פסקי דין על רפאל אביגד | פסקי דין על רחל אביגד | פסקי דין על אייכנשטיין שלום ואח'

34836/07 א     30/07/2008




א 34836/07 רפאל אביגד, רחל אביגד נ' אייכנשטיין שלום ואח'




בעניין:

1



בתי
-
המשפט


בית משפט השלום תל אביב-יפו
א
034836/07


לפני:
כבוד השופטת אושרי פרוסטֿֿפרנקל

תאריך:
03/08/2008




בעניין:
1 . רפאל אביגד

2 . רחל אביגד




התובעים



-
נ
ג
ד
-


אייכנשטיין שלום




הנתבע




נ
ג
ד


אסתר מיימון
יצחק
מימון






צד ג'




פסק דין

א.
רקע


התובעים, (להלן: "התובעים / הקונים") רכשו ביום 11.2.03 זכות חכירה במקרקעין בכפר טרומן, הידועים כגוש 5717 חלקה 32 (להלן: "הנכס"), בתמורה לסך 500,000$, בהתאם להסכם שנחתם ביניהם לבין המוכרים ביום 11.2.03 במשרדי הנתבע, (להלן: "ההסכם").

ביום 12.2.03 נרשמה לטובת התובעים הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.
הנתבע ייצג בעסקת המכר את הקונים ואת המוכרים. את המוכרים יצחק ואסתר מימון, ייצג הנתבע גם בעת שרכשו את הנכס ביום 9.4.98 מהגב' אלגרה ברבי.
ב.
תמצית טענות התובעים


1.
הנתבע התרשל במילוי תפקידו כעורך דין, כאשר לא בדק ומצא כי זכויות המוכרים אינן חופשיות משעבודים, ולא יידע את התובעים כי על הנכס רובצים חובות כבדים. במחדליו, גרם הנתבע לתובעים נזק ולכך שבפועל, הם שילמו מכיסם הפרטי סכומי כסף רבים שהיה על המוכרים לשלמם.
התובעים הופנו אל הנתבע לעריכת ההסכם על ידי המוכרים, ובהתאם להוראותיו הוציאו נסח טאבו בו הופיעו המוכרים כבעלי זכות החכירה בנכס. על זכויות המוכרים הייתה רשומה משכנתא לטובת בנק לאומי למשכנתאות בסך 1,500,400 ₪.

2.
הרשלנות המיוחסת לנתבע:
- לאחר חתימת ההסכם, הסתבר לתובעים מתמצית רישום מרשם המשכונות, כי על הנכס רשומה משכנתא לטובת בנק לאומי למשכנתאות וכן קיים משכון על נכס נוסף שבבעלות המוכרים, בנוסף על המשכנתא הרשומה על הנכס נשוא תביעה זו. הנתבע לא ייחס חשיבות לנתון זה, ולא דרש בדיקת רישום משכונים על הנכס, ובעצם לא בדק כי זכויות המוכרים חופשיות.
- הנתבע
התרשל בהעברת כל זכויות המוכרים לתובעים ובכך שאפשר לתובעים לשלם למוכרים בעת חתימת ההסכם סך של 100,000$. בתשלום זה חרגו התובעים, ללא בטחונות, מתמורת הנכס, כיוון שהמוכרים היו חייבים באותה עת כספים לוועדה המרכזית לתכנון ובניה "לודים", (להלן: "לודים").
- הנתבע התרשל בכך, שבניגוד להסכם, המוכרים המציאו מכתב כוונות מהבנק
באיחור של חודשים, ולמרות זאת התובעים העבירו למוכרים את התשלום השני בסך 50,000$.
- הנתבע לא עשה דבר כדי לגרום למוכרים לשלם את חובם ל"לודים" בגין תוספות בניה, לא דרש מהמוכרים מסמכים המעידים על יתרת חובם ל"לודים" ואף לא דרש אישורי בניה.
- הנתבע לא הזהיר את התובעים מהסיכונים שעמדו בפני
הם, לא יצר עבורם בטחונות ורק מברור שערכו התובעים התברר להם כי חוב המוכרים ל"לודים" בגין היטל השבחה על תוספות בניה, הינו 110,891 ₪, נכון ליום 4.7.01. עקב חוב זה לא הצליחו המוכרים
ליטול הלוואה בכפוף לרישום משכנתא.
- הנתבע לא טיפל בגרירת המשכנתא אשר רבצה על הנכס בגין הלוואה שנטלו המוכרים, והתובעים נאלצו לפעול לשם כך בעצמם. כמו כן התובעים הם שפעלו לגרירת המשכנתא לנכס אחר של המוכרים.

3.
עקב מחדליו של הנתבע, התובעים נאלצו לשלם לבנק את יתרת חוב המשכנתא של המוכרים, כך שבפועל שילמו תמורת הרכישה סך 500,900$, בעוד שבאותה עת היו למוכרים חובות ל"לודים". מסיבה זו לא התאפשרה השלמת העברת הזכויות בנכס על שם התובעים.
מחוסר ברירה וכדי להשלים את הרישום על שמם, פנו התובעים ל"לודים" כדי לשלם את חוב המוכרים.
אז הסתבר להם כי לא הושלמה העברת הזכויות מהגב' אלגרה ברבי על שם המוכרים, בעוד שהמוכרים הגישו את היתר הבניה (בגינו קיים החוב ל"לודים"), על שם אלגרה ברבי.
התובעים בעצמם ביצעו את כל הפעולות הנחוצות והעבירו את הזכויות בנכס מהגב' ברבי למוכרים ומהמוכרים לתובעים והגישו מחדש את היתר הבניה.
התובעים נאלצו לשלם למנהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י")
בגין תוספות הבנייה סך 56,166 ₪ ול"לודים" סך של 90,700 ₪, תשלומים שעל המוכרים היה לשלמם.

4.
על הנתבע כעורך דין, חלה חובת הזהירות של נותני שירותים גם בגין מעשים לא זהירים, באחריות המוטלת עליו בשל מצג שווא רשלני.
על עורך דין חלה אחריות, מכוח היחסים החוזיים בינו לבין לקוחו ועליו לפעול לטובת שלוחו בנאמנות ומסירות.
הנתבע ידע ו/או היה עליו לדעת כי קיים חוב בגין היטל ההשבחה של המוכרים ל"לודים", והיה עליו ליצור בהסכם מנגנון ביטחון מכספי התמורה אשר שילמו התובעים, אשר יבטיח את מילוי התחייבויות המוכרים.
היה על הנתבע לבדוק את מכלול הזכויות הקשורות בנכס ואת דו"חות רשם המשכונות. כמו כן היה על הנתבע לדעת, שהמוכרים ייתקלו בבעיה ולא יוכלו לגרור את המשכנתא אשר הייתה קיימת על הנכס לדירתם הנוספת.

5.
הנזקים להם טוענים התובעים הינם בסך של 279,611 ש"ח לפי הפירוט כדלקמן:
- דמי היוון לממ"י
סך 56,167 ש"ח.
- תשלום ל"לודים"
סך של 90,701 ש"ח.
- שינויי בנייה
סך של 5,000 ש"ח.
- עלות מהנדס ומודד
סך של 5,500 ש"ח.
- הוצאות
סך של 2,511 ש"ח.
- הוצאות
עו"ד
סך של 28,313 ש"ח.
- הפסד ימי עבודה
סך של 10,000 ש"ח.
- ריבית הלוואות גישור
סך של 56,000 ש"ח.
- עגמת נפש
סך של 25,419 ש"ח

כב' השופט שיינמן קבע ביום 24.3.08:
"מובהר בזה כי בדיון שהתקיים היון, עלה כי ההוצאות הממשיות שנגרמו לתובע, כטענתו, מסתכמים בכ- 180,000 ₪ שעניינם בתשלום של כ- 110,000 ₪ ששולם בגין היתר הבנייה, כ- 50,000 ₪ תשלום למנהל והוצאות נוספות של כ- 20,000 ₪ בגין מהנדסים וכו'."

