השרשרת הראשונה
9.
"השרשרת הראשונה" החלה ביום 11.4.1967 וסיומה ביום 14.8.2002, אז נרכשו, כביכול, 66 החלקים הראשונים. השרשרת מורכבת מארבעה מסמכים עוקבים והיא בנויה במתווה הבא:

בתאריך 11.4.1967 מכרו ארבעה מתוך הבעלים המקוריים של החלקה את חלקיהם (66/192) בחלקה פלונית לאחד בשם "כאמל מוסא אחמד אלעאמרי". המכר נעשה ב"שטר מכר" הנחזה להיות חתום ומאושר בפני
ועל ידי פקיד ההסדר הירדני, המסומן ע"י התובעים ג/1, ומסמך המסומן ג/2 הוא מסמך שכותרתו "יפוי כוח שניתן לביטול" (כך ממש), הנחזה להיות חתום ביום 2.2.1993, ואותו העניקו אותם ארבעת המוכרים לטובת אותו הרוכש ביחס לזכויותיהם באותה חלקה פלונית. בשלב מאוחר יותר, הרוכש (כאמל אלעאמרי) ייפה את כוחה של אחת בשם "נסרין כאמל אלעאמרי", באופן כללי, למכור את רכושו כלפי כולי עלמא בירושלים למי שתרצה ממסמך שסומן על ידי התובעים ג/3. סוף השרשרת ביפוי כוח בלתי חוזר שאותה מיופת כוח כללית (נסרין אלעאמרי) נתנה ביום 14.8.02 לאסעד פריתך. זהו מסמך ג/4.

השרשרת השניה
10.
השרשרת השניה תחילתה ביום 4.5.1965 וסופה ביום 2.10.2002, אז נרכשו (כביכול) 14 החלקים השניים. גם שרשרת זו מורכבת מארבעה מסמכים עוקבים; בתאריך 4.5.1965 מכר אדם בשם "עבד אלמוחסן עבד אלחסן" (כביכול אחד הבעלים הרשומים והמקוריים של החלקה), את מלוא זכויותיו בחלקה פלונית לאחד בשם "הרון אחמד מחייסן" (הנתבע 15). גם מכר זה נעשה ב"שטר מכר" הנחזה להיות חתום ומאושר בפני
ועל ידי פקיד ההסדר הירדני (סומן על ידי התובעים ד/1). בהמשך, ביום 29.7.2002 מכר אדם בשם "סלאח הרון מחייסן" (הנתבע 14) את אותן "הזכויות" לאדם בשם "עבדאללה טאלב ח'דר" (הנתבע 13). זאת באמצעות יפוי הכוח הבלתי חוזר שסומן ד/2. בתאריך 25.9.2002 מכר אותו "עבדאללה טאלב ח'דר" את אותן "זכויות" לאדם בם "שרחביל חסן עבדאללה עלי" באמצעות יפוי הכוח הבלתי חוזר שסומן ד/3. לבסוף, ביום 2.10.2002 מכר אותו "שרחביל חסן עבדאללה עלי" 14 חלקים מתוך אותן "הזכויות" לפריתך, באמצעות יפוי הכוח הבלתי חוזר שסומן ד/4.

כך אף מתוארות שתי השרשרות בסעיפים 8-19 לכתב ההגנה וכן בסעיפים 3-18 לתצהיר עדותו הראשית של פריתך. ואולם,
מספר הגוש בשני שטרי המכר הנ"ל (מסמכים ג/1 ו-ד/1) הוא הגוש ששמו ומספרו "אלאשכריה 15".

מכאן שבעוד התובעים טוענים לזכויות בחלקה 168, גוש 30615 (גוש ירדני 16 אלאשכריה), הנתבעים טוענים, על-פי מסמכיהם הם, לזכויות בעלות בחלקה 168, גוש ירדני 15 אלאשכריה, שאין לגביה פרטים כלשהם במסמכי הנתבעים.

אכן התובעים טענו מראשית הדרך בתיק זה, עוד לפני המותב הקודם שיש בדין, כי לאור העובדה שמסמכי הנתבעים מתייחסים לנכס אחר, הרי שניתן לסכם בכתב ללא הבאת ראיות. משנדחתה ההצעה, הוצע לקבל (וכך נעשה), חוות הדעת של המודד מר יוסי קראוס (להלן: "חוות הדעת"), ובה נאמר:

"נתבקשתי לקבוע את גבולות חלקה 168 בגוש 16 אלאשקרייה וכמו כן לרשום את שמות הגרים בחלקה. אבהיר כי גוש 16 אלאשקרייה ידוע גם כגוש 30615... בעניין שמות הדיירים הגרים, הייתי בטשח ביום ב' ה-21.1.05 בליווי עוה"ד מר מנחם בלום ומר נעים ח'ורי. בשטח עצמו התלוו אלינו ה"ה מר רגדאבי כאמל [הנתבע 4] ומר ג'ית נאפאז (הנתבע 12) שהצהירו שהם בין הדיירים הגרים במקום והם מנו בני את הדיירים בכל מבנה בנוכחות עו"ד מנחם בלום
... להלן רשימת המשפחות הגרות עפ"י הבניינים..."

בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 6.12. אחרי הגשת חוות הדעת, אישר ב"כ הנתבעים את הדברים, והודיע כי בתיהם של לקוחותיו ממוקמים אכן בחלקת המחלוקת (חלקה 168) שבגוש 30615.

יחד עם זאת טען ב"כ הנתבעים כדלקמן:

"חוות הדעת לא מעלה ולא מורידה. אנחנו טוענים שרכשנו את חלקה 30615
[צ"ל חלקה 168 בגוש 30615] בגוש 30615] למרות שיש מסמך בעייתי מבחינתנו, אבל כל יתר שרשרת יפויי הכוח שלנו מתייחסת לחלקה 30615, לכן אני לא בטוח שהתקדמנו בהרבה. אנחנו יודעים עכשיו איפה הבתים ממוקמים, כולם ממוקמים בחלקת המחלוקת 30615". (פרו' 3).

ובהמשך:

"אנחנו טוענים שרכשנו את הזכויות במקרקעין מאותו נתבע שנמחק מכתב ההגנה בשל אי התייצבות [הכוונה לפריתך]... יש שטר
אחד שבו כתוב מספר אחר, ויש לעומת זאת שטרות מאוחרים יותר שבהם כתוב המספר הנכון. אני לא יודע מה המקור. אני לא יודע מה קדם למה. אני יודע שרכשתי באותו מקום בו בנויים היום הבתים"
(פרו' 4).

ובהמשך נרשמה הערת כב' השופט אוקון:

"בית המשפט:
רק הערה בלא צורך בהתייחסות, אך לפני רקע העיר עו"ד בלום טענות על זכויות התובעים לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, אך כרגע נשמעת קונסטרוקציה לפיה אדם רוכש קרקע במקום בו נמצאים המבנים, גם אם המסמכים עליהם הוא סומך מצויים בקרקע אחרת" (שם, שם).


טיעוני התובעים לענין מסמכי הנתבעים
11.
המוכרים על פי שטר המכר (ג/1) הם ארבעה:

"ח'אלד חוסין סלאמה", חיידר חוסין סלאמה" "מחמוד חוסין סלאמה",
ו"מוחמד עיד מוסטפא סלאמה". הרוכש הוא "כאמל מוסא אחמד אלעאמרי", והעסקה היא מתאריך 11.4.1967.

מכאן מסיקים התובעים כדלקמן:
"א. לוח הזכויות הירדני משקף את הזכויות כפי שעמדו בתוקפן עד לתאריך 31.5.1967. לפיכך נעשתה העסקה בתאריך 11.4.1967, בפני
פקיד ההסדר הירדני בעצמו, אזי כיצד זה ששמותיהם של ארבעת המוכרים שבלוח הזכויות היו רשומים שם עד ליום 31.5.1967, לא כל שכן עד היום?! ללמדך שלא הייתה עסקה כזו מעולם, לא באותו תאריך, לא בפני
פקיד ההסדר הירדני ולא
בכלל, ומדובר בזיוף ברור של שטר מכר.


ב."טעות" נוספת נפלה כנראה בידי הזייפן שזייף את המסמך, והפעם בשמו של אחד המוכרים, הלא הוא "חיידר חוסין סלאמה". ובכן, שמו הנכון של האיש, כפי שזה כתוב בלוח הזכויות של החלקה הרלוונטית, הוא לא
"
?????
"
, קרי: "חיידר", כי אם
"
???
"
, קרי: "ח'דר" (ראה השם השישי לפני האחרון בתוך רשימת הבעלים שבלוח הזכויות הישראלי; כמו כן ראה את רשימת שמות הבעלים בלוח הזכויות הירדני המקורי). ככל הנראה, מי שזייף את השטר לא קרא נכון את העברית שבלוח הזכויות הישראלי, והסימון (גרש) שמעל לאות ח בשם ח'דר נקלט בעיניו כאות י. מכאן, מי שזייף את שטר המכר הכתוב בערבית סבר בטעות ששמו של האיש הרשום בלוח הזכויות הוא
"
?????
"
("חיידר"), לא
"
???
"
("ח'דר"). (
סיכומי תובעים, 10).



