פסקי דין על עז' המנוח סעיד סאלח חוסין מוחמד | פסקי דין על חוסין פלאח סעיד | פסקי דין על חוסין פאלח סעיד | פסקי דין על חוסין סאלח סעיד | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "לב גליל"

690/05 א     22/07/2008




א 690/05 עז' המנוח סעיד סאלח חוסין מוחמד , חוסין פלאח סעיד , חוסין פאלח סעיד , חוסין סאלח סעיד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "לב גליל"




בעניין:

1



בתי המשפט



בית משפט מחוזי חיפה
א 000690/05


בפני
:
כב' השופט א' קיסרי
תאריך:
23/07/2008



בעניין
:
1 . עז' המנוח סעיד סאלח חוסין מוחמד

2 . חוסין פלאח סעיד

3 . חוסין פאלח סעיד
4 . חוסין סאלח סעיד




התובעים



- נ ג ד -


הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "לב גליל"




הנתבעת

פסק-דין

רקע
התובעים הם בעלי הזכויות בנכס מקרקעין בשטח של 323 מ"ר בכפר עראבה הידוע כחלקה 26 גוש 19356 ("החלקה"). ביום 28.11.01 פרסמה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "לב גליל"
("הוועדה המקומית" או "הנתבעת") הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה
לצורכי ציבור) 1943 ("פקודת הקרקעות") ולפי סעיפים 189 ו-190 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 ("החוק"), שלפיה הופקעו לצורכי דרך 150 מ"ר (שהם 46.44% משטח החלקה).

התובעים מבקשים לחייב את הוועדה המקומית לשלם להם פיצויי הפקעה בגין החלקה בשלמותה וזאת על יסוד האמור בסעיף 190(א)­(1)
לחוק.

בדיון שהתקיים ביום 09.10.06 (עמ' 3 לפרוטוקול) הוסכם בין הצדדים כי המחלוקות העומדות להכרעה הן בנושאים הבאים:

(1)
אם על הנתבעת להפקיע את החלקה במלואה;
(2)
אם מגיעים פיצויים בגין השטח של עד 40%
משטח החלקה;
(3)
אם יש להביא בחשבון את רכיב ההשבחה.

באותה עת גם הסכימו הצדדים על מינויו של מר גלעד יצחקי כשמאי מטעם בית המשפט ("השמאי"), על מנת שיחווה דעה בשאלת גובה הפיצוי המגיע בגין ההפקעה, בהתחשב בטענות הצדדים בנוגע למחלוקות המוסכמות.

מסקנות השמאי, כפי שהופיעו בחוות דעתו, ובתשובות שנתן לשאלות הבהרה שהופנו אליו, הן כדלקמן: (1) על הוועדה המקומית לרכוש את יתרת החלקה שלא הופקעה, הואיל ונפגע שווי יתרת החלקה; בקביעת שווי הקרקע שעל הוועדה המקומית לרכוש יובא בחשבון שווי חלקת המגורים טרם ייעוד והפקעת החלק המיועד לדרך, כלומר, שווי בסיסי של קרקע למגורים בסביבה (היינו 120$ למ"ר), שממנו יש להפחית 50% בהתחשב בצורת החלקה, בשטחה, במיקומה ובשאר מאפייניה, ובהתאם לכך שווי הקרקע יהיה 60$ למ"ר. (2) בהתאם להלכה שנקבעה בע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קרית אתא ואח' נ' הולצמן ואח' פ"ד נה(4) 629 ("עניין הולצמן"), יש לשלם פיצוי גם עבור החלק שהופקע לדרך; (3) יש להביא בחשבון את רכיב ההשבחה.

טענות הצדדים
התובעים טוענים כי לפי תכנית ג/6761 החלה על החלקה, השטח המינימלי לניצול למטרת בנייה הוא 250 מ"ר, ומאחר ובשטחם של התובעים נותרו לאחר ההפקעה רק 173 מ"ר, נותרה הקרקע ללא כל אפשרות בנייה ולכן היא חסרת ערך. משום כך קמה לתובעים ההגנה הקבועה בסעיף 190א(1) לחוק, שלפיה "
לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שווייה של יתרת המגרש".

