פסקי דין על סגל יורם | פסקי דין על יונה זייד | פסקי דין על אברהם סולימן ואח' | פסקי דין על דניה סיבוס חברה לבניה בע"מ

923/02 א     16/10/2005




א 923/02 סגל יורם, יונה זייד, אברהם סולימן ואח' נ' דניה סיבוס חברה לבניה בע"מ




בעניין:
10



בתי המשפט



בית משפט מחוזי חיפה
א
000923/02


בפני
:
כב' השופטת ברכה בר-זיו
תאריך:
16/10/2005





בעניין
:
1 . סגל יורם
2 . יונה זייד

3 . אברהם סולימן
4 . יצחק הדר
5 . רחל כהן
6 . ערן דובובי



ע"י ב"כ עו"ד
עו"ד פרימס ישע

התובעים

נ
ג
ד


דניה סיבוס חברה לבניה בע"מ


ע"י ב"כ עו"ד
עו"ד וקסלר יעקב

הנתבעים

פסק דין
1.
התובעים הגישו נגד הנתבעת תביעה כספית על סך 9,837,147 ₪ - נזקים שנגרמו להם , לטענתם, עקב הפרת הסכם קומבינציה שנחתם בין הצדדים.

2.
בתאריך 24.12.95 נחתם בין הצדדים הסכם קומבינציה (להלן "ההסכם"), בקשר לחלקות מס' 15, 4, 14, 5 ומחצית חלקה 16 בגוש 10878 (להן "החלקות"). בהסכם התחייבו התובעים למכור לנתבעת 72% מחלקם בחלקות ובתמורה התחייבה הנתבעת לבנות עבור התובעים דירות מגורים.

3.
במועד חתימת ההסכם חלה על החלקות תוכנית בנין עיר חפ/1711 (להלן "התכנית הישנה"). בהסכם הסכימו הצדדים לפעול לאישורה של תכנית בנין עיר חדשה, בהתאם לתשריט שצורף להסכם (להלן "התכנית החדשה"). התחייבויות הנתבעת על פי ההסכם היו מותנות באישור התכנית החדשה, בתקופה שנקבעה בהסכם. לאחר אישור התכנית החדשה היה על הנתבעת לפעול לשם הוצאת היתר הבניה ולבצע את בניית הדירות.

4.
לשם ביצוע בניית הפרוייקט נדרשה סלילת כביש גישה. לאחר שהנתבעת הכינה את התכנית לצורך הוצאת היתר בניה, הוברר לה על יד משרד מהנדס העיר , כי בקשתה להיתר בניה לא תטופל קודם שיוסדר נושא סלילת כביש הגישה (מכתב מהנדס העיר לנתבעת מיום 8.7.98). הנושא לא הוסדר, לא


הוצא היתר בניה לפרוייקט והדירות לא נבנו.

5.
בנסיבות אלה הודיעו התובעים לנתבעת בתאריך 5.11.01 על ביטול ההסכם ובתאריך 17.11.02 הגישו
תביעתם זו נגד הנתבעת, כאשר לטענתם , עקב הפרת התחייבויות הנתבעת כאמור בהסכם נגרמו להם נזקים המתבטאים בירידת ערך המקרקעין (ירידה במספר הדירות שעשויים לקבל בעיסקת קומבינציה עתידית), הפסדי שכר דירה מהדירות היו אמורות להיבנות , מס מכירה שנוסף לאחר מועד ההסכם ומס ערך מוסף נוסף – סה"כ 2,093,010 $.

6.
בכתב הגנתה כפרה הנתבעת בטענות התובעים וטענה כי עמדה בכל תנאי ההסכם וכי על פי ההסכם נטלו על עצמם התובעים לשאת בחובות שהיו קיימים לפני ההסכם, לרבות סלילת כביש הגישה וכי תביעת התובעים מהווה נסיון להתעשר שלא כדין על חשבון הנתבעת, תוך ניצול לרעה של הליכי המשפט.

