פסקי דין על סמירה פהים שחאדה | פסקי דין על גסאן סלים שחאדה | פסקי דין על אילין דאוד |

823/01 א     08/02/2004




א 823/01 סמירה פהים שחאדה נ' גסאן סלים שחאדה, אילין דאוד




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט מחוזי חיפה
א
000823/01


בפני
:
כב'
השופט י.יעקבי-שווילי

- ס.נשיא
תאריך:
08/02/2004



בעניין
:
סמירה פהים שחאדה




ע"י ב"כ עו"ד
וקים סלים

התובעת


- נ ג ד -


1 . גסאן סלים שחאדה

2 . אילין דאוד


ע"י ב"כ עו"ד
נג'אר הנרי

הנתבעים




פסק דין

התובעת היתה בעלת זכויות לא רשומות בנכס מקרקעין בכפר יאסיף, שחלק ממנו היה מבנה המתאים לחנות (להלן "החנות"). התובעת כרתה חוזה עם הנתבע 1 (להלן "הנתבע") בשנת 1996, לפיו מכרה התובעת את הזכויות בחנות לנתבע (להלן "העיסקה הראשונה"). על פי ההסכם התחייב הנתבע לשלם לתובעת את התמורה המוסכמת בסך 28,000 דולר, וכן קיבל על עצמו לשלם את המיסים החלים על העיסקה, ובכלל זה את מס השבח. על פי ההסכם (סעיף 4.5) היה על הנתבע, במקרה שירצה למכור את החנות, להציע אותה תחילה לתובעת או לאחד מבניה כבעלי זכות קדימה.

בסוף 1997 ניהל הנתבע מו"מ עם הנתבעת 2 (להלן "הנתבעת"), כנראה באמצעות בנה היחיד ראמז דאוד (להלן "הבן"), כדי למכור לנתבעת את החנות. נחתם הסכם מכר בין הנתבע לנתבעת (להלן "העיסקה השניה", ההסכם נושא תאריך 29.12.97, ולהלן אדון בנוגע לתאריך זה). על פי ההסכם התחייב הנתבע לשלם את המיסים החלים על העיסקה הראשונה. בהסכם ניקב סכום מס השבח החל על העיסקה הראשונה.

ביום 20.7.98 נחתם הסכם בין התובעת לנתבעת, לפיו מכרה התובעת לנתבעת חדר (להלן "החדר") מתוך הנכס הנ"ל (שכלל את החנות כאמור), שהיה בירכתי החנות וצמוד אליה (להלן "העיסקה השלישית"). בהסכם נקבע שהמעבר אל החדר יהיה רק דרך חזית החנות, ולא מעורפו של החדר. בעקבות הרכישה של החדר, עשתה הנתבעת שינויים ושיפורים רבים בחנות ובחדר, והשקיעה לצורך כך ממון רב.
הנתבע לא עמד בהתחייבותו לשלם את מס השבח בנוגע לעיסקה הראשונה. התובעת נאלצה לשלם על חשבון המס סך 3,000 ₪, כדי למנוע הטלת עיקולים אצלה, ונותר חוב גדול של מס שבח בקשר לעיסקה הראשונה. ב-2.2.01 שלחה התובעת לנתבע הודעת ביטול של החוזה נשוא העיסקה הראשונה, וזאת בעקבות התראה ששלחה לנתבע ב-17.12.00 לשלם את מס השבח, בטענה שהנתבע הפר הפרה יסודית את החוזה בין התובעת לנתבע (ת/7). בת/7 נתנה התובעת ארכה לנתבע למלא את חיובו, ולשלם תוך 7 ימים סך 220,000 ₪ בגין מס השבח, וכן את הסך 3,000 ₪ הנ"ל וכן את הפיצוי המוסכם בסך 7,000 דולר. יצויין שדבר ההפרה של חובתו של הנתבע לשלם את מס השבח , היה ידוע במשך כל השנים לתובעת ולבעלה, שגם הוא טיפל בעניניה של התובעת.

