פסקי דין על אייזנשטיין יעקב | פסקי דין על ברנע יורם | פסקי דין על ברנע יעקב ואח' | פסקי דין על עיריית חדרה | פסקי דין על הועדה לתכנון ובניה | פסקי דין על מדמון חברה לבנין והשקעות ואח' |

5624/00 א     25/02/2004




א 5624/00 אייזנשטיין יעקב, ברנע יורם, ברנע יעקב ואח' נ' עיריית חדרה, הועדה לתכנון ובניה, מדמון חברה לבנין והשקעות בע"מ ואח'




בעניין:
1



בתי המשפט

בית משפט השלום חדרה
א
005624/00

בפני
:
כב' השופט שאול מנהיים







1. אייזנשטיין יעקב

2. ברנע יורם

3. ברנע יעקב
4. ברנע עמית
5. דדוש יצחק
6. דדוש לירן
7. צפנת שמואל
8. צפנת יעקב
בעניין

:





התובעים



נ ג ד





1. עיריית חדרה
2. הועדה לתכנון ובניה

3. מדמון חברה לבנין והשקעות בע"מ
4. ר. מדמון הנדסה ובנין בע"מ
5. מדמון נעמה





הנתבעים

בעניין:

1. עירית חדרה

2. הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה
התובעות שכנגד

נ ג ד

1. אייזנשטיין יעקב

2. ברנע יורם

3. ברנע יעקב

4. ברנע עמית

5. דדוש יצחק

6. דדוש לירן

7. צפנת שמואל

8. צפנת יעקב

9. מדמון חברה לבנין והשקעות בע"מ

10. ר. מדמון הנדסה ובנין בע"מ

11. ליובין שמואל

12. ליובין חמדה

13. ליובין יאיר

14. ליובין מאיר


15. סרנגה יצחק

16. סרנגה דליה

17. אוליאל חיים

18. אוליאל זמילה

19. חיריק רפאל

20. חיריק שרה

21. הרשקוביץ אליהו

22. הרשקוביץ נאוה

23. אלזנר חיים

24. אלזנר יעל

25. גמליאל רון

26. גמליאל סמדר

27. אידלמן שלום

28. אידלמן רחל

29. הנגבי נינה

30. זימן צחי
הנתבעים שכנגד










פסק דין

א.
ההליך

זוהי פרשה סבוכה המתייחסת ל"גלגוליה" של חלקה 16 בגוש 10042 ("החלקה"), המצויה בתחום העיר חדרה.

1.
התביעה העיקרית

1.1
בראשית ההליך הוגשה תביעה (להלן: "התביעה העיקרית") על ידי שמונה תובעים נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה (להלן: "הועדה") ונגד עירית חדרה (להלן: "העיריה"), בה נתבקש סעד הצהרתי לפיו היטל ההשבחה בגין מגרשים, המצויים בחלקה ומספריהם – לפי החלוקה המפורטת בתב"ע חד/767 – 9, 8, 7, 6, 1 (להלן: "המגרשים") שולם בגין תוכניות בנין עיר חד/767 ו-חד/947 ואין חוב היטל השבחה על המגרשים בגין תוכניות אלו.

1.2
המגרשים כלולים במקרקעין שנרכשו בעבר על ידי מדמון חברה לבנין והשקעות בע"מ (להלן: "מדמון בע"מ"). במסגרת הליכי מימוש משכון כנגד מדמון בע"מ נמכרו המגרשים, בהסכם שאושר על ידי ראש ההוצל"פ, לתובעים בשנת 1999. סמוך לפני הרכישה ביצעו התובעים, לטענתם, בדיקה של חובות המס הרובצים על המגרשים ומצאו כי היטל ההשבחה החל על המגרשים שולם על ידי מדמון בע"מ בדרך של קיזוז כנגד תשלומים שהעיריה היתה חייבת לשלם למדמון בע"מ עבור עבודות פיתוח. לטענת התובעים הם בדקו ומצאו – טרם הרכישה – כי העלות של עבודות הפיתוח הללו, כפי שאושרה על ידי העיריה, עולה על היטל ההשבחה החל על החלקה כולה, והחלטת הרכישה התקבלה בין היתר על סמך ממצאים אלו.

1.3
לאחר רכישת המגרשים על ידי התובעים, הם מכרו אותם לאנשים שונים אשר ביקשו היתרי בניה אך אלה לא ניתנו מחמת חוב נטען של היטל השבחה. מכאן התביעה העיקרית, כפי שתוארה לעיל.




