פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון | פסקי דין על אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ

1540/97 עא     07/04/2003




עא 1540/97 הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ





בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 1540/97
וערעור שכנגד
כבוד המשנה לנשיא (בדימ.) ש' לוין

בפני
:
כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן
כבוד השופט י' טירקל
הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון

המערערת בע"א 1540/97 והמשיבה בערעור שכנגד:

נ ג ד
אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ

המשיבה בע"א 1540/97 והמערערת בערעור שכנגד:

ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 20.1.97 בת"א 1548/89 שניתן על ידי כבוד השופטת ד' פלפל
עו"ד אילן שביט
, עו"ד חנית נוב
בשם המערערת בע"א 1540/97 והמשיבה בערעור שכנגד:

עו"ד דורית רביב
, עו"ד רונן ירדני
בשם המשיבה בע"א 1540/97 והמערערת בערעור שכנגד:
פסק-דין

המשנה לנשיא (בדימ.) ש' לוין
:

1. לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו שקבל באופן חלקי את תביעת המשיבה (אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ
) (להלן - רובינשטיין) כנגד המערערת (הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון
) (להלן - הועדה) בעילות של מצג שוא רשלני והשתהות בטיפול בבקשותיה. בפסק הדין נדחתה התובענה שהוגשה על ידי רובינשטיין גם כנגד עירית חולון ועל כך אין לפנינו ערעור.

2. החל משנת 1979 נתקיימו מגעים בין רובינשטיין לבין הועדה בנוגע להליכי התכנון בחלקה 141 בגוש 7132 בחולון (להלן - החלקה). המדובר בפרוייקט לבניית מרכז מסחרי בן שתי קומות כולל מרתף, שמעליו תכננה רובינשטיין לבנות מגדל בן שש קומות למשרדים. לפי ממצאי בית המשפט המחוזי נתגבשה הסכמה בבירורים שבעל פה כבר ב-1979, שקבלה אישור בכתב במה שהוגדר כ"מסמך טויסטר", מחודש ספטמבר 1981, הסכמה לה היו שותפים יועצה המשפטי של הועדה ומהנדס העיר, שרובינשטיין רשאית לבנות בחלקה בנין בשטח כללי של 5,983 מ"ר מרצפות, וכי השטח האמור "לא כולל שטח המרתף (מחסנים, חנויות, מקלטים ועוד) ומעברים בקומות המסחריות". מתוך השטח הנדון ייעדה רובינשטיין לבניה מגדל בשטח של כ-3,000 מ"ר. ברוח זו ניתן לרובינשטיין היתר לבניה, כבר בשנת 1979.

בשלב מסויים, בשנת 1980, שינתה רובינשטיין את דעתה וביקשה היתר לבניית מגדל מגורים. נציגי הועדה הבהירו לרובינשטיין שהדבר אפשרי וכך יצרו מצג נוסף כלפי רובינשטיין, אך ועדות התכנון דחו את בקשתה ורובינשטיין נצרכה לחזור ולעתור להקמת מגדל המשרדים; נתברר אז כי "מסמך טויסטר" היה מוטעה וכי לפי הדין יש צורך להביא בחשבון הבניה המותרת את שטח המרתף והמעברים. אותה שעה כבר נבנה המרכז המסחרי (בשנת 1986) מתוך הנחה שאפשר יהיה להקים את מגדל המשרדים, לטענת רובינשטיין, בשטח בניה של כ-3,000 מטרים, וועדות התכנון קבעו שהחישוב הנכון של שטח הבניה המותרת לפי הדין מותיר בידי רובינשטיין לבנית מגדל המשרדים רק כ-970 מטרים.

