פסקי דין על גילה זלזנר | פסקי דין על בתיה טלמור

31/06 תיק     17/10/2007




תיק 31/06 גילה זלזנר נ' בתיה טלמור






בפני
המפקחת על רישום מקרקעין בנצרת תיק מס' 31/06
בעניין: גילה זלזנר
ת.ז. 10155174
ע"י ב"כ עו"ד מרים סברדלוב-ארמון

מרח' הרב קוק 86 ת.ד. 533, מעלות 21014
- ה ת ו ב ע ת

נ ג ד

בתיה טלמור
ת.ז. 009801986
ע"י ב"כ עו"ד מאיר עובדיה

רח' משעול הכורם 5, ת.ד. 50001, כרמיאל 21605
- ה נ ת ב ע ת
פ ס ק - ד י ן

1. התובעת הינה בעלת דירה, הידועה כחלקת משנה 3, בבית המשותף המצוי ברחוב משעול הרקפות 7 בכרמיאל, הידוע כחלקה 11 בגוש 19002 (להלן:"הבית").
הנתבעת הינה בעלת דירה הסמוכה לדירת התובעת, הידועה כחלקת משנה 5.
הבית מורכב משש דירות, הבנויות בסמוך זו לזו בשני טורים, כאשר הכניסה לכל אחת מהן נפרדת. הכניסה אל דירותיהן של בעלות הדין ושל דירה נוספת בבית, הינה מתוך משעול המפריד בין הדירות בבית נשוא התביעה לדירות הבנויות באותו אופן בבית המצוי מעברו השני של המשעול.
בין דירותיהן של בעלות הדין מפרידה חצר, וקיר אבן החוצץ בין החצר השייכת לדירת התובעת, לבין דירת הנתבעת. הדירות אינן צמודות, במובן זה שאין ביניהן קיר משותף.

2. לטענת התובעת, התקינה הנתבעת ארובה, על קיר הבית החיצוני, אשר הינו חלק מהרכוש המשותף, בגובה החלון של התובעת, כך שהארובה כפי שהותקנה, פולטת את העשן שלה ישירות לחלונה של התובעת. על פי הנטען נחסם העשן ע"י קומות ב' ו-ג' בדירתה של התובעת וע"י עץ גדול ובין קירות המבנים.
עוד נטען, כי הארובה הותקנה על גבי הקיר החיצוני, באופן הפוגע ברכוש המשותף ומכער אותו, ללא הסכמת האסיפה הכללית, בניגוד לסעיף 2(א) לתקנון המצוי.
התובעת עותרת למתן צו שיורה לנתבעת לפרק את הארובה, ויאסור עליה לשוב ולהתקינה, אלא אם תותקן בחצר ביתה של הנתבעת, לכיוון מגרש החניה, תוך קבלת הסכמת בעלי הדירות הסמוכות.
כן תובעת התובעת פיצוי כספי בסך 18,000 ₪ בגין תריס שנאלצה להתקין בדירתה, בעקבות חדירת העשן, הוצאות שונות ועוגמת נפש.
בכתב התביעה מפורטת השתלשלות העניינים שקדמה להגשת התביעה, במהלכה פנתה התובעת לנציב תלונות הציבור בתלונה כנגד עיריית כרמיאל, בטענה שאינה אוכפת את החוק בשטחה ומתירה לנתבעת להתקין ארובה ללא קבלת היתר כדין ובניגוד לתקן המחייב בדבר התקנת ארובות.

