פסקי דין על נחום עפרה | פסקי דין על וייס טיבי | פסקי דין על בודנשטיין שי | פסקי דין על בודנשטיין ליאת |

21/06 עא     05/10/2006




עא 21/06 נחום עפרה, וייס טיבי נ' בודנשטיין שי, בודנשטיין ליאת




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט השלום חדרה
עא 000021/06


בפני
:
השופטת הדסה אסיף
תאריך:
05/10/2006



בעניין
:
1 . נחום עפרה

2 . וייס טיבי




המערערים

נ
ג
ד


1 . בודנשטיין שי

2 . בודנשטיין ליאת




המשיבים


ב"כ המערערים
: עו"ד אריאלי
ב"כ המשיבים
: עו"ד גבע

פסק דין

בפני
י ערעור על החלטת כב' הרשם רומי מיום 23.4.06 שבה נתן למשיבים רשות להתגונן כנגד התביעה שהגישו נגדם המערערים.

לטענת המערערים, לא היה מקום לתת למשיבים רשות להתגונן ובשל כך הוגש הערעור.

המערערים הגישו כנגד המשיבים תביעה בסדר דין מקוצר.

בכתב התביעה טענו המערערים כי בינם ובין המשיבים נחתם זכרון דברים שעל פיו התחייבו המשיבים למכור להם דירה שפרטיה בזכרון הדברים.

לטענת המערערים, התחייבו המשיבים בזכרון הדברים כי יעבירו להם את הדירה כשהיא נקיה מכל שיעבוד, מישכון, משכנתא וזכויות צד ג'.

עוד נטען על ידי המערערים, כי המשיבים הציגו עצמם, עובר לחתימת זכרון הדברים, כבעלי הזכויות בדירה, ובפועל התברר כי אינם בעלי הזכויות בדירה אלא בעלי זכויות חוזיות מורכבות, שכן הדירה אינה רשומה עדיין כתת חלקה בבית משותף, ולמשיבים רק זכויות חוזיות כלפי הבעלים הרשום בקרקע.

המערערים טוענים כי המשיבים הפרו את זכרון הדברים בכך שבפועל אינם בעלי הזכויות בדירה, ובכך שבניגוד להתחייבותם להעביר את הדירה למערערים כשהיא נקיה מכל שיעבוד, מישכון, משכנתא וזכויות צד ג', התברר כי על הקרקע שעליה בנויה הדירה רשומה משכנתא בסכום של 2.5 מיליון דולר.

לפיכך טענו המערערים בכתב התביעה כי על המשיבים להחזיר להם את סכום המקדמה ששילמו במעמד חתימת זכרון הדברים – 500 דולר, ובנוסף לשלם להם את הפיצוי המוסכם שנקבע בזכרון הדברים על סכום של 15,000 $.

המשיבים הגישו בקשת רשות להתגונן. בבקשה ובתצהיר התומך בה טענו המשיבים כי לא הפרו כלל את זכרון הדברים, וכי המערערים הם שהפרו את זכרון הדברים בכך שסרבו לקנות את הדירה בטענות ותואנות שונות.

לטענת המשיבים, הם מעולם לא הסתירו מהמערערים את מצבה המשפטי של הדירה, ואת זכויותיהם המדויקות בדירה, ובזכרון הדברים אף לא נטען כי היא בבעלותם.

המשיבים טענו כי עובר לחתימת זכרון הדברים, הבהירו למערערים, ולב"כ המערערים שהיה שותף גם במשא ומתן שקדם לחתימת זכרון הדברים, כי מדובר בפרוייקט חדש, כי הדירה נרכשה מחברה קבלנית, כי מילאו את כל התחייבויותיהם כלפי החב' הקבלנית, וכי אין מניעה חוקית או אחרת למכירת זכויותיהם בדירה כשהן נקיות מכל חוב, עיקול או זכות צד ג' אחרת.