יפוי הכח הבלתי חוזר (ג/2)

12.
מניתוח ב"כ התובעים של מסמך זה עולה, כי זהו יפוי הכוח הבלתי חוזר שאותם המוכרים ששמותיהם נקובים בשטר המכר
(ג'/1) נתנו לאותו רוכש "כאמל מוסא אחמד אלעאמרי", בגין אותן זכויות שמכרו מקודם בשנת 1967. המסמך נחזה כאחד שניתן בשנת 1993 ונושא חותמת אישור של משרד המשפטים הירדני. הזיוף עולה מן המסמך, כנאמר בסיכומי התובעים כדלקמן:

א.
גם כאן, כמו בשטר המכר, חזר הזייפן על אותה טעות במספר הגוש, ועל אותה טעות בשם המוכר "חיידר".

ב.
אלא שהפעם, במקום המיועד לחתימת נותני יפוי הכוח תחת המילה המודפסת

"
???????
"
, קרי: "מייפה הכוח", חתום לא אחר מאשר הרוכש עצמו
"
???? ???????
"
, קרי: "כאמל אלעאמרי". המקרה הוא אפוא מקרה בו אותו אדם שלטובתו ניתן יפוי הכוח הוא החתום גם כמייפה הכוח, בבחינת אדם מוכר לעצמו את אדמותיהם של אחרים.

ג.
החותמת המופיעה במסמך כחותמת אישור של הנוטריון הציבורי בעמאן, ירדן, על חתימות נותני יפוי הכוח, גם היא מדברת בעד עצמה. בשתי השורות הראשונות בחותמת נרשם כך (בתרגום מילולי לעברית): "ביום הזה .... הנופל ..... לחודש ..... לשנת 1314 הג'רי, המקביל ליום חמישי בחודש 2 פברואר לשנת 1993 קלנדרית התייצב ...". ואולם מקבילתה של השנה 1314 לספירה האסלאמית (הג'רי), בספירה הקלנדרית, היא 1896

!
וכן התאריך 2 בפברואר 1993 אינו יום חמישי בשבוע, כי אם יום שלישי! דהיינו זיוף פשוט ללא מחשבה ובדיקה.
ד.
אפילו את כותרת המסמך לא נכתבה נכון. הכותרת אומרת

"
????? ????? ????? ?????
"
, קרי: "יפוי כוח ניתן לביטול". הזייפן פשוט שכח לרשום את המילה "בלתי" לפני המילה "ניתן", ובכך הפך יפוי הכוח לאחד ש"ניתן לביטול".



יפוי הכח הכללי (ג/1)

13.
יפוי כוח כללי זה ניתן ע"י אותו "כאמל מוסא אחמד אלעאמרי", לטובת "נסרין כאמל מוסא אלעאמרי", לעשות כל אשר תרצה לעשות כלפי כולי עלמא בנכסים השייכים לו בירושלים. בהסתמך על יפוי כוח כללי זה והסמכויות המוקנות לה בו, מכרה נסרין את זכויות נותן יפוי הכוח (כאמל) בחלקה פלונית, לפריתך. אף במסמך זה מוצא ב"כ התובעים פגמים כדלקמן:

א.
אם במסמכי החוליות הקודמות בשרשרת הופיעו חותמות אימות מזויפות כאלה או אחרות, הרי שבמסמך זה אפילו חותמת אימות מזויפת אין. זה ייפה את כוחו של זה באופן כללי לעשות כל אשר ירצה בנכסי דלא-ניידי כלפי כולי עלמא, ללא אישור חתימה כלשהו כנדרש.

ב.
המסמך אינו נושא תאריך חתימה. התאריך היחיד המופיע בו הוא תאריך הנפקת הדרכון הירדני של נותן יפוי הכוח (כאמל) - 11.2.1993. בסעיף 6 לתצהיר פריתך שניתן בתגובה לבקשה לצו מניעה זמני בתיק זה (בש"א 807/03), הוא הצהיר שיפוי הכוח הכללי האמור הוא משנת 1994. מנגד, בסעיף 6 לתצהיר עדותו הראשית בתיק, הוא הצהיר שיפוי הכוח האמור הוא מתאריך 17.2.1993. איזה מבין השניים הוא הנכון, או מהו בכלל התאריך הנכון
?
או כיצד ננקב תאריך זה או יותר, לפריתך הפתרונים.

ג.
אפילו שם המשפחה של מיופת הכוח (נסרין) הופיע כאן בשלוש גרסאות שונות. פעם זה היה "נסרין כאמל מוסא אלעאמרי" (כבמסמך ג'/3). פעם זה היה "נסרין כאמל אבו עלאם" כבמסמך ג/4), ופעם זה היה "נסרין כאמל אבו עלאן" כבאישור החתימה הנוטריוני של הנוטריון עבד עסלי (ראו להלן).


יפוי הכח מנסרין (מסמך ג/4)

14.
גם ביפוי הכוח הבלתי חוזר שעליו חתמה נסרין, בפני
הנוטריון עבד עסלי, לטובת פריתך, נפל פגם:
כעולה מתוך יפוי הכוח, מייפת הכוח (נסרין) לא התיימרה למכור לפריתך זכויות השייכות לה עצמה בקרקע (כגון מכוח ירושה של זכויות אביה), כי אם היא התיימרה למכור לפריתך את זכויות אביה (כאמל), מכוח הסמכויות שהיו לה בהתאם ליפוי הכוח הכללי (מסמך (ג'/3)). כך
נכתב ביפוי הכוח הבלתי חוזר (בתרגום מילולי לעברית):

"אני הח"מ נסרין כאמל אבו עלאם ... מייפה בזאת את כוחו של מר אסעד עלי פריתך
... וזאת למכירתם לו של החלקים בירושה השייכים לאבי כאמל מוסא אחמד אלעאמרי והמהווים 66 חלקים בחלקת האדמה מס' 168 גוש מס' 30615 מאדמות אלאשקריה בית חנינא ירושלים ואשר ניתנה לי הסמכות למוכרם בהתאם ליפוי כוח כללי מאת מר כאמל מוסא אלעאמרי והמצורף ליפוי כוח זה ...".


מכאן שאימות החתימה שהתבקש מהנוטריון כאן הוא לא אימות חתימה רגיל כבנוסח שבטופס מס' 1 בתוספת השנייה לתקנות הנוטריונים, תשל"ז-1977. האימות שנדרש כאן הוא כבנוסח המיוחד שבטופס מס' 9 לאותה תוספת שבתקנות, שכותרתו: "אימות חתימתו של אדם בשם תאגיד או בשם אדם אחר". האימות והבדיקה הנדרשים במקרה זה מן הנוטריון הם כפולים. הנוטריון צריך גם לאמת את חתימתו של החותם על המסמך תוך ציון בשם מי הוא חותם, והעיקר -לציין את המסמך שהוצג לו להוכחת רשותו של החותם לחתום בשם האדם האחר שבשמו הוא חותם, כל שכן לבדוק את תוקפו ולצרף עותק נאמן למקור ממנו למסמך האישור. אף פעולה מאלה לא נעשתה ע"י הנוטריון, ובכך נמצא יפוי הכוח (ג'/4) לדעת התובעים, פגום ופסול.


מסמכי השרשרת השנייה (ד/4)

15.
ב"כ התובעים מקדים ומסביר בסיכומיו כי בטרם נבחן את המסמכים המרכיבים את השרשרת הזו, מן הראוי לעמוד על העובדה הבאה: כזכור, כתב ההגנה הראשון שהוגש בתיק זה מטעם פריתך הוגש עת היה הוא מיוצג על ידי עו"ד האני טנוס. אולם, לגרסת פריתך הוא רכש את החלקים השניים בחלקה (14/192) עוד בתאריך 2.10.02, דהיינו לפני מועד הגשת כתב ההגנה הראשון, חרף זאת לא היה כל זכר לכך בכתב ההגנה. אדרבא, בסעיף 9, שם נטען בשם פריתך כי הוא הבעלים של 66 חלקים מתוך 192 בלבד. תמוה מאוד מניין נבעו 14 החלקים הנוספים האלה, ומדוע באיחור
!
עובדה זו מחזקת את טענות הזיוף והמרמה מצד פריתך, כדברי התובעים.


שטר המכר
- מסמך ד' 1

16.
מסמך זה נחזה להיות שטר מכר החתום ומאושר ע"י פקיד ההסדר הירדני. העסקה המתוארת בו היא מתאריך 4.5.1965, לפיה מכר אדם בשם "עבד אלמוחסן עבד אלחסן" את מלוא חלקיו בחלקה 168, גוש אלאשקריה 15, מאדמות בית חנינא, לאדם בשם "הרון אחמד מחייסן", ובחינם. אין במסמך פירוט של החלקים המועברים, אם כי נכתב "בשלמות". ובכן, הזיוף, כנטען, העולה ממסמך (ד'/1) הינו כדלקמן:

אין בלוח הזכויות הישראלי, כפי שאין בלוח הזכויות הירדני המקורי, שם של בעלים מקוריים הנקרא "עבד אלמוחסן עבד אלחסן". השם המופיע בשני הלוחות הוא "עבד מוחסן אלעבד חסן", הרשום כבעלים של 24/192 חלקים בחלקה נשוא העניין. הווה אומר: הזייפן שזייף את שטר המכר הנ"ל לא טרח אפילו לדייק בהעתקת שמו של המוכר אל תוך השטר.