3. בכתב ההגנה הועלו טענות מקדמיות. נטען כי המפקח על רישום מקרקעין נעדר סמכות עניינית לדון בעילום מתחום דיני הנזיקין, ומאחר שעילת התביעה העיקרית מבוססת על עילת המטרד, אין לדון בה. עוד נטען כי המפקח על רישום מקרקעין אינו מוסמך לדון בעבירות על דיני התכנון והבניה.
לגופו של עניין, טוענת הנתבעת כי מדובר בבית מורכב, שכל אחת מחלקות המשנה בו הינה אגף נפרד, וכי אף שהבית לא נרשם כבית משותף מורכב, כך התנהל למעשה מאז אכלוסו. לפיכך, כך נטען, לא נדרשה הסכמת האסיפה הכללית להתקנת הארובה על קיר הבית החיצוני, שכן סעיף 2(א) לתקנון המצוי לא חל על המקרה הנדון.
לטענת הנתבעת, אין בארובה כדי להפריע לתובעת, שכן המרחק בין הארובה לבין חלונות דירתה של התובעת הינו כ 9-8 מטרים, והגז הנפלט מן הארובה מתפזר ואינו חודרלדירת התובעת.. הטענה כי ביתה של התובעת מוצף בגז co לא הוכחה על ידי התובעת, והביקור במקום הוכיח אף הוא שאין ממש בטענה. עוד נטען, כי בקרבת דירתה של התובעת קיימות 4 ארובות נוספות, זהות לזו של הנתבעת, וקרובות ממנה אל דירת התובעת, אשר כלפיהן לא מלינה התובעת.
אשר לקיומו של היתר בניה, נטען כי הנתבעת החלה בהליכים לקבלת היתר בניה, ומהנדס העירייה אישר בכתב כי מתן היתר הינו אפשרי. כן נטען, כי התובעת מודעת לכך שטענתה בדבר התקנת הארובה בניגוד לתקן המחייב של מכון התקנים אינה נכונה, שכן התקן עודכן, ועל פי התקן החדש כאשר המרחק בין הארובה לבין קיר הבית גדול מ- 3 מטרים, אין כל מגבלה על גובה הארובה. מסיבה זו, כך נטען, נדחתה תלונתה של התובעת על ידי מרכזת מניעת זיהום אויר ורעש במשרד לאיכות הסביבה, ועל ידי נציב תלונות הציבור.

דיון
הפרעת העשן הנפלט מן הארובה
4. לטענת התובעת, התקנת הארובה בקיר החיצוני בדירת הנתבעת פוגעת ביכולתה של התובעת לעשות שימוש בדירתה, ולפיכך פוגעת בדירה באופן המנוגד לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק") ולסעיף 2(ב) בתקנון המצוי שבתוספת לחוק. הנטל, להוכיח את קיומה של הפגיעה בדירה מוטל על התובעת.
בסיומו של ההליך אין לי אלא לקבוע כי התובעת לא עמדה בנטל המוטל עליה, ולא הוכיחה טענתה זו.
התובעת אינה בעלת מומחיות בנושא רעלים או זיהום אוויר, ואין בידה לקבוע האם עשן הנפלט מן הארובה חודר אל דירתה, ובאיזה ריכוז, והאם מדובר בחדירה בריכוז המהווה סכנה לבריאות.
יצוין, קודם לכל, כי אין המדובר בעשן, אלא בגז, פחמן חד חמצני הנפלט בתהליך הבעירה של חומרי נפט. פחמן חד חמצני הינו גז נטול ריח, טעם או צבע, וככזה לא ניתן להבחין בקיומו בחדר, אלא באמצעי מדידה מקצועיים. לפיכך, כאשר טוענת התובעת כי: "בכל הבית יש עשן, סיוט..." (בעמוד 10 לפרוטוקול שורות 27-26) או כאשר היא מעידה כי: "...זה סיוט, זה להיות כלוא בתוך מחנק." (בעמוד 11 לפרוטוקול שורה 1), ייתכן שהיא מדברת על תחושה סובייקטיבית שלה, שהרי את ה"עשן" הנדון לא ניתן לראות, ותחושת המחנק שהיא חשה יכולה לנבוע מסיבות אחרות. משלא הובאה על ידי התובעת חוות דעת מומחה לתמיכה בקשר הסיבתי הנטען בין הגז הנפלט מן הארובה לבין תחושת המחנק שהיא חשה, אין באפשרותי לקבוע, על סמך תחושה סובייקטיבית זו של התובעת, כי גז מסוג חד תחמוצת הפחמן הנפלט מארובת הנתבעת, חודר לדירתה, וגורם לה לתחושת מחנק.

5. בתאריך 28.12.06 ערכתי ביקור במקום, בנוכחות בעלי הדין ובאי כוחם. הביקור נערך ביום חורף קר, בו פעל תנור החימום בדירת הנתבעת.
במהלך הביקור נכנסתי אל סלון דירתה של התובעת, וכן עליתי אל חדרו של בנה בקומה השנייה בדירה, חדר שהחלון הקבוע בו פונה לכיוון הארובה נשוא התביעה. אף שבאותה עת פעל התנור בדירתה של הנתבעת, לא חשתי בקיומו של עשן או גז כלשהו בדירה, ולא נתקפתי תחושת מחנק. נדמה לי שאני יכולה להעיד גם על יתר הנוכחים בביקור, כי אף הם לא חשו בקיומו של הגז. מכל מקום, אף אחד מן הנוכחים לא הביע בפני
תחושת מחנק.
בביקורי במקום נוכחתי, כי בקרבת דירתה של התובעת מצויות 3 ארובות זהות לארובה של הנתבעת, המותקנות בדירות סמוכות, והמרחק מאחת מהן אל חלונה של התובעת קטן מזה שבין חלונה לארובת הנתבעת. משכך, גם לו אכן היתה מוכחת חדירתו של גז לדירתה, היה על התובעת להוכיח כי מקורו של הגז בארובת הנתבעת דווקא.
בביקורי במקום התרשמתי שהארובה מרוחקת מאוד מדירתה של התובעת, מרחק של כ-8 או 9 מטרים לערך. ברור כי הגז הנפלט מן הארובה מתפזר מיד עם פליטתו, ולפיכך סביר להניח כי אינו מגיע אל דירת התובעת דווקא, המרוחקת מן הארובה.

