פסקי דין על אורית ברזני | פסקי דין על יגאל מזרחי | פסקי דין על הרב דוד נדב | פסקי דין על מירב שטרית |

1902/07 א     22/07/2008




א 1902/07 אורית ברזני , יגאל מזרחי נ' הרב דוד נדב , מירב שטרית




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט השלום ראשון לציון
א
001902/07


בפני
:
כב' השופטת ד"ר איריס סורוקר
תאריך:
22/07/2008






1. אורית ברזני

2. יגאל מזרחי
בענין:

התובעים


ע"י ב"כ
עו"ד שירן עוזרי




נ
ג
ד



1. הרב דוד נדב


ע"י ב"כ עוה"ד עמי אסנת
ושירלי ויסמן
2. מירב שטרית
ע"י ב"כ עו"ד בועז שמיר


הנתבעים






פסק דין

הסכסוך
1.
התובעים הגישו תביעה בסד"מ לסילוק ידם של הנתבעים מן הבית ברח' קפריסין 16 בשכונת תל-ברוך בת"א (גוש 6627 חלקה 260). ביסוד התביעה מונחת טענתם לפיה הנתבע 1, שוכר הנכס, השכיר את הבית בשכירות משנה לנתבעת 2 למטרה של הקמת גן ילדים, וזאת בניגוד לס' 6 בחוזה השכירות מיום 11.7.2001 (נספח א' לכתב התביעה), אשר ייעד את מטרת השכירות "למגורים בלבד", ואסר על כל שימוש אחר בנכס.

2.
הנתבע 1 קיבל רשות להתגונן (בש"א 2205/07). טענתו העיקרית היא, כי בהסכם שכירות המשנה הותנה מפורשות "כי השימוש בבית יהיה למגורים" (ס' 2.11, 2.14 לתצהירו בבר"ל). לטענתו, שוכרת המשנה פעלה "בניגוד להבנה בע"פ שהיתה שהשוכרת לא תעשה בבית גן ילדים ללא אישור מפורש של בעלי הבית (התובעים) והעיריה" (ס' 2.15 לתצהירו בבר"ל). הנתבע 1 לא התנגד לסילוק השוכרת מהנכס (ס' 2.17 לתצהירו בבר"ל), ואולם התנגד לפינויו שלו. לחלופין דרש להתנות את צו הפינוי בהחזרת יתרת השקעתו במושכר בסך 100,000$, תוך שהדגיש את ההשקעות הרבות שביצע בבית (ס' 2.22, 2.23 לתצהירו בבר"ל).

3.
הנתבעת 2 קיבלה אף היא רשות להתגונן (בש"א 2276/07). בתצהירה טענה כי "נפלתי קרבן למעשה מרמה ונוכלות מצד הנתבע 1", "שיצר כלפי מצג שווא עוד מלפני חתימת הסכם השכירות המשנית ולאחריו בכל הקשור לאפשרות לקיים במושכר גן ילדים אלא שאף חמור מכך עודד אותי לעשות כן באמצעותו ובאמצעות אחרים" (ס' 1, 3 לתצהירה בבר"ל).

4.
במישור הדיוני: מטעם התובעים הצהירה התובעת וכן גב' יקירה בכר. מטעם הנתבע 1 הצהיר הוא עצמו, אביו כב' הרב יוסף נדב, מר תמיר גרינברג ומר אלי עסיס. מטעם הנתבעת 2 הצהירה היא עצמה, וזומן להעיד המתווך מר שחר דוידיאן. ב"כ הנתבעת 2 העיד ברשות גם את אשת הנתבע 1, גב' ליבי נדב (החלטה מיום 11.6.2008, פ' ע' 80). כל העדים נחקרו בפני
. הצדדים סיכמו בכתב.

5.
להלן תיבחן תביעת התובעים לסעד של פינוי המושכר. השאלה הראשונה העומדת על הפרק היא, אם הנתבע 1 הפר את הסכם השכירות כנטען.


הפרת הסכם השכירות ע"י הנתבע 1
6.
הסכם השכירות הראשי, שבין התובעים לנתבע 1, ייחד את מטרת השכירות "למגורים בלבד".
הותנה בו כי "אסור לשוכר להשתמש במושכר למטרה שונה ממטרת השכירות" (ר' סעיפים 6א, 6ב להסכם השכירות). אין מחלוקת כי התובעים מעולם לא הרשו ולא נתנו הסכמתם להפעלת גן ילדים במושכר (ר' למשל ס' 6-9 לתצהיר התובעת; עדותה בפ' ע' 21 ש' 22-23). התובעת העידה, כי בעקבות פתיחתו של גן ילדים במקום - בניגוד לחוזה וללא ידיעתה - קיבלה התראה מעירית תל-אביב כי עליה לפעול לסגירתו, אחרת יינקטו כנגדה הליכים משפטיים (ס' 22 ונספח ח' לתצהירה).
ואמנם, מדינת ישראל הגישה כתב אישום, בין השאר כנגד התובעים, בטענה לשימוש חורג בנכס כגן ילדים ללא היתר כדין (ר' ת.פ.נ. 0087- 2007- 5- 41(1), בבית משפט לעמ"ק בת"א, ת/1).

