פסקי דין על יהודה גייגר | פסקי דין על רות גייגר | פסקי דין על משה שני

21608/98 א     11/04/2002




א 21608/98 יהודה גייגר, רות גייגר נ' משה שני




בעניין:
1. יהודה גייגר

2. רות גייגר

התובעים

- נ ג ד -
משה שני

הנתבע
פסק דין
1. התובעים הגישו תובענתם זו בה בקשו להורות על פינוי הנתבע מן המושכרים. 2 דירות המצויות בבנין שנבנה על המקרקעין הידועים כחלקה 58 (בעבר 315) בגוש 10807 ברחוב מחניים 16 חיפה (להלן:"המושכרים").

2. הדיון בתיק זה אוחד עם הדיון בת.א. 3327/00 בו נתבקש חיוב הנתבע בתשלום שכר ראוי בגין שמוש. שלא בהתאם לחוזי שכירות. בחניה הסמוכה לבנין וכן צו מניעה קבוע (ס' 20 לכתב התביעה).

3. אין חולק כי בעלת זכות החכירה במקרקעין היתה בזמנים הרלוונטיים לתביעה זו גב' דורה מוטלי המנוחה (להלן:"המנוחה").
התביעה הוגשה במקורה על ידי יורשיה של המנוחה ובהמשך תוקנה כך שבמקומם באו רוכשי הדירות הנ"ל. הם התובעים בת.א. 3327/00 (הח' מיום 22.9.99 בבש"א 16898/98).

הצדדים הסכימו לטעון בשני התיקים על פי ס' 79א לחוק בתי המשפט (נוסח משולב)תשמ"ד1984-.

מצאתי לנכון לדון בטענות הצדדים ולנמק את מסקנתי בקצרה וזאת לאחר שהמומחים נחקרו.

תחילה לתביעת הפינוי.

4. העובדות שאינן במחלוקת הן אלו:
ביום 12.9.85 שכר הנתבע מאת המנוחה את הדירה העליונה בבנין, למשך שנה, וזאת בהתאם להסכם שכירות שצורף כנספח ג1 לכתב התביעה. ובתרגומו לאנגלית כנספח ג2 (להלן:"החוזה הראשון").
הסכם זה החיל ביחסים בין הצדדים חוזה מיום 9.12.79 שנחתם בין המנוחה לבין אחד מר בנימין רונאל (להלן:"חוזה רונאל") בכפוף לשינויים שפורטו בו.

ביום 1.10.87 נחתם בין הצדדים הסכם נוסף המתיחס להמשך השכירות בדירה העליונה וכן לשכירת דירה נוספת בקומת הקרקע למשך שנה. עם אפשרות להאריכו מדי שנה. בכפוף לזכות ביטול של הצדדים. חוזה זה צורף כנספח ה' לכתב התביעה (להלן:"החוזה השני"). החוזה השני החיל ביחסים שבין הצדדים את החוזה הראשון בכפוף לשינויים המופיעים בו.

ביחס לדירת הקרקע נחתם חוזה נוסף בין הצדדים ביום 8.5.95. גם תקופת השכירות בחוזה זה הועמדה על שנה עם אפשרות להאריכה באופן דומה לזה שנקבע בחוזה השני.
גם חוזה זה החיל ביחסים בין הצדדים את החוזה הראשון בכפוף לשינויים המופיעים בו. החוזה צורף כנספח ו' לכתב התביעה (להלן: "החוזה השלישי").
ביום 29.1.98 נפטרה הגב' מוטלי. ביום 1.2.98 הודיע התובע המקורי (בת.א. 21608/98), לנתבע על רצונו להביא לידי סיום את חוזה השכירות שנחתם לגבי דירת הקרקע (נספח יא לכתב התביעה).
ביום 21.7.98 הודיעה התובעת המקורית (ת.א. 21608/98), לנתבע על רצונה לסיים את חוזה השכירות שנחתם לגבי הדירה העליונה (נספח טו לכתב התביעה). בפועל לא פינה הנתבע את הדירות עד לסיום הדיון בתיק זה.

5. בתצהיר הנלווה לבקשת הרשות להגן מטעמו טען הנתבע כי המנוחה הסכימה לראות בתיקונים ובשיפוצים שבצע בבנין ובדירות המושכרות על ידו משום דמי מפתח ומשום כך הפך לדייר מוגן במושכרים ואין להורות על פינויו.
הכלל הוא כי הטוען כנגד עזבון חייב מטבע הדברים בנטל הוכחה מוגבר מאחר ולא ניתן לקבל את גירסתו של הנפטר. (ראה ס' 54(ד) לפקודת הראיות (נוסח חדש) תשל"א1971- וכן י. קדמי "על הראיות" חלק ב' עמ' 701, ופסה"ד המאוזכרים שם).
לגבי ישומו של הכלל האמור ראו גם ע"א 74/88 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' סולימאן חג'אג'רה ואח' פ"ד מ"ג (4)280, ע"א 777/80 שרייבר נ' שטרן פ"ד ל"ח (2)143. ע"א 668/84 עז' המנוח עבד אל רחמאן החמוד נ' עז' המנוח פרה חמדאן פ"ד מ (4)615 בעמ' 624).

