פסקי דין על אפרים שיינברגר | פסקי דין על שושנה כהן

6885/01 א     12/02/2003




א 6885/01 אפרים שיינברגר נ' שושנה כהן




בתי המשפט
בית משפט השלום ירושלים
א 006885/01


לפני:
כב' השופט יואל צור
, סגן הנשיא
תאריך
12/02/03

בעניין:
אפרים שיינברגר

התובע

ע"י ב"כ עו"ד
עו"ד נבו גיל



נ ג ד


שושנה כהן

הנתבעת

ע"י ב"כ עו"ד
עו"ד נועם מאירה



פסק דין


א. התביעה, וטענות הצדדים

1. התביעה שלפנינו היא תביעה כספית לפיצויים שנכון ליום הגשת התביעה הועמדה ע"ס 90,867 ₪ ולחילופין ע"ס 45,433 ₪ . מדובר בתביעה להחזר סכום פיקדון שהפקיד התובע אצל הנתבעת בגין רכישת זכויות בנכס המצוי ברח' ניסן בק 22 בירושלים (להלן- הנכס).

2. להלן כמה ממצאים שאין לגביהם מחלוקת:
א. א. התובע והנתבעת ניהלו ביניהם מו"מ . הנתבעת איננה בעלים של הנכס כי אם מיופת כוחו של אביה שהוא בעל הזכויות בנכס.
ב. ב. התובע והנתבעת הסכימו לכך שהנכס יימכר לתובע בסכום של 500,000 ₪. כמו כן סוכם שהתובע ישלם דמי קדימה ע"ס 20,000$ להבטחת אי מכירת הנכס לאחר עד ל- 22.10.99 מועד בו ייחתם חוזה בין הצדדים. מתוך הסכום הנ"ל 10,000$ יהיו פיצויים מוסכמים מראש אם התובע יחזור בו מהסכמתו לחתום על הסכם מכר.
ג. ג. ביום 3.10.99 , הודיע התובע שהוא חוזר בו מהעסקה שנחתמה ב-30.9.99 . אך הנתבעת לא החזירה לתובע את כספו או כל חלק ממנו.

3. 3. טענותיו העיקריות של התובע היו כדלהלן:
א. א. הנתבעת ניהלה את המו"מ למכירת הנכס בחוסר תום לב בולט.
ב. ב. הנתבעת הטעתה את התובע ביודעין תוך הצגת מצג שווא באשר לזכויות הבנייה בנכס, ותוך שהיא מנצלת לרעה את חוסר ידיעתו ואת חוסר ניסיונו. אחד מהנושאים שלטענת התובע עניינו אותו באשר לנכס הנ"ל הן זכויות הבנייה בנכס, ובעיקר אם ניתן לבנות, באחד מצדדיו של הנכס (לכיוון רח' אליעזרוב) עד קו גבול המגרש.לטענת התובע, הנתבעת התחייבה בפני
ו שהתב"ע החלה על הנכס מאפשרת בנייה עד קו המגרש ואלמלא ההטעיה התובע לא היה חותם על ההסכם ולא היה מסכים לרכוש את הנכס.
ג. ג. התובע זכאי לבטל את ההסכם ולהשבת מלוא הכספים ששולמו על ידו לנתבעת. לחילופין, יש ליישם את הסיפא להסכם שלו עם הנתבעת לפיו אם הוא יבטל מכל סיבה שהיא את העסקה, כי אז יישאר סך של 10,000 $ מסכום הפיקדון כפיצוי בגין ביטול העסקה.
ד. ד. אין יחס סביר בין הפיצוי המוסכם והנזק שנגרם בפועל לנתבעת כתוצאה מהעובדה שהתובע חזר בו מהעסקה.