המשיבים טענו עוד כי אכן אין כל זכות לצד ג' על הדירה מאחר שבידיהם מכתב החרגה מהבנק שלטובתו נרשמה המשכנתא על הקרקע, ועל פי מכתב זה שוחררה הדירה נשוא זכרון הדברים מהשיעבוד שבגינו נרשמה המשכנתא.

לטענת המשיבים, הם שיתפו פעולה באופן מלא עם ב"כ המערערים והמציאו לו כל מסמך שדרש בקשר עם זכויותיהם בדירה, ואילו המערערים הם שהפרו את זכרון הדברים בכך שעל דעת עצמם וללא כל סיבה אמיתית הודיעו על ביטול זכרון הדברים.

לפיכך טוענים המשיבים כי הם שזכאים לסכום הפיצוי המוסכם שנקוב בזכרון הדברים והם אף הגישו תביעה ברוח זו לבית משפט השלום בקריות.

לאחר דיון שהתקיים בפני
כב' הרשם רומי ביום 5.2.06, ואשר במהלכו נחקר המשיב (המבקש בבר"ל), הגישו הצדדים טיעונים בכתב, וביום 23.4.06 ניתנה ההחלטה נשוא הערעור שבפני
י.

בהחלטה, כאמור, נתן כב' הרשם למשיבים רשות להתגונן בפני
התביעה על כל חלקיה. על כך הערעור.

הצדדים הגישו עיקרי טיעון כתובים, והיום השלימו טיעוניהם בפני
י.

לאחר שעיינתי בתשומת לב בטיעוני הצדדים ובכתבי הטענות שהוגשו בתיק זה, ולאחר ששמעתי את טיעוני הצדדים בדיון היום, אני סבורה כי דין הערעור להתקבל בנוגע להשבת הסך של 500 דולר ששילמו המערערים כדמי קדימה, ואילו בנוגע לסכום הפיצוי המוסכם – דין הערעור להידחות.

אין בפי המשיבים כל טענה כנגד השבת הסך של 500 דולר ששילמו להם המערערים כדמי קדימה במעמד חתימת זכרון הדברים.

המשיבים לא העלו בענין זה כל טענה בבקשת הרשות להתגונן שהגישו או בתצהיר שהוגש בתמיכה לבקשה זו, ולא טענו בהם כי המערערים אינם זכאים להשבת הסכום האמור.

לפיכך, לא היה מקום ליתן למשיבים רשות להתגונן כנגד סכום זה, והמערערים זכאים ליטול

פסק דין
על סכום זה, בתוספת שכ"ט עו"ד לפי התעריף המינימלי של לשכת עוה"ד לסכום זה, בשוויו בשקלים ביום הגשת התביעה.

אשר לסכום הפיצוי המוסכם שתובעים המערערים –
בענין זה צדק כב' הרשם כשקבע כי יש מקום לתת רשות להתגונן.

אמנם החלטת כב' הרשם קצרה ביותר ונומקה בתמציתיות, אולי גדולה מדי, אולם אין בכך כדי לשנות את תוצאת ההחלטה שהיא נכונה ותואמת את ההלכות הקיימות בכל הנוגע למתן רשות להתגונן.

כידוע, בבוא ביהמ"ש להחליט אם יש לתת לנתבע רשות להתגונן בתביעה שהוגשה כנגדו בסדר דין מקוצר, די אם הנתבע מראה הגנה לכאורה. אין בודקים בשלב הזה כיצד יוכיח את הגנתו, ואין בודקים את הראיות שיש בידי הנתבע על מנת להוכיח את טענות ההגנה שהוא מעלה.

דוגמה קיצונית להלכה זו היא בכך שגם כאשר נתבע טוען טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב, יש לתת לו רשות להתגונן אם טענה זו מגלה הגנה לכאורה, וזאת למרות הקושי הידוע בהבאת ראיות להוכחת טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב. (גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהד' 7 עמ' 310).

במקרה שבפני
י טוענים הנתבעים, המשיבים בערעור שבפני
י, כי לא הפרו את זכרון הדברים מאחר שהדירה אכן נקיה מכל שיעבוד, משכון, משכנתא או זכות של צד שלישי.