7.
הנתבע 1 טען כי כרת את הסכם שכירות-המשנה עם הנתבעת 2 תוך קביעה מפורשת כי "המשכיר משכיר את המושכר לשוכר והשוכר שוכר את המושכר מהמשכיר למטרת מגורים" (ס' 4 להסכם שכירות המשנה מיום 23.10.2006, נספח ד' לתצהיר הנתבע 1). הנתבע 1 הודה, כי "בפגישה לקראת כריתת הסכם שכירות המשנה ציינה הנתבעת, כי ברצונה לעשות בבית גן ילדים" (ס' 15 לתצהירו). ואולם לטענתו: "הבהרתי לה שעליה לקבל את אישור התובעים, אישור העיריה ואישור תושבי השכונה, וכל הטיפול בנושא ההסכמות והאישורים החוקיים יהיו באחריותה הבלעדית" (ס' 15 לתצהירו). הנתבע 1 טען כי שוכרת המשנה הסכימה לדבריו (שם), וכי הבהיר לה ש"פתיחת גן בלי אישורים אלה מהווה הפרת הסכם" (שם). הנתבע 1 עמד על כך שבחוזה ירשם שמטרת השכירות היא למגורים (ס' 16 לתצהירו), וכי השימוש יהיה בהתאם לחוזה השכירות (ס' 18 לתצהירו).

8.
גרסתו העובדתית של הנתבע 1 אינה מעוררת אמון. בחקירתו הנגדית הודה, כי "כבר בפגישות ובמו"מ מירב ציינה שמתכננת לפתוח גן ילדים" (פ' ע' 48 ש' 19-20). לדבריו, "עלה רעיון לעשות ימי הולדת בשכונה שהבית יכול להיות מקור מבורך לפרנסה" (פ' ע' 48 ש' 20-21). הוא אישר כי הנתבעת התכוונה להשתמש בבית לפרנסה וכי ידע על כך (שם, ש' 22-23). לדבריו, לא התנגד לפתיחת מעון במקום, ובלבד שתשיג את האישורים הנדרשים (פ' ע' 48 ש' 26 עד ע' 49 ש' 3):

"... היא [הנתבעת] עשתה רושם מקסים ואמרה שבאה לגור עם החבר שלה, ויש רב בנהריה שאמר לה לשכור רק מהרב נדב, אני אמרתי לה שכל מה שתעשה זה באחריותה, אם תצליחי להפוך את הבית הזה גם לקבל רשיונות מכולם ובעלי הבית בעיקר, אצדיע לך ואשמח בהצלחתך. זה היה ברור לה שאני לא בעל הבית, החוזה חתום עם יגאל עמד בפני
ה הרבה פעמים, עשינו חוזה חדש בהתאם לתאריכים הכתובים בחוזה המקורי, וידעה זאת, וזה היה מוסכם".
(ר' גם פ' ע' 55 ש' 12-14).

9.
בהמשך הודה כי לא התנגד לפתיחת גן ילדים במושכר, ובלבד שהשוכרת תשיג את האישורים הנדרשים מבעלי הבית וכן מעירית תל-אביב (פ' ע' 56 ש' 1-9):

"ש. אתה טוען שהסכמת לפתיחת גן ילדים, בכפוף לקבלת אישורים מתאימים מבעלי בית, עיריה ושכנים.
ת. אחדד, הסכמתי שאם יהיו 3 דברים אלה אני לא אתנגד, אני לא אטיל וטו.
ש. אפשר לומר שהסכמת לפתיחת גן בכפוף לאישורים האלה.
ת. אם זה אותו דבר, אז כן. לא הסכמתי לגן עד שיהיה לה אישורים ברורים מבעל הבית וכל פעולה הפוכה היא הפרת חוזה ברורה. זו היתה הנקודה ולא הפוך.
ש. אמרת למירב כמו שאמרת כרגע, שאין לך שום התנגדות בתנאי שיתקבלו אישורים, אבל ידעת שיש בעיה עם ההיתרים למקום.
ת. כן וגם עם בעלי הבית והשכנים".