במילים אחרות, הכלל שיחול הוא הכלל המוחל בתביעות כנגד העזבון לפיו
"הבא להוציא מן העזבון מדקדקים עמו ומהנים את העזבון מכל ספק שנותר שמא היה לאל ידו של הנתבע החי להעלות טענה או להביא ראיה סותרת נגד תביעת יריבו" (ראה ע"א 592/79. 605/79 שצקי עו"ד נ' א. סייד ואח', לה(4)402).

6. ומן הכלל אל הפרט, משנחקר הנתבע על תצהירו אמר:
"עם תחילת ביצוע התיקונים ניתנה הבטחה ע"י המנוחה לפיה ביקשה המנוחה שלא ננכה מתשלום דמי השכירות את דמי התיקונים ובתמורה לכך כל זמן שאני חי והמשרד קיים אוכל להמשיך לגור במשרד". (עמ' 1 לפרטיכל בבשא 16898/98).

ישנו הבדל בין ראיית השיפוצים כדמי מפתח, כנטען ע"י הנתבע בתצהירו, ובין מתן זכות לנתבע להתגורר כל חייו במושכרים, כפי שתיאר הנתבע את ההסכמה שניתנה לו על ידי המנוחה בגירסתו. שכן הדיירות המוגנת לפי טיבה אינה משתרעת בהכרח רק לאורך חייו של הדייר המוגן. משכך נותרה לא ברורה מהות הבטחתה של המנוחה. אולם זהו אינו הספק היחיד בגירסתו של הנתבע.
מוסכם על הצדדים כי על מנת לזכות במעמד של דייר מוגן על הנתבע להוכיח תשלום דמי מפתח.
חוזה רונאל שהוחל בהסכמים כולם ביחסים שבין הצדדים, קובע בס' 3 (ב)מ 15 כי :

"הצדדים מאשרים שכל דמי מפתח שהם או דמי שכירות או תשלומים כלשהם. בנוסף למפורט בהסכם זה לא שולמו בעבר. ולא ישולמו על ידי השוכר או מי מטעמו למשכיר או עבורו".

כן העניקו החוזים השני והשלישי זכות למשכיר (כמו גם לשוכר) שלא להאריכם בתום כל שנת שכירות.

7. על רקע האמור נודעת חשיבות למועד ולנסיבות מתן התחייבותה הנטענת של המנוחה והמועד והנסיבות לא הובררו ומכל מקום, לא שוכנעתי מהחומר שבפני
כי עלה בידי הנתבע להוכיח את טענותיו להסכם מעבר להסכמים הכתובים עם המנוחה.

במה דברים אמורים במידה והתחייבותה הנטענת של המנוחה ניתנה עובר לחתימת החוזים הנ"ל, שהאחרון בהם הוא משנת 95. הרי שאין לקבל טענתו של הנתבע באשר היא מהווה טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב (ראה ע"א 465/85 וילנואבה ואח' נ' נברון בע"מ פד מב(1)705). בהקשר זה ראוי לציין כי תמוה המשך ההשקעות של הנתבע מחד וחתימתו על ההסכמים בנוסחם האמור מאידך.

הסכמתו של משכיר לביצוע תיקונים והשקעות במושכר אינה מהווה בהכרח הסכמתו להפוך השכירות לדיירות מוגנת כשההפך משתמע מתנאי השכירות (ראה ע"א 462/76 ש. חסיד נ' קנופף פ"ד לא(2)645).

8. בנסיבות כאשר מדובר בהתחייבות שניתנה כנטען בגירסת הנתבע ע"י אשה באה בימים ועיוורת יש להניח כי הנתבע אשר טוען כי השקיע כספים רבים בהשבחת הדירות המושכרות היה דואג להבטיח את השקעותיו ע"י כך שהיה מעלה על הכתב את אותה הסכמה או את אותה התחייבות מצד המנוחה. משלא עשה כן, אין לו אלא להלין על עצמו.
כפי שציינתי לעיל לא שוכנעתי בגירסתו של הנתבע. עיון בקבלות שצורפו לתצהירו הנלווה לבקשת הרשות להגן מעלה כי רובן של ההשקעות אינו "תיקונים מבניים" אלא הן השקעות שהשקיע הנתבע בשיפור והתאמת המושכרים לצרכיו. שיפורים שנעשו ככל הנראה בהסכמת המנוחה. אך לא הוכח כי השיפורים הללו נעשו כן כתמורה מתוך הסכמה לראות בהם משום דמי מפתח.