6. חיזוק נוסף למסקנתי כי מדובר בתחושה סובייקטיבית של התובעת, מלבד התרשמותי הבלתי אמצעית בעת ביקורי במקום, אני מוצאת במכתבה של גב' עדינה אגמון, שהינה מרכזת מניעת זיהום אויר ומניעת רעש במשרד לאיכות הסביבה, אשר נשלח אל מנהלת המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית כרמיאל. מלשון המכתב עולה כי גב' אגמון ביקרה במקום, ומצאה שהארובה עומדת בתקן ישראלי לתנורי סולר ת"י 838, שכן התקן מחייב הגבתה של הארובה עד לקצה הגג העליון רק במקרה שהמרחק בין הקיר החיצוני בבית לבין הארובה קטן מ- 3 מטרים, ומכיוון שבמקרה דנן המרחק האמור גדול מ- 3 מטרים, אין כל רע במיקומה של הארובה. משמע, התקן, שנועד להגן על בריאות הציבור, מאפשר התקנת ארובה בגובה בו הותקנה, אף במרחק קטן מזה שמצוי בין הארובה לבין דירת התובעת. ברי, כי לו היתה גב' אגמון, האמונה על מניעת זיהום אויר במשרד לאיכות הסביבה, מתרשמת, בעת ביקורה במקום, כי במקרה דנן סובלת התובעת מזיהום אויר, היתה מוצאת לנכון לציין זאת במכתבה, ולא היתה פוטרת עצמה בקביעה כי הארובה עומדת בתקן.
לפיכך, אני קובעת כי טענת התובעת בדבר הפרעה שנגרמת לה, בדירתה, בשל התקנת הארובה, לא הוכחה.

פגיעה ברכוש המשותף בניגוד לסעיף 2(א) לתקנון המצוי
7. מן הראיות שהובאו בפני
, נוכחתי כי אף שהבית רשום בפנקס הבתים המשותפים, מעולם לא נוהל כבית משותף. בעלות הדין מאשרות כי מעולם לא נבחרה נציגות לבית המשותף, מעולם לא התקיימו אסיפות בעלי דירות, ומעולם לא נשא בעל דירה בהוצאות החזקת הרכוש המשותף, המצוי בתחומי דירתו של אחר. משמע, מאחר שלכל דירה כניסה משלה, חצר משלה וגג משלה, חלו הוצאות החזקת הגג, למשל, על בעלי הדירות באופן עצמאי, כך שכל בעל דירה דאג להחזקתו של הגג המצוי מעיל דירתו.
לטענת הנתבעת יש לראות בבית בית מורכב, כמשמעו בסעיף 59(א), ולקבוע כי כל דירה הינה אגף בפני
עצמו, ולפיכך הקיר החיצוני בו הותקנה הארובה אינו רכוש משותף, ואין תחולה במקרה זה לסעיף 2(א) לתקנון. חיזוק לטענתה זו, מוצאת התובעת בפסק הדין בע"א 2896/90 טרוצקי נ' דיין פ"ד מו(5) 454, בו הובעה הדעה כי יכול שתקנון הבית המשותף ישונה במשתמע, בהתנהגותם של בעליה דירות, במשך התקופה שחלפה מאז הוקם הבניין.
התובעת טוענת אף היא שמדובר בבית מורכב, כמשמעו בסעיף 59(א), אך לטענתה אין בכך כדי לשלול את היותו של הבית בית משותף, ולפיכך יש תחולה לסעיף 2(א) לתקנון.