4. 4. מאידך,הנתבעת טענה טענות כדלהלן:
א. א. אין יריבות בין התובע והנתבעת, באשר הנתבעת היא רק מיופת כוחו של אביה שהוא בעל הנכס.
ב. ב. התובע ידע היטב את מצב הזכויות בנכס, בטרם ששילם את הפיקדון ע"ח הנכס, ובטרם שחתם על נספח א' לכתב התביעה.
ג. ג. הפיצוי המוסכם של 10,000$ היה למקרה בו יבטל התובע את החוזה מנסיבות של כוח עליון, אך אין הדבר פוגע בזכות לקזז כל נזק נוסף שנגרם עקב הביטול.בהקשר זה נטען שהפיצוי המוסכם המקובל והנהוג הוא 10% מסכום העסקה ודהיינו 50,000$.
ד. ד. בעת שהתובע פנה אל הנתבעת היא היתה במו"מ מתקדם עם קונה פוטנציאלי שהסכים לרכוש את הנכס מבעליו תמורת 450,000 $, וכתוצאה מהצעת התובע לשלם 500,000$ היא ביטלה את המו"מ עם הקונה האחר.
ה. ה. סיבת הביטול של העסקה מצד התובע היתה בשל כך שלתובע לא היתה אפשרות כספית לממן את הרכישה.

ב. שאלת היריבות בין הצדדים

5. במקרה שלפנינו יש אנומליה מסויימת. ההסכם, נספח א' לתביעה, שבמסגרתו שילם התובע דמי פיקדון ע"ח רכישת הנכס, אינו מזכיר את בעליו של הנכס . שושנה כהן
, בתו של בעל הנכס-רחמים כהן, היא זו שמקבלת את הפיקדון. יתר על כן יפוי הכוח הנוטריוני שהיה בידי הנתבעת היה מיום 5.9.99, בעוד שהשיחות והמו"מ שבין הצדדים החל לפני כן. לכאורה הדעת היתה נותנת שאכן יש ממש בטענת התובע שבסעיף 2 סיפא לתצהירו לפיה רק "בדיעבד התברר" לתובע שבעל הזכויות בנכס הוא אביה של הנתבעת והנתבעת היא מיופת כוחו. אלא שבחקירתו הנגדית הודה התובע שמהרגע הראשון שהוא שוחח עם הנתבעת היא אמרה לו שיש לה יפוי כוח (עמ' 5 ש' 15-17).הנתבעת העידה שהודיעה לתובע שיש לה יפוי כוח לנהל מו"מ בעניין הנכס (עמ' /15 ש' 29).התובע הודה שהוא יודע מהו יפוי כוח (עמ' 6 ש' 6-7) . מכל האמור לעיל, נובע שאכן אין יריבות בין התובע והנתבעת שכן זו האחרונה פעלה בשליחות גלויה ולא נסתרת ופעולותיה מחייבות ומזכות את השולח שהוא אביה של הנתבעת.

6. הנתבעת טענה בסעיף 2(ג) לכתב ההגנה שאין יריבות בינה לבין התובע מאחר והיא פעלה כמיופת כוח של בעל הנכס שהוא אביה (סע' 2(ב) לכתב התביעה).נראה כי התובע לא הפנים את משמעות הטענה של חוסר יריבות. משמעות הטענה היתה שהיה עליו לתבוע את אביה של הנתבעת (רחמים כהן) אם כנתבע יחיד או כנתבע נוסף לנתבעת. עיון בפרוט' הדיון בקדם המשפט שהיה בפני
קודמי בתיק, כב' השופט ענבר, מראה כי נושא היריבות עלה בדיון שכן בהחלטה שניתנה במעמד הצדדים נרשם בסע' 1 כדלהלן: "בהסכמה, התובע רשאי להגיש תוך 14 יום כתב תביעה מתוקן שבו יצורף כנתבע נוסף אביה של הנתבעת אשר לטענתה הוא הבעלים של הנכס".אלא שכתב התביעה לא תוקן.


7. כך נוצר מצב שהמשפט המשיך להתנהל רק כנגד הנתבעת שלמעשה פעלה כשלוחה של אביה. ע"פ סע' 2 לחוק השליחות, תשכ"ה-1965, "שלוחו של אדם כמותו, ופעולת השלוח לרבות ידיעתו וכוונתו, מחייבת ומזכה, לפי העניין, את השולח". משידע התובע על השליחות, לא יכול התובע לטעון ל"שליחות נסתרת" ולכן לא היה מקום לתבוע את הנתבעת בתביעה שלפנינו. לפיכך, כבר מטעם זה אני דוחה את התביעה כנגד הנתבעת.

ג. האם התובע הוטעה ע"י הנתבעת?