10.
הנה כי כן, הנתבע ידע שבכוונת הנתבעת לפתוח גן ילדים במושכר. הוא ידע כי העיריה לא תאשר שימוש זה, מחמת חריגות בניה. הוא ידע כי בעלי הבית יתנגדו לפתיחת גן במושכר (למשל: "ידעתי שיש דבר שמפריע לבעלי הבית וחייבת להתמודד אתו"; פ' ע' 60 ש' 1). למרות זאת, לא הודיע לבעלי הבית על השכרת הנכס בשכירות משנה (ר' למשל עדותו בפ' ע' 64 ש' 6-7). לא רק זאת, אלא שאף עודד את הנתבעת לפתוח את הגן: "אמרתי למירב שאם תצליח להוביל את המקום ולפתח ולקבל רשיונות אני אעזור לה, ואביא לה לקוחות, ואני לא מבקש אחוזים על זה" (פ' ע' 61 ש' 23-24).

11.
הנתבע ידע לא רק על כוונה גרידא, אלא שהנתבעת פתחה את הגן בפועל, בלי שקיבלה אישור מהעיריה ובלא שפנתה אל בעלי הבית. הנתבע 1 נכח בחנוכת הגן ביום 1.11.2006 (ר' ס' 25 לתצהירה של נתבעת 2). הנתבעת 2 העידה כי בארוע חגיגי זה, "בהיות הנתבע 1 רב בישראל שימש הוא לא פחות ולא יותר מאשר חזן בחנוכת הגן" (ס' 26 לתצהירה). לדבריה, הנתבע בירכה באותו מעמד ואיחל לה הצלחה בעסק (ס' 25, 27 לתצהירה). הנתבעת ציינה כי במועד חנוכת הגן - "היה מוכן הגן לפתיחתו והיו מצויים בו כל הרהיטים, הציוד לילדים, עיצובו, השלטים ובכלל זה כל דבר אחר אשר היה דרוש לתפעולו" (ס' 28 לתצהירה).

12.
חיזוק לעדות הנתבעת מצויה בעדותו של מר תמיר גרינברג, תלמידו של הנתבע 1, לפיה נכח בחנוכת הגן, ו"היו סממנים של גן או פעוטון באולם" (פ' ע' 70 ש' 10-18). מר גרינברג
הבין שגב' שטרית מתכוונת "לעשות פעילות עם ילדים... היה ברור שזה כמה תינוקות" (שם, ש' 25-26).

13.
הנתבע 1 טען כי אם מדובר בפעוטון המקבל עד 10 ילדים – "אין להם [לעיריה] זכות להפריע לכך. אם זה מגורים אין בעיה" (פ' ע' 65 ש' 12, ש' 14-16 וכן פ' ע' 50 ש' 11; ע' 59 ש' 20). ישנה מידה לא מבוטלת של היתממות בתשובה זו. הנתבע ידע כי התוכנית של הנתבעת היא לפתוח במקום גן ילדים, ואף בירך את הנתבעת בהצלחה (כעולה למשל מתשובתו בפ' ע' 61 ש' 23-24). הוא ראה בטקס חנוכת הגן ש"סידרה דברים, אולי הכינה לפעוטון, אין לי בעיה עם זה" (פ' ע' 61 ש' 26). הוא היה ער לכך שמטרת השכירות, מבחינת הנתבעת, היא לפתוח במקום גן ילדים, ולא להסתפק במגורים בלבד -- שהרי למגורי בחורה צעירה אין לכאורה צורך בבית בעל שטח גדול יחסית. אבי הנתבע, כב' הרב יוסף נדב, אישר כי בנו ידע שהנתבעת צפויה לפתוח גן ילדים במושכר (פ' ע' 43 ש' 13-14). כב' הרב הבין, במפגש החתימה על חוזה השכירות, כי הנתבעת רוצה את המקום שלא למגורים בלבד: "היה ברור שלא רוצה רק למגורים, אולי לגן או מעון" (פ' ע' 46 ש' 4).

14.
הנתבע הודה כי ראה במקום קבוצה קטנה של 3-4 ילדים (פ' ע' 50 ש' 11). הוא ציין: "אולי היה שם נדנדות קטנות, אך זה לא הפריע לי כי ידעתי שעד 10 ילדים אין בעיה..." (פ' ע' 64 ש' 26-27). בסופו של יום, הגן התפתח לקבוצה של 30 ילדים (עדות הנתבעת, פ' ע' 35). הנתבע צריך ויכול היה לצפות כי הנתבעת תפעל להרחבת כמות הילדים התחילית, שהרי זו היתה מטרתה המוצהרת. הנתבעת העידה: "זה לא סתם עסק. מי שפותחת גן יש לה חלום לעשות את זה וחיפשנו מבנה ואני מהיום הראשון שדיברתי עם המתווך דיברתי אני מחפשת מבנה לגן ולגור בו, קיבלתי את המבנה וקיבלתי חיזוקים מנדב..." (פ' ע' 36 ש' 8-10). המתווך אישר כי הנתבעת חיפשה "בית שאפשר לשלב גן" (פ' ע' 28 ש' 20). הנתבע 1 אישר: "שחר [המתווך] בא עם בחורה שביקשה בית למגורים עם אופציה לפתוח עוד פעילויות לגן" (פ' ע' 55 ש' 11).

