פסקי דין על אסרף יצחק | פסקי דין על אסרף אבי | פסקי דין על בית ונוי חב' לבנייה והשקעות | פסקי דין על גבסו יעקב | פסקי דין על גבסו דליה ואח' |

2281/05 א     29/05/2008




א 2281/05 אסרף יצחק, אסרף אבי נ' בית ונוי חב' לבנייה והשקעות בע"מ, גבסו יעקב, גבסו דליה ואח'




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט השלום ראשון לציון
א
002281/05


בפני
:
כב' השופט שאול מנהיים







בעניין:
1 . אסרף יצחק

2 . אסרף אבי
שניהם ע"י עו"ד גניש





התובעים


נ
ג
ד


1 . בית ונוי חב' לבנייה והשקעות בע"מ

2 . גבסו יעקב
3 . גבסו דליה
שלושתם ע"י עו"ד ירמיהו
4 . עו"ד חיים גדעון





הנתבעים
פסק דין
א. רקע

1. תביעה כספית שמקורה בהסכם לרכישת בית מגורים על ידי התובעים מהנתבעת 1 (להלן "הנתבעת" או "החברה"). התובעים טוענים כי הנתבעת הטעתה אותם ועשתה כלפיהם מצגי שווא עובר לחתימת החוזה ובגוף החוזה, וכן הפרה את התחייבויותיה כלפיהם. ההפרות מתבטאות בשני מישורים עיקריים: בקיומם של ליקויי בניה, ובאי סילוק כל החובות הרובצים על הנכס - עובדה שבגינה אין התובעים מצליחים לרשום עד היום את הזכויות בנכס על שמם אף שאין חולק ששילמו את מלוא התמורה בגינו. עוד טוענים התובעים כי לו ידעו את העובדות לאמיתן בעת עשיית החוזה, לא היו מתקשרים בחוזה כלל. בנוסף לכך כוללת התביעה גם מרכיבים של הפסדים שנגרמו, כנטען, בגין עליית שער הדולר (אליו הוצמדו תשלומי התמורה על פי החוזה), ובגין עליית שיעור המע"מ במהלך תקופת התשלומים כאשר לטענת התובעים הוסכם מראש כי לא ישאו בעלות שתיגרם עקב עליית שיעור המע"מ שהיתה צפויה בעת חתימת החוזה.

2. התובעים טוענים כי יש להטיל על הנתבעים 2 ו-3 אחריות אישית לפצותם על נזקיהם נשוא התביעה, כאשר הם מייחסים לנתבעים אלה שורה של עילות המקימות לטענתם חבות אישית של נתבעים אלה כלפיהם. הנתבע 4 הוא עורך הדין שערך את החוזה, וכנטען התרשל וגרם בכך לנזקי התובעים (להלן גם "עורך הדין").
3. במהלך דיוני קדם המשפט תוקן כתב התביעה, ולאחר מכן נמחק ממנו ראש נזק של "פיצוי מוסכם" (שלא הוסכם) בסך של 90,000 ₪.

4. תחילה אדון בשאלת חבותה של החברה הנתבעת כלפי התובעים, על רכיביה השונים. לאחר מכן תידון שאלת חבותו האישית של כל אחד משני בני הזוג גבסו (הנתבעים 2 ו-3), ולאחר מכן שאלת חבותו של הנתבע 4, עורך הדין. במסגרת הדיון בחבות כל אחד מהנתבעים כאמור לעיל אדון גם בשאלת היקפה של החבות, ככל שזו קיימת.

ב. חבות החברה הנתבעת
ב(1): ליקויי הבניה
5. הוגשה חוות דעת מטעם התובעים, והמומחה שערך אותה נחקר עליה (המהנדס הלפרט, עת/1). לא הוגשה חוות דעת נגדית. בסיכומי ב"כ נתבעים 1-3 נכלל טיעון קצר מאד בשאלת ליקויי הבניה בהקשר של אחריות הנתבעת 1, ועיקר המאמץ הושקע בטענות לפיהן אין להטיל חבות אישית על בני הזוג גבסו. הטענות לגופם של ליקויי הבניה, כפי שהועלו בסיכומי הנתבעים 1 -3, תפורטנה להלן.

6. נושא המדרגות: זהו נושא שמשקלו הכספי ניכר. בנושא זה טענת הנתבעת 1 היא כי המומחה הלפרט לא ידע לפרט כיצד חישב את הסכום בו נקב בחוות דעתו לגבי המדרגות והסתמך על תוכנת מחשב כלשהי אשר אין דרך לברר אם היא מבוססת על נתונים נכונים ומקובלים. הטענה הזו מבוססת על דברי המומחה בעדותו בעמ' 9 ש' 22-24; אולם הטענה מתעלמת ממה שאמר המומחה בהמשך דבריו באותו נושא (עמ' 9 ש' 26 ואילך ועד עמ' 10 ש' 6), שם טוען המומחה כי אף שלא הביא עימו את המחירון הידוע כ"מחירון דקל" לעלויות עבודות בניה, הרי המחיר בו נקב לתיקון הליקוי במדרגות משקף את מחירי המחירון לשלבי העבודה השונים. טענה זו של המומחה נותרה ללא כל ראיה סותרת: הנתבעים לא הציגו כראיה את מחירון דקל או מחירון מקובל אחר, שממנו ניתן היה ללמוד שהמחיר בו נקב המומחה מופרז (ובכמה). הם גם לא הביאו חוות דעת נוגדת. הם אפילו לא הביאו עדויות של קבלני שיפוצים שיעידו כי המחיר שהם גובים עבור העבודה, שלדעת המומחה הלפרט יש לבצע בנושא המדרגות, הוא מחיר נמוך מהסכום שהמומחה נקב בו. בהעלאת ספקות אין די. לא היה דבר שמנע מהנתבעים להביא ראיות מטעמם אשר מהן ניתן יהיה ללמוד כי יש לזקוף סכום נמוך יותר מזה שבו נקב מומחה התובע כדי לתקן את המדרגות. הם בחרו שלא לעשות כן, ובכך נטלו את הסיכון שלא תהיה ראיה נוגדת בפני
בית המשפט בעניינים נשוא חוות דעתו של מר הלפרט. חזקה שאילו סברו שחוות-דעת (או ראיה טובה אחרת) תביא להם תועלת שתעלה על עלות הבאתה, היו מביאים ראיה כזו. על כן אין לקבל טענות ההגנה ביחס לעלות תיקון המדרגות.

7. עוד נטען מטעם הנתבעת כי חלק מהנזקים עליהם הצביע המומחה הלפרט נובעים מליקויים בתחזוקת מכשירי חשמל של התובעים, וכי הנזקים האחרים שבחוות הדעת נובעים מעבודות שיפוץ ושינוי שעשה התובע עצמו. הליקוי היחיד שמצא המומחה ואשר מקורו בליקוי במכשיר חשמלי של התובעים הוא רטיבות בבסיס קיר מרפסת שירות (עמ' 25 לחווה"ד ת/1, סעיף 5). עלות התיקון של ליקוי זה הועמדה על ידי המומחה על 1,000 ₪, אשר מובן שאין לכלול אותה בפיצוי (וראו גם עדות המומחה בעמ' 10 ש' 24-28 לפרוטוקול). טענה אחרת של הנתבעים בהקשר זה היא כי הריצוף הוחלף בשלמות על ידי התובעים וכך גם חיפוי קרמי, צבע ועבודות חשמל ואינסטלציה. בעדותו אישר התובע שהרכיב מטבח, אלא שחוות הדעת אינה מצביעה על ליקויים בארונות המטבח. אשר לחיפוי הקרמי העיד התובע שהיה קיים כאשר החל להתגורר בדירה (עמ' 17 ש' 28 ואילך). הוא הכחיש שהחליף ריצוף וטען שרכש ריצוף רק לחצר (עמ' 19 ש' 2-7). הוא אישר שרכש כלים סניטריים וביצע עבודות צבע. הנטל להוכיח שהריצוף והחיפוי הקרמי אשר המומחה מצא בהם פגמים הותקנו על ידי התובעים, מוטל על הנתבעים. הנתבעים לא עמדו בנטל. עלות תיקון הצבע כפי שהיא מופיעה בחוות דעת המומחה אינה נובעת מליקויים בצבע אלא מהפגיעות הצפויות בצבע במהלך ועקב ביצוע תיקונים אחרים. מכאן שאין כל נפקות לכך שהצבע, שהיה קיים בעת ביקור המומחה, בוצע על ידי התובעים.