ועוד, גם עסקה זו לא קיבלה ביטוי בסופו של יום בלוח הזכויות, הגם שתאריך העסקה בשטר המכר הוא 4.5.1965, דהיינו הרבה לפני התאריך 31.5.1967. ללמדך שלא הייתה עסקה כזו מעולם, לא באותו תאריך, לא בפני
פקיד ההסדר הירדני ולא בכלל.

בסעיפים 16 ו- 17 לתצהיר עדותו הראשית של פריתך, הוא מצהיר באלה המילים:


"המנוח [הרון מחייסן] רכש בזמנו את הזכויות מאחד הבעלים הרשומים של החלקה, הקרוי עבדל מוחסין גלאל נגיב אבו זהריה עבדל קאדר אבו זהרייה (להלן - אבו זהרייה)" (סעיף 16); "המנוח רכש את הזכויות בחלקה מאבו זהרייה בתאריך 4/5/65. אני מצ"ב עותק מיפוי הכח הירדני"
(שם, סעיף 17).

הוא לא היה מסוגל לנקוב בשמו הנכון של הבעלים הרשום שסומן הפעם כמטרה לזיוף. ודוק: אין בלוח הזכויות זכר לאדם בשם אבו זהרייה! מדובר אפוא בשמות בדויים, ויצירת מסמכים יש מאין. לסיכום, טוען ב"כ התובעים כי לפנינו
בידוי ראיות ותצהיר שקר
!



מסמך ד'/2

17.
אף ערכו של מסמך זה אינו גבוה בהרבה מזה של קודמו (ד'/1), ואף הוא מעורר תהיות לא מעטות. נפרט:

א.
בעוד שהטענה לפי מסמך (ד'/1) היא ש"הרון אחמד מחייסן" רכש את הזכויות בקרקע פלונית, במסמך (ד'/2) "סלאח הרון מחייסן" הוא המוכר של אותן הזכויות. אותו "סלאח הרון מחייסן" מצהיר ביפוי הכוח הבלתי חוזר (ד'/2) שהוא "הבעלים והמחזיק" בחלקים הנמכרים על ידו, וזאת מבלי שהוא מציין כיצד הגיעו הזכויות הנמכרות אליו. על פניו אם כן, מדובר בעוד מקרה של פלוני שמוכר את זכויותיו של אלמוני בקרקע שהיא כנטען אינה של זה ולא של זה.

ב.
בסעיף 19 לכתב ההגנה נטען כי פריתך רכש עוד 14 חלקים נוספים השייכים לעבד מוחסן אלעבד חסן, "שמכרם להארון מחיסן וזה העבירן לעבדאללה חדר שהעבירם [ל]שרחביל עלי שהעבירן אליו ...". מכאן אתה למד שהעברת הזכויות לאותו
שרחביל הייתה הפעם מ-"הרון מחייסן - ולא מ"סלאח מחייסן".

ג.
אולם בתצהיר עדותו הראשית של פריתך התמונה שוב השתנתה. בסעיף 15 הוא מצהיר, כי "סלאח רכש את הזכויות בחלקה מאביו המנוח, הרון מחייסן", והוא אף מצהיר כי הוא מצרף "צו ירושה". ראשית, צו ירושה כאמור לא צורף לתצהיר או לכל תצהיר אחר. זוהי הפעם הראשונה שבכלל נטען כי הרון מחייסן איננו בחיים, או כי סלאח מחייסן הוא בנו ויורשו, או כי העברת הזכויות לאותו שרחביל היא פרי פעולה של הבן (סלאח) בכובעו כיורש. מיהו אם כך המוכר, ובתור מה הוא מוכר!

ד.
לעצם יפוי הכוח, דהיינו היכן שמפורטים פרטי הזכויות המועברות, נכתב:


"אני הח"מ סלאח הרון מחייסן
... מצהיר כי אני הבעלים והמחזיק בחלקים במושאע בגוש מס' (168) מאדמות בית חנינא (אלאשקריה) מוותר ויתור מלא וזאת לטובת הרוכש עבדאללה טאלב ...".

הווה אומר: הפעם מספר החלקה (168) הפך להיות מספר הגוש, האדמות הן "אדמות בית חנינא (אלאשקריה)" ואין לך מספר גוש. פריתך והנתבעים צירפו את המסמך הזה וביקשו לבסס עליו את זכויותיהם בקרקע! ברור שזהו, על פניו, מסמך חסר כל ערך משפטי, ומהווה נדבך זאת בקשת רחבה של מסמכים שיותר מקשים על ההגנה מאשר מביאים לה תועלת.



יפוי הכח ד'/3

18.
יפוי הכוח הבלתי חוזר (ד'/3) איננו אלא העתקה של יפוי הכוח הבלתי חוזר (ד'/2). הפעם מעביר "עבדאללה טאלב ח'דר" (הנתבע 13) את אותן הזכויות שקיבל מאותו "סלאח הרון מחייסן" (הנתבע 14), לאחד בשם "שרחביל חסן עבדאללה עלי", כאשר שוב הזכויות המועברות הן אלה: "החלקים במושאע בגוש מספר (168) מאדמות בית חנינא/אלאשקריה".


יפוי הכח ד'/4

19.
אחרון המסמכים בשרשרת העסקאות השנייה הוא המסמך הנחזה להיות יפוי כוח בלתי חוזר, לפיו מכר אותו "שרחביל חסן עבדאללה עלי" 14 חלקים מתוך הזכויות שהועברו לו מכוח מסמך ד'/3, לפריתך. גם הפעם נעשתה הפעולה בשיטת "העתק-הדבק", בלא שיטרח פריתך לתקן את "הטעות" בזיהוי הנכס. המכירה שביפוי הכוח היא של:
"(14) ארבעה עשר חלקים מתוך החלקים במושאע שעברו אליי [לשרחביל] בהתאם ליפוי הכוח שהעתקו מצורף בגוש מס' (168) מאדמות בית חנינא/אלאשקריה".



עסקאות ההמשך בין פריתך לנתבעים 2-12 וסעיף 13 לחוק המקרקעין


20.
ממסמכים מזויפים אלה של פריתך, מסיק ב"כ התובעים שלמעשה הוא לא רכש מאומה בחלקה ובשום חלקה, לא בשרשרת הראשונה הנוגעת ל- 66/192 החלקים הראשונים, ולא בשרשרת השנייה הנוגעת ל- 14/192 חלקים השניים.

יתרה מזו, אפילו בהנחה המטיבה ביותר עם הנתבעים לפיה רכש פריתך, כדת וכדין, חלקים כלשהם בחלקה אפילו בהנחה שרכש את כל 80/192 החלקים), גם אז אין בכך כדי לקדם את הנתבעים 2-12 במאומה. ב"כ התובעים טוען כי זכויות כלשהן שנרכשו מפריתך, ככל שקמו, חוזרות ונופלות מחמת ש"אין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין" לאור סעיף 13 לחוק המקרקעין הקובע:


"עיסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11

[עומק וגובה – י.ש.] ו-12 [המחובר לקרקע – י.ש.], ואין תוקף לעיסקה בחלק מסוים בקרקע, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת".



מתוך יפויי הכוח הבלתי חוזרים המצורפים לכתבי ההגנה ולתצהירי העדות הראשית של הנתבעים, כיפויי כוח המבטאים (כביכול) את עסקאות הרכישה שבין כל אחד ואחד מהנתבעים 2-12 לבין פריתך, עולה שהצדדים להם התיימרו לעשות עסקות בחלקים מסוימים במקרקעין. אותם חלקים הוגדרו ביפויי הכוח לפי שטח במ"ר ולפי מספר של תת-חלקה תוך הפנייה לתוכנית חלוקה שנאמר כי היא מצורפת כחלק בלתי נפרד מיפויי הכוח, אם כי בפועל היא לא צורפה לאף אחד מיפוי כוח.

משהוצגה לעד ההגנה נאפז ג'ית (נתבע 12) תוכנית חלוקה שהייתה בידי התובעים, הוא אישר כי אכן זוהי התוכנית הרלוונטית (מוצג ת/1). העד אף הוסיף ואישר כי הוא אכן קנה מפריתך חלק מסוים בחלקה (חלק מס' 5) (פרו', 17). הנה כי כן, בכל תצהיר ותצהיר מתצהירי העדות הראשית של שאר הנתבעים (עליהם הם לא נחקרו בהסכמה דיונית בה הוסכם להסתפק בשני עדים מכל צד), הם מאשרים כי רכשו מפריתך
x
מ"ר במיקום מסוים לפי חלוקת משנה שהציג להם פריתך. למשל סעיף 7 לתצהיר של עמאר עסילה (הנתבע 8), סעיף 5 לתצהיר של כאמל רג'בי (הנתבע 4), סעיף 6 לתצהיר של סופיאן דג'אני (הנתבע 2), וכן הלאה.