המשיבים טוענים כי קיומה של משכנתא רשומה על המקרקעין אינו משנה לענין הדירה נשוא זכרון הדברים, וזאת מאחר שקיים מכתב החרגה המוציא דירה זו מכלל הנכסים המשועבדים לטובת הבנק.

אם תתברר טענה זו כנכונה, יש בה משום טענת הגנה טובה לנתבעים כנגד טענת המערערים, שטוענים בתביעה כי קיומה של המשכנתא הרשומה על המקרקעין יש בו משום הפרה של זכרון הדברים.

ב"כ המערערים טען בפני
י כי מאחר שאין מחלוקת בין הצדדים בדבר קיומה של המשכנתא הרשומה על המקרקעין, ממילא יש לקבוע כי המשיבים הפרו את זכרון הדברים ואת התחייבותם למכור את הדירה למערערים כשהיא נקיה מכל זכות של צד ג'.

אינני מקבלת טענה זו.

על מנת לקבוע כי היתה הפרה, יש לפרש מה היתה כוונת הצדדים בהתחייבות לפיה תימכר הדירה כשהיא נקיה מכל זכות ושיעבוד.

ב"כ המערערים האריך בטיעוניו בנוגע למכתב ההחרגה שהוצג לו, וטען כי אין במכתב ההחרגה הזה כדי ללמד כי הדירה אכן נקיה מכל שיעבוד וזכות של צד שלישי.

המשיבים טענו בהקשר זה כי ממכתב ההחרגה עולה כי הדירה עצמה נקיה מכל זכות, וכי לאור דרישתו של ב"כ המערערים לאישורים נוספים בקשר למכתב ההחרגה, הם פנו לבנק לקבל את אישורו על קיומה של החרגה כאמור.

עצם המחלוקת הזו בין הצדדים מלמד, לכשעצמו, על קיומה של מחלוקת עובדתית שיש להכריע בה, על מנת שניתן יהיה לקבוע אם אכן נקיה הדירה מכל שיעבוד או זכות של צד ג', או שמא צודקים המערערים, והמשיבים הפרו התחייבות זו שפורטה בזכרון הדברים.

דבר נוסף – אם אכן מדובר במחלוקת שהיא משפטית בלבד, כפי שטען ב"כ המערערים בטיעוניו בפני
י, לא היה מקום לחקור את המצהיר מטעם המשיבים בדיון שהתקיים בבקשת הרשות להתגונן.

דווקא העובדה שהמצהיר נחקר, בחקירה לא קצרה, מלמדת כי גם ב"כ המערערים מודע לכך שיש מחלוקת עובדתית ואין מדובר במחלוקת משפטית בלבד.

במילים אחרות, על מנת לקבוע כי קיומה של משכנתא על המקרקעין, למרות מכתב ההחרגה, יש בו משום הפרה של זכרון הדברים, יש להידרש, בין היתר, לכוונת הצדדים בעת שחתמו על זכרון הדברים.

מדובר בענין עובדתי ולא במחלוקת שהיא משפטית בלבד כפי שטען ב"כ המערערים בטיעוניו בפני
י.

לפיכך צדק כב' הרשם בעת שקבע כי יש לתת למשיבים רשות להתגונן בטענה זו.

הוא הדין לענין הטענה האחרת של התובעים, ולפיה הפרו המשיבים את זכרון הדברים בכך שאינם בעלים של הדירה, כי אם בעלי זכויות חוזיות כלפי בעל המקרקעין בלבד.

בהקשר זה יש לציין ראשית כי אין בזכרון הדברים התחייבות של המשיבים לכך שהם בעלים של הדירה, רשומים או לא, וטענות המערערים בנוגע לקיומה של התחייבות כזו מבוססות מחד על המצג שהציגו להם המשיבים, לטענתם, עובר לחתימת זכרון הדברים, ומאידך על הדברים שנכתבו בטיוטת ההסכם שהועבר לחתימתם לאחר שנחתם זכרון הדברים.