8. המסקנה המצטברת היא שיש להפחית מחוות דעת המומחה רק עלות של 1,000 ₪ (במונחי חוות הדעת, לפני פיקוח ולפני מע"מ). אין חולק שבמקרה דנן הפתרון לליקויים הוא בדרך של פיצוי (החלופה של תיקון על ידי הנתבעת אינה קיימת, מאחר והנתבעת אינה פעילה ולא היתה פעילה כבר בעת ההתקשרות בינה לבין התובעים). חוות הדעת נוקבת בעלות תיקונים בסך של 93,550 ₪, לפני פיקוח ומע"מ וצמוד למדד תשומות הבנייה למגורים לחודש יוני 2003. לאחר הפחתת הסך של 1,000 ₪ כאמור לעיל, מדובר ב-92,550 ₪. לסכום זה יש להוסיף 10% בגין פיקוח, ובסך הכל מדובר על 101,805 ₪ לפני מע"מ. סכום זה יש להצמיד למדד התשומות לבנייה למגורים, כאשר מדד הבסיס הוא המדד הנ"ל בגין חודש יוני 2003, ולתוצאה יש להוסיף מע"מ בשיעור החל כיום,
(15.5%). הנתבעת חבה בסכום הנ"ל בהיותה מי שמכרה את הדירה לתובעים.
9. בנוסף לפיצוי על הנזק הישיר בנושא הליקויים, כוללת התביעה גם רכיב של פיצוי על נזק שאינו נזק ממון (פיצוי בגין "עגמת הנפש הרבה, אי הנוחות והסבל שנגרמו לתובעים ושיגרמו להם בעת ביצוע התיקונים בעתיד" - סעיף 14ו' לכתב התביעה המתוקן), שהתובעים העמידו על 50,000 ₪. בהקשר זה אציין כי הליקויים לכשעצמם אינם מהסוג הגורם עגמת נפש חריגה (כגון רטיבות קשה), אולם המומחה חיווה דעתו כי במהלך התיקון נדרש פינוי הדירה למשך 20 ימים (עמ' 29, ס' 7 לחווה"ד) וכן נדרש פינוי התכולה ואחסונה לתקופה זו (עמ' 28 לחווה"ד). אני סבור שניתן לכלול את העלות ואי הנוחות הצפויים כתוצאה מהאמור לעיל, על דרך האמדן, במסגרת הפיצוי על נזקים שאינם נזקי ממון כתוצאה מהליקויים ומהתיקונים הצפויים. על כן ובהתחשב במכלול הנסיבות אני מעמיד הפיצוי בראש נזק זה על 40,000 ₪ ליום מתן פסק הדין, שהנתבעת חבה בתשלומם לתובעים.

ב(2): חובות של הנתבעת - עיקולים על הנכס בעת עריכת החוזה
10. מסתבר שבמועד עשיית החוזה רבצו על הנכס נשוא החוזה (שהיה אז כמעט מוכן למגורים) שני עיקולים: האחד לטובת עיריית ראשון לציון על סך של כ-40,000 ₪; והשני לטובת נושה אחר של החברה
הנתבעת, מר חלפון – עיקול שהוטל במסגרת תיק הוצאה לפועל שבו מר חלפון הוא הזוכה והנתבעת היא החייבת. החוזה נעשה ללא נסח עדכני למועד עשיית החוזה, והנתבעת הצהירה בו כי אין עיקולים על הנכס. התובע טען כי לא ידע על העיקולים וכי אילו ידע עליהם לא היה מתקשר בחוזה כלל. במאמר מוסגר אציין כי הטענה האחרונה היא טענה של פגם ברצון (טעות והטעיה) אולם התובע אינו מבקש לבטל את החוזה. אמנם התובע העיד כי משנודע לו דבר קיום העיקול לטובת מר חלפון פנה לנתבע 4 וביקש לבטל את העסקה, ולדבריו אף היה מוכן להפסיד כמה אלפי דולרים מתוך הסכום ששילם לנתבעת (עמ' 17 ש' 1-6); אולם גם אם נבחר להאמין לדבריו אלה של התובע, עדיין לא ברור מדוע לא שלח הודעת ביטול אלא הסתפק בבקשה בע"פ, וכן לא ברור מדוע לא טרח לפנות לעורך-דין על מנת שיפעל עבורו לביטול העסקה (שהרי ברור שמאותה פניה בעל-פה, ככל שהיתה, לא יצא דבר). מכאן שגם אם נעשה נסיון מצד התובע "לבקש" את ביטול העסקה בעקבות גילוי דבר העיקול לטובת חלפון, אין בכך משום מימוש ברירת הביטול שהיתה נתונה לו ככל שלא ידע עד אז על אותו עיקול. בנוסף, העיקר הוא שגם כיום אין בפי התובע טענה שביטל את העסקה ואין הוא עותר להשבה המתחייבת מביטול כזה, ומכאן שברירת הביטול אינה עוד על הפרק.

11. במהלך שמיעת הראיות התברר כי התובע ידע על העיקול שרבץ על הנכס לטובת העירייה (עמ' 15 ש' 6-16), וזאת על פי הודאתו בעדותו (שם). מדוע נכתב בתצהיר של התובע וכן בכתב התביעה (המתוקן) כאילו לא ידע התובע על אף אחד משני העיקולים, כאשר האמת היא שידע (לכל הפחות) על אחד מהעיקולים? לא שמעתי בפי התובע או בסיכומיו תשובה כלשהי. בתביעה שאחת מעילותיה היא העדר גילוי ועשיית מצג מטעה וכוזב, על התובע לפרט מה בדיוק ידע ובמה בדיוק הוטעה. הדרך שנבחרה על ידי התובע בהקשר דלעיל אינה ראויה בפני
עצמה ואף יש בה כדי לפגוע פגיעה של ממש באמינותו.

12. הנתבעים קופצים על נקודה זו כמוצאי שלל רב. לטענתם ידע התובע לפני עשיית החוזה על שני העיקולים גם יחד. חיזוק לטענה זו הם מוצאים בכך שהתובע עצמו טוען כי דבר העיקול לטובת מר חלפון נודע לו כאשר עורך-דינו של מר חלפון (עו"ד לפק) פנה אליו בכתב בעניין העיקול. הנתבעים טוענים כי הואיל ולא נרשמה הערת אזהרה לטובת התובע, לא ברור כיצד אותר התובע על ידי עורך הדין לפק, ומסקנתם היא כי התובע הוא שפנה לאותו עורך-דין ומכאן שידע על העיקול שהוטל לטובת מר חלפון. דעתי שונה. עורך הדין לפק, שכל הנוגעים בדבר יודעים את זהותו ובידם היה להביאו לעדות בפני
י, לא זומן למתן עדות. הואיל והנתבעים הם המעוררים את השאלה כיצד איתר עורך-הדין לפק את התובע והם המבקשים מבית המשפט להסיק כי התובע הוא שיצר את הקשר הראשון עם עורך-הדין האמור, היה עליהם להביא את עו"ד לפק לעדות מטעמם על מנת להוכיח באמצעותו את טענתם זו. הם לא עשו כן ולא נתנו הסבר למחדלם זה. בצד האפשרות שעורך-הדין לפק איתר את התובע משום שהתובע או מי מטעמו פנה אליו, קיימת גם האפשרות שדווקא הנתבעים או מי מהם או מי מטעמם הוא שגילה את אוזנו של עורך-הדין לפק או את אוזנו של מר חלפון על ההתקשרות עם התובע ועל פרטיו של התובע (שם וכתובת), אולי מתוך תקווה או ציפייה שבדרך זו ניתן יהיה להפחית את הסכום שישולם לנושה שהטיל את העיקול או "לגלגל" את החוב לפתחו של התובע (ושמיעת עדותו של מר גבסו בפני
י מלמדת כי הוא אכן סבור שהתובע הוא שהיה צריך לפרוע את החובות למעקלים). המסקנה היא כי אין הנתבעים יכולים להיוושע מעובדת פנייתו של עו"ד לפק לתובע כדי להוכיח באמצעותה שהתובע ידע על העיקול לטובת מר חלפון, ובודאי שאין להסיק מפניית עו"ד לפק לתובע כי ידיעתו של התובע על העיקול לטובת חלפון היתה קיימת עוד לפני חתימת החוזה.

13. בעדותו אישר התובע, כאמור לעיל, כי ידע עוד לפני חתימת החוזה על העיקול לטובת העירייה. ברור שהנתבעים 2 ו-3, או מי מהם, הם מקור הידיעה של התובע על העיקול הזה בשלב שבו טרם נערך חוזה. נשאלת השאלה מדוע בחרו שני הצדדים לחתום על חוזה שבו נאמר שהנכס נקי מעיקולים, כאשר שניהם יודעים שלא כך הם פני הדברים לפחות בנוגע לעיקול שהטילה העירייה. לגרסת מר גבסו, התובע אמר לו שהוא (התובע) יסדר את הנושא ואינו רואה בכך בעיה. התובע, מצידו, אומר את ההיפך. לדבריו הוא אכן לא ראה בכך בעיה אולם זאת מכיוון שמר גבסו והנתבע 4 הבטיחו לו שידאגו להסרת העיקול כבר בבוקר שלמחרת חתימת החוזה. כאשר נשאל התובע על ידי בית המשפט מדוע לא בחר לדחות את חתימת החוזה לבוקר שלמחרת על מנת שהחוזה ייחתם לאחר הסרת העיקול ולא לפני הסרתו, השיב שהדבר לא עלה בדעתו נוכח ההבטחה שקיבל כאמור לעיל. אציין כי הנתבע 4 מכחיש ידיעה מצדו על העיקול והבטחה מצדו בקשר לעיקול זה, ולכך אתייחס במסגרת הדיון באחריותו של הנתבע 4. עוד הסביר התובע כי בעיניו יש הבדל ביו עיקול בגין חוב לעירייה לבין עיקול בגין חוב לנושה פרטי (עמ' 16 ש' 8-12). הסברי התובע בנקודה אחרונה זו מקובלים ומהימנים עלי. אוסיף כי הגישה לפיה מי שאמינותו נפגעה פגיעה כלשהי אינו ראוי עוד לאמון בכל נושא שהוא, היא גישה פשטנית ושגויה. המציאות אינה כוללת שני טיפוסים בלבד: אלה שתמיד יאמרו אמת, ואלה שישקרו תמיד. המציאות מורכבת ורבת פנים וגוונים, ובמציאות אדם יכול להיכשל באמירת אי אמת בנקודה אחת ולדבר אמת בנקודה אחרת, אפילו היא קרובה מאד במהותה לזו שלגביה לא אמר אמת.