ב"כ התובעים מבקש לראות בכך הודאה מפורשת מפי הנתבעים לפיה פריתך התיימר למכור להם, והם התיימרו לרכוש ממנו, חלקים מסוימים במקרקעין וזאת על אף שהקרקע היא קרקע בבעלות משותפת וכאמור בניגוד גמור להוראת סעיף 13 לחוק המקרקעין, ומכאן כי העסקאות חסרות תוקף (ככל שבכלל קמו לפריתך זכויות בעלות בחלקים כלשהן במקרקעין).


ביצוע עסקאות מכר תוך הפרה גסה של צו המניעה הזמני

21.
נגד פריתך ונתבעים אחרים בכתב התביעה המקורי, ביניהם סופיאן דג'אני וג'עפר ג'ית (הנתבעים 2 ו- 3 ברשימת הנתבעים המעודכנת), ניתן ביום 23.2.03 צו מניעה זמני האוסר על ביצוע כל פעולה בחלקה נשוא התביעה (בש"א 807/03).

מאוחר יותר, בעקבות מידע על השתלטויות נוספות על חלקים נוספים בחלקה מצד אנשים הטוענים לזכויות ברכישה מפריתך, הוגשה בקשה לפי סעיף 6 לפקודת ביזיון בית משפט (בש"א 1747/03). הבקשה הוגשה ביום 1.6.03 נגד הנתבעים 1, 2, 3, והדיון בה התקיים ביום 14.7.03. בתגובה לבקשה טען פריתך:

"משום מה המבקשים מטילים את כל הרפש בפני
ו ... בכך שהם מייחסים לו מעשי זיוף ומרמה על לא עוול בכפיו, ובנוסף מעלילים עליו באופן בוטה ומאשימים אותו בדברים הגובלים בפלילים ..." (ראו סעיף 3 לתגובה).


בכל אופן, בתצהיר הנלווה לתגובה, הוא הצהיר ש"מאז הדיון בבקשה למתן צו מניעה לא הגעתי לחלקה ולא ביצעתי שום עסקה בנוגע לזכויות שהיו לי ו/או שיש לי בחלקה" (סעיף 2 לתצהיר). פריתך חזר עליך בחקירתו הנגדית, באומרו:


"... אחרי צו מניעה ראשון לא נכנסתי לאדמה, לא בניתי, לא מכרתי כלום. המוסלמים שומעים שיש נוצרים באדמה - הם נכנסים וכל אחד רוצה את החלק שלו ..." ( פרו',5).


ובתשובה לשאלה אם הוא יודע על האנשים שבונים בשטח, חוץ מהנתבעים 2 ו- 3, הוא השיב: "לא. אסור לי להיכנס לקרקע" (שם, 5).

ועוד, בסעיף 25 לתצהיר העדות הראשית, מפרט פריתך חמש עסקאות מכר שעשה עד להוצאת צו המניעה הזמני, ובסעיף 26 הוא מפרט ארבע עסקאות נוספות שעשה "לאחר שצו המניעה הזמני בוטל ולפי מיטב הבנתי ההליכים נפסקו" - כדבריו. זאת במקום שתי עסקאות עד לצו המניעה הזמני, ואפס עסקאות מאז צו המניעה הזמני. אולם צו המניעה לא בוטל וברור כי הפעולות הללו נעשו שלא כדין.


סיכום ביניים

22.
בהעדר התייחסות של הנתבעים לראיות ולטענות ב"כ התובעים, המסקנה המתבקשת הינה, כי מסמכי הנתבעים מזויפים. מכל מקום, מסמכי הנתבעים מתייחסים לחלקה שונה מזו שהתובעים רכשו בה זכויות. אין צורך לשלוט בשפה הערבית, או להיות מומחה לכתב יד כדאי לקבוע כי מדובר בזיוף חובבני של המסמכים כמפורט לעיל.לפיכך אני קובע כי אכן מדובר במסמכים מזויפים.

טענת הנתבעים 2-12 כי חלה כאן "תקנת השוק", שכן הם רכשו את הזכויות בחלקה מפריתך בתמורה ובתום לב, אינה יכולה להועיל להם משום שההגנה הזו רלוונטית אך ורק במקרקעין מוסדרים - ואין זה המקרה כאן, הן משום שהטענה הזו שמורה למי שרוכש זכויות מן הבעלים הרשום של המקרקעין ורושם אותן בשמו בפנקס הזכויות - ושוב אין זה המקרה כאן, והן משום שהם חסרי תום לב.

הוא הדין ביחס לטענת הנתבעים הגורסת שהם הסתמכו בעת הרכישה על ייעוץ משפטי שקיבלו כביכול מהנוטריון עבד עסלי, כפי שהעידו פריתך (עמ' 29) ונאפז ג'ית (הנתבע 12) (עמ' 13), היא גם טענה שנטענה שם לראשונה. הדברים, מכל מקום, הופרכו ע"י עד ההזמה עו"ד עבד עסלי בעצמו (פרו' מיום 21.11.07, עמ' 2).

יודגש, בשנית, כי אכן מדובר במספר רב של מסמכים מזויפים כפי שפורט לעיל. עדותו של פריתך אינה מהימנה עלי כלל וכלל. לא זו בלבד שמעיון במסמכים תוך כדי קריאת ניתוח הממצאים על ידי ב"כ התובעים עולה בעיני המתבונן בהם כי מדובר בזיוף, ואין צורך במומחה לכתבי יד לשם כך. יתרה מזו, למעשה הנתבעים אינם חולקים על טענת הזיוף בסיכומיהם. (ראו להלן).


עסקות הרכישה של התובעים אל מול טענות הנתבעים נגדם

יפויי הכוח הבלתי חוזרים

23.
לטענת התובעים הם הוכיחו כי רכשו את מלוא זכויות הבעלות בחלקה מבעליהם המקוריים. כמפורט בתצהיריהם של ח'אלד שומאן (התובע 3) ומר ג'ק חזמו (התובע 4), שהעידו ונחקרו בבית המשפט.

תובע 3 - שומאן, הוא שעמד מאחורי ביצוע עסקת הרכישה,
עד השלמתה. הוא הכיר את המוכרים אחד לאחד. הוא זה שסיפק לב"כ התובעים את הפרטים והמסמכים הנחוצים להכנת יפויי הכוח, והוא נכח במעמד כל חתימה וחתימה (סעיפים 4-14 לתצהיר).

הרכישה בוצעה כאמור בנאמנות ע"י התובעים 3-1 לטובת התובע 4 כנהנה (ראו הסכם הנאמנות מתאריך 13.5.00 המצורף כנספח (3) לתצהירי עדותם הראשית של שני התובעים). הסיבה ליצירת הנאמנות הייתה נעוצה בכך שחלק מן הבעלים המקוריים לא היה מוכן למכור את הקרקע לנוצרים, והתובע 4 הוא הרי נוצרי, בעוד שהתובעים 1-3 הם מוסלמים! (ראה סעיף 7 לתצהיר מר שומאן).

הרכישה עצמה קיבלה את ביטויה ביפויי הכוח הבלתי חוזרים אשר פורטו וצורפו במלואם כנספחים (5) עד (26) לתצהיר מר שומאן. חלקם של יפויי הכוח ניתנו ע"י הבעלים שהם בעצמם רשומים בלוח הזכויות (שבעה במספר), והשאר ע"י יורשיהם ו/או חליפיהם ו/או מיופי כוחם - בהתאם למקרה, של הבעלים הרשומים.

כן צורפה לתצהיר רשימה מפורטת של כל בעלי הזכויות הרשומים (26 במספרם) וחלקיהם, זהויות המוכרים החתומים על יפויי הכוח (כבעלים מקוריים, או חליפיהם או מיופי כוח של אלה או אלה) וחלקיהם, מועד החתימה על כל אחד מיפויי הכוח וסכום התמורה (סעיף 15 לתצהיר ונספח (4)).

בסעיף 16 לתצהיר פירט העד שומאן את שמותיהם, פרטיהם וחלקיהם של אותם שבעת הבעלים הרשומים בלוח הזכויות אשר חתמו בעצמם על יפויי הכוח נספח (5), כשהם מחולקים לתתי-סימון מ- (1) עד (7) כפי סדר הופעת השמות בתצהיר). חלקיהם של שבעת המוכרים האלה בחלקה מגיעים, במצטבר, לכדי 60/192 חלקים. בסעיף 17 לתצהיר ישנה התייחסות פרטנית לכל עסקה ועסקה בה נרכשו זכויותיהם של תשעה עשר הבעלים הרשומים הנותרים, תוך צירוף כל מסמכי העסקה הנלווים ליפויי הכוח (צווי ירושה, יפויי כוח כללים וכו') וסימונם בנפרד (נספחים (6) עד (23)).

התובעים טוענים כי יפויי הכוח הבלתי חוזרים נערכו ונחתמו בשעתו, במקור, בשתי שפות, ערבית ועברית. בערבית - במטרה לשלול מראש את הפוטנציאל של טענה לפיה החותמים לא הבינו על מה הם חתמו. בעברית - במטרה לייתר את הצורך בתרגומים נוטריוניים יקרי-עלות בעת עשיית שימוש ביפויי הכוח במוסדות הישראליים השונים. לעניין זה עוד נשוב בהמשך בהתייחס לטענת ב"כ הנתבעים בדבר העדר ציון התמורה ביפויי הכוח.