התובעת טוענת שבטרם נחתמה העיסקה השניה, באו הנתבע והבן אליה ואל בעלה, כדי לקבל את
הסכמת התובעת לעיסקה השניה, שהרי לתובעת היתה זכות קדימה לרכוש את החנות מהנתבע. לטענת התובעת היא ובעלה הסכימו לעיסקה השניה, בתנאי שמס השבח ישולם, והנתבע והבן הסכימו לתנאי זה. לדברי בעלה של התובעת הוא מסר לנתבע ולבן, לפי בקשתם, אישור בכתב על הסכמת התובעת ובעלה כאמור, הוא המסמך ת/3 (אין בעלה של התובעת יודע מי מבין השניים קיבל פיסית את המסמך ת/3, להלן "ת/3"). ת/3 נושא תאריך 5.4.98, ובו כתוב
שהתובעת ובעלה אינם מתנגדים שהנתבע ימכור לבן את החנות בתנאי שהבן ישלם מס שבח. הנתבעת כופרת בכך שנעשה ת/3 ושניתן לנתבע או לבן, ובכך אדון להלן.

התובעת עותרת להצהיר על בטלות העיסקה הראשונה, מחמת הפרת החוזה
על ידי הנתבע הפרה יסודית, וכן להצהיר שהתובעת "עודנה הבעלים והזכאית להחזיק בחנות לאחר ביטול העיסקה נשוא ההסכם", וכן "להצהיר כי הנתבעת זכאית לקבל לידיה את החזקה המוחלטת בחנות", וכן להצהיר שהחוזה נשוא העיסקה השניה "הינו חסר תוקף מחייב".
לחלופין מבקשת התובעת לחייב את הנתבע לשלם לתובעת את יתרת מס השבח בסך 131,498 ₪, וכן את הסך 3,000 ₪ ששילמה כאמור על חשבון המס, ועוד סכום השווה לסך 7,000 דולר, שהוא הסכום הנקוב בחוזה נשוא העיסקה הראשונה כפיצוי מוסכם, ובסה"כ 163,758 ₪.

הנתבע לא התגונן ולא התיצב לדיונים. מסתבר שהנתבע ירד מנכסיו, והתובעת והנתבעת חוששות שלא יוכלו להיפרע מהנתבע.

הנתבעת טוענת שהיא רכשה את החנות מהנתבע ושילמה לו את מלוא התמורה המוסכמת ביניהם. כמו כן טוענת הנתבעת שרכשה מהתובעת את החדר, והשקיעה השקעות רבות כאמור בחנות ובחדר
(ואף הוכרחה להסכים שהמעבר אל החדר יהיה רק דרך החנות), ועל כן מנועה התובעת מלעתור להצהרות שמבקשת התובעת כנ"ל. אין הנתבעת מתנגדת לסעד הכספי שמבקשת התובעת כנגד הנתבע.
מחמת המניעות מבקשת הנתבעת לדחות את התביעה על הסף, והוא הדין מן הטעם שאין יריבות בין התובעת לנתבעת
בענין החנות, כי אם רק בין התובעת לנתבע, שאיתו נכרת חוזה עם התובעת. עוד טוענת הנתבעת, שלא התחייבה להיות אחראית
לתשלום מס השבח החל על העיסקה הראשונה. הנתבעת מבקשת לדחות את התביעה גם לגבי בטלות העיסקה הראשונה, משום שהצהרה על בטלות העיסקה הראשונה, תשמיט מתחת רגליה את הרכישה של החנות, ותהפוך גם את רכישת החדר לחסרת ערך.

מטעם התובעת העידו היא ובעלה. מטעם הנתבעים העידו הנתבעת והבן. הבן בעדותו הרבה לספר על חלקו הרב של עו"ד בשם ג'סאן, שהוא גיסו של הבן, בטיפול בעיסקאות השונות וכן בבדיקה שעשה, ולפיה שולם מס השבח על ידי הנתבע בקשר לעיסקה הראשונה (בניגוד למוסכם על הצדדים
שהמס לא שולם עד היום), ובכל זאת לא דאגו הנתבעת והבן להביא את עו"ד ג'סאן לעדות מטעמם.

