פסקי דין על יעקב אילוז ו-70 אח' | פסקי דין על קוטלר עדיקא - חברה לבניה בע"מ
1189/95 א 20/03/2003
א 1189/95 יעקב אילוז ו-70 אח' נ' קוטלר עדיקא - חברה לבניה בע"מ
1
בתי המשפט
א 001189/95
בית המשפט המחוזי בירושלים
20/03/2003
א 1295/98
כבוד השופט עזרא קמא
, סגן נשיא
בפני
:
יעקב אילוז ו-70 אח'
בעניין:
התובעים
נ ג ד
1. קוטלר עדיקא - חברה לבניה בע"מ
2. מישל זרוק
3. אליאס סלבי
הנתבעים
מישל זרוק
בעניין:
התובע בת"א 1295/98
נ ג ד
אילנה תורג'מן
הנתבעת בת"א 1295/98
עו"ד חנן דורון
עו"ד נתן במברגר
עו"ד אברהמס
בשם התובעים:
בשם הנתבעת 1:
בשם הנתבעים 2 ו-3:
פסק דין
תביעה של 14 רוכשי דירות בנות 6 חדרים במבנה טורי תלת-מפלסי, שבנתה הנתבעת 1 (להלן - הנתבעת) ברחוב כוכב הירדן וברחוב מבוא הר סרטבא במעלה אדומים - לחיוב הנתבעים בפיצויים, בשל הפרת הסכמי הרכישה של הדירות, חוסר התאמה של הדירות, הימנעות מתיקון ליקויי בניה שנתגלו והתרשלות בשל בניה לקויה.
רקע עובדתי
1. 1. הדירות נרכשו מהנתבעת במהלך השנים 1992 ו-1993 על-ידי התובעים: 1-2 (אילוז), 6-7 (רוזן), 11-12 (אטון), 16-17 (אספיר), 20-21 (דותן), 24-25 (אוסידון), 27-28 (עופר), 32-33 (שרעבי), 36-37 (בסון), 43-44 (יצחק), 48-49 (יושיע), 55-56 (לוי), 60-61 (יעקב) ו- 67-68 (תורג'מן) - (כולם ביחד התובעים). יתר התובעים הם ילדי התובעים, שאינם צדדים להסכמי הרכישה של הדירות. פסק הדין יתייחס לתובעים שהם בני הזוג שחתמו עם הנתבעת על הסכם הרכישה של הדירה, ולהם בלבד.
2. 2. הנתבעת בנתה את הדירות, בין היתר, על-ידי קבלני משנה מטעמה, וביניהם הנתבע 2 (מישל זרוק). נתבע 3, אליאס סלבי, הוא מהנדס בנין שבפרוייקט הבניה האמור, שימש כמהנדס שכיר מטעם נתבע 2, על-פי תכניות שסיפק לו נתבע 2. נתבע 2 מודה בכתב ההגנה שהגיש, כי הוא היה קבלן משנה של הנתבעת בביצוע עבודות השלד בבנינים ובדירות התובעים, לרבות עבודות האבן, עבודות פנים: מחיצות, טיח, קרמיקה, חרסינה, ריצוף ובידוד, וכן את עבודות הפיתוח ועבודות העפר בפרוייקט.
3. 3. לפי הסכמי הרכישה, התחייבה הנתבעת להשלים את בניית הדירות במהלך שנת 1994, ולמסור אותה לרוכשים, אף לפני גמר עבודות הפיתוח ברכוש המשותף. הנתבעת התחייבה לסיים את עבודות הפיתוח וסידור הגינות בתוך 6 חודשים מגמר עבודות הבניה של הדירות.
התובענה הוגשה ביום 28/12/1995, אחר שכבר בחודש יוני 1995 ואילך קיבלו התובעים חוות דעת של מומחה מטעמם (בם - בדיקות מבנים), בענין ליקויי הבניה ואי התאמת הדירות למפרט. חוות הדעת האמורות לא נערכו כחוות דעת שניתן להגישן לבית-המשפט, לפי פקודת הראיות ותקנות סדר הדין האזרחי, והן נחזות להיות דו"ח על ליקויים.
בתובענה נדרשו הנתבעים לשלם לכל אחד מן התובעים פיצויים בענינים שונים, ועיקריהם אלה: ליקויי בניה; פיצוי בגין תוספות שהוסיפו התובעים; דיור חלופי בתקופת ביצוע תיקונים; ירידת ערך, הפסד השתכרות; פיצוי על הצורך בחימום יתר; החזר תשלום עלות של ערבות בנקאית; איחור במסירת הדירות לחלק מן התובעים ופיצוי על עוגמת נפש. התובעים לא ביקשו לחייב את הנתבעים לתקן את הליקויים שנתגלו בדירות.
4. 4. התובעים ביקשו בכתב התביעה פיצול סעדים כדי לתבוע בעתיד סעדים בענין השלמת עבודות הפיתוח הסביבתי. כפי שנראה להלן, במהלך הדיון בתובענה, הוקדשה התייחסות מיוחדת לבדיקת קיר תמך התומך בדירות מסוימות, ניתנו חוות דעת, נעשו בדיקות וביקורות ולפני נעילת הדיונים בתובענה וסיכומי הצדדים, הוגש דו"ח ביקורת של המומחה וניתנו המלצות מסוימות, שידובר בהן להלן. בסיכומים לא היתה עוד התייחסות לליקויים בענין הפיתוח הסביבתי בפרוייקט.
5. 5. נתבע 2 (זרוק) ביצע עבור תורג'מן, תובעים 67-68, עבודות בדירה ובעיקר בניית תוספת. משלא שולם לו כל הסכום המוסכם ונתגלע סכסוך בינו לבין תורג'מן, הוא הגיש לבית משפט השלום תובענה נגד התובעת 2 - אילנה תורג'מן. תובענה זו אוחדה, בהסכמה, עם התובענה העיקרית (ת"א 1295/98). ב
פסק דין
זה אתייחס גם לתובענה זו.
טענות התובעים
6. 6. התובעים טוענים כלפי הנתבעים טענות למכביר - כלליות ומיוחדות - בכל הנוגע לליקויי בניה שנתגלו בדירותיהם. לטענת התובעים, ניסו הנתבעים לתקן חלק מן הליקויים, אך נסיונותיהם לא צלחו. אין הם מבקשים, כאמור, לחייב את הנתבעים, או מי מהם, לתקן את הטעון תיקון, על-פי חוות דעת המומחה מטעמם, או המומחה שמינה בית-המשפט. התובעים טוענים, כי אחריות הנתבעים לפצותם נובעת מהפרת התחייבויות חוזיות, רשלנותם או רשלנות עובדיהם או שולחיהם, הפרת חובות חקוקות, וכן משום תנאים מקפחים בהסכמי הרכישה של הדירות, וכי סעיפים מסוימים הם בגדר חוזה אחיד.
7. 7. התובעים הגישו לבית-המשפט תצהירים שאליהם צירפו חוות דעת של המומחה מטעמם, והתובעים נחקרו על תצהיריהם.
התובעים טוענים שיש להתבסס גם על חוות הדעת של המומחה מטעם, ולו בשל אי התנגדותם של הנתבעים לצירוף חוות הדעת האמורות. לשון אחרת, הם זכאים לקבל פיצוי בגין פריטי ליקוי שצוינו בחוות דעת, של המומחה שמינה בית-המשפט, וככל שאין התייחסות לליקויים שצוינו בחוות הדעת של מומחה התובעים - יש לפצותם גם בגין אלה.
8. 8. התובעים לא יחסו רשלנות מיוחדת לנתבעים 2 ו-3, ואין הם מייחסים את כל הליקויים גם לנתבעים 2 ו-3. בא-כוח הנתבעים 2 ו-3 טען, עוד ביום 31/10/1996, כי התביעה נגד נתבעים אלה אינה מפורטת. נתבע 3 הוא עובד שכיר של נתבע 2, ובכלל העילה החוזית שהתובעים טענו לה אינה נוגעת כלל לנתבעים 2 ו-3.
התובעים עמדו על דעתם, שאין למחוק או לדחות את התובענה נגד נתבעים 2 ו-3 או מי מהם, והדיון בתובענה זו התנהל כששני אלה מיוצגים בכל הדיונים הארוכים.
9. 9. נטענו טענות בענין "חובת קיום בוררות" על-פי הסכמי הרכישה. אולם, סופו של דיון, שהנתבעת ויתרה על טענת הבוררות.
10. 10. נדונו במהלך הדיונים בתובענה טענות שונות בענין סילוק התובענה על הסף ותיקון כתב התביעה. בהחלטה מיום 17/9/1997, אחר שתוקן כתב התביעה והוגדרו עילותיה, התייחס בית-המשפט לטענת הנתבעת בענין הודעות ודרישות של התובעים שנשלחו לנתבעת לתקן ליקויים. בהחלטה האמורה אף צוין, כי לכאורה, אין לחלק מן התובעים עילת תביעה חוזית כלפי הנתבעת, ויכול שאין תחולה להוראות חוק המכר (דירות) לגבי אותם תובעים. דחיתי את הטענה בענין סילוק התובענה על הסף, מן הטעמים שפירטתי בהחלטה האמורה. עוד נקבע בהחלטה, כי בית-המשפט רשאי ליתן סעד חלופי, בנסיבות מסוימות, הגם שלא נדרש בכתב התביעה.
11. 11. בהחלטה נוספת מיום 19/3/2000 ניתנה אפשרות לנתבעת לבצע תיקונים על-פי חוות דעת המומחים "שניתן לבצע אותם". הנתבעת טענה בהמשך הדיונים ובסיכומיה, כי התובעים מיאנו מלאפשר לה לבצע תיקונים - ונעלו בפני
ה את דלתותיהם.
12. 12. הנתבעת שלחה הודעת צד שלישי לנתבעים 2 ו-3. הודעה זו נמחקה, והם נותרו כנתבעים "מן המנין".
מינוי מומחים
13. 13. ביום 25/5/1997 מינה בית-המשפט, בהסכמת הצדדים, את המהנדס אליעזר רהט, להיות מומחה שיבדוק את הליקויים בדירות ויתן חוות דעת בענין זה. מהנדס רהט הגיש חוות דעת בענין הליקויים וכן הגיש חוות דעת בענין קירות תמך. הוגשו גם חוות דעת בענין יציבות קירות התמך ודוחות ביקורת של הקירות בידי המהנדס נפתלי קדרון.
הוגשה מטעם התובעים חוות דעת שמאית בענין ירידת ערך הדירות (ת/12), ושל יורם ברק - כלכלן ושמאי מקרקעין, מטעם הנתבעת (נ/99).
14. 14. אחר שנחקר המהנדס רהט על חוות דעתו, ביקשה הנתבעת לפסול את חוות דעתו ולמנות מומחה אחר לבדיקת הליקויים. בהחלטה מיום 23/10/2002 דחיתי את הבקשה.
הנתבעת טענה בין היתר, כי נפלו טעויות משמעותיות ובולטות בחוות דעת המומחה רהט, ועולה, בבירור, כי המומחה לא ביקר בכל הדירות וקבע ליקויים על-פי בדיקה של מספר דירות, וגבי ליקויים מסוימים הספיק לו ביקור בדירה אחת או שתי דירות. כך לדוגמא, בענין התקנת מכשיר חימום "יונקרס", שאי התקנתו נקבע כלקוי בחוות דעת המומחים, בעוד שהנתבעת לא היתה חייבת בכך. בענין זה כמו "לקויים" אחרים, הודה המומחה כי הוא טעה.
בהחלטה האמורה קבעתי בהאי לישנא:
"בחנתי את חוות הדעת, את תשובת המומחה ואת עדותו, וכן את עדויות התובעים. נראה לי, כי ניתן ליישב חלק נכבד מן הסתירות והטעויות, ובכל מקרה ניתן לבטל בחוות הדעת חלקים שאינם מתיישבים עם עדויות התובעים או עם המציאות. אולם, אין בכל אלה כדי להצדיק את פסילת חוות הדעת, ולהתחיל מבראשית אחרי כארבע שנים מתחילת הבדיקות של המומחה. בנסיבות אלה יהא זה עיוות [עינוי] דין משמעותי כלפי התובעים, וענינית אין הצדקה לפסילת המומחה" (סעיף 14 להחלטה).
לא ניתנה רשות לערער על החלטה זו.
15. 15. דחיתי גם את בקשת התובעים לענין מינוי קונסטרוקטור שיבדוק את קירות התמך, והוריתי על בדיקות הקירות בידי המהנדס קדרון, שנתן בזמנו חוות דעת לפי בקשת הנתבעת.
זכות לפיצוי או תיקון הליקויים
16. 16. התובעים טוענים, כי התנהגות הנתבעת ושיטת עבודתה כלפי קבוצת התובעים שמונה בעניננו בעלים של ארבע עשרה דירות, מצביעות, בעליל, על דחיית בקשותיהם לתיקון הליקויים על אתר. ועוד זאת, כשהתובעים הציגו חוות דעת של מומחה מטעמם בענין ליקויים - הנתבעת לא היתה נכונה לקבלה או לקבל את ממצאיה, ואם מי מן התובעים לא הגיש חוות דעת לנתבעת, עובר לתביעה, טענה הנתבעת לטעון כלפיו טענה של אי קיום הוראות הדין בענין הודעה על הליקויים ומתן הזדמנות לנתבעת לתקן את הליקוי. ראוי לציין את התנהגות הנתבעת בעת רישום הליקויים בדו"ח הליקויים בתום שנת המגורים הראשונה. נציגי הנתבעת רשמו רק אותם ליקויים שהם עצמם סברו כי יהיו נכונים לתקנם, ולא אלה שביקשו בעלי הדירות, כסבורים הם שאין טעם לרשום "ליקוי" שלדעתם אינו לקוי או שאינו ניתן לתיקון או שאין ברצונם לתקנו.
התובעים גם טענו כי לא ניתנה לתובעים הזדמנות נאותה לרשום את הליקויים, כי נעשה סיור חפוז ונאמר להם שניתן לרשום ליקויים אחרי כן. זו שאלה עובדתית שבמחלוקת.