14. כך או כך, לדעתי השאלה העיקרית ביחסי התובע עם הנתבעת (להבדיל מיחסיו עם הנתבע 4) איננה מה ידע התובע לגבי קיום העיקולים בעת שחתם על החוזה. השאלה האמיתית ביחסי התובע והנתבעת היא: מי היה צריך לדאוג להסרת העיקולים, ובעיקר - מי היה צריך לשאת בתשלום לנושים בתמורה להסרת העיקולים. גם לו היה מוכח בפני
י שהתובע לא ידע על העיקולים כלל במועד חתימת החוזה, הרי משלא בחר בביטול החוזה סמוך לאחר שקיומם בא לידיעתו מאבדת שאלת הידיעה את חשיבותה המכרעת. זאת משום שמרגע שלא ננקטה הדרך בה רשאי היה התובע, לשיטתו, ללכת בעקבות גילוי ההטעיה בעניין העיקולים (או בעניין העיקול שהוטל על ידי מר חלפון) ככל שהיתה הטעיה כזו, אין עוד מקום לבחון את הנושא בהיבט של פגם ברצון אלא בהיבט של הפרת החוזה. מצג שאינו נכון הכלול בחוזה (לרבות במבוא לחוזה) אינו רק בגדר פגם ברצון, אלא גם בגדר הפרת החוזה. מרגע שאנו עוסקים בהפרת החוזה, ובהינתן העובדה שגם כעת אין התובע עותר לביטול החוזה ואינו טוען כי ביטל אותו והסעד היחיד שהוא תובע הוא פיצויים, השאלה האמיתית היחידה בהקשר של העיקולים היא האם נגרם נזק כתוצאה מהעיקולים. גם אם התובע לא היה יודע דבר על עיקול כלשהו במועד חתימת החוזה, אולם הנתבעים או מי מהם היו דואגים להסרתם סמוך לאחר כריתת החוזה והעסקה היתה מתנהלת במתווה החוזי ללא עיכובים ומכשולים, לא היה התובע זכאי לפיצוי כלשהו מחמת קיומם של עיקולים שלא הובאו לידיעתו ושקיומם מנוגד למצגים החוזיים שנעשו בפני
ו, משום שבמבחן התוצאה לא נגרם לו כל נזק עקב כך. הצד השני של המטבע הוא שגם לו ידע התובע במועד כריתת החוזה על שני העיקולים אולם לא הסכים לשאת בנטל הסרתם ונטל זה היה מוטל על הנתבעת, זכאי התובע לפיצוי על נזקיו אם נגרמו. מכיוון שהשאלה אינה מתמקדת במצג החוזי ובנכונותו לכשעצמו אלא בנזק שנגרם בגין קיום העיקולים, אין זה חשוב במיוחד לברר האם התובע ידע בעת עריכת החוזה על העיקול לטובת מר חלפון. חשוב לברר מי היה אמור לגרום להסרת העיקול כך שקיומו במועד כריתת החוזה לא ישפיע על ביצוע החוזה ולא יגרום בסופו של דבר לנזק כלשהו לתובע.

15. בחוזה מכר (בין שהממכר הוא מקרקעין ובין שהוא מיטלטלין או זכויות), התחייבות המוכר היא להעביר את הממכר לקונה כשהוא נקי מזכויות נוגדות, לרבות עיקולים (וראה סעיף 18 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, יחד עם סעיף 4(א) לחוק הנ"ל). עובדה אשר לכשעצמה אינה שנויה במחלוקת בפני
י היא, כי העיקול שהוטל על ידי מר חלפון עודנו רובץ על הנכס בחלוף למעלה מחמש וחצי שנים(!) ממועד חתימת החוזה. זו הפרה של החוזה מצד המוכרת, היא הנתבעת 1, מה-גם שהנתבעת 1 אינה מתחייבת גם בעת הזו לגרום להסרת העיקול ומעבירה לכתפיו של התובע את הצורך לעשות כן. כל זאת בהנחה שלא התובע הוא זה שקיבל על עצמו להסיר את העיקול על חשבונו.

16. ביחס לשאלה האם התחייב התובע לגרום להסרת העיקולים על חשבונו, מצאתי שהתשובה שלילית. התרשמתי שהתובע אינו זהיר, אך לא התרשמתי שהסכים לשלם - הלכה למעשה - עבור הנכס יותר מאשר את התמורה החוזית. זו הרי המשמעות של הטענה (שלמען האמת כלל לא הועלתה בצורה ישירה ומפורשת על ידי הנתבעת, אך הושמעה מפי הנתבע 2 בעת שהעיד - ראה עמ' 29 ש' 18 - 28) כי הוא זה שחייב היה לדאוג להסרת העיקולים על חשבונו. הנתבעת כלל לא טענה במפורש שהתובע הסכים להגדיל את התמורה הכוללת שישלם, על ידי כך שבנוסף לתשלומים לנתבעת ישלם גם למטילי העיקולים את חובותיה של הנתבעת שבגינם הוטלו העיקולים. זוהי גם טענה בלתי סבירה, משום שכדי שתהיה סבירה צריך היה לטעון ולהוכיח שהתמורה החוזית נמוכה משווי הממכר בעת עשיית החוזה בשיעור שהוא לפחות קרוב או זהה לסכומים שיש לשלם למטילי העיקולים כדי להביא להסרתם. טענה כזו לא נטענה, ומקל וחומר שלא הוכחה. המסקנה המתחייבת היא שהתמורה החוזית משקפת את שווי הממכר כשהוא נקי מעיקולים שהוטלו על ידי צדדים שלישיים. מכאן שהחובה להביא להסרת העיקולים ולשאת בתשלומים למטילי העיקולים היא חובתה של המוכרת, הנתבעת 1, ואני קובע כממצא עובדתי שלא הוסכם שהתובע הוא שלוקח על עצמו חובה זו. גם מעורבותו של התובע במגעים עם מר חלפון או עם עורך-דינו אינה מוכיחה שהתובע התחייב להיות מי שמסיר את העיקול, ובודאי שאינה מוכיחה שהתובע היה אמור לעשות זאת על חשבונו ובנוסף לתמורה החוזית. המסקנה מכך היא שהמשך קיומו של העיקול שהוטל על ידי מר חלפון הוא בגדר הפרה מצד הנתבעת.

17. משנקבע דבר קיומה של הפרה יש לברר מהו הנזק שנגרם. מועד רישום הזכויות בנכס על שם הרוכש לא נקבע בחוזה על דרך של קביעת תאריך. כל שנקבע בחוזה הוא שהזכויות תירשמנה תוך 24 חודשים לאחר השלמת הליכי רפרצלציה. אין בפני
י טיעון וראיות בשאלה מתי, אם בכלל, הושלמו הליכים אלה. ממילא איני יכול לקבוע מהו התאריך בו יש להעביר הזכויות על פי החוזה, והאם תאריך זה כבר חלף. אין אפשרות לקבוע בנסיבות אלה כי קיום העיקול מונע או מעכב, לפחות עד כה, את רישום הזכויות. עם זאת נראה שקיום העיקול פוגע באפשרות לממש את הנכס על דרך של מכירתו. עוד ברור שקיום העיקול ימנע את רישום הזכויות בנכס על שם הרוכש בבוא היום (אם המועד לעשות כן טרם הגיע), אלא אם יוסר לפני שיגיע מועד הרישום. בכל מקרה ברור שהנזק שנגרם או שייגרם בעתיד הוא לפחות בגובה הסכום של החוב שבגינו הוטל העיקול לטובת מר חלפון.