15.
הנתבע ידע על פתיחתו הצפויה של הגן במושכר גם מתוך המשא ומתן שקיים עם הנתבעת. לטענתו שלו, הנתבעת ביקשה לשנות את טיוטת החוזה על דרך של השמטת הסעיף המייעד את המושכר למגורים: "במעמד החוזה הגענו לחתימה ונדהמנו שהנושא המרכזי הושמט, אמרתי לה ולאביה במעמד אבי שלא תהיה חתימה עד שהדבר יתוקן. אני לא מבין בדברים האלה, ואמרתי למי שהביא את החוזה, שחר [המתווך], שיביא חוזה אחר ושיכניס את סעיף המגורים, בלי זה אין חתימה. זה היה נושא מרכזי לכל אורך הדרך" (פ' ע' 48 ש' 15-18; ר' גם ס' 16 לתצהירו). מדברים אלה עולה כי הנתבע ידע שהנתבעת מבקשת לפתוח עסק במקום, שהרי ביקשה לוותר על "תנית המגורים".

16.
הנתבע והנתבעת הסכימו בסופו של דבר להשמיט את הביטוי "למטרת מגורים בלבד", ובמקומו לרשום: "למטרת מגורים". הנתבעת העידה על הבנתה לפיה המילה "בלבד" נמחקה מטיוטת ההסכם על מנת שלא לאסור עליה לפתוח גן (ס' 18, 20 לתצהירה). המתווך מר דוידיאן אישר את טענת הנתבעת (פ' ע' 29 ש' 19-22). לדבריו, תיקון ההסכם נעשה לבקשת הצדדים (פ' ע' 30 ש' 4-5). הוא ליווה את חילופי הטיוטות בין הצדדים, והעיד על הבנתו לפיה ההסכם לא קבע איסור לפתוח גן: "לדעתי מה שלא רשום כאסור אז מותר ואולי אני טועה" (פ' ע' 28 ש' 18). בשיחתו עם הנתבעת לאחר שנכרת החוזה אמר: "לך יש חוזה מול הרב שאין שם לא רשום שם שאסור לך לעשות שם גן. רשום שזה מושכר למטרת מגורים אבל לא רשום איסורים" (ר' תמליל שיחה מנובמבר 2006, נספח ד' לתצהיר הנתבעת).

17.
זאת ועוד: הנתבע לא היה רשאי להניח, כי בעלי הבית יסכימו שבמושכר ינוהל פעוטון בן 10 ילדים. חוזה השכירות בינו לבין התובעים הוא ברור ונוקב, ואסר על שימוש במושכר לכל צורך שאינו מגורים. אף אם העיריה פוטרת פעוטון קטן מחובת היתר, הרי שהדבר אינו מחייב את בעל הבית. חוזה שכירות המייעד את המושכר "למגורים בלבד" - ומוסיף ואוסר על שימוש במושכר "למטרה שונה ממטרת השכירות" - מאפשר מגורים גרידא. אין בו היתר לעסק, ואף לא לפעוטון המונה 10 ילדים.

18.
הנתבע הסתיר את שכירות המשנה מהבעלים. אף כי עזב את הבית (פ' ע' 51 ש' 15-16), לא הודיע על כך לתובעים (פ' ע' 46 ש' 25-26). הוא נמנע מלשתפם במהלך השכרת המשנה, אף שידע על התנגדותם להשכרת הנכס שלא למגורים ("ידעתי שיש דבר שמפריע לבעלי הבית ו[הנתבעת] חייבת להתמודד איתו" (פ' ע' 60 ש' 1). הנתבע הודה כי "ראה בעיניו" שהנתבעת כבר פתחה פעוטון, בעת חנוכת המקום (פ' ע' 65 ש' 21). למרות זאת לא מצא לנכון לידע את התובעים, ולא דאג לפינוי הנתבעת. הוא ביקש להיבנות מן המילים "למטרת מגורים" הרשומות בהסכם שכירות-המשנה, כדי למלט עצמו מאחריות כלפי התובעים (ר' בהקשר זה עדותו בה חזר והפנה ל"חוזה", פ' ע' 56 ש' 20 עד ע' 57 ש' 7). ואולם, הנתבע ידע על השימוש שהנתבעת עושה במושכר בפועל.
19.
ודוק: אם הנתבעת אמנם הסכימה, כדבריו, להשתמש במושכר אך ורק למגורים, מדוע לא נרשמו הדברים במפורש בחוזה? מדוע לא דרש להוסיף תניה ברורה שתאסור על הפעלת גן -- והרי ידע שזו כוונתה של שוכרת המשנה?