17. 17. הנתבעת טענה בסיכומיה, כי התובעים לא נתנו לה הזדמנות כנה ואמיתית, או הזדמנות נאותה, לתקן ליקויים שנתגלעו בדירות. אילו עשו זאת היה נחסך הליך ממושך זה בענין הנושאים שבמחלוקת. במהלך הדיונים בהליך זה, שבה הנתבעת וטענה, כי היא נכונה לבצע תיקונים של ליקויים בדירות, גם על-פי חוות דעות המומחה מטעם בית-המשפט. אולם, התובעים עמדו בסירובם ולא נתנו לה אפשרות לבצע תיקונים. זאת, אף אחר החלטה של בית-המשפט בענין זכותה של הנתבעת לבצע תיקונים. הנתבעת חזרה על דרישתה כי יינתן לה לבצע תיקונים, בין לפי הדין ובין לפנים משורת הדין, בשל אי מסירת הודעות במועד לנתבעת על הליקויים. אולם, התובעים המשיכו בסירובם. הנתבעת טוענת, כי די בכך כדי להביא לדחיית התובענה. לחלופין, מבקשת הנתבעת, אם לא תידחה התובענה, לאפשר לה, גם לאחר פסק הדין, לבצע את כל התיקונים שיקבע בית-המשפט, כי מחובתה לבצע, גם ליקויים אמיתיים, משום שהתובעים לא עמדו בנטל המוטל עליהם, וככל שהתובעים זכאים לכך. לטענת הנתבעת, חובת התובעים היא להקטין את הנזק ולאפשר לקבלן [הנתבעת] לתקן את הליקויים בעלות נמוכה, למצער ב- 25% מן העלות - אם ייפסקו פיצויים בלבד.
הנתבעת סומכת את ידיה על
פסק דין
שנתן השופט א' בן זמרה, בבית משפט זה, בענין שש דירות של שכני התובעים בפרוייקט זה, הבנויות באותו רחוב שבו מצויות חלק מן הדירות בעניננו (ת"א 1058/97 שמעון לזר ו-28 אח' נ' קוטלר-עדיקא חברה לבניה בע"מ ואח'). הנתבעת מוסיפה לטענותיה טענה של חוסר תום-לב, בכל הנוגע להודעה על הליקויים ומתן הזדמנות לנתבעת לתקנם. הנתבעת סבורה, כי בענינם של התובעים לפחות אחד מן הנתבעים: מתן הודעה כנה ואמיתית על הליקויים ומתן הזדמנות נאותה לתקן - לא התקיים.
18. 18. בענין אחר 44/93 יוסף שושנה ואח' נ' חפציבה חברה לבנין עבודות ופיתוח בע"מ ואח', אמרתי כי דרישת ההודעה על אי התאמה, שמתחייבת מן הדין ומן החוזה, היא חיונית ונמנית עם התניות המהותיות להקמת עילת תביעה לאכיפת חוזה בענין ליקויי בניה, או לפיצוי התובע בגין ליקויים כאמור. ועוד זאת, אם יוכח כי לא נתקיימה התניה האמורה, הרי שלא נתגבשה עילת התביעה ודין התביעה להידחות (ע"א 167/88 משהב נ' שטרן, פ"ד מד(2), 741, 746; וראה גם החלטה בתיק זה, מיום 17/9/1997).
מטרתם של חוק המכר (דירות) וחוק חוזה קבלנות, התשל"ד-1974 (להלן - חוק חוזה קבלנות), היא "להיטיב את מצבו של הצרכן הבודד הנמצא, לרוב, בעמדה נחותה מול המוכר [לעתים קרובות חברה קבלנית], שבידו מרב המידע". ואולם, המחוקק ביקש להשתית את יחסי המוכר והקונה על בסיס שוויוני ככל האפשר, ולכן בצד הזכויות לקונה הטיל עליו חובות, ולעניננו: חובת ההודעה ומתן אפשרות לקבלן - המוכר לתקן ליקויים שנתגלו. ומכאן שעל הקונה להקפיד על מילוי חובותיו כדי לזכות בסעדים שמקנים לו החוק והסכם המכר.
אם ניתנה הודעה בתום לב על אי-התאמה ועל הליקויים, במועד שנקבע לכך, וניתנה הזדמנות נאותה למוכר [הקבלן] לתקן את הליקויים ולהתאים את הטעון התאמה לחוזה, למפרט, ולהוראות הדין, או אם תוקן הליקוי וכל הנסיונות לא עלו יפה, ונותר הקונה עם הליקוי, כי אז במקרה מתאים יעשה בית-המשפט שלא לכוף את סעד האכיפה ולהעדיף עליו את הפיצוי הכספי.
19. 19. סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות) קובע, כי קונה זכאי להסתמך על אי-התאמה שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע תוך שנה מאותו מועד, ואם לא ניתן לגלותה באותה בדיקה - אם הודיע עליה תוך זמן סביר אחר שגילה אותה. סעיף 4(ב) לחוק המכר (דירות) קובע, כי אם התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנת לתיקון "על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר".
הנה כי כן, משניתנה הודעה כדין, על הקונה ליתן גם הזדמנות נאותה לתקן. משניתנו הודעה והזדמנות כאמור - על המוכר לתקן את הליקוי או אי התאמה בתוך זמן סביר. חוק המכר (דירות) נועד, אפוא, ליצור איזון של חיובים - בין חובות המוכר-הקבלן לבין חובות הקונה. איזון זה ניתן להשיג על-ידי הודעת הקונה במועד ומתן הזדמנות נאותה למוכר לתקן את הליקוי בתוך זמן סביר. אם המוכר אינו נענה להזמנת התיקון הנאותה, או שהוא לא ביצע את חובת התיקון במועד סביר, כי אז אין לו להלין אלא על עצמו, אם הוא יידרש לפיצוי במקום אכיפת התיקון - לפני הגשת תובענה או במסגרת פסק הדין (ראה גם ע"א 465/80 סולונץ בע"מ נ' "התכוף" חרושת ברזל בע"מ, פ"ד לח(3), בעמוד 638). לשון אחר, זכותו של הקונה לקבל פיצוי כספי קמה לו משלא קיים המוכר את חובותיו לתקן את הליקוי, או אם התיקון לא הצליח חרף מאמציו לתקן את הליקוי כראוי, או שהתנהגותו כלפי הקונה מקימה עליו עילה לדרוש פיצוי ולא לאפשר לו להמשיך בנסיונות התיקון הבלתי יוצלחים (ראה גם ורדי: דיני מכר דירות - ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים, התשנ"ז-1997, עמוד 328).
סעד הפיצוי עומד מקום שסעד האכיפה אינו אפשרי או אינו קיים בנסיבות הענין, או שאין לקבוע אותו, בשל התנהגות הקבלן-המוכר, נסיונותיו הכושלים להביא לתיקון המעוות, או כאשר אין הוא טורח לתקן את הליקויים. הקונה אינו יכול לתבוע פיצויים משלא נתן למוכר הזדמנות נאותה לתקן את הליקוי. סירוב לאפשר תיקון וחסימת דרכו של המוכר לתקן את הליקוי ואת הנזק - לא תזכהו בפיצוי, ובמקרה מתאים אף לא תזכהו בסעד האכיפה.
אוסיף גם זאת, חובת הקונה ליתן למוכר הזדמנות לתקן את אי-ההתאמה והליקויים בדירה - אינה מיוחדת לחוק המכר (דירות). דרישה כאמור קבועה גם בחיקוקים אחרים, כגון: בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) ובחוק חוזה קבלנות. חובה זו מעוגנת בעקרון תום הלב שמחייב צד לחוזה מכר - הקונה - הטוען לפגם או לאי-התאמה במוצר - ליתן הזדמנות למוכר לתקן את המעוות. עקרון תום הלב מחייב את הקונה הדורש בכנות ובתום לב לקבל מוצר מתאים לחוזה, ואין פניו אך לדרך הפיצויים - לאפשר את התיקון ולהעמיד את המוצר על מכונו לפי החוזה במצב טוב ותקין ( ראה ע"א (ירושלים) 57/94 מתתיהו ליפשיץ נ' דוד ורחל יצחק, לא פורסם; וראה גם ת"א (ירושלים) שושנה יוסף ואח' נ' חפציבה שהוזכר לעיל).
אין צריך לאמר, כי אם המוכר ידע על הליקוי, אף אם ידיעתו לא באה לו מתוך הודעה בכתב, וחרף ידיעתו לא עשה לתיקון הליקוי, אם בכלל ואם במועד סביר - לא תעמוד לו למוכר זכות לאפשר לו לתקן את הליקוי, ולא יישמע בטענתו כי לא נשלחה אליו הודעה בכתב (ראה ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט ואח', תק-על 94(2), 674, 677).
20. 20. ומן הכלל אל הפרט:
הנתבעת טוענת, כי דינם של התובעים בענין דנן, כדינם של תובעים אחרים בפרוייקט שבנתה הנתבעת, שנדון בת"א (ירושלים) 1058/97. כאמור, השופט בן זימרה פסק, כי יש לאפשר לנתבעת לתקן את הליקויים. מסקנה זו מתיישבת עם עקרון הטבת הנזק וצמצומו. זאת, לבד מראשי נזק מסוימים, שיש לפצות בגינם, בכל מקרה, בתשלום פיצוי כספי.
הנתבעת גם טוענת, כי כל מעייניהם של רוב התובעים במקרה דנן היו נתונים לקבלת פיצוי. חלק מהתובעים הגישו תובענה עוד לפני שהביאו לידיעת הנתבעת את הליקויים שהם טוענים כי נתגלו בדירותיהם. הם לא התרו בנתבעת שאם לא יתוקנו הליקויים במועד סביר, כי אז, ורק אז, הם יגישו תובענות.
התובעים טוענים, בתצהיריהם ובעדויותיהם, כי הם הודיעו לנציג החברה באתר על הליקויים, ליקויים שונים אף נרשמו בפרוטוקול התיקונים, חרף קמיצת היד של נציג החברה, יעקב יונה, לרשום אך ליקויים שהוא סבר שיש צורך לרשמם. חלק מן התובעים אף שלחו מכתבים שבהם פורטו הליקויים. חלקם, כמו אילוז, שלחו את הדו"ח של המומחה מטעמם, עוד לפני הגשת התובענה (מכתב אילוז מיום 10/8/1995 - נספח 1 לתצהיר אילוז). התובעים גם טוענים, כי אין לאפשר לחברה לתקן ליקויים - היום אחר שעברו כתשע שנים אחר שקיבלו לידיהם את הדירות.
אם יש מקום והצדקה לאפשר את תיקון הליקויים בידי הנתבעת - עבור הזמן הזה של תשע שנים, כאשר במנין השנים האלה יש למנות את השנים שבהם התנהל ההליך ומתוכן כארבע שנים עד שהוגשה חוות דעת המומחה - אינו יכול לשמש לרועץ ולפעול נגד הנתבעת דוקא.
ראוי לבדוק את ענין ההודעה ומתן ההזדמנות לתקן לגבי כל אחד מקבוצות התובעים:
(א) בעקבות מכתבו של מר אילוז מיום 10/8/1995 נשלח אליו ביום 15/8/1995 מכתב, לפיו לא נתאפשר לנציג הנתבעת לערוך רשימת תיקונים, כיוון שאילוז לא אפשר לו לערוך את הרשימה. מר אילוז משיב מיד, כי אין אמת במכתב הנתבעת בענין סירוב לאפשר לנציג הנתבעת לערוך רשימת תיקונים. מכתב דומה שלחה הנתבעת לעוד כעשרה תובעים.
אילוז נפגש עם נציג החברה, מר יונה, באתר ומסר לו על הליקויים, ולטענתו גם מסר לו עותק מדו"ח הליקויים שערך מומחה מטעם התובעים. אולם, מתצהירו של אילוז עולה בבירור (סעיפים 12-14 לתצהיר), כי במהלך שנת המגורים הראשונה, מסר אילוז ליעקב יונה ולחברה על ליקויים. כך למעשה טוענים גם יתר התובעים.
מר אילוז אומר בעדותו (עמוד 165 לפרוטוקול), כי הוא אמנם שלח את חוות הדעת של המומחה מטעמו (חוות דעת בם) באוגוסט 1995, ונזכור כי התובענה הוגשה בדצמבר 1995, כארבעה חודשים אחרי ששלח את חוות הדעת. מר אילוז נשאל אם "את עיקר הבעיה באו לתקן אחרי ששלח[ת] את חוות הדעת", והוא משיב: "הם לא תיקנו לשביעות רצוני ולא באו לעשות תיקונים שנתיים" (עמוד 165).
עיקר השגתו של מר אילוז היתה בענין קיר התמך, וכי הוא לא שמע על כך שהנתבעת מבקשת לבצע תיקונים בדירתו (עמוד 168). לפני כן הוא נשאל אם תביעתו מתייחסת לקבלת פיצויים או לביצוע תיקונים, ועל כך הוא משיב: "מה שבית המשפט יחליט - מקובל עלי. באתי בטענה שיתקנו את התיקונים השנתיים, הם לא עשו זאת" (עמוד 165);
(ב) ביום 21/8/1995 שלח מר רוזן מכתב לנתבעת בעקבות מכתבה מיום 15/8/1995 בענין סירוב לערוך רשימת תיקונים (נספחים 8 ו-9 לתצהיר). מר רוזן מפרט במכתבו את הליקויים בדירתו, תוך שהוא מכחיש, כי איזה נציג של הנתבעת הגיע לדירה. מר רוזן גם מתענין מי הוא אותו נציג שנטען כי הגיע לדירה.
רוזן מציין, כי קיים הסדר בינו לבין מר אייל קוטלר בענין ביצוע תיקונים. ללמדך, כי הנתבעת ידעה היטב על הצורך בביצוע תיקונים בדירת רוזן. רוזן לא ידעו על נכונות החברה לבצע תיקונים, כפי שטענה הנתבעת (ראה עדות רוזן בעמוד 75 לפרוטוקול);
(ג) מתצהירו של אטון עולה, כי בוצעו תיקונים רציניים שהפכו את דירתו לאתר בניה במשך כשלושה חודשים. אמת נכון שלא נמסרה הודעה פורמלית על-ידי אטון. אולם, כיצד ניתן לטעון, כי החברה לא ידעה באופן פורמלי על הליקויים;
(ד) בסעיפם 4-8 לתצהיר אספיר מפורטת השתלשלות הענינים: אספיר שלח מכתב, שבו פורטו הליקויים, לפני תום "שנת הבדק". הם פנו לנציג הנתבעת ודרשו ביצוע תיקונים. הנתבעת שלחה גם לאספיר את המכתב מיום 15/8/1995 בענין סירוב התובע לאפשר לנציג החברה לערוך רשימת תיקונים שנשלח גם לאחרים. איזה נציג של הנתבעת ביקר בביתם והם מתענינים מי הוא אותו נציג. על כך, אין הם זוכים לתשובה.