8. אחד מהנושאים שלטענת התובע עניינו אותו באשר לנכס הנ"ל הן זכויות הבנייה בנכס, ובעיקר אם ניתן לבנות, באחד מצדדיו של הנכס (לכיוון רח' אליעזרוב) עד קו גבול המגרש.לטענת התובע, הנתבעת התחייבה בפני
שהתב"ע החלה על הנכס מאפשרת בנייה עד קו המגרש.התובע הצדיק את ביטול ההתקשרות לעניין רכישת הנכס (3 ימים לאחר ההתקשרות) בכך שהופתע לגלות באמצעות מתכנן ששלח אל העירייה שחלה על הנכס תב"ע הכוללת הפקעה (עמ' 10 ש' 16-18). אלא שאין כל ממש בטענה זו שכן לתובע היה נסח רישום של הנכס (ראה עמ' 7 ש' 7 וכן ש' 12). צילום מהנסח צורף כנספח א' לתצהיר הנתבעת ונרשם בו במפורש שהופקדה תכנית בגין הנכס מס' 3379. מעבר לכך, התובע קיבל לידיו טיוטת חוזה בו צויין נושא ההפקעה. בטיוטת החוזה שנמסרה לתובע וצורפה כנספח ג' לתצהיר הנתבעת צויין בסע' 3 כהאי לישנא:
"הקונה מאשר כי ידוע לו שעל הנכס רשומה הערת אזהרה לטובת עיריית ירושלים בגין תכנית מפורטת מס' 3379 הכוללת החלטה על הפקעה בנכס".
גם תשריט הנכס נמסר לתובע (ראה הודאת התובע בדבר קבלת טיוטת החוזה ותשריט הנכס-עמ' 7 ש' 15-22).טיוטת החוזה היתה בידי התובע עוד בחודש אלול, היינו כחודש לפני שנחתם ההסכם נספח א' לכתב התביעה.

עולה מכל האמור לעיל שטענת ההטעייה,כביכול, מצד הנתבעת היא עורבא פרח. היא לא הוכחה ולמעשה ההיפך הוכח, היינו שהתובע ידע גם ידע לאשורו את מצב הנכס.

ד. האם היתה טעות מצד התובע בהתקשרות עם הנתבעת

8. בסיכומי התובע עולה טענת "טעות" מצד התובע (ראה מסע' 34 לסיכומי התובע). טענת טעות לא הועלתה בכתב התביעה. מה שטען התובע בכתב התביעה היתה טענת "הטעייה".טענת טעות לא ניתן להעלות בסיכומים, ויש להעלותה בכתב התביעה. לטענה "כבושה" שכזו אין כל ערך אם אינה מועלית בכתב התביעה, לא רק מפני שהיא אינה מאפשרת לנתבעת להתמודד עימה, אלא מפני שהיא מצביעה על אמינות התובע, היינו שלא בשל טעות הוא התקשר בעסקה . מכל מקום, גם אם אתעלם מכך, לגופו של עניין לא יוכל התובע להיבנות מטענה זו. התובע עשה עסקה בשווי של 500,000$. את העסקה לא עשה כלאחר יד. הוא ניהל מו"מ ממושך ביותר עם הנתבעת. לפני החתימה על נספח א' לכתב התביעה, התובע נועץ עם חברים העוסקים בבנייה (עמ' 9 ש' 1-9). התובע אף הודה שכאשר היתה בידיו טיוטת החוזה (שזה כחודש לפני שחתם על נספח א' לתביעה) הוא הלך לעירייה לבדיקת הנושא (עמ' 11 ש' 4-7).התובע גם היה בקשר עם הנתבעת לאחר ביטול העסקה וביקש את סליחתה על העוול שעשה (ראה נספחים לתצהיר הנתבעת).אני דוחה אם כן את הטענה שהיתה כביכול טעות מצד התובע בעסקה נשוא התביעה. דעתי היא שלא הטעייה ולא טעות היתה כאן .

ה. ה. האם יש מקום להותיר את מלוא סכום הפיקדון בידי הנתבעת?

9. התובע שילשל לידי הנתבעת 20,000$. בהסכם –נספח א' לתביעה הוסכם כדלהלן:

"במקרה ומר שינברגר מבטל מכל סיבה את העסקה שאמורה להיחתם ב-22.10.99 (יב' בחשוון תש"ס) אזי יישאר סך של 10,000$ ארה"ב מהסכום המוזכר לעיל כפיצוי בגין הביטול".