1.4
הנתבעות בתביעה העיקרית (הועדה והעיריה) הגישו כתב הגנה. הנתבעות הכחישו את טענות התובעים וטענו כי אין זה נכון שקיזוז כנטען בתביעה מביא למסקנה שהיטלי ההשבחה בגין המגרשים שולמו, וכן – בין היתר – כי קיימים חובות היטלי השבחה על המגרשים בגין שתי התוכניות הנזכרות בתביעה ובגין תכנית נוספת (חד/450/ה'). כמו-כן הגישו הנתבעות תביעה שכנגד, שתתואר בתמצית להלן.

1.5
לימים תוקן כתב התביעה, ונוספו אליו גם מדמון בע"מ, ר. מדמון הנדסה ובנין בע"מ ונעמה מדמון (הנתבעות 5-3). לסעד ההצהרתי המקורי נוספו סעדים נוספים: להצהרה כי המחאת זכויות מיום 8/7/99 מעולם לא נמסרה לעיריה ולועדה ואינה בת-תוקף; למתן צו עשה המורה לעיריה להעביר לתובעים את כל הזכויות וכיו"ב של מדמון בע"מ שבידיה עד לגובה החוב בתיק הוצל"פ מסוים; ולהורות לעיריה ולועדה להשיב לתובעים 1, 3 ו-5 סכומים ששולמו כהיטל השבחה (סכומים שפורטו בתביעה).

2.
התביעה שכנגד

2.1
גם התביעה שכנגד היא הצהרתית, ויש בה 30 נתבעים שכנגד. הנתבעים שכנגד 8-1 הם התובעים בתביעה העיקרית. הנתבעת שכנגד 9 היא מדמון בע"מ, והנתבעת שכנגד 10 היא ר. מדמון הנדסה ובניה בע"מ (להלן: "ר. מדמון"). הנתבעים שכנגד 14-11 הם שמואל, חמדה, יאיר ומאיר ליובין (שיקראו להלן יחד "ליובין"). הנתבעים שכנגד 30-15 הם רוכשים שונים של מגרשי החלקה (לאו דווקא "המגרשים" שנזכרו בס' 1.1 לעיל) המיוצגים, כמעט כולם, על ידי עו"ד עידן ומיעוטם על ידי ב"כ התובעים, עו"ד גור-אריה (שיקראו להלן יחד "רוכשי המגרשים"). רוב רוכשי המגרשים (אלה המיוצגים על ידי עו"ד עידן) רכשו את מגרשיהם ממדמון בע"מ, ודירותיהם קיבלו היתרי בניה ככל לפני שהתובעים בתביעה העיקרית רכשו את "המגרשים" כהגדרתם בס' 1.1 לעיל. חלק מ"המגרשים" נמכרו אחר כך לאותם "רוכשי-מגרשים" המיוצגים על ידי ב"כ התובעים.

2.2
ההצהרות המבוקשות בתביעה שכנגד הן (כמפורט בס' 23 לכתב התביעה שכנגד):
(א)
כי ההסכם בין העיריה לבין מדמון בע"מ, בנוסח שצורף כנספח ג' לתביעה שכנגד (להלן: "ההסכם") הוא הסכם תקף ועל-פיו יש לערוך את ההתחשבנות.
(ב)
כי יתרת הזכות לטובת מדמון בע"מ ו/או שמואל ליובין (הרשום כבעל החלקה ואשר הוא שהתקשר בהסכם הקומבינציה עם מדמון בע"מ) הינה כנקוב בנספח ז' לכתב התביעה שכנגד.
(ג)
כי על העיריה לפרוע את היתרה הנ"ל רק באחת משתי הדרכים דלהלן, או בשתיהן: מתוך היטלי הפיתוח או דמי השתתפות שתגבה העיריה מבעלי זכויות אחרים בתחום תכנית חד/767 (לפי ס' 7(ג) להסכם); ו/או – בדרך של התחשבנות על פי ההסכם ביחס לתשלומי חובה שיש לשלם עם הוצאת היתרי בניה נוספים בחלקה וזאת בהתאם לבקשת מדמון בע"מ.
(ד)
כי העיריה אינה חייבת לשלם דבר למי מהנתבעים שכנגד בקשר עם עבודות פיתוח למעט כאמור בפיסקה (ב) לעיל.
(ה)
כי ההתחשבנות על פי ההסכם אינה כוללת השבחות בהתאם לתב"ע שאושרו לאחר אישור תב"ע חד/767 (ולכן תשלום היטלי השבחה בהתאם לתכניות כאלו יעשה במועד מימוש הזכויות, כחוק).
(ו)
כי העיקול שהוטל בתיק הוצל"פ 00-05948-12 בטל הואיל ואין בידי העיריה זכות של מדמון בע"מ הניתנת לעיקול.
(ז)
לחילופין לעתירות שבסעיפים (א)-(ג) לעיל (כולל) מבוקשת הצהרה כי אין כל הסכם בין העיריה למדמון בע"מ ולפיכך אין העיריה חייבת כל סכום למדמון בע"מ או למי מטעמה בקשר עם ביצוע עבודות פיתוח.

