פסקי דין על סאמי זאמל אבו מוך | פסקי דין על חסן שורפי

1425/98 א     17/09/2002




א 1425/98 סאמי זאמל אבו מוך נ' חסן שורפי




בעניין:
סאמי זאמל אבו מוך

התובע

- נ ג ד -
חסן שורפי

הנתבע
פסק דין
1. א. התובע הגיש לבית משפט זה את התובענה שבתיק אז' 6671/98 וטען בה כי עובר
לתקופה הרלוונטית בכתב התביעה היה הבעלים בשלמות של חלקה 34 בגוש 8759 בבקה אל גרבייה, ששטחה הוא 5,748 מ"ר (להלן - "החלקה").

ב. התובע טען בתביעתו כי ביום 16.12.95 מכר לנתבע חלק מן החלקה, היינו 617/5748 חלקים ממנה "אשר מיקומם נקבע בהסכמת שני הצדדים".

ג. התובע הוסיף וטען בתביעתו שהתברר לו כי הנתבע בונה על החלקה "בנין בלתי חוקי, בלא שיהיה בידיו היתר בניה כדין, תוך שהוא מערים על רשויות התכנון".

עוד טען התובע בתביעתו כי נודע לו כי הנתבע -

"(...) מנסה, שלא כדין, לגזול מהתובע אחוזי בניה, זאת על ידי כך שהגיש לועדה המקומית לתכנון ובניה 'עירון' תוכניות בניה אשר מנצלות אחוזי בניה השייכים למקרקעין של התובע".

ד. התובע טען כי "מיד כאשר נודע הדבר לתובע" פנה בכתב לועדה המקומית לתכנון ולבניה וכן נפגש, יחד עם בא כוחו, עם הנתבע ועם עורך דינו ודרש כי הנתבע יפסיק את הבניה לאלתר ושיהרוס את המבנה ככל שהמבנה מנצל אחוזי בניה שלו. לטענתו -

"לאחר הפגישה הפסיק שורפי (היינו, הנתבע. ע.ג.) את הבניה והתובע היה בטוח כי שורפי עומד להרוס את החלק הבלתי חוקי של המבנה, אותו חלק שנבנה על ידי ניצול אחוזי הבניה השייכים לתובע".
ה. התובע טען בתביעתו כי בשל כך שנמנע ממנו לנצל את חלקו במקרקעין הנדונים, ולפתחם, נגרם לו נזק המסתכם בסך של 250,000 ש"ח, נכון ליום הגשת התביעה (30.11.98), ואולם, "לצרכי אגרה בלבד", העמיד את תביעתו על סך של 100,000 ש"ח.

ו. בתביעה שלפני עותר התובע ליתן לו את הסעדים שלהלן:

"א. להרוס כל חלק של המבנה החורג מהיתר הבניה ו/או החורג
מאחוזי הבניה השייכים לנתבע והנגזרים מחלקו במקרקעין (617 מ"ר).

ב. לאכוף על הנתבע את חוזה המכר נספח 'א'.

ג. לשלם לתובע את סכום התביעה".

2. טענות הנתבע בכתב הגנתו

א. הנתבע הגיש כתב הגנה שבו הכחיש את טענות התובע.

ב. הנתבע טען, בין היתר, כי "התובע מודע מזה שנתיים על עניין בניית המבנה, וכי טענתו שנודע לו הענין לפני ימים - אין לה כל בסיס עובדתי".

ג. הנתבע טען כי פנה "למשרד הנדסה בע"מ" לטפל עבורו בעניין הגשת תוכניות הבניה ובאישורן. לדבריו -

"הנתבע פנה רבות לתובע, על מנת שיחתום האחרון על התשריטים והתוכניות הנדרשים בועדה המקומית עירון, כפי שהתחייב בסעיף 5 להסכם הרכישה, אך הנתבע התחמק וענה בהבטחות שווא דבר אשר עיכב מהנתבע (כך במקור! ע.ג.) להחל בבניית הבנין נשוא התביעה.

(...)

הנתבע יטען כי התובע גרם לו נזק רב בסירובו לחתום על המסמכים והתוכניות כפי שהתחייב בהסכם הרכישה והוא שומר לעצמו את הזכות לתבוע את נזקיו בגין הפרת ההסכם".

ד. לטענת הנתבע הוא -

"(...) מעולם לא סיכם עם התובע הפסקת הבניה ו/או הריסת חלק
מהבנין אלא סוכם כי האחרון ימכור לתובע עוד 700 מ"ר מחלקו בחלקה ו/או לחתום על תוכנית פרצלציה (הפרדה) שבמסגרתה יקבל הנתבע מספר חלקה אחרת.

הנתבע משך זמן רב במשא ומתן עם הנתבע, וכהרגלו חזר התובע במה שהוסכם (כך במקור! ע.ג.)".