למעלה מן הצורך, אציין עוד כי עיון בחוזים מעלה כי גובה שכר הדירה לא הועלה בכל זמן החזקתו של הנתבע בדירות, דבר הנוגד כל הגיון כלכלי ולכן אין להוציא מכלל אפשרות כי "בתמורה" לביצוע ההשקעות בדירות, לא הועלה שכר הדירה.

סיכומו של דבר, בשל כל הספיקות שהועלו לעיל, הגעתי למסקנה כי הנתבע אשר הנטל בעניין זה עליו, לא הוכיח את טיבה של ההבטחה או הסכם הנטענים על ידו, ולכן יש להעתר לתביעה ולקבוע כי אין לראות בו דייר מוגן במושכרים ודין התביעה לפינויו להתקבל.
שכר ראוי בגין השימוש בחניה
9. על המקרקעין האמורים בנויים 2 בניינים. בנין אחד, בו מצויות הדירות שהושכרו לנתבע. הוחכר למנוחה ע"י בעלה (בהתאם לשטר החכירה אשר צורף כנספח א לכתב התביעה. (להלן:"שטר החכירה").

התובעים היו החל משנת 91 הבעלים של יתרת המקרקעין והחל מ 2.8.99 גם בעלי הבנין האמור והמקרקעין שעליו.

לטענת התובעים בכתב התביעה הרס הנתבע ב 95 2 אדניות גדולות שהיו מצויות בשטחם והכשיר את השטח האמור לחניה.

בשנת 97 (4.97) ביצע הנתבע עבודות נוספות והכשיר שטח המאפשר החניית 3 מכוניות.

בגין כך מבקשים התובעים לחייב את הנתבע בתשלום שכר ראוי עבור השימוש ב 2- החניות בפרק הזמן שבין 7/95 ל- 4/95 ועבור שמוש ב3- מקומות חניה בפרק הזמן שבין 5.97 ועד למועד מתן פסה"ד.

התובעים הגישו בתמיכה לתביעה, את חוות דעתו של המהנדס מר א. רובינשטיין וכן הוגש התרשים אשר צורף לשטר החכירה (ת2/).

10. לטענת הנתבע השטח בו נעשה שימוש על ידו הוא השטח שהוחכר למנוחה ואינו מצוי בבעלות התובעים.
לדבריו, התירה לו המנוחה לעשות שימוש בשטח האמור לחניה ובגין כך שולם על ידו סך של 25 דולר לחודש. (ראה נספח א' לסיכומי הנתבע). הנתבע הגיש את חוות דעתו של המודד מר מ. ברמן ושל השמאי מר ש. תענך.

בשטר החכירה הוגדר הנכס שהוחכר למנוחה באופן הבא:
"והבית השני בן 3 קומות...וחצר מרוצפת בשטח של 80 ממ"ר. עם כניסה מיוחדת מצד רח' מחניים 16. הר הכרמל חיפה".
כן צויין כי:
"החכירה כוללת גם את זכות המעבר החופשי על חלקה 315 כפי הדרוש לכניסה נוחה אל הדירה מצד רחוב מחניים 16 הר הכרמל חיפה".

11. אין מחלוקת בין הצדדים כי המפה עליה מסתמך המודד, מר ברמן, משקפת את גבולות החלקה ואת השטח בו עושה הנתבע שימוש כחניה.

כן מקובל על הצדדים כי התרשים אשר צורף לשטר החכירה ת2/ מציין בקו אדום מקווקו את השטח שהוצמד לבנין שהוחכר למנוחה.

השאלה במחלוקת היא האם התשריט שסומן כת2/ הוא תשריט "מדוייק" וב"קנה מידה" אם לאו. זאת מן הטעם שבמידה ויקבע כי התשובה לשאלה זו בחיוב. הרי שהנתבע עושה שמוש החורג ב 1.5 מטר (רוחב) ולכל האורך של שטח החניה. כמסומן במפת מר ברמן. מן השטח שהוצמד לבנין (לשם הצגה גרפית של האמור ראה נ2/ והסימונים שסימן עליו מר רבינשטיין).