המשיבים מצידם מכחישים כי הציגו מצג שגוי למערערים בנוגע לזכויותיהם בדירה, ואילו הדברים שנכתבו בטיוטות ההסכם שהוחלפו בין הצדדים, יכולים רק לשמש כראיה לדברים שנאמרו ע"י מי מהצדדים – ושיש לבררם בדרך של שמיעת הוכחות.

מעבר לכל אלה יש לציין כי המערערים עצמם טענו בכתב התביעה ובטיעוניהם בערעור, כי ממילא התכוונו להעביר את זכרון הדברים לידי עורך דין מטעמם על מנת שיבדוק את זכויותיהם של המשיבים בנכס ויבטיח בכך את זכויות המערערים.

מכאן, כי המערערים עצמם מודים, לכאורה, כי לא סמכו או הסתמכו על הצהרת המשיבים בדבר זכויותיהם בדירה, ובנסיבות אלה ספק אם יש בעובדות שנתגלו למערערים לאחר חתימת זכרון הדברים משום הפרה של זכרון הדברים מצידם של המשיבים.

אם נכונה טענת המשיבים, לפיה הציגו את נתוני הדירה הנכונים, כמו גם את זכויותיהם בה בפני
המערערים, ממילא יש בה משום טענת הגנה טובה כנגד התביעה שעיקרה הוא בטענת המערערים כי המשיבים הפרו את זכרון הדברים ואת המצג שהציגו במסגרתו ועובר לחתימתו.

משכך, ומשטענת המשיבים בענין זה לא נסתרה במהלך החקירה הנגדית, הרי שצדק כב' הרשם כשנתן למשיבים רשות להתגונן כנגד התביעה.

נימוק נוסף שבגינו יש, לטעמי, לתת למשיבים רשות להתגונן הוא בכך שמטיעוניהם ההדדיים של הצדדים עולה מחלוקת באשר לשאלה מי משני הצדדים הפר את זכרון הדברים.

שאלה זו עולה לדיון לא רק בתיק שבפני
י אלא גם בתיק נוסף שתלוי ועומד בין הצדדים, ואין כל הצדקה לכך שתוכרע ללא שמיעת ראיות.

ראיות דרושות גם משום שייתכן ששני הצדדים הפרו את זכרון הדברים, כל אחד במעשים/מחדלים אחרים, ולענין זה השלכה על סכום הפיצויים שיפסוק בית המשפט, עקב התחשבותו של בית המשפט ב"אשמו התורם" של כ"א מהצדדים.
והשווה לענין זה, הדברים שנאמרו בע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ס.ע.ל.ר. חברה לבנין בע"מ, פד"י נ"ב (1) 210 – ובמיוחד בעמ' 226 ואילך;
והשווה גם לתוצאה שאליה הגיע ביהמ"ש בע"א 3912/90 אקזמין נ' טכסטיל והנעלה, פד"י מ"ז (4) 64.

סוף דבר – שאין מקום לבטל את החלטת כב' הרשם ככל שהיא נוגעת לסכום הפיצוי המוסכם הנקוב בזכרון הדברים, ובנוגע לסכום זה רשאים המשיבים להתגונן כנגד התביעה.

הערעור נדחה איפוא ברובו, והוא מתקבל לסכום של 500 דולר בלבד, ולאור תוצאה זו אני מעמידה את סכום ההוצאות שעל המערערים לשלם למשיבים בגין הערעור, על סכום של 4,500 ₪ ומע"מ.

המזכירות תעביר לצדדים את פסק הדין.


ניתן היום י"ג בתשרי, תשס"ז (5 באוקטובר 2006) בהעדר.

הדסה אסיף
, שופטת


ב.ב.






עא בית משפט שלום 21/06 נחום עפרה, וייס טיבי נ' בודנשטיין שי, בודנשטיין ליאת (פורסם ב-ֽ 05/10/2006)