שומאן לא נחקר בחקירתו הנגדית על יפויי הכוח או מסמכי הרכישה האחרים שצורפו לתצהירו. דבר מהדברים שנאמרו בתצהירו לא הופרך. החקירה הנגדית התמקדה בשאלות סתמיות, כגון הכיצד הוא יודע היכן ממוקמת החלקה שאותה רכשו התובעים, או כיצד ידוע לו שהחלקה בה יושבים הנתבעים היא החלקה שהתובעים רכשו, וכיוצא באלה שאלות שנועדו כביכול להראות כשל כלשהו בזיהוי הנכס, או בקשר שבין שמות הבעלים הרשומים בלוח הזכויות לבין החלקה נשוא התביעה. אני נותן אמון מלא בעדותו של שומאן, אינני מוצא כל פגם במסמכים שהגיש, שכאמור לא הופרכו.

24.
מנקודת מבט התובעים, טוענים הנתבעים כי היות וזכויות התובעים לא נרשמו במרשם המקרקעין כמתחייב מהוראת סעיף 7(א) לחוק המקרקעין, הרי שלפנינו ישנה רק "התחייבות לעשות עסקה" במקרקעין כהוראת סעיף 7(ב) לחוק. (סעיף 1(ג) לכתב ההגנה המתוקן). מכאן שהתובעים "לכל היותר יכולים לטעון כי הבעלים של החלקה התחייבו למכור להם את זכויותיהם בחלקה, אם בכלל. כל עוד לא הועברו הזכויות בפועל, אין יריבות בינם לבין הנתבעים המחזיקים בחלקה והמתגוררים עליה" (שם, בסעיף 1(ד)).


או כדברי באי כוחם:

"... התובעים לכל היותר רכשו זכויות במישור האובליגטורי, המתקיים בינם לבין המוכרים, והם לא רכשו זכויות כלפי כולי עלמא, ולפיכך, אין יריבות בינם לבין הנתבעים" (שם, בסעיף 1(ו)).


מוסיפים הנתבעים וטוענים, כי אפילו "התחייבות לעשות עסקה" במקרקעין אין בידי התובעים, שכן המסמכים שבידיהם "אינם עונים על דרישות החוק והפסיקה לעניין סעיף 8 לחוק המקרקעין" (שם, בסעיף 2(ג)). הנתבעים אמנם מודים בכך שעל-פי הפסיקה יפוי כוח יכול אמנם לספק את דרישת הכתב ובלבד שיכלול את כל הפרטים המהותיים הנדרשים, אולם לטענתם יפויי הכוח של התובעים נטולי פרטים מהותיים (שם, בסעיף 2(ט)). לטענתם, במסמכי התובעים חסרים פרטים לעניין מהות הנכס, מהות העסקה, התמורה, זמני התשלום, תשלום הוצאות ומיסים (שם, בסעיף 2(ה)). הנתבעים מוסיפים ותוקפים את הסדר הנאמנות שבין התובעים 1-3, כנאמנים, לבין התובע 4, כנהנה. לטענתם, הסכם הנאמנות נעשה במועד מאוחר יותר למועדי ביצוע הרכישות, ולפיכך "אין יפויי הכוח משקפים את מהות העסקה" (שם, בסעיף 2(ז)). טענתם האחרונה של הנתבעים מבוססת על הוראת סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין. הטענה גורסת שהיות ולא נתמלאו דרישות הסעיף לעניין דיווח על הרכישה ותשלום המסים המתחייבים, הרי שאין ליפויי הכוח כל תוקף משפטי (שם, בסעיף 3).


מועד העלאת הטענות לראשונה

25.
עד להגשת כתב ההגנה המתוקן מטעם הנתבעים (הוגש באמצעות עו"ד בלום), לא הועלו טענות כלשהן מצד מי מהנתבעים נגד עסקאות הרכישה של התובעים. ראה לעניין זה את כתב ההגנה הראשון שהוגש בתאריך 23.3.03 ע"י עו"ד טנוס בשם הנתבעים 1, 6, 7 בכתב התביעה המקורי (שהם: הנתבעים 1, 2, 3 בכתב התביעה המתוקן), שם, בסעיפים 2 ו- 3 לכתב ההגנה, הסתפקו אותם הנתבעים בהכחשה כללית, מחוסר ידיעה, של הרכישות שביצעו התובעים. כנ"ל בסעיפים 2 ו- 3 לכתב ההגנה השני שהוגש בתאריך 27.7.04 ע"י עו"ד עזאם בשם כל הנתבעים בתביעה המתוקנת (התובעים התנגדו לתיקון אך זה הותר (בש"א 542/05).


עצם העובדה שרק בכתב ההגנה השלישי ורק כשנתיים לאחר הגשת התביעה "נזכרו" הנתבעים לתקוף את זכויות התובעים, אומרת לדעת התובעים דרשני. הוסף לכך את דברי עו"ד עזאם שנמסרה בישיבת קדם המשפט מיום 6.1.05, לפיה:

"כנראה ששאר הנתבעים הולכו שולל על ידי הנתבע מספר 1 [פריתך]",

העובדה שכבר באותו קדם משפט נמחק כתב הגנתו של פריתך וניתן נגדו

פסק דין
, שלא ביקש עד היום לבטלו, הרי שיש בכך לראות לטענת התובעים בהתנהגות הנתבעים הודאה
מפורשת מצדו של פריתך, בשתי אלה: בכך שהתובעים אכן רכשו זכויות כשרות וטובות בקרקע נשוא התביעה, ובכך שהוא אשר הוליך שולל את כל שאר הנתבעים.


זניחת טענות הגנה ואי התייחסות לטיעוני התובעים

26.
הדברים הובאו באריכות מה, בסיכומי התובעים. לעומתם הנתבעים בסיכומיהם אינם מתייחסים כלל לטענות בדבר הזיוף והמסמכים כמפורט לעיל בסיכומי התובעים. מכאן שניתן לומר כי למעשה הם מקבלים אותם, ומכאן חשיבות הדיון בנושא מועד העלאתם בכתב ההגנה כפי שפורט לעיל, באשר יש בכך חיזוק לגירסת התובעים.יחד עם זאת לנתבעים טענות אחרות בהן נדון להלן.
יוצא אפוא, כי ניתן לקבוע כי לנתבעים אין זכויות כלשהן בחלקה הנדונה, אלא מסמכים בקשר עם
חלקה אחרת
, כך על פני הדברים, ואין צורך להיות או להעזר במומחה לכתב יד כדי לראות כי מדובר במסמכים מזויפים ואכן, כאמור לעיל, השתכנעתי שאכן כך.

מסקנה זו בדבר זניחת כל הטענות בדבר זכויות התובעים בנכס או בדבר מסמכי הנתבעים, נובעת מתקנות סדרי הדין האזרחי תשמ"ד – 1984 (להלן: "התקנות"), שכן כמוה כאי הגשת סיכומים בסוגיה המרכזית, המהווה את ליבת המחלוקת. ומכאן שווה הדבר כאי התייצבות (תקנות 157, 158, 160 (ד) - לתקנות), וכך אף עולה מן הפסיקה.
( ראו ע"א 16/89 ורדים חברה לגידול פרחים בע"מ נ' החברה הישראלית לביטוח סיכוני סחר חוץ בע"מ, פ"ד מה (5), 729 (1991); ע"א 675/86 שמייסר נ' הודסמן, פ"ד מד (1), 133; בג"צ 7758/07 פלוני נ' בית הדין הרבני האזורי חיפה (אתר נבו) (2/10/07).
כך אף בהליך פלילי (ראו ע"פ 9216/03 ז'אן אלרז נ' מדינת ישראל, (אתר נבו) (2006)).
(כן ראו והשוו ע"א 680/89 בן אבו שיווק והפצה בע"מ נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ פ"ד מה (3), 757).


המיתווה הנורמטיבי
דיני התחרות – זכויות שביושר.

27.
למעשה אין בפני
נו עיסקות נוגדות במובן סעיף 9 לחוק המקרקעין תשס"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). אין מחלוקת כי התובעים רכשו את החלקה בשנת 2000, ואילו הנתבעים, בהנחה שהמסמכים שהציגו מתייחסים לחלקה הנדונה, הרי שהמסמכים שלהם נחתמו בשנת 2002. אין אף מחלוקת כי העיסקות של הנתבעים בחלקה, בהנחה הנ"ל, לא נרשמו, ומכאן המסקנה כי סעיף 9 לחוק המקרקעין לא חל במקרה הנדון. יצוין כי הנתבעים בסיכומיהם אינם טוענים לעדיפות זכויות על פני התובעים מכח סעיף 9 לחוק המקרקעין.
אמנם נמצאים אנו בשדה בו קיימת תחרות זכויות בין הצדדים, ואולם עדיין נמצאים אנו
בחלקו של סעיף 9 הקובע כי "כל הקודם זוכה" (ד"נ 21/80 ורטהיימר נ' הררי, פ"ד לה (3) 253,273)

עומד על כך המחבר מיגל דויטש, קניין כרך ג', (להלן:
דויטש ), בציינו:

"מכל מקום בהינתן המציאות המשפטית של המודל בדין הישראלי, מייחס משקל גבוה למומנט הקדימות בזמן, משמעות ההסתייגות האמורה מנחרצותו של מומנט זה בהכרעה, בדין המצוי, מוגבלת"
(שם, 96).