במהלך ההליכים שתוארו עד כה פנתה רובינשטיין שלוש פעמים לבית המשפט הגבוה לצדק ובפעם האחרונה בבג"ץ 111/89 נפסק (ביום 13.2.91) כי אין בכוחו של בית המשפט להעניק לרובינשטיין סעד של מתן היתר לבניה של כ-3,000 מטרים, כפי שבקשה. בסיפת פסק הדין (בעמ' 12) כתב השופט בייסקי:

"... ניתן איפוא להבין שטרוניותיה של העותרת, המלינה כי במידה רבה נכנסה למיצר ולמצב ללא מוצא על יסוד הנוהג והמקובל בעבר לענין שטחים מבונים בקומת מרתף, שאמנם לא נלקחו בחשבון אחוזי הבניה המותרים, אף אליבא דעמדת המהנדס של הועדה המקומית והיועץ המשפטי שלה. ואולם ... אף שמבינים אנו את מצוקתה של העותרת, ואף אם היא נכנסה למיצר זה בעקבות נוהג בעבר או עמדה מקובלת של מי שהתיימר לייעץ בכגון דא מטעם המשיבות, קצרה ידינו להגיש לה הסעד המבוקש שיהא נוגד את החוק...".
3. על יסוד התשתית, כפי שצויינה לעיל, הגישה רובינשטיין כאמור, את תובענתה נגד כנגד עירית חולון וכנגד הועדה לתשלום סכום של -.8,695,810 ₪, שעילתה, בין השאר, מצג שווא בדבר המצב העובדתי והמשפטי הנוגע לאפשרויות הבניה על החלקה, וההשהייה בטיפול בעניינה; בין השאר תבעה רובינשטיין גם נזקים הנובעים מ"מניעת השימוש במלוא 3,000 המ"ר אשר תוכננה לבניה" (סעיף 33 פסקה חמישית לכתב התביעה המתוקן) וכן אבדן רווחים.

השופטת המלומדת פיצלה את הדיון לשאלת החבות לחוד ולשאלת הנזק לחוד. בשאלת החבות דחתה השופטת המלומדת את טענת הנתבעות שאין יריבות בינן לבין רובינשטיין הואיל והבעלות הרשומה בחלקה לא היתה של זו אלא של חברה לפיתוח ושיכון "בית" בחולון בע"מ (להלן - חברת בית), שהעבירה את בעלותה לרובינשטיין רק ביום 17.5.83; לגופו של ענין קבע בית המשפט המחוזי כי כבר החל בשנת 1979 הציגו מהנדס הועדה והיועץ המשפטי שלה כלפי רובינשטיין מידע לגבי היקף הבניה בחלקה, כי הועדה חבה בשל כך חבות מושגית וקונקרטית כלפי רובינשטיין וכי חובה זו הופרה.

לענין הנזק קבע בית המשפט המחוזי שאין רובינשטיין רשאית לתבוע מהועדה אובדן רווחים כתוצאה מכך שנמנעה ממנה האפשרות להשכיר או למכור את החלקה כולה. עוד קבע בית המשפט המחוזי שעקב השיהוי בטיפולה של הועדה חל שינוי בדרך החישוב של שטחי המרתף והמעברים וכן השתנו תקני הבניה ונדרשו מקומות חנייה נוספים. השופטת המלומדת סברה שנזקה של רובינשטיין, שנתבע על ידה, הוא איפוא העדר האפשרות להקמת מגדל מסחרי בשטח של 970 מ"ר; ובפועל היא סברה שממילא לא יכלה רובינשטין לתבוע את הקמת המגדל המסחרי בשטח 3,000 מ"ר משום שלפי הדין לא ניתן היה לתבוע אלא הקמת מגדל בשטח של 970 מ"ר. על יסוד הראיות שהיו לפניה קבעה השופטת המלומדת שיש לקבוע את הנזק - כשהוא מחושב למועד ממוצע של 1.1.83 - והסכום שנפסק הוא 493,083.33 דולר, כשהוא מומר לשקלים למועד האמור בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מאותו תאריך.

