פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ולבניה "לב הגליל" | פסקי דין על מוחמד סעיד אחמד אבו סאלח ז"ל | פסקי דין על שריף מוחמד סעיד אבו סאלח | פסקי דין על גאזי מוחמד אבו סאלח | פסקי דין על איברהים אבו סאלח | פסקי דין על דיאב מרעי שחאדה | פסקי דין על מחמוד וספא שחאדה | פסקי דין על עיריית סכנין |

1009/07 עמנ     18/06/2008




עמנ 1009/07 הועדה המקומית לתכנון ולבניה "לב הגליל" נ' מוחמד סעיד אחמד אבו סאלח ז"ל, שריף מוחמד סעיד אבו סאלח , גאזי מוחמד אבו סאלח , איברהים אבו סאלח , דיאב מרעי שחאדה, מחמוד וספא שחאדה, עיריית סכנין




בעניין:
הועדה המקומית לתכנון ולבניה "לב הגליל"

המערערת

נ ג ד
1. מוחמד סעיד אחמד אבו סאלח ז"ל

2. שריף מוחמד סעיד אבו סאלח

3. גאזי מוחמד אבו סאלח

4. איברהים אבו סאלח

5. דיאב מרעי שחאדה

6. מחמוד וספא שחאדה

7. עיריית סכנין

המשיבים
פסק דין
בפני
ערעור מינהלי על פי סעיף 198 [ח] לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה - 1965 [להלן - "חוק התכנון והבנייה"], שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לב הגליל (להלן - המערערת) על החלטות ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז צפון (להלן - ועדת הערר) מן הימים 06/04/2006, 08/08/2007 ו-29/05/2007, בעררים מס' 27/04+26+25 ו- 302/05 [באיחוד דיון], אשר על פיהן מינתה ועדת הערר שמאי מכריע, באשר לתביעת פיצויים שהגישו משיבים 6 - 1 על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ואישרה את חוות דעתו, תוך דחיית ערר שהגישה הועדה המקומית על החלטת השמאי המכריע.

רקע עובדתי

1. המשיבים 1-4, הינם בעלי זכויות בשלושה מגרשים, המהווים חלק מן הנכס הידוע כחלקה 84 בגוש 19314 בסכנין (להלן:"חלקה 84").

2. המשיב מספר 2, שריף מוחמד סעיד אבו סאלח
הינו מחזיק בחלק מחלקה של 84 וכן בבניין המזרחי המוקם על חלקה 84.

3. המשיב מספר 3, גאזי מוחמד אבו סאלח
הינו מחזיק בחלק מהחלקה בבניין האמצעי שעל חלקה 84.

4. המשיב מספר4, איברהים אבו סאלח
הינו מחזיק ביתרת הקרקע המצויה במערב חלקה 84.

5. המשיב מספר 5, דיאב מרעי שחאדה
הינו בעל זכויות והמחזיק בחלק מחלקה 128 ב' בגוש 19315 (להלן:"חלקה 128 ב") עליו בנוי בית מגורים חד קומתי.

6. המשיב מס' 6, מחמוד וספא שחאדה
הינו בעל זכויות והמחזיק בחלק מחלקה 128 ב' עליו בנויה וילה בת 3 קומות.

7. ביום 19/09/2000 אושרה למתן תוקף תוכנית בניין עיר מס' ג/ 11180(להלן:"התכנית הפוגעת") המהווה שינוי לתוכנית מתאר סכנין ג/668. עיקרה של התוכנית הפוגעת כולל שינוי יעוד מאזור מגורים א' לאזור ספורט, שנועד להקמת בריכת שחייה ציבורית, תוך כדי הגדלת שטח הבניה המותר. התוכנית הפוגעת מתייחסת לחלקה: 82 בגוש: 19314 בחלק המרכזי של הישוב סכנין (להלן:"החלקה הפוגעת"), החלקה נמצאת סמוך למגרשי המשיבים, ולטענתם גובלת בהן.

יש לציין, כי בין מגרשיהם של המשיבים 4-1 [שיכונו להלן - "המשיבים"], לבין החלקה הפוגעת, מתוכנן להסלל כביש, המכונה, כביש 31, שרוחבו המתוכנן 10 מטרים, כביש זה טרם נסלל עד כה. בין החלקה הפוגעת למגרש 128 ב' אמור להסלל שביל צר שרוחבו 2 מטר וכן קיר אבנים.

8. ביום 15/09/2003, הוגשה למערערת תביעה לפיצויים על ידי המשיבים 1-6 בגין ירידת הערך שנגרמה לחלקותיהם בגין אישור התוכנית הפוגעת, כאשר תביעתם נתמכת בחוות דעת שמאית מיום 03/09/2003 שהוכנה על ידי השמאי אהרון רבנשטיין.

9. ביום 03/12/2003 דחתה המערערת את התביעה לפיצויים. הדחייה התבססה על חוות דעת שמאית מטעם שמאי המערערת מר מרדכי זייד. עמדת המערערת הייתה, כי מתחם הספורט המתוכנן לא רק שאינו פוגע במקרקעין הגובלים בו, אלא אף יוצר השבחה לסביבתו. גם אם קימת פגיעה מזערית כלשהי, הרי שזו נבלעת בהשבחה.

10. בעקבות דחיית התביעות על ידי המערערת, הגישו המשיבים 1-6 ביום 05/02/2004 עררים על החלטת הוועדה המקומית לוועדת ערר, אשר סומנו במספרים 25/04, 26/04 27/04.