3. דיון

א. לאחר עיון בכתבי הטענות, בחומר הראיות ובסיכומי טענות באי כח הצדדים, הגעתי
למסקנה כי מן הדין לקבל את התביעה וליתן לתובע את הסעדים להם הוא עותר.

ב. מן החומר שלפני עולה כדלקמן:

כאמור לעיל, מדובר בחלקה ששטחה 5,748 מ"ר. החלקה מצויה בחלקה הצפוני של בקה אל גרביה. על פי נסח הרישום שצורף לתצהיר העדות הראשית של התובע, רשומה החלקה על שמם של שלושה בעלים:

התובע רשום כבעלים של 1895/2874 חלקים מן החלקה.

רשות הפיתוח רשומה כבעלים של 1/6 חלקים מן החלקה.

ועאדל (עודד) זאמל אבו מוך רשום כבעלים של 250/1437 חלקים מן החלקה.
ביום 29.10.90 רכש התובע מיורשיו של עאדל אבו מוך את חלקו של האחרון בחלקה.
ביום 1.1.96 רכש התובע ממינהל מקרקעי ישראל את חלקה של רשות הפיתוח במחלקה הנדונה.

התוצאה היא, על כן, כי על פי החומר שלפני זכאי התובע להרשם כבעלים של החלקה בשלמות.

ביום 16.12.95 חתמו התובע והנתבע על חוזה מכר שלפיו מכר התובע לנתבע 617/5748 חלקים מן החלקה. בחוזה נאמר כי לצורך מכירת השטח האמור "ולצורך קביעת מקומו" הוכנה "מפה מצבית + חלוקה לחלקה, על ידי המודד המוסמך מונעם יונס (...) אשר לפיה חולקה החלקה למגרשים כפי שמצויין במפה שהעתק ממנה רצ"ב ומהווה חלק בלתי נפרד מחוזה זה".

בהסכם צויין כי "המוכר מתחייב כי השטח המועבר יהיה המגרש המסומן ב- 34/5 לפי המפה הנ"ל (...)". כן הוסכם בין הצדדים כי –

"(...) הקונה רשאי לבנות על גבול השטח המועבר מצד מערב וכן מסכים הקונה כי המוכר יבנה בחלקו על הגבול המשותף בתנאי כי הקונה יבנה את הקיר המשותף מבטון באורך 33 מטר מגבול השטח המועבר הדרומי עם הוצאת קוצים בתקרה על מנת לאפשר למוכר להשתמש בהם בעתיד לבנייתו והקיר יהיה משותף".

הנתבע בנה על המגרש שנמכר לו על ידי התובע מבנה ענק ורחב מימדים ללא היתר בניה כדין.

אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבע הקים על המגרש שנמכר לו בניין שנועד לשימוש מסחרי: ראו, למשל, את תצלומי המבנה שצורפו לחוות דעתו של המומחה מטעם הנתבע, מר כנענה יוסף. מן התצלומים ניתן לעמוד הן על מימדי הבניין והן על העובדה שחלק מן הבניין מיועד לשמש, על פי הכתובת בערבית, כ"בוטיק החתן".

על החלקה הנדונה חלה תוכנית בנין עיר ע.נ. 125 אשר פורסמה למתן תוקף ב"ילקוט הפרסומים" מס' 4279 מיום 29.1.95 (להלן – "התוכנית"). אחוזי הבניה המקסימליים המותרים על פי התוכנית הם 60% משטח הקרקע, ב- 3 קומות, בנוסף למבני עזר בשטח של 30% (ראו בעמ' 4 לחוות דעתו של המומחה מטעם התובע, מר מטר עומר; וראו גם את חוות דעתו של מר יוסף כנענה, המומחה מטעם הנתבע בעמ' 3).

התוכנית מייעדת חלק מן החלקה (החלק הצפון מערבי) כשטח ציבורי פתוח, וחלק ממנה, הגובל בכביש, מיועד להפקעה לדרכים. השטח הנותר מיועד לאזור מגורים א' (ראו בחוות דעתו של מר יוסף כנענה, בעמ' 4).

הבניין שבנה הנתבע, בפועל, משתרע על 1,383.5 מ"ר, דבר המהווה חריגה של 828.20 מ"ר משטח הבנייה שהיה מותר לו לבנות על פי חלקו היחסי בשטח החלקה, על פי תוכנית בניין עיר ע.נ. 125 (ראו בעמ' 8 לחוות דעתו של מר מטר עומר).

ג. בא כוחו המלומד של הנתבע, עו"ד מאג'ד ג'נאים, טען בסיכומיו כי התובע הודה בעדותו בבית המשפט כי עוד בטרם נחתם ההסכם שבין הצדדים "היה ידוע לו (היינו, לתובע. ע.ג.) מפי הנתבע כי הינו מתכוון להקים מבנה מסחרי גדול על החלקה הנ"ל (...) וכי מעולם לא התנגד לכך".