מכאן שזכות התובעים גוברת, אלא אם כן עומדת לרשות הזכאי המאוחר תקנת שוק כלשהי (דויטש, שם, 105).
ב"כ התובעים מפנים להלכת אהרונוב (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' מזל אהרונוב, פ"ד נג(4),199), בטענה כי למרשיו זכויות שביושר הפועלות כלפי כל אדם, ואולם אין מקום להכנס לסוגיה זו באשר במקרה דין הסכסוך נוגע לשאלה זכותו של מי קודמת ולא מדובר בטענה כלפי צד שלישי כגון מעקל.
מכל מקום, אכן לגבי מרבית המסמכים כפי שפורט באריכות לעיל, מדובר בנכס אחר, ואני מקבל את טענת התובעים בענין זה כי אין, ולא היו לפריתך זכויות בחלקה הנדונה, ומכאן שלא יכול היה להעבירן לאחרים.
מכל מקום משמדובר בזכויות במקרקעין בלתי מוסדרים, ומשהעסקאות של הנתבעים הינם בחוליה האחרונה שנעשתה ב- 2002 הרי שזכויות התובעים עדיפות אף בפן זה.


דרישת הכתב

28.
סעיף 8 לחוק המקרקעין שכותרו: " צורתה של התחייבות" קובע:


"התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".

אין ספק כי על מנת שהסכם בין צדדים יהא אכיף, ביחסים ביניהם, עליו להכיל תנאים בסיסיים כגון שמות הצדדים מהות הנכס, מחיר, זמני תשלום התמורה, קביעת חלות המיסים על מי מהצדדים (ע"א 649/73 יצחק קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח (ג) 291; ע"א 5332/03 רמות ארזים חברה לבנין בע"מ נ' יהודה שירן, (אתר נבו) (2004)).
הנתבעים טוענים בסיכומיהם כי במסמכים שהציגו התובעים לא צוינה זהות הצדדים באופן נכון ואף לא תיאור הממכר. דינה של טענה זו להדחות. אפרט.

29.
למעשה, ב"כ הנתבעים איננו חולק על כך שעל פי הפסיקה יפוי כוח יכול לענות על דרישת המסמך בכתב במקרקעין, ובלבד שיכלול את כל הפרטים המהותיים הדרושים. בפרשת טוקאן, (ע"א 380/88, מוהיב טוקאן נגד פאטומה פאהיימה אלנששיבי, פ"ד מה(5) 410,
קובע כב' השופט ג' בך כדלקמן:

"... דרישת הכתב היא מהותית במובן זה, שללא מסמך בכתב, המעיד על קיום עסקה במקרקעין (על כל פרטיה המהותיים שאינם ניתנים להשלמה מהחוק), העסקה איננה תקפה, ולא ניתן להוכיח את קיומה בדרכים חלופיות ... עם זאת, אין המסמך חייב לגלם את ההתחייבות עצמה, אלא מספיק שהוא מעיד באופן ברור על קיומה. בפסק-דין שניתן לאחרונה הכיר בית-משפט זה במפורש ביפוי-כוח בלתי חוזר להעברת מקרקעין כמסמך בכתב לצורך סעיף 8 לחוק המקרקעין." (שם, 423).


ובפרשת נאטור, (ע"א 3205/00, עלי סאלח נאטור נגד שאפע עלי יאסין, פ"ד נה(4) 145) מציין כב' השופט א' א' לוי, באלה המילים:


"... גם מסמך שהוגדר כ"יפוי-כוח", והעונה על אותם כללים שנקבעו בפסיקה, יכול למלא אחר דרישת "המסמך בכתב" כדי ליצור התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין כדרישת סעיף 8 לחוק ..." (שם, 150).


כן ראו סקירת הפסיקה בסוגיה זו בפסק דינו של חברי כב' השופט מ' דרורי, בת"א (ירושלים) 1456/98
- מדחת סובחי מחמוד אבו סען ואח'
נ' סולימאן עותמאן מסעוד אבו חמדה, תק-מח 2006(4), 1113 , כדלקמן:

"כך למשל, בע"א 595/89 צוריאנו נ' עזבון המנוחה רינה בדיל פד"י מו(4) 705 פירש בית המשפט את יפוי הכח הבלתי חוזר שניתן ככולל, בנסיבות אותו ענין, גם את "עיסקת היסוד" של מתנה מבת לאביה, וכך, יפוי הכח שימש בתפקיד כפול: מחד, הוא העיד על גמירת דעת הצדדים לביצוע המתנה והעניק בכך זכויות בדירה לאב, ומאידך, היווה הרשאה לאב לפעול בשם הבת מכח אותו יפוי כח. כדברי השופט ברק באותו ענין (שם, עמ' 709): "תפקיד כפול זה ליפוי הכח אינו נדיר... וכל עוד מבחינים בין הפן השליחותי לבין הפן החוזי, לא תנבע מכך כל תקלה...".
ובאופן דומה קבע בית המשפט העליון (כב' השופט א' א' לוי) גם בע"א 3205/00 נאטור נ' יאסין, פ"ד נה(4), 145 ,עמ' 150, כי:
"גם מסמך שהוגדר כ"ייפוי-כוח", והעונה על אותם כללים שנקבעו בפסיקה, יכול למלא אחר דרישת "המסמך בכתב" כדי ליצור התחייבות לעשיית עיסקה במקרקעין כדרישת סעיף 8 לחוק, וברוח זו כבר נפסק בעבר (ע"א 309/87 יחיא נ' אגבריה, דינים עליון, כרך י"ג, 611; ע"א 380/88 טוקאן נ' אלנששיבי, פ"ד מה(5) 410, 423"
(עוד בנוגע לנקודה זו ראה גם: ע"א 1395/02 לוי נ' האפוטרופוס הכללי, תק-על 2005(1) 63, עמ' 67; אייזנשטיין, בעמ' 49; פרופ' ג' טדסקי, "הרשאה בלתי הדירה לביצוע מתנה לאדם שלישי", משפטים, כרך יט (תשמ"ט) 205, בעמ' 213-212).
לאור האמור, עולה כי - בשונה מטענתו של עו"ד מצא - אין כל מניעה כי ייפוי כוח ישמש כ"מסמך בכתב" לצורך סעיף 8 לחוק המקרקעין, וזאת בתנאי שייפוי הכוח יכיל את המידע הנדרש כדי לשמש כ"מסמך בכתב".
(שם, 1152).

ייפוי כוח מהווה כלי ביצוע למימוש זכות שבה התחייב השולח. כב' השופטת א' פרוקצ'יה עומדת על כך בע"א 1516/99 לוי נ' חיג'אזי, פ"ד נה(4), 730, בציינה:


"ההרשאה על –פי הוראה זו ניתנת להבטחת 'זכותו' של אחר, ומשמעות הדבר כי זכות כזו חייבת להתקיים כתנאי לכך שתינתן הרשאה להבטחתה. 'באין 'זכות' לאחר, אין מקום להרשאה הניתנת להבטחת 'הזהות'...' כדברי א' ברק בספרו חוק השליחות (מהדורה 2, כרך ב, תשנ"ו), בעמ' 1264... וכך, ייפוי – הכוח אינו יוצר בדרך – כלל הוא עצמו, את הזכות, אלא מהווה מכשיר לביצועה בהנחה כי הזכות קיימת באופן עצמאי ממקור חיצוני לייפוי – הכוח"

(שם, 746).



במקרה שלפנינו מדובר ביפויי כוח, העונים להגדרת מסמך בכתב, באשר נלוו אליהם מסמכים נוספים המלמדים על קיום עסקות במקרקעין, כפי שפורט לעיל.

(כן ראו ע"א 986/93 קלמר נ' גיא פ"ד נ(1), 185,
י' טדסקי, הרשאה בלתי הדירה לביצוע מתנה לאדם שלישי, משפטים יט (תשנ"ט – תש"ן 205, 212); ע"א 1395/02 לוי נ' האפוטרופוס הכללי, תק – על 2005 (1), 63)).
יתרה מזו, אמנם משאין בייפוי הכוח זכר לאותו צד ג', הרי שאין לראות בכך ייפוי כוח בלתי חוזר! (ראו ת"א (י-ם) 4292/02 עלי שעוואן נ' מדינת ישראל, תק – מח 2005 (2), 6777), אולם אין זה המקרה בקשר עם
יפויי הכח שבידי התובעים, אלא דווקא בחלק ממסמכי הנתבעים.