11. ביום 04/05/2004 אוחד הדיון בשלושת העררים.

12. ביום 27/07/2004 הודיעה המשיבה 7 - עירית סכנין (להלן:"עירית סכנין") על בקשתה להצטרף להליכי הערר. שכן, במידה ויתקבל ערעורם של המשיבים על ידי ועדת הערר היא עלולה להיפגע מן ההחלטה.

13. ביום 01/02/2005 מינתה וועדת הערר את השמאי גדעון גולדשטיין כשמאי מכריע (להלן: "השמאי המכריע"), במחלוקת שבין הצדדים, על פי סעיף 198 לחוק.

14. ביום 03/11/2005 החליט השמאי המכריע כי כביש מס' 31 המפריד בין מגרשי המשיבים 4 - 1 לחלקה הפוגעת, הינו בגדר כביש שכונתי צר, המהווה חריג כפי שנקבע בפסק הדין בעע"מ 2775/01 - שרגא ויטנר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים" . תק-על 2005(3), 4319 ("פרשת ויטנר"), בו התווה בית המשפט העליון את הכללים אימתי יחשבו מקרקעין "כמקרקעין גובלים" לתחומה של תכנית פוגעת, באופן המזכה את המשיבים 1-4 בפיצויים בגין ירידת ערך חלקתם בהתאם לסעיף 197 לחוק. השמאי המכריע קבע כי אישורה של התוכנית הפוגעת הביא לפגיעה, אשר גרמה לירידת ערכן של חלקות המשיבים. על כן, קבע כי הינם זכאים לפיצויים בסכומים שונים.

15. ביום 20/12/2005 ערערה המערערת על החלטת השמאי המכריע במסגרת ערר 302/05, בו ביקשה מוועדת הערר להורות על ביטול החלטת השמאי המכריע, או לחלופין להנחותו לתקן את החלטתו. הטענות בערר התייחסו להעדר זיקתם הקניינית של המשיבים למקרקעין כאמור בסעיף 197 (א) לחוק התכנון והבניה, וכן לפרשנות המושג "מקרקעין גובלים" והחלתה של פרשנות זו במקרה דנן, באופן שגוי, על ידי השמאי המכריע.

16. ביום 06/04/2006, החליטה וועדת הערר באשר לזכותם של המשיבים בחלקות, תוך שהיא דוחה ברוב דעות את טענת המערערת לעניין אי החלת הגדרת "מקרקעין גובלים" לעניין הנכסים דידן. עם זאת, הוחזר התיק לשמאי המכריע, על מנת שיתקן הכרעתו וינמק הכיצד הגיע לסכומי הפיצויים אליהם הגיע.

17. ביום 10/05/2006 הוגש על ידי השמאי המכריע תחשיב, המפרט את אומדני הפגיעה. על תחשיב זה, הגישה המערערת השגות לועדת הערר, תוך שהיא מבקשת להורות על ביטול השומה ולמנות שמאי מקרקעין אחר ונוסף, בהתאם להוראת סעיף 198 (ז) סיפא לחוק. ועדת הערר החליטה שלא לבטל את השומה והורתה על קביעת דיון אחרון בתיק לאחר שמיעת נימוקיו של השמאי המכריע, אשר זומן להתייצב בפני
ה בישיבה זו.

18. לאחר הדיון הנוסף, שהתקיים ביום 12/12/2006, החליטה וועדת הערר ליתן לשמאי המכריע הזדמנות נוספת להעביר לה ולצדדים נתונים עליהם התבסס בשומתו.

19. ביום 08/05/2007, החליטה וועדת לדחות את ערעורה של המערערת לעניין השומה המכרעת ובחרה שלא לבטלה. עם זאת, בקשה וועדת הערר מן השמאי הבהרה גבי טעות שנפלה לכאורה, בהצגת נתונים בחוות דעתו.

20. ביום 21/05/2004 הודיע השמאי המכריע כי הוא אינו מוצא כל טעות בהצגת הנתונים.

21. ביום 29/05/2007, דחתה ועדת הערר את עררה של המערערת, והורתה לשלם למשיבים פיצויים בהתאם לאמור בשומה המכרעת, כאשר הפיצוי למשיבים 5-6 יינתן לאחר המצאת אישורים בדבר זכויותיהם במקרקעין.

מכאן הערעור שבפני
.
טענות המערערת

22. למערערת טענות רבות כנגד החלטות ועדת הערר, אשר עיקריהן הינן כדלקמן:
לטענתה, בין דירות המגורים, הממוקמות על חלקה 84, לבין החלקה הפוגעת חוצץ תוואי כביש מס' 31 שרוחבו כ-10 מטר, כאשר כל הכבישים המתוכננים על פי תכנית המתאר של העיר סכנין הם ברוחב של כ-10-12 מטר. לשיטתה, כביש מספר 31 יוצר הפרדה פיזית מהותית בין מגרשי המשיבים 1-4 בחלקה 84 לבין החלקה הפוגעת. על כן, מסקנותיהם של השמאי המכריע וועדת הערר, לעניין גבילותן של שתי חלקות אלה, בטעות יסודם והם אינם עולים בקנה אחד עם הכללים שהותוו בהלכת "ויטנר".

23. המערערת תוקפת את החלטות ועדת הערר, אשר יצאה מנקודת הנחה כי כביש מספר 31, שהינו כביש דו סיטרי, אשר בפועל טרם נסלל, לעולם לא ייסלל, באשר המדובר בהנחה מוטעית, וזאת ללא כל ביסוס עובדתי.