7.
שני הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית בכתב. במהלך שמיעת הראיות נשמעה חקירתו הנגדית של עד אחד בלבד- מר ברקאי (מטעם התובעים) ולאחר מכן הגיעו הצדדים להסדר דיוני לפיו ויתרו על חקירות נגדיות של המצהירים מטעם שני הצדדים, מבלי לפגוע באיזה מטענותיהם ומבלי להודות בתוכן התצהירים. בהמשך הגישו שני הצדדים סיכומים בכתב.

8.
להלן הוראות רלבנטיות למחלוקת
בהסכם בין הצדדים:

בסעיף 3.3. הצהירו התובעים כי:


"העמידו לרשות הקבלן את כל המסמכים אשר ברשותם הרלבנטים למקרקעין".

בסעיף 4.1.1 הצהירה הנתבעת (הקבלן) :


"כי ראה ובדק את המקרקעין בדיקת קונה...

כי ידועות לו היטב כל אפשרויות הבניה על המקרקעין עפ"י התוכנית הישנה ועפ"י התכנית החדשה, באם תאושר, ובכלל זה כל התנאים, ההתנאות והדרישות של כל הרשויות המוסמכות לניניהן לרבות עירית חיפה, חברת חשמל בקשר להענקת היתר בניה ו/או ביצוע הבניה ו/או כל הגבלה אחרת עפ"י כל דין בגין ביצוע הבניה במקרקעין ו/או בחלקה החדשה כאמור בחוזה".

סעיף 13.5 להסכם הקובע כי:

"כל האגרות וההיטלים בגין המקרקעין, לרבות כל ההוצאות ו/או התשלומים הנדרשים לקבלת היתר הבניה ולרבות אגרות מים וביוב הוצאות בגין חיבור לרשת החשמל והוצאות בגין ביצוע עבודות פיתוח לרבות סלילת הכבישים על פי הנדרש על ידי עירית חיפה ו/או הרשויות המוסמכות ו/או תשלומים ו/או היטלים לעירית חיפה בגין כבישים, ביוב ותאורה יחולו וישולמו ע"י הקבלן. האמור בפיסקה זו (13.5) לא יחול על אגרות ו/או היטלים אשר הוטלו בגין המקרקעין קודם לחתימת חוזה זה, אשר יחולו על המוכרים".

9.
התכנית הישנה הוגשה על ידי "בעלי הקרקע" , כאשר עורך התכנית הינו התובע מס' 1. יוזמי התכנית מוגדרים בסעיף 6 לתכנית כבעלי החלקות. סעיף 19 לתכנית הישנה קובע כי פיתוח המגרש יעשה על ידי יוזמי התכנית. סעיף 22 קובע כי :

"בעלי הקרקע הכלולים בתכנית זו והגובלים אתה, חייבים להשתתף בהוצאות סלילת הדרכים שבתכנית זו, בהתאם לחוקי העזר העירוניים.
על יוזמי התכנית לסלול את מחצית הרחוב מס' 511, בסלילה נכללות המדרכות, התקנת ניקוז למי גשם, שתילה והעתקת עמודי החשמל.
יוזמי התכנית יהיו חייבים לשלם עבור הסלילה כמפורט לעיל, בין שהוקמו על מגרשיה ובין שלא הוקמו.

לא ינתן היתר בניה בטרם נסללה הדרך הנ"ל שממנה הגישה לבניינים."

התכנית החדשה אושרה ביום 12.7.97.

10.
בתכנית החדשה מופיעה הנתבעת כ"יזם התכנית" . גם עורך ומגיש התכנית החדשה
היה התובע מס' 1.

בסעיף 20 לתכנית נקבע כי כל עבודות הפיתוח יבוצעו על ידי יוזמי התכנית. סעיף 23 לתכנית החדשה קובע כי :

"בעלי הקרקע הכלולים בתכנית זו והגובלים אתה יבצעו על חשבונם את פיתוח הרחובות הגובלים ברוחבם המלא כולל תאורה ותיעול מי גשם או ישלמו לעיריה היטלי כבישים ותיעול מי גשם כחוק, הכל בהתאם לדרישות העיריה. הפיתוח כולל קירות תומכים בצד רחוב טבנקין וקירות תומכים/ציפוי בדרך יד לבנים .