4. בסכומי טענותיה כללה הועדה טענות רבות ומגוונות. אין לנו צורך לדון בכולן ונתרכז בטענותיה המצדיקות התייחסות, ואלו הן: (1) שאלת מצג השוא; (2) טענת חוסר היריבות; (3) הטענה שלא הוכח הקשר הסיבתי בין המצג לבין הנזק. טענה זו מתחלקת לשתיים: (3א) השופטת פסקה לרובינשטיין, בניגוד לדין, נזקי צפיה ולא נזקי הסתמכות; (3ב) בית המשפט המחוזי שגה בקובעו שחל שינוי בתקן של מקומות החניה; (4) טענה של רשלנות תורמת; (5) הטענה שהנזק לא הוכח בכלל, או בשיעור שנקבע בבית המשפט המחוזי. מנגד טענה רובינשטיין בערעור שכנגד שהגישה, שהשופטת המלומדת שגתה כשסברה שהתביעה הוגבלה להעדר אפשרות להקמת מגדל מסחרי בשטח של 970 מ"ר ולגופו של ענין שנזקי ההסתמכות של רובינשטיין צריכים להיות מחושבים בגין חוסר אפשרות להקמת מגדל מסחרי בשטח של כ-3,000 מ"ר. רובינשטיין מסכימה שמהסכומים האמורים יקוזזו הרווחים שנתקבלו בידיה מן השטחים שבנתה במרכז המסחרי, שאותם לא היתה בונה אלמלא מצג השוא. רובינשטיין טענה עוד טענות נוספות לענין הנזק, שגם אליהן נתייחס בהמשך הדברים.

5. טענת מצג השוא. אין מקום להתערב בממצאי בית המשפט המחוזי לפיהם ערכה המשיבה עוד בטרם קבלת ההיתר בירורים מוקדמים עם הגורמים המוסמכים בועדה, מגעים שהבשילו לבסוף ל"מסמך טויסטר". לפיכך אין אנו רואים צורך להחליט בשאלה אם הנספח להיתר הבניה, אשר בו פורט אופן חישוב שטחי הבניה כפי שחושב על ידי רובינשטיין, יכול להיחשב חלק מאותו מצג. יש לציין שאין כבר מחלוקת לגבי הדרך שבה יש לחשב את שטח הבניה כיום והוא לאור האמור בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992; אך תקנות אלה אינן חלות על נשוא הערעור שלפנינו. גם השגות הועדה כנגד מסקנות בית המשפט המחוזי כנגד יתר מחדליהם של המהנדס והיועץ המשפטי אינן מקובלות עלינו. כבר נפסק כי "ברשות מקומית, המרכזת במחלקה ממחלקותיה, אינפורמציה ייחודית במושאי תכנון ובינוי ערים, ואשר עובדיה נוהגים לספק מידע בנושאים האמורים לציבור פונים, והם עושים זאת אגב מילוי תפקידם הציבורי, הרי עובדי הרשות, ומכוחם הרשות המקומית עצמה, חבים חובה שלא להתרשל באספקת המידע המבוקש, ולספק מידע אמיתי ומהימן, מקום שההסתמכות על אותו מידע צפויה ומסתברת בנסיבות הענין": ע"א 209/85 פ"ד מב(1) 190, 209. דברים אלה יפים גם לענייננו, הגם שבמקרה שלפנינו אין המדובר ברשות מקומית אלא בועדה מקומית לתכנון ולבניה. אין גם חשיבות, לדעתנו, לסיווגם הארגוני של מקום עבודתם של מהנדס העיר ויועצה המשפטי - אם כמחלקת בינוי, אם כמחלקה לפניות הציבור ואם בכל דרך אחרת - ובלבד שההסתמכות על המידע שנמסר על ידם במסגרת מילוי תפקידם הייתה צפויה ומסתברת בנסיבות הענין. כך קבע, כאמור, בית המשפט קמא בענין שלפנינו, ולא שוכנענו כי יש להתערב במסקנה זו.