התובעים עותרים לפיצויי הפקעה בגין החלקה בשלמותה, וטוענים כי אי תשלום פיצויים בגין החלק הנותר מביא לפגיעה קשה בזכות הקניין שלהם, ולתוצאה המנוגדת לעקרונות הצדק ולכלליו. תוצאה כזו היא גם אפליה בין התובעים, שיפסידו את רכושם, לבין הציבור שייהנה מהפיתוח על פי התכנית על חשבון התובעים.

התובעים טוענים כי טענת הנתבעת, שלפיה יש להפחית 40% מהפיצוי המגיע להם בהתאם לסעיף 20 לפקודת הקרקעות, איננה מוצדקת שכן התובעים אינם יכולים להפיק כל תועלת מפיתוח השטח וממילא, בשל צורת החלקה ועל פי ממצא מוסכם בין השמאים, הופחת שווייה בכ-50%.

לעניין ההשבחה טוענים התובעים כי לא התקיימה כל השבחה אלא להיפך. עם אישורה של תכנית ג/4014 יועדה החלקה ברובה לדרך, ובשל כך ירד שווייה. התובעים מציינים כי בחישוב פיצויים על פי פקודת הקרקעות אין להביא בין השיקולים להערכת הקרקע את עניין ההשבחה.

מנגד טוענת הנתבעת כי על פי המצב התכנוני, לא כל השטח הנותר לאחר ההפקעה, 173 מ"ר, מיועד למגורים ועל פי התוכניות המפורטות לעיל רק 128 מ"ר נותרו למגורים ואילו שטח של 45 מ"ר שינה את ייעודו לייעוד של בנייני ציבור. עוד טוענת הנתבעת כי התביעה הינה לפיצויי הפקעה בעקבות הודעת ההפקעה ולא תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (לפיצוי בגין פגיעה בשל שינוי ייעוד). בקשר לכך מוסיפה הנתבעת וטוענת, כי לאור הנאמר בעע"מ 1975/01 ועדה מקומית לתכנון ולבנייה נ' רובינשטיין, פ"ד נו(6), 638 (2002) ("עניין רובינשטיין"), שם נדונה פרשנות הסיפא בסעיף 190א(1) לחוק, לא ניתן להעלות את טענת הזכות מכוח סעיף זה בשלב ההפקעה היות והעילה קמה כבר בשלב התכנון וקודם לאישור התכנית.

לעניין רכישת יתרת החלקה טוענת הנתבעת, כי טרם פורסמה הודעה על הפקעתו של החלק בחלקה שיועד למבני ציבור, ומשכך טרם נולדה לתובעים עילת תביעה, אך יחד עם זאת ולפנים משורת הדין מוכנה הנתבעת לראות בחלק זה כחלק שהופקע, לצורך קביעת הפיצויים. באשר לאותו חלק של החלקה המיועד למגורים, חוזרת הנתבעת על טענתה כי אינה מחויבת לרכוש אותו משלא הועלתה הטענה בשלב התכנוני, והיא מדגישה שלתובעים היו שתי הזדמנויות – בשנת 1987 עת אושרה תכנית ג/4014 וכן בשנת 2004 עת אושרה תכנית ג/13460, אולם הדבר לא נעשה.

לעניין הפיצויים בגין הפקעת הדרך טוענת הנתבעת, כי צדק השמאי עת קבע שגובה הפיצוי בגין הפקעת הדרך ייקבע על פי שווי חלק זה של הקרקע בייעודו כדרך. יחד עם זאת, כך היא טוענת, השמאי העריך את שווי הקרקע לדרך בכ-20% משווי קרקע למגורים, היינו 12$ למ"ר, שווי שהוא מוגזם ובלתי סביר. כמו כן נטען, כי בהתאם לס' 20 לפקודת הקרקעות ונוכח הוראת החוק הפוטרת מתשלום פיצויים עבור 40%, הרי שהשטח בר הפיצוי הינו 21 מ"ר בלבד.