תמצית טענות הנתבע


1.
ביום חתימת ההסכם, חתמו התובעים על נספח א' לכתב ההגנה ולתצהיר הנתבע, (להלן: "נספח א'"), בו הם מאשרים כי הנתבע הסביר להם כי תנאי העסקה שהם חפצים לערוך, חושפת אותם לסיכון אותו הם נוטלים על עצמם ועל אחריותם. כן ידוע להם שאין להם כל בטחונות מצד המוכרים לביצוע התחייבויותיהם וקיים סיכון שהם יאלצו לספוג תשלומים אלה.
בנספח א' מפורטים הסיכונים להם חשפו התובעים את עצמם, והמכסים את כל טענות התובעים.

2.
המוכרים רכשו את הנכס בשנת 1998 בסכום של 480,000$ ולאחר שהשקיעו בו מאות אלפי דולרים להרחבתו ושיפוצו, נקלעו לקשיים כלכליים. המוכרים נאלצו למכור את הנכס בסכום של 500,00$, מחיר נמוך משוויו האמיתי של הנכס באותה עת שעמד על 700,000$ - 850,000$.
המוכרים והקונים (התובעים), סיכמו ביניהם את כל תנאי העסקה ופנו אל הנתבע כדי שייצג את שני הצדדים בהסכם.
טרם חתימת ההסכם ולאחר שתנאי העסקה הובאו בפני
הנתבע, הוא הפנה את תשומת לב התובעים לסכנות הטמונות בעסקה ותנאיה, אך התובעים אשר היו מודעים לסכנות, ביקשו לחתום על ההסכם על פי התנאים שסוכמו בין הצדדים. לכן החתים הנתבע את התובעים על נספח א' הכולל את הסכמת התובעים לשלם את התשלום הראשון בסך 100,000$ ישירות למוכרים, במקום
לבנק לאומי למשכנתאות לצורך הפחתת המשכנתא. כך גם בחרו התובעים, שלא להתנות את התשלום השני בתשלום חוב המוכרים ל"לודים".
התובעים היו מודעים לכל הסיכונים, ולקחו סיכונים אלה מרצונם החופשי, תוך אמון במוכרים ובהתעלמות מהעצות המשפטיות שנתן להם הנתבע.

3.
הנתבע כלל לא התרשל בתפקידו כעורך דין, ויעץ לתובעים לערוך הסכם שונה מזה שסוכם בין הצדדים להסכם.
טרם עריכת ההסכם, בדק הנתבע את הרישום בלשכת רישום המקרקעין ומצא כי המוכרים היו רשומים כבעלי זכות החכירה בנכס. כן בדק ומצא הנתבע כי קיים חוב ל"לודים" והודיע על כך לתובעים. הנתבע עשה את כל הצעדים הדרושים והתריע בפני
התובעים על הסכנות הקיימות, כולל ניסיונותיו הנואשים לשכנע את התובעים להעביר את התשלום הראשון על חשבון המשכנתא ולא ישירות למוכרים. לא הייתה כל רלוונטיות לעובדת רישום המשכנתא גם על נכס נוסף של המוכרים.
מי שהפר את ההסכם הם המוכרים ולא הנתבע, אשר גם התריע בפני
התובעים שלא לשלם למוכרים את התשלום השני בסך 50,000$, כל עוד האחרונים לא ישלמו את חובם ל"לודים".
הנתבע הוא זה שהעביר את הזכויות בנכס מהגב' ברבי למוכרים ומהם לקונים-התובעים.
הנתבעת הגיש הודעת צד ג' נגד המוכרים אשר לא הגישו כתב הגנה. בהתאם להחלטת כב' השופט שיינמן מיום 27.11.07 הנתבע יוכל ליטול

פסק דין
מותנה כנגד צד ג' ועליו להגיש בקשה בהתאם בצירוף אישורי מסירה.


דיון


המחלוקת הצריכה הכרעה בתביעה זו הינה בשאלה, האם הנתבע התרשל במילוי תפקידו כעורך דין, בביצוע עסקת המכר בין התובעים למוכרים בהתאם להסכם.
לטענת התובעים, גם אם הצדדים להסכם, הם שהכתיבו את תנאיו, היה על הנתבע כעורך דין להניעם מביצוע העסקה כפי שהיא.
טרם ההכרעה המשפטית בשאלה האם הנתבע התרשל במילוי תפקידו, יש להכריע במחלוקות העובדתיות.

1.
לטענת התובע, שהינו בעל תואר בכלכלה ובעל תואר שני במנהל עסקים והשתחרר מצה"ל בדרגת אלוף משנה כסגן קצין הנדסה ראשית, בטרם עריכת ההסכם, סוכם בין התובעים למוכרים כדלקמן:
-
מחיר התמורה.
-
חובות המוכרים הכוללים את יתרת המשכנתאות והתשלומים החלים על התובעים לא יעלו על סך התמורה.
-
כל סכום אשר יפחית את קרן המשכנתא, ישולם למוכרים, אשר ימשיכו לשלם את תשלומי המשכנתא השוטפים, עד לסילוקה על ידי התובעים, עד ולא יאוחר משנה מחתימת ההסכם.
-
מועד מסירת הנכס
- תוך חודש מחתימת ההסכם.

לטענת התובע, התובעים כלל לא ידעו, כי חתמו על נספח א' המטיל עליהם את האחריות לאי קיום ביטחונות, כיוון שהנתבע החתימם על ערימת מסמכים נלווים בטענה, שמדובר ביפויי כוח שונים לצורכי רישום וכו' ונספח א' היה כלול ביניהם.
עוד טוען התובע, כי התובעים לא ידעו כלל על הסיכונים הטמונים בעסקה, כולל החובות ל"לודים" ומצב הרישום בממ"י
והנתבע טען בפני
ו כי הרישום בלשכת רישום המקרקעין גובר על זה שבממ"י.
התובע אישר כי הוא ואשתו לא שמעו בעצת הנתבע, אשר יעץ להם להפסיק לשלם את תמורת העסקה, וזאת כדי שהם לא יהיו חשופים לתביעה מצד המוכרים בגין הפרת ההסכם, וכדי לא לעצור את תהליך העסקה ולגרום לתפיחת החובות ועיקול הנכס על ידי נושים.
לגרסתו, יתרת התמורה שולמה לבנק למשכנתאות, אשר הסכים לגרור את החובות לבית המוכרים בלוד והתובעים איבדו את אמונם בנתבע.
לטענת התובע, הנתבע התעכב בביצוע פעולות רישום המקרקעין, במסירת מסמכים לרשויות ולא ידע, כי דרישת וועד הכפר לתשלום דמי הסכמה אינה חוקית.