20.
הנתבע טען כי דחה "הצעות מפתות" להשכיר את הנכס לשכירות-משנה הכוללת גן ילדים בסכומים גבוהים יותר מאלה שסוכמו עם הנתבעת. הוא סירב, מחמת שהנכס יועד למגורים (ר' ס' 38-39 לסיכומיו). ואמנם, מר אלי עסיס, ידיד הנתבע, העיד על הצעה שקיבל מצד עמותה לשכור את הנכס לגן -- הצעה שנדחתה שכן "הרב שמע את זה ואמר לא בא בחשבון זה רק למגורים" (פ' ע' 75 ש' 19-22). אין בדברים אלה כדי להכשיר את התנהלות הנתבע בהשכרת המשנה לנתבעת. הנתבע השכיר את הנכס לנתבעת למרות שידע כי תפעיל במקום גן ילדים. העובדה כי השוכרת גם התגוררה במקום (ואותה "עמותה" לא יכלה לעשות כן) הקלה על הנתבע להסוות את הסכמתו לנתבעת, שהמקום ישמש לגן ילדים.

21.
אני מוסיפה ודוחה את הטענה לפיה לא צמחה לנתבע כל טובת הנאה משכירות המשנה, וכי לא סביר להניח שעשה מעשה בלתי כשר הצפוי להתגלות (ס' 67 לסיכומיו). ראשית, הנתבע הפיק משכירות המשנה דמי שכירות (הגבוהים מהשכ"ד ששילם לתובעים). שנית, מן התשתית הראיתית עולה, כי הנתבע התנהל במהלך כפול: מצד אחד, הסכים שהנתבעת תפעיל במקום גן ילדים -- שהרי ידע על כך ולא מחה בידה, ואף בירכה בהצלחה; ואולם בחזית החוזית הציג עצמו למראית עין כמי שמגביל את השכירות למגורים. הנתבע הודה: "לא היתה בעיה ולא מפריע לי מה עושה בתוך הבית", וזאת כל עוד "אין שלט או משהו שמזמין את זה כגן" (פ' ע' 64 ש' 28).

22.
סיכומה של נקודה זו: הנתבע הפר את הסכם השכירות שבינו לבין התובעים,
אשר אסר על כל שימוש במושכר פרט למגורים. הוא השכיר את המושכר בידיעה ברורה כי שוכרת המשנה תפתח במקום גן ילדים -- כפי שאמנם עשתה. הוא לא טרח ליידע את התובעים במהלך השכרת המשנה. הוא לא וידא כי שוכרת המשנה תקבל את הסכמת התובעים לפתיחת הגן. הוא לא אסר בהסכם המשנה על פתיחתו של גן, למרות שידע כי זוהי כוונתה המוצהרת של הנתבעת. הוא הותיר את החוזה עמום בנקודה זו במכוון - למרות שידע על השימוש המיועד למושכר - כדי להסתתר מאחורי מילים שלא שיקפו נכוחה את כוונת הנתבע והנתבעת.

23.
הפרת הסכם השכירות ע"י הנתבע 1 נסבה על התחייבות מהותית בהסכם, שענינה אופי השימוש במושכר. לא הרי השכרה לצרכי מגורים כהשכרה לצרכי עסק -- וגן ילדים ופעוטון בתוך כך. אופי השימוש בנכס צפוי להשפיע על איכות שימורו לאורך השנים. שימוש שונה צפוי גם לגרור שוני בגובה דמי השכירות. משכיר זכאי לקבוע את אופי השימוש במושכר ולייחדו למטרה מסוימת, ועל השוכר שהסכים לכך לכבד את התחייבותו. במקרה הנדון, הפרת ההסכם גרמה לתובעים נזק בפועל, שהרי הסתבכו שלא בטובתם באישום פלילי אודות שימוש חורג ובלתי מורשה.

24.
בנסיבות אלה, אני דוחה את טענת הנתבע, לפיה השימוש שעושים התובעים בזכותם מכח ההסכם מנוגדת לעקרון תום הלב (ס' 81-82 לסיכומיו). מקום בו שוכר חורג מהותית ממסגרת השכירות, צומחת זכאותו של המשכיר הנפגע לדרוש פינוי. במקרה דנא, ההפרה נעשתה במודע, תוך נסיון של הנתבע להסתיר את המהלך מהתובעים ולהסוותו בחוזה שכירות-משנה עמום, שלא שיקף את המציאות. התנהלות זו מכרסמת באמון שניתן לתת בנתבע, ומצדיקה את דרישת התובעים לבטל את זכותו מכח הסכם השכירות.