לא ינתן היתר בניה בטרם נסללה רח' טבנקין שממנה הגישה לבניינים".

בעלי הקרקע החתומים על התכנית החדשה הם התובעים.

11.
בתאריך 23.7.90 שלח מהנדס העיר מכתב לעו"ד מייבלום, מבעלי המרקעין , וזה לשונו:


"במענה למכתבך מתאריך 11.7.90 הנני להודיעך כדלקמן:

1)
מחלקת תכנון דרכים תדאג לתיכנון המשך רחוב טבנקין (משטח שכון עובדים) ועד לחלקות הבניה, אשר בתכנית בנין עיר הנ"ל (כולל לאורך החלקות).
2)
העיריה תדאג לפריצת הדרך ולביצוע סלילת כביש ברוחב זמני אשר יאפשר גישה לחלקות.
3)
בעלי החלקות ישלמו לעיריה היטל כבישים כחוק.
4)
מחלקת תכנון דרכים מתכננת הרחבת דרך יד לבנים בקטע לאורך החלקות הנ"ל, כולל בנית קיר תומך בצמוד למצוק הקיים.
הנושא הובא לידית מר יורם סגל (התובע מס' 1 – הערה שלי – ב.ב) אשר נתן הסכמתו לבניית הקיר הנ"ל עם חדירה למגרש ותכנון המבנים בחלקות יעשה בהתאם.
5)
מר יורם סגל יתאם עם המחלקה לתכנון דרכים וגנים את מועדי התיכנון וביצוע הפריצה אשר יהיו במקביל לתיכנון הקרקע".

12.
בתאריך 20.4.94 שלח מנהל האגף לתיכנון דרכים תנועה וגנים בעירית חיפה, מר מ. רביב, מכתב לתובע מס' 1 שזה לשונו:

"ברצוני להביא לידיעתך כי לאור המגבלות התקציביות של העיריה לא ניתן לבצע את פריצת המשך רחוב טבנקין (רחוב מספר 511) אשר יאפשר גישה לחלקות הבנייה.
כמו כן הרחבת דרך יד לבנים נדחתה מחוסר מימון משותף עם משרד התחבורה.
לאור האמור לעיל, כדי לקדם את אפשרות הבניה במגרשים הנ"ל אבקשכם להתקשר לגזבר העיריה ולבדוק את האפשרות שהסלילה תבוצע על ידכם".

13.
בתצהירו של התובע מס' 1, מר יורם סגל, הוא מפרט את השתלשלות העניינים בקשר לפרוייקט, עד מועד חתימת ההסכם, כדלקמן:

ביום 23.2.94 נחתם בין התובעים לבין פ.א. ברקאי חברה לבנין בע"מ חוזה קומבינציה בקשר לחלקות. באותו מועד היתה בתוקף התכנית הישנה, כאשר הוסכם על עריכת תכנית חדשה – נושא שהיה בטיפול המצהיר.
בסוף חודש אפריל התקבל אצל התובע מכתבו של מר רביב מתאריך 20.4.94, וזה הועבר על ידי התובע בפקס מיום 2.5.94 למר אריה ברקאי.
בתחילת חודש ספטמבר 1995 הודיע אריה ברקאי כי החברה נקלעה לקשיים ולא תוכל לבצע את הפרוייקט. בישיבה שהתקיימה במשרדו של עו"ד גבעון דובר על אפשרויות שונות להכניס קבלן אחר לפרוייקט ודובר על אפשרות מועדפת של חברת אפריקה ישראל. ברקאי מסר בסיום הישיבה כי יפעל להוצאה לפועל של עיסקת קומבינציה עם הנתבעת.
בין הצדדים התנהלו החלפת טיוטות חוזים, באמצעות עורכי הדין של שני הצדדים- עו"ד גבעון מטעם התובעים ועו"ד מטרי מטעם הנתבעת. לטענת המצהיר לא דובר על שינויים מהותיים לעומת ההסכם שהיה קיים עם ברקאי.
במהלך כל המגעים עם עורכי הדין – לא היה לאף אחד מהתובעים קשר כלשהו עם הנתבעת או מי מטעמה. ברקאי הוא זה שהציג בפני
הנתבעת את הפרוייקט והוא שהודיע לתובעים כי הנתבעת מקבלת על עצמה את כל התנאים המסחריים שבחוזה עם ברקאי.
במועד חתימת ההסכם – 24.12.95 – הוא פגש לראשונה את שמשון הראל וישראל ליבמן מטעם הנתבעת.