2.
התובע העיד כי בין התובעים למוכרים התנהל, טרם חתימת ההסכם, משא ומתן בן חצי שנה לפחות, בעקבותיו הפנו אותם המוכרים אל הנתבע, כמי שמצוי במסמכים הקשורים בנכס, כיוון שהוא ייצג את המוכרים בעת שרכשו את הנכס. תמורת הנכס שולם סך של 500,000$, והתנאים סוכמו בין המוכרים לתובעים טרם הפנייה אל הנתבע. סוכם ביניהם כי התשלום הראשון בסך 100,000$ ישולם למוכרים, ויתרת ה- 400,000$ שייכים לבנק לאומי למשכנתאות.
עד לחתימת ההסכם לא העביר הנתבע כל טיוטת הסכם ולראשונה ראו התובעים את ההסכם ביום החתימה. פגישת החתימה על ההסכם הייתה בשעות הערב וארכה כחצי שעה עד שעה, כאשר התובע מיהר לאירוע צבאי. פגישת החתימה הייתה מהירה ונבדקו על ידי התובעים עיקרי סיכום הדברים.
לטענת התובע, את נספח א'1 , הוא המסמך מיום 11.2.03 בחתימת התובעים, הוא לא ראה מעולם, אם כי הנתבע הסביר לתובעים את עיקרי הדברים הכתובים בו והסביר להם שהם לוקחים סיכון, בדגש על נושא המשכנתא.
לגרסת התובע, הסיכון שהוא לקח על עצמו היה שהוא ישלם את המשכנתא, דהיינו שבכל מקרה ישלמו התובעים תמורת הנכס רק 500,000$.
התובע אישר כי נספח א' כולל אפשרות לקיום חובות נוספים החלים על המוכרים, אך כיוון שהתובעים בדקו הן בוועד הישוב והן ב"לודים" ומצאו, כי קיימים חובות, אך בסכומים נמוכים מאוד, בפועל הם לא לקחו כל סיכון. לגרסת התובע הוא קרא את ההסכם "לא בכובד ראש" טרם שחתם עליו. (עמוד 12 שורות 3-5 לפרוטוקול).
בהמשך חקירתו השיב התובע, כי בעצם החובות ל"לודים" לא נבדקו טרם חתימת ההסכם, (עמוד 12 שורות 15-18 לפרוטוקול).
התובע אישר כי כתוב בהסכם שקיים חוב ל"לודים", אם כי לא סכומו. לגרסתו, טרם חתימת ההסכם ביצע בדיקה ב"לודים" ומצא כי חובם של המוכרים ל"לודים", הינו בגובה של כמה מאות שקלים ורק בדיעבד, כאשר ברר שוב ב"לודים", כיוון שנתקל בעיכוב רישום הבעלות, הסתבר לו כי החוב ל"לודים" גבוה מאוד.
בעת התשלום השני למוכרים, בסך 50,000$ כבר ידע התובע את סכום החוב האמיתי ל"לודים". לכן, בשיחת טלפון שיזם עם הנתבע בערב חג הפסח, הנתבע ייעץ לו שלא לשלם את התשלום השני, טרם שהמוכרים ישלמו את חובם ל"לודים", אך התובע כן ביצע את התשלום כדי שלא להפר את ההסכם "הפרה יסודית". לגרסתו,
באותה שיחת טלפון הוא אמר לנתבע כי המוכרים המציאו לו מכתב יתרות מהבנק במקום מכתב כוונות.
התובע אישר כי התובעים קיבלו את החזקה בנכס, שנה טרם ששילמו את מלוא התמורה, מבלי ששילמו כל דמי שכירות למוכרים.
3.
שותפו למשרד של הנתבע, עו"ד בלומנטל הצהיר כי הנתבע התייעץ עמו בהקשר לעסקה נשוא תביעה זו, עוד טרם חתימת ההסכם, לאור הסכמות הצדדים שבהן היו סיכונים כספיים. בעצה אחת החליטו השניים, שהנתבע יסביר ללקוחותיו את הסיכונים הכרוכים בעשיית העסקה, בדרך בה הם בחרו, ויחתימם על מסמך המאשר, כי הם שמעו ממנו את הסבריו והם נוטלים על עצמם את הסיכונים בהתאם. הנתבע הסביר לו באותה התייעצות, כי העסקה מאוד כדאית לתובעים מבחינת מחירה והם מוכנים על כן, ליטול סיכון שהמוכרים לא ישלמו את חובותיהם.
בחקירתו השיב כי הסיכון, אותו נטלו התובעים היה בכך, שלא הותירו כל ביטחונות לתשלום חובות המוכרים.

4.
הנתבע טוען בתצהירו, כי לא חלה עליו כל חובה לגרום למוכרים למלא את התחייבויותיהם על פי ההסכם, והתובעים ידעו כי המוכרים לא רשומים כחוכרים בממ"י, ידעו על קיום החוב ל"לודים" - עובדה המצוינת מפורשות בהסכם, וידעו על הסיכונים להם נחשפו בתנאי ההסכם - תנאים שהוסכמו בניגוד לדעתו ולעצתו המשפטית. לכן הזהיר הנתבע את התובעים, שלא להסכים לשלם את הסך של 100,000$ דולר למוכרים, אלא לבנק לאומי למשכנתאות, והזהירם שלא לשלם לתובעים את התשלום השני בסך 50,000$, טרם שהמוכרים ישלמו את חובם ל"לודים".
לגרסת הנתבע, לאחר שהתובעים פנו אליו בסוף שנת 2003 בעניין הפרות ההסכם על ידי המוכרים, הוא פנה אל המוכרים במכתבים בעניין זה.

בחקירתו הנגדית השיב הנתבע, כי במועד העסקה נשוא תביעה זו, המוכרים היו רשומים כחוכרי הנכס בלשכת רישום המקרקעין, כולל משכנתא שהייתה רשומה על זכויותיהם ובממ"י החוכרת הרשומה הייתה הגב' ברבי. זאת כיוון שבעת ביצוע העסקה, על פי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, היה מדובר בשכירות מהוונת. לכן, לא היה צורך לקבל את אישור ממ"י, אלא שהרישום בוצע ישירות בלשכת רישום המקרקעין.
לגרסתו, התובעים ומוכרי הנכס הגיעו אליו עם תנאי הסכם מוסכמים לעריכת ההסכם. הנתבע ניסה במשך כשבועיים להניע את התובעים מלחתום על הסכם ברוח ההסכמות ביניהם, תוך שהסביר להם את הסיכונים הטמונים בהסכמות אלה.
בעת פגישת החתימה על ההסכם, אשר לגרסתו נערכה בשעות הבוקר וארכה כשעתיים עד שלוש שעות, ולאחר שהנתבע הסביר לצדדים שוב ושוב את הסיכונים שבהסכמותיהם, הוא החתים אותם גם על נספח א'. התובעים חתמו על נספח א', לאחר שהוא הסביר להם כל סעיף בו, ורק לאחר שהיה ברור שהתובעים הבינו את הכתוב בו. רק לאחר מכן המשיך שלב חתימת ההסכם.
הנתבע העיד, כי הוא לא הורה לתובעים לשלם למוכרים 100,000$ טרם חתימת ההסכם, וכלל אינו יודע, כי התשלום בוצע טרם חתימת ההסכם. יתרה מכך לגרסתו, נספח א' נחתם טרם חתימת ההסכם, והתובע אף העיד בחקירתו כי הנתבע והוא עברו על כל סעיף בנספח א'.
בכל מקרה, לגרסתו, הוא לא ידע שהתשלום הראשון בסך 100,000$ הועבר למוכרים טרם חתימת ההסכם בהעברה בנקאית, ולמיטב ידיעתו תשלום זה בוצע רק לאחר חתימת ההסכם. מה עוד, שאין זה מתפקיד עורך הדין להורות לצדדים
מתי לשלם, והמוכר מאשר כי קיבל את התשלומים בהתאם להסכם ומודיע על כך לעורך הדין.