6. טענת חוסר היריבות. הוכח שחברת בית היתה בשליטתה המלאה של רובינשטיין ולא היו לה עובדים ומנגנון משלה. כל השירותים להם נזקקה ניתנו לה על ידי רובינשטיין והיא נוהלה על ידי רובינשטיין. האינטרס הממשי בחלקה היה בכל העת הרלבנטית בידי רובינשטיין והבקשות השונות הנוגעות לחלקה, לרבות הבקשות להיתרי בניה הוגשו על ידי רובינשטיין ואף הועדה התייחסה אל רובינשטיין כאל בעלת המקרקעין בתוכנית הבניה והיתרים השונים שניתנו על ידיה. בנסיבות אלה אין הועדה יכולה להישמע בטענה שאין קיימת יריבות בינה לבין רובינשטיין ויש לדחות את כל טענותיה בענין זה.

7. הטענה שלא הוכח הקשר הסיבתי בין המצג לבין הנזק - פסיקת נזקי צפיה ולא נזקי הסתמכות. הועדה טענה לפנינו שלא היה מקום לפצות את רובינשטיין בגין העדר האפשרות לבנות מגדל בשטח של 970 מ"ר (בקיזוז רווחיה מהשטחים שנבנו במרכז המסחרי ושלא היו נבנים אלמלא מצג השוא) משום שמדובר בפיצוי בגין פגיעה באינטרס הציפיה. אין ממש בטענה זו. אכן, מטרת הפיצוי המגיע לרובינשטיין - במידה ותוכח אחריותה של המשיבה לנזק שנגרם לה - היא להעמיד את רובינשטיין במצב בו היתה מצויה אלמלא מצג השוא של הועדה כלפיה: ע"א 5610/93 פ"ד נא(1) 68. טענתה של רובינשטיין היא, שאלמלא מצג השוא שהוצג כלפיה, היא היתה יכולה להשלים את הקמת הפרוייקט, לרבות הקמתו של מגדל משרדים, כבר בשנת 1983. רובינשטיין מסכימה לקיזוז הרווחים שנוצרו לה מן השטחים שבנתה, ושלא היתה בונה אלמלא מצג השוא. בכך יש ביטוי מלא לעקרון לפיו מקום בו הסב המעוול לניזוק תועלת ונזק גם יחיד יהיה הניזוק זכאי לפיצוי בגובה הנזק לאחר שקוזז ממנו שווי התועלת, וראה ע"א 5465/97 פ"ד נג(3) 433. שאלה אחרת היא אם יש לחשב את נזקיה של רובינשטיין בגין העדר אפשרות לבנית בנין משרדים בשטח של כ-3,000 מ"ר. בשאלה זו נדון כשנטפל בערעור שכנגד, שם גם נרחיב את הדיבור בשאלת טיבם של הנזקים שלהם זכאית רובינשטיין.

8. הקשר הסיבתי - תקן מקומות חניה. בית המשפט המחוזי קבע בפסק דינו, בשלב השני של המשפט, כי החל משנת 1984 השתנו תקני החניות והועדה דרשה מרובינשטיין בסוף שנת 1990 תוספת של 24 מקומות חניה בבנין כדי לבנות שטח של 970 מ"ר. המדובר בקביעה מרכזית בהליכים אלה, שאם אכן נבצר מרובינשטיין לבנות עקב השינוי בתקני החניה, יכול שיש בכך כדי לבסס את תביעתה. יש לציין שטענה מפורשת בענין זה לא נטענה בכתב ההגנה המתוקן והיא גם לא עלתה בתצהירו של מהנדס הועדה, מר גופר, בשלבו הראשון של המשפט (נ/10); עם זאת, בשלבו השני של המשפט, בגדר עדויותיה הראשיות של הועדה, הוגש תצהיר נוסף של מר גופר, שבו נכללה הטענה שתקני החניה לא שונו מעולם וכבר מלכתחילה לא עמדה רובינשטיין בדרישת תקן החניה המקורי לבנייתו של מגדל משרדים ששטחו 3,000 מ"ר ואף לא בדרישות התקן האמור לבניית מגדל משרדים ששטחו 970 מ"ר. רובינשטיין התנגדה להעלאתה של הטענה האמורה על הפרק וראתה בה שינוי חזית. הגיעה השעה לברר טענה זו.