בסעיף 41 לתצהיר מצהיר מר סגל כי:

"לפני חתימת חוזה הקומבינציה עם חברת דניה סיבוס, לא הח"מ ולא מי מהתובעים הציג מצגים כלשהם בפני
חברת דניה סיבוב וכפי שציינתי לעיל בתצהירי, פגישתינו הראשונה עם נציג חברת דניה סיבוס היתה ביום חתימת החוזה, דהיינו ביום 24.12.95".

14.
גם
עו"ד יהושע גבעון מאשר בתצהירו כי לא נערכו כל פגישות בין הצדדים עצמם עד חתימת ההסכם וכל שנעשה היה החלפת טיוטות בין ב"כ הצדדים.

15.
מר אריה ברקאי הצהיר (ת/ 1) כי הוא זה שהציג בפני
הנתבעת את הפרוייקט ולאחר שקיבל הסכמה עקרונית
מסר לידי מר ישראל ליבמן קלסר שכלל את כל החומר שהיה ברשות ברקאי לגבי הפרוייקט. לפני מסירת הקלסר הוא דאג להשאיר ברשותו מקצת מהמסמכים ובינהם פקס מיום 20.9.95 מברקאי לליבמן אליו צורפו פקס של התובע מס' 1 מיום 23.7.95 ומכתב אישור של מהנדס העיר מיום 23.11.94, פקס נוסף שנשלח מברקאי לדניה באותו יום אליו צורף פקס של התובע 1 לברקאי מיום 2.5.94 ומכתב רביב מעירית חיפה מיום 20.4.94 לתובע והצעת שכ"ט מיום 24.4.94. עוד הוא מצהיר כי במסגרת הסברים שנתן לליבמן הוא הסביר לו את הדרישה להסדיר את סלילת כביש הגישה כתנאי להיתר בניה. בחקירתו הנגדית לא זכר מר ברקאי מתי מסר לנציג הנתבעת את קלסר המסמכים וגם אין לו רשימה של המסמכים שמסר . הוא גם השיב כי לא הוא שלח את המסמכים בפקס לנתבעת, אלא אחיו עשה זאת והוא יודע על כך מפי השמועה בלבד.
כאשר הוצגה בפני
ו העובדה כי על פי תצהירו הועברו 4 עמודים בעוד שלפי אישור הפקס הועברו רק 3 עמודים – לא ידע להשיב אילו עמודים הועברו בפועל.

16.
מר שמשון הראל, ששימש במועדים הרלבנטיים סמנכ"ל בכיר בחברת אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, ומנהל הנתבעת, הצהיר כי טיפל בהיבטים שונים הנוגעים להתקשרות בין הצדדים, כאשר ישראל ליבמן, מנהל אזור הצפון של הנתבעת, עבד תחת פיקוחו והנחייתו.
לדבריו קודם לחתימת ההסכם הציגו התובעים בפני
הנתבעת את מכתבו של מהנדס העיר מיום 23.7.90. למיטב זכרונו וידיעתו וגם מעיון בספרי דניה, בזמן החתימה על ההסכם דניה לא ידעה על קיום מידע או מכתב אחר של העיריה.