לגרסתו, חתימת ההסכם הייתה בשעות הבוקר המוקדמות ונספח א' לא פוטר אותו מאחריות, אלא שהתובעים מצהירים בו, כי הוא הביא לידיעתם את כל הסיכונים הכרוכים בהסכם כפי שנוסח על פי דרישתם.
הנתבע הסכים לערוך את ההסכם בתנאים שהוכתבו לו, ולאחר שהתובעים חתמו על נספח א' והיו מודעים לכל הסיכונים שהם נוטלים, למרות שתנאי התשלום אשר הוסכמו בין הצדדים, היו בניגוד לעצתו, כיוון שהשתכנע שהתובע, הינו אדם משכיל, אשר היה מעורב בעריכת ההסכם יותר מלקוח רגיל, בכל פרטי התיק, וטען בפני
ו שתנאי החוזה "קורצים" לו מבחינת מחיר העסקה. זאת, כיוון שהתובעים קיבלו את הנכס למגוריהם, שנה טרם שהשלימו את תשלום תמורת ההסכם וכאשר שילמו רק 20-30% ממחיר התמורה, כאשר הנכס היה שווה הרבה יותר ממחיר העסקה. לאור העובדה שהתובע אמר לו שהוא לקח "סיכון מחושב" הסכים הנתבע לבצע את העסקה.
עוד לגרסת הנתבע, כבר במעמד חתימת ההסכם לא היו לתובעים בטחונות, שהמוכרים ימלאו את התחייבויותיהם, כיוון שהתובעים העבירו את התשלום הראשון למוכרים ולא כעצתו, לבנק על חשבון המשכנתא.
הנתבע הסביר, כי הסיבה לאי הוצאת אישור מעודכן מ"לודים" בסמוך לחתימת ההסכם הינה, שלא היה מדובר באישור לתשלום, והמוכרים פעלו להפחתת סכום התשלום.

לגרסת הנתבע הצדדים הכתיבו לו תנאים לחוזה והם: התשלום הראשון בסך 100,000$ ישולם למוכרים והתשלום השני בסך 50,000$ לא יותנה בתשלום החוב ל"לודים" על ידי המוכרים והמוכרים ישלמו את החוב ל"לודים". זאת בניגוד לעצתו לתובעים, להעביר את התשלום הראשון על חשבון המשכנתא ולשלם את התשלום השני, רק לאחר שהמוכרים ישלמו את חובם ל"לודים".

6.
מהראיות והעדויות אשר הובאו בפני
עולה, כי שלא כטענת התובעים בסיכומיהם, לא מדובר בעסקה בעייתית ביותר, שסיכונים רבים בצידה עם אינטרסים סותרים של הצדדים לה.
חלק מטענות התובעים בכתב התביעה הינן להפרות ההסכם על ידי המוכרים, הפרות, שלטענתם התאפשרו לאור מחדליו ורשלנותו של הנתבע.

מדובר בעסקת מכר מקרקעין פשוטה במהותה. מכירת נכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין כאשר הבעלים הינו רשות הפיתוח והחוכרים הם רוכשי הנכס ומדובר בהעברה רגילה של זכות חכירה, כפי שמופיע במסמכי ממ"י (נספחים ט3-ט4 לכתב ההגנה).
בהתאם לנספח י3 לתצהיר הנתבע, ההעברה בממ"י הינה טכנית בלבד, לאור הרישום הקיים בלשכת רישום המקרקעין.
כפי שיפורט להלן, הצדדים להסכם, הם שיצרו את "בעייתיות העסקה", בעייתיות אשר הינה עובדתית בלבד, לאור הסכמותיהם לתנאי ההסכם, אשר הותירו את התובעים ללא בטחונות ואת המוכרים ללא נכס, טרם ששולמה מלוא תמורתו.

7.
"כדאיות העסקה" מבחינת התובעים

העסקה נשוא תביעה זו נחתמה לאחר משא ומתן ארוך בין המוכרים לקונים. כך על פי עדות התובע.
בהתאם לחוות דעת השמאי מטעם הנתבע, שוויו של הנכס נכון לחודש פברואר 2003 היה 610,000$.
לטענת הנתבע, הנכס נרכש על ידי המוכרים בשנת 1998 בסכום של 480,000$ ולאחר שהשקיעו עשרות אלפי דולרים בשיפוץ הבית, הרחבתו, בניית קומה נוספת ובניית בריכה, מכרו את הבית לתובעים, ביום 11.2.03 בסכום של 500,000$, עקב אילוצים כלכליים. דהיינו, מחיר המכירה היה נמוך בהרבה משוויו של הנכס.
גם על פי עדות התובע, המחיר על פי הפרסום של מכירת הנכס, היה 590,000$. יתרה מכך, התובעים קיבלו את הנכס לחזקתם ולמגוריהם, ללא תשלום דמי שכירות, שנה טרם ששילמו את מלוא התמורה בהתאם להסכם. (סעיף 5 לנספח א' לתצהיר הנתבע).
לגרסת הנתבע, זו הסיבה לכך שהתובעים הסכימו לתנאי התשלום של המוכרים אשר היו בניגוד לדעתו, והתובעים נטלו על עצמם סיכונים, לאור כדאיות העסקה מבחינת מחירה המוזל.

יש לקבל את גרסת ההגנה, לפיה העסקה הייתה כדאית במיוחד לתובעים לאור מחירו המוזל של הנכס, יחסית לשוויו האמיתי וקבלת הנכס לחזקתם ולמגוריהם, שנה טרם תשלום התמורה ולאחר ששילמו רק כ- 30% ממנה.


8.

נספח א'


נספח א', הינו מסמך מיום 11.2.03 המופנה לתובע ועליו חתומים התובעים, בו הם מפרטים את העובדה, שהנתבע הסביר להם את הסיכונים שהם נוטלים בכך שהתשלום הראשון לא ישמש לסילוק המשכנתא, ובכך שסכום התשלום שיהיה עליהם לשלם, לאחר התשלום הראשון על פי ההסכם, חופף וקרוב ליתרת סכום המשכנתא הרובצת על הנכס.
באופן זה, אם יוותרו חובות נוספים מסוג כלשהו ובין היתר תשלומי חובה, תשלומים שוטפים למשכנתא, תשלומים לממ"י, תשלום לוועדה המקומית "לודים", ו/או למועצה האזורית חבל מודיעין ו/או לכפר טרומן או כל תשלום אחר, ידוע להם שאין להם כל בטחונות מצד המוכרים לביצועם וקיים סיכון שהקונים יאלצו לספוג תשלומים אלה.
עוד חתמו התובעים במסמך זה, כי הם מבינים את ההסברים שקיבלו מהנתבע ומורים לו להשאיר הסכמה זו בין הצדדים על פי ההסכם, תוך שהביאו בחשבון גם את הסיכון שנוטלים עליהם המוכרים, בכך שמסרו לתובעים את החזקה, ללא תשלום דמי שכירות, ובטרם בוצעו מלוא התשלומים על פי ההסכם.

לטענת הנתבע, הצדדים להסכם הכתיבו לו כתנאי, שהתשלום הראשון ישולם ישירות לתובעים בניגוד לדעתו ולכן החתים את התובעים על נספח א'.