24. לשיטתה, בסעיף 25 להחלטת וועדת הערר נקבע כי כביש 31 הינו כביש דו סטרי, אשר אמור היה להיות חלק מרשת כבישים פנימית של העיר, המוביל ממזרח למערב, כאשר מתוכננים מספר כבישים מקבילים, המקשרים בין חלקי העיר. לטענתה, מעצם הגדרה זו לא יתכן כי כביש 31 הינו "כביש שכונתי צר". שכן, על פי טיבו של כביש שכונתי, הוא נועד לשרת את דיירי השכונה ואורחיהם, ולא לחבר בין חלקי העיר השונים. יתר על כן, כביש שרוחבו 10 מטר, אינו "כביש צר".

25. לדבריה, המדובר בכביש דו סטרי המהווה עורק תנועה מרכזי. המהווה חוצץ משמעותי בין גבולות התוכנית הפוגעת למגרשי המשיבים 2-4.

26. לטענתה, הן השמאי המכריע והן וועדת הערר טעו בישומה של הלכת "ויטנר", והחריג שנקבע בה לעניין כביש שכונתי צר ביחס לרוחבו של כביש מספר 31, ולהפרדה הפיזית מהותית שהוא יוצר בין מגרשי המשיבים 2-4 לבין החלקה הפוגעת.

27. לשיטתה, יש מקום לגזור גזירה שווה מפסיקתו של בית המשפט העליון בהלכת "ויטנר" לעניין רוחבו של שטח פתוח צר.

28. לטענתה, יש ליישם את אשר נקבע במסגרת ערר מס' 10/05 פלוני נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, מתאריך 06/09/2005, בו קבעה וועדת הערר המחוזית בירושלים כי כביש ברוחב של 8 מטר, החוצץ בין מקרקעי התובע לקו הכחול של התוכנית, אינו מהווה כביש צר. מכאן יש להסיק קל וחומר גבי כבישים שרוחבם 10 מטרים.

29. עוד היא טוענת, כי וועדת הערר התעלמה מנסיבותיו הספציפיות של מקרה זה, בו קיים ריחוק בין מגרשי המשיבים 2-4 לחלקה הפוגעת. לטענתה, בנסיבות העניין, לא ניתן לקבוע כי מדובר "בחלקות גובלות", כהגדרתן בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, לא מבחינה פיסית ולא מבחינה משפטית.

30. לדבריה, אף אם לא יתקבלו טענותיה לעניין העדר הגבילות המזכה בפיצויים, הרי שהמאפיינים הפיסיים השונים של מגרשי המשיבים 2-4 מצביעים כל כך כי מדובר בפגיעה מזערית, לא אחידה וזאת בניגוד לעמדת השמאי המכריע והחלטת וועדת הערר.

31. לשיטתה, קיימים פגמים מהותיים בחוות דעתו של השמאי המכריע, המצדיקים את פסילתה, וכי ועדת הערר לא עשתה שימוש בסמכותה, כפי שראוי בנסיבות העניין, לפסול את השמאות של השמאי המכריע ולמנות שמאי מכריע אחר כאמור בסעיף 198(ז) סיפא לחוק. בין היתר, הלינה המערערת על כך כי השמאי קבע כי קיימים מטרדי רעש העולים מן החלקה הפוגעת, מבלי שנעזר בחוות דעת מומחה לעניין זה; כי נפלו סתירות מהותיות בדבריו לעניין הערכת שווי הפגיעה; המנעותו מחשיפת המקורות ששימשו אותו במלאכתו, והסתמכותו על מקור אחר שגוי המתייחס ליישוב קדימה, שהינו ישוב בעל מאפיינים שונים; השמאי לא הבחין בין המאפיינים השונים על המגרשים השונים; ועוד כהנה טענות הנוגעות לעניינים שבמומחיות גרידא, ואשר אינם עניין לבית משפט זה לעסוק בו, כך שאיני רואה צורך להיכנס לפירוטן המלא של טענות אלה.

אציין, כי ביחס למשיבים 6 - 5 לא מצאתי בהודעת הערעור כל טענה של ממש המחייבת התייחסות במסגרת הליך זה.

טענות המשיבים 1-4

32. לשיטתם של המשיבים 4 - 1, דין הערעור להידחות. שכן, השמאי המכריע רשאי להכריע גם בנקודות משפטיות הכרוכות בשומה והעולות מטענות הצדדים. בתי המשפט הגבילו את אפשרות הערעור על הכרעתו של שמאי, בתביעות מן הסוג דידן, והקבילו את הטענות בערעור שכזה לערעור על החלטת בורר. ההתערבות תהיה רק כאשר הוכח כי נפל פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי, או במקרים יוצאי דופן, בהם הטעות ברורה אף לאדם שאינו מומחה בתחום.

33. לטענתם, השמאי המכריע נתן ביטוי, בחישובים שערך, לקרבת החלקות לחלקה הפוגעת, בהעריכו כי בתים, הקרובים לחלקה הפוגעת, נפגעו יותר לעומת הבתים הרחוקים יותר, אשר נפגעו פחות.

34. לשיטתם, כאשר בית המשפט העליון התייחס לכביש שכונתי צר, ידע כי הוא אינו מספק הגדרה חד משמעית ברורה, אשר תענה על כל סיטואציה אפשרית. על כן, הותיר את שיקול הדעת בידי וועדות ערר ובתי המשפט על מנת שאלה יפעלו בהתאם לעובדות הקונקרטיות, בכל מקרה ומקרה המונח לפניהם, ובהתאם, יצקו תוכן הולם אל תוך ההגדרה.