בסעיף 33 לכתב התביעה המתוקן נטענו טענות רבות בדבר הפרת החובה החלה על הועדה והנזקים שנגרמו לרובינשטיין עקב כך. נזקים אלה, שלפי טענת רובינשטיין נגרמו על ידי הועדה, פורטו בחמש פסקאות נפרדות באותו הסעיף (הפסקה השניה עד השישית). בפסקה הרביעית של סעיף 33 נכתבו הדברים הבאים:
"זאת ועוד - הנתבעות [הועדה והעיריה] אף הביעו עמדתן כי לגבי בניה נוספת זו יחולו תקנים חדשים החלים כיום, כגון תקני חניה, אשר ממילא לא עמדו לנגד עיני התובעת ו/או המתכננים עת תוכנן הבנין מלכתחילה".

מהאמור בפסקה האמורה עולה בבירור הטענה שכבר עקב השינוי בתקני החניה מאז מתן ההיתר, ולאחר שרובינשטיין הקימה את המרכז המסחרי, נבצר מרובינשטיין לעמוד, בעת הגשת התובענה בתקני החניה החדשים.

בסעיף 38 לכתב ההגנה המתוקן הגיבה הועדה על האמור לעיל כדלקמן:

"האמור בסעיף 33 לכתב התביעה מוכחש על כל חלקיו... עמדת [הועדה] לגבי החלת תקנים עדכניים לגבי בקשות להיתר בניה אשר מוגשות לפניה - מעוגנות בחוק".

9. רובינשטיין עתרה למחיקתן של הטענות החדשות מתצהירו של מר גופר. השופטת המלומדת שמעה טענות והחליטה כדלקמן:

"כל טיעון עובדתי בתיק, שמופיע בתצהיר של גופר ואשר לא בא לידי ביטוי בכתב ההגנה, ייחשב כשינוי חזית. שינויי החזית לא יילקחו בחשבון ואין לחקור לגביהם".

לאור החלטה זו בחרה פרקליטתו של רובינשטיין שלא לחקור את המהנדס גופר על תצהירו, ככל שהוא מתייחס לענין זה.

אין אני סבור שהחלטת בית המשפט המחוזי סתמה את הגולל על טענת שינוי החזית, אלא לגופו של ענין נחה דעתי שאמנם בשינוי חזית עסקינן. כזכור, לא עלתה על הפרק - ועל כל פנים לא במפורש בכתב ההגנה המתוקן או בתצהירו הראשון של מר גופר - הטענה שמחמת העדר מקומות חניה תקניים לא יכלה רובינשטיין לבנות את מגדל המשרדים בשטח של 970 מ"ר או בשטח של 3,000 מ"ר. שאלת מקומות החניה התקניים עלתה על הפרק דווקא על ידי רובינשטיין, בכתב התביעה המתוקן. אמת נכון הדבר, שבפסקה הראשונה של סעיף 38 לכתב ההגנה המתוקן הוכחש כל האמור בסעיף 33 לכתב התביעה המתוקן אך הכחשה זו לאו הכחשה היא, משום שאינה מפורשת ואינה מלאה, כמצוות תקנות 85 ו-86 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, השווה: ע"א 78/88 פ"ד מד(4) 305; ע"א 283/88 פ"ד מה(2) 777; לו חפצה הועדה לטעון שתקני החניה לא שונו לאורך כל התקופה הרלבנטית ויתרה מזו - שכבר מלכתחילה לא היתה רובינשטיין רשאית לבנות את המגדל - בשטח כלשהו - בגלל העדרם של תקני חניה, היה עליה לטעון את טענותיה במפורש; במקום זאת טענה הועדה, בצורה מתחמקת, כי עמדתה לגבי החלת תקני החניה "מעוגנת בחוק", ועל יד כך היא יכלה ליצור את הרושם שהיא מסכימה לטענת רובינשטיין שתקני החניה שונו. לפיכך אני סבור שהדין עם רובינשטיין שהסוגיה האמורה לא עלתה על הפרק בכתבי הטענות וממילא מדובר ב"שינוי חזית". הועדה טענה לפנינו גם טענה נוספת, ששאלת הקשר הסיבתי דינה היה להתברר כבר בשלבו הראשון של הדיון, לענין החבות, אך מה לעשות שבעלי הדין, אולי בעקבות השופטת המלומדת, ניהלו את הדיון בשאלה זו בשלבו השני.