2.3
כדי לקצר היכן שאפשר להאריך עוד ועוד, לא אפרט כאן את טענות הצדדים כולם ואלה תפורטנה בהמשך פסק הדין במסגרת הדיון המפורט בעובדות ובסוגיות הצריכות הכרעה. אציין רק כי מדמון בע"מ, ר. מדמון ונעמה מדמון חזרו בהן מטענת המחאת הזכות, משכו את הגנותיהן כנגד התביעה והתביעה שכנגד והודיעו כי יקבלו על עצמן את ההכרעה שתהיה בין העיריה והועדה לבין שאר הצדדים (עמ' 48 לפרוטוקול, ש' 15-12). יחד עם זאת הושארו המוצגים נ/5 ו-נ/6 כחלק מתיק המוצגים, וגב' רחל מדמון נחקרה על ידי עו"ד עידן ועדותה אף היא נותרה כחלק מהראיות.

ב.
ההסכמים וההסכמות בין "קבוצת מדמון" לבין העיריה ו/או הועדה


השאלה שבכותרת פרק זה לעיל היא לדעתי שאלת מפתח בהליך כולו, ומצאתי לנכון להתחיל בה את הדיון המפורט בשאלות הטעונות הכרעה.

3.
לשאלה מה הוסכם בין העיריה ו/או הועדה מחד לבין מדמון בע"מ ו/או ר. מדמון מאידך, כמו-גם לשאלה מהו מצב ההתחשבנות הנכון בין שתי "קבוצות" אלו, אין בסיכומי התובעים (והנתבעים שכנגד 30, 29, 14-11, 8-1) כל התייחסות. אשר לנתבעים שכנגד המיוצגים על ידי עו"ד עידן, הרי בסיכומיהם הושארה השאלה אם ההסכם שבכותרת הוא – כמבוקש בתביעה שכנגד – נספח "ג" לכתב התביעה שכנגד "לשיקול דעת בית המשפט מבלי לקבוע עמדה בנושא". התובעות שכנגד (קרי העיריה והועדה) עמדו, כמובן, על העתירה שבסעיף-קטן "א" לעתירות שבתביעה שכנגד, ואילו "קבוצת מדמון" משכה – כאמור – את הגנתה.
המסקנה היא, אם כן, כי בהעדר טיעון נוגד עלי לקבל את העתירה שבפיסקה "א" לרשימת העתירות הכלולות בתביעה שכנגד, ולהצהיר כי נספח "ג" לכתב התביעה שכנגד הוא ההסכם שבין העיריה והועדה ל"קבוצת מדמון". זאת אף שההסכם הנ"ל אינו חתום, ואף ששמות הצדדים כפי שנרשמו בו הם רק העיריה ומדמון בע"מ. אציין שבפינה השמאלית העליונה של מסמך זה מודפסות המילים "טיוטה
iii
מיום 24/6/97".

ג.
טענות התובעים בדבר מצג לפי אין חובות היטלי השבחה

4.
שמעתי את עדותו של מר יורם ברנע, התובע מס' 2, שהתמקדה בשאלה שבכותרת פרק זה לעיל. מר ברנע ניסה, בכישרון לא מבוטל, לרבע את העיגול. הוא לא יכול היה לומר שמי מאנשי העיריה ו/או הועדה עימם נפגש טרם ביצוע עיסקת הרכישה על ידי התובעים אישר באוזניו חד-משמעית כי היטלי ההשבחה בגין המגרשים נפרעו בדרך של קיזוז כנגד הסכומים המגיעים ל"קבוצת מדמון" עבור עבודות פיתוח. טענתו – בתמצית – היתה כי נפגש עם כמה וכמה מאנשי העיריה ו/או הועדה שמסרו לו, כל אחד בתורו, את הנתונים הרלבנטיים שבתחום טיפולו וכי "הצלבת" הנתונים השונים שקיבל באותם פגישות הוא-הוא אותו "מצג" שעליו מבוססות טענות התובעים בענין היטל ההשבחה. כדי להבין זאת די לעיין בתאור הארוך של פגישותיו עם גורמי הנתבעות והנתונים שקיבל, כמפורט בס'
9-12 לתצהירו (ת/1) ובמיוחד בס' 12(ה) לתצהיר, כדי לראות שלא ב"מצג" ישיר ומפורש מדובר, אלא במסקנה של העד עצמו.