8. אכן, כאמור לעיל, הוכח קיומו של נוהג הפרדת ניהול בבית, על פיו כל דירה מנהלת את ענייניה באופן עצמאי, ובכלל זה את הרכוש המשותף המצוי בתחומה, כאילו הוצמד אל דירתה.
יחד עם זאת, אין לקבל את טענת הנתבעת לפיה מדובר בשינוי תקנון מכללא, המגדיר את הבית כבית מורכב, בו כל דירה מהווה אגף נפרד, באופן המפקיע את הקירות החיצוניים של הבית מן הרכוש המשותף. הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסוימת הינה פעולה בעלת משמעות קניינית, אשר לא ניתן להסיקה מכללא, מתוך התנהגותם של בעלי הדירות. הצמדה כזו, כאמור בסעיף 59(א) יש לקבוע מפורשות בתקנון, בהסכמת כל בעלי הדירות.
הסכמה לפיה החזקתו וניהולו של כל אגף, יחולו על בעלי הדירה באותו אגף בלבד, אף היא טעונה קביעה מפורשת בתקנון, אולם מאחר שלא מדובר בהצמדה בעלת משמעות קניינית, ניתן לקבוע, כפי שציינתי לעיל, כי הוכח שביחסים הלא פורמאליים בין בעלי הדירות התקיים נוהג הפרדת ניהול, כאמור, שמשמעותו זה לשינוי התקנון על דרך ההתנהגות, אך שינוי זה אינו בעל אופי קנייני.
נ והג כזה, אף שאינו מונע תחולתו של סעיף 2(א) לתקנון המצוי, יש בו כדי להוות שיקול במערכת השיקולים אשר ינחו את המפקח על רישום מקרקעין בבואו להעריך את הפגיעה, שכן, ברי כי במהלך כל השנים שינה כל אחד מבעלי הדירות את דירתו, ובכלל זה אף חלקים ברכוש המשותף, מבלי לקבל את הסכמת האסיפה הכללית, שמעולם לא התכנסה בבית, או את הסכמת שכניו.
לכך יש להוסיף את העובדה שמאחר שמבנהו של הבית טורי, הקירות החיצוניים המצויים סביב דירה מסוימת, מרוחקים מדירה סמוכה.

9. זו לשונו של סעיף 2(א) לתקנון המצוי:
"בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות.
לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה."

מלשון הסעיף עולה כי בהסכמת האסיפה הכללית, רשאי בעל דירה לעשות שינוי כאמור. הסכמת האסיפה הכללית משמעה הסכמת רוב בעלי הדירות בבית, ולא כולם. לו היתה התביעה הנדונה מוגשת על ידי נציגות הבית המשותף, ניתן היה לקבוע כי רוב בעלי הדירות מתנגדים להתקנה, אך בהתנהגותה של התובעת, לבדה, אין די. למען הסר ספק, עצם העובדה שהסכמת האסיפה הכללית לא ניתנה עובר להתקנת האסיפה, אינה מונעת מן האסיפה לאשר את השינוי, בדיעבד (ראה ע"א 93/84 קדמי נ' קווין פ"ד מו(1) 724).

אין חולק כי הנתבעת לא קיבלה את הסכמת האסיפה הכללית עובר להתקנת הארובה, משום שלא חשבה שיש בכך צורך, לאור העובדה שבנתה תוספת בניה לדירתה ללא הסכמה, ומאחר שכל בעלי הדירות בבית נוהגים בדירותיהם כבביתם הפרטי. יחד עם זאת, הארובה הותקנה בשנת 1997, ומאז ועד היום לא נשמעה כל התנגדות להתקנתה, מפי אף אחד מבעלי הדירות בבית. משכך, יש לראות את שתיקתם של כל יתר בעלי הדירות משך כ- 10 שנים, כהסכמה להתקנת הארובה.

10. זאת ועוד, בביקורי במקום לא התרשמתי שצינור הארובה פוגע בחזות הבית או מכער אותה. הארובה מותקנת בחזית הפנימית של הבית, לא זו הפונה אל הרחוב הראשי, ואינה שונה משאר המתקנים אותם מתקינים בעלי דירות תוך שימוש ברכוש המשותף, כמזגנים למשל. אם קיימת פגיעה כלשהי במראה הקיר, הרי היא פגיעה שולית וזניחה. לא התרשמתי כי הארובה גרמה לשיבוש שלמותו הסימטרית של הבית או דמותו הארכיטקטונית, וודאי אין בה כדי להוריד את ערך הדירות.