מר אספיר השיב (עמודים 200-203 לפרוטוקול מיום 19/2/2002), בתשובה לשאלה בענין נכונות הנתבעת לתקן ליקויים בדירתו עם הגשת התובענה בשנת 1995, שלא ידע כי החברה ביקשה לתקן את הליקויים;
(ה) יתר התובעים אף הם העידו, בדרך כלל, כי הם לא ידעו על נכונות הנתבעת לבצע תיקונים, או שאין הם סבורים כי הנתבעת ביקשה לעשות כן או שהם נתבקשו על-ידי הנתבעת לבצע תיקונים. כך הרצל יעקב (בעמוד 48); שרעבי (בעמוד 92); יושיע (בעמוד 100); תורג'מן (בעמוד 143). דותן העיד (בעמוד 130), כי היא היתה נכונה לאפשר את התיקון של הרטיבות, אולם היא הונחתה שלא לאפשר את התיקונים בדירה:
"ש. חמש שנים שהנתבעת מבקשת שיתאפשר לה להיכנס לדירות ולתקן אותם ליקויים שבאחריותה.
ת. למה שאביא אותו היום? אני כבר לא מאמין בו.
ש. בשנת 95' [כ]שהגשת את התביעה?
ת. שיבוא לתקן... עד חברת בם [קרי: עד הגשת חוות דעת בם] הייתי מוכן כי יבואו לתקן אצלי את כל הליקויים" (שם, עמוד 143).
עופר שלח את חוות דעת בם בענין דירתו לאחר שהוגשה התובענה (נ/76 וראה עדותו בעמוד 179). גברת בסון העידה (עמוד 194), שלא נאמר לה כי הנתבעת מוכנה לבצע תיקונים. יצחק, שרעבי ויושיע העידו (עמודים 65, 89 ו-101), כי תביעתם הוגשה במסגרת ההתארגנות של בעלי הדירות בבנינים, והוסברו להם החלופות השונות. כך גם עולה מעדותו של מר אטון (בעמוד 115 לפרוטוקול), בענין הליכה משותפת לקבל חוות דעת של בם, הגם שהיתה בידו חוות דעת אחרת, וכך גם בענין הגשת התובענה.
21. 21. חלק מן התובעים שלחו לנתבעת את חוות הדעת מטעמם ולא המתינו זמן סביר כדי לאפשר לחברה לתקן. דוגמא בולטת היא של הרצל יעקב ששלח את חוות הדעת במהלך חודש דצמבר, שבו הוגשה התובענה לבית-המשפט, סמוך מאוד לאחר שנשלחה חוות הדעת. הרצל יעקב קיבל את החזקה בדירה בחודש נובמבר 1994, וכבר כחודש אחרי תום "שנת הבדק" הוגשה תביעתו. בענין זה אין זה זמן סביר לביצוע התיקונים, אפילו נניח שנשלחה הודעה פורמלית לתיקון ליקויים, אחר תום שנת הבדק. אכן, אין זה חל על כל התובעים. אולם, ברור מן הראיות, כי לתובעים אצה הדרך להגשת התובענה.
אולם, התובעים אינם חייבים על-פי הדין לשלוח לנתבעת חוות דעת של המומחה מטעמם בענין הליקויים. להודעה הפורמלית שעליהם לשלוח אין חובה לצרף חוות דעת של מומחה. ההודעה צריכה להכיל פירוט הליקויים שנתגלו לקונה הדירה. ליקויים שלא ניתן לגלותם על נקלה, אפשר להודיע עליהם עם גילויים. עם זאת, משלוח חוות דעת של מומחה בענין ליקויים בדירה, המצויה בידי רוכש הדירה, רצוי כי יעבירנה למוכר-הקבלן. הקונה רשאי לציין בה ליקויים נוספים שנתגלו לו, אף שאינם מופיעים בחוות הדעת של המומחה מטעמו, ולדרוש את תיקונם, ככל שהם באחריותו של המוכר.
22. 22. ליצחק נמסרה החזקה בדירה (נ/6) ביום 6/11/1994, וגם תביעתו הוגשה כעבור חודש וחצי אחר תום שנת הבדק. דו"ח הליקויים בדירה נשלח כשלושה חודשים אחרי הגשת התובענה - בחודש מרץ 1996. בעדותו אמר מר יצחק, כי הוא לא ראה לשלוח הודעה בשל התנהגותה של הנתבעת כלפי שכניו וטיפולה הכושל בליקויים שנתגלו בדירותיהם, כפי ששמע מפי שכניו.
23. 23. מר רוזן קיבל את החזקה בדירה במאי 1994, וכבר בחודש יוני 1994 הזמין חוות דעת של מומחה מטעמו (סעיף 10 לתצהירו ועדותו בעמוד 68 לפרוטוקול). אולם, הוא לא שלח לנתבעת עותק מחוות הדעת. בעקבות פניית הנתבעת ביום 21/8/1995 (נ/8) הוא שלח לה את חוות הדעת. הנתבעת ביקשה, באוגוסט 1995, לערוך דו"ח תיקונים בתום שנת הבדק. הנתבעת ביצעה עבודות חיזוקים לקיר תמך הגובל בדירת רוזן, אך לא בוצעו תיקונים בתום שנת הבדק. הנתבעת טוענת, כי לא קיבלה הודעה פורמלית על הליקויים בדירה, וכי היא טיפלה בליקוי הדחוף שהוא חיזוק קיר התמך. גם במהלך שנת המגורים הראשונה, ביצעה הנתבעת תיקונים לפי דרישת מר רוזן (סעיף 37 לתצהיר יעקב יונה), ואף תיקנה ליקוי גם לאחר הגשת התביעה (סעיף 40 לתצהיר יונה).
24. 24. מר אוסידון שלח את חוות הדעת של בם לנתבעת באוגוסט 1995, כששה עשר חודש אחר קבלת החזקה בדירה. יעקב יונה ביקש לתאם מועד לביצוע תיקונים, אך המועד נדחה בשל נסיעת אוסידון מחוץ לירושלים. הודעה על כך הודבקה על דלת הדירה. הנתבעת שלחה את נ/90 שצורף לתצהירו של יעקב יונה, שבו הנתבעת מעלה טענות בענין זה של תיאום מועדים. תואם מועד נוסף אך נתגלעה מחלוקת בין אוסידון לנציג הנתבעת בענין הרישום בפרוטוקול התיקונים, וסמוך אחר פגישה זו - הוגשה התובענה.
25. 25. שרעבי קיבלו את החזקה בדירה ביום 23/11/1994, וכחודש אחר תום שנת הבדק הוגשה התובענה. במהלך שנת המגורים הראשונה, ביקש שרעבי לתקן ליקויים שונים, וחלקם תוקנו (סעיף 46 לתצהיר יונה, ועדות שרעבי בעמוד 91). שרעבי שלח את חוות דעת בם כחודשיים לפני הגשת התובענה, ואף קיבל הודעה מהנתבעת כי יבוצעו תיקונים, וכי יבוצעו תיקונים לליקוי דחוף שיודיע עליו שרעבי (מכתב הנתבעת נ/26 מיום 22/10/1995). שרעבי ביקש לתקן ליקוי בדוד (נ/25 מיום 28/11/1995). העד אומר בעדותו, כי יכול להיות שהנתבעת תיקנה, באמצעות חשמלאי מטעמה, את הליקוי.
26. 26. יושיע קיבלו את החזקה בדירה ביום 6/11/1994. גם במקרה זה הוגשה התובענה כחודש אחר תום שנת הבדק. מר יושיע מאשר בעדותו, כי בעקבות תלונתו על ליקוי בטיח בתוך הדירה, הליקוי תוקן (סעיף 6 לתצהיר ועדותו בעמוד 99). על בעיית רטיבות התלונן מר יושיע כתשעה חודשים אחרי קבלת החזקה בדירה, ואמנם נעשה התיקון, הגם שהבעיה חזרה על עצמה.
יעקב יונה מעיד (סעיפים 11 ו-52 לתצהירו), כי נתקל בחוסר שיתוף פעולה בענין עריכת דו"ח התיקונים וביצועם. מר יושיע העיד, כי אמנם יעקב יונה הגיע לדירתו כשבידו חוות דעת בם. הנתבעת ביקשה לתאם מועד לביצוע תיקונים, אך ביני לביני הוגשה התובענה. יושיע התלונן על "קירות עקומים" ועל הצורך בהחלפת הריצוף כולו, אך לא הסתפק בהצעת יעקב יונה לתקן פגמים בריצוף.
27. 27. אטון קיבל את החזקה בדירה באוגוסט 1994, ובחודש אוגוסט 1995 שלח לנתבעת חוות דעת של בם בענין ליקויים בדירה. במהלך שנת המגורים הראשונה של אטון בדירה, בוצעו תיקונים שונים, ובין היתר בעיית רטיבות בשל פגם או חבלה של עובדי הנתבעת בצנרת מים, שבעקבותיה נעשו תיקונים רציניים. אחר תיקונים אלה לא נעשו תיקונים נוספים בדירה מכיוון שלטענת הנתבעת - לא ניתנה אפשרות לנתבעת לבצע תיקונים (עמוד 112 לפרוטוקול).
28. 28. דותן, כעולה מעדות גב' דותן, ומעדות יונה (סעיף 58 לתצהירו), פנו לנתבעת במהלך שנת המגורים הראשונה שטיפלה בליקויים שנתגלו, לרבות החלפת אריחים. בתום השנה נתגלו ליקויים. הנתבעת אף ביצעה תיקונים בקיר התמך הגובל בדירת דותן, במהלך החודשים יולי-ספטמבר 1995.
דותן צירפו לתביעתם את חוות הדעת של בם. תואם מועד ליום 12 בספטמבר 1995 לעריכת פרוטוקול תיקונים, אך התגלעה מחלוקת בענין רשימת הליקויים (סעיף 59 לתצהיר יעקב יונה). בעדותה אמרה גב' דותן, כי יעקב יונה חייבה לחתום על אישור כי התיקונים בוצעו עוד לפני שבוצעו (עמוד 128 לפרוטוקול), אך משהוצג לפניה דו"ח התיקונים (נ/45) היא לא היתה בטוחה בכך (עדותה בעמוד 129).
עם זאת, גב' דותן מאשרת, כי חרף חילוקי הדעות ובמהלך ניהול המשפט התלוננה על בעיית סתימה בצנרת ונציגי הנתבעת הגיעו לדירה לצורך תיקונים (עמוד 132). גב' דותן טענה עוד, כי אפשר שבעיות הרטיבות בדירתה נתגלתה אחרי הגשת התובענה (עמוד 133), וכי היא לא נתנה לנתבעת הזדמנות לטפל ברטיבות, אך נכונה היתה ליתן הזדמנות לתקן. אולם, היא הונחתה שלא לאפשר ביצוע תיקונים. גב' דותן מוסיפה, כי "ללא הגדר [קיר התמך] אני משערת כי הייתי מצליחה להסתדר לגבי הבית, ואני מניחה שקוטלר [הנתבעת] היתה מתקנת טוב מאוד".
29. 29. תורג'מן קיבלו את החזקה בדירה בנובמבר 1994 ושנת הבדק תמה בנובמבר 1995. נזכור, כי התובענה הוגשה בדצמבר 1995. תורג'מן אומר בתצהירו (סעיף 14), כי הנתבעת לא פנתה אליהם לצורך עריכת פרוטוקול ליקויים בתום שנת האחריות. מר תורג'מן אומר, כי שמע משכניו כי הנתבעת אינה מוכנה לערוך פרוטוקול ליקויים, ותביעתו הוגשה יחד עם האחרים - למעשה בתוך חודש אחרי תום שנת הבדק.
מר תורג'מן לא היה בטוח בעדותו אם שלח את חות דעת בם לנתבעת, אולם הוא טען בהמשך דבריו, כי הוא הראה את חוות הדעת ליעקב יונה. דברים אלה אינם מסתדרים עם מועד עריכת חוות הדעת. תורג'מן לא פנה בכתב לנתבעת.
30. 30. אילוז מאשר כי במהלך שנת המגורים הראשונה ביצעה הנתבעת תיקונים לבקשתו, לרבות החלפת ריצוף בקומה השניה (סעיף 68 לתצהירו). מר אילוז מאשר, כי נעשו תיקונים בקיר התמך מחודש ספטמבר 1995 ועד חודש מרץ 1996. אילוז טען, כי התובענה הוגשה כי במשך ארבעה חודשים אחר תום שנת הבדק - לא בוצעו תיקונים של הליקויים. אולם, חרף הגשת התובענה, ביקש מר אילוז בחודש דצמבר 1995 מן הנתבעת לתקן בדירתו ליקויים (עמוד 166), וכי את בעיית הריצוף והרטיבות פתרו לשביעות רצונו (עמוד 167).
31. 31. לוי מאשר כי בוצעו בדירתו תיקונים שהתלונן בענינם: תריסים, היקוות מים ועוד ליקויים, הגם שחלק מן הליקויים חזרו והופיעו (סעיפים 6-7 לתצהירו). העד מאשר כי הוא מסר את חוות הדעת של בם לבא-כוחו, אך לא ראה למסור עותק ממנה לנתבעת. לוי לא הכיר את כל הליקויים שהופיעו בחוות הדעת של בם, מטעמו.
32. 32. עופר שלחו את חוות דעת בם לנתבעת בינואר 1996, כחודש אחר הגשת התובענה (עמוד 179). בדירה ביצעה הנתבעת תיקון של ליקויים, במהלך שנת המגורים הראשונה (סעיף 9 לתצהיר עופר). עופר טען, כי הנתבעת לא פנתה אליו כדי לערוך פרוטוקול תיקונים בתום שנת המגורים הראשונה. עופר לא פנה לנתבעת בנוסף לפניות שהביאו לתיקון הליקויים שטען להם (עדות עופר בעמוד 178). עופר טען, כי הוא לא פנה לנתבעת והגיש את תביעתו, משום טיפולה הכושל של הנתבעת בליקויים ובשל חוסר תום לבה, כך לטענתו.
33. 33. נציגי הנתבעת הגיעו לדירת בסון כדי לערוך פרוטוקול תיקונים, אך לא ניתנה להם אפשרות להיכנס לדירה (תצהיר יעקב יונה ועדותו בעמוד 192 וכן תצהיר בסון - בסעיף 10). בעת שנערך פרוטוקול התיקונים - לא הוצג דו"ח בם ליעקב יונה. אחר שבוצעו התיקונים, סירבו בסון לחתום על הדו"ח והדבר צוין במפורש בדו"ח (נ/84). גב' בסון העידה, כי חוות דעת בם נשלחה לנתבעת לפני שבוצעו תיקונים בדירה, אך לא הונחה לכך תשתית ראייתית.