5.
אין בידי לקבל את הטענה כי נעשה כלפי התובעים מצג מחייב בדבר העדר חוב בגין היטלי ההשבחה (עקב אותו קיזוז נטען). התובע 2, מר ברנע, אינו חסר ידע והבנה (וכמוהו גם שאר התובעים). מדובר ביזם שהיה גם חבר מועצת העיר (ר' עמ' 13, ש' 14-13). המושגים, וכמוהם גם נפתולי המנגנון העירוני (כולל זה של הועדה) היו נהירים לו היטב. הוא לא ביקש וממילא לא קיבל מעולם אישור, אפילו בעל פה, כי אכן חוב היטלי ההשבחה קוזז במלואו כנגד הכספים המגיעים למדמון עבור עבודות שבוצעו. הוא ניסה להיות חכם יותר מכל החכמים: לעבור מבעל תפקיד אחד למשנהו, ללקט מכל גורם את הנתונים שבתחום טיפולו, ולהסיק את המסקנות בעצמו (ור' עמ' 18, ש' 11-6, ש' 23-19 וש' 30-28, ובמיוחד עמ' 19, ש' 7-1). מכיוון שכך, אין לו אלא להלין על עצמו כאשר התברר שלא הסיק מסקנות נכונות ומדויקות.

6.
גם מבחינה משפטית דין טענת המצג האמור להידחות. כדי שמצג יחייב נדרש קודם כל שהנתבע יעשה מצג מפורש כלפי התובע ביודעו שהתובע עשוי או
צפוי להסתמך עליו. מצג מפורש כזה לפיו קוזזו במלואן יתרות החוב בגין היטלי השבחה לא נעשה, כמתואר לעיל. ממילא נופל כל שאר הטיעון המשפטי של התובעים בנקודה זו. כמו כן יש לדחות את הטענה שהועלתה בסיכומי התובעים ולפיה הימנעות העיריה והועדה מהעדת אותם אנשים שמר ברנע ציין כי נפגש עימם פועלת לחובת הנתבעת הנ"ל. הטענה הזו נדחית משום שטענת המצג כשלה מתוך גירסתו של מר ברנע עצמה, ואין כל צורך להפריכה באמצעות הבאת עדים כמתואר. עדים אלה אכן היו תומכים – כך יש להניח – בגירסת מר ברנע, אלא שחיזוקה ואישורה של גירסה שאינה מוכיחה את התביעה אין בה כדי לסייע לתובעים במאום.

ד.
ההכרעה בתביעה העיקרית

7.
משקבעתי כי התובעים לא הוכיחו שנעשה כלפיהם מצג לפיו שולמו היטלי ההשבחה בגין המגרשים ובקשר לתכניות חד/767 ו-חד/947, הרי ככל שהתביעה מבוססת על המצג הנטען דינה להידחות משנקבע כי מצג כאמור לא נעשה.

משנקבע כי לא הוכח מצג (וליתר דיוק – הוכח שלא נעשה מצג) כפי שנטען בתביעה, אין גם צורך לדון בטענות הגנה חריפות של הנתבעות 1 ו-2, לרבות הטענה שלא הוכח שנגרם נזק עקב המצג הנטען.

8.
בסיכומיהם (ור' ס' 40 לסיכומים) מתבססים התובעים כמעט אך ורק על טענת המצג שנדחתה, כאמור. רק לחילופין נטען כי על בית המשפט לקבוע שהתובעים זכאים לכספים בהם מחזיקה העיריה מכח המחאת זכויות שנעשתה על ידי ליובין, בגין זכויותיו כלפי מדמון, לטובת התובעים, ומכח עיקול שהוטל במסגרת הליכי הוצל"פ על ידי ליובין על זכויות מדמון אצל העיריה. בהקשר זה נטען גם בסיכומי התובעים כי בעלי "שאר המגרשים" (הכוונה לאותם רוכשי מגרשים שרכשו את מגרשיהם שלא מהתובעים, והמיוצגים על ידי עו"ד עידן) אינם זכאים לכל קיזוז ותשלום.