30.
ביפויי הכוח שצירפו התובעים דכאן יש פרטים לעניין מהות הנכס והזכויות הנמכרות דהיינו זכויות בעלות ב"חלקה 168 גוש 30605, מאדמות בית חנינא בירושלים". הוא הדין לעניין פרטיהם של המוכרים שזכויותיהם מועברות לפי יפויי הכוח, ובהתאם למקרה - גם פרטיהם של מיופי-כוח המוכרים או חליפיהם, ופרטיהם של יפויי הכוח או צווי הירושה הרלוונטיים. הוא הדין לעניין פרטיהם של הרוכשים שלטובתם ניתנו יפויי הכוח (התובעים 1-3), ובהסכם הנאמנות - גם פרטיו של הנהנה בעסקה (התובע 4).

בה"פ (חיפה) 96/05 עיזבון המנוח עלי נאג'י יונס ז"ל נ' א.ד.מ בוני הארץ חברה לבנין וגגות רעפים ואח'
, תק-מח 2007(3), 8545, נאמר:

"ברם, הדעה המקובלת כיום בפסיקה היא, שייפוי כוח בלתי חוזר יכול ויגלם גם את עסקת המתנה וגם את ויתור נותן המתנה מהאפשרות לחזור בו מההתחייבות - דעת הרוב בע"א 404/84 סעתי נ' סעתי
, פ"ד מא(2) 477(1987); דעת הרוב בע"א 380/88 טוקאן נ' אלנאששיבי, מה(5) 410 (1991) וע"א 493/91 מזרחי נ' מזרחי, פ"ד נ(1) 199 (1996)". (שם, 857).


כן ישנם פרטים הניתנים להשלמה על-פי סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963, הקובע על מי מוטלות חבויות המס השונות בעסקאות במקרקעין. חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961, קובע על מי מוטלת החבות בגין מס רכוש במקרקעין. וכך אף לעניין היטל השבחה המוסדר בחוק התכנון ובנייה, תשכ"ה-1965, ובתוספת השלישית לאותו חוק, ועוד.

31.
לעניין התמורה בייפוי הכוח, מאשרים המוכרים במפורש שמלוא התמורה בעד הזכויות הנמכרות שולמה להם, ובכל אחד ואחד מיפויי הכוח הופיעה הצהרה בזו הלשון:


"... ואנו קיבלנו את מלוא מחיר האדמה במזומן מידי הקונים הנזכרים לעיל מראש ולפני שחתמנו על יפוי כוח בלתי חוזר זה".

בפרשת זיתון, ע"א 504/83, רמדאן יוסף זיתון נגד ח'ליל בדר זערורה, פ"ד מא(2) 154, נאמר:

"... מחיר הנכס הוא, ללא ספק, פרט מהותי, שצריך להופיע בהסכם בכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין. הראציו מאחורי דרישה זו הוא ה"מסוימות" ... ואולם בענייננו לא היה צורך בכך, הואיל וכל התמורה שולמה במעמד ההסכם, והמוכר אישר, כי קיבל את כל התמורה. על-כן יסוד אי הוודאות, שבגינו נדרש ציון המחיר במסמך, ניטל עוקצו ..." (שם, 161).


בע"א 475/87, נינה אהרונוב נגד אהרון אהרונוב, פ"ד מג(3) 165, נקבע:



"... ההצהרה שנכללה במסמך השני, לפיה כל אשר התחייב המשיב להשקיע ולבצע כבר הושקע ובוצע על-ידיו, הפכה את הפירוט למיותר. משל למה הדבר דומה, לעסקה במקרקעין בה אין הצדדים מפרשים את מחיר הנכס, אך מפרשים, שמלוא המחיר כבר שולם למוכר, ויוצאים בכך ידי חובה. ראה: ע"א 504/83 [7]. דרישת הכתב מיועדת לסלק כל אי-ודאות מתנאיה של עסקה במקרקעין, והצהרה כתובה של המוכר בעסקה כזאת, המאשרת כי הקונה כבר מילא את כל התחייבויותיו ולפיכך הריהו זכאי להעברת הזכות בנכס הנמכר, משיגה מטרה זו ביעילות לא פחותה מפירוט נרחב של התחייבויות הקונה ..."
(שם, 171).


אכן, בתי המשפט לא ראו בדרישות הכתב חזות הכל, כעולה מן הפסיקה, אם כי בוודאי שרצוי כי יערך מסמך בכתב במטרה לשמור על מסחר תקין, וודאות והבעת גמירות דעת. אף לכך התייחסה הפסיקה.

בע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' דינה ג'רבי, פ"ד לז(1), 589, השופט ג' בך מקבל את דעת המיעוט של השופט (כתוארו אז) א' ברק בדנ"א 40/80 קניג נ' כהן, פ"ד לו
(3) 701, שם נאמר:

"כשלעצמי נראה לי כי עמוק בלבו – או נכון יותר בחינוכו של המשפטן מסתתרת לה, התחושה, כי באין חתימה אין נורמה משפטית, וכי מסמך פורמאלי ממש צריך שיהא חתום. עיון בתחושה זו מראה, כי אין לה בסיס רציונאלי. כך, למשל, הכיר המשפט האנגלי המקובל (בטרם החקיקה בעניני צוואות) בצוואה בכתב – יד ללא חתימה כלל.
אכן, אין קדושה בחתימה. כאשר היא באה למלא פונקציה הוכחתית ניתן להחליפה בדרכי הוכחה אחרות. על-כן נפסק, כי בחוזה למכר מקרקעין – שחייב אף הוא להיות בכתב – אין צורך בחתימתו של הקונה, והושאר בצריך עיון אם זקוקים לחתימתו של המוכר".
(שם, 603).

ובהסכמת חבריו להרכב, מוסיף הוא:

"על-כן, אם נתקלים אנו בחוזה בלתי חתום, ואחד הצדדים לחוזה הכתוב יטען, כי לא הגיעו הצדדים לגמירות דעת ועל-כן אין תוקף לנוסח החוזה, הרי תהיה בהעדר החתימה בדרך כלל משום הוכחה מרחיקת לכת, ואולי כמעט קונקלוסיבית, לטובת גרסתו.
אך ייתכנו יוצאים מן הכלל, אם כי נדירים, בהם ישתכנע בית המשפט, על סמך חומר הראיות המובא לפניו, שאמנם הייתה גמירות דעת בין הצדדים, למרות שהעובדה שחתימתם או חתימת אחד מהם חסרות על גבי ההסכם הכתוב"
(שם, 604).


לפיכך אין בדרישת הכתב כדי לאיין את העסקה בין המוכרים לבין התובעים, וטענת הנתבעים נדחית בזאת.


הנאמנות

32.
גם בטענה הגורסת שכל אותם מסמכים שצורפו לכתב התביעה אינם משקפים רכישה "בנאמנות", וכי יפויי הכוח נחתמו במחצית שנת 2000, ואילו הסכם הנאמנות הוא מתאריך 29.1.02 ולפיכך אין יפויי הכוח משקפים את מהות העסקה (ראה סעיף 2(ז) לכתב ההגנה המתוקן), דינה להדחות. נפרט.


שלא כנטען ע"י הנתבעים, הסכם הנאמנות הוא מיום
13.5.00 (ולא מיום 29.1.02). ההסכם צורף כנספח 3 לכתב התביעה ותרגום מלא ומדויק שלו לעברית נמצא בסעיף 8 לתצהירי העדות הראשית של התובעים 3 ו- 4. הסכם הנאמנות הנושא תאריך 29.1.02 הוא הסכם שנערך בשלב מאוחר יותר, לאחר השלמת הרכישה, וגם הוא צורף לכתב התביעה כנספח 3, בצוותא עם ההסכם הראשון. הנתבעים סברו, מן הסתם, בטעות שההסכם השני (זה מתאריך 29.1.02 והכתוב בעברית) הוא אך תרגום של ההסכם הראשון.

אי קיום הוראות חוק מיסוי מקרקעין

33.
אשר לטענת הנתבעים כי התובעים לא מילאו אחר הוראות סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשנ"ג - 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), מפנה הוא לע"א 1409/94 אריה קוברסקי נ' עינת ברגר, תק-על 95(3), 1571, שם נקבע שזכותו שביושר של הרוכש לא נפגמה, אף אם לא קוימו הוראותיו של סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין, ואולם באין טענה כי המוכרים מכרו פעם נוספת את זכויותיהם לנתבעים, הרי שהנאמר בפסק הדין אינו רלוונטי למקרה דנן.

יחד עם זאת, כב' השופט א' גולדברג מבהיר, כדלקמן:

"סבורני כי דין הערעור להדחות, אולם שלא מטעמיו של בית המשפט קמא.
יפוי הכוח הראשון, שנתן המערער להעברת המגרש לאחיו שמואל, בא לממש את "הזכות העיקרית, המהותית, שנוצרה וקיימת מחוץ ובנפרד מיפוי הכוח" (ע"א 3/78 וינברנד נ' רוקמן, פ"ד לג(362 ,359 (2), היא זכותו של שמואל לבעלות על המגרש בעקבות הסכם מכר שעשה עם המערער. יפוי הכוח בא כמכשיר לביצוע אותה עיסקה ולשם הבטחת ביצועו של ההסכם.