טענות המשיבים 5-6

35. משיבים אלה, מפנים אצבע לעובדה כי עיקר טרונייתה של המערערת מופנה כלפי השיטה והמודל בהם השתמש השמאי המכריע. בכך די כדי להביא לדחיית ערעורה.

36. הן ועדת הערר והן בית המשפט אינם אמורים לבקר את שיקול דעתו המקצועי של החלטת השמאי המכריע. ביקורתם הינה ביקורת שיפוטית/תכנונית בלבד, או כאשר נפלה שגיאה גסה וברורה בהכרעת השמאי אשר יש לתקנה. אין הדברים כך במקרה דנן. על כן, אין להתערב בקביעותיו של השמאי המכריע.

כאמור, לא מצאתי כי בפי המערערת כל טענה של ממש כלפי משיבים אלה.

דיון

37. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע כהאי לישנא:

"(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200."

בפרשת "ויטנר", דנה כבוד השופטת ביניש (כתוארה אז) בשאלה אימתי ייחשבו מקרקעין "כמקרקעין הגובלים" בתחומה של תוכנית פוגעת, לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 האמור. באותה פרשה קבעה השופטת את הכלל, לפיו כדי לזכות בפיצוי לפי סעיף 197, על המקרקעין של התובע להשיק פיזית לגבול התכנית הפוגעת, כפי שהוא מסומן בתשריט התוכנית ["הקו הכחול"]. עם זאת, נקבע באותה פרשה, כי כדי להגשים את תכלית החקיקה, ואת האיזון הראוי בין האינטרסים העומדים בבסיסה, על מנת שלא לסכל את כוונת המחוקק, וכדי להימנע ככל האפשר מתוצאות שרירותיות ואבסורדיות, יש לקבוע כי לא כל הפרדה בהשקה שבין גבול התכנית, לבין המקרקעין, תשלול את מעמדם של המקרקעין כ"מקרקעין גובלים" לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

38. לצידו של כלל זה קבע בית המשפט העליון 2 חריגים.

א. החריג הראשון: "שטח פתוח צר" - בית המשפט העליון קבע, כי כאשר בין התכנית למקרקעין מצוי שטח פתוח צר, שבדרך כלל רוחבו מספר מטרים, אין בכך כדי לשלול את מעמדם של המקרקעין כ"מקרקעין גובלים" לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197. כוונתו של בית המשפט היא למקרים בהם ההפרדה בין התוכנית למקרקעין היא שולית עד כי יהא זה אבסורד להבחין בין מקרים אלה למקרים בהם מתקיימת השקה פיזית ממשית.

ב. החריג השני: "כביש צר" - בית המשפט העליון קבע, כי חריג זה יחול במקרים בהם בין התוכנית הפוגעת ובין המקרקעין מפרידים כביש צר, או דרך כבושה או סלולה. עוד נקבע כי לגדר חריג זה לא יכנסו דרכים בין עירוניות או כבישים עירונים, המהווים עורקי תנועה ראשיים ורחבים. בית המשפט העליון נמנע מלקבוע את רוחבו של הכביש והותיר שיקול דעת מסוים בקביעת רוחבו המרבי של כביש אשר ייכלל בגדרו של החריג, בידי וועדות הערר ובתי המשפט. לשיטתו, הותרת שיקול הדעת בידי וועדות ערר ובתי משפט מהווה איזון ראוי בין הפגיעה המוגבלת בוודאות לבין הצורך לאפשר לגורמים המחליטים, בכל מקרה לגופו, גמישות מספקת, על מנת להימנע מתוצאות שרירותיות.

39. בסופו של יום, סיכם בית המשפט העליון את ההלכה:

"כי על מנת שמקרקעין ייחשבו "גובלים" בתוכנית, נדרשת ככלל השקה פיזית בין גבול התוכנית לבין המקרקעין. לכלל זה קבענו שני חריגים מוגדרים: כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר בדרך כלל בן מטרים ספורים; וכאשר בין התכנית למקרקעין מצוי כביש שכונתי צר"

מבחן זה מהווה במידה מסוימת גישת ביניים בין שתי הגישות שהובעו בפסיקותיהם של בתי המשפט קמא, הגישה המרחיבה והגישה המצמצמת. הפרשנות המוצעת שואפת להגשים את היתרונות הטמונים בגישה המרחיבה - הגנה רחבה יותר על זכות הקניין, הגשמתו של עיקרון הצדק החלוקתי, וצמצום השרירותיות - תוך ניסיון לצמצם את חסרונותיה של גישה זו - דהיינו, הימנעות מהרחבת מעגל התובעים הפוטנציאליים יתר על המידה באופן שיפגע בתפקודן של רשויות התכנון, וצמצום הפגיעה בעיקרון הוודאות. מובן ששום פרשנות אינה מגשימה באופן מלא את האינטרסים השונים שסקרנו לעיל, אולם, פרשנות זו מגשימה לטעמנו את האיזון הראוי ביניהם. כן נועד המבחן האמור להעניק גמישות מסוימת כדי למנוע ככל הניתן תוצאות אבסורדיות, ומאידך נועד לצמצם את הפגיעה בעיקרון הוודאות. גישתנו הפרשנית מבקשת, אפוא, להגשים הן את תכליתו האובייקטיבית של סעיף 197 והן את תכליתה הסובייקטיבית של החקיקה, כמפורט לעיל". ( ראה פרשת ויטנר, עמ' 4344.)