9.
את נספח א' ניסח הנתבע, אך גם על פי עדות התובע, הנתבע הסביר לתובעים סעיף אחר סעיף מתוכנו, טרם שהתובעים חתמו עליו. עוד לגרסתו הוא ידע את כל המפורט במסמך, אך כלל לא ידע כי חתם על נספח א', למרות ששמע את הדברים הכתובים בו מהנתבע ביום חתימת ההסכם ולמרות שהנתבע הסביר לתובעים את כל המפורט בנספח א', בעל פה, כולל העובדה שהתובעים נוטלים סיכון בהדגש על נושא המשכנתא
(עמודים 8 – 9 לפרוטוקול). עוד טען התובע בחקירתו, כי הנתבע הסביר לתובעים שהם נוטלים סיכון קטן יחסית למוכרים, כיוון שהמוכרים מוסרים להם את החזקה בנכס טרם תשלום מלוא התמורה, (עמוד 10 לפרוטוקול). על פי עדות התובע, הנתבע הסביר לתובעים כי הם לוקחים סיכון של 100,000$ שהתובעים שילמו (עמוד 10 שורה 5 ושורה 18 ושורות 23-24 לפרוטוקול).

מדובר בתובע בעל השכלה רחבה, אשר מילא תפקידים בכירים וחשובים בצבא בדרגה בכירה מאוד, ויש להניח שבחן את המסמכים טרם שחתם עליהם.

אינני מקבלת את טענת התובע כי לא ידע על מה חתם. בעניין זה ידועה ההלכה הפסוקה, כי "הנטל להוכחת טענת "לא נעשה דבר" הוא כבד מן הנטל הנדרש להוכחת טענות אחרות במשפטים אזרחיים. שכן 'בדרך-כלל דין הוא, שאדם החותם על מסמך בלא לדעת את תוכנו, לא יישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא' (ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פדי יט(2) 113, 117...) על המעלים טענת אפסות לסתור חזקה זו, ולהוכיח את גרסתם בראיות פוזיטיביות כאפשרות קרובה..." (ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ ' לופו, תק-על 2000(2) 1566 (2000)). אף ההיגיון מחייב שהחותם על מסמך כה מהותי ביחס לנכסיו, לא יעשה זאת בהיסח הדעת (השווה: ע"א 6645/00, 6783 ערד נ' אבן, פ"ד נו(5) 365 (2002)). ובעניין דומה מצינו דברים נכוחים אלה:
"כלל הוא, כי אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא והבין את תוכנו וכי חתם עליו לאות הסכמתו, בייחוד כאשר מדובר במסמך מהותי ביחס לנכסיו, דוגמת שטר משכנתא...".(ראה: ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ-סניף בורסת היהלומים, פ"ד נח(2) 145 (2003) והאסמכתאות שם).אין למבקשת להלין אלא על עצמה ועל בעלה. על מקרה דומה לענייננו נאמר בע"א 1548/96 הנ"ל כך (פסקה 13 לפסק הדין): ............ הסברה לכך שלא קראה את המסמך שאותו הגיש לה בעלה לחתימה, שדי היה בהעפת-עין כדי לעמוד על תוכנו, מלמד על אחד משניים: כי חתמה מתוך אמון בבעלה ונכונות לחתום על כל מסמך לפי שיקול-דעתו, או שנהגה ברשלנות. שתי האפשרויות שוללות טענת אפסות".(השווה גם: ע"א 413/79 ישראל אדלר חברה לבנין בע"מ נ' מנצור, פ"ד לד(4) 29
(1980)).
(המרצת פתיחה י-ם 5429/06 אלישיב מרים נגד בנק המזרחי המאוחד – מאגרים משפטיים).

גרסת הנתבע נתמכת בעדותו של עו"ד בלומנטל, שותפו למשרד, אשר העיד על נסיבות הכנת המסמך, והתלבטויות הנתבע, טרם חתימת ההסכם, אודות ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים להסכם, בלעדיו, ובניגוד לעצתו המשפטית.

כפי שיפורט להלן, התובעים חתמו על נספח א' טרם שחתמו על ההסכם ובפגישה
שבמהלכה נחתם גם ההסכם.

אני מקבלת את גרסת הנתבע, לפיה, הוא הסביר לתובעים את כל הסיכונים שהם נוטלים על עצמם, בחתימת ההסכם כפי שהם הכתיבו את תנאיו, בניגוד לייעוץ המשפטי שהוא נתן להם.
לאור עדותו של התובע, כי הנתבע הסביר להם את כל הסיכונים, ולאור חתימת התובעים על נספח א', אין לקבל את טענת התובע, כי כלל לא ידע אודות קיומו של נספח א' וכי הוא חתם עליו כאחד מ"בלילת" המסמכים אשר הוגשו לו לחתימה
.

התשלום הראשון על פי ההסכם
:

10.
בהתאם לסעיף 4.2.1 להסכם, "במועד חתימת הסכם זה משלם הקונה למוכר סך של 470,000 ₪ השווה ל- 100,000$".
דהיינו בהתאם להסכם, התשלום הראשון מבוצע במועד חתימת ההסכם ולא קודם לכן.
התובע העיד:

" ש. לא דיברת במו"מ עם המוכרים, על תנאי התשלום לפני שהגעת אל הנתבע"
ת. כן, זה היה בפגישה האחרונה שלנו סיכמנו את המחיר ופחות או יותר את התנאים, אני מבקש להדגיש שאני לא יודע אם סיכום התנאים עם המוכרים היה לפני או אחרי שבדקתי עם הנתבע מה צריך להביא, אבל העניין של סכום תמורת הנכס סוכם לפני שפניתי לעורך דין בסכום של 500,000$.
ש. על תנאי התשלום לא דיברת או סיכמת עם המוכרים
ת. לפני שפניתי לעו"ד או אחרי, אני לא זוכר בדיוק, בגדול סוכמו גם תנאי התשלום.

מדובר בעסקת מקרקעין, שעניינו של הקונה הוא להבטיח שהתשלום המבוצע על ידו ישולם כך שלא יוותרו חובות על הנכס, ושהוא יוכל להעביר את הנכס הנרכש על שמו. בעסקה זו, כפי שהעיד הנתבע שהכיר את המוכרים היטב, וערך עבורם את העסקה הקודמת, האינטרס של המוכרים לא היה שונה ואף לא היה נוגד את האינטרס של הקונה. האינטרס של המוכרים, בשל מצוקה כלכלית, היה לקבל לידיהם את הכסף במקום שהקונה יעשה שימוש בכסף כדי "לנקות" את הנכס מחובות. האינטרס של הרוכשים, היה לקבל את הנכס למגוריהם מהר ככל האפשר, מבלי שישלמו את מלוא התמורה. העסקה כפי שהוכתבה על ידי הצדדים להסכם, התאימה לאינטרסים של
שי הצדדים.