דיון
העניין שלפנינו מעורר שתי שאלות עיקריות. האחת, תחולתו של סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק, והאחרת היא גובה הפיצוי שיש לפסוק לתובעים, כאשר בשאלה זו מקופלות למעשה שתיים מן המחלוקות עליהן הוסכם בין הצדדים, היינו, אם יש להפחית 40% מן הסכום שייקבע ואם יש להביא בחשבון גם את רכיב ההשבחה.

נקודת המוצא לכל דיון בנושא מעין זה הוא שהפקעה
מהווה פגיעה בזכות הקניין של הפרט, וכדבריו של כב' השופט א' גולדברג "הפקעת קרקע פוגעת בלב לבה של הזכות לקניין, המוגנת בסעיף 3 לחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו ... " (ראו: בג"צ מס' 2739/95

סליבא סלימאן מחול נ' שר האוצר

, פ"ד נ(1) 309 (1996), 317).

אחד המכשירים החשובים העשויים להכשיר את ההפקעה כפגיעה מידתית היא הענקת פיצויים לבעלי הקרקע (ראו: אהרון נמדר, הפקעת מקרקעין – עקרונות, הליכים ופיצויים (2005) ("נמדר") בעמ' 386).

מטרתם היסודית של פיצויים בגין הפקעה היא להעמיד את בעל הזכות או את מי שיש לו טובת הנאה במקרקעין שהופקעו באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה (ראו: ע"א 499/87, ע"א 547/87 עובדיה בטאט נ' "קרתא" חברה לפיתוח מרכז ירושלים, פ"ד מד(1), 105, 111-110 (1989)). משמעות הדברים היא, כי
על הפיצויים לבעל מקרקעין שהופקעו להוות מימוש כספי של
שווים של המקרקעין – גילים שוויה של הזכות שאבדה. ומנגד, פיצויים העולים בשוויים על שוויו של הנכס שהופקע ישפרו את מצבו של בעל הנכס, ולא יהוו ביטוי לדרישת החוק שלפיה גובה הפיצויים יהיה כתמורה שהייתה ניתנת עבורם בעסקה מרצון (ראו: ע"א 2991/06 רות מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה – חולון (טרם פורסם, 2007)).

ההגנה בפני
הפקעה חלקית
סעיף 190(א)(1) קובע כדלהלן:

"במידה שלא נקבעו הוראות מיוחדות בחוק זה, תבוצע ההפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, כאילו הורשתה הועדה המקומית בהודעה ברשומות להשתמש בסמכויות ולמלא את התפקידים של הממשלה או של היועץ המשפטי לממשלה לפי הפקודה האמורה, לעניין המקרקעין העומדים להפקעה, הכל בשינויים ובתיאומים אלה:

סעיף 20 לפקודה האמורה יחול גם על הפקעת מקרקעין לצרכי גנים, שטחי נופש וספורט וכן לבניני חינוך, תרבות, דת ובריאות, ובכל מקום שמדובר באותו סעיף על "רבע" יבוא "ארבע עשיריות"; אולם לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש" (ההדגשה הוספה).

סעיף זה, בדומה לסעיף 11 לפקודת הקרקעות, מעניק לבעל מקרקעין זכות לדרוש מהרשות המפקיעה את הרחבתה של ההפקעה גם למקרקעין אחרים שלא הופקעו ואשר ההפקעה פוגעת בהם. זכות זו מוצאת את צידוקה כאשר מקרקעין שלא הופקעו ניזוקים מהטלת ההפקעה, והותרת המצב על כנו תגרום לבעל המקרקעין נזק שאין הוא מפוצה עליו. לפיכך, הסעיף קובע כי במקרה כזה ישנה זכות לבעל המקרקעין לדרוש מהרשות הציבורית את ביטול ההפקעה או שהיא תרחיב את ההפקעה גם על המקרקעין האחרים שניזוקו, ועל ידי כך הוא יפוצה על הנזק שנגרם לו
(ראו: נמדר, שם, בעמ' 41).