18. חרף כל האמור לעיל אין בידי לפסוק פיצוי כלשהו בגין נזק זה ב

פסק דין
זה. פיצוי כזה לא נתבע כלל(!). הנזק המסוים הזה לא נטען כלל(!) בין נזקי התובע שבגינם עתר התובע לפיצוי. גם גובה החוב לטובת המעקל אינו בפני
י, אף שמדובר ככל הנראה בחוב בתיק הוצאה לפועל שניתן לברר את סכומו ולהוכיחו בוודאות וללא קושי מיוחד. הפיצוי היחיד המבוקש בתביעה ואשר יכולה להיות לו זיקה כלשהי לנושא העיקולים, הוא הפיצוי בגין נזק שאינו נזק ממון; אלא שראש נזק זה לא זכה להתייחסות מפורטת בכתב התביעה המתוקן, חרף אורכו הניכר של אותו כתב טענות. כל שנאמר בכתב התביעה המתוקן על הנזק הלא-ממוני מופיע בסעיף 14ו' לכתב התביעה המתוקן, בנוסח דלהלן: "פיצוי בגין עגמת הנפש הרבה, אי הנוחות והסבל שנגרמו לתובעים ושיגרמו להם בעת ביצוע התיקונים בעתיד" (ההדגשה לא במקור). מכאן כי התובעים מבקשים פיצוי על נזק שאינו נזק ממון רק ככל שנגרם עקב ליקויי הבניה ועקב אי הנוחות הצפויה בעת ביצוע התיקונים של ליקויי הבניה. על כן לא ניתן לפסוק לזכות התובעים פיצוי בגין נזק לא-ממוני שנגרם עקב נושא העיקולים (בדגש על העיקול לטובת מר חלפון), משום שלא תבעו כלל פיצוי על נזק כזה ואף לא טענו שנגרם עקב העיקול נזק כזה, וכן משום שלא הביאו כל ראיה על שיעורו של אותו נזק. עם כל הרצון לגלות גמישות בסדרי הדין ולהעדיף את המהות על הפרוצדורה, לא ניתן לפסוק פיצוי על נזק שלא נטען ולא הוכח ולא ניתן לתת סעד שלא נתבקש. לעשות כך פירושו לפגוע בזכויות הדיוניות של הצד שכנגד ולא לאפשר לו להעלות טענות ולהביא ראיות מטעמו ביחס לקיומו ולשיעורו של אותו נזק.

19. כאמור לעיל, התוצאה הסופית בפרשת העיקולים בכל הנוגע לנתבעת 1 היא שאף שמדובר בהפרת החוזה לפחות במובן זה שהנתבעת לא גרמה להסרת העיקול לטובת מר חלפון עד עצם הימים האלה, אין להפרה זו כל השפעה על התוצאה בהליך זה משום שלא נתבע ולא הוכח נזק שנגרם בגינה, וכן לא התבקש סעד אחר בגינה.

ב(3): חובות של הנתבעת - חוב מס רכוש
20. רכיב אחר של התביעה עניינו בחוב מס רכוש הרובץ על הנכס. לפי נספח ו' לתצהיר התובע ת/2, עומד החוב על 24,400 ₪ ליום 14/10/06. זהו גם הסכום שנתבע בגין רכיב זה בכתב התביעה המתוקן, שהוגש ביום 14/12/06. בכתב התביעה המקורי לא נכלל עניין זה כלל, וכנטען לא היה ידוע לתובעים עד סמוך למועדו של נספח ו' ל-ת/2. משמיעת הראיות עולה כי לא היתה מחלוקת על קיומו של החוב או על נכונות סכום החוב הנטען נכון למועד שאליו מתייחס סכום החוב הנטען. גם לא הועלתה טענה לפיה פרעה הנתבעת את החוב או גרמה לפרעונו מאז. ברור שהנתבעת, כמוכרת, חייבת להקנות לתובעים את הנכס כשהוא נקי מחובות הרובצים עליו. על כן דין חלק זה של התביעה כנגד הנתבעת להתקבל, ויש לחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 24,400 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת כתב התביעה המתוקן (14/12/06).

ב(4): חובות של הנתבעת – החוב המובטח לבנק ומינוי כונס הנכסים למימוש השעבוד
21. זכויות החברה הנתבעת בנכס נשוא ההתקשרות בינה לבין התובעים היו משועבדות בדרך של משכון לטובת בנק דיסקונט (להלן גם "הבנק"), שהחברה היתה חייבת לו כספים. עובר להתקשרות ניתן גילוי על דבר המשכון והוא נזכר גם בחוזה עצמו. חדשים אחדים לאחר ההתקשרות פנה הבנק ללשכת ההוצאה לפועל בבקשה למימוש המשכון, ומונה כונס נכסים למימוש המשכון. הכונס והתובעים הגיעו להסכמה כי הכונס יאמץ את החוזה שבין התובעים לנתבעת, והתובעים שילמו לכונס את יתרת התמורה שהגיעה מהם מאותו שלב ואילך. ברור שבעת מינוי הכונס היתה החברה במצב שבו הפרה את תנאי הסכם ההלוואה שבינה לבין הבנק, שאלמלא כן לא היה בסיס למינוי הכונס. הנתבע 4 טוען שהוא זה שיזם את מינוי הכונס, וזאת משום שלדעתו המקצועית כעורך-דין יביא מינוי כזה לכך שבסופו של יום יזכו התובעים בזכויות בנכס כשהן נקיות מכל זכות נוגדת כגון עיקול.

22. הנתבע 4 טען בפני
י שראש ההוצל"פ הורה לכונס לרשום את הזכויות בנכס על שם התובע כשהן נקיות מזכויות נוגדות. הטענה הזו נתמכה בצילום מקוטע של מה שנחזה להיות החלטה של ראש ההוצל"פ. לא כך מוכיחים את הטענה. בנוסף, העיקר הוא שאם אכן מינוי הכונס היה רעיון של הנתבע 4 שנועד בדיוק כדי להשיג את התוצאה של הענקת זכויות נקיות לתובע, אזי הייתי מצפה מהנתבע 4 שלא יסתפק ביוזמה למינוי הכונס אלא ילווה את העניין, לפחות על ידי מתן הדרכה לתובע כיצד לפעול, כך שאותה הוראה של ראש ההוצל"פ לכונס אכן תבוצע. הוא לא עשה כן ולא הסביר מדוע, ואף טען שהתובע הוא האחראי לכך שלא דאג לנצל את היתרון המשפטי שבא לידיו - כנטען - עם מינוי הכונס. טענה זו אין לקבל, כאמור לעיל. במאמר מוסגר אוסיף כי לטעמי סעיף 34א' לחוק המכר, תשכ"ח-1968, הקובע כי מי שרכש נכס מכונס נכסים מקבל זכויות נקיות מכל זכות נוגדת, כלל אינו חל בנסיבות כפי שהובאו בפני
י. סעיף 34א' הנ"ל בא כדי להגן על צד שלישי שרוכש נכס מידי כונס נכסים, משום שכידוע מי שרוכש נכס כזה אינו יכול לבדוק אותו פיזית בצורה מלאה במקרים רבים (ולעיתים אינו יכול לבדוק אותו כלל), ואף אינו יכול ליהנות מהסעדים העומדים לקונה לפי דיני המכר הרלבנטיים בהתברר אי התאמה או פגם בממכר. כדי שלמרות החסרונות הללו יהיו מי שירכשו נכסים מהכונסים, וזאת בתמורה סבירה (דבר המיטיב הן עם הנושים והן עם החייבים עצמם), נותן החוק יתרון משפטי לרוכש במובן זה שהוא מקבל זכות נקיה מזכויות נוגדות ואינו חשוף לחלק הזה של הסיכונים שכל רוכש נחשף אליהם והוא אף פטור מלבדוק את קיומן של זכויות נוגדות. הרציונל הזה אינו חל מקום שהרוכש כלל לא רכש את הזכויות לראשונה מהכונס והוא אינו בגדר צד שלישי אמיתי, שיש צורך להגן עליו מפני הבלתי נודע. כאמור לעיל, הכונס כלל לא מכר את הזכויות בהליך מכירה רגיל אלא פשוט אימץ את החוזה הקיים בין החייבת (הנתבעת) לתובע. בנסיבות אלה אין, לדעתי, תחולה לסעיף 34א' לחוק המכר והתובע לא היה זכאי ליהנות מהוראותיו. מכל מקום העובדות הן שמינוי הכונס בא לקיצו, ובעיית העיקול לטובת חלפון נותרה בלתי פתורה.