אקדים ואומר שהתובעת ובעלה נראים בעיניי מהימנים, ואילו לגבי הבן ראוי לבחון את עדותו ביתר הקפדה. הנתבעת עצמה העידה שאין היא מצויה כולי האי בעסקות הנדונות ובענין המסים, וכי סמכה על הבן, ודבריה אלה מקובלים עלי כנכונים.

באשר למחלוקת שבין הצדדים בנוגע לשאלה האם ביקש הבן בשם הנתבעת את הסכמת התובעת ובעלה לעיסקה השניה, והאם נעשה ת/3 ונמסר בידי הנתבע או הבן (בהיות שניהם במעמד אחד עם התובעת ובעלה), מעדיף אני את גירסת התובעת ובעלה. אני קובע זאת על סמך הדברים הבאים:א. עדות בעלה של התובעת; ב. הצורך בקבלת הסכמה של התובעת, לוותר על זכות הקדימה שהיתה מוקנית לתובעת לפי החוזה נשוא העיסקה הראשונה, בסעיף 4.5 שבו; ג. האמור בחוזה נשוא העיסקה השניה, שהנתבע מצהיר שקיבל את הסכמת התובעת (ושניים נוספים כנראה ילדיה)
לוותר על זכות הקדימה שהוקנתה לה על פי החוזה נשוא העיסקה הראשונה; ד. הזכות שניתנה לנתבעת לשלם
מתוך התמורה (שהתחייבה לשלם לנתבע בחוזה נשוא העיסקה השניה), את המיסים החלים על הנתבע בעקבות העיסקה הראשונה, כאמור בסע' 6.2 (ג); ה. הקפדתו של הבן לטעון בעדותו, שאת
החלק השני של התמורה בנוגע לעיסקה השניה, הוא דאג לשלם רק אחרי שהתברר מפי עו"ד ג'סאן (שהוא כאמור גיסו של הבן) שהמס בקשר לעיסקה הראשונה שולם; ו. דברי הנתבעת בעדותה, שבנה ביקש את הסכמת התובעת לרכישת החנות מהנתבע (עמ' 16 לפרו'); ז. דברי הבן בעדותו שהוא ידע על זכות הקדימה בחוזה נשוא העיסקה הראשונה, וכי קיבל "את הברכה של התובעת ובעלה" לעשיית העיסקה השניה (עמ' 19 לפרו'); ח. הסברה אומרת כדברי בעלה של התובעת,שבעקבות קבלת ההסכמה מהתובעת ובעלה לויתור על זכות הקדימה, ביקשו הבן והנתבע לקבל על כך אישור בכתב. כך גם מסתבר שהאישור ניתן
בכפוף לתנאי שהמס החל על העיסקה הראשונה ישולם. אמנם לכאורה יש תימה בדברי בעלה של התובעת. ומהי התימה? זה דבר התימה, שת/3 נכתב ב-5.4.98, ואילו החוזה נשוא העיסקה השניה נושא תאריך 29.12.97, ולכאורה ראוי היה שת/3 יינתן לפני עשיית החוזה. ואולם תימה זו מיתרצת על ידי דברי הבן, שאמר בעדותו שההסכמה של התובעת ובעלה ניתנה לפני עשיית החוזה נשוא העיסקה השניה (עמ' 23 לפרו'). כפי הנראה החוזה הוכן מראש, והצדדים
המתינו לקבלת ההסכמה של התובעת.

התובעת ובעלה טוענים שהבן התחייב כלפי התובעת לעכב כספים מתוך התמורה שהיה על התובעת לשלם לנתבע, לשם הבטחת תשלום מס השבח, וכי בשלב מסוים דובר על עיכוב של 60,000 ₪ מתוך התמורה. הבן כופר בכך. גם בענין זה סומך אני על דברי בעלה של התובעת. אמנם לא ניתנה התחייבות בכתב מצד הבן או הנתבעת לענין זה, ואולם גם הבן מודה שהיחסים בינו לבין בעלה של התובעת היו יחסי אמון, וכי הם סמכו זה על זה. גם הנתבעת בעדותה מספרת שאמרה לבן "שילך לברר אם יש עוד מיסים אני אשלם והוא הלך וברר וחזר ואמר לי שג'סאן (הנתבע, י.י.ש.) לא חייב מס. שילמתי לג'סאן ורכשתי את החנות" (עמ' 14 לפרו'). יצויין שהרשות ניתנה לנתבעת לשלם את המס מתוך התמורה במקום הנתבע, בסעיף 6.2 (ג) בחוזה נשוא העיסקה השניה.