לשונה של הסיפא של ס' 190(א)(1) היא עמומה והתיבה "יפחת שווייה של יתרת המגרש" מנוסחת באופן המעורר קשיי פרשנות. עיקר הביקורת שנמתחה על הוראה זו נעוצה בכך שהיא מנוסחת באופן גורף וכוללני, שאינו מבחין בין פגיעה קלה לפגיעה קשה ביתרת הקרקע, ולכאורה נראה כי הוראה זו מעניקה הגנה נרחבת לבעל הקרקע. ניסוח זה הביא לכמה פרשנויות, וסקירת המצב המשפטי, המובאת בעניין רובינשטיין (שם בעמ' 649-655), וכן בעניין שנדון בע"א 9749/03,
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קרית-אתא נ' יורם אליהו (טרם פורסם, 2007) ("עניין אליהו")
, מצביעה על הקשיים שבהם נתקל בית המשפט בבואו לפרש סעיף זה.

עם זאת, נראה כי הפקעת חלק מהחלקה והותרת מגרש שגודלו קטן מהגודל המינימלי המותר לבנייה לפי תכנית, מהווה פגיעה המצדיקה את הפעלת ההגנה לפי סעיף 190(א)(1) לחוק. למסקנה זו ניתן למצוא תמיכה הן בספרות המשפטית והן בפסיקה.

כך, למשל, בספרה "פגיעות במקרקעין על-ידי רשויות התכנון" (תשנ"ה), בעמ' 225-224
מציינת
פרופ' ד' לוינסון -זמיר:

"שווי היתרה נפגע אם ההפקעה מותירה יתרה בעלת צורה או גודל שאינם מאפשרים פיתוח כלל, כגון מגרש קטן מהגודל המינימאלי לבנייה הקבוע בתוכנית. באופן דומה, ההפקעה עלולה להותיר יתרה הניתנת רק לפיתוח פחות רווחי, כגון שטח המתאים רק לבנייה למגורים בצפיפות נמוכה ולא למסחר, או כביש העובר בתוך קרקע חקלאית ומקשה על העיבוד או יוצר שטחים ללא אפשרות גישה נוחה. כמו כן, ייתכן שההפקעה גורמת לאובדן זכויות בנייה מיוחדות שיינתנו כתוספת למגרשים בעלי גודל מסוים" (ההדגשה הוספה).

דברים דומים אומר א'
קמר בספרו "דיני הפקעות מקרקעין", מהדורה שישית עמ' 143-142:

"כוונת הכתוב היא להפחתה בשווי היחסי של החלק שלא הופקע לפני ההפקעה ולאחריה. הפחתה כזו יכולה להיות באחד משני מצבים.
(א) כאשר מחמת הפקעה מאבדת יתרת המגרש פוטנציאל בניה. דוגמא מעשית לכך ניתן להביא ממקרה, שבו נקבע בתוכנית מתאר מקומית כי שטח מינימאלי לבניה הוא 500 מ"ר. מחמת הפקעה לצורך סלילת דרך הופקעו 40% משטח מגרש בן 500 מ"ר, באופן שנשאר בידי הבעלים רק 300 מ"ר. שטח זה אינו מאפשר כל בניה שהיא לפי התוכנית ובכך מאבדת יתרת המגרש פוטנציאל בנייה בשלמותו. ..."
וכך גם אפשר למצוא אצל נמדר בעמ' 306:

"הפחתה כאמור תחול כאשר הקרקע לאחר הפקעה נותרת להיות בעלת צורה או גודל שלא ניתן יהיה לנצלם בניצול כלכלי. דבר זה עשוי להתרחש אם ההפקעה הותירה בידי הבעלים קרקע בגודל שאינו מאפשר בנייה
כלל, בגלל תכנית הדורשת מינימום של גודל כדי לבנות על הקרקע... ."