23. הנתבעים טוענים גם שיתרת התמורה שהגיעה מהתובע בעת מינוי הכונס היתה צריכה להספיק לכיסוי החוב לבנק ולכיסוי שאר החובות גם יחד. גם טענה זו לא הוכחה כדבעי, ועל כל פנים איש מהנתבעים לא פעל כדי לכפות על הכונס להשתמש בעודפי הכספים שבאו לידיו, כנטען, כדי לפרוע את החובות למס רכוש ולמטילי העיקולים. זאת למרות שצעד כזה היה תואם את האינטרס של הנתבעים כולם, ולו משום שהיה מקטין את החשיפה שלהם לתביעה מצד התובע. צעד כזה אף היה בגדר מילוי - גם אם מאוחר - של חובתה של הנתבעת כמוכרת להעביר לרוכש זכות נקיה מזכויות נוגדות. הטענה אף מגיעה לכלל אבסורד: הרי מינוי כונס על ידי ראש ההוצאה לפועל נעשה כאן לצורך מימוש משכון. החייבת בהליך מימוש המשכון היא הנתבעת 1. הכונס אינו רשאי להעביר לנושה המובטח אלא את סכום החוב, ובנוסף הוא מותיר בידיו שלו את הוצאות הכינוס ואת שכרו. כל אלה נעשים בשקיפות ובאישור ראש ההוצאה לפועל, כאשר החייבת – הנתבעת 1 – היא צד לכל הליך כזה. אם נותרו עודפי כספים בידי הכונס, כלומר - אם תשלומי הרוכש לכונס עלו על יתר החוב לבנק בתוספת הוצאות הכינוס ושכר הכונס, היה ראש ההוצאה לפועל חייב להורות על תשלום עודפים אלה לחייב, כלומר לנתבעת. אעיר כי הרוכש, להבדיל מהנתבעת שהיא החייבת, אינו צד לתיק ההוצאה לפועל. אחת מהשתיים: או שהטענה בדבר עודפי כספים בידי הכונס אשר די היה בהם כדי לשלם את החובות למס רכוש ולמעקלים, אינה נכונה עובדתית; או שהעודפים האלה היו צריכים להגיע לידי הנתבעת 1, שהיו לה הכלים מעצם היותה צד לתיק ההוצאה לפועל לדאוג ולוודא שהם אכן יגיעו לידיה. הנתבעת 1 היא אף בעלת גישה בכל עת, וגם בעת שמיעת הראיות בתביעה זו, לכל הנתונים שבתיק ההוצאה לפועל, משום שהיא צד לו (ובכך היא נבדלת מכל שאר בעלי הדין, שאינם צדדים לתיק ההוצאה לפועל ולכן אין להם זכות לקבל את המידע הכלול בו ללא צו מתאים). כאשר הנתבעת 1 אינה טורחת להראות מהו מצב ההתחשבנות בתיק ההוצאה לפועל אף שבידה לעשות כן, חזקה שהעובדות אינן תומכות בטענותיה בעניין זה. מכאן שאין לקבל את הטענה בדבר עודפי כספים שהיו יכולים, כביכול, לאפשר לכונס לפרוע את החובות, וזאת בין משום שלא היו עודפים כאלה ובין משום שהיו ואף הועברו לנתבעת ונותרו בידיה.

ב(5): עליית שיעור המע"מ
24. רכיב זה של התביעה שבגינו נתבע סכום של 11,484 ₪ מקורו בעליית שיעור המע"מ מ-17% ביום חתימת החוזה ל-18% סמוך לאחר מכן. הסכום הנ"ל מהווה, לטענת התובעים, את ההפרש בו נשאו בגין עליה זו של שיעור המע"מ. התובע טוען כי הוסכם שלא ישא בעליית שיעור המע"מ, שהיתה צפויה, ואילו הנתבעים טוענים את ההיפך. המועד בו הועלה שיעור המע"מ לא הוכח בפני
י, ונראה שבאי כח הצדדים סברו שבית המשפט הוא שצריך לברר עבורם עובדה זו. חלק זה של התביעה אינו מבוסס על הפרה עצמאית של החוזה מצד הנתבעת שגרמה לאיחור בתשלומים ועקב כך גם לגידול סכומם עקב עליית שיעור המע"מ. זאת משום שלא הוכח מועד עליית שיעור המע"מ ולא הוכח שאילו התנהלו הדברים עד אותו מועד כמוסכם, היו תשלומי התובע עבור הדירה כבר משולמים. חלק זה של התביעה עומד בפני
עצמו, לטוב ולרע, גם אלמלא היו מועלות כל שאר טענות התובע כנגד הנתבעים או מי מהם. על כל פנים, ההכרעה בעניין זה קלה ופשוטה. בסעיף 8א' לחוזה נאמר במפורש כי המחיר הקבוע בחוזה כולל מע"מ בשיעור 17% בלבד, וכי "אם יוגדל או יוקטן שיעור המע"מ, ישתנו בהתאם יתרת התשלומים שלא נפרעו" (ההדגשה הוספה). הנה כי כן הוסכם במפורש, בלשון שאיני מכיר ברורה ממנה, כי כל שינוי בשיעור המע"מ יוטל על הקונה (התובע) ביחס לסכומים שטרם שילם עד למועד השינוי. איך, לאור קיום הוראה כה ברורה בחוזה, יכול התובע לטעון ההיפך? לא מצאתי תשובה לשאלה זו. על כן אני דוחה חלק זה של התביעה.

ב(6): הפרשי שער בגין עליית שער הדולר
25. מרכיב נוסף של התביעה מתבסס על עליית שער הדולר, אליו הוצמדו התשלומים, בתקופות שבין מועדי התשלום המוסכמים לבין מועדי ביצוע התשלומים בפועל. התובע טוען כי עקב ההפרות מצד הנתבעת, ובמיוחד עקב העובדה שבמהלך תקופת החוזה גרם בנק דיסקונט, שזכויות הנתבעת בנכס היו משועבדות לטובתו, למינוי כונס נכסים למימוש השעבוד עקב אי-פרעון חובות הנתבעת לבנק. לטענתו, בעקבות מינוי הכונס נגרם עיכוב במועדי התשלומים שהיה עליו לשלם עבור יתרת התמורה (מעבר למקדמה ששולמה עם חתימת החוזה). היות והתשלומים היו צמודים לשער הדולר אשר היה גבוה יותר במועדי ביצוע התשלומים בפועל מזה שהיה בתוקף במועדי התשלום הקבועים בחוזה, שילם יותר במונחי ₪ מכפי שהיה עליו לשלם. הסכום ששולם ביתר עקב האמור לעיל עומד, לטענת התובע בכתב תביעתו, על 43,046 ₪. לשווא חיפשתי פירוט כלשהו של החישוב (תאריכי התשלום בפועל, הסכומים ששולמו ושערי הדולר, לעומת תאריכי וסכומי התשלומים על פי החוזה ושערי הדולר בכל אחד מהם). חישוב כזה לא נכלל בכתב התביעה, לא צורף אליו ואף לא נכלל בתצהיר התובע או בנספחיו. עצם העובדה שסכום זהה נכלל בנוסח כתב התביעה נספח ו' לתצהיר התובע ת/2, שכנטען הוכן בשם התובעים על ידי הנתבע 4, אינה יכולה להיחשב כראיה המוכיחה את נכונות הטענה לגופה. גם לא הוכח בפני
י שפערי הזמנים, ככל שבכלל היו (שהרי גם קיומם לא הוכח כלל) בין מועדי התשלום החוזיים לבין מועדי התשלום בפועל (שאינם ידועים לי מחומר הראיות), אכן נגרמו כולם עקב מינוי הכונס. מכאן שלא הוכח קשר סיבתי בין מינוי הכונס (המתבצע כאשר הנתבעת - הלווה - אינה עומדת בתנאי הפרעון של חובה לבנק) לבין הנזק הנטען או חלק ממנו. עוד אוסיף כי בכל מקרה נראה שאם נגרם עיכוב בתשלומי הרוכש, הרי הרוכש - כנגד ההפסד הנטען עקב עליית שער הדולר בתקופת העיכוב - הפיק יתרון מדחיית התשלום (ריבית זכות על הכספים שנותרו בידיו בתקופת העיכוב, או חסכון בריבית חובה על הלוואה או אשראי, אם נדרשו למימון התשלום). הנזק, אם נגרם, יכול להיות רק בגובה ההפרש בין הגדלת הסכום ששולם עקב עליית שער הדולר לבין הריבית שהתקבלה (או שנחסכה) עקב העובדה שהתשלומים התעכבו. לא הובאו כל נתונים שיש בהם כדי ללמד על ההפרש הזה, על שני צדדיו.

26. המסקנה מכל אלה היא שדין חלק זה של התביעה להידחות בשל הכשלון הגמור בהוכחת קיומו ושיעורו של הנזק הנטען, ובהוכחת הקשר הסיבתי בין הנזק הנטען לבין מינוי הכונס.