כללים אלה, יוחלו אף במקרה דידן. נוכח העובדות הקונקרטיות שבפני
נו, אכן היה על השמאי המכריע לבחון את מהותו של הכביש מספר 31, את השלכותיו על ההפרדה בין המקרקעין הפוגעים לבין המקרקעין הגובלים, ולשאול עצמו, האם אופיה של הפגיעה נופל בגדר החריג האמור.
לגופו של עניין:

40. נוכח הכללים שהובאו לעיל, וקביעותיו של השמאי המכריע, לפיו התוכנית פוגעת במקרקעי המשיבים חרף הכביש המפריד, עלי לשאול עצמי, האם השמאי המכריע, ובעקבותיו ועדת הערר, ישמו כדבעי את ההלכה המשפטית, שהינה כאמור, הלכה גמישה.

השאלה הניצבת בפני
הינה שאלה של פרשנות משפטית. האם כביש 31, אשר רוחבו 10 מטרים, הינו בגדר "כביש צר"?

כאמור, טוענת המערערת להעדר זכות תביעה של המשיבים 1-4 לפיצויים בשל חציצת כביש 31 בין חלקה 84 לחלקה הפוגעת. לשיטתה, המדובר בכביש דו סטרי, המהווה עורק תנועה מרכזי - המהווה חוצץ משמעותי, בין גבולות התוכנית הפוגעת למגרשי המשיבים 2-4.

לחיזוק טענותיה, טוענת המערערת כי במסגרת ערר מס' 10/02 פלוני נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים [מתאריך 06/09/2005 - טרם פורסם], קבעה וועדת הערר המחוזית בירושלים כי כביש ברוחב של 8 מטרים, החוצץ בין מקרקעי התובע לקו הכחול של התוכנית אינו מהווה כביש צר. מכאן יש להסיק קל וחומר גבי כבישים ברוחב 10 מטרים.

לדעתי, דין טענתה של המערערת להדחות.

בענייננו, רוחבו של כביש 31 הינו 10 מטרים.

אכן מודע אנוכי לפסיקתה של וועדת הערר המחוזית בירושלים, אשר אינה מהווה הלכה מנחה גבי בית משפט זה. לצורך העניין, אצא תוך הנחה כי פסיקתה נכונה היתה במקרה הקונקרטי שעמד לפניה. עם זאת, קבלת טענתה ופרשנותה של המערערת להחלטה זו, לפיה כביש ברוחב של 8 מטר אינו "כביש צר" ומכך קל וחומר כי כביש ברוחב 10 מטר מהווה חיץ המונע הגשת תביעה לפיצויים, יהיה בהן כדי לאיין את קביעותיו של בית המשפט העליון בפרשת "ויטנר". בפס"ד ויטנר קבע בית המשפט העליון, כי הגדרתו של כביש ככביש צר תהיה נתונה לשיקול דעת של וועדת ערר ובתי המשפט בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה. כמאמרו של בית המשפט באותה פרשה:

"גם ביחס לחריג זה, ראינו להותיר בידי ועדות הערר ובתי המשפט שיקול דעת מסוים, ולפיכך נמנענו מלקבוע באופן החלטי את רוחבו המרבי של כביש אשר יבוא בגדר החריג. לא נעלם מעינינו כי עמימות זו הופכת את הפרשנות של המונח "מקרקעין גובלים" לוודאית פחות, ובכל זאת לא ראינו לקבוע מסמרות בדבר רוחבו של הכביש שייכנס בגדר החריג. כפי שהובהר לעיל, אנו סבורים כי המבחן המוצע, אשר מעניק מסגרת והנחיות לשיקול הדעת העתידי, מבלי להגביל שיקול דעת זה לחלוטין, מהווה איזון ראוי בין הפגיעה המוגבלת בוודאות לבין הצורך לאפשר לגורמים המחליטים בכל מקרה לגופו גמישות מספקת על מנת להימנע מתוצאות שרירותיות"(ראה פרשת "ויטנר" עמ' 4344].

כך, בהתאם להנחייתו של בית המשפט העליון, יש לבחון כל מקרה לגופו של עניין, בהתאם לנסיבותיו ולעובדות בשטח. אם אתייחס לפרשת "ויטנר" הרי שם נקבע כי ליבה של שאלת הגדרת "כביש שכונתי צר" - המהווה חריג לכלל "ההשקה הפיזית" - הוא ב"טיבה של החציצה שיוצר הכביש בין המקרקעין לתוכנית", ולא ברוחבו של אותו כביש.

בחינת מכלול הנסיבות מובילה אותי אלי מסקנה כי במקרה דידן, אכן כביש מס' 31 הינו כביש שכונתי צר כמשמעו של החריג השני בפרשת "ויטנר", כפי שיפורט בהמשך.

41. יש לציין, כי מהחלטת וועדת הערר עולה כי כל הכבישים בסכנין הם ברוחב של 10-12 מטר. וכך כתבה הועדה בהחלטתה:

"המקרה שבפני
נו נמצא בהחלט בתחום האפור. המדובר בכביש מתוכנן, אשר נקבע במסגרת מערכת הכבישים של העיר סכנין בתכנית ג/668 (להלן:"תכנית המתאר"). כל הכבישים המתוכננים בתכנית זו הם ברוחב של 12-10 מ', והם דו כיוונים. לא למותר לציין, כי בפועל הכביש לא נסלל, וככל הנראה לא ייסלל לעולם. עם זאת ברור כי מבחינה תכנונית הוא קיים ולא ניתן להתעלם ממנו".(סעיף 23 להחלטה בערר 302/05 נספח 12 לערעור).