הכרה כי במצב הדומה לזה שבענייננו יש הצדקה להחיל את ההגנה בפני
הפקעה חלקית, נמצא בדבריו של בית המשפט בעניין אליהו (פיסקה 13), שם נאמר:

"סבורני, כי מוטב יהיה לדון בכל מקרה לגופו ולבחון האם פעולת ההפקעה אכן גרמה לפגיעה בשווי היתרה. אין להוציא מכלל אפשרות מצבים, בעיקר כאשר מדובר בשטח קרקע גדול, בהם הפקעה של 90 אחוזים מן המקרקעין אינה מונעת שימוש ביתרה ובתנאי ששטחה אינו קטן מגודל המגרש המינימאלי על פי התוכנית הקיימת" (ההדגשה הוספה).

כאשר אין מחלוקת על כך שכתוצאה מההפקעה הפך שטח החלקה שנותר לאחר ההפקעה לבלתי ניתן לשימוש, המסקנה המתחייבת היא שהתובעים זכאים להחלת ה
הגנה מפני הפחתת השווי, היינו אין להתיר לנתבעת הפקעה חלקית כפי שהיא ביצעה, והתוצאה היא שעל הנתבעת להפקיע את החלקה בשלמותה ולשלם לתובעים פיצויי הפקעה בהתאם.

נותרה עוד טענתה של הנתבעת שלפיה התובעים
מנועים מלהעלות בשלב ההפקעה טענה של פגיעה בשווי יתרת שטח החלקה, וזאת לאור הדברים שנאמרו בנושא זה בעניין רובינשטיין. מנגד טוענים התובעים כי טענה זו מהווה הרחבת חזית, באשר היא נטענה לראשונה בדיון שהתקיים ביום 25.06.07, לאחר שהושג ההסדר הדיוני בעניין המחלוקות המוסכמות.

לדעתי יש לדחות טענה זו של הנתבעת, אם כי לא מטעמיהם של התובעים.

אכן, נפסק בעניין רובינשטיין כי השלב הנכון להעלאת טענה בדבר הגנה מפני הפקעה חלקית הינו שלב ההתנגדות לתכנית שהופקדה. עם זאת, נקבע בהמשך הדברים כי אי העלאת הטענה במועד האמור אינה שוללת בהכרח את האפשרות להעלות את הטענה בשלב ההפקעה, אלא שהדבר כפוף
לעקרונות הכלליים של השיטה המשפטית – שיהוי, תום-לב והסתמכות (ראו עניין רובינשטיין בעמ' 655-656). עם זאת,
הצדדים הסכימו שההכרעה תיעשה ללא שמיעת ראיות, והוועדה המקומית לא הראתה כל תשתית עובדתית היכולה לבסס טענת הסתמכות שלה על מצג מצד התובעים, הסתמכות שהיא תנאי ואין בלתו לקיומה של מניעות. לכן כשלא ניתן לבסס את טענת המניעות ממילא אין מקום לחסום בפני
התובעים את העלאת טענותיהם בשלב ההפקעה.


הפיצוי

הפקעת החלקה נעשתה מכוח סעיף 190(א) לחוק, המורה כי ההפקעה תיעשה לפי הוראות פקודת הקרקעות. כאמור, השאלה הראשונה שיש לתת עליה את הדעת היא השאלה אם הנתבעת רשאית להפחית 40% מסכום הפיצוי המגיע בגין ההפקעה.