לענין הזכאות לכספים שבידי העיריה (ו/או הועדה) המעוקלים כיום במסגרת הליכי הוצל"פ אתייחס בהמשך פסק הדין. כספים אלה הם גם התוכן הממשי היחיד כיום של המחאת זכויותיו של ליובין כלפי מדמון לטובת התובעים.

עוד אציין כי טענות התובעים בסיכומיהם לענין מועד ה"מימוש" המקים חבות בהיטל השבחה ולענין רשלנות העיריה ו/או הועדה אינן צריכות דיון והכרעה. התביעה לא התבססה על עילת הרשלנות כלל, ודי בכך כדי שהטענה תידחה ללא כל דיון.

בנוסף, מקובלות עלי טענות העיריה והועדה בס' 11(ב) לסיכומיהן, לפיהן לא היה מקום לחייב בהיטלי השבחה בגין "מימוש" שבו לא נתבקשה בנייה שלא ניתן היה לעשותה אלמלא ההשבחה. הוא הדין בנטען בס' 11(ג) ו-11(ד) לסיכומי העיריה והועדה, המקובל עלי גם כן.

9.
נמצא כבר בשלב זה כי דין התביעה העיקרית להידחות, פרט לשאלה כיצד תחולק יתרת הזכות ש"נתפסה" בעיקול – שאלה אליה אשיב, כאמור – בהמשך.

ה.
יתרת הזכות שבידי העיריה ו/או הועדה

10.
עיון בסיכומי הצדדים מלמד כי כיום אין עוד מחלוקת שחישובי העיריה והועדה הם היחידים שהוכחו, ולפיכך נקבע בזה כי הוכח שבידי העיריה ו/או הועדה יתרה לזכות מדמון בסך 116,884 ₪ נכון ליום 10/1/01. למעשה השאלה היחידה שעודנה צריכה הכרעה לאור האמור ב

פסק דין
זה לעיל היא מי "יהנה" מיתרת זכות זו, כאשר "קבוצת מדמון" שוב אינה טוענת כי היא זכאית לסכום זה, כולו או מקצתו.

עוד חשוב לציין כי יתרת זכות זו מביאה בחשבון רק את היטלי ההשבחה בגין תכנית
חד/767, כפי שהוכח בנספח ז' ("ההתחשבנות הסופית") ובנספח 2 של ההתחשבנות הסופית הנ"ל.

11.
האם התובעים בתביעה העיקרית זכאים ליתרת הזכות מכח העיקול (שהוטל על ידי ליובין, שהמחה – מצידו – את זכויותיו לתובעים)? לטעמי התשובה שלילית, מהטעמים שפורטו בס' 14 לסיכומי העיריה והועדה ולנוכח הוראות ס' 7(ג) לחוזה שבין מדמון לעיריה ולועדה. עם זאת אין פירוש הדבר שאין התובעים זכאים ליתרה זאת, כולה או מקצתה, אלא רק כי הזכאות לאותה יתרה לא תוכרע על פי העיקול אלא על פי שיקולים שלגופו של ענין, כפי שהם עולים מטענות הצדדים ומחומר הראיות (וכפי שאפרט להלן). בהקשר זה מקובלת עלי גם טענת עו"ד עידן בס' 14(ג) לסיכומיה, לפיהן העיקול אינו מעניק כל זכות מהותית בנכס המעוקל.

12.
חובה להקדים ולומר כי ככל שמי מהצדדים טוען כי תכנית מסוימת אינה חלה עליו, כי לא ביצע "מימוש" או כי אין הוא חב בהיטל השבחה כזה או אחר מטעם כלשהו – אין אפשרות לתת בהליך זה פסק הקובע כך כקביעה סופית. המחוקק קבע בס' 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, את המנגנון הייחודי ל"תקיפת" חיוב בהיטל השבחה הן לגבי עצם קיום החבות והן לענין גובה ההיטל. אין לאפשר "מסלול עוקף" במסגרת ההליך שבפני
י.