כך אף מקובלת עלי עמדת וועדת הערר באשר לדחיית פרשנותה של המערערת גבי המושג "כביש צר". אם נלך לפי שיטתה של המערערת, הרי שלא יהיה בתחום העיר סכנין אף לא כביש אחד שיוכל אי פעם להיחשב כ"כביש צר". שכן, כל הכבישים בעיר הם ברוחב של 10-12 מטר. תפיסה כזו אינה משקפת את ההלכה כפי שנקבעה בפרשת "ויטנר". אף אני סבור כוועדת הערר כי לא זו הייתה מטרתו של בית המשפט העליון, עת הותיר את שיקול הדעת בנושא לוועדות ערר ולבתי המשפט.

42. לטענת המערערת, בסעיף 25 להחלטת וועדת הערר נקבע, כי כביש 31 הינו כביש דו סטרי, אשר אמור היה להיות חלק מרשת כבישים פנימית של העיר המוביל ממזרח למערב. כאשר מתוכננים מספר כבישים מקבילים, אשר מקשרים בין חלקי העיר. לטענתה, מעצם הגדרה זו לא יתכן כי כביש 31 הינו כביש שכונתי צר, שכן טיבו של כביש שכונתי הוא לשרת את דיירי השכונה ואורחיהם ולא לחבר בין חלקי העיר השונים.

בסעיף 25 להחלטתה קבעה וועדת הערר כי :

"התכנית הפוגעת היא תכנית ההופכת אזור מגורים לאזור ספורט בחלקה סמוכה להם. הכביש המתוכנן אמור היה להיות כביש המהווה חלק מרשת כבישים פנימית של העיר, אשר מוביל ממזרחה למערבה. מתוכננים מספר כבישים מקבילים כאלה, אשר אמורים לקשר בין חלקי העיר וכולם כאמור, תוכננו ברוחב של 10 מטר". (סעיף 25 להחלטה בערר 302/05 נספח 12 לערעור) ( הדגשה שלי ב.א).

ובסעיף 28 קבעה כי:

"ככל שהמדובר בכביש מרכזי יותר הרי שמרבית המטרדים והמפגעים הנוצרים בתכנית, נבלעים בכביש עצמו. כאן המדובר בדרך שאינה מקשרת בין כבישים מרכזים, ועל כן לא ניתן לומר כי המפגעים יאוינו על ידי הכביש". (סעיף 28 להחלטה בערר 302/05 - נספח 12 לערעור).

דברים אלה, שנאמרו מפי ועדת הערר, שהינה ועדת מומחים בפני
עצמה, סבירים ואיני מוצא בהם כל סתירה פנימית, כטענת המערערת. עצם העובדה כי הכביש מהווה חלק מרשת הכבישים הפנימית של העיר, אינה מצביעה על היותו כביש מרכזי. וועדת הערר אף הוסיפה כי מדובר בדרך שאינה מקשרת בין כבישים מרכזיים, והדבר לא נסתר על ידי המערערת, למעט טענה סתמית שהעלתה בנדון.

לעניין זה יפים הדברים שנאמרו בעמ"נ (ירושלים) 102/00 - יוסף הלברייך ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים. תק-מח 2006(2), 4392 ,עמ' 4401:

"בית המשפט העליון נקט לשון של "כביש שכונתי צר", לאו דווקא כדי להגביל את החריג על כבישים בשכונות, אלא כמטאפורה לכביש שולי, בהשוואה לכביש ראשי. לכן, למרות שמדובר בכביש הנמצא במרכז העיר, אין בכך לשלול את תחולת החריג לגביו".

43. לטענת המערערת, טעתה וועדת הערר, עת התייחסה לכביש מספר 31 ככביש דו סיטרי, אשר בפועל טרם נסלל ולעולם לא ייסלל. לשיטתה המדובר בהנחה מוטעית ללא כל ביסוס עובדתי.

אין מקום לטענתה זו של המערערת.

בהתייחסותה לעובדה כי הכביש לא נסלל קבעה הוועדה בהחלטתה:

"דברים אלה מקבלים משנה תוקף לנוכח העובדה כי הכביש כלל לא נסלל וסביר כי לעולם לא יסלל. כתוצאה מכך, בעצם לא נוצר חיץ כלשהו בין מגרשי המשיבים 2-4 לבין הקו הכחול של התכנית, לא מבחינה פיזית, ולא, ולא מבחינה פונקציונאלית. אנו מודעים לכך כי המדובר בשיקול מעשי, לבר תכנוני, אשר אינו יכול להוות בסיס לקבלת החלטה בעניין, אולם אנו סבורים כי אין להתעלם לחלוטין מהמישור הפרקטי, ולאפשר פגיעה בדיירים על סמך תכניות שאין מאחוריהן כוונה למימוש בפועל( וזאת מבלי להיכנס כלל לאפשרויות לביצוע תכנון תיאורטי רק על מנת להימנע מלשלם פיצויים לתכניות עתידיות) (סעיף 28 להחלטה בערר 302/05 נספח 12 לערעור) (הדגשה שלי ב.א).