לעניין זה רלוונטית הוראת סעיף 20(2) לפקודת הקרקעות הקובעת :

"מקום שנרכשה כל קרקע לפי פקודה זו כדי להרחיב איזו דרך קיימת או חלק ממנה או כדי להגדיל איזו דרך קיימת או חלק ממנה או כדי להגדיל איזה מגרש-משחקים או מגרש-נופש, או כדי לסלול איזו דרך חדשה או חלק ממנה או להתקין איזה מגרש-משחקים או מגרש-נופש חדשים, יהיו הפיצויים המשתלמים לפי פקודה זו כפופים לשינויים הבאים, היינו –

(א)מקום ששטח הקרקע שנלקח, והוא נכלל במגרש, אינו עולה על רבע כלל שטחו של המגרש, ואין שום בנינים, עצים או דברים אחרים מחוברים אל הקרקע שנלקחה, לא ישתלמו פיצויים....;

(ב)מקום ששטח קרקע שנלקח, והוא נכלל במגרש, עולה על רבע כלל-שטחו של המגרש, יופחתו הפיצויים בסכום שמתכונתו לערך הקרקע בלבד, הנכלל בחלק המגרש שנלקח, היא כמתכונת רבע כלל-שטחו של המגרש לכלל שטח-הקרקע, הנכלל בחלק המגרש שנלקח;" (ההדגשות הוספו).

עם זאת בסעיף 190(א)(1) לחוק נקבע שבכל מקום בסעיף 20(2) לפקודה שנאמר בו "רבע" יבוא "ארבע עשיריות" היינו, מפיצויי ההפקעה המשתלמים לפי סעיף 190(א) יופחת סכום השווה לארבע עשיריות (40%) משווי המקרקעין שהופקעו.

סעיפים אלו סותרים אמנם את העיקרון הכללי שלפיו אין מפקיעים מקרקעין ללא פיצוי, אולם בשעתו ניתן טעם לכך בע"א 676/75
עיזבון המנוח פרד (פואד) כיאט 1-6 ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה, פ"ד לא(3) 785, 792, שם נאמר:

"הטעם לפטור (מתשלום פיצוי מלא – הוספה שלי, א.ק.) שניתן למשיבה הראשונה במקרים המנויים בסעיפים הנ"ל הוא שהמקרקעין מושבחים ובעליהם הקודמים, היינו אלה שמידיהם הופקעו, נהנים מהשבחה זו, בכך שעודף הקרקע נשאר בידם והם נהנים מההתפתחות הכללית של האזור".
זו היתה ההלכה עד אשר בע"א 5546/97 וע"א 6417/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריית-אתא נ' חנה הולצמן, פ"ד נה(4), 629, 643-642 (2001) ("עניין הולצמן") שב בית המשפט לבחון את סוגיית ההפקעה ללא תמורה, כאשר השאלה הפרשנית העיקרית שנדונה הייתה האם הוראת ס' 20(2)(ב) לפקודת הקרקעות חלה רק על הפקעת חלק מהקרקע, או שמא גם על הפקעת הקרקע בשלמותה. באותו עניין סטה בית המשפט מהלכה קודמת שקבעה, כי גם במקרה של הפקעת מקרקעין בשלמותם
יש להפחית מסכום הפיצויים את החלק שאינו בר-פיצוי (40%)
(ראו: ע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן, פד"י ל"ה (3) 645)), וקבע כי אין לפרש את הוראות הפטור מפיצוי באופן שיחול במקרה של
הפקעת קרקע בשלמותה. בית המשפט אמר כי:
"
תשלום פיצויים בשיעור הנופל מערך המקרקעין שהופקעו יהיה מוצדק, רק אם עקב ההפקעה עולה ערך הרכוש שנותר בידי הבעלים או הם זוכים בהנאה שוות-ערך אחרת. כאמור, החוק מסמיך להפקיע לצורכי ציבור ללא תשלום פיצויים עד 40 אחוזים משטח שבבעלות אדם. על רקע זה אפשר לטעון, כי הנוהג שהשתרש, של הפחתת הפיצויים בשיעור מרבי זה מבלי לבחון את השפעת ההפקעה על ערך השטח שלא הופקע או על הנאת הבעלים ממנו, פוגע בשוויון, ובכך פוגע בזכות הקניין במידה העולה על הנדרש. על-כל-פנים, הפגיעה בקניין היא בלתי-שוויונית ולכן עולה על הנדרש, כאשר מופקע מלוא השטח של הבעלים, כך שברור וגלוי כי לא נגרמת להם כל תועלת או הנאה מן ההפקעה". (ההדגשה הוספה).