25.
פסק הדין מיום 26.10.2005 בת.א. 7019/03 (נספח ג' לתצהיר הנתבע) – אינו מחסן את הנתבע מפני תביעת הפינוי. אין בו כדי להכשיר מראש מעשי הפרה מצד הנתבע. אף כי גם שם תבעו התובעים את פינוי הנתבע, הרי שהטעם לכך נעוץ היה באי תשלום שכ"ד, ולא בהשכרת משנה של המושכר לטובת גן ילדים. יש לדחות את טענת הנתבע לפיה התביעה מהווה נסיון לעקוף, כביכול, את הסדר הפשרה שהושג שם (כטענתו בס' 7 לסיכומיו).

26.
אשר לשיפוצים – הנתבע טען כי שיפץ את הבית "שיפוץ משמעותי ורחב באמצעות קבלן בעלות כוללת של כ- 100,000$" (ס' 8 לתצהירו), וביקש להתנות את פינויו בהשבת הוצאותיו. לתצהירו צורפה חוות דעתו של השמאי ירמיהו אלוני, מיום 27.12.2004, שהעריכה את עלות השיפוצים בסך 330,000 ₪ (נספח ב' לתצהיר הנתבע). לא הוגשו קבלות בגין הוצאות בפועל. בסיכומיו הסתפק הנתבע בפיצוי בסך 133,328 ₪ (ס' 105 לסיכומים).

27.
התובעת הודתה כי עצם ביצוע שיפוצים היה על דעתה (ר' גם ס' 10א להסכם השכירות), והוסיפה כי "השכירות הזו בנויה על שיפוצים, הסכמנו בשביל זה על 700 דולר [שכ"ד חודשי], זה לא אזור של 700 דולר". (פ' ע' 19 ש' 21-22). לטענתה, הוסכם על "שיפוץ בסדר גודל של 15 אלף דולר" (פ' ע' 19 ש' 24), והוצאה זו כבר גולמה בשכ"ד, הנמוך יחסית.

28.
אין בידי לקבל את דרישת הנתבע לפצותו בגין שיפוצים שביצע. ראשית, מתברר כי ביצע עבודות בניה ללא היתר בניה. משום כך, עירית ת"א הוציאה צווי הריסה (ס' 10-11 לתצהיר הנתבע). טענת הנתבע כי התובעים הכשילו את הוצאת ההיתר לאו טענה היא (ר' ס' 25 לסיכומי הנתבע). חוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 מחייב את הבונה להצטייד בהיתר בניה מראש (ס' 145). בהעדר היתר, אסור היה לנתבע לבנות. הנתבע טען כי ביצע את צווי ההריסה, ואולם הודה כי טרם הסיר את קירות האלומיניום הסוגרים את חלל קומת הקרקע בין העמודים (ר' עדותו בפ' ע' 62 ש' 1-6). בחוות דעתו של השמאי אלוני מוזכר צו הריסה בענין זה. המדינה אף הגישה כתב אישום (ת.פ.נ. 0087- 2007- 5 – 41(1) בבימ"ש לעמ"ק בת"א, ת/1), והנתבע הודה כי ביצע את העבודות נשוא האישום (פ' ע' 49 ש' 4-9). הוא טען כי רצה להסיר את לוחות האלומיניום כדרישת העיריה, אך שוכרת המשנה סירבה (פ' ע' 62 ש' 3-6). מכאן, כי בנכס עדיין מצויות עבודות בניה שהנתבע ביצע ללא היתר. בבנותו ללא היתר, הנתבע סיבך את בעלי המושכר באישום פלילי, כעולה מת/1 ומהודאותיו לעיל.

29.
שנית, הנתבע נהנה מחלקה הארי של תקופת השכירות, וממילא גם מן השיפוצים שביצע. השכירות החלה ביולי 2001, והיתה צפויה להסתיים ביולי 2009 (ס' 7ב להסכם). לפי הסכם הפשרה בת.א. 7019/03, השכירות הארכה לשנה נוספת (ס' 2 לפסה"ד, נספח ג' לתצהיר הנתבע). בתוך כך הופחתו דמי השכירות בשיעור 25%, החל מחודש ינואר 2006 (ר' ס' 5א לפסה"ד, שניתן על יסוד ס' 79א לחוק בתי המשפט). יושם אל לב כי דמי השכירות ששילם הנתבע נמוכים משמעותית משכה"ד שגבה משוכרת המשנה: לפי הסכם השכירות הראשי עמד השכ"ד המקורי על 700$ (וצפוי היה להגיע ל- 1000$), ואולם החל מינואר 2006 ולפי פסה"ד הנ"ל העמדה השכירות על 675$ ועד 750$ בסוף התקופה. לעומת זאת, משוכרת המשנה גבה הנתבע פי שלושה, -- סך 2,000$ לחודש (עדותו בפ' ע' 63 ש' 8-10).