בא כח הנתבע הוסיף וטען כי "טענתו של התובע כאילו שמעולם לא נתן את הסכמתו למבנה הנ"ל הינה טענה שקרית שאין לה כל שחר". בא כח הנתבע הפנה את בית המשפט, בהקשר זה, לתצהירו של עו"ד תאופיק ביאדסה, שערך את ההסכם שבין הצדדים. עו"ד ביאדסה הצהיר כי "לאורך המו"מ היה ברור לחלוטין ואף בידיעת התובע מר סאמי זאמל כי מר חסן שרפי רכש את המקרקעין הנ"ל לצורך הקמת בנין מסחרי רב קומות בכדי שיעביר את עסקו אליו וכי המדובר בבניין גדול, רב קומות ורחב מימדים (...)".

אכן, אינני מוציא מכלל אפשרות כי התובע היה מודע לכך שבכוונת הנתבע לבנות על המגרש שימכר לו בניין מסחרי גדול מימדים, וכי לא היתה לו כל התנגדות לכך. ברם, אני קובע כי אין כל בסיס לטענה כי התובע ידע או הסכים לכך שהנתבע יבנה בניין שיחרוג מאחוזי הבנייה היחסיים המגיעים לו על פי שטח המגרש שנמכר לו. התובע רשאי היה להניח כי הנתבע יבנה את הבניין רק לאחר שיקבל היתר בנייה כדין. לו כך נהג הנתבע בפועל, ממילא לא היה בונה בניגוד לחוק ותוך חריגה מאחוזי הבנייה היחסיים המגיעים לו.

ד. המושג "אחוזי בנייה" אינו מוגדר לא בחוק ולא בתקנות. מושג זה מתייחס לאותם אחוזים משטח המקרקעין שעליהם ניתן לבנות לפי היתר הבנייה שניתן על ידי הוועדות לתכנון ולבניה. מטרתם של "אחוזי הבנייה" להבטיח את רווחת התושבים כדי שלא יכוסה כל מגרש במבנים מגבול לגבול על ידי ניצול של 100% מן השטח: ע.א. 151/87, ע.א. 219/87 ש. ארצי חברה להשקעות בע"מ נגד אורי רחמני ואח', פד"י מג' (3) עמ' 489.

בהתאם לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 קובעת הוועדה המקומית בתוכנית המיתאר את האחוזים המותרים בבנייה במגרש מסויים. היתר הבנייה הניתן לבעל מקרקעין לפי בקשתו, ניתן לו על תנאי, והתנאי הוא שלא יחרוג מאחוז הבניה המותר על פי התוכנית: ע.א. 151/87, ע.א. 219/87 הנ"ל, שם.

ההיתר לבנות במקרקעין, הניתן על פי חוק התכנון והבניה, קובע מגבלה חוקית להיקף הבנייה במקרקעין. ההיתר ניתן בהתאם לאחוזים המותרים לבנייה על פי תוכנית המיתאר. זוהי, למעשה, אפשרות ניצול הקרקע לבנייה על פי הדין, ואפשרות זו היא אחד הנתונים הקובעים את פוטנציאל ניצול הקרקע ולכן גם את ערכה: רע"א 2821/95 שמחה לוסטיג ואח' נגד נעמי מייזלס, פד"י נ' (1) עמ' 517.

הרוכש בעלות במקרקעין רוכש גם את הזכות לשימוש ב"אחוזי הבנייה" שעליהם. אי אפשר לסחור באחוזי בנייה במנותק מן המקרקעין שלהם הם מתייחסים, שכן אחוזי הבנייה אינם "זכות" במובן המוחשי של הדבר אלא הם הגבלה ש"יורדת" על בעל המקרקעין מטעם הרשות: ע.א. 151/87, ע.א. 219/87, שם.

ה. לאור ההלכות שנפסקו בעניין ש. ארצי חברה להשקעות בע"מ נגד אורי רחמני ואח' ובעניין שמחה לוסטיג ואח' נגד נעמי מייזלס הנ"ל, הרי ש"אחוזי בנייה" במקרקעין הינם נכס חשוב המהווה את אחד מן המרכיבים המרכזיים בקביעת שווייה של קרקע פלונית.