בסיכומיה טוענת הנתבעת לניכוי של ארבעים אחוזים מהסכום המגיע בגין ההפקעה לצורך דרך. טענה זו מבססת הנתבעת על סעיף 190(א)(1) לחוק בשילוב עם סעיף 20 לפקודת הקרקעות, אלא שלאור מה שנאמר על ידי בית המשפט בעניין הולצמן, ניכוי זה אפשרי רק כאשר מדובר בהפקעה חלקית, וזה אינו המקרה בענייננו, שכן הנתבעת חייבת לבצע הפקעה מלאה, ולכן המסקנה היא שהנתבעת איננה רשאית להפחית 40% בעת חישוב הפיצוי, בגין ההפקעה.

מחלוקת נוספת המוסכמת בין
הצדדים היא בשאלה אם יש להביא בחשבון את רכיב ההשבחה.

בחוות דעתו קבע השמאי, כי יש לנכות את רכיב ההשבחה לאור "הפרש ערך הקרקע שבין המצב התכנוני שחל במקום ערב אישורה של תכנית ג/4014 לבין המצב התכנוני שחל במקום לאחר אישורה של כל תכנית שהתקבלה לאחר תכנית ג/4014", היינו הפרש בערך הקרקע בייעוד חקלאי לעומת ערכה בייעוד מגורים ודרך.

כפי שאסביר להלן, נראה לי שבעניין זה נפלה טעות בקביעתו של השמאי, ומכיוון שלפי ההלכה אין מניעה שבית המשפט יסטה מן האמור בחוות דעתו (ראו: ע"א 2160/90 שרה רט נ. פרידה לאל
פ"ד מד(5) 170), אני רואה לנכון להגיע למסקנתי תוך דחייה חלקית של מסקנת השמאי בנקודה זו.

כאמור לעיל, סעיף 190(א) לחוק מפנה להוראות פקודת הקרקעות ולכן את השומה יש לערוך על פי הוראות סעיף 12(ב) לאותה פקודה. לפי סעיף 190(א)(4) לחוק, המועד הקובע לשומת המקרקעין לצורך פיצויי ההפקעה הוא היום השישים לאחר פרסום ברשומות של ההודעה בדבר הכוונה להפקיע את המקרקעין. סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות קובע, כי לא יובאו בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או שניבנו או שתיעשינה או שתיבנינה על אותה קרקע, ובהתאם לכך נקבע בפסיקה כי לשם שומת הקרקע יש להביא בחשבון את "מצב המקרקעין לפני ששונה הייעוד כדי ליצור את הבסיס המשפטי לביצוע ההפקעה" (ראו: ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עיריית ראשון-לציון, פ"ד מא(1) 133, 137-136 (1987)) ("עניין מרקוביץ"), היינו, שומת המקרקעין המיועדים להפקעה תיעשה לפי התכנית הקודמת לתכנית המפקיעה.

משכך, יש צורך לברר את ערכה של החלקה שהופקעה אלמלא הייתה קיימת תכנית ג/4014 (התכנית המפקיעה), וזאת על פי הערכים ביום 21.04.01 (היום השישים לאחר פרסום ההודעה על הכוונה להפקיע את המקרקעין).

בחוות הדעת של השמאי נאמר, ואין על כך מחלוקת, שעל החלקה חלות תכניות מיתאר אלה:

(1)
התכנית המנדטורית
rp42
שאושרה בשנת 1946, אשר סיווגה את החלקה כאזור חקלאי;
(2)

תכנית מתאר מקומית עראבה ג/4014, אשר פורסמה ביום 22.01.87 ושינתה את ייעוד החלקה לייעוד של דרך ומגורים – 197 מ"ר לדרך ו-126 מ"ר למגורים;
(3)
תכנית ג/6761, אשר פורסמה ביום 01.09.94 ומהווה שינוי לתכנית ג/4014 תכנית זו היא תכנית תקנונית אשר שינתה את תקנון תכנית ג/4014;
(4)
תכנית ג/7240, אשר פורסמה ביום 22.02.96 וסיווגה את החלקה בייעוד דרך ומגורים;
(5)
תכנית ג/13460, אשר פורסמה ביום 18.02.04 ומהווה תכנית שינוי לתכנית ג/7240. התכנית משנה ייעוד
של 45 מ"ר מייעוד מגורים לשטח למבני ציבור.