וכי ישאלך השואל מחר לאמור: אם הבן התחייב כלפי התובעת בענין שיריון הכסף, או הסך 60,000 ₪, מדוע כוח ההתחייבות יפה לכבול בו את הנתבעת? אף אני אשיב אמריי לשואל ואומר: הבן פעל
במהלך כל הזמן כשלוח של האם ומטעמה. האם העידה על עצמה שאין היא מבינה בעסקים וברכישה של מקרקעין, וכי הכל עשה הבן בשמה ועל דעתה (ר' עדותה בעמ' 14, 15 ו-16, ועדות הבן בעמ' 17). הכסף או הסך 60,000 ₪, שהבן התחייב לשריין, מקורו היה בתמורה שהנתבעת קיבלה על עצמה לשלם לנתבע. לאור האמור התחייבות הבן כהתחייבות הנתבעת.

כאמור טענה הנתבעת שהתובעת מנועה מלבקש

פסק דין
המצהיר על בטלות העיסקה הראשונה והשניה. טענת המניעות התבססה על כך, שהנתבעת השקיעה כספים רבים בשיפוץ החנות והחדר, וכל זאת בידיעתם ולנגד עיניהם של התובעת ובעלה הגרים בסמוך לחנות, ועל כך שהתובעת מכרה לנתבעת את החדר וחייבה אותה שהמעבר לחדר יהיה רק דרך החנות. בהתנהגות זו של התובעת גרמה התובעת לכך שהנתבעת סמכה דעתה שהרכישה מהנתבע כשרה למהדרין. טענה זו יכול היה כוחה להיות יפה, אילו לא ידעו הנתבעת והבן אודות החוב שיש לשלם כמס שבח, ואלמלא קיבלו על עצמם להבטיח לתובעת שהמס ישולם.

לאור העובדות הנ"ל קמה וגם ניצבה השאלה, האם ראוי להעניק לתובעת את הסעדים ההצהרתיים שהיא מבקשת. באשר לנתבע בפני
עצמו, לכאורה אין סיבה שלא לעשות כן, שכן הנתבע לא התגונן ולא התיצב לדיונים. ואולם אם יוענק הסעד האמור כנגד הנתבע, עלולה גם הנתבעת להיפגע ממנו, והשאלה היא האם יש לנתבעת פתחון פה לומר שהיא מתנגדת למתן הסעד גם כלפי הנתבע ולא רק כלפיה.
בנסיבות שנוצרו בעניננו סבורני שיש טעם בטעם שנותנת הנתבעת להתנגדותה למתן הסעד גם כלפי הנתבע, שהרי כאמור הסעד כלפי הנתבע פוגע גם בנתבעת. סוף סוף יש לזכור שהנתבעת לא הפרה את החוזה בין התובעת לנתבע, אלא לכל היותר לא עמדה בחובתה להבטיח שמס השבח בעיסקה הראשונה ישולם, או להבטיח שיישאר בידיה סך של 60,000 ₪ להבטחת תשלום מס השבח. לעומת הנתבעת טוענת התובעת, שהואיל והיא זכאית לקבל את הסעד המבוקש כלפי הנתבע, אין למנוע זאת ממנה, רק משום שתוצאת לוואי של הסעד תהיה פגיעה בנתבעת, שעליה לקבל את תרופתה מהנתבע.