הפועל היוצא מהאמור לעיל הוא שאין יסוד להתערב בקביעת בית המשפט המחוזי שתקני החניה שונו, כמפורט בפסק הדין.

10. טענת הרשלנות התורמת. אין ממש בטענה זו שהועלתה על ידי הועדה כבר מהטעם שהטענה לא נטענה בכתב ההגנה המתוקן, וטענותיה בענין זה בתשובה לסכומי רובינשטיין אינן משכנעות.

11. הטענה שהנזק לא הוכח כלל או בשיעור שנקבע בבית המשפט המחוזי. נדון בטענה זו כאשר נבוא לדון בשאלת הנזק בכלל בגדר הערעור שכנגד.

12. טענת רובינשטיין שנזקי ההסתמכות שלה צריכים להיות מחושבים בגין חוסר אפשרות להקמת מגדל מגורים בשטח של 3,000 מ"ר. השופטת המלומדת סברה שרובינשטיין הגבילה את תביעתה אך לנזקים שנגרמו לה בגין חוסר אפשרות להקמת מגדל בשטח של 970 מ"ר, ולא היא. מקובל עלי שענין זה הועלה על הפרק בבית המשפט המחוזי רק כדי להדוף את טענתה החלופית של הועדה שרובינשטיין יכלה להקטין את נזקיה על ידי בנית מגדל בשטח של 970 מ"ר, טענה שרובינשטיין השיבה עליה כי בניה בשטח זה נעדרת כדאיות כלכלית היא. נחה דעתי שרובינשטיין מעולם לא זנחה את טענתה, שכזכור כבר נטענה בכתב התביעה, שנזקיה צריכים להיות מחושבים בגין חוסר אפשרות לבנות מגדל בשטח של כ-3,000 מ"ר.

לגופו של הענין צודקת הועדה בטענותיה שאין רובינשטיין זכאית לפי הדין לתבוע נזקי צפיה אלא נזקי הסתמכות בלבד: ע"א 5610/93 פ"ד נא(1) 68, אך אין היא צודקת בטענתה שרובינשטיין תבעה נזקי צפיה. לענין זה יש לבחון היטב כיצד בנתה רובינשטיין את התביעה: טענתה המרכזית בבית המשפט המחוזי וגם לפנינו היתה שלאור מצגיה של הועדה שהיא תוכל לבנות מגדל משרדים בשטח של 3,000 מ"ר, שבגדרו לא יובאו בחשבון שטחי המרתף והמעברים במרכז המסחרי, היא בנתה את המרכז המסחרי ואת המעברים באופן "בזבזני" מבחינת ניצול שטח הבנייה; משהתבררה הטעות היתה כבר בניית המרכז המסחרי מעשה עשוי ולא נותרה בידיה האפשרות לבנות את המגדל אלא בשטח של 970 מ"ר דבר שלטענתה היה חסר כדאיות כלכלית. אנו סבורים שבין אם בנית מגדל המשרדים בשטח של 970 מ"ר היתה בעלת כדאיות כלכלית ובין אם לאו - ולענין זה אין אנו מחווים כל דעה - הוכחה טענתה של רובינשטיין שמצגה של הועדה שלל ממנה את שיקול הדעת להחליט כיצד לבנות את המרכז המסחרי וממילא את האפשרות הממשית לכלכל את צעדיה כך שתוכל לבנות מגדל משרדים בן כ-3,000 מ"ר, נשוא מצגה של הועדה. עוד טענה לפנינו רובינשטיין כי אלמלא מצג השוא של הועדה בקשר לאפשרות השינוי של ייעוד המגדל למגורים היא יכלה לבנות את הבנין כולו ברצף אחד כבנין למשרדים ולהוציא היתרים לגבי תקני החניה שהיו בתוקף באותה עת, ושעל פיהם תוכנן הפרוייקט מבחינה הנדסית. אנו סבורים שגם טענה זו הוכחה.