הנתבעת טענה שהפיצוי המוסכם של 10,000$ היה למקרה בו יבטל התובע את החוזה מנסיבות של כוח עליון, אך אין הדבר פוגע בזכויות הבעלים ו/או של הנתבעת לקזז כל נזק נוסף שנגרם להם עקב הביטול. אינני מקבלן טענה זו. משהשתמשו הצדדים במילים "מבטל מכל סיבה שהיא" הרי שגם כוח עליון נכלל במסגרת הסיבות לביטול אך גם כל סיבה אחרת.

יחד עם זאת, הואיל ולאור האמור לעיל, ביטול ההסכם נעשה ללא עילה שבדין, היינו דחיתי את טענת ההטעייה והטעות הרי שאביה של הנתבעת רשאי להחזיק בידיו את מלוא הסכום ולא רק את מחציתו ולקזז כנגד אותו סכום את נזקיו. ע"פ סע' 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1971 " הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים...". כמובן שאת התביעה לפיצויים ניתן לעשות על דרך של תביעה ישירה, או על דרך של קיזוז (כפי שנעשה במקרה דנן). הנתבעת טענה בכתב ההגנה טענה בדבר זכותה לקזז סכומים בגין נזקים שנגרמו לה מעבר לפיצוי המוסכם (ראה לעניין זה סע' 21 לכתב ההגנה).

10. סכום הפיצויים המוסכמים של 10,000$ הוא סכום סביר ביותר בהתחשב בהיקף העסקה שעמדה ע"ס 500,000$. לכן אין כל מקום להפעיל את המכשיר הקיים בסע' 15(א) סיפא לחוק החוזים (תרופות) הנ"ל ולהפחית מסכום הפיצויים מפני שהם "ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".כשקבעו הצדדים את הסכום הנ"ל עמד לנגד עיניהם לא רק היקף העסקה אלא הנזק הפוטנציאלי שיכול להיגרם מביטולה. כפי שנראה הלן, נזקה של הנתבעת מביטול ההסכם היה הרבה מעבר לכל סכום הפיקדון שהפקיד התובע.

11. במקרה שלפנינו, הוכח כי התובע התחייב לרכוש את הנכס בסכום של 500,000$, אך בפועל ולאחר הביטול, נמכר הנכס ב- 360,000$ (ראה סע' 16 לתצהיר הנתבעת שלא הופרך). התובעת ציינה שהיה קונה שהתחרה בתובע והתובע הועדף בשל סכום הקנייה שהסכים לשלם. למעשה, רק כדי לסלק את אותו קונה פוטנציאלי שולמה המקדמה נשוא התביעה. העובדה שאביה של הנתבעת לא הגיש תביעה כנגד התובע בגין נזקיו, אין ללמוד ממנה שהוא לא זכאי לפיצוי בגין נזקיו.התובע ידע על קיומו של קונה אחר (עמ' 9 ש' 12-13). למעשה הפיקדון ניתן כדי למנוע את מכירת הנכס לאחר (ראה המבוא לנספח א' להסכם).

ו.בסיכום
12. יש להביע צער על כך שהתובע לא השכיל להתפשר עם הנתבעת כשהיו חילופי הצעות לפשרה (ראה סע' 14 לתצהיר הנתבעת). מפאת העובדה שאין יריבות בין התובע לנתבעת, והן בשל העובדה שנדחו טענותיו של התובע לעניין הטעייה או טעות כביכול, והן בשל כך שביטל הסכם שלא כדין תוך גרימת נזק לבעל הנכס אשר מכר את נכסו בסכום פחות ממה שהיה מקבל אילו התממש ההסכם עם התובע, הנני מחליט לדחות את התביעה ולחייב את התובע בשכ"ט עו"ד הנתבעת ע"ס 8,000 ₪ + מע"מ.


על המזכירות לשלוח עותק מפסה"ד אל ב"כ הצדדים.


ניתן בהעדר הצדדים היום ב' בשבט התשס"ג 5.1.03.

יואל צור
,שופט
סגן הנשיא










א בית משפט שלום 6885/01 אפרים שיינברגר נ' שושנה כהן (פורסם ב-ֽ 12/02/2003)