11. בכתב התביעה המקורי, אותו ערכה התובעת בעצמה, בטרם פנתה לקבלת יעוץ משפטי, לא הועלתה כל טענה בדבר הפגיעה בחזות הבית, וכיעורו.
כך, גם בישיבה שהתקיימה ביום 28.12.06, בה ביקשה התובעת לשאת דברים, אף בטרם הגיע שלב הראיות, טענה היא עצמה: ..."אני לא מסוגלת לנשום בתוך הדירה שלי. לא מעניין אותי הנושא האסטטי" (בעמוד 5 לפרוטוקול שורות 26-22).
רק בכתב התביעה המתוקן, שהוגש באמצעות באת כוח התובעת, הועלתה לראשונה הטענה בדבר פגיעה בחזות הבית, וכיעורו, בניגוד לסעיף 2(א) לתקנון המצוי.
הימנעותה של התובעת מלציין את הפגיעה בחזות הבית, והצהרתה החד משמעית כי הדבר אינו מפריע לה, אינם נובעים מחוסר בקיאותה בחוק, שאם זה היה המצב, היתה לכל היותר נמנעת מלציין את סעיף החוק הרלוונטי, אך עצם הפגיעה הנטענת היתה באה לידי ביטוי. העדרו של הטיעון מכתב התביעה המקורי, והצהרתה הנ"ל של התובעת, מעידים על חוסר תום הלב שבעצם העלאת הטענה בשלב מאוחר יותר.
יתרה מכך, התובעת עותרת לצו שיורה לנתבעת להסיר את הארובה, ולהתקינה בצד המזרחי, הפונה אל החנייה, היינו בחזית הראשית של הבית – שם תהיה הארובה ניכרת לעין כל העוברים ושבים ברחוב, ואין ספק כי פגיעתה בחזות הבית תהיה גדולה יותר. בכך, שוב, גילתה התובעת את דעתה כי לא חזות הבית מטרידה אותה, וכי טענתה בדבר פגיעה בחזות הבית הועלתה שלא בתום לב.
על חובת תום הלב עמד כב' הנשיא ברק בפסק הדין בע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה (1), 199:
"כל זכות (במובן הרחב) המוגנת בחוק המקרקעין צריכה להיות מופעלת בתום לב; כל חיוב המעוגן בחוק המקרקעין צריך להתבצע בתום לב...כך למשל זכותו של כל שותף במקרקעין כלפי שותפיו האחרים צריכה להיות מופעלת בתום לב...מתחולתו של עקרון תום הלב על השימוש בזכויות (במובן הרחב) על פי חוק המקרקעין מתבקשות מספר מסקנות:
ראשית, השימוש בזכויות...צריך להיעשות מתוך הגינות. מושג תום הלב בהקשר זה משמעו אמת מידה אובייקטיבית....שנית, השימוש בזכות כולל בחובו גם הגשתה של תביעה... הן הזכות והן כוח התביעה בגין הזכות כפופים לעקרון תום הלב; שלישית, תום הלב חל על כל שימוש בזכות, בין שימוש בזכות הקנין הגורם נזק לזולת לבין שימוש בזכות הקנין שנועד להגן על זכות הקנין מפני מתנכלים לה; רביעית, לשופט נתון שיקול דעת בגדרי המרחק הניתן לו מכוח פעולתו של עקרון תום הלב בהענקת סעדים הפוגעים בזכויות על פי חוק המקרקעין. היקפו של שיקול דעת זה נגזר מעוצמת פעולתו של עקרון תום הלב".

ראה גם ע"א 2896/90 טרוצקי נ' דיין פ"ד מו(5) 454.

12. לאור מכלול השיקולים שסקרתי לעיל, הכוללים את מבנהו המיוחד של הבית והנוהג הקיים בו בדבר הפרדת ניהול, הפגיעה הזניחה בחזות הבית, וחוסר תום הלב שבעצם העלאת הטענה, איני מוצאת לנכון להורות על השבת המצב לקדמותו מחמת פגיעה במנוגדת לסעיף 2(א) לתקנון המצוי.

13. לאור האמור לעיל, התביעה נדחית.
התובעת תשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 5,000 ₪. הסכום ישולם בתוך 30 יום, שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד פסק הדין עד למועד התשלום בפועל.

ניתן, בהיעדר הצדדים, בתאריך ה' חשון תשס"ח (17 אוקטובר 2007).
המזכירות תשלח את פסק הדין אל באי כח בעלי הדין בדואר רשום.

___________________
עידית וינברגר

המפקחת על רישום מקרקעין בנצרת









תיק המפקח על רישום המקרקעין 31/06 גילה זלזנר נ' בתיה טלמור (פורסם ב-ֽ 17/10/2007)