30.
איני מקבלת את טענת הנתבע כי יש לפצותו בגין תקופת השכירות העתידית שהוחמצה, עד יולי 2010 (ס' 105 לסיכומיו). דרישה זו מתעלמת מכך שהנתבע הפר את הסכם השכירות. פינויו הוא פועל יוצא מאשמו וממילא אין לו אלא להלין על עצמו.

31.
התוצאה היא שאני מקבלת את התביעה במלואה כנגד הנתבע 1 ומורה על פינויו מן המושכר.

התביעה כנגד הנתבעת 2
32.
הנתבעת 2 רכשה זכויות ממי שלא היו בידו זכויות להעביר לה. היא רכשה מן הנתבע "זכות" להפעיל במושכר גן ילדים, אך לנתבע לא היתה זכות או הרשאה להשכיר את הנכס למטרה זו. ממילא יש לאמר כי הנתבעת לא רכשה זכות טובה במושכר. אין בכוחה לגבור על הזכות הקנינית של הבעלים או לכפות עליהם את "זכותה" להפעיל במקום גן ילדים.

33.
בנסיבות הענין, הנתבעת גם אינה זכאית להגנת תום-הלב, שכן פעלה מתוך עצימת עיניים. היא נמנעה מלבדוק מראש את עמדת בעלי הבית ביחס לשימוש במושכר, למרות שהיתה ערה לספק הקיים בשאלת הסכמתם.

34.
הנתבעת ידעה כי הנתבע הוא רק שוכר, ולא בעלים (פ' ע' 33 ש' 11-12; ע' 38 ש' 16-17). היא הודתה כי לא עיינה בהסכם השכירות הראשי (פ' ע' 33 ש' 13-16). עיון בהסכם השכירות הראשי היה מגלה כי רשום בו במפורש שמטרת השכירות היא "למגורים בלבד", והוסף בו סעיף למניעת כל ספק, לפיו אין להשתמש בנכס לכל מטרה שונה (ס' 6ב להסכם).

35.
הנתבעת חתמה על הסכם שכירות משנה, בו נרשם כי היא שוכרת את המושכר "למטרת מגורים" (ס' 4 סיפא להסכם). אף כי כוונתה המוצהרת היתה לפתוח במקום גן ילדים, היא הסכימה שבחוזה תרשם מטרה שונה מן המטרה האמיתית. היא הסבירה: "העליתי את הנושא למה אנחנו לא רושמים גן ילדים, אם כולם מסכימים ומברכים, אז נדב אמר שאף אחד לא יסכים, כך נהוג, הוא אמר לי שבכל חוזה סטנדרטי יש סעיף שמדבר על מטרת המגורים למטרת מגורים בלבד ולא יאופשר לעשות שם עסק ולא לעשות דברים שלא כחוק, אמר לי כל הסעיף ירד ומבחינתך זה היינו הך" (פ' ע' 33 ש' 20-23). ובהמשך: "קיבלתי תשובה משני אנשים מבוגרים [המתווך והנתבע], המתווך הסביר שמבחינת אם לא ארשום בלבד זה היינו הך לרשום שאפשר גן, מעבר לזה גדלתי בבית מסורתי עם אמונה יש לי ערך לאדם שהוא דתי שהוא עם כיפה ורב, כולם מכבדים אותו וגם אני כיבדתי את המילה שלו. כך גדלתי. האמנתי לו" (פ' ע' 39 ש' 6-8).

36.
הנתבעת טענה כי המתווך, וכן הנתבע, הציעו להסיר את המילה "בלבד" (שהיתה צמודה לביטוי "למטרת מגורים"), ובכך להכשיר את השימוש במושכר לגן ילדים (ס' 17-20לתצהירה; פ' ע' 33 ש' 24 עד ע' 34 ש' 2). ואולם, גם כך נותרו המילים: "למטרת מגורים". הנתבעת היתה ערה להתעקשות הנתבע לרשום בהסכם שכירות-המשנה "למטרת מגורים" (למרות שידע על מטרתה השונה של השוכרת). נתון זה היה צריך להדליק אצל הנתבעת נורה אדומה, שחייבה בירור.