ש. מה זה בגדול.
ת. שהסכום הוא 500 אלף דולר ושאני צריך למכור דירה ע"מ להשיג את הסכום שחסר לי, שאני צריך לקחת משכנתא והמוכרים אמרו לי 'יהיה בסדר, נסתדר'.
בשלב הזה לא סוכמו שלבי התשלום.
ש. בין היתר, עיקרי הדברים, תסכים שהמוכרים ביקשו ואתה הסכמת, שה 100 אלף דולר הראשונים ישולמו להם, נכון?
ת. על גובה התשלום הראשון של 100 אלף דולר לא דובר לפני שפניתי לעוה"ד אלא אחרי, לגבי התנאים והסכומים זה היה אחרי שפניתי לעוה"ד.
ש. כלומר, אחרי כן סיכמת עם המוכרים?
ת. כן. כשפניתי לעוה"ד – הנתבע, זה היה כדי לבדוק את מצב הנכס ומה אני צריך לעשות על מנת לקדם את העסקה.
ש. תסכים שעם הנתבע לא דיברת לגבי תנאי התשלום אלא עם המוכרים.
ת. ברגע שדיברתי עם הנתבע.
ש. מתי.
ת. אני לא יכול לדייק אם זה חודש חודשיים לפני חתימת החוזה,
11.2.03, אני לא יודע אם חודש או חודש וחצי לפני, דיברתי עם הנתבע מה עלי לעשות על מנת לקדם את נושא הקניה והמכירה, העסקה. אם נרצה לדייק, אפשר להסתכל בנסח הטאבו – זה אותו תאריך.
ש. אז דיברת עם הנתבע, אחרי כן סיכמת את התנאים עם המוכרים או לא.
ת. לאחר שהוצאתי את הנסח הנתבע אמר לי מה עלי לעשות ואז התחלנו להיכנס לפרטים ולמשא ומתן על תנאי התשלום עם המוכרים ועירבנו את הנתבע.
ש. מה סוכם לגבי תנאי התשלום?
ת. נקודת המוצא הבסיסית הייתה שסכום העסקה הוא 500 אלף דולר ולאחר שהוברר לנו בשיחה משותפת עם המוכרים ועם הנתבע ועם נסח הטאבו ועם האישור של יתרה של 400 אלף דולר משכנתא חובות, של המוכרים על הבית, שאנו ניתן את הסכום שלא יעלה כלל החובות על 500 אלף דולר וכך...
תנאי התשלום סוכמו בהתאם לבסיס.
סוכם שסכום של 100 אלף דולר יהא תשלום ראשון למוכרים עם חתימת החוזה, על מנת שהסכום הכולל של התמורה של הבית של 500 אלף דולר לא תעלה אף פעם על החובות, ז"א אם חובות המוכרים היו 400 אלף דולר למשכנתא לכן סיכמנו על 100 אלף דולר. סוכם שלא יימסר למוכרים ביד סכום שמוטל כמשכנתא על הבית.
ש. חוץ מה 100 אלף דולר היית צריך לשלם עוד 400 אלף דולר והסכמתם על חלוקתם גם בהתאם לכספים שהיית אמור לקבל, אמרת מכירה של דירה, משכנתא.
ת. התשלום של 400 אלף דולר הנותרים ישולם כדלהלן:
כל ה 400 אלף דולר שייכים בעקרון לבנק לאומי למשכנתאות, כל סכום שייגרר על ידי המוכרים מ 400 אלף דולר לדירתם האחרת או חיסול החוב, כל סכום שירד, אנו, הקונים, נשלם למוכרים.
ש. סיכמתם את תנאי רכישת הדירה בהתאם ליכולות הכספיות שלכם?
ת. כן.


(עמ' 6 שורה 2 עד עמ' 7 שורה 13 לפרוטוקול, מיום 22.6.08).

11.
לטענת הנתבע, הצדדים להסכם הכתיבו לו כתנאי, שהתשלום הראשון ישולם ישירות לתובעים בניגוד לדעתו, ולכן החתים את התובעים על נספח א'.

התובע, שכאמור לעיל, הינו אדם משכיל ושימש כקצין בכיר בצה"ל ובתפקידים רציניים, העיד בפני
כי קרא, טרם חתימת ההסכם, את עיקרי ההסכם
.
מכיוון שהתובעים ידעו מהי משמעותו של נספח א' טרם שחתמו על ההסכם, המסקנה המתבקשת הינה שהתובעים חתמו על נספח א', טרם ששילמו למוכרים את התשלום הראשון, כיוון שנספח א' עוסק, בין השאר, בסכנות הטמונות בהעברת התשלום הראשון למוכרים, הבנתם את הסכנות והסברי הנתבע לעניין זה, הבנתם כי לא נותרו להם כל בטחונות. למרות כל אלה, וההסברים שקיבלו התובעים מהנתבע, מורים התובעים לנתבע בסעיף 4 לאותו מסמך, להשאיר את ההסכמה, לפיה התשלום הראשון יועבר למוכרים, בעינה.
התובעים גם מציינים כי "הסיכון המחושב" אותו נטלו, כולל את קבלת החזקה בנכס בטרם שילמו את מלוא תמורת ההסכם.

12.
אני מקבלת את גרסת ההגנה כי התובעים והמוכרים הציבו בפני
הנתבע כי אחד מתנאי ההסכם הינו שהתשלום הראשון בסך 100,000$ יועבר ישירות למוכרים, בניגוד לייעוץ שקיבלו מהנתבע ובניגוד להמלצת הנתבע לעניין הסיכונים בתנאים אלה.
מדובר היה בעסקה כדאית במיוחד מבחינת התובעים, הן מבחינת מחירה והן מפאת העובדה שהנכס הועבר לחזקתם ולמגוריהם שנה טרם ששילמו את מלוא התמורה על פי ההסכם.

מהראיות והעדויות אשר הובאו בפני
עולה, כי הנתבע לא יכול היה לדעת שהתשלום הראשון, כטענת התובעים, הועבר למוכרים טרם חתימת ההסכם.
לעניין זה התובעים לא העידו מטעמם את המוכרים כדי שיתמכו בטענתם, לפיה התשלום הראשון בוצע טרם חתימת ההסכם.
וכבר נקבע כי "אי הבאת עד רלוונטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו מחשיפתו לחקירה שכנגד... ככלל,אי העדת עד רלוונטי "יוצרת הנחה לרעת הצד שאמור היה להזמינו...". (ע"א 641/87 קלוגר נ' החברה הישראלית לטרקטורים וציון בע"מ פד"י (1) 239 בע"מ 245. ת.א. (ראשון לציון) 4712/01 ב.ג. את א. נ' צ'רבוס ניהול, תק-של 2002 (2) 650, עמ' 655.

דברי לעניין אי הבאת עד יפים גם לכך שהתובעת כלל לא העידה, כדי לתמוך בטענות התביעה בכלל וטענת מועד העברת התשלום הראשון למוכרים בפרט.

לעניין אמינות התובע, יש לציין כי התובעים לא טרחו כלל לצרף את נספח א' לתצהיר התובע, לכתבי הטענות מטעמם, ואיני מקבלת את טענתם כי לא ידעו על קיומו, עד להגשת כתב ההגנה.

מהמפורט עולה כי נספח א' נחתם טרם חתימת ההסכם והנתבע לא ידע כי התשלום הראשון שולם טרם חתימת ההסכם, אם אכן התשלום בוצע טרם חתימת ההסכם.


החוב ל"לודים"


13.
בנספח א' נוטלים על עצמם התובעים אחריות גם לסיכון הטמון בכך, שהמוכרים לא ישלמו את חובותיהם בגין הנכס, כולל החוב ל"לודים", ומפרטים, כי אין בידיהם בטחונות לתשלום החובות על ידי המוכרים. זאת, לאחר שהנתבע הסביר להם את הסיכונים הכרוכים בכך.
בסעיף 2.2 להסכם מצהירים התובעים כי, בין השאר, בדקו את מצב הנכס ב"לודים", ובידם מידע מפורט ומלא בקשר אליו.
בסעיף 4.2.5 המוכרים התחייבו לשלם תוך 30 יום ממועד התשלום, שאמור היה להתבצע לאחר גרירת המשכנתא, את חובם ב"לודים".
רק לאחר מכן, התחייבו התובעים בסעיף 4.2.6 להסכם, לשלם את יתרת התמורה בסך 350,000$ וזאת, בהתאם לסעיף 4.2.6.3 להסכם, כנגד אישור המועצה האזורית חבל מודיעין והועדה המקומית "לודים", כי אין למוכרים חובות וכנגד קבלת האישורים הנדרשים לצורך רישום הנכס על שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין לרבות:.....אישור הועדה המקומית "לודים".