34. 34. אספיר מאשר גם הוא, כי במהלך שנת המגורים הראשונה ביצעה הנתבעת תיקונים בדירה (עמוד 27 לפרוטוקול). בין היתר הוחלף לוח שיש שבור, הוחלפו אריחים ופנלים. בענין ביצוע תיקונים ועריכת פרוטוקול תיקונים, העיד יעקב יונה, כי הוא נתקל בסירובם של אספיר. אספיר שלחו עותק מחוות דעת בם באוקטובר 1995, עוד לפני הגשת התובענה. הנתבעת שלחה ביום 22/10/1995 מכתב תשובה לאספיר, לפיו נציגי הנתבעת יערכו ביקור בדירה. אולם, אספיר לא נענה לבקשת הנתבעת לבצע תיקונים בדירה. עם זאת, מאשר מר אספיר (עמוד 202), כי פניותיו לנתבעת נענו והליקויים טופלו. מר אספיר טען, כי הוא אפשר לנתבעת לבצע תיקונים.
עדויות הנתבעת
35. 35. יעקב יונה העיד על מעמד מסירת הדירות, שבו ניתנת הזדמנות לרוכשי הדירות לבדוק אותן ולציין ליקויים ואי התאמות. אינני מקבל את הטענות של חלק מן התובעים, לפיהן האיצו בהם נציגי הנתבעת לבצע סיור מהיר בדירה. ואמנם, איש מן התובעים לא ראה לשלוח לנתבעת פירוט ליקויים שמצא. יעקב יונה גם העיד על מהלך הרישום של טופס הפרוטוקול של התיקונים. בין היתר אמר יונה, כי גם אם בעל הדירה מסרב לחתום על הפרוטוקול - מבוצעים תיקונים. לטענת התובעים אין זה עולה בקנה אחד עם מדיניות הנתבעת, שהעיד עליה מנהל הנתבעת, מר קוטלר, והעיד עליה העד יעקב יונה בהליך שהתנהל לפני השופט בן זמרה. לפי מדיניות זו, מי שמסרב לחתום על טופס התיקונים - הנתבעת מנתקת מגע עמו, ואין מבוצעים תיקונים בדירתו (ת/9 - פרוטוקול הדיון בהליך האחר). ועוד זאת, אם מי מהתובעים שלח לנתבעת עותק מחוות דעת מטעמו בענין ליקויים, או פירט ליקויים לפני תום שנת הבדק - הודיעתו הנתבעת כי תיקונים יבוצעו בתום השנה הראשונה. ואולם, כאשר הנתבעת מבקשת לערוך פרוטוקול על ליקויים ותיקונים, תחלוף שנת הבדק ותפקע אחריות הנתבעת.
וגם זאת, התובעים טענו, כי אפילו בוצעו תיקונים, היו אלה תיקונים רשלניים. בחלק גדול מהליקויים נעשה נסיון לתקנם והדיירים אפשרו את התיקונים. אולם, הליקויים חזרו, בדרך כלל, והופיעו והנסיונות לתקנם עלו בתוהו. לוי, בסון ויצחק מציינים עשרות פניות בדרישה לתיקונים של ליקויים חוזרים ונשנים.
36. 36. אמת הדבר, שעדותו של יעקב יונה בבית-המשפט בענין דנן, ניתנה כשמונה שנים אחר האירועים בענין תיקון ליקויים בדירות השונות, ועריכת פרוטוקול תיקונים. אין ספק, כי בעדותו בהליך שהתנהל לפני השופט בן זמרה, זכר טוב יותר את האירועים. בהליך זה נתבלבלו העובדות בזכרונו. ביני לביני, גם עזב העד את עבודתו אצל הנתבעת.
עדותו של יעקב יונה לא הצטיינה בסימן הדיוק והזכרון הטוב, ולא נעדרה סתירות ובלבול. אולם, לא התרשמתי מן העד כעד בלתי מהימן. אין זאת, כי אם חלוף הזמן השפיע על זכרונו של העד. ועוד זאת, מדובר "באיש שטח" שעבודתו העיקרית היא פיקוח באתרי הבניה, ובעיקר לצורך ביצוע תיקונים במהלך הבניה ואחריה. העד אינו בקיא בענינים מינהליים ובמסמכים הצריכים לענין זה והטיפול בהם.
העד פעל, בדרך כלל, על-פי הנחיות שקיבל מהנתבעת. ספק אם הוא הפעיל שיקול דעת, כפי שהוא מעיד על עצמו. מקובל עלי כי בדרך כלל צוינו הליקויים שהקונה ציין אך היו מקרים, והם כנראה רבים, שבהם לא צוינו כל הליקויים שטען הקונה, אם משום שהעד לא רשמם מחמת שסבר כי אין הם ליקויים או שלא היו ברורים בעיניו.
אני מאמין לעד יונה, כי הוא לא כפה על הקונים לחתום על פרוטוקול התיקונים. בכל מקרה היו רשאי הקונה לפנות לחברה בכתב ולציין את הליקויים שגילה, ולא היתה כל מניעה לכך. לא זו בלבד, אלא שהיתה זו חובה המוטלת על הקונה לציין בכתב את הליקויים ולדרוש את תיקונם.
ואף זאת, אם בידי הקונים, או בידי חלקם, חוות דעת מטעמם על ליקויים בדירות - אין לך הודעה טובה יותר לפי הוראות הדין, מזו שבה הקונה מצרף את חוות הדעת ומציין כי אלה הם הליקויים שהוא דורש את תיקונם. מסקנתי היא, כי לא נמנע מן התובעים לפרט את הליקויים בדו"ח התיקונים, וכי עמדה להם אפשרות להודיע על הליקויים לחברה. אמת נכון, שהנתבעת נקטה שיטה של "הקדמת תרופה למכה", ושלחה באופן גורף ושיטתי לרוב התובעים, מכתב בנוסח זהה או דומה, לפיו לא ניתן לנציגיה להיכנס לדירות ולבצע רישום פרוטוקול ליקויים. שליחת מכתב גורף כאמור, לא הצטיינה במידת הדיוק, ולעתים לא היה לו כל יסוד.
37. 37. לא כל התובעים אפשרו לנתבעת לבצע תיקונים, ולא כולם הודיעו על ליקויים. בכל מקרה, אני קובע כממצא עובדתי, כי לא ניתנה הזדמנות סבירה לנתבעת לתקן את הליקויים.
לפיכך, מסקנתי היא כי יש לאפשר לנתבעת לבצע את התיקונים של הליקויים שפורטו בחוות דעתו של המהנדס א' רהט, כפי שאפרט לגבי כל אחד מן התובעים. מדובר בליקויים שהנתבעת אחראית לתיקונם, הגם שבענינים מסוימים, שיפורטו, על הנתבעת לפצות את התובעים בגינם.
38. 38. אני דוחה את טענות הנתבעת, בענין דחיית התובענה, מחמת שלא ניתנה הזדמנות לנתבעת לתקן את הליקויים, או בשל כך שלא נשלחה הודעה פורמלית על ליקויים ואי התאמה. היו מקרים רבים שבהם תיקנה הנתבעת ליקויים, אך לא צלחו, כשם שברוב המקרים של התובעים נמסרה הודעה על הליקויים. אכן, לא בכל מקרה ניתנה הזדמנות סבירה לתקן את הליקויים. גם אחרי הגשת התובענה ובכל הזדמנות אחרי כן - הודיעה הנתבעת על נכונותה לתקן את הליקויים, וחזרה וביקשה זאת. אולם, משהוגשה התובענה לסעד כספי ולא לאכיפת הביצוע של התיקונים, לא רצו התובעים ללכת בדרך הנכונה והעדיפה של תיקון הליקויים.
קירות תמך
39. 39. במהלך הבדיקות שביצע המהנדס א' רהט שמונה על-ידי בית-המשפט בהסכמת הצדדים, נבדקו קירות תמך במבנים. המומחה מינה את מהנדס הקונסטרוקציה נפתלי קדרון לבדיקת קירות התמך ולתכנון חיזוק הקירות. הוצעו שלוש אפשרויות טיפול בקיר התמך, שהיה צורך לחזקו, ובין היתר ביצוע קידוחי ניקוז (ת/7 מיום 27/6/1999). המהנדס רהט שלח ביום 31/8/1999 מכתב לבאי-כוח הצדדים, לנתבעת ולמהנדסים המטפלים בענין האמור (ת/8). סוכם כי יופעלו ממטרות כדי לבדוק את מעבר הניקוז, וכי ייעשה "תיקון יסודי של הליקויים".
40. 40. המומחה מטעם בית-המשפט הגיש במרץ 2001 חוות דעת בענין קירות תמך בפרוייקט. המסקנות בחוות הדעת האמורה הן אלה:
(א) הקיר התומך טופל באופן שמאפשר ניקוז מים למרבית גובהו. ניתן לראות את הטיפול שבוצע בדו"ח קדרון מיום 25/1/2001, שכלל קורות אנכיות לחיזוק. הבקרה בוצעה על-ידי המהנדס קדרון;
(ב) מתוך נסיון ההצפה שבוצע, ניכר כי מים יוצאים דרך פני הקיר בכל מקום ודרך צנרת הניקוז. עדיף כי יציאת המים תהיה אך דרך הצנרת, כדי למנוע בעיה של הינתקות אבנים מהקיר;
(ג) סביר להניח כי הפתרון שהוצע ובוצע יאפשר הקלת עומס על הקיר, והחשש להתמוטטותו יקטן בהרבה;
(ד) הפתרון שהוצע הוא הרע במיעוטו מבחינת יציבות הקיר, הנזק המינימלי לדיירים ורמת הבטיחות;
(ה) לא ניתן להחליף את הקירות, שהחלפתם תגרום נזק עצום לבתים ולגינות.
41. 41. המהנדס א' רהט נחקר, ביום 13/5/2001, על חוות דעתו. בעדותו הוא אמר, כי נעשתה בדיקת המטרה בקיר, ונמצא כי הניקוז פועל בצורה סבירה. אולם, לדעתו לא בוצעו העבודות שיש לבצע לפי החלופות השונות שהוצעו (עמוד 79). המומחה סבר, כי יש צורך לבדוק את הקיר ולעקוב אחר ביצוע העבודות.
42. 42. המהנדס קדרון נתבקש, על-פי החלטת בית-המשפט, לבדוק את הקיר אחר ביצוע העבודות בו וחיזוקו. ביום 10/1/2003 הגיש מר קדרון לבית-המשפט חוות דעת אחר שבדק את הקיר וקבע ממצאים אלה:
(א) הקיר נבנה בשנים 1993-1994. בדצמבר 1994 הכין הוא לעצמו תכנית לחיזוק הקיר, אחר שנתגלו בו סדקים. התכנית כללה עמודי חיזוק פנימיים באזור הסדקים, סידור ניקוז יעיל, הוספת פתחי ניקוז ופתיחת הפתחים הקיימים;
(ב) המלצות אלה יושמו במהלך שנת 1995, ובדיקת המטרה בוצעה בינואר 2001;
(ג) השוואת מצבו של הקיר למצב מלפני שנתיים כשבוצע ניסוי ההמטרה, מראה כי לא חלו בקיר כל שינויים, לא ניכרת תזוזה ולא נפתחו סדקים. ממצא זה מוכיח כי הטיפול שניתן לקיר הצליח וניקוז מי הגשמים משטחי הגינות פועל כתקנו;
(ד) הוסר האיום של הלחץ ההידרוסטטי על הקיר, שהוא הגורם המכריע בהעמסתו;
(ה) מצבו של הקיר היום הוא תקין, ואין צורך בכל טיפול נוסף, למעט ביצוע מעקב.
43. 43. המהנדס קדרון המליץ בחוות דעתו למלא את השקעים בגינות שבדירות אילוז, דותן ורוזן בשכבת חצץ "שומשום" ועל גביה שכבה של אדמת גן בעובי של 30 ס"מ ולהחזיר את הגינות לקדמותן. קדרון ממליץ לבצע בדיקות שנתיות במשך חמש שנים, כדי לוודא את המשך תקינות הקיר. עוד יש לשים לב במיוחד לתופעות חריגות, כגון סתימות או הצפות בקוי הביוב התת-קרקקעי, העלולות ליצור לחץ על קרקעית הקיר, שאם תתגלה - יש לתקנה מיד.
44. 44. מקובלות עלי מסקנותיו והמלצותיו של המהנדס קדרון בענין קיר התמך. אכן, מדובר ב"חולה שנתרפא", כאמור בחוות דעתו של קדרון. אולם, אין ספק כי מדובר בליקוי רציני שתוקן אך טעון ביקורת ומעקב. ההמלצות לתיקון הלקוי בוצעו עוד בשנת 1995, אך יש לקיים מעקב וביקורת שנתית במהלך חמש השנים הבאות.
לאור האמור, אני קובע כי נתגלה ליקוי בקיר התמך שהיתה לו השפעה על הגינות בדירות אילוז, דותן ורוזן. הליקוי תוקן, וכיום מצב הקיר והניקוז ממנו תקינים. אולם, ככל שנגרמו נזקים לגינות של התובעים: אילוז, דותן ורוזן - יינתן פיצוי בגין הנזק שהוכח, ובין היתר בענין ירידת ערך, ככל שיקבע בית-המשפט. אני מחייב את הנתבעת להתקשר עם המהנדס קדרון או מהנדס אחר לביצוע בדיקות מעקב בשנים 2004-2008. המהנדס יגיש דו"ח בדיקה שהעתק ממנו יישלח לנציגות הבית המשותף או נציגות הבתים שבהם מצויות דירות התובעים. עלות הבדיקות מוטלת על הנתבעת. אם לא יוגש דו"ח בכל אחת מהשנים האלה - לא יאוחר מסוף חודש אפריל באותה שנה, כי אז יהיו התובעים רשאים להזמין דו"ח ביקורת מטעמם - על חשבון הנתבעת, והנתבעת תהיה חייבת לשלם את ההוצאה.
הוגשו חוות דעת בענין ירידת ערך הנובעת מהליקוי בקיר התמך של יורם ברק מטעם הנתבעים ושל יריב סיקרון מטעם התובעים. אדון בחוות הדעת במסגרת הפיצוי על "ירידת ערך", להלן.
חוות דעת רהט וליקויים שלא נכללו בחוות דעת בם
45. 45. הנתבעת טוענת, למעשה, כי המומחה רהט חרג מסמכותו, כאשר כלל בחוות דעתו פריטים וליקויים שזכרם לא בא בחוות דעת בם, שצורפה לכתב התביעה. הנתבעת סבורה, כי התובעים הגבילו את עצמם למסגרת של חוות הדעת מטעמם, שלא הוגשה לבית-המשפט, ולא נערכה כחוות דעת כדין, אלא יש לראותה כדו"ח על ליקויים מטעם התובעים.