13.
קבוצת רוכשי המגרשים המיוצגים על ידי עו"ד עידן טוענת, בתמצית, כי רכשה את המגרשים קודם להוצאת היתרי הבניה, שניתנו למדמון ב-19/3/95. מכאן, לשיטתם, כי משהוצאו היתרי הבניה אות הוא שהיטלי ההשבחה שהגיעו עד הוצאת ההיתרים (לרבות בעת הרכישה על-ידם) שלמו בדרך של קיזוז ביחסים עם מדמון, או – כי מאחר והרכישה קדמה להיתרים, זכאים הרוכשים לאישור כי אין חובות היטל השבחה לצורך רישום זכויותיהם.

דעתי היא שהטענות הנ"ל נכונות רק בחלקן. מקובל עלי שכאשר מונפק היתר בניה, נגבה היטל השבחה רק בגין אותו "מימוש" שההיתר מבטא. זאת להבדיל מ"מימוש" שהוא מכירת הנכס, שאז "ממומשות" זכויות הבניה לפי כל התכניות החלות על הנכס. על כן, מאחר ותכנית חד/947 עניינה מרתפים, אין בהנפקת היתרי הבניה כדי ליצור "מצג" כלשהו שגם ההיטל בגין תכנית חד/947 נגבה עובר להנפקת ההיתר. מה שמקובל עלי הוא שהנפקת היתרי הבניה ב-19/3/95 משמעותה כי נגבו אותם ההיטלים שהיתה חובה לגבות כתנאי להנפקת ההיתרים, ולאו דווקא כל ההיטלים בגין כל התכניות שקדמו להנפקת ההיתרים. עוד אציין כי הבקשה – בס' 11 סיפא לסיכומי קבוצת רוכשים זאת – לקבוע כי אין להתנות אישורים לרישום זכויות הרוכשים בתשלום היטלים בגין תכניות המאוחרות למועד הנפקת ההיתרים, היא בקשה שדינה להידחות בהליך שבפני
י ובלי לדון בה לגופה כלל. הרוכשים הללו הם רק נתבעים-שכנגד. אין הם זכאים לסעדים הצהרתיים או אחרים לטובתם מאחר ולא הגישו תביעה אלא רק התגוננו. בנוסף, הצהרה כי אין אדם חב במועד מסוים בהיטל השבחה אינה יכולה להינתן במסגרת ההליך שבפני
י בכל מקרה. או שעסקינן בעתירה מנהלית לחייב את הועדה להנפיק אישור להעברת זכויות, או שעסקינן בתקיפת החבות בהיטל לפי ס' 14 לתוספת השלישית לחוק. דרך נוספת לבירור הענין אינה מוכרת לי ואינה קיימת, לטעמי. רק לגבי עתידה של יתרת הזכות ניתן לתת סעד לטובת קבוצה זו אף שהיא רק נתבעת-שכנגד, וגם זאת רק משום שמי שכלפיו ניתן הסעד – העיריה והועדה – הודיעו בסיכומיהן כי לענין סכום זה הן רואות את ההליך כ"טען ביניים" מבחינתן.

14.
התוצאה לגבי קבוצת רוכשים זו היא כדלהלן: ככל שמדובר בהיטלי השבחה בגין תכניות שהיתרי הבניה מיום 19/3/95 הם בגדר "מימוש" שלהן, ברור שאין הועדה יכולה לגבותם עוד מהרוכשים הללו. מבלי להכריע בדבר אומר כי ככל שהבנתי מגעת, אין הועדה מנסה כלל לגבות היטלים כאלה מהרוכשים הנ"ל. לגבי היטלי השבחה אחרים רשאית הועדה לדרוש תשלומם כתנאי להנפקת היתר, ובלבד שהם אכן חלים על הרוכשים ועל ה"מימוש" הרלבנטי. עם זאת דעתי היא כי לקבוצת רוכשים זו יש זכות לכך שיתרת הזכות הנזכרת בס' 10 ל

פסק דין
זה המשמש לפרעון חובות בהיטלי השבחה החלים עליהם, אם חלים, כתנאי להנפקת אישור העברת זכויות. יחידי קבוצה זו היו רשאים לקבל מהקבלן (מדמון) זכויות "נקיות" מחוב היטל השבחה.