במועד תשלום יתרת התמורה וכנגד אישור המועצה האזורית "חבל מודיעין" והועדה המקומית "לודים" כין אין למוכר חובות וכי אין התנגדות מצדם להעברת הזכויות בנכס ע"ש הקונה וכנגד קבלת האישורים הנדרשים לצורך רישום הנכס ע"ש הקונה בלשכת רישום המקרקעין לרבות: אישור מס שבח ומס מכירה, אישור ועדה מקומית "לודים" ואישור מועצה איזורית "חבל מודיעין" ל"טאבו", שטרי העברת זכויות שכירות מהמוכר לקונה ויפוי כח בלתי חוזר חתום ע"י המוכר ומאומת ע"י עו"ד ישלם הקונה את יתרת התמורה – או פחות מיתרת התמורה אם כך נדרש במכתב הכוונות – ישירות לבנק לאומי למשכנתאות עפ"י המפורט ב"מכתב הכוונות". (סעיף 4.2.6.3 לחוזה)

"היה ולא ימצאו כל האישורים (המקומיים והממשלתיים) בידי המוכר במועד תשלום יתרת התמורה אזי התמורה העודפת על הסכום המצוין ב"מכתב הכוונות" – במידה ואכן יש תמורה עודפת – תשולם לידיו של עו"ד ש. אייכנשטיין (לעיל ולהלן: "עוה"ד") אשר יהיה רשאי להעבירה למוכר כנגד המצאת כל האישורים. חתימת הצדדים על הסכם מהווה כתב הוראות לעוה"ד." (סעיף 4.2.9 לחוזה)

"היה ולא יימצאו כל האישורים בידי המוכר גם כעבור 3 חודשים ממועד תשלום יתרת התמורה, ישלם עוה"ד מתוך הכספים שברשותו את הסכומים הנדרשים לצורך קבלת האישורים והעברתם לידי הקונה. אין באמור לעיל כדי לגרוע מזכות המוכר לערער על קביעה בנדון, ובלבד שהדבר לא יעכב את קבלת האישורים הדרושים להשלמת העברת הזכויות על-שם
הקונה". (סעיף 4.2.11 לחוזה)
14.
לגרסת הנתבע, טרם עריכת ההסכם, הוא העלה בבדיקת הרישום בלשכת רישום המקרקעין, כי המוכרים היו רשומים שם כבעלי זכויות החכירה בנכס. בממ"י הם טרם נרשמו ככאלה, לאור העובדה שהיה קיים חוב ל"לודים", אשר לא איפשר את השלמת הרישום בממ"י. הנתבע טוען כי את המידע הזה הוא העביר לתובעים, ולכן צוין בהסכם כי על המוכרים לסלק את חובם ל"לודים" תוך 30 יום ממועד ביצוע התשלום השני.
יתרה מכך, לגרסתו, הוא יעץ לתובעים שלא לשלם למוכרים סך 50,000$, עד אשר הם ישלמו את חובם ל"לודים", לאור הפרת המוכרים את התחייבותם על פי סעיף 4.2.3 להסכם, בעניין גרירת המשכנתא, אך התובעים בחרו שלא לקבל את עצתו.

התובע השיב בחקירתו כי לעניין סעיף 3 בנספח א' ותשלום החובות אשר יוותרו, הרי שהתובעים בדקו את החובות בוועד המקומי במועצה וכו' וידעו שיש חובות בסכומים של מאות שקלים. לכן, הם הגיעו להסכם עם המוכרים, שהם ישלמו את החובות. סיכום זה עם התובעים "כתבתי את זה לפני חתימת החוזה כשהלכנו לישוב ולמועצה המקומית חבל מודיעין וגם ב"לודים" היינו וכתבתי שהחובות שהעלנו בחכתנו הם חובות מועטים של הוועד.......
עשינו בדיקות ראינו שיש חובות כאלה ואחרים של מאות שקלים שהמוכרים נתנו שיקים לכיסוי החובות ולכן "אם יוותרו" הבנו שזה חובות קטנים.........
ש. אם בדקתם את זה בעצמכם, איך פתאום נוצרו חובות כאלה גדולים ל"לודים", למשל, אתה טוען לעשרות אלפי שקלים
ת. החוב ב"לודים" לא נבדק טרם החוזה, ז"א קיבלנו את החוב שהתגלה לנו, זה היה חוב עבור היתר בניה, זה נקרא היטל השבחה, זה אחרי שהתחלנו "להתגלגל", לא נאמר לנו שיש חוב לנעלה ממאה אלף ₪ על היטל השבחה בגין בניה שהמוכרים עשו. כדי לקבל את ההיתר צריך לשלם היטל השבחה, מסתבר. היתר על הבניה שעשו המוכרים".
(עמוד 12 שורות 3 - 18
לפרוטוקול מיום 22.06.08).

15.
התובעים ידעו אודות החוב הקיים ל"לודים" ושעל המוכרים לשלמו, ואף סוכם שהוא יחול על המוכרים, אלא שלגרסתם, הם
לא ידעו כי, מדובר בחוב של כ- 100,000 ₪, וסברו כי מדובר בסכום נמוך של מאות שקלים. התובע העיד כי פנה בשנית ל"לודים", עקב חוסר יכולתו לבצע את רישום הבעלות ורק אז הסתבר לו אודות החוב האמיתי.
איני מקבלת את טענתם זו של המוכרים.
אין כל הגיון בטענתו כי, מי מטעם ה"לודים" מסר לו מידע לא נכון לגבי גובה החוב בפעם הראשונה ובבדיקתו השנייה, כן נמסר לו החוב האמיתי.
משידעו התובעים כי קיים חוב ל"לודים", ולטענתם מדובר היה בחוב נמוך, היה עליהם להמציא אסמכתא לכך שמדובר היה בחוב קטן. על התובעים היה לוודא, תוך גיבוי באסמכתאות, מהו החוב המדויק ל"לודים" ולא להתחייב לשאת בכל תשלום כזה, ככל שיהיה (נספח א' לתצהיר הנתבע), מבלי לדעת מהו גובה החוב.
בנוסף, התובעים צרפו לכתב התביעה את נספח ז' – היטל השבחה מטעם ה"לודים" בגובה של 110,891 ₪, נכון ליום 4.7.01, שנה וחצי טרם חתימת ההסכם נשוא תביעה זו. לטענת הנתבע, מקור המסמך בידיו ועותק ממנו נמסר לתובעים טרם חתימת ההסכם.
אין כל היגיון בטענת התובע, לפיה הנתבע לא גילה לו מסמך זה, שכן אין לנתבע כל אינטרס שלא לגלותו.
גרסת הנתבע, כי כן גילה מסמך זה לתובע ואף העביר לו עותק ממנו, מתיישבת עם תוכנו של נספח א'.
הנתבע הסביר בחקירתו, כי סכום החוב ל"לודים" לא צוין בהסכם כיוון
שב"לודים" התנהלו הליכים להפחתת התשלום. נספח ז' לכתב התביעה לא היה אישור לתשלום ובפועל שולם ההיטל רק על הסך של כ- 86,000 ₪.
איני מוצאת כל נימוק לכך שהנתבע לא הציג את נספח ז' לתובעים טרם חתימת ההסכם, ועצם חתימתם על ההסכם ועל נספח א' לתצהיר הנתבע, מובילים למסקנה שהתובעים ידעו, בעת חתימת ההסכם, כי קיים חוב ל"לודים" בסך כ- 100,000 ₪, אותו התחייבו המוכרים לשלם, לאחר שיסתיימו ההליכים להפחתתו.