ג. חבותם האישית של כל אחד מהנתבעים 2 ו-3
27. המקרה שבפני
נו חריג ביותר בנסיבותיו העובדתיות. אין מדובר במצב רגיל של חברה קבלנית פעילה שלא קיימה את כל חיוביה ולא תיקנה את כל הליקויים בדירה. מדובר בחברה שבעת ההתקשרות החוזית כבר לא היתה לה פעילות כלשהי ולא נותרו בידיה נכסים כלשהם פרט לדירה נשוא ההתקשרות עם התובעים (ראו עמ' 31 ש' 4 - 5; עמ' 33 ש' 2 - 3; עמ' 30 ש' 2 - 3; עמ' 26 - 28 וכן שם, ש' 18 - 23). ההתקשרות עם התובעים היתה, מבחינת הנתבעת 1, פעולתה העסקית האחרונה והמקור האחרון של הכנסה צפויה, בהיותה בגדר מימוש הנכס האחרון של החברה. מנגד היו לה באותו מועד חובות: חוב לבנק (שבסופו של יום מינה כונס נכסים כדי לגבות את החוב, שהובטח בשעבוד על זכויות הנתבעת בדירה הרלבנטית); חוב לעירייה (חוב שבגינו הוטל עיקול לטובת העירייה נכון למועד ההתקשרות עם התובעים); חוב למר חלפון (חוב שהגיע לכלל הליכי הוצל"פ שבמסגרתם הוטל עיקול לטובת מר חלפון על זכויות התובעת בדירה, עיקול שנדון בהרחבה לעיל); וכפי שלכל הפחות הסתבר בדיעבד, גם חוב למס רכוש בגין הנכס נשוא ההתקשרות עם התובעים. כמנהל וכבעל השליטה (ולטענתו - המנהל היחיד) בנתבעת 1, לכל הפחות היה על הנתבע 2 לדעת לא רק על העיקולים שכבר היו רשומים על זכויות הנתבעת בנכס בעת כריתת החוזה (שעליהם ללא ספק ידע הנתבע 2 עובר לכריתת החוזה), אלא גם על כך שלמצער יתכן שלא נפרעו כל חובות המיסוי של הנתבעת 1, דבר העשוי למנוע או להכביד על העברת הזכויות לרוכשים (התובעים) בבוא השעה לעשות כן. עובדות אלה, בהצטרפן לכך שאין לחברה נכסים נוספים ואין לה פעילות אחרת וממילא לא צפויות להתקבל בידיה הכנסות כלשהן פרט לתשלומי התובעים עבור הרכישה, מטילות על מי שמנהל את החברה הנתבעת 1 ומי שפעל כאורגן שלה כלפי התובעים, חובות מוגברות של זהירות ואף של אמון (או לפחות חובת תום-לב), בהשוואה למצב השורר בעת התקשרות רגילה בין חברה קבלנית לרוכש דירה. הנתבע 2 לא עמד בחובות אלה כלל, והפר אותן הפרה גמורה ובוטה. כפי שנאמר לעיל, אין בפני
נו מקרה בו חברה בע"מ מוכרת נכס כאשר יש לה חובות אולם היא מצפה באותה עת, בתום-לב ועל בסיס נתונים המבססים ציפייה כזו באופן סביר, לבצע פעילות עסקית נוספת שתניב לה הכנסות אשר תאפשרנה לה לפרוע את חובותיה ולעמוד בהתחייבויותיה כלפי הרוכש וכלפי נושיה האחרים, לרבות בכל הנוגע לתיקון ליקויים בתקופות האחריות והבדק המחייבות ביחסי מוכר וקונה שחל עליהם חוק המכר (דירות). במקרה בו היה בסיס סביר לציפיית החברה שבבוא השעה לעמוד בהתחייבויות השונות כלפי הרוכש היו בידה האמצעים לעשות כן, הרי גם אם בדיעבד לא עלו הדברים בידי החברה כמצופה – עדיין נראה בדרך כלל שלא יהיה מקום להרים את מסך ההתאגדות ואף לא יהיה מקום להטיל חבות אישית על נושאי משרה בחברה. בענייננו היה ברור לגמרי כי לחברה חובות אשר אף רובצים על הנכס, וכי אין ולא תהיינה לה הכנסות נוספות ומקורות מימון נוספים בכל עת שהיא בעתיד. בכל זאת נמכרה הדירה לתובעים ללא שננקטו אמצעים כלשהם להבטיח כי החובות ייפרעו והזכויות תועברנה לרוכשים כשהן נקיות מכל חוב, וכי יישארו בידי החברה אמצעים כספיים לתקן ליקויים אפשריים בדירה (וכידוע, קיומם של ליקויי בניה רחוק מלהיות בגדר תופעה נדירה או בלתי צפויה).

28. זוהי לא רק התנהלות חסרת תום-לב בעליל. זו גם, לכל הפחות, נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולתה של החברה לעמוד בהתחייבויות העתידיות הידועות והניתנות לצפייה באופן סביר כלפי הרוכשים. לטעמי יש אף לומר כי כאן היתה אפילו ודאות של ממש שבסופו של יום לא תעמוד החברה בכל התחייבויותיה כלפי הרוכשים. זהו מקרה מובהק המצדיק הרמת מסך ההתאגדות, בין שנבחן את הדברים על פי המצב המשפטי שקדם לתיקון מס' 3 לחוק החברות (אשר הוא המצב המשפטי הרלבנטי בענייננו, באשר תיקון 3 נחקק ונכנס לתוקף לאחר ההתקשרות בין הצדדים), ובין שנתייחס למצב החל לאחר התיקון. פעולה כזו היא אף בניגוד לתכלית החברה, שהרי תכליתה הלגיטימית של החברה היא לבנות דירות ולמכור אותן תוך שהיא עומדת בחובותיה כלפי הרוכשים. במקרה הטוב ביותר יש כאן נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולת החברה לעמוד בהתחייבות שנטלה על עצמה. במקרה היותר סביר בעיניי, מדובר בהתנהלות שלפחות גובלת בתרמית ממש. מקל וחומר שיש כאן התנהלות שיש בה כדי לקפח, ואולי אף להונות, נושה של החברה (את התובעים). הרמת מסך ההתאגדות שבין החברה לבעלי מניותיה בכל הנוגע להליך זה היא, לכן, תוצאה נכונה וראויה.
29. הנתבעים טענו בין השאר כי משאישר מומחה התובעים שהליקויים הדירה אינם חורגים מהמקובל, אין לראות את מי שניהל את החברה כמי שהתרשל באופן אישי בבניית הדירה. הטענה נכונה אך אינה רלבנטית לתוצאה. הבסיס להטלת חבות אישית במקרה דנן אינו כי רשלנותו האישית של מי שניהל את החברה גרמה לליקויים חריגים בבנייתה. הבסיס להטלת החבות האישית כאן הוא חוסר תום-ליבם של מי שמכרו את הדירה בשם החברה ביודעם, או לפחות כאשר ביכולתם ומחובתם לדעת, כי אין למעשה סיכוי שהחברה תוכל לעמוד בהתחייבויותיה כלפי הרוכשים הן מבחינת "ניקיון" הזכויות בממכר מחובות והן מבחינת היכולת לעמוד בנטל הצפוי של תיקון ליקויים, גם אם אין הם חריגים במהותם.

30. הנתבע 2 אינו ערב להתחייבויות החברה כלפי התובעים, ועל כן הבסיס לחבותו האישית יכול להתבסס רק על אחת משתי אלה: דוקטרינת הרמת המסך (בהיותו גם בעל המניות בנתבעת 1), או חבות אישית שלו כנושא משרה בנתבעת 1. לפי כתב התביעה (המתוקן), מבוססת התביעה האישית כנגד הנתבע 2 והנתבעת 3 הן על הרמת מסך ההתאגדות, והן על חבות אישית של נושאי משרה. לגבי הנתבע 2 לבדו נטען גם שקיבל על עצמו באופן אישי התחייבות לבצע תיקונים בדירה וזאת בנספח ה' לכתב התביעה, אולם לא עמד בהתחייבות זו.