נמצא שיש ממש בערעור שכנגד ודינו להתקבל במובן זה שיש לחשב את נזקיה של רובינשטיין בגין חוסר אפשרות להקמת מגדל מגורים בשטח של כ-3,000 מ"ר. כפי שכבר הסברנו לעיל יש לנכות מהסכומים שיתקבלו את הרווחים שנוצרו לה מן השטחים שבנתה ולא היתה בונה אלמלא מצג השוא.

13. הנזק. מסקנתנו שיש לחשב את נזקה של רובינשטיין לפי אובדן האפשרות לבנות מגדל משרדים בשטח של 3,000 מ"ר מחייבת בחינה מחודשת של שיעור הנזק. לענין זה קבלה השופטת את האלטרנטיבה הראשונה בחוות דעתו של המומחה מטעם רובינשטיין מר המאירי שקבע שנזקיה עולים לסכום של -.1,525,000 דולר, בשינויים מסויימים, וחלקה אותו לשלושה וכך הגיעה לסכום של 493,083.33 דולר; השינויים

שבית המשפט המחוזי הביא בחוות דעתו של מר המאירי (לבד מחלוקת הסכום לשלושה) הם קביעתו של תאריך ממוצע לחישוב הנזק מיום 1.1.83, המקובלת עלינו, וכן קביעה נוספת, שאין לתבוע נוסף לתמורה בעד מכירת המשרדים גם סכומים נוספים בעד שטחים להשכרה. בד בבד לא קבלה השופטת המלומדת את חוות דעתם של המומחים לסתור מטעם הועדה.

בעלי הדין, מזה ומזה, מלינים על מסקנותיו של בית המשפט. לא מצאנו יסוד להתערב בקביעתו של בית המשפט המחוזי המעדיפה את חוות דעתו של מר המאירי, עליה נחקר, על חוות דעתם של המומחים לסתור מטעם הועדה ורוב טענות הפרקליטים לסתור את ממצאי בית המשפט המחוזי אינן מקובלות עלינו. לפי שיטתו של מר המאירי בחוות דעתו (מוצג ט' למוצגי הועדה) הגיעה התמורה המשוערת בעד שטחי הבניה (תמורת המכירות פחות עלויות הבניה) לכדי סכום של -.1,650,000 דולר, ממנה הפחית את הרווחים שנצמחו לרובינשטיין מהמרכז המסחרי בסך -.125,000 דולר וכך הגיע לסכום של -.1,525,000 דולר שהשופטת המלומדה חישבה אותו, כאמור, ליום 1.1.83. והוא - סכום של -.51,088 ₪ לאותו תאריך. המומחה הגיע לסכום האמור כאשר הוא מעריך שרובינשטיין היתה מוכרת חלק משטח המגדל לשם מימונו ואילו את החלק הנותר היתה משכירה לתקופה של עשר שנים ומחצה; לכאורה מעוררת חוות הדעת תמיהה משום שבחלקה האופרטיבי הניח המומחה שכל שטח המשרדים כ-3,000 מ"ר היה נמכר; לפיכך אין ממש בטענת רובינשטיין שהיה מקום להוסיף לסכום הנזק רכיב בגין השכרת כל שטח של המגדל; ומכל מקום מר המאירי לא נחקר על התמיהה האמורה ולא ראינו מקום להחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי כדי לברר ענין זה.