דיון

:

17.
אין מחלוקת כי בהסכם אין התייחסות מפורשת לסלילת כביש הגישה לאתר הפרוייקט. הנתבעת טוענת כי עד שלב המגעים לקבלת היתר הבניה לא היתה מודעת לנושא סלילת הכביש וסברה כי הדבר יבוצע על ידי עירית חיפה -
כאמור במכתב העיריה לעו"ד מייבלום משנת 1990. עוד טענה כי החיוב בסלילת כביש הגישה הושת על התובעים, בהתאם להוראות הסיפא לסעיף 13.5 להסכם. מאידך טוענים התובעים כי כבר ביום 20.4.94 שלח מר רביב מעירית חיפה מכתב לתובעים בענין סלילת הכביש וכי כי מכתב זה הובא לידיעת הנתבעת ביחד עם כל החומר הרלבנטי על הפרוייקט ממר ברקאי. עוד טוענים התובעים כי בהתאם להוראות ההסכם התחייבה הנתבעת לשאת בכל ההוצאות וההיטלים – לרבות הוצאות סלילת כביש הגישה, וכי הנתבעת ניסתה להתנער מהתחייבויותיה על פי ההסכם, עקב בחינה מחודשת של כדאיות כלכלית כביכול, ותוך הפרת הוראות ההסכם.


18.
ההלכה באשר לפרשנות ההסכם נקבעה על ידי כבוד הנשיא ברק בע"א 4628/93 - מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) . פ"ד מט(2), 265 ,עמ' 285-286:

"סיכומו של דבר: חוזה מתפרש על פי אומד דעתם של הצדדים. אומד דעת זה הם המטרות, היעדים, האינטרסים, התכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. על אומד הדעת למד המשפטן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו.....".

בענייננו - בהעדר התייחסות מפורשת בהסכם לנושא סלילת כביש הגישה, לא נותר אלא לנסות ולפרש את הוראות ההסכם (ובמיוחד סעיף 13.5 להסכם, שבהוראותיו נתלים שני הצדדים) מהנסיבות החיצוניות לו, ואלה הרלבנטיות במקרנו:

(1)
בתכנית החדשה, שהוראותיה הן אלה שהצדדים הסכימו כי יחייבו אותם (באשר תנאי לכניסה לתוקף של ההסכם היה אישורה של התכנית החדשה), נקבע במפורש בסעיף 21 כי "בעלי הקרקע" יבצעו על חשבונם את פיתוח הרחובות וכי לא ינתן היתר בניה בטרם נסלל כביש הגישה לפרוייקט.
בעלי הקרקע, החתומים על התכנית החדשה, הינם התובעים (בהבדל מהנתבעת המופיעה כ"יזם התכנית").
אמנם בתצהירו של מר סגל ובהרחבה בסיכומי התובעים, הם מנסים לטעון לטשטוש האבחנה בין היזם לבעלי התכנית אך גירסתם נדחית על ידי באשר התובעים ו/או מרביתם ובמיוחד התובע מס' 1 , שהוא "פיהם " של התובעים, אינו הדיוט אלא אדריכל מנוסה , שניסח את הוראות התכנית ואין זאת כי היה בקיא לחלוטין באבחנה . יתירה מזאת , מר סגל עומד במפורש על האבחנה בסעיף 19 לתצהירו.
(2)
גם בתכנית הישנה, שכאמור גם הוראותיה נוסחו על ידי התובע מס' 1, נקבע על הבעלים של החלקות (קרי: התובעים) לבצע את סלילת כביש הגישה.
(3)
מנהל הנתבעת, מר ליבמן, פנה במתכב לעירית חיפה ביום 19.2.96 וביקש לברר נושא סלילת הכביש על ידי העיריה על סמך התחייבותה משנת 1990 ורק אז הוא נענה כי התחייבות העיריה בטלה , כאמור במכתב מר רביב מיום 20.4.94.
(4)
גם השמאי זייד, אחד התובעים, פנה לעירית חיפה לאחר קבלת תשובת העיריה למכתבו של מר ליבמן. כאשר במכתבו הוא מציין כי לנתבעת נודע לראשונה על החובה לסלול את כביש הגישה בעקבות פנייתו של מר ליבמן.
(5)
עותק מכתבו של מר ליבמן לעיריה נשלח גם לתובע מס' 1, שלא הגיב עליו כלל. התובע מס' 1 אמנם הצהיר כי לא הגיב על המכתב מאחר וסבר כי הענין באחריות הנתבעת ולפיכך לא התעניין בכך ואולם דבריו אלה עומדים בסתירה להתכתבויות ב"כ התובעים עם העיריה לאחר הודעת העיריה לנתבעת על ביטול התחייבותה לסלול את הכביש.
(6)
מנוסח סעיף 13.5 להסכם עולה כי הנתבעת התחייבה לשאת בהוצאות הנדרשות לקבלת היתר בניה ואולם על פי מכתב עירית חיפה סלילת הכביש עצמה אינה חלק מהיתר הבניה אלא תנאי לבדיקת הבקשה – דהיינו הדבר מתיישב דוקא עם גרסת הנתבעת כי מדובר בחיוב קודם לחתימת ההסכם – והדבר גם מתיישב עם מועד מכתבו של מר רביב לתובעים – שהינו קודם להסכם ומתנה מתן היתר בניה לפרוייקט בסלילת הכביש.
(7)
מר סגל הצהיר כי מבחינתו הנתבעת היתה אמורה להכנס בנעלי חברת ברקאי ובנסיבות אלה גם כל המו"מ בקשר לפרוייקט נוהל בין מר ברקאי לבין מנהל הנתבעת, מר ליבמן. במועד חתימת החוזה בין התובעים לחברת ברקאי עמד בתוקף מכתב מהנדס העיר לעו"ד מייבלום, לפיו העיריה היא זו שתסלול את כביש הגישה ולפיכך, כניסה לנעלי חברת ברקאי משמעה כי ההתחייבות לסלילת כביש הגישה אינה חלה על הקבלן המבצע. ודוק: מר ברקאי אמנם הצהיר כי חברת ברקאי קיבלה על עצמה את סלילת כביש הגישה אך הצהרתו אינה מתקבלת על דעתי בהיותה חסרת כל הדיון כלכלי ו/או אחר (שהרי לא יעלה על הדעת כי ברקאי "התנדב" לסלול על חשבונו כביש , כאשר בידו התחייבות העיריה לבצוע אותו כבישה).