מר ברמן מטעם הנתבע טען כי התרשים שורטט ביד חפשית ואינו משקף בדיוק את השטח המוצמד לבנין בשטח החכירה (עמ' 18 לפרטיכל) אלא שדעתו זו אינה מקובלת עלי. התרשים שורטט לפי קנה מידה, כמפורט בו. וצורף לשטר החכירה מתוך מגמה להציג באופן גרפי את זכויות הצדדים כפי שהוגדרו במילים בשטר החכירה.
מדידת שטח הבניינים ושטח הקרקע על ידי מר ברמן כפי שהם מופיעים בתרשים העלתה כי התוצאה משקפת בדיוק את שטחיהם בפועל (ע' 16 לפרטיכל).

מסקנתי הינה איפוא כי הנתבע עושה שימוש לחניה (ולא רק למעבר) תוך חריגה של 1.5 מטר לאורכה של החניה, לשטחם של התובעים.

שתיים או שלוש חניות
12. אין למעשה מחלוקת כי במקביל לבנין יכולות לחנות 2 מכוניות בלבד ואילו בניצב לו 3. אלא שחניה בניצב מחייבת חריגתן של קצות המכוניות לשטח הציבורי.

הנתבע טען כי הוא מחנה במקום 2 מכוניות בלבד.
אלא שעובדה שאין עליה מחלוקת היא כי הנתבע סגר באמצעות עמודים ששרשרת ברזל מחברת ביניהם את השטח. ועמודים אלו מצויים על השטח הציבורי ולמעשה "נוגסים" אף בו לצורך החניה. משום כך מוטלת בספק טענת הנתבע כאילו הוא חונה במקביל לבנין בלבד.

13. מר רבינשטיין העריך כל חניה ב 100 דולר לכל חודש. אין מחלוקת כי הנתבע משלם החל משנת 92 סך של 25 דולר עבור השימוש בחניה. מר תענך מטעם הנתבע, העריך את שווי השמוש לכל חניה ב 70 דולר לחודש אולם קבע כי דמי השימוש החלקיים בעד קטע א' יהיה בחלק יחסי של 60% דהיינו, 126 דולר לחודש.

באת כח הנתבע מבקשת לטול את הסכום המשולם על ידי הנתבע בפועל כמשקף את השכר הראוי. אלא שנראה לי כי אין לקבל טענה זו באשר סכום זה משקף את הסכום הראוי עבור השמוש בחלקת המנוחה כפי שהיה נראה לצדדים ולא את הסכום הראוי עבור השמוש בחלקת התובעים.

מבין חוות דעת השמאים נראית לי יותר חוות דעתו של מר תענך אשר קבע כי יש להעמיד את השכר הראוי על 70 דולר כאשר עקב המגבלות שתיאר סה"כ בגין משטח החניה דמי השכירות יהיו 126 דולר לחודש. שכן, סכום זה קרוב יותר לסכום הנדרש עבור מקום חניה בחניון הסמוך למקום החניה נשוא הדיון.

אציין כי גם התובעים בסיכומיהם אינם עומדים על הסכום שקבע מר רבינשטיין.

14. כפי שצויין לעיל הסכימו הצדדים כי ינתן

פסק דין
עפ"י סעיף 79א'. בהתחשב בכך ולאחר שעיינתי בסיכומיהם ובחומר שבתיק ובחוות הדעת הנ"ל, אני מחליט לחייב את הנתבע כדלקמן:

עבור התקופה שמ 7.95 ועד ל 4.97 (שמוש של 2 חניות) ישולמו 2/3 מהסך של 126 דולר.

עבור התקופה שמ 5.97 ועד היום ועד להחזרת החזקה במושכרים לידי התובעים, והפסקת השימוש בחניות ישלם הנתבע לתובעים סך של 126 דולר לכל חודש.

התשלומים יהיו בהתאם לשער יציג של הדולר ארה"ב - בשקלים חדשים, כפי שיהיה במועד התשלום.

15. אשר על כן, ניתן בזאת צו לפינוי המושכרים ע"י הנתבע והחזרתם לתובעים. כמו כן אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים את הסכומים הנקובים בס' 14 לעיל. כאשר מהסכומים ינוכו התשלומים החודשיים ששילם הנתבע עבור חניה לתקופה הנ"ל.

בנוסף, אני מחייבו לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל בסך של 8,500 ש"ח בצירוף מע"מ. הסכום ישולם תוך 30 יום, שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום כ"ט בניסן תשס"ב, 11 באפריל 2002
המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים.

יעקב וגנר
, שופט

rebeka / d02160898a.1
1
בתי המשפט
בית משפט השלום בחיפה
רח' תל-אביב 11, חיפה.

תא 021608/98
תא 3327/00

בפני

כב' השופט יעקב וגנר








א בית משפט שלום 21608/98 יהודה גייגר, רות גייגר נ' משה שני (פורסם ב-ֽ 11/04/2002)