מכל אלה

רלוונטיות לענייננו רק תכנית
rp42
המנדטורית ותכנית ג/4014.

ההפקעה נעשתה אמנם בשנת 2001, אולם היא בוצעה מכוח תכנית ג/4014 שקיבלה תוקף בשנת 1987 (ראו הודעת ההפקעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות, שפורסמה בילקוט הפרסומים 5036 28.11.01 בעמ' 628), ולכן זוהי התכנית שעל בסיסה בוצעה ההפקעה, ויש לחשב את שווי הקרקע לא לפי הייעוד שנשתנה על פי תכנית זו, אלא לפי התכנית שהייתה בתוקף לפניה היינו, תכנית
rp42
, שלפיה ייעוד החלקה היה חקלאי.

נראה שבבסיס שומתו של השמאי עמדה ההנחה שהייעוד הקובע לצורך השומה הוא ייעוד מגורים ודרך, אלא שלפי הוראת סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות ולפי מה שנפסק בעניין מרקוביץ יש לשום את הקרקע ולחשב את הפיצוי על פי ערכה כשייעודה היה חקלאי, ומכאן שהמסקנה ההכרחית היא שעל אף שהצדדים הסכימו על כך, אין רלוונטיות לשאלת ההשבחה וממילא גם לא לשאלה אם נחוץ לעשות ניכוי כלשהו בגינה.

המסקנה שהגעתי אליה, היינו כי שומת ההפקעה צריכה להיעשות על בסיס שווייה של הקרקע כשייעודה חקלאי, נתמכת גם בטענות הנתבעת אלא שהיא טוענת, גם אם כטענה חלופית, כי יש לנכות מן השווי שקבע השמאי את רכיב ההשבחה. אם אאמץ טענה זו של הנתבעת, ואני סבור שיש מקום לעשות כן, מקבלים תוצאה שלפיה שווי הקרקע הוא 169.2 ₪/מ"ר (249.2 ₪/מ"ר לפי הערכת השמאי בניכוי 80 ₪/מ"ר, שהוא הסכום המשקף את עליית ערך הקרקע עקב שינוי הייעוד).

סיכום
לאור מסקנתי כי במקרה הנוכחי יש תחולה להגנה בפני
הפקעה חלקית, וכי אין לנכות סכום כלשהו מכוח ההוראה בסעיף 20(2) לפקודת הקרקעות, התוצאה המתקבלת היא כדלקמן:

(א)
על הנתבעת להפקיע את החלקה בשלמותה ולשלם לתובעים פיצוי בגין הפקעה זו.
(ב)
הפיצוי עבור מלוא שטח החלקה (323 מ"ר) ייעשה על פי השווי של ייעוד חקלאי, ללא ניכוי של 40%.
(ג)
בסך הכל תשלם הנתבעת פיצוי לתובעים בסך של 54,651 ₪ , והתשלום ייעשה לפי הוראות סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור תשכ"ד-1964, כאשר המועד הקובע הינו 21.04.01 .
(ד)
הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסכום כולל של 15,000 ₪ (בצירוף מע"מ).

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים
.

ניתנה היום י"ט בתמוז, תשס"ח (22 ביולי 2008) בהעדר הצדדים.
א. קיסרי, שופט

קלדנית: מאירה נ.







א בית משפט מחוזי 690/05 עז' המנוח סעיד סאלח חוסין מוחמד , חוסין פלאח סעיד , חוסין פאלח סעיד , חוסין סאלח סעיד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "לב גליל" (פורסם ב-ֽ 22/07/2008)