מכל האמור אני קובעת כי הפרשנות הנכונה להסכם היא זו של הנתבעת, ולפיה החובה לסלול את כביש הגישה לפרוייקט ו/או לשאת בהוצאות אלה
- חלה על התובעים.

19.
גם אם הייתי קובעת כי לא ניתן ללמוד על אומד דעתם של הצדדים מהנסיבות החיצוניות להסכם, היתה עומדת בעינה מסקנתי לעיל.

באשר למקרה בו לא ניתן לקבוע את אומד דעתם של הצדדים קובע כבוד הנשיא ברק
בע"א 4628/93 הנ"ל :

"אכן, לעתים אין בידנו לגבש את אומד דעתם של הצדדים. יש לזכור תמיד כי אומד הדעת הרלבנטי אינו אומד הדעת הסובייקטיבי של אחד הצדדים, אלא אומד הדעת הסובייקטיבי המשותף לשניהם או לפחות כוונה (סובייקטיבית) של אחד הצדדים, אשר הצד השני מודע לה ויודע כי היא הבסיס להבנת החוזה על-ידי הצד האחר (ראה ע"א 154/80 בורכרד ליינס לימיטד ליידון נ. הידרובאן בע"מ, פ"ד לח(223 ,213 (2; ע"א 554/83 הנ"ל, בעמ' 305; ע"א 819/87 החברה לפיתוח חלק מחלקה 9 בגוש 9671 בע"מ נ. הוצאת עתון "הארץ", פ"ד מג(344 ,340 (2; ע"א 5187/91 הנ"ל, בעמ' 188 ("מפגש רצונות מחייב אומד דעת משותף" (השופטת דורנר; ע"א 5597/90 הנ"ל, בעמ' 218: "אין מפרשים חוזה על יסוד הכוונה הסובייקטיבית, הפנימית, של צד לחוזה, אלא על סמך גילויה החיצוני של הכוונה המשותפת של שני הצדדים" (השופטת דורנר)). על כן, אם אומד הדעת (הסובייקטיבי) של אחד הצדדים שונה מזה של הצד השני, אין כל אפשרות לגבש אומד דעת סובייקטיבי משותף. החוזה יפורש במקרה זה, כמו גם במקרים אחרים בהם אומד הדעת הסובייקטיבי המשותף אינו רלבנטי לפתרון הבעיה הפרשנית הניצבת בפני
השופט, על-פי תכליתו האובייקטיבית. התכלית האובייקטיבית של החוזה הן המטרות, האינטרסים והתכליות שחוזה מסוג או מטיפוס החוזה שנכרת נועד להגשים. התכלית האובייקטיבית מוסקת מתוך "אופיה ומהותה של העסקה שנקשרה בין הצדדים" (השופט בך בע"א 552/85 הנ"ל, בעמ' 245; ע"א 196/87 שוייגר נ. רז לוי, פ"ד מו(2 (3, 20)). זהו "שכל ישר של אנשי עסקים סבירים והוגנים" (השופט מ. חשין בע"א 5795/90 הנ"ל, בעמ' 819)".