31. הנתבע 2 הוא, על פי הצהרתו החוזרת ונשנית, מי שניהל את עסקי החברה בכלל ובהקשר ליחסיה עם התובעים בפרט. בסיס אחד לחבות אישית זו של הנתבע 2 הוא בחבותו כנושא משרה שפעל בניגוד לחובות תום הלב והזהירות במו"מ ובהתקשרות שערך מטעם החברה עם התובעים. בהקשר זה אעיר כי העובדה שחתם על נספח ה' לתצהיר התובע ללא חותמת החברה אינה מקימה לכשעצמה חבות אישית שלו. נראה לי ברור לגמרי שכל הנוגעים בדבר הבינו היטב שהחתימה הזו היא בשם החברה; אולם ברור לי גם כי הנתבע 2 ידע היטב בעת שחתם על אותו נספח ה' כי אין סיכוי שהחברה תעמוד בכל שהתחייב בשמה שם, משום שאין לה ולא יהיו לה האמצעים הכספיים הדרושים לשם כך. בכך רק המשיך הנתבע 2 את הקו העקבי מצדו של מתן התחייבויות ועשיית מצגים בשם החברה כלפי התובעים כשהוא חייב לדעת ואף יודע שאין להם בסיס אמיתי ומלא. השאלה הבאה היא האם ניתן לבסס את חבותו של הנתבע 2 גם על הרמת מסך. כידוע, הרמת מסך מתבצעת כלפי בעל מניות ולא כלפי נושא משרה (שאינו בעל מניות). על כן וכדי לבסס את חבותו של הנתבע 2 גם על הרמת מסך ההתאגדות, יש לקבוע ממצא עובדתי לפיו הנתבע 2 הוא בעל מניות בנתבעת 1. עד כמה שהדבר מפתיע, לא טרחו התובעים להביא בפני
י תדפיס של החברה אצל רשם החברות כדי להוכיח מי הם בעלי מניותיה. הנתבע 2 טוען כי עובדה זו לכשעצמה מספיקה כדי לדחות את התביעה כנגדו ככל שהיא מבוססת על הרמת מסך. דעתי היא שחרף המחדל (התמוה) של התובעים בנקודה זו הרי שמכלול הראיות מלמד, לפחות על בסיס מאזן ההסתברויות, על היות הנתבע 2 גם בעל מניות בחברה. הדבר נלמד מצירופם של אלה: הימנעות הנתבע 2 (המציג עצמו כמי שניהל את ענייני החברה לבדו) מלגלות מיהם בעלי המניות והסתפקותו בהכחשה של היותו בעל מניות, אף שברור לחלוטין שהוא יודע היטב מיהם בעלי המניות; והעובדה שרעייתו, הנתבעת 3, הצהירה בתצהיר מיום 1/1/06 שהגישה בתמיכה לבקשה לביטול פסק-דין (בש"א 123/06) כי היא "נרשמה" כבעלת מניות בחברה, וזאת לדבריה "בגלל פקודת החברות". כזכור, פקודת החברות [נוסח חדש] חייבה קיומם של לפחות שני בעלי מניות לחברה. מכאן שמתצהירה זה של הנתבעת 3 מתחייבת המסקנה כי היא לא היתה בעלת המניות היחידה בחברה. בהצטבר עובדה זו לעובדה שבן זוגה, הנתבע 2, הוא שניהל את ענייני החברה, ולשתיקתם הרועמת של שני בני הזוג בשאלה מי - פרט לנתבעת 3 - היה בעל מניות בחברה, הרי המסקנה הסבירה ביותר היא שגם לנתבע 2 היו מניות בחברה. במשפט אזרחי אין בודקים האם הוכיחו התובעים את טענותיהם מתוך ראיות התביעה בלבד, אלא בוחנים מה הוכח ברמה של
מאזן
ההסתברויות לאור מכלול חומר הראיות כולו. בחינת החומר כולו, לרבות מה שהנתבעים 2 ו-3 יודעים היטב ובוחרים שלא לגלות, מביאה למסקנה דלעיל. מכאן שהנתבע 2 חב אישית בכל חיובי החברה כפי התובעים ב

פסק דין
זה, הן מכח חבות נושא משרה והן מכח הרמת המסך בהליך זה.

32. נותרה שאלת מעמדה של הנתבעת 3. התובעים טוענים שהיא היתה פעילה במו"מ ובמכירה עצמה. הנתבעת 3 מכחישה את הדבר בתוקף. לא התרשמתי באופן מובהק שעדותה מהימנה, אולם גם במהימנות התובע נמצא, כזכור, פגם לא מבוטל. מסקנתי היא שלא הוכח בפני
י שהנתבעת 3 היתה פעילה בהתקשרות שבין החברה לתובעים, וממילא איני יכול לקבוע שניתן להטיל עליה אחריות של נושא משרה בחברה משום שלא הוכח שהיתה נושאת משרה או שפעלה כנושאת משרה. מה שהוכח בפני
י מתוך תצהירה של הנתבעת 3 בבש"א 123/06 הוא, שהנתבעת 3 היתה בעלת מניות בחברה. היא לא חשפה את שיעור אחזקתה במניות החברה אף שהנתון הזה ידוע לה היטב, ללא ספק. היא גם לא טענה במפורש שבעלותה במניות החברה היתה רק בנאמנות עבור אחר ומיהו אותו אחר. על כן היא נתפסת על הודאתה שהיא בעלת מניות בחברה. בנסיבות אלה, ומשקבעתי כי יש להרים בתביעה זו את מסך ההתאגדות שבין החברה לבעלי מניותיה, התוצאה היא כי אני מטיל על הנתבעת 3 אחריות אישית לכל חיובי החברה כלפי התובעים.

ד. חבותו של הנתבע 4
33. הנתבע 4 טוען כי הצדדים פנו אליו בשעות מאוחרות שבהן לא ניתן היה בזמנו לקבל נסח מקרקעין, וביקשוהו שיערוך עבורם לאלתר חוזה. לטענתו, הוכשל בכך על ידי התובע (והנתבע 2 מטעם הנתבעת 1). אין בידי לקבל טענה זו של הנתבע 4. לטעמי לא יכולה להיות מחלוקת של ממש כי עורך הדין, הנתבע 4, הפר את חובות הזהירות והמיומנות שלו לפחות בכך שערך חוזה לרכישת נכס מקרקעין מבלי לראות נסח עדכני, ומבלי להזהיר במפורש את התובע - הרוכש - כי חתימה על החוזה מיד עם עריכתו מבלי להמתין לבוקרו של יום העבודה הקרוב ומבלי לבדוק נסח עדכני פירושה נטילת סיכון שהנכס, וליתר דיוק זכויות הנתבעת בו, אינם נקיים מזכויות נוגדות (פרט למשכנתא שדבר קיומה גולה על ידי הנתבעת ונרשם בחוזה). הנתבע 4 אינו טוען שהזהיר את התובע באזהרה כזו. לדעתי ספק אם די באזהרה בנסיבות בהן לא הצליח עורך הדין (לטענתו, שלא נסתרה) לבדוק את רישום הזכויות לפני החתימה. יש בנמצא מנגנונים משפטיים פשוטים שניתן היה ליישם, אפילו אם היו הצדדים עומדים על כך שהם מעוניינים בהתקשרות מחייבת כבר באותו ערב וזאת גם לאחר שהוזהרו בדבר הסיכון הכרוך בכך. ניתן לקבוע שהחוזה תלוי בתנאי מפסיק, והוא שאם ביום העבודה שלאחר ליל חתימתו יתברר שהזכויות אינן נקיות מעיקולים וכיו"ב, יפקע החוזה מייד. אפשרות אחרת היא לקבוע שהחוזה תלוי בתנאי מתלה של זכויות נקיות של החברה המוכרת בנכס (פרט לשעבוד לטובת הבנק), וייכנס לתוקף רק אם ביום העבודה שלאחר חתימתו יתברר שהזכויות נקיות באופן האמור לעיל. לא רק שהנתבע 4 לא עשה אף אחד מאלה, אלא שאף לא טרח להביא לידיעת התובע קיומן של אפשרויות כאלה. ההסבר שנתן הוא שידע, או לפחות התרשם בעליל, שהתובע כבר שילם כספים לנתבעת עבור הנכס (נוסף ל-15,000 ₪ שנועדו לתשלום שכר טרחתו של הנתבע 4), עוד לפני שהצדדים הגיעו אליו. זהו הסבר דחוק שאין לקבלו כמצדיק את דרך פעולתו של הנתבע 4. ראשית, מדובר בהתרשמות של הנתבע 4 בלבד ולא בנתון עובדתי שהצדדים הביאו בפני
ו. שנית, וזה העיקר: גם אם התובע כבר סיכן חלק מכספו בכך ששילם אותו לנתבעת עוד לפני שהיה ביניהם חוזה, אין הדבר מצדיק העמדתו בסיכון גדול הרבה יותר על ידי הכנסתו לחבות חוזית מלאה ללא בדיקת הנסח העדכני. מחובתו של עורך הדין היה, אפילו על בסיס ההנחה הזו, לעצור את הסיכון על ידי קביעה שהמשך המסלול החוזי מותנה בבדיקת הנסח העדכני כבר בבוקרו של יום העבודה הראשון הבא.