15.
ומה באשר לזכויות הצדדים האחרים ביתרת הזכות? בכל הנוגע ל"קבוצת מדמון", ויתרה זו על כל טענותיה במסגרת ההליך שבפני
י. נותרו, אם כן, אלה: התובעים בתביעה העיקרית ("היזמים"); ליובין ("הבעלים המקורי"), שהמחה את זכויותיו ליזמים; ורוכשי מגרשים הנמנים עם הנתבעים שכנגד ומיוצגים על ידי עו"ד גור-אריה שייצגה גם את היזמים, אשר רכשו את מגרשיהם מהיזמים (ולא ממדמון, כפי שעשו עוד קודם לכן אותם רוכשים המיוצגים על ידי עו"ד עידן). עיינתי בסיכומי קבוצה זו. מתברר כי אין בהם כל עתירה לכך שיתרת הזכות כולה או מקצתה, תיזקף לזכות מי מחבריה, אלא רק אלה: חזרה על הטענה כי היטלי ההשבחה "שולמו" מכח אותם קיזוז ומצג נטענים; וכן עתירה (החורגת בעליל מהסעד ההצהרתי שנתבע) להורות על השבת אותם סכומים שכבר שולמו כהיטלי השבחה – עתירה שדינה להידחות; ולהעביר יתרת זכות (סכומים המגיעים למדמון מהעיריה ו/או מהועדה) "לתובעים" לאור "העיקולים" ולאור "חובות מדמון ל-ליובין" (ושהומחו ל"יזמים").

אשר לטענה כי היטלי ההשבחה "שולמו", דינה להידחות פרט, כמובן, להיטלי ההשבחה אשר לפי חישובי העיריה והועדה אכן קוזזו במסגרת ההתחשבנות שביניהן לבין מדמון, כפי שהוכחה על ידי העיריה (ור' ס' 10 ל

פסק דין
זה לעיל). אשר להעברת יתרת הזכות לתובעים מכח העיקול, כבר קבעתי לעיל שאין לקבלה. לכך יש להוסיף כי זכויות הרוכשים המיוצגים על ידי עו"ד עידן, כפי שנקבעו בס' 14 לעיל, קודמות בזמן להטלת העיקול ועל כן גוברות עליו. נמצא אם כן שרוכשי מגרשים מהיזמים (הנתבעים-שכנגד
15-16, ו-30-29 או – לפי מספור אחר – 29-28) כלל אינם תובעים זקיפת יתרת הזכות, כולה או מקצתה, לזכותם או העברתה לרשותם. לטעמי אין בכך כל תמיהה: רוכשים אלה רכשו זכויותיהם מהיזמים (התובעים בתביעה העיקרית). היתרי הבניה ניתנו להם עצמם. אין הם יכולים לטעון למצגים כלשהם שנעשו כלפיהם ושעליהם הסתמכו. לכל היותר, יתכן שיש בפיהם טענות נגד מי שמכרו להם את המגרשים, אך טענות אלו אינן בפני
י (מה-גם ששתי הקבוצות – המוכרים והקונים – יוצגו בפני
י במשותף).

16.
נמצא, אם כן, שבעלי הדין היחידים שטענו טענה שיש בה ממש לגבי יתרת הזכות הם אותם רוכשים שיוצגו על ידי עו"ד עידן.

ו.
הערות לפני סיום

17.
זו פרשה עגומה שביסודה נוהג שלטעמי הוא בלתי ראוי בעליל, עת עיריה וועדה מקומית לתכנון ובניה נוקטות צעד של "ערבוב אינטרסים" כאשר קבלן עורך – בהסכמתן מראש – "קיזוז" בין החיובים החלים עליו כמבקש היתרי בניה (וכן – במקרים הרלבנטיים – כרוכש קרקע) מחד, לבין כספים המגיעים לו בתמורה לעבודות פיתוח שהוא מבצע באתר הבניה ובסביבתו מאידך. לטעמי ראוי לנוהג זה לעבור מן העולם. אין כל סיבה לפעול כך. עבודות פיתוח יש לבצע על פי חוזה (בדרך כלל לאחר מכרז), תוך קבלת ערבויות מתאימות להשלמת הביצוע ולטיבו. היטלים ותשלומי חובה יש לגבות מהקבלן ומכל מי שצריך לשלמם, על פי כל דין ובמועד בו קמה החבות לשלמם על פי דין. מי שרוכש זכות למבנה כאשר יש כבר היתר בניה צריך ורשאי להאמין ששולמו כל ההיטלים שיש לשלמם כתנאי להנפקתו. גם מי שרוכש קודם-לכן אך נוכח שהקבלן קיבל אחרי הרכישה היתר בניה רשאי להאמין שאותם היטלים שיש לשלם כנגד ההיתר אכן שולמו. בענייננו אמנם הבעיה הזו לא התעוררה במלואה משום שאותו הקבלן "נפל" טרם השלמת עבודות הפיתוח אך כאשר כבר הצטברה יתרה לזכותו, אך ברור שראוי לפעול כך שהיא לא תתעורר גם כאשר הקבלן "נופל" עוד לפני שהקיזוז הושלם. כמו כן קשה להשלים עם מצב בו החוזה בין הועדה והעיריה לבין מדמון כלל לא נחתם מעולם. לא כך צריכות עיריה וועדה מקומית לתכנון ובניה לנהל את ענייניהן.