בענייננו – אין מחלוקת כי הצדדים עצמם לא נפגשו עובר לחתימת ההסכם והמגעים הבודדים בקשר להסכם התנהלו בין באי כוח הצדדים. בנסיבות שכאלה, כאשר מחד עסקינן בעיסקה כלכלית בין אנשי עסקים ומאידך – בעמימות גוברת על הבהיר, לא ניתן לקבוע באופן פסקני כי הנתבעת דוקא היא זו החייבת בסלילה, ובהיות התובעים "המוציאים מחברם" – לא עמדו בנטל ההוכחה הנדרש כדי לקבוע כי הנתבעת היתה מודעת לחובה לסלול את כביש הגישה וקיבלה זאת על עצמה:

(1)
התובעים טוענים כי הנתבעת היתה מודעת למכתבו של מר רביב משנת 1994 ואולם אין מחלוקת כי המכתב לא נמסר לנתבעת במפורש על ידי התובעים, הוא אינו נזכר כלל בהסכם והתובעים רק טוענים כי היה חלק מקלסר מסמכים שהועבר לנתבעת על ידי ברקאי , שהיה המתווך בעיסקה. מנגד הצהיר מר הראל,מטעם הנתבעת, כי
היה הממונה על מר ליבמן והיה מעורב בכל הקשור לפרוייקט, וכי המכתב משנת 1994 לא היה בידיעת הנתבעת ומנגד מה שהיה בידיעתה זה דוקא מכתב משנת 1990 , בו קיבלה על עצמה העיריה לסלול את כביש הגישה.

התובעים טוענים בסיכומיהם כי מר הראל לא היה מעורה בעיסקה וכי נציג הנתבעת היה מר ליבמן בלבד ואולם מפרטיכל הנתבעת, אשר צורף כנספח ז' לתצהירו של מר סגל (התובע מס' 1) עולה כי מר הראל הוסמך ביחד עם מר ליבמן לחתום על כל מסמכי העיסקה.

(2)
ברקאי עצמו מציין כי העביר לדניה מסמכים שונים מהקלסר אך הוא אינו בטוח כי העביר את מכתב העיריה לתובעים מיום 20.4.94 וצודק ב"כ הנתבעת בקושייה שהעלה בסיכומים – אם לטענתו הוא העביר לדניה קלסר עם כל המסמכים שהיו ברשותו – לשם מה היה צריך להעביר מסמכים מסויימים בפקס – כאשר הוא אינו יודע איזה מסמכים העביר?

בנוסף, ברקאי עצמו הצהיר בסעיף 10 לת/ 1 כי הוא הסביר לישראל ליבמן את הדרישה להסדיר את כביש הגישה לפרוייקט – אבל הוא לא מצהיר כי הסביר מי אמור להסדיר ענין זה וכאשר הדבר משתמע לשתי פנים - הנתבעת יכלה להסיק כי מדובר בחובה לפי התב"ע ולא חובה על הנתבעת עצמה.

(3)
ההנחה של התובעים בסיכומי התשובה כי הנתבעת למדה מתיקי העיריה על התחייבות העיריה במכתב לעו"ד מייבלום משנת 1990 ולפיכך גם יכולה היתה ללמוד על המכתב משנת 1994 שבודאי גם היה בתיק העיריה – הינה סתמית ונדרשת הוכחה פוזיטיבית כי מכתב שכזה אכן נמצא בתיק העיריה. יתירה מזאת, מהמכתב עולה כי מר רביב, אשר שלח את המכתב,
הינו ממחלקה לתיכנון דרכים תנועה וגנים ולא זו המופקדת על הוצאת היתרי הבניה.