בהחלטה מיום 25/2/1997 נקבע בענין מינוי המומחה, כדלהלן:
"המומחה יקבע מה הם הליקויים הקיימים בדירות ומקור הליקויים האמורים, וכן יקבע את הליקויים הניתנים לתיקון, ואלה שאינם ניתנים לתיקון, ועלות הליקויים, ובין היתר יקבע את עלות התיקון על-ידי הנתבעים והעלות אם התיקון יבוצע על-ידי התובעים".
הנה כי כן, המומחה לא הוגבל בהחלטה האמורה, לאותם ליקויים שנמצאו על-ידי מי שערך את דו"ח הליקויים של בם. אולם, אין להתעלם מכך, כי ההסכמה למינוי המומחה, אינה יכולה למנוע מן הנתבעת להעלות טענות בענין הרחבת חזית או הצורך בתיקון כתב התביעה בעקבות חוות דעתו של המומחה. הנתבעת בעניננו, וכך נאמר בהחלטה האמורה, הודיעה במפורש, כי אין במינוי המומחה כדי לפגוע בטענותיה בענין הליקויים וטענות אחרות.
נזכור, כי הנתבעת ביקשה לפסול את חוות דעתו של המומחה רהט, ובגדר טענותיה לענין הפסילה העלתה את הטענה של "חריגה מסמכות". הנתבעת טענה אז, כי בשלושה ענינים עיקריים חרג המומחה מן הסמכות שנקבעה לו בכתב המינוי: פיצוי בגין עוגמת נפש, פיצוי בגין ירידת ערך הדירות בשל ליקויי אוורור בשירותים ועוד, ופיצוי עונשי בגין ליקויים שונים. במסגרת הסיכומים פירטה הנתבעת ליקויים שונים שקבע המומחה רהט, שזכרם לא בא כאמור בחוות הדעת מטעם התובעים. גבי אלה, כך טוענת הנתבעת, אין מקום לחייבה לתקן את הליקויים ולא כל שכן אין לפסוק פיצוי בגינם.
כפי שנפסק בת"א (ירושלים) 44/93 בענין שושנה ואח' נ' חפציבה ואח', שהוזכר לעיל, וכך נפסק בבית-המשפט העליון, משנתמנה מומחה מטעם בית-המשפט, בהסכמת הצדדים, אין הוא מוגבל בקביעותיו לחוות דעת קודמת או לטענות הצדדים, או למסמך שבו מפרט רוכש הדירה את הליקויים שהוא הצליח לגלות בדירה (ראה סעיף 29 לפסק הדין הנ"ל, לא פורסם). המומחה היה רשאי לפרט בעצמו את הליקויים בכל דירה, כפי שהוא ראה אותם במו עיניו, ככל שראה אותם. בית-המשפט הוא זה שמעמיד את חוות הדעת ואת תוכנה במבחן הביקורת של בית-המשפט. כך גם נפסק בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי ואח', תקדין עליון 90(2), 532:
"משנתמנה מומחה מטעם בית-המשפט אין הוא מוגבל בקביעותיו... לא יעלה על הדעת שמומחה כזה יגלה ליקויים וחובת תיקונים לא תחול על הקבלן" (ראה גם א' זמיר: חוק המכר (דירות), בעמוד 539).
לפיכך, אין להחיל הגבלות על הליקויים שמצא המומחה רהט, גם אם אינם כלולים בחוות הדעת מטעם התובעים או במכתבים שכתבו לנתבעת. עם זאת, אדון בכל פריט ובכל ליקוי לגופו.
46. 46. בהחלטה מפורטת מיום 23/10/2002, לא ראיתי טעם עניני לפסילת המומחה. אמת הדבר, שהנתבעת טענה טענות למכביר בענין חוות הדעת וטעויות שנפלו בה, אך היא לא תקפה את מיומנותו של המומחה ומקצועיותו. הנתבעת שבה והעלתה בסיכומיה את שאלת המומחיות בכל הנוגע לחוות הדעת האמורה. אמרתי בענין הטעויות בחוות הדעת, כי "ניתן ליישב חלק נכבד מן הסתירות והטעויות, ובכל מקרה ניתן לבטל בחוות הדעת חלקים שאינם מתיישבים עם עדויות התובעים או עם המציאות". אולם, לא ראיתי בכל אלה טעם שיצדיק את פסילת חוות הדעת.
בית-המשפט ממנה מומחים מטעמו - בין בהסכמת הצדדים ובין שלא בהסכמתם. לענין זהותו של המומחה - הוא עושה זאת "על מנת שחוות הדעת תספק לבית-המשפט נתונים מקצועיים לצורך ההכרעה בדיון" (ראה ע"א 293/88 בענין ניימן הנ"ל). ניתן להניח שבית המשפט יאמץ את ממצאיו של המומחה מטעמו, אלא אם קיימת סיבה סבירה שלא לעשות כן. בית-המשפט עשוי שלא לאמץ חלק בחוות הדעת של המומחה מטעמו, כשעל פני הדברים אין מקום לאמצם, משום טעות בולטת או משום שהמומחה מתקן את חוות דעתו במסגרת חקירתו עליה.
בעניננו, יש מקום שלא לאמץ חלקים מחוות הדעת, כפי שאפרט להלן בענין הליקויים לפרטיהם. לפני כן אדון בענינים כלליים שהמומחה התייחס אליהם בחוות דעתו ובעדותו בבית-המשפט, או שהם עולים מן התובענה ומסיכומי הצדדים.
הוצאות המימון של ערבות בנקאית לפי חוק המכר (דירות)
47. 47. הצדדים אינם חולקים על כך, כי לפי הסכמי המכר של הדירות, שחתמו עליהם התובעים, הם התחייבו לשלם את הוצאות המימון של הערבות הבנקאית שהוציאה הנתבעת לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. התובעים שילמו את עלות המימון של הערבות הבנקאית, הגם שהערבות הוצאה בידי הנתבעת בחלק מן המקרים אף לפני ששולמו הוצאות המימון של הערבות על-ידי בעלי הדירות (ראה נ/57 ו-נ/58).
המוכר צריך לדאוג להבטחת השקעותיו של קונה הדירה בדרך של ערבות בנקאית או ערבות טובה אחרת. הבטחת השקעותיו של הקונה הוא אינטרס חיוני גם של המוכר. אולם, אין קיימת חובה על המוכר בחוק המכר (דירות) או בחיקוק אחר - לממן על חשבונו את הערבות הבנקאית. החוק גם אינו אוסר על המוכר בהוראה קוגנטית להסכים על מימון הערבות בידי הקונה. ההיפך הוא הנכון: מתן הערבות היא חובה קוגנטית, אך בענין מימון הערבות הרי בהעדר הוראה אחרת בין המוכר לבין הקונה אין לאמר כי זו חובה קוגנטית המוטלת על המוכר דוקא (ראה ע"א 7875/96 ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ נ' שוקר ואח', פ"ד נב(3), 285, 288).
התובעים שילמו את עלות המימון של הערבות על-פי חובותיהם בהסכמי המכר, וללא כל השגה בענין זה, עד להגשת התובענה. ענין זה מעלה את שאלת תום הלב של התובעים (ראה גם ע"א 4218/90 חפציבה נ' להנר, תקדין עליון 92(4), 29).
לפיכך, דין התביעה בענין השבת הסכום ששילמו התובעים למימון הערבות הבנקאית - להידחות.
חוזה אחיד ותניות מקפחות
48. 48. התובעים טענו, כמו שטענו שכניהם בת"א 1058/97, כי הוראות מסוימות בהסכם המכר, ובעיקר הדרישה להודעה בגין אי-התאמה, חיוב למסור סכסוכים מסוימים לבוררות מוסכמת או ויתור רוכש הדירה על טענות בענין ליקוי שלא פורט בפרטיכל מסירת הדירה - הם תנאים מקפחים.
בקביעת הוראה בהסכם בענין חובת הודעה על ליקוי או אי-התאמה, אין משום תנאי מקפח. מצינו כי נקבעו בפסיקה של בתי המשפט דרכי הודעה שונים, ודי בכך שהמוכר יודע על הליקוי כדי לראות בכך קיום חובת ההודעה.
בעצם הדרישה לבוררות המוסכמת - אין תנאי מקפח. מכל מקום, בעניננו לא עמדה הנתבעת על הצורך לקיים בוררות לפי ההסכם, והיא ויתרה על טענתה בענין זה, במהלך הדיון בהליך זה.
מקובל עלי, כי הגבלת הדרישה של הקונה לתיקון ליקויים אך לאותם ליקויים שפורטו בפרטיכל מסירת הדירה - יש משום תנאי מקפח. אולם, ראינו בעניננו, כי סעיף זה לא עמד לה לנתבעת, כשם שלא עמד למוכרים אחרים, ולא היה אלא כחרס הנשבר. רוכש הדירה צריך לפעול לפי הוראות סעיף 4א' לחוק המכר (דירות) - על שני חלקיו, והוראות הדין בענין זה עדיפה.
לפיכך, אין כל צורך לקבוע כי סעיף זה או אחר בהסכם המכר בטל מחמת תנאים מקפחים שבו.
ועוד זאת, התובעים חתמו על הסכמי המכר, מתוך רצון, ללא כפיה או אילוץ. היתה להם אפשרות סבירה להתנגד לסעיף זה או אחר, ואמנם עולה מן הראיות, כי חלק מהתובעים ביקשו שינויים בסעיפים שונים בהסכם, והנתבעת הסכימה לשינויים. כל אחד מן התובעים היה רשאי שלא לחתום על ההסכם על אתר, ולהיוועץ בעורך דין מטעמו או לעיין בו היטב ולבקש שינויים בו. ואמנם חלק מן התובעים לא חתמו על ההסכם לפני שנועצו בעורכי דינם.
אני דוחה, אפוא, את הטענות של מי מהתובעים שטען כי לא ניתנה לו אפשרות לשנות את הסעיפים בהסכם. התובע עופר נועץ בעורך דין (עמוד 176). גב' דותן עשתה שינויים בחוזה (ראה נ/41 ועדותה בעמוד 123), כך גם בענינו של התובע אספיר (עמוד 18 לפרוטוקול), וכך בענינו של מר רוזן (נ/7, נ/8 ועדותו בעמוד 65).
איחור במסירת הדירות של תורג'מן ושל יושיע
49. 49. תורג'מן (סעיף 24 לתצהירו) ויושיע (בסעיפים 22-24 לתצהירו), טענו כי דירותיהם נמסרו באיחור ביחס למועד המסירה החוזי. בשל כך הם תבעו פיצוי של 9,000 ₪ עד ליום הגשת התובענה - על בסיס תשלום דמי שכירות עבור דירות ששכרו בתקופת האיחור כאמור.
מקובלת עלי פרשנות החוזה לפי שיטת הנתבעת, לפיה יש למנות את האיחור במסירה מתום שלושה חודשי "חסד" ממועד המסירה שניתנו לנתבעת. כל איחור נוסף מעל שלושה חודשי החסד - מזכה את התובע בפיצוי בסכום שנקבע עבור דמי שכירות לדירה חלופית. יושיע זכאים לפיצוי בעד חודשיים ותורג'מן זכאי לפיצוי בגין איחור במסירה עבור כל חודש מעבר לשלושה חודשי חסד.
אינני מקבל את טענות הנתבעת בענין שינויים בדירה שביקשו התובעים תורג'מן ויושיע, שגרמו לאיחור במסירת הדירה. לא הוכח כי שינויים אלה הם שגרמו לאיחור במסירה.
ירידת ערך
50. 50. הוגשו שתי חוות דעת מטעם בעלי הדין בענין ירידת ערך הדירות הנובעת מקיר התמך - זו של התובעים על-ידי שמאי מקרקעין - יריב סיקרון, וזו של הנתבעת, על-ידי כלכלן ושמאי מקרקעין - יורם ברק. שתי חוות הדעת התייחסו לירידת ערך הדירות הגובלות בקירות התומכים.
השמאי סיקרון תיאר את המצב בעת ביקורו במקום בעוד עבודות התיקון של הקיר בעיצומן: "לצורך עבודות התיקון נחפרו בחלק משטחי החצרות ערוגות ברוחב של כ- 2.5 מטר לאורך כל הקיר. חפירה זו נעשתה בעומק של 0.8 מטר וטרם הושב המצב לקדמותו". מר סיקרון קבע את אומדן ירידת הערך נוכח השימוש המוגבל שנוצר בשטח החצרות הגובלות בקיר התמך. השמאי סבור, כי במרוצת השנים עתידה הדעה וחוסר הודאות בענין יציבות הקיר להשתנות אם הקיר לא יעמוד איתן. נוכח שיקולים של מרכיב השווי השנתי של כל מ"ר מן החצר, מיקום החצר ושטרחה, קבע מר סיקרון ירידת ערך של שמונה דירות (אטון, רוזן, דותן, אילוז, יצחק, לוי, עופר ושרעבי) לסכום שבין 2000 דולר ל - 8,600 דולר.
לעומתו קבע השמאי ברק, כי לדירות אילוז, דותן, רוזן ואטון - אין כל ירידת ערך הנובעת מקיר התמך. לדירות שרעבי, עופר, לוי ויצחק קבע ירידת ערך שבין 300 דולר ל- 900 דולר. השיקולים של מר ברק הם בעיקרם אלה: נעשה תיקון יסודי של הקיר בצד העליון במגרש 26. תיקון זה מהווה תיקון יסודי ומלא גם בצד האחר - במגרש 28; בוצעו תיקונים והקיר תקין; קיר התמך נבנה לפני כעשר שנים "וההסטוריה שלו עד כה אינה כוללת קריסה או שבירה או התפרקות"; אין קיימת מניעה חוקית או אחרת לשימוש בחצרות הגובלות, ובפועל נעשה בהן שימוש על-ידי בעלי הזכויות בהן; ליקוי הנובע מאי-יציבות קיר התמך ניתן לתיקון יסודי ומלא באופן שיבטל את הליקוי. ליקוי הניתן לתיקון אינו צריך להביא לירידת ערך. ליקוי אסתטי שיווצר בקיר התומך כתוצאה מן התיקון יהיה אך בחלק הדרומי הפונה לרחוב הר סרטבא. לפיכך, הפיצוי בגין ירידת ערך יינתן אך לארבע דירות מתוך שמונה דירות גובלות. מסקנותיו של מר ברק מתבססות על הנחה כי יוכח לבית-המשפט שקיר התמך אינו יציב, ואם לא יוכח כאמור - אין כל ירידת ערך הנובעת מהקיר התומך בכל הדירות.