בנוסף יש להעיר כי נראה שלמי מבעלי הדין עילות תביעה שלא נדונו כאן, ובין היתר אמורים הדברים באפשרות כי לרוכשים המיוצגים על ידי עו"ד עידן עילה כנגד "קבוצת מדמון" או מי מהנמנים עימה. בעניינים אלה איני מכריע, פרט להערה כי ההכרעה כפי שנקבעה בהליך זה אינה מתייחסת לטענות ותביעות שלא נכללו בה במישרין.

ז.
סוף דבר

18.
התביעה העיקרית נדחית. התביעה שכנגד מתקבלת במובן שפורט ב

פסק דין
זה לעיל, ובכפוף לכך ש"יתרת הזכות" כפי שתוארה בס' 10 ל

פסק דין
זה לעיל לא תהא כפופה לעיקול הנזכר בפסק הדין, אלא תיזקף תחילה לזכות הרוכשים המיוצגים על ידי עו"ד עידן וזאת כנגד כל חוב היטל השבחה שיידרש מהם כתנאי לקבלת אישור להעברת הזכויות על שמם ולא נגבה בגינן היטל השבחה כנגד הנפקת ההיתרים בהעדר "מימוש" של הזכויות המוענקות בהן במסגרת ההיתרים (נראה לכאורה שהכוונה רק לתכנית
חד/947). הזקיפה תהיה לפי "תאריך הערך" של יתרת הזכות (היינו – נכון ל-10/1/01), ובאופן יחסי לסכומי ההיטלים הנ"ל המוטלים על כל אחד מיחידי קבוצה זו. אם תישאר שארית בידי העיריה והועדה לאחר מלוא הזקיפה האמורה, הרי בהעדר טענה מצד העיריה והועדה לזכאות לסכום כלשהו תועבר השארית לזכות עו"ד גור-אריה עבור מרשיה, אשר בטיעונים מטעמה לא נדרשה כלל ליחסים הפנימיים שבין מרשיה ועל-כן לא אדרש גם אני לשאלה כיצד יחולק הסכום שתקבל, אם יהיה כזה.




19.
בנסיבות הענין אין צו להוצאות. התובעים ודאי שאינם זכאים להוצאות, באשר תביעתם נדחתה וכך גם טענותיהם. העיריה והועדה אינן זכאיות – לטעמי – להוצאות חרף דחיית התביעה נגדן וקבלת עיקר תביעתן-שכנגד, משום מורת הרוח הרבה מהסיטואציה הלא בריאה שנוצרה בשל דרך ההתקשרות בה בחרו, עת ערבבו בין חיובי קבוצת מדמון כרוכשת חלק מקרקע וכקבלן בונה לבין ביצוע עבודות פיתוח על-ידה עבור העיריה. סיטואציה כזו מעוררת קשיים ויוצרת סיכונים הן לכיסו של הציבור והן לכיסיהם של מי שמעורבים בעיסקה, כולל צדדים שלישיים (רוכשי דירות). הפרשה הנוכחית היא רק דוגמא אחת לתסבוכת מיותרת ומזיקה שכולה פרי התקשרות "כפולת פנים" זו, שראוי להימנע ממנה. אשר לקבוצה המיוצגת על ידי עו"ד עידן, דעתי שאין היא זכאית להוצאות משום שרק חלק מטענותיה התקבלו.

מזכירות בית המשפט בחדרה תשלח

פסק דין
זה בדואר לב"כ הצדדים.


ניתן היום ג' באדר, תשס"ד (25 בפברואר 2004) בהעדר הצדדים.


שאול מנהיים
,
שופט








א בית משפט שלום 5624/00 אייזנשטיין יעקב, ברנע יורם, ברנע יעקב ואח' נ' עיריית חדרה, הועדה לתכנון ובניה, מדמון חברה לבנין והשקעות בע"מ ואח' (פורסם ב-ֽ 25/02/2004)