מלשון הדברים עולה, כי וועדת הערר התייחסה לאפשרות סלילתו של כביש בעתיד. אך עם זאת, החליטה, ובצדק, כי אינה יכולה להתעלם מהמצב הקיים כיום. אמנם, כטענת המערערת, על פי התוכניות ניתן לדעת כי במקום יעבור בעתיד כביש (הוא כביש מס' 31). אולם, סבור אף אני כי שלילת פיצויים אשר עשויים להגיע למשיבים בנסיבות דנן אך בשל העובדה כי יתכן וייסלל כביש בעתיד הנה תוצאה קשה, הפוגעת בזכות הקניין המעוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

44. אף ניתן ללמוד מאופיה של הפגיעה על ידי המקרקעין הגובלים, שהינה פגיעה הנובעת ממטרדי רעש והצטופפות של קהל רב, כטיבו של קהל הבא לרחוץ בבריכת השחייה ושימוש במתקני ספורט, על המתקנים הנלווים אליהם, כי פגיעה זו הינה פגיעה החורגת חוצה לתחום התוכנית, כאשר כביש צר, ולו ברוחב 10 מטרים, אינו מהווה חוצץ, המונע מטרדים מעין אלה, החורגים מעצם טיבם אל מחוץ לתחום הקרקע הפוגעת. כפי שאף השמאי המכריע חזה בהם כמו עיניו, עת ביקר במקרקעין [ראה דבריו שבפרוטוקול הוועדה קמא בעמוד 3 לישיבת יום 12.12.06 נספח 15 לערעור]. לעניין זה, אף אנוכי איני נזקק לחוות דעת מומחים, כפי שסבורה המערערת כי השמאי נזקק. שכן, כל אדם סביר יבין כי עצם הקמת מקום ריכוז לקהל רב, ובמיוחד בריכת שחייה, אשר במימיה משתכשך הציבור כולו, מהווה מקור ליצירת המולה ורעש, העולים כמה מונים על אלה הנובעים ממגרשי מגורים שקטים.

השמאי המכריע

45. שמאי מכריע, הינו כלי מקצועי אובייקטיבי, שמטרתו לבחון בצורה מקצועית, ניטראלית מהשפעות ונקייה מאינטרסים, את המחלוקות שבין הצדדים.

הפסיקה חזרה וקבעה כי, ככלל, אין להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו . בתי המשפט אינם נוטים להתערב בחו"ד של שמאי מכריע, ללא סיבה של ממש. סיבה טובה כאמור, יכולה להיות פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע, או כאשר התקיימו עילות ההתערבות המנויות בסעיף 24 לחוק הבוררות. השמאי המכריע אינו מומחה שמונה על ידי מי מהצדדים, לפיכך מוקנה לו מעמד מיוחד של גורם אובייקטיבי ומקצועי וככלל ראוי לכבד את קביעותיו בעניינים המקצועיים שנמסרו לחוות דעתו.( ראה, עמ"נ (ירושלים) 337/05 - הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' דוד פלבר ו-99 אחרים . תק-מח 2006(1), 7047 ,עמ' 7053).

במקרה דנן, וועדת הערר בחנה, בכלים העומדים לרשותה את חוות דעתו של השמאי המכריע וקבעה בעניין זה כדלקמן:

"מרבית טענות העוררת אינן יכולות לפגוע באמור בחוות הדעת מטעם השמאי המכריע. גם אם שיטת השמאות בה נקט, מאחר ולא מצא עסקאות דומות, אינה שיטה קונבנציונאלית, הרי שלא שוכנענו כי זו הינה פסולה, ההפך הוא הנכון. השמאי המכריע הבהיר בדיוק כיצד ערך את השמאות בכדי למצוא מהי הפגיעה בקרקע ולא מצאנו בדרך זו מתום". (סעיף 7 להחלטה המשלימה של וועדת הערר נספח 18 לערעור).

לטעמי, בצדק לא התערבה ועדת הערר,בחוות הדעת של השמאי המכריע, שעסקה בתחומים מובהקים של מקצוע השמאות. ועדת הערר התרשמה כי מדובר בחוות דעת מקצועית ועניינית, שניכר בה כי נקבעה על בסיס עבודה יסודית, עניינית ומקיפה של השמאי המכריע.

המערערת טענה כי חוות הדעת, שהגיש השמאי המכריע, הוגשה לטעמה, ללא נימוקים או פירוט בנוגע לרכיביה. טיעון זה, הינו טיעון סתמי, אינו מבוסס ויש לדחותו. שכן השמאי הגיש השלמות לחוות הדעת מפורטת היטב הכוללות נימוקים מלאים. השמאי אף הסביר עמדתו בעניין עת נשאל על כך על ידי וועדת הערר כפי שהדגשתי לעיל. וכך אמר:

"אני חושב שקיומה של מקור רעש שכזה והייתי במקום וצפיתי מתוך חלונות המבנה לתוך הבריכה, שהיא בפירוש רועשת, הרעשים נשמעים באופן ברור מאוד בתוך הדירות. בחלק מהדירות זה מיידי ממש. יש גם תוספת של תנועה של אנשים שמגיעים לבריכה ברכב או ברגל. אני משוכנע שקיומה של בריכה פוגע".

דברים אלה הינם ברורים, וסבירים, ואיני סבור כי כל אדם סביר היה מגיע, כאמור, למסקנה שונה.
ובהמשך אומר השמאי גבי השפעת המקרקעין הגובלים על נכסי המשיבים:

"השינוי נטו שנעשה בנכסים הללו בערכים האלה של 7%-6 במחיר המקרקעין, מביא לידי ביטוי את הפגיעה וגם את ההשבחה. נקודת המוצא היא שיש פגיעה כאשר יש מטרד מסוג זה. הדילמה היא מידת הפגיעה. התחשיב שלי מפרט שני סוגי נפגעים – המרוחקים והקרובים וכל אחד קיבל שיעור פגיעה אחר. בנוסף לזה בתוך הטבלה עצמה אנו מבחינים גם בתכונות נוספות של הנכסים שמשנות גם הן את התוצאה הסופית: כל אחד מקבל פרמטר אחר".(ע"מ 3 לפרוטוקול הדיון של וועדת ערר - נספח 15 לערעור).