(4)
גם טענת התובעים בסיכומי התשובה – לפיה לנתבעת לא היה כל בסיס להסתמך על המכתב משנת 1990 לעו"ד מייבלום, שמתייחס
למגרשים אחרים והוא סותר את התב"ע הישנה שלפיה סלילת כביש הגישה הינה תנאי לקבלת היתר הבניה – פועלת לחובת התובעים שהרי התובעים טוענים כי המכתב משנת 1994 בא לבטל את המכתב משנת 1990 ו/או התחייבות קודמת של העיריה.
אם יש הודעה של התובעים כי לפי התב"ע חובת הסלילה על הבעלים – כיצד הם מתכחשים לחבותם זו שהינה תנאי להוצאת היתר בניה ולא חיוב על פי היתר הבניה - אותו קיבלה על עצמה הנתבעת.

בנוסף במכתב משנת 1994 אין כל הטלת חובה לסלול את הכביש על בעלי הקרקע אלא נאמר בו כי העיריה לא תבצע את פריצת הדרך וכי על התובעים להתקשר לגזבר העיריה ולבדוק אפשרות שהסלילה תבוצע על ידי התובעים.

(5)
גם העובדה שמר ליבמן לא הובא למתן עדות פועלת לחובת התובעים. גם אם במועד הרלבנטי


להסכם היה מר ליבמן עובד הנתבעת, אין ספק כי במועד הרלבנטי לניהול התובענה לא היה עוד עובד הנתבעת ולשם הוכחת עובדות שהיה ידועות לו – נדרשה "הודאתו" בפועל.



20.
זאת ועוד: בע"א 4628/93 הנ"ל ממשיך כבוד הנשיא ברק וקובע כי:

"תכלית החוזה היא גם תכליתו האובייקטיבית. זו נקבעת, בין השאר, על-פי עקרון תום הלב. על כן, ההנחה היא, למשל, לשיוויון בין הצדדים. כמו כן משמש עקרון תום הלב מנוף להשלמת חסר בחוזה (ראה פסקה 33 להלן). לענייננו חשוב היבט פרשני אחר: פרשנות חוזה בתום לב משמעותה מתן מובן לחוזה העולה בקנה אחד עם כוונתם המשותפת של שני הצדדים. עמדה על כך פרופ' שלו, בציינה:

"בישראל אנו מסיקים כלל פירוש זה מעקרון תום-הלב הכללי... ראש וראשון לכללים אלה הוא, כי מלאכת הפירוש נועדה לברר את כוונתם האמיתית של הצדדים לחוזה. התחקות אחר כוונה זו, תוך השתחררות מעול הפירוש המילולי, עולה בקנה אחד עם עקרון תום הלב" (ג. שלו, דיני חוזים 316,מהדורה שניה (1994)".

בענייננו – כאשר מדובר בנושא כה מהותי – סלילת כביש המהווה תנאי להוצאת היתר בניה לפרוייקט נשוא הסכם בין הצדדים – חלה חובה מפורשת על התובעים לציין נושא זה במפורש בהסכם, חובה שהפרתה אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב.

21.
מכל האמור אני קובע כי התובעים לא הרימו את הנטל ולא הוכיחו כי הנתבעת הפרה איזו התחייבות שקיבלה על עצמה בהסכם בין הצדדים.
התביעה נדחית.
התובעים, ביחד ולחוד, ישלמו לנתבעת שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ ומע"מ.

ניתן היום י"ג בתשרי, תשס"ו (16 באוקטובר 2005) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.


ב. בר-זיו, שופטת

קלדנית - עדי שיטרית







א בית משפט מחוזי 923/02 סגל יורם, יונה זייד, אברהם סולימן ואח' נ' דניה סיבוס חברה לבניה בע"מ (פורסם ב-ֽ 16/10/2005)