אינני סבור שנחוץ שאכריע בשאלה האם רשאית הנתבעת לטעון את הטענה הנ"ל כנגד התובעת. הטעם לכך הוא שלפי חומר הראיות, אין
מקום להצהיר על בטלות החוזה נשוא העיסקה הראשונה גם כלפי הנתבע. ומדוע? משום שאמנם אי תשלום מס השבח על ידי הנתבע, כפי שהתחייב בחוזה, הוא לבטח הפרה יסודית של החוזה, במיוחד לאור
שעור המס הגבוה בהשואה לתמורה המוסכמת (וראה גם סעיפים 9.2 ו-12.1 לחוזה נשוא העיסקה הראשונה), ואולם הפרה יסודית מזכה את "הנפגע" מן ההפרה להשתמש בתרופת הביטול תוך זמן סביר, ואילו בעניננו השימוש בתרופת הביטול נעשה כעבור כארבע שנים מן ההפרה. יש לזכור שהתובעת ידעה על ההפרה כל הזמן, ואין מדובר בהפרה שהיתה סמויה מן העין של התובעת.

אכן, כבר נפסקה הלכה, שגם אם נפגע מהפרה יסודית של חוזה לא עשה שימוש בתרופת הביטול תוך זמן סביר מההפרה, אין הנפגע מאבד אבדן מוחלט את הזכות להשתמש בתרופת הביטול. תקנת הנפגע במקרה כזה היא שיתן למפר ארכה סבירה למילוי החיוב שהופר, ואם המפר ימשיך להחזיק במריו, תרופת הביטול מחמת ההפרה היסודית תשוב ותתעורר והנפגע יוכל להשתמש בה (ר' רע"א 7956/99, שו"פ נ. מעלה אדומים, וכן ע"א 464/81, שמיר נ. הוך, פד לז (3) 393, 405). בעניננו כאמור שלחה התובעת לנתבע הודעה, ובה נתנה לנתבע ארכה לתקן את המעוות (ת/7), והנתבע לא תיקן. ואולם הארכה צריכה להיות ארכה סבירה, ואילו בת/7 ניתנה ארכה בת שבעה ימים בלבד, לתשלום סכום שהוא בערך רבע מיליון ש"ח. ארכה כזאת לאו ארכה סבירה היא, במיוחד כשבאה בפתע פתאום, אחרי כ-4 שנים מההפרה. לפיכך הודעת הבטול (ת/8) אין כוחה במותניה.


ואפילו תמצי לומר שהודעת הביטול לנתבע יפה כחה לאור הארכה שניתנה בת/7, עדיין שאלה היא האם בנסיבות כשלנו די היה במתן הודעת ביטול לנתבע לבדו, בלי להפנות דרישה ואזהרה גם לנתבעת, שעליה למלא את חובתה ולשלם את מס השבח, שאם לאו יבוטל החוזה עם הנתבע, וממילא תבוטל גם העיסקה השניה אגב גררא. בל נשכח שיתכן שתשלום מס השבח של העיסקה הראשונה היה כדאי לנתבעת כרע במיעוטו, כדי שלא תפסיד את הנכס כולו, כפי שאכן מבקשת הנתבעת שייפסק באופן חלופי.

לאור כל האמור נראה לי שאין להעתר לתביעה במה שנוגע למתן ההצהרות המבוקשות בה. לעומת זאת נראה לי שנכון להעתר לתביעה בנוגע לחיוב הכספי כלפי הנתבע, ובנוגע לתשלום מס השבח על ידי הנתבעת, כתנאי לקבלת הזכויות בחנות.

ועדיין נשאלת השאלה מהו גובה החיוב שיש להטיל על הנתבעת, האם החיוב צריך להיות מלוא סכום מס השבח, או שמא די בחיוב בסך 60,000 ₪? וזה גדר הספקות: מצד אחד נטען שהנתבעת והבן קיבלו על עצמם להבטיח שמס השבח ישולם, מתוך כספי התמורה בעיסקה השניה. מצד שני נטען שהבן התחייב לשריין 60,000 ₪ (ר' גם עמ' 7 לסיכומי התובעת בסוף קטע ה', שם נאמר שהנתבעת והבן שילמו לנתבע את מלוא התמורה "תוך הפרת התחייבותם כלפיו לעכב תחת ידיהם סך 60,000 ₪ להבטחת תשלום מס שבח המגיע מג'סאן (הנתבע, י.י.ש.), התחייבות שניתנה בתמורה להסכמת התובעת ובני משפחתם לוותר על זכות הקדימה שהוענקה להם על פי ההסכם". וכן ר' עמ' 13 לסיכומי התובעת, סעיף ה, שם נאמר שהתובעת "האמינה ובתום לב שהנתבעת מעכבת תחת ידיה סכום של 60,000 ₪ להבטחת תשלום מס שבח שיחול לאחר דיון בהשגה". ר' גם סעיף ז' שם, בעמ' 13).