כאמור, הנושאים אשר הכריע בהם השמאי המכריע הנם נושאים שבשמאות טהורה ועניין למומחה. לפיכך, היקף התערבותו של בית המשפט במסקנותיו של השמאי יהיה רק במקרים חריגים, כאשר הטעות הינה על פניה, ולא כאשר שגגה טכנית נפלה בהכרעתו.

כאמור, במקרה דנן לא שוכנעתי כי נפל פגם בסיסי - משפטי בהכרעתו של השמאי המכריע. לאחר קריאת חוות דעתו של השמאי המכריע, ולאחר קריאת הסבריו בפני
וועדת הערר והשלמת תשובותיו, הגעתי לכלל מסקנה כי השמאי המכריע עשה מלאכתו נאמנה באופן יסודי ומקצועי, ללא הגזמה וללא שמיעט או הפריז בגודל הפגיעה. קביעותיו נעשו לאחר ביקור בחלקות הנפגעות ולאחר בדיקת השפעות התוכנית על השינוי במחירי הדירות כתוצאה מאישורה של התכנית הפוגעת. כמו כן התייחס השמאי, באופן פרטני, גבי כל דירה ודירה הן לגבי שטחה, מיקומה, השפעת הסביבה על הדירה וכמובן השפעת התכנית הפוגעת על כל דירה ודירה, באשר למצבה למיקומה גודלה וזוויות חשיפתה לכביש 31. השמאי בחן את השפעותיה של חציצת הכביש בין המקרקעין הגובלים, והגיע למסקנה, כי בנסיבות הקונקרטיות, אין לכביש השפעה על הקרבה המיידית שבין המקרקעין הגובלים, כאשר גם אם יותקן הכביש, הרי עדיין שינוי יעודם של המקרקעין הפוגעים, יהא בו כדי לשלוח את זרועותיו הארוכות, הגורמות מטרדי צפיפות ורעש, והפוגעות בערכם של המקרקעין השכנים, על אף הדרך החוצצת ביניהם. אף אני סבור, כי נימוקיו אלה של השמאי הינם סבירים בנסיבות הקונקרטיות, וכי בדין הגיע להחלטתו, מבלי שבית המשפט, כמו גם ועדת הערר, יוכלו למצוא כי נפל דופי בקביעותיו אלה, המצדיק התערבות.

השמאי המכריע ערך בדיקה עצמאית והגיע למסקנות מבוססות משל עצמו. בהעדר כל ראיה כי קיים פגם או דופי חמור בשיקול דעתו אין להתערב בשמאות המכרעת, הן לגבי שווי הקרקע והן לגבי שווי המבנים והם גבי גובה הפיצוי. על כן, סבורני כי אין לקבל את טענות המערערת לעניין זה ולהתערב בהחלטת ועדת הערר, אשר לא התערבה בקביעתו של השמאי המכריע. נראה, כי במקרה הנוכחי, משנתן השמאי המכריע דעתו על הגישות האפשריות לקביעת השומה, משעמדה ועדת הערר על דרך הקביעה ועל ישום ההלכות הרלבנטיות, אותן יישם השמאי, - אין מקום להתערב ואין מקום לקבוע כי על הועדה הייה להתערב בחוות דעתו.

46. בנסיבות אלה, אין בדעתי למנות כרוכל ולנתח את מכלול הטענות הפרטניות שהועלו על ידי המערערת, גבי ליקויים שנפלו כאמור בשיקול דעת השמאי. שכן, כל הטענות נוגעות לשיקול דעתו המקצועי, לגופה של שומה ושיקוליו כמומחה. בית משפט זה אינו יושב כערכאת ערעור על שיקולים אלה, המחוקק צמצם את סמכויותיו של בית המשפט לעניינים מנהליים לדון בערעורים רק בנושאים שבמשפט [סעיף 198[ח] לחוק]. כאמור, דנתי בטענות מסוג זה, ומצאתי לנכון לדחותן.

47. על כן, מחליט אנוכי לדחות את הערעור. המערערת תשא בהוצאות המשיבים 4-1 בסכום כולל של 10,000 ₪ ובהוצאות המשיבים 6 - 5 בסכום כולל של 7,500 ₪. לכל הסכומים דלעיל יתווסף מע"מ ועליהם הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ניתנה היום ט"ו בסיון, תשס"ח (18 ביוני 2008) בהעדר.
על המזכירות להמציא העתק

פסק דין
זה לצדדים.

__________________
בנימין ארבל
, שופט
מירב.

1
בתי המשפט

בבית המשפט לעניינים מינהליים בנצרת
עמ"נ 001009/07
בפני
:
השופט - בנימין ארבל

תאריך:
18.6.08








עמנ בית משפט לעניינים מנהליים 1009/07 הועדה המקומית לתכנון ולבניה "לב הגליל" נ' מוחמד סעיד אחמד אבו סאלח ז"ל, שריף מוחמד סעיד אבו סאלח , גאזי מוחמד אבו סאלח , איברהים אבו סאלח , דיאב מרעי שחאדה, מחמוד וספא שחאדה, עיריית סכנין (פורסם ב-ֽ 18/06/2008)