ו. במקרה שלפנינו טרם נעשתה חלוקה של החלקה בה עסקינן. הבעלות בה הינה, על כן, משותפת לכל הבעלים כפי חלקו היחסי של כל אחד מהם בה. ממילא, על כן, זכויות הבנייה הנובעות מ"אחוזי הבנייה" הן משותפות: השוו לע.א. 432/83 שאול מזרחי נגד מרדכי חביב, פד"י מ' (4) עמ' 637, בעמ' 644 מול האותיות ה-ו.
מכאן שכאשר הנתבע בנה את הבניין ללא היתר בנייה כדין, בניגוד לתוכנית בניין עיר ע.נ. 125 ותוך ניצול אחוזי הבנייה באופן שחרג מאחוזי הבנייה המגיעים לו על פי חלקו היחסי בחלקה, הוא פגע באפשרויותיו של התובע לנצל את פוטנציאל הבנייה בחלק המקרקעין שנותר בידיו. פגיעה זו לא תוכל להיות מתוקנת אלא אם ייהרס המבנה שנבנה תוך חריגה מאחוזי הבנייה המותרים. לפיכך זכאי התובע לסעד של הריסה שלו הוא עותר.

התובע אמנם עתר להורות על הריסת "כל חלק של המבנה החורג מהיתר הבנייה ו/או החורג מאחוזי הבנייה השייכים לנתבע" ברם, לאור היקף החריגה, כאמור לעיל, אני סבור כי אין זה מעשי להורות על הריסה של חלק מן המבנה בלבד, וכי בנסיבות העניין, ובמיוחד כאשר הבניין נבנה ללא היתר בנייה, אין מנוס ממתן צו להריסת המבנה כולו.

ז. למותר לציין כי הפגיעה שפגע הנתבע בתובע, בבנותו את הבניין ללא היתר כדין ותוך חריגה מאחוזי הבנייה המותרים, מהווה פגיעה שנזק ממוני בצידה. על שום כך זכאי התובע לפיצוי בגין הנזק שנגרם לו.

על פי חוות דעתו של המומחה מר עומאר מטר, שווי אחוזי הבנייה שנגזלו על ידי הנתבע הוא 135,329 דולר ארה"ב. כאמור לעיל, התובע העמיד את תביעתו על פיצוי בסך 100,000 ש"ח בלבד. בנסיבות העניין נראה לי כי לאור העובדה שהתובע "נתקע" במשך שנים בשל התנהגותו הנ"ל של הנתבע באופן שלא איפשר לו לעשות שימוש במקרקעין שנותרו ברשותו, הרי שיש כאן מלוא ההצדקה לפסוק לו את סכום הפיצוי המבוקש על ידו.

4. אחרית דבר

אשר על כן ולאור כל האמור לעיל אני מקבל את התביעה ומורה כדלקמן:

א. אני מורה על הריסת כל הבניין שנבנה על ידי הנתבע על גבי חלקה 34 בגוש 8759 בבקה אל גרבייה.

אני מטיל את החובה להרוס את הבניין האמור על הנתבע עצמו.

ואולם, אם הנתבע עצמו לא יבצע את ההריסה בתוך 30 יום מהיום כי אז יהיה התובע רשאי לבצע את הריסת הבניין האמור בכוחות עצמו, ואם כך יקרה כי אז יחולו כל ההוצאות הכרוכות בביצוע ההריסה על הנתבע ויהיה עליו להשיב לתובע את כל ההוצאות שהוציא בקשר להריסה, ולסכום ההוצאות האמור יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום ההוצאה ועד ליום ההשבה המלאה בפועל.

אני מורה למשטרת ישראל לסייע לתובע בביצוע ההריסה, כאמור לעיל, ככל שיידרש וכפי שתמצא לנכון בנסיבות העניין.

ב. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע פיצויים בסך של 100,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה 26/11/98 (שאז הוגשה התביעה, במקור, לבית משפט השלום בחדרה) ועד לתשלום המלא בפועל.

ג. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע הוצאות משפט ושכר טירחת עורך דין בסך כולל של 50,000 ש"ח בתוספת מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

פיסקה 4 של

פסק דין
זה הושמעה בפומבי בנוכחות עו"ד דן שפריר ובהעדר הופעה מטעם הנתבע (עו"ד גנאיים שיגר פקס' שבו הודיע על כך שלא יוכל להתייצב לשמיעת פסק הדין וביקש להמציא לו העתק ממנו).

המזכירות תשלח העתק מ

פסק דין
זה לב"כ הנתבע עו"ד גנאיים בדואר רשום בלווית אישור מסירה כדין.

ניתן היום י"א בתשרי תשס"ג, 17 בספטמבר 2002 בהעדר הצדדים.
מותר לפרסום מיום 17/09/2002.

עודד גרשון
, שופט
/ d00142598a.1
53
בתי המשפט
בית המשפט המחוזי בחיפה

תא 001425/98

בפני

כבוד השופט עודד גרשון








א בית משפט מחוזי 1425/98 סאמי זאמל אבו מוך נ' חסן שורפי (פורסם ב-ֽ 17/09/2002)