51. 51. מסקנותיו של השמאי ברק, מטעם הנתבעת, נקבעו עוד לפני שהמהנדס קדרון קבע את הצורך בבדיקות ובביקורת שנתית בחמש השנים הבאות. העובדה שנעשו תיקונים ונדרשות בדיקות וביקורת עוד חמש שנים - אינה מבטלת חששות של רוכשי הדירות מפני אי-יציבות. אמת נכון, שאין דרישת הבדיקות והביקורת מוכיחה כי הקיר אינו יציב. על כך קיבלנו את חוות הדעת של רהט ושל קדרון. אולם, המומחה רהט אינו מבטל בעדותו את כל החששות. השמאי סיקרון מבסס את חוות דעתו, בין היתר, על פסק דינו של השופט בן זימרה, בענין חובת הגילוי של ליקוי שהתגלה בקיר התמך, וכן על הנזק שעלול להיגרם לבעל דירה גובלת לקיר תמך כאמור, והגבלה או צמצום השימוש הנובע ממצבו של הקיר.
52. 52. אכן, המחלוקת בין הצדדים היא המחלוקת שבין המומחים של הצדדים. אקדים ואומר, כי מקובלת עלי דעתו של השמאי מטעם התובעים, כי גם קיר תמך שתוקן טמונה בו ירידת ערך לדירה, והרי מדובר בליקוי בטיחותי אף שתוקן, ולא בליקוי של מה בכך בתוך הדירה שאינו בטיחותי, שתיקונו אינו מחייב בהכרח ירידת ערך הדירה. ראינו בענין דנן, כי הקיר נמצא על-פי חוות דעתו של המהנדס קדרון, שתכנן את הקיר, ב"מעקב" של חמש שנים. אף אם חלפו כעשר שנים מבניית הקיר והסדקים שנתגלו בו תוקנו, נעשו עבודות חיזוק קונסטרוקטיביות ונמצא פתרון לניקוז נכון - קיים עדיין חשש לגילוי סדקים, ואולי אף יותר מכך. אלמלא כן, מדוע אותו מהנדס שהיה מעורב בתכנון ימליץ על מעקב רב שנים, כאמור.
אמת נכון הדבר, שקיר התמך הרלבנטי לעניננו, לא קרס והוקם אחר במקומו, כמו בענינם של השכנים - לזר ואחרים - בת"א 1058/97. כך שירידת הערך היא שונה ופחותה. ועוד זאת, השמאי סיקרון נתן את חוות דעתו בנובמבר 2002. אחרי מועד זה נעשו עבודות בקיר. המהנדס קידרון ערך חוות דעת בינואר 2003, שבה קבע כי קיר התמך תקין, אין בו סיכון, הגם שיש צורך בקיום מעקב ממושך. נתונים אלה לא באו בחשבון שיקוליו של מר סיקרון.
אני מעדיף, אפוא, את חוות הדעת של השמאי סיקרון בשינויים שאקבע לענין סכום הפיצוי. אינני סבור, כמו השמאי ברק, כי ענין לנו בליקוי אסתטי גרידא. יש לזכור כי המהנדס קדרון אינו מדבר על "קיר בריא", אלא על קיר שהיה "חולה ונרפא". למצב זה יש ליתן ביטוי בירידת ערך. אינני מקבל את טענותיו של השמאי סיקרון בענין הגבלת השימוש בחצר, אך אביא בחשבון את הגבלת השימוש בתקופת השימוש ובכל עת שיהיה צורך בתיקונים נוספים בקיר התמך הגובל.
עוד יש לציין, כי אם אחד מן התובעים שדירתו גובלת עם קיר התמך "החולה שנרפא", יבקש למכור את דירתו, עליו לגלות לרוכש דירה פוטנציאלי גילוי נאות את מצבו של קיר התמך. כתוצאה מכך, נקל לשער, כי רוכש הדירה יעמוד במצב שלא ירכוש את הדירה או שיבקש להפחית מערכה.
53. 53. ניתן לקבוע ירידת ערך גם בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון ולעתים גם גבי ליקויים שתוקנו. ככל שישנם ליקויים כאלה בכל אחת מן הדירות - אקבע את הפיצוי במסגרת הדיון בליקויים שבדירות (ע"א 4445/90 עמיגור נ' מיוסט, תק-על 94(2), 974).
54. 54. אשר לפיצוי בגין ירידת ערך הנובעת מקיר התמך, אני קובע את הפיצוי לכל אחד מבעלי הדירות הגובלות בקיר התמך, על בסיס חוות הדעת של הצדדים, כפי שאפרט להלן. אולם, אין ספק, כי הערכותיו של השמאי סיקרון היו מוגזמות גם נוכח הנתונים שהוא עצמו העמיד כבסיס להערכותיו, בעוד שהערכותיו של השמאי ברק הביאו בחשבון אך נתונים של ליקוי אסתטי.
לפיכך, אחר ששקלתי כל אלה, אני קובע את הפיצויים בגין ירידת ערך הדירות הגובלות בקיר התמך, כדלהלן:
(א) לדירות אילוז ואטון - 10,000 ₪ לכל אחד;
(ב) לדירות דותן, יצחק, רוזן ושרעבי - 7,500 ₪ לכל אחד;
(ג) לדירות לוי ועופר - 4,000 ₪ לכל אחד.
נזק לא ממוני (עוגמת נפש)
55. 55. התובעים טוענים, כי מצב הדירות והיקף הליקויים בדירות. בשל כך נגרמה להם עוגמת נפש ועוד תיגרם להם עקב התיקונים שיבוצעו. לתובעים שדירותיהם גובלות בקיר התמך שנמצאו בו ליקויים, גם אם תוקנו, נגרמה עוגמת נפש נוספת. התובעים דותן, רוזן, אטון, לוי, אילוז, יצחק, עופר ושרעבי - סבלו עוגמת נפש בשעה שתוקן הקיר. לחלקם נהפכו הגינות והחצרות על פניהן.
עם זאת, הסכומים שנקבו התובעים בכתב התביעה הם מוגזמים ואין להם כל הצדקה. בתי המשפט אינם פוסקים פיצוי בגין עוגמת נפש הנובעים מליקויים שתוקנו כדבר שבשיגרה, ויש לבחון כל מקרה לגופו ולפי נסיבותיו.
לפיכך, אני קובע, כי הנתבעת תפצה את התובעים בגין עוגמת נפש כדלקמן:
(א) לתובעים שדירותיהם גובלות בקיר התמך (אטון, רוזן, דותן, אילוז, יצחק, לוי, עופר ושרעבי) - 10,000 ₪ לכל אחד;
(ב) לתובעים אספיר, אוסידון, בסון, יושיע, יעקב ותורג'מן - 7,500 ₪ לכל אחד.
הפסד השתכרות
56. 56. התובעים פירטו בתצהיריהם הפסד השתכרות בימים שבהם נעשו תיקונים על-ידי עובדי הנתבעת או בעלי מקצועות אחרים. אטון טען כי כשלושה חודשים הוא נאלץ להישאר בביתו שהפך לאתר בניה. התובעים גם עותרים לפצותם בגין אובדן השתכרות לעתיד לכשיבוצעו התיקונים בעתיד - אם על ידם ואם בידי הנתבעת.
אין ספק, קל שבקלים, כי אין התובעים זכאים לפיצוי בגין התיקונים השנתיים בדירותיהם. מי שרוכש דירה מביא בחשבון, כי יבוצעו תיקונים של שנת הבדק הראשונה. זהו חלק מרכישת דירה חדשה. ענין זה גם נקבע בהסכם הרכישה (ראה סעיף 1.6), לפיו הוצהר על-ידי הרוכשים של הדירות, כי ידוע להם שתיגרם להם אי-נוחות ונזקים עקב ביצוע התיקונים, וכי אין הם זכאים לפיצוי על כך.
חלק מן התובעים אף לא הוכיחו הפסד השתכרות בעבר, הן משום שבן או בת זוג של התובעים אינם עובדים ומשתכרים, והן משום שלא הוכח, כי נגרם להם הפסד השתכרות של ממש (עדות יעקב בעמוד 48 לפרוטוקול; עדות יצחק בעמוד 59; עדות רוזן בעמוד 65 שאשתו אינה עובדת; עדות אוסידון בעמוד 79 שהוא גמלאי זה כעשר שנים; עדות בסון בעמוד 182).
לפיכך, אני דוחה את התביעה בגין הפסד השתכרות לעבר. אולם, כאמור, אני מטיל על הנתבעת לתקן ליקויים שקבע המומחה, כפי שיקבע בית-המשפט. לצורך כך יהיה על התובעים להיות רתוקים לדירותיהם בעת ביצוע התיקונים, ואפשר שהעובדים מביניהם יפסידו ימי עבודה או חופשה. אינני רואה לעשות הבחנה בין התובעים שכל בני משפחתם עובדים ובין אלה שחלקם אינם עובדים ומשתכרים, ונראה לי לקבוע את הפיצוי על דרך האומדן.
לפיכך, אני קובע לגבי כל אחד מן התובעים פיצוי בגין הפסד השתכרות בסכום של 3,000 ₪.
פינוי דירות בעת ביצוע התיקונים
57. 57. התביעה בענין זה - נדחית. התובעים לא הוכיחו את הצורך בפינוי דירותיהם בעת ביצוע תיקונים. המומחה גם לא קבע את הצורך בפינוי הדירות בעת ביצוע התיקונים. הדירות הן גדולות, בנות שלוש קומות, וניתן לנצל למגורים חלקים מהדירה שאין מבוצעים בהם תיקונים. ועוד זאת, נראה כי תביעה זו גם נזנחה על-ידי התובעים.
התקנת סורגים
58. 58. התובעים התקינו סורגים בדירותיהם על חשבונם, והם מבקשים השבה עבור אמצעי מיגון זה. בתצהיריהם הם מפרטים את עלות התקנה של הסורגים. המהנדס רהט כתב בחוות דעתו, כי הדין פוטר את המוכר מהתקנת אמצעי מיגון במבנים דו משפחתיים. רהט סבור, כי "הדין לקוי" בענין זה, אך הוא מקבל עליו את הדין ואומר, כי "הקבלן ציית לחוק". משום כך, לדעתו, התובעים אינם זכאים לפיצוי.
בין בעלי הדין נתגלעה מחלוקת בענין הגדרת הדירות - אם דירות משפחתיות, הפטורות מחובת מיגון, או דירות קוטג'ים טוריות, כעולה מתשריט הבנינים, שלגביהם קיימת חובת מיגון. ראוי לציין כי תקנות התכנון והבניה תוקנו בשנת 2001, באופן שהיום אין קיימת חובת מיגון המוטלת על מי שבונה דירה. נקבע בתיקון, כי מי שמתקין מיגון - חייב לעשותו לפי התקן. אולם, עניננו בדירות שנבנו לפני התיקון האמור.
התובעים שהתקינו סורגים בדירותיהם לא פנו לנתבעת - לפני התקנות הסורגים או אחריהם כדי לתבוע התקנה של סורגים או כדי לבקש החזר העלות אם התקינום על חשבונם. למי שפנה - הרצל יעקב (עמוד 47 לפרוטוקול) הוסבר, כי הותקנו "רוזטות" וכי יש בכך מילוי הוראות הדין.
59. 59. כמו השופט א"צ בן זמרה בת"א 1058/97, אף אני סבור כי פרשנות הנתבעת להוראות הדין - עדיפה בעיני. אכן המבנה של הדירה תואר כמבנה טורי ודירות הקוטג' מחוברות זו לזו, כעולה מן התשריטים שצורפו להסכמי הרכישה (וראה ת"א (תל-אביב) 159/93 אביסרור נ' חברת שיכון ופיתוח בע"מ, שצורף לסיכומים) - אך אין להחיל על דירות קוטג' אלה את החובה של התקנת אמצעי מיגון.
בכל מקרה, אני דוחה את התובענה בענין התקנת סורגים או החזר עלות ההתקנה לתובעים.
נזקים מיוחדים
60. 60. התובעים טענו, כי תובעים מסוימים פירטו בתצהיריהם נזקים מיוחדים שנגרמו להם, בנפרד מיתר התובעים: אילוז - בשל פירוק רהיטים במהלך ביצוע עבודתו בדירתו (8,600 ₪); אטון - תיקוני צבע, סיוד, שפכטל ונגרות; דותן - נזקים לגינה ולמערכת ההשקיה ואדמת גן ובעיות באינסטלציה (כ-5,000 ₪); עופר - בידוד בגג (14,000 ₪); תורג'מן - ריצוף שהביא בעצמו ולא זוכה בגין הריצוף (6,300 ₪); לוי - זיכוי בגין מעקה למדרגות, מדרגות, כיורים ואסלות, שלא קיבל מן הנתבעת, אלא ביקש להתקין אחרים במקומם (הערכה של 12,500 ₪); אילוז - סיוד ונקיון של הדירה עקב החלפת הריצוף (1,500 ₪); יצחק - החזר תשלום בגין התקנת מערכת חשמל תלת פאזות (600 ₪), בידוד עליית הגג (3,000 ₪) והפסד השתכרות עוד 1,000 ₪, החלפת פעמון (160 ₪).
61. 61. התובעים לא נחקרו על כל פרט בתצהירים בכל הנוגע לנזקים מיוחדים ששילמו, לטענתם, בגינם או בענין החזר הוצאות בגין פריט שהיה על הנתבעת להתקין, אך לבקשת הקנה -הותקנו במקומם פריטים אחרים על חשבונו. הנתבעת טוענת בסיכומיה לגבי כל פריט שנתבקש פיצוי בגינו, כי התובעים לא הוכיחו את טענותיהם, בין שלא הוגשו ראיות של ממש, קבלות וחשבוניות, ובין שלא הוכח הצורך בהחלפה או בתיקון.