37.
כענין של מדיניות שיפוטית, יש להמריץ את שוכר המשנה לפנות במקרה של ספק אל בעל הנכס על מנת לבדוק עמו מראש את כשרותה של שכירות המשנה. פניה כזו אינה כרוכה בעלויות מיוחדות. התועלת שבבירור כזה היא רבה, שהרי הבירור צפוי לחשוף את עמדת בעל הבית ולהקנות לשוכר הפוטנציאלי את המידע הרלבנטי לקבלת החלטה מושכלת. הנתבעת דנא נמנעה מעשות כן, ואף לא טרחה לעיין בהסכם השכירות הראשי. היא הסכימה לחתום על חוזה שכירות מעורפל, שאינו מפרש ברחל בתך הקטנה את זכותה לפתוח גן ילדים. מבחינת בעלי הנכס, אין היא אלא "פולשת", העושה שימוש בלתי מורשה בנכס, והם זכאים לפנותה.

38.
אני דוחה את טענת הנתבעת 2 להעדר יריבות בינה לבין התובעים (ס' 2-9 לסיכומיה). יריבות אינה קמה אך מכח חוזה. בעלים של מקרקעין רשאים להגן על זכותו הקנינית במקרקעין מפני שימוש בלתי מורשה על ידי צד שלישי. אף כי התובעים לא התנגדו לעצם שכירות המשנה, הרי שהתנגדו להפעלת עסק בביתם – וזוהי זכותם. בתחרות בין הזכויות הנוגדות, עדיפה זכותם של התובעים כבעלים. כאמור, הנתבעת 2 לא רכשה זכות טובה במושכר, שכן "זכויותיה" באו לה ממי שאין לו זכויות להעביר. בענין זה אין לה אלא להלין על עצמה, שכן היה בכוחה לבדוק ענין זה מראש. לו פעלה באופן סביר, ולא מתוך עצימת עיניים, לא היה נגרם לה הנזק שהיא טוענת לו עתה.

39.
בוודאי שאין מקום לגלגל על התובעים על הוצאות הנתבעת בהסבת המושכר לגן ילדים (ס' 12 לסיכומיה). הוצאות אלה נעשו ללא הסכמה או ידיעה של התובעים, ובניגוד לייעודו של המושכר לצרכי מגורים.

40.
טענות ההטעיה שהעלתה הנתבעת כנגד הנתבע 1 וכנגד המתווך – אין ענינן לכאן (ר' ס' 26-38 לסיכומיה). הליך זה עוסק בתביעת פינוי שהגישו התובעים. לענין זה מתבררים היחסים המשפטיים שבין התובעים לנתבעת. הנתבעת לא הגישה תביעה כנגד הנתבע 1 או כנגד המתווך. ממילא אין לי צורך לקבוע דבר בענין היחסים שביניהם.

41.
איני מקבלת את טענת הנתבעת כי תביעת התובעים הוגשה בחוסר תום לב (ס' 76 לסיכומיה). בעל זכות קנין זכאי להציב את גבולות השימוש המותרים בביתו. במקרה הנדון, התובעים הסתבכו באישום פלילי הנובע מן השימוש החורג שעושה הנתבעת בביתם, ללא היתר לפתיחתו של גן ילדים. ביחסים שבין התובעים לנתבעת, הנתבעת היתה מצויה במצב טוב ונוח יותר למנוע את הנזק, על דרך של בירור מראש. לו עיינה בהסכם השכירות הראשי ולו פנתה לבעלים, היה בידה מידע מוקדם אודות עמדתם ביחס להפעלת גן במושכר, בטרם השקיע השקעותיה בעסק.

42.
אני מקבלת את התביעה כנגד הנתבעת 2 ומורה כי עליה לפנות את הנכס וכל ציוד שהניחה בו, עד ליום 28.9.2008. מועד זה נקבע לצרכי התארגנות לפינוי ומתוך התחשבות במעורבותם של צדדים שלישיים (הורי הילדים הרשומים לגן, שמטבע הדברים יאלצו למצוא סידור חלופי).

43.
לסיכום: אני מקבלת את התביעה, ומורה על סילוק ידם של הנתבע והנתבעת מהמושכר, עד ליום 28.9.2008. המושכר יפונה כאשר הוא נקי מכל חפץ וציוד שאינו שייך לתובעים. עד למועד הפינוי, הנתבע ימשיך לשלם לתובעים את דמי השכירות כסדרם.

44.
הנתבעים יישאו ביחד ולחוד בהוצאות התובעים בהליך זה, וכן בשכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

ניתן היום י"ט בתמוז, תשס"ח (22 ביולי 2008) בלשכתי בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום.


ד"ר איריס סורוקר
, שופטת
001902/07א
126 שרית שקדי






א בית משפט שלום 1902/07 אורית ברזני , יגאל מזרחי נ' הרב דוד נדב , מירב שטרית (פורסם ב-ֽ 22/07/2008)