34. עם זאת וכפי שכבר ראינו, לא הוכיח התובע את נזקו בגין העיקולים שרבצו על הנכס ואף לא תבע כלל פיצוי על נזק זה. ממילא וחרף התרשלותו הברורה של הנתבע 4 בעניין העיקולים כמבואר לעיל, אין לחייבו בפיצוי כלשהו בגין נושא זה.
35. אין בידי לקבל את הטענה שאילו ידע הנתבע על שני העיקולים לא היה מתקשר בחוזה בכלל. כזכור, התברר במהלך שמיעת ההוכחות שהטענה אינה נכונה, לפחות כפי שנטענה, שהרי התובע ידע על העיקול לטובת העירייה קודם שהתקשר בחוזה. יתרה מכך: העובדה שהתובע בחר שלא לבטל את החוזה גם כאשר התמונה במלואה היתה כבר לנגד עיניו מלמדת, לדעתי, שגם אילו ידע את המצב לאשורו (ובהנחה שלא ידע על העיקול לטובת חלפון טרם ההתקשרות החוזית) לא היה נרתע מחתימה על החוזה כנגד הבטחה שהעיקול יוסר, כפי שלא נרתע מהעיקול לטובת העירייה רק משום שקיבל הבטחה בעל-פה מהנתבע 2 כי ידאג להסרתו המיידית. אני ער לכך שהתובע העיד כי בחר שלא לבטל את החוזה משום שכאשר גילה את העובדות במלואן כבר השקיע בבית כספים רבים, אך אין בדברים אלה כדי לשנות את המסקנה דלעיל. לו טרח התובע לקבל יעוץ משפטי עם גילוי דבר העיקול לטובת חלפון או לפחות מרגע שראה שהניסיון להביא לכלל הסדר בין הנתבעת 1 למטיל העיקול נכשל, היה יודע שאם נגרם לו הפסד הוא יכול לתבוע אותו. בנוסף, לא הובאה כל ראייה שהיא בתמיכה לטענות התובע בדבר הסכומים הגבוהים שהשקיע, לטענתו, ברכישת ציוד, ריהוט וכיו"ב, ועל פניהם הסכומים בהם נקב נשמעים מופרזים בעליל. אני גם ער לכך שהתובע טוען כי ביקש להשתחרר מהחוזה ואף הציע שהדבר ייעשה תוך שהוא סופג הפסד מסוים, אולם גם טענה זו אינה משנה את התוצאה משום שמדובר בה על הצעה לביטול בהסכמה, בעוד שאם טענות התובע נכונות הרי שהיתה בידו הזכות לכפות את הביטול והוא לא עשה כן. נמצא שהתנהלותו הן עובר לחתימת החוזה (כאשר הוא יודע על עיקול לטובת העירייה ובכל זאת ממהר לחתום על חוזה מבלי שהדבר יוזכר בו רק משום שהובטח לו בעל-פה שהעיקול יוסר למחרת), והן לאחר החתימה כאשר העובדות נגלות לעיניו במלואן והוא בוחר שלא לבטל את החוזה, מלמדת שאין זה נכון לומר שאילו ידע המצב לאמיתו בדבר קיום העיקול לטובת חלפון לא היה מתקשר כלל בחוזה. לאור האמור לעיל, אין להטיל על עורך הדין אחריות כלשהי לליקויי הבניה לרבות לנזק הבלתי ממוני שנגרם בגינם, אחריות שניתן היה להטילה עליו (אם בכלל) רק אילו התקבלה הטענה שהתרשלות עורך הדין בבדיקת הזכויות טרם החתימה היא שגרמה להתקשרות בחוזה ואילמלא אותה התרשלות היה התובע נמנע מלחתום על החוזה.

36. טענה אחרת כנגד עורך הדין מקורה בכך שלא דאג לכך שהרוכש יקבל אף אחת מהבטוחות הקבועות בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. אין חולק שהנתבעת היא בגדר "מוכר" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק הנ"ל. אכן במעמד החתימה טרם שולמו - לפחות לפי הכתובים - 15% מהתמורה, ולכן לא היתה חובה לדרוש בטוחה לפי החוק האמור מייד עם החתימה, אולם היה על עורך-הדין לכלול בחוזה הוראות בדבר מתן בטוחה לפי החוק לפני או עם ביצוע התשלום שבעקבותיו עולה הסכום המצטבר ששולם על 15% מהתמורה. קבלת כספים שסכומם המצטבר עולה על אותם חמישה-עשר אחוזים ללא מתן בטוחה הוא עבירה פלילית מצד הנתבעת. לכן, גם כדי להגן על הנתבעת מפני אישום והרשעה בפלילים וגם כדי להגן על הרוכשים, היה על הנתבע 4 לכלול הוראות מתאימות בחוזה. עיון בחוזה (הנראה, במיוחד בחלק הרלבנטי לנושא הבטוחות, כתוצאה של חיבור ומיזוג בין מסמכים שונים שנעשה ללא תשומת לב ראויה) מלמד שבהמשך סעיף 14 לחוזה ישנן הוראות בדבר בטוחות, אף כי הן אינן תואמות במלואן את הוראות החוק משום שמדובר בהן על מתן ערבות 4 ימי עסקים לאחר כל תשלום ולא כתנאי לתשלום, כאמור בסעיף 2 לחוק. לפי החוזה, עם מסירת החזקה תבוא הערת אזהרה (יחד עם מכתב מהבנק, שזכויות הנתבעת משועבדות לטובתו, בדבר קדימות להערה לטובת הרוכש) במקום הערבויות. אין מחלוקת שהצדדים מעולם לא פעלו כאמור בחוזה. התובע לא קיבל ערבות בנקאית לפי החוק בשום שלב, וכן לא קיבל הערת אזהרה יחד עם מכתב מהבנק שזכויות הנתבעת שועבדו לטובתו (והראיה שאותו בנק אף מינה כונס לאכיפת השעבוד). כיצד קרה שהצדדים פעלו ללא קשר להוראות החוזה? לא מצאתי תשובה לכך בחומר הראיות, אולם ברור שלו היו הצדדים מקיימים את החוזה היה מצבו של התובע טוב משהוא במציאות כיום. לא נראה לי שנכון להטיל לפתחו של הנתבע 4 את האחריות לכך שהצדדים התנהלו ללא קשר להוראות החוזה. התנהלות הצדדים חרגה כליל מהוראות החוזה לא רק בנושא הבטוחות אלא גם בנושא תפיסת החזקה על ידי התובע, שהתבצעה זמן רב טרם שהשלים את תשלום התמורה וללא כל קשר להוראות החוזה. כאשר הצדדים מתנהלים במישורים קריטיים בצורה שמשמעותה התעלמות מהוראות החוזה, מה להם (או למי מהם) כי ילינו על ליקוי או חסר כלשהו בחוזה בנושא הבטוחות?

37. עם זאת, אני סבור כי יש להטיל על עורך הדין את האחריות לחוב מס-רכוש שנותר רובץ על הנכס. היה עליו ליצור בחוזה מנגנון שיבטיח שלפחות התשלום האחרון על חשבון התמורה לא יועבר אלא יופקד בנאמנות עד לקבלת אישורי המסים של הנתבעת, ובהם אישור מס רכוש. אמנם התשלום האחרון שולם כבר לידי כונס הנכסים מטעם הבנק, אולם אין לכונס יותר זכויות מאלה שיש לחייבת (הנתבעת) לפי החוזה שבינה לבין הרוכשים. אילו כלל החוזה – כמקובל - הוראה בדבר הפקדת סכום נאות בנאמנות עד לקבלת כל האישורים בדבר העדר חובות מסים מצד המוכרת, היה על הכונס לכבד הוראה זו (לפחות כל עוד בחר לאמץ את חוזה המכר). הנתבע 4 העיד על עצמו כי הוא זה שהגה את הרעיון לגרום לכך שהבנק ימנה כונס נכסים, וזאת כדי שהתובע ירכוש את הזכויות מהכונס כשהן נקיות מזכויות נוגדות ומחובות. טענתו כי הוא זה שיזם המהלך לא נסתרה מבחינה עובדתית. לו היה מוכח בפני
י שנגרם לתובע הפסד עקב מינוי הכונס, היה בנסיבות אלה מקום לחייב הנתבע בפיצוי על הפסד כזה. משקבעתי שטענה כזו לא הוכחה, אין להטיל חבות בהקשר למינוי הכונס לכשעצמו על הנתבע 4, בהעדר הוכחה לנזק עקב המינוי.

38. המסקנה בעניין הנתבע 4 היא שהנתבע 4 אחראי כלפי התובעים בגין חוב מס הרכוש בסכום שהוכח על ידי התובעים בנושא זה, היינו בסך של 24,400 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת כתב התביעה המתוקן (14/12/06). חבותו זו של הנתבע 4 היא יחד ולחוד עם חבותם של הנתבעת 1 והנתבעים 2 ו-3 בסכום זה. בכך מסתכמת חבות הנתבע 4 כלפי התובעים.

ה. סיכום
39. מכל האמור לעיל עולה התוצאה הבאה:
א.
הנתבעת 1 והנתבעים 2, ו-3, יחד ולחוד, ישלמו לתובעים את הסכומים הבאים: פיצוי בגין ליקויי הבניה בסך 101,805 ₪ צמוד למדד התשומות לבנייה למגורים, כאשר מדד הבסיס הוא המדד הנ"ל בגין חודש יוני 2003. לתוצאה יש להוסיף מע"מ בשיעור החל כיום;

פיצוי על נזקים בלתי ממוניים בגין ליקויי הבניה בסך של 40,000 ₪ להיום; ופיצוי בגין החוב למס רכוש בסך של 24,400 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 14/12/06. עוד ישלמו הנתבעים 1, 2 ו-3, יחד ולחוד, לתובעים את הוצאות המשפט של התובעים, וכן ישלמו לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ בתוספת מע"מ על שכר הטרחה.
ב.
הנתבע 4 ישלם לתובעים סך של 24,400 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 14/12/06, וכן ישלם להם הוצאות משפט בסך 750 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 3,000 ₪ בתוספת מע"מ. חיובי הנתבע 4 הם יחד ולחוד עם חיובי הנתבעים 1 – 3, עד למיצוי מלוא חיובי הנתבע 4.

המזכירות תשלח

פסק דין
באמצעות הדואר.
ניתן היום כ"ד באייר, תשס"ח (29 במאי 2008) בהעדר הצדדים.


שאול מנהיים
,
שופט








א בית משפט שלום 2281/05 אסרף יצחק, אסרף אבי נ' בית ונוי חב' לבנייה והשקעות בע"מ, גבסו יעקב, גבסו דליה ואח' (פורסם ב-ֽ 29/05/2008)