וכך טוענת הנתבעת:
(א) אילוז - היו להם גרסאות סותרות בענין עלות הנגרות - 3,000 ₪ לפי התצהיר ו- 1,500 ₪ לפי כתב התביעה. בעדותו של מר אילוז שב ודבק בגרסה שלפי כתב התביעה (עמוד 167 לפרוטוקול); גם לא הוצגה כל ראיה על התשלום; גם בענין הסיוד לא הוצגה כל ראיה בענין ההוצאה או לענין הצורך;
(ב) אטון - בענין תיקוני צבע וסיוד לא הובאה כל הוכחה. לא זו בלבד אלא שלפי עדותו של יעקב יונה (סעיפים 33-34 לתצהירו) מתברר, כי הוא דאג לפירוק הארונות בעת ביצוע העבודות, ובאותה הזדמנות ראה אטון להחליף ריצוף בדירה;
(ג) דותן - ענין הנזקים לגינה ולמערכת ההשקיה הוא הרחבת חזית שהנתבעת התנגדה לו, בעוד כתב התביעה לא תוקן. בנוסף על כך לא הובאה ראיה לענין הנזקים לגינה ולהוספת אדמת גן או לתיקון אינסטלציה, או לענין תשלום בעד הנזקים. הנתבעת חולקת על כך, כי מערכת ההשקיה נהרסה וטוענת כי כל שניזק תוקן על ידיה לאלתר;
(ד) עופר - בענין בידוד הגג לא הובאה חוות דעת, ופריט זה גם לא נכלל בכתב התביעה. בכתב התביעה נטען כי קיימת בעיה של בידוד, אך לא נתבע כל סכום כספי. גם לא נטען כי עופר פנו לנתבעת לפני שבוצע התיקון - כדי שתעשהו בעצמה. וגם זאת, עופר הרחיבו את ביתם ובנו קומת גג, והבידוד נעשה במסגרת השיפוץ ובניית הקומה הנוספת. עופר טען בעדותו, כי הוא ביצע בעצמו את העבודה ולא שילם לאחר בגינה;
(ה) יצחק - לא הומצאו קבלות או חשבוניות בענין תשלום בעד מערכת תלת-פאזית, ואין התחייבות במפרט הטכני להתקנת מערכת כאמור (עדות יצחק בעמוד 61 לפרוטוקול). השינוי בוצע על דעתו. התובעים גם אינם זכאים להחזר עלות הבידוד של הגג. גם לא הוצגו קבלות בענין פעמון;
(ו) לוי - זיכוי בעד התקנת מדרגות ומעקה פנימי, כיורים ואסלות שהנתבעת היתה צריכה לספק;
(ז) תורג'מן - זיכוי בענין 180 מ"ר של ריצוף הוא הרחבת חזית, לטענת הנתבעת שהתנגדה לו במהלך הדיון.
62. 62. התובעים ראו לבצע תיקונים או שינויים של מה שנראה בעיניהם כליקוי שיש לתקנו. הם עשו זאת בלא לקבל תחילה את עמדת הנתבעת - הסכמה או סירוב, ונטלו סיכון אם יתברר אחר כך כי הצורך בכך לא יוכח. הבידוד בגג הרעפים שנעשה על-ידי מי מהתובעים נעשה אגב ביצוע עבודות אחרות - שיפוץ או תוספת, ולא ניתן להוכיח את הצורך בהחלפת הבידוד או הוספתו. רוב התיקונים או התוספות נעשו בלא אפשרות להוכיח את היקף העבודה והחומר, ולא הוצגו ראיות אובייקטיביות לאימות הדרישה להחזר הכספים הנטענים. כך גם לגבי ריצוף שהוחלף.
63. 63. אחרי ששקלתי כל אלה, נראה לי לחייב את הנתבעת בזיכוי או בהחזר הוצאות לגבי אותם פריטים, שהיה עליה להתקין לפי המפרט, והוחלפו בפריטים שהביא הקונה על חשבונו. בענין זה יש הצדקה להחזר זה, הכל כפי שאפרט להלן:
(א) לאילוז בגין נגרות ורהיטים - 2,000 ₪;
(ב) לדותן בגין אינסטלציה וצנרת השקיה - 1,500 ₪;
(ג) תורג'מן - זיכוי בגין הריצוף שהיה על הנתבעת לספק, שאני קובעו על דרך האומדן ל- 1,500 ₪;
(ד) יצחק - פיצוי בגין חשמל ומערכת תלת פאזית - 1,500 ₪;
(ה) לוי - זיכוי בגין מדרגות, מעקה פנימיים וכלים סניטריים (כיורים) - 2,000 ₪.
סכומים אלה יהיו לפי ערכם ביום פסק הדין.
הכנה למיזוג אויר
64. 64. לטענת התובעים, הפריט של "הכנה למזגנים" שמופיע במפרט, כולל שקע-כוח של חשמל והאינסטלציה הדרושה. חלקם ביצעו את העבודות האמורות על חשבונם. להכנה למיזוג אויר ניתן ביטוי בחוות דעתו של המהנדס רהט, בסכום של 1,300 ₪. מעדותו של רהט עולה, כי הסכום שקבע נוטה כלפי מעלה, בעוד שעלות ההכנה למיזוג היא פחותה. התובעים צרפו קבלות, שאינן מתייחסות להכנה למיזוג, אלא להתקנת מיזוג אויר, ואין הן נוגעות לענין זה. מכל מקום, נראה לי לקבוע סכום של 500 ₪ נכון ליום פסק הדין לענין עלות ההכנה למיזוג - לגבי כל אחד מן התובעים.
הנזקים לפי חוות דעת רהט
65. 65. קבעתי ב
פסק דין
זה לעיל, כי הנתבעת זכאית וגם חייבת לתקן את הליקויים שלפי חוות הדעת של רהט, בשינויים שאפרט. היא חייבת לעשות זאת, בתוך זמן סביר, לא יאוחר מתום שישה חודשים מיום מסירת
פסק דין
זה לבא-כוחה ובתיאום עם התובעים. לצורך ביצוע עבודות התיקון יתמנה מהנדס-מפקח, על חשבון הנתבעת. המהנדס יפקח על העבודות ויקבע אם הן לשביעות רצונו. המהנדס ייקבע בהסכמת באי-כוח הצדדים, ובהעדר הסכמה ייקבע על-ידי בית-המשפט. אם הנתבעת לא תבצע את העבודות או לא תתקן כל אחד מן הליקויים שבחוות דעת המומחה, ובשינויים שייקבעו להלן, כי אז יהיה כל תובע זכאי לפיצוי שקבע המומחה או בשינוי שייקבע לגביו להלן. לעלות האמורה יווספו הפרשי הצמדה למדד יוקר הבניה מיום חוות הדעת (יולי 1999) ועד ליום התשלום בפועל. לגבי כל פריט כאור, ואליו יצורף מע"מ כחוק.
66. 66. בחוות דעת המהנדס רהט יש טעויות בענין סכומי הפיצוי, בענין פריטים מסוימים שאין לחייב את הנתבעת בגינם (כמו התקנת יונקרס), וכן בענין הוספת סכומי פיצוי לפריטים שאינם בגין התיקון אלא כפיצוי עונשי או כפיצוי בגין עוגמת נפש, כפי שהעיד המומחה. ענינים אלה אינם בסמכותו של המומחה ולא לו לקבוע פיצוי עונשי או פיצוי בגין עוגמת נפש. המומחה לא נתבקש לעשות זאת וזה תפקידו של בית-המשפט לעשותו.
אמת נכון, שהדברים הללו ניתנים לתיקון וליישוב כאשר הנתבעת היא זו שמתקנת בעצמה את הליקויים, כפי שאכן קבעתי. עם זאת, ראוי להתייחס לענינים אלה ולקבוע את השינויים בחוות דעת המומחה. אם במהלך התיקונים שיבוצעו בידי הנתבעת, בפיקוח הנדסי כאמור לעיל, יתברר כי ליקוי מסוים שציין המומחה בחוות דעתו בדירה פלונית (בין שראהו במו עיניו, ובין שהסיק אותו מתוך ביקור בדירות אחרות) אינו קיים, הרי שלא יהא צורך בתיקון ליקוי שאינו קיים.
אפרט להלן את עיקרי הענינים האלה:
(א) מעקה מדרגות פנים (סעיף 1.3 לחוות הדעת): מהנדס רהט (עמוד 256 וכן בחוות הדעת בסעיף 1.3) אומר, כי חלק מהדיירים החליפו את המעקה, וכי המעקה אינו יציב, אין מאחז יד בצד הקיר, או שהמעקה השתחרר. אין מקום לפיצוי בפריט זה. אם אמנם קיים ליקוי - יש לתקנו. אולם, התיקון ייעשה רק בדירות שבהן לא הוחלף המעקה במדרגות הפנימיות, אחר שהותקן בידי הנתבעת, וככל שקיימות טענות בפי התובעים בענין המעקה המקורי שלא הוחלף. הפיצוי אם לא יתוקן מעקה מקורי לקוי יעמוד על 1,000 ₪ - נכון ליום חוות הדעת;
(ב) מעקה במרפסת (סעיף 1.4): על עלות התיקון של מעקה במרפסת העיד המומחה, כי הוא טעה בהערכתו, וכי העלות היא 2,000 ₪, ואף ניתן להפחיתו ל- 1,600 ₪ במציאות, דהיום. הנתבעת תחליף כל המעקה בדירות התובעים. עלותו תעמוד על 1,500 ₪, נכון ליום פסק הדין;
(ג) גדר בדירת שרעבי: התיקון ייעשה לפי חוות דעת המומחה. עלות הפיצוי היא 2,000 ₪ נכון למועד חוות הדעת של רהט (יולי 1999);
(ד) הפרשי גובה בין מפלסי חדרי המגורים ופינת האוכל (1.6): הפרשי הגובה תואמים את התקן (עדות רהט בעמוד 261). גם אין קיימת התחייבות במפרט לבנות מעקה. רהט גם לא ציין את ההפרש במפלסים כליקוי בטיחותי, אף ניתן להתקין אדניות או אמצעי אחר, ככל שהדייר רוצה בכך. בנסיבות אלה, אי לקבוע פריט זה כליקוי, ואין לקבוע פיצוי בגינו;
(ה) אבן בגמלון ומעל הכניסה לבית (1.7): הליקוי פורט בחוות הדעת של רהט לגבי דירת אילוז בלבד, אך המומחה החילו על כל הדירות האחרות, לאמור: "אופן עיגון האבן בדירה זו משליך להערכתנו על כל הדירות". אם אמנם הליקוי קיים בכל הדירות, כמו בדירת אילוז, הרי שניתן לברר זאת על נקלה בשעת ביצוע התיקונים. לפיכך, הנתבעת תתקן את הליקוי בכל אחת מן הדירות שבה הליקוי מופיע. עלות התיקון כפי שהעיד המומחה "גבוה כדי ליצור מצב שהקבלן יתקן". אינני מקבל עמדה זו. ביני לביני חלפו חמש שנים מיום הבדיקה ועוד כארבע שנים לפני הבדיקה. לפיכך, תעמוד העלות על 500 ₪ במחירי חוות הדעת (נכון ליולי 1999);
(ו) תיקון טיח (2.1): המומחה קבע כי עבודות הטיח והצבע לא בוצעו ברמה גבוהה ובעבודת הבלוקים אף נוצרו סדקים. המומחה ראה לקבוע את עלות התיקון על 1,200 ₪ והוסיף לכך פיצוי בסכום של 1,500 ₪, בעוד שלתובע עופר קבע פיצוי של 1,800 ₪. אין כל הצדקה לפיצוי מעבר לעלות התיקון ויש לבטל את הפיצוי האמור. הנתבעת תתקן את הליקויים שעוד קיימים. עלות הפיצוי תהיה כאמור בחוות הדעת בלא תוספת פיצוי;
(ז) משקופים ודלתות (2.2): המומחה קבע עלות תיקון של 120 ₪ וסכום נוסף של 1,000 ₪, כפיצוי. אני מבטל את הפיצוי שנקבע בחוות דעת המומחה. הנתבעת תתקן, ועלות התיקון היא - 120 ₪ נכון ליולי 1999;
(ח) צביעת חצר ומרפסת: המומחה קבע, כי יש צורך בצביעת הקירות שיתאימו ל"תנאי חוץ". הנתבעת תעשה זאת. העלות היא 400 ₪ כאמור בחוות הדעת - נכון ליולי 1999;
(ט) חיפוי וריצוף (2.4): המומחה קבע עלות של 2,500 ₪ או 3,200 ₪ לפי הענין לתיקונים, אך הוסיף לסכום האמור פיצוי בסכום של 3,200 ₪ בגין "נזק עקיף". המומחה אינו יודע מה הסכום לתיקון בכל אחת מן הדירות ולכן "הלך לפי הממוצע". ראשית, יש לבטל את הפיצוי שקבע המומחה. שנית, התיקון יבוצע על-ידי הנתבעת. עלות התיקון תהיה 1,500 ₪;
(י) ריצוף חניה וכניסה (2.5): המומחה קבע סכום של 350 ₪ כפיצוי. מעדותו של המומחה עולה, בבירור, כי פריט זה אינו מבוסס כלל ועיקר והוא אחוז בהנחות. יש לדחות את התביעה בפריט זה;
(יא) ריצוף אבן וגדרות (2.6): המומחה קבע, כי על הנתבעת לתקן את הטעון תיקון במסגרת התיקון לקיר התומך. המומחה לא קבע עלות לתיקון. ככל שקיים ליקוי אחר שקיר התמך תוקן - ייעשה תיקון הליקוי בידי הנתבעת;
(יב) דלת וחלון המקלט (2.7): המומחה קבע עלות תיקון של 800 ₪. בעדותו בבית-המשפט הוא פירט: 600 ₪ לדלת ו-200 ₪ לחלון (עמוד 267). אין זה ברור באלו דירות קיים ליקוי זה. לפיכך, ככל שהליקוי קיים בדירות - יתוקן על-ידי הנתבעת. עלות התיקון תהיה לפי חוות הדעת - 800 ₪;
(יג) משקוף בטון וטיח (2.8): המומחה אינו ממליץ לתקן עקמומיות שכנראה נובעת מהבטון. אולם, הוא מציע לפצות את התובעים בסכום של 800 ₪. בעדותו הוא תיקן את חוות דעתו באומרו כי הליקוי ניתן לתיקון. לפיכך, הנתבעת תתקן את הליקוי. אני קובע את העלות ל-800 ₪;
(יד) אבן חוץ (2.9): התיקון של אבן חוץ ייעשה בידי הנתבעת. העלות היא לפי חוות הדעת - 1,000 ₪;
(טו) אוורור בשירותים ובחדר האמבטיה (3.1): המומחה קבע פיצויים של 1,200 ₪ ולא קבע את עלות התיקון. בעדותו הוא אמר כי עלות "ונטה" היא 300-400 ₪. המומחה ייחס את הפיצוי שקבע לירידת ערך. הנתבעת תתקין ונטה. העלות לתיקון היא 350 ₪ - נכון ליום פסק הדין;
(טז) לוח חשמל דירתי (3.2): הליקוי קיים אך בחלק מן הדירות, הלוח ממוקם נמוך. אולם, המומחה אמר בעדותו כי אין המיקום האמור חורג מן התקן. לפיכך, יש לדחות את התובענה בפריט זה;
(יז) מערכת שלוש פאזות: אין כל התחייבות להתקנת מערכת כאמור, ודין התביעה בענין זה - להידחות;
(יח) הכנה למזגן (3.3): כאמור ב
פסק דין
זה לעיל, ניתן לבצע את ההכנה בידי הנתבעת. המומחה קבע פיצוי בלבד ולא קבע עלות של התיקון. מכל מקום, הנתבעת תתקן את הליקוי רק באותן דירות שאין קיימת בהן הכנה למיזוג. אם הותקנה מערכת מיזוג בדירה - ממילא אין כל צורך בתיקון. ייקבע פיצוי בעלות של 500 ₪ באותן דירות שההכנה למזגן נעשתה על חשבון הדיירים;
(יט) מפסק לתאורת בית (3.4): המומחה קבע פיצוי של 400 ₪ בשל מיקום לא נכון של המפסק לתאורת בית. חלק מן התובעים לא ראו בכך ליקוי והמומחה בדק את הליקוי אך בשלוש דירות. נראה לי כי אין מדובר בליקוי בר-פיצוי, ואני דוחה את התובענה בפריט זה;
(כ) חדרי אמבטיה (3.5): המומחה קבע פיצוי של 800 ₪ בשל התקנת אמבטיה באורך של 1.60 מטר במקום 1.70 מטר לפי המפרט, וכן בשל אי דיפון אגן האמבטיה והעדר ברז-דלי במטבחון בחלק מן הדירות.