במישור העקרוני יכול ויש ממש בטענה של רובינשטיין שעקב ההשהיה הרבה בטיפולה של הועדה בפרוייקט נגרמו לה נזקים שהפרשי הצמדה וריבית אינם מפצים עליהם; דא עקא שהראיות שהובאו על ידיה בענין זה לא הספיקו כדי לבסס ממצא ברור בענין שיעור נזק מוגדר ולפיכך יכלה השופטת המלומדת לקבוע שאין רובינשטיין זכאית להפרשי הצמדה וריבית.

לפיכך יש לדעתי לדחות את הערעור ולקבל את הערעור שכנגד.
המשנה לנשיא (בדימ.)
השופטת ט' שטרסברג-כהן
:
שלא כחברי המשנה לנשיא, סבורה אני כי אין לפצות את רובינשטיין על נזקה לפי אובדן האפשרות לבנות מגדל משרדים בשטח של 3,000 מ"ר, אלא על בסיס האפשרות לבנות מגדל בן 970 מ"ר בלבד. משלא היתה קיימת על פי דין, אפשרות לקבל היתר בניה למגדל בן 3,000 מ"ר, ומשלא ניתן היה לקבל על פי חוק היתר למגדל בשטח של מעבר ל-970 מ"ר, לא ניתן לפצות את רובינשטיין בגין אי בניית שטח שלא ניתן היה לקבל בגינו היתר בניה. לשיטתי יש להשאיר על כנו את פסק-דינו של בית המשפט המחוזי.

ש ו פ ט ת
השופט י' טירקל
:

סבורני, כי על המערערת והמשיבה שכנגד - הועדה המקומית לתכנון ובניה - לשלם למשיבה והמערערת בערעור שכנגד - רובינשטיין - פיצויי הסתמכות ולא פיצויי קיום (ראו: ע"א 5610/93 זלסקי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, פ"ד נא(1) 68 והאסמכתאות הנזכרות שם); אולם, לא הונחה תשתית עובדתית מספקת כדי לקבוע היום מה היה מצבה של רובינשטיין אלמלא מצג השווא של הועדה המקומית לתכנון ובניה. לפיכך, הייתי מחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי לצורך בירור זה. דא עקא, שחברי אינם מסכימים לכך ומכיוון שבענייננו "אין רוב לדעה אחת", הרי שמשמעות החלטה כזאת תהיה, הלכה למעשה, הכרעה לפי חוות דעתו של אב בית הדין, המשנה לנשיא, ש' לוין
(סעיף 80(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984). תוצאה זאת, בנסיבות שלפנינו, קשה בעיני יותר מן התוצאה שאליה הגיעה חברתי, השופטת ט' שטרסברג-כהן
. לפיכך אני מצרף את דעתי למסקנה, כי יש להשאיר את פסק דינו של בית המשפט המחוזי על כנו.
ש ו פ ט
הוחלט פה אחד לדחות את הערעור, וברוב דעות, כנגד דעתו החולקת של המשנה לנשיא (בדימ.) ש' לוין
לדחות את הערעור שכנגד.
אין צו להוצאות.

ניתן היום, ה' ניסן תשס"ג (7.4.2003).
המשנה לנשיא (בדימ.) ש ו פ ט ת ש ו פ ט









עא בית המשפט העליון 1540/97 הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ, [ פ"ד: נז 3 374 ] (פורסם ב-ֽ 07/04/2003)