יושם לב שאין אנו יודעים כמה בסופו של דבר יהיה גובה מס השבח בקשר לעיסקה הראשונה. הסכום שנתבקש מעיקרא היה סכום פלוני, אבל הוא כלל גם קנסות שלדברי הצדדים ניתן להפחיתם. גם ערר הוגש על הסכום שנתבקש מעיקרא, והסכום הופחת בזמנו בעקבות הערר.

הנתבעת בסיכומיה חזרה על טענתה שיש לדחות את התביעה מכל וכל (פרט לחיוב הכספי כנגד הנתבע). ואולם ביקשה הנתבעת לחלופין, שביהמ"ש יאפשר לה "להשאיר את החנות בחזקתה ולשלם את חוב מס השבח לשלטונות מס שבח ולהגיש כנגד הנתבע תביעה נפרדת" (עמ' 7 לסיכומים). משמע שהנתבעת אינה מסייגת את הסכום ל-60,000 ₪ לכל היותר. התובעת הביעה בסיכומיה את הסכמתה, אמנם לחלופין, למקרה שלא תתקבל העתירה העיקרית, שהנתבעת תמשיך להחזיק בחנות בתנאי שתשלם את חוב מס השבח ותתבע אותו מהנתבע. נראה לי שיש לתפוס לשון מופחתת של התובעת, היינו את הסך 60,000 ₪, ולא חיוב של מס שבח ללא הגבלת סכום.

סוף דבר, אני מורה כדלקמן:

א.
העתירה להצהיר על בטלות העיסקה הראשונה והשניה נדחית.

ב.
אני מחייב את הנתבע 1 לשלם לתובעת את הפיצוי המוסכם בסך 7,000 דולר בשקלים, היינו 29,260 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 3.7.01 (יום הגשת התביעה), וכן סך 3,000 ₪ ששילמה התובעת בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 3.7.01.

ג.
אני מחייב את הנתבע 1 לשלם לתובעת את הסך 131,498 ₪, יתרת מס השבח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 3.7.01, ואולם סכום זה יקטן אם סכום מס השבח יהיה נמוך מהסכום הנ"ל, והוא יעמוד רק על סכום מס השבח שישולם בפועל.

ד.
אני מחייב את הנתבעת 2 לשלם לתובעת ביחד ולחוד עם הנתבע 1, את החיוב האמור בסעיף ג' לעיל, ובלבד שחלקה של הנתבעת 2 לא יעלה על הסך 60,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאז 5.4.98 (הוא התאריך של ת/3). ניתנת בזה הרשות לנתבעת 2 לטפל בפני
רשויות המס בענין מס השבח הנוגע לעיסקה הראשונה כדי לנסות ולהפחיתו.

ה.
הנתבע 1 ישלם לתובעת הוצאות המשפט בסכום כולל של 20,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום. הנתבעת 2 תשלם לתובעת הוצאות משפט בסכום כולל של 6,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום.

ו.
הרשות נתונה לנתבעת 2, למקרה שהנתבעת 2 תשלם את מס השבח, לתבוע החזר מהנתבע 1.

נכתב ונחתם ביום: ט"ז בשבט תשס"ד (8 בפברואר 2004).
י. יעקבי-שווילי - סגן נשיא

למזכירות
: נא להמציא לב"כ הצדדים.
הקלדנית: ד.א.







א בית משפט מחוזי 823/01 סמירה פהים שחאדה נ' גסאן סלים שחאדה, אילין דאוד (פורסם ב-ֽ 08/02/2004)