הסכם המכר נעשה לפני חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ויפוי הכוח אף הוא ניתן לפני חוק זה. משמע ששמואל רכש במגרש בעקבות ההסכם ויפוי הכוח זכות שביושר, מכוח הדין הכללי.
חוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג-1963 (שקדם לחוק המקרקעין, אשר קבע בסעיף 7(א) כי "עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום"), ביקש לסגור פרצות באכיפת החוק. בין היתר קבע את ההוראות שבסעיף 16 ובכללן זו שבסעיף 16(ב), עליה סמך השופט המלומד, ולפיה:
"לא יהיה תוקף למכירת זכות במקרקעין או לפעולה באיגוד שהיא יפוי כוח לטובת הקונה או לפקודתו, אלא אם בנוסף להוראות סעיף קטן(א), הופקד יפוי הכוח - או העתק ממנו שאושר על ידי נוטריון ציבורי - אצל המנהל, במקום שנקבע בתקנות, תוך שבעה ימים מיום שניתן, ואם ניתן בחוץ לארץ - תוך שלושים יום מיום שניתן".

(שם, 1574).


כמו כן עיון בסעיף 16(ו) לחוק מס שבח מלמד, כאמור בו, כי:

"שום דבר האמור בסעיף זה לא יפגע בזכות שביושר או בזכות שנרכשה בתמורה ובתום לב על ידי צד שלישי".

וכפי שמציין פרופ' י' הדרי בספרו "מס שבח מקרקעין, כרך ג':

"במכירה מרצון של נכס בידי בעליו, כפוף לחריג לגבי מי שרכש זכות שביושר לפני חוק המקרקעין או רכש זכות בתמורה ובתום-לב כאמור בסעיף קטן 16(ו), הועדפה זכותן של רשויות המס בהתחרות בינן לבין רוכשי מקרקעין".

(שם, 265).

משמע, שתוקפה של הזכות שביושר שרכש הקונה במגרש לא נפגמה, אף אם לא קויימו הוראותיו של סעיף 16 לחוק מס שבח. אם כי לא היה בידי הקונה בחייו להעביר את המגרש על שמו, כשם שלא היה בידי יורשיו להעביר את המגרש על שמם לאחר פטירתו, כל עוד לא שולם מס השבח (הדרי, שם, 273).

34.
כך גם בהקשר לנושא הנאמנות, העברה מנאמן לנהנה זוכה לפטור על פי סעיף 69(א) לחוק מיסוי מקרקעין, אולם אם לא נמסרה הודעה כמפורט בסעיף 69(ב), הסנקציה הינה שלא יוכר הפטור.

בע"א 7087/00, אחמד ענבטאוי מחמד טאהר אל חאג' עלי זוהירי נגד דר (דרויש) רינה, פ"ד נו(5) 280, קובע בית המשפט כדלקמן:

"באשר לטענה כי העסקה לא דווחה לרשויות מס שבח ולפיכך היא משוללת תוקף, בית המשפט קבע כי ניתן להקנות לעסקה תוקף למפרע, עם מילוי התנאים הנדרשים בסעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין ... לפיכך, גם אם תוקפה של העסקה מושעה עד לתשלום המס ומילוי יתר תנאי הסעיף, העסקה תקום לתחייה ותתפוס מבראשיתה עם קיום התנאים שבסעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין"
(שם,
284-285).

חוזר על הלכה
זו כב' השופט י' כהן בת"א (מחוזי חיפה) 1125/01, אחמד מזיד חיג'אזי נגד מוופק אבו רומי, תק-מח 2007(1) 389, לאמור:

"... העובדה כי העסקה לא דווחה למנהל מיסוי המקרקעין, היא כשלעצמה אינה מלמדת על כך שהעסקה היא עסקה למראית עין. ואולם, להפרת חובת הדיווח יש תוצאה משפטית שנקבעה בסעיף 16(1) לחוק מיסוי המקרקעין, תשכ"ג - 1963. סעיף 16(1) לחוק מיסוי המקרקעין קובע: "תקפן של מכירת זכות במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין החייבות במס מותנה במילוי אחד התנאים האמורים להלן, וכל עוד לא נתמלא, לא תוקנה כל זכות על אף האמור בכל דין; משנתמלא, כוחו למפרע מעת המכירה או מיום הפעולה".

כיוון שהתובע והנתבעת לא מסרו הצהרות על העסקה שנעשתה ביניהם, ממילא לא התקיים אף אחד מהתנאים המנויים בסעיף 16(1) לחוק מיסוי המקרקעין, והפועל היוצא מכך הוא, לכאורה, שלעסקה זו אין תוקף, ולא ניתן להקנות לתובע כל זכות על פיה. ניתן היה אפוא לטעון, כי למעשה אין כאן תחרות בין שתי עסקאות, שהרי לעסקה בין התובע והנתבעת אין תוקף "על אף האמור בכל דין". ואולם, הנני סבור, כי מכיוון שבידי התובע והנתבעת האפשרות להפיח רוח חיים בעסקה ולתת לה "כוח למפרע מעת המכירה",לא ניתן להתעלם מהעסקה שנעשתה בין השניים ולבטלה מפני העסקה שנעשתה בין הנתבע מס' 1 והנתבע מס' 2"
. (שם, 392).


לאור האמור, אני דוחה את טענות הנתבעים, כמפורט לעיל, בדבר פסלות העסקה מן הטעמים דלעיל.


סיכום:

35.
(1)
התובעים הוכיחו כי מסמכיהם של הנתבעים לוקים בזיופים, וכן כי אינם מתייחסים לחלקה הנדונה, ולפיכך אני קובע כי אין לנתבעים זכויות בחלקה.
(2)
התובעים הרימו הנטל להוכיח כי רכשו מהמוכרים את הזכויות בחלקה בזמן הקודם לזמן שהנתבעים טוענים שרכשו את הזכויות בה.
(3)
הנתבעים זנחו בסיכומיהם את השאלה העיקרית והמהותית בתיק זה בדבר מהות זכויות התובעים והטענות בדרך היותם של המסמכים שהציגו הנתבעים מזויפים. נראה כי בסופו של יום הנתבעים אכן הפנימו כי נתבע 1 מכר להם נכס שלא היה שייך לו.
(4)
אין לקבל את טענות הנתבעים לעניין דרישת הכתב, איון יפויי הכח, ובטלות
הרכישה מטעמי אי מילוי הוראות חוק מיסוי מקרקעין.
(5)
הנה כי כן, זכויותיהם של התובעים בקרקע גוברות על זכויות הנתבעים.
(6)
לאור האמור לעיל, התייתר הדיון בטענה בדבר היות הנתבעים בגדר "שותף" על פי סעיף 30 לחוק המקרקעין.

לפיכך אני מקבל התביעה, ומעניק לתובעים את הסעדים הבאים:

א.

צו הצהרתי, המורה כי התובע 4 הוא הזכאי להירשם כבעלים של מלוא זכויות הבעלות בחלקה הידועה כחלקה 168, גוש 30615, שהוא גוש ירדני 16 אלאשכריה, באדמות בית חנינא, ירושלים, בכפוף לכל דין לרבות דרישות פקיד ההסדר ותשלום מיסים כדין.

ב.
צו עשה, המורה לנתבעים ו/או למי מהם ו/או למי מטעמם להרוס ולסלק, על חשבונם, את כל המבנים והמחוברים שהוקמו על-ידם בחלקה, לרבות חיבורי קבע, חיבורים ניידים, גדרות ו/או מחוברים אחרים כלשהם, ולהשיב את מצב החלקה לקדמותו;

ג.
צו עשה, המורה לנתבעים ו/או למי מהם ו/או מי מטעמם לסלק את ידם מהחלקה ולהחזיר את החזקה בה לידי התובעים, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ;

ד.
צו מניעה קבוע, האוסר על הנתבעים ו/או מי מהם ו/או מי מטעמם מלבצע כל דיספוזיציה ו/או עבודות חפירה ובניה נוספים כלשהם בחלקה.

הואיל והנתבעים לא הגישו תביעה שכנגד בדבר הוצאותיהם במבנים שבנו, אין ב

פסק דין
זה כדי לחסום את דרכם לבקש בתביעה נפרדת סעד כטוב בעיניהם.

הנתבעים יחד ולחוד, יישאו בהוצאות התובעים, כפי שיישומו על ידי הרשם, וכן בשכ"ט עו"ד התובעים בסכום של 30,000 ₪ בצירוף מע"מ, לתשלום תוך 30 יום, שאם לא כן, יישא סכום זה הצמדה וריבית מירבית כדין עד ליום התשלום המלא בפועל.

המזכירות תשלח העסק פסק הדין לצדדים בדואר.


ניתנה היום י"ג בסיון, תשס"ח (16 ביוני 2008) בהעדר הצדדים.
_______________
יוסף שפירא
- שופט










א בית משפט מחוזי 5083/03 מוסא אבו רקושה , מוסא לידאוייה , ח'אלד שומען , ג'אק יוסף חזמו נ' אסעד עלי פריתך , סופיאן מוחמד דג'אני , ג'עפר מחמוד ג'ית ואח' (פורסם ב-ֽ 16/06/2008)