מקובל עלי כי יש לפצות את התובעים, לגבי אגן אמבטיה שלא לפי המפרט ובשל אי דיפונו. הפיצוי יעמוד על 800 ₪ לכל אחד מקבוצות התובעים;
(כא) מגוף בחדר הרחצה (3.6): הפגם הוא אסתטי ואין מקום לפיצוי. התביעה בפריט זה - נדחית;
(כב) כיסוי לארון הסעף (3.7): המומחה קבע עלות של 350 ₪. התיקון ייעשה על-ידי הנתבעת, כפי שהמומחה פירט בחוות דעתו;
(כג) כיסוי יחידת חימום - יונקרס (3.9): הנתבעת לא היתה חייבת להתקין מכשיר להפעלת חימום ביתי. המומחה הודה בחקירתו, כי הוא טעה בענין זה. לפיכך, אין לקבוע פיצוי או חובת תיקון בפריט זה;
(כד) נקודת מאור ומפסקים (3.10): מעדות המומחה בבית-המשפט, אין זה ברור כלל באלו דירות "קיים ליקוי", שקבע בגינו פיצוי של 200 ₪. אני דוחה את התובענה בפריט זה;
(כה) כיסוי למחלק הסקה במים (3.11): אין קיימת התחייבות לפריט זה. התביעה לגביו - נדחית;
(כו) צינור ביוב בפיר מילוט במקלט (3.12): הליקוי יתוקן על-ידי הנתבעת;
(כז) דליפה מוגזמת מהדוד (3.14): אין זה ברור באלו דירות מדובר בדליפה זו, והמומחה העיד כי הפיצוי כאן הוא "מעין עונש". אני דוחה את התביעה בפריט זה, שלא הוכח כל צרכו;
(כח) אביזרים במקלט (3.15): הליקוי יתוקן על-ידי הנתבעת. עלות התיקון - 280 ₪ לפי חוות הדעת;
(כט) העדר מזחלות בגג הרעפים (4.3): המומחה קבע פיצוי של 4,000 ₪ לכל דירה. הליקוי ניתן לתיקון כפי שהודה המומחה בעדותו (עמוד 272). המומחה גם הוסיף כי התיקון במקרה זה, ובכלל גבי כל הליקויים - עדיף על תשלום פיצוי. התיקון יעשה בידי הנתבעת. עלות התיקון תעמוד על מחצית הסכום האמור - נכון ליולי 1999;
(ל) תריסים ואלומיניום (4.4): על ליקויים שונים קבע המומחה פיצוי בלבד בסכום של 2,000 ₪ לכל דירה. גם בענין זה ייעשה תיקון בידי הנתבעת, כפי שאישר המומחה בעדותו, כי הלקוי ניתן לתיקון. עלות התיקון היא כפי שנקב המומחה בחוות דעתו;
(לא) דלת יציאה מהחצר לחדרי הילדים (4.5): הליקוי יתוקן על-ידי הנתבעת. עלות התיקון כפי שציין המומחה בחוות דעתו;
(לב) רטיבות (5.1 - 5.3): המומחה קבע עלות כוללת של 2,700 ₪ לכל דירה. רטיבות אינה קיימת בכל הדירות אחר שחלפה תקופה של יותר משמונה שנים מקבלת החזקה בדירה. המומחה העיד, כי הוא לא ראה רטיבות בכל הדירות. המומחה גם אמר, כי בחוות דעתו הוא לא כתב כי הרטיבות קיימת בכל הדירות, כי אם בחלק מהן (עמוד 271). חלק מן התובעים (רוזן, אוסידון, בסון ויעקב) מאשרים כי אין רטיבות בתקרת הסלון בדירותיהם. המומחה גם קבע עלות נפרדת לתיקון הרטיבות בחדרים.
ועוד זאת, המומחה קבע פיצוי לכל אחד מ-14 התובעים בגין רטיבות במקלט (פיצוי של 1,200 ₪). המומחה מייחס זאת לעוגמת נפש.
מכל מקום, אני מחייב את הנתבעת לתקן את ליקויי הרטיבות, ככל שהם קיימים בדירות או במקלט. עלות התיקון שקבע המומחה משקפת "פיצוי עונשי". לפיכך, אני קובע כי בדירה שיש בה רטיבות בחדרים או בסלון או בשניהם תעמוד עלות התיקון על 1,500 ₪. עלות התיקון במקלט תהיה בסכום אחד - 1,000 ₪;
(לג) רצפת חדר שינה צפוני (5.4): התיקון יבוצע בידי הנתבעת. העלות היא 300 ₪ כאמור בחוות דעת המומחה;
(לד) שיפועים במרפסות (5.5): המומחה קבע פיצוי של 750 ₪. המומחה השיב לשאלות ההבהרה, כי התיקון ייעשה במסגרת תיקון הריצוף. אין מקום לפיצוי כפול והתביעה בפריט זה - נדחית;
(לה) רטיבות בקירות ובתקרות חדרי השינה בקומה העליונה (5.6): התיקון יבוצע, כאמור בחוות הדעת. עלות התיקון היא 1,000 ₪.
67. 67. בענין עלות התיקונים העיד המומחה, כי המחירים שנקב בחוות הדעת עולים בכ- 15%- 20 מהמחירים שניתן לקבל היום. בהתאם לכך מכל מחירי התיקונים שנקבעו להלן כעלות התיקונים - יופחתו 15%.
68. 68. לסיכום שאלת התיקונים והפיצויים, אני קובע כי התיקונים שצוין כי יבוצעו בידי הנתבעת או באמצעותה - ייעשו על ידיה, אם הנתבעת לא תבצע כאמור, כי אז תפצה כל אחד מן התובעים לפי עלות התיקונים שצוינו גבי כל פריט ובכפוף לאמור בסעיף 67 לעיל. ליקוים שנקבע לגביהם, כי יינתן פיצוי בגינם - יינתן הפיצוי כמפורט לעיל.
אחריות הנתבעים 2 ו-3
69. 69. הסכמי הרכישה נחתמו בין התובעים לבין הנתבעת. כאמור נתבעים 2 ו-3 אינם צד לחוזים ואין לתובעים עילת תביעה נגדם על-פי החוזה. משום כך, התביעה הנגד נתבעים 2 ו-3 נדחית, ככל שהיא מבוססת על החוזים. אולם, התובעים טוענים כי יש להם עילה בנזיקין נגד נתבעים 2 ו-3, שהיו קבלני משנה של הנתבעת, ומשום כך הם אחראים בנזיקין בגין הליקויים.
נתבע 3 הוא עובד שכיר של נתבע 2. התובעים לא הוכיחו אחרת. לפיכך, התובענה נגד נתבע 3 נדחית, גם אם היא מבוססת על עילת נזיקין.
70. 70. מקובלת עלי עמדתו של השופט בן זמרה בת"א 1058/97 בענין לזר ואח' הנ"ל, שענינו דירות שכנות בפרוייקט האמור, בכל הנוגע לאי זהות בין ליקויי הבניה לבין הרשלנות. גם אם נתבע 2 ביצע עבודה לקויה - אין מדובר בביצוע רשלני, אלא אם הוא הפר חובה חקוקה או אם זו רשלנות רבתי. נתבע 2 ביצע את עבודות השלד ועבודות פנים מסוימות. אולם, ב
פסק דין
זה חויבה הנתבעת, כקבלן ראשי, לבצע את עבודות התיקון של הליקויים לפי חוות דעת המומחה, וכפי שקבע בית-המשפט. בית-המשפט גם קבע פיצוי מקום שלא ניתן לבצע תיקון או בפריט שראוי לפצות בגינו. ועוד זאת, היום אין קיימת הודעת צד שלישי נגד נתבע 2, ואין צורך שבית המשפט יקבע את "חלוקת האחריות" בין הנתבעת לבין נתבעים 2 ו-3.
בנסיבות הענין, אין בסיס לתובענה גם נגד נתבע 2 בעילת הנזיקין. לפיכך, אני דוחה את התובענה נגד נתבעים 2 ו-3.
אני מחייב את התובעים, הדדית, לשלם לנתבעים 2 ו-3 הוצאות ושכר טרחת עורך דינם בסכום של 7,500 ₪ בתוספת מע"מ כדין ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.
התביעה בת"א 1295/98
71. 71. נתבע 2, מישל זרוק, חתם עם תורג'מן על זכרון דברים (נ/60). בנ/60 נכתב בערבית כי זכרון הדברים נחתם עם "אילנה תורג'מן". לביצוע עבודות בדירת תורג'מן, כמפורט בזכרון הדברים, תמורת סכום של 55,000 ₪. בזכרון הדברים האמור, צוין כי מתוך הסכום שעל תורג'מן לשלם בעד בעבודות נותר 25,000 ₪. תורג'מן שילמו כעולה מזכרון הדברים 10,000 ₪ ונותרו חייבים עוד 15,000 ₪. משלא שולם הסכום האמור, הוגשה ביום 3/9/1995 תובענה לבית משפט השלום בירושלים שסכומה הוא 7,615 ₪ נכון ליום הגשת התובענה.
התובענה אוחדה, בהסכמה, כאמור עם התובענה העיקרית שבת"א 1189/95.
72. 72. אילנה תורג'מן הגישה כתב תביעה שכנגד בגין ליקויי בניה, בסכום של 25,000 ₪, שאליו צירפה חוות דעת של בם (אינג' אבי גולדשטיין). התביעה שכנגד מתייחסת לליקויי בניה, ואין זה ברור מחוות הדעת עם הליקויים המפורטים בהם מתייחסים אך לתוספות שבוצעו בדירה ונעשו על-ידי נתבע 2 או שמא הם חופפים את הליקויים שנטענו בתובענה העיקרית. בחוות הדעת מדובר "בעבודות הריצוף והחיפוי במבנה"
חוות הדעת צורפה כאמור לכתב התביעה שכנגד, ועלות התיקונים לפיה כ- 8,700 ₪, כעלות כוללת לביצוע התיקונים וההשלמות כמפורט בחוות הדעת. המומחה לא נחקר על חוות דעתו והנתבע 2 גם לא העיד (כנראה בשל מקום מגוריו שבשטחי הרשות הפלשתינית).
73. 73. כאמור, חוות הדעת האמורה לא נערכה כחוות דעת על-פי הדין, לשם הגשתה לבית-המשפט. ניתן לראות בנסיבות הענין, אך כדו"ח על ליקויים שערך מהנדס. חוות הדעת אך צורפה לכתב התביעה, והיה צורך להגישה בצורה פורמלית כמוצג. אין די בצירופה לכתב התביעה כשאין מדובר בחוות דעת הערוכה כדין.
74. 74. בתצהירה מודה גב' תורג'מן כי אילו העבודות היו מבוצעות לפי זכרות הדברים, הרי חובה היה עומד על סך של 10,500 ₪. אולם, בנוסף על כך קיימת מחלוקת נוספת בענין תשלום שיעור נוסף של 5,000 ₪. אולם, לבד משני הסכומים של 5,000 ₪ - כל אחד - לא הוכח כל תשלום נוסף, ואינני מקבל טענה זו שלא הוכחה.
75. 75. בנסיבות הענין, אף לפי הודייתה של גב' תורג'מן עומד לחובתה סכום של 10,500 ₪ מתוך היתרה של 15,000 ₪.
בנסיבות שנוצרו, נראה לי לקבל את התביעה ולהעמידה על סכום של 10,000 ₪ נכון ליום הגשת התובענה. לפיכך, אני מחייב את הנתבעת בת"א 1295/98 לשלם למישל זרוק סך של 10,000 ₪ בתוספת הצמדה ורבית כחוק מיום 3/9/1995 ועד התשלום בפועל. אני דוחה את התביעה שכנגד.
הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסכום של 3,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.
הוצאות ושכר טרחת עורך דין בתביעה העיקרית
76. 76. (א) הנתבעת תישא בתשלום אגרות בית-המשפט בתביעה זו ששילמו התובעים בתוספת הצמדה וריבית כחוק מיום תשלום המחצית של האגרה ועד החזרת הסכום בפועל, למעט ההפרש שבין האגרה שהיה עליה לשלם אילו הוגשה התובענה, בעתה, לבית משפט השלום לבין האגרה ששולמה בפועל;
(ב) הנתבעת תשלם לתובעים שכר טרחת עורך דין בשיעור 15% מהערך הכספי של תיקוני הליקויים והפיצוי, כפי שנקבעו ב
פסק דין
זה. הסכום יהיה צמוד למדד ויישא ריבית מהיום.
ניתן היום ט"ז באדר ב התשס"ג (20 במרץ 2003), בהעדר הצדדים
המזכירות תמציא העתקים מ
פסק דין
זה לב"כ הצדדים
עזרא קמא
, סגן נשיא
הוקלד ע"י: לימור
א בית משפט מחוזי 1189/95 יעקב אילוז ו-70 אח' נ' קוטלר עדיקא - חברה לבניה בע"מ (פורסם ב-ֽ 20/03/2003)