רישום הבעלות על זכויות החכירה


16.
ה"הואיל" הראשון בהסכם קובע:
"הואיל והמוכר מצהיר כי הינו רשום בלשכת רישום המקרקעין כבעל זכויות החכירה ובעל זכויות החזקה הבלעדית של המקרקעין הידועים כחלקה 32 בגוש 5717 והמצויים בכפר טרומן כמפורט בנסח הרישום המצורף להסכם זה ומסומן כנספח א' (להלן: "הנכס")."


סעיף 2.2. להסכם:
"הקונה מצהיר ומאשר כי ראה את הנכס, מיקומו, מצבו וגבולותיו ומצא אותו מתאים למטרותיו, כי בדק בעצמו ובאמצעות מומחים מטעמו, את המצב התכנוני, העובדתי והמשפטי של הנכס ואת הרישומים המתייחסים אליו בלשכת רישום המקרקעין, במינהל מקרקעי ישראל, במועצה האזורית חבל מודיעין, במזכירות/ועד "כפר טרומן" ובועדה המקומית "לודים" ובידו מידע מלא ומפורט בקשר לממכר ולייעודו, וכי הינו מוותר על טענה של אי התאמה ו/או פגם ו/או מום ו/או ליקוי בנכס ו/או בבית ו/או בזכויות המוכר מכל סוג שהוא בקשר לנכס, מצבו, ייעודו ואפשרויות ניצולו."
במועד העסקה נשוא תביעה זו, המוכרים היו רשומים כחוכרי הנכס בלשכת רישום המקרקעין, כולל משכנתא שהייתה רשומה על זכויותיהם. בממ"י החוכרת הרשומה הייתה הגב' ברבי.
יש לקבל את גרסת הנתבע, כי בעת ביצוע העסקה, על פי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, היה מדובר בשכירות מהוונת. לכן, לא היה צורך לקבל את אישור ממ"י, אלא שהרישום בוצע ישירות בלשכת רישום המקרקעין.


טענת הרשלנות

17.
על עורך דין חלה חובה לפעול כלפי לקוחו כבעל מקצוע מיומן נאמן וזהיר, ונדרש ממנו סטנדרט התנהגות גבוה. על עורך הדין לפעול למען לקוחו בנאמנות ומסירות וזאת גם כאשר הוא פועל עבור שני הצדדים בעסקה, שלעיתים להם אינטרסים מנוגדים ועליו לדאוג שלא להפר את חובתו כלפי שניהם. (ע"א 4612/95 איתמר מתתיהו נגד שטיל יהודית ואח'

וע"א 751/89 מוסהפור נגד עו"ד שוחט ואח'
מאגרים משפטיים)
".....המדובר בגדרה והיקפה של המחויבות האזרחית של עורך דין כלפי לקוחו, ובקביעת הנורמות המקצועיות המחייבות עורך דין, אשר נוטל על עצמו ייצוג לקוח בבית משפט. ואולם, התשובות לשאלות אלה – החשובות כשלעצמן – במישור העקרוני והנורמטיבי הכללי מצויות בדין ובפסיקה, והדעת נותנת כי אין הן מאותם נושאים שניתן לקבוע לגביהם "תפריט" פרטני מראש, אלא יש להידרש לכל מקרה לגופו במסגרת העקרונות. הדבר מסור ככלל לערכאה הדיונית ולקביעות עובדתיות שלה – ועל יסודן באות מסקנות משפטיות. לעקרונות..... אכן, הערכת עבודתו המקצועית של בעל מקצוע וקביעת רשלנותו אינה משימה קלה; יתכן שקשה היא במיוחד כשהמדובר בעורך דין, אלא אם כן הרשלנות וחוסר המקצועיות זועקים,"
(רע"א417/05
מרים אברהם נגד מרצל קדם
מאגרים משפטיים).

18.
בפסקי דין רבים נקבע, כי חלק מחובת עורך דין בעת ביצוע עסקת מקרקעין, הינה, בדיקת פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין וכל מוסד אחר הקשור לנושא, כולל ממ"י וועדות לתכנון.
עוד נקבע כי במישור החוזי בין עו"ד ללקוח, התרשלות בייצוג בעניינו של לקוח או בהפעלת שיקול דעת אשר גרם נזק ללקוח, או התנהגות שיש בה הפרת אמונים ואי יושר כלפי הלקוח, עשויות לשמש עילה לתביעה בגין הפרת חוזה או בשל הפרת חובותיו כלפי לקוחו.
ובמישור הנזיקי, במקרה מתאים תקום ללקוח עילה נזיקית כלפי עורך דינו, כשהעילה העיקרית היא בתביעה על רשלנות מקצועית.
בשני המישורים- החוזי והנזיקי, מיושם אותו סטנדרט מקצועי של מיומנות וזהירות. (ע"א 37/86 משה לוי ואח'
נגד יצחק יחזקאל שרמן ואח'
פ"ד מד (4) 446).

על עורך דין לנהוג כפי שהיה עורך דין סביר, העוסק באותו תחום היה נוהג.
"הבסיס העיקרי לחבותו של עורך-דין כלפי לקוחו הוא בסיס חוזי. בין עורך הדין לבין הלקוח קיים הסכם, לפיו מתחייב עורך הדין להגיש ללקוח שירותים של עריכת-דין, בתמורה לשכר-טרחה המשולם לו. יש שהסכם זה מועלה על הכתב, ויש והוא מוצא ביטויו רק בדברים שבעל-פה. הבנה והתנאה מכללא בכל הסכם כזה הן, כי לעורך הדין, המקבל על עצמו את ייצוג הלקוח, יש המידה הנדרשת של ידע, מאומנות ומיומנות הנדרשים במקצוע עריכת הדין, וכי מתחייב הוא להפעיל כישורים אלה לטובת עניינו של הלקוח........

.......אמור מעתה - עורך-דין חב חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטפלו בענייני לקוחו בייעוץ, בייצוג ובכל דרך שהיא. מובן שמידתן של אלה רבה, אם לא החלטית, אך עם זאת לא כל כישלון של עורך-דין ייתפס כהפרת החובה, שכן למרות הטלת חובות אלה, שהן רחבות למדי, מכירים עדיין בכך, שלא ניתנה תורת עריכת הדין למלאכי השרת; גם הם עלולים לטעות בשיקול-דעת. טעות כזו אין בה כדי לחייב עורך-דין ברשלנות. ראה ע"א 5/63 [10], בעמ' .1308וביתר הרחבה:
"חובת הזהירות וגם חובת המיומנות... אינן עולות אלא כדי חובה של

שיקול-דעת לעניין, במסגרת הנתונים המשפטיים - המהותיים והדיוניים - הקיימים: עורך-דין חייב לשקול מה טענה לטעון ומה טענה שלא

לטעון, מה שאלה לשאול ומה שאלה שלא לשאול, כיצד ואימתי לטעון ולשאול, וכיצד ואימתי להימנע מלטעון או מלשאול - והכל מתוך הידע של הנתונים המשפטיים ומתוך השימוש הסביר בזכויות דיוניות. גם עורך-דין סביר ונבון ומלומד יכול ויטעה בשיקול-דעתו: אם לשופט בשר ודם מותר לטעות, לעורך-דין לא כל שכן. החובה המוטלת... אינה שלא לטעות בשיקול-דעתו; החובה היא לשקול דעתו כמיטב יכולתו וידיעתו"
(ע"א 37/86
הנ"ל).


בת.א. 1805/07 אבי פלד נגד עו"ד יורם מושקט, קבעה כב' השופטת אגי כי די בכך שעורך הדין יראה כי הדרך בה בחר לנהל את עניינו של לקוחו, הייתה אחת מן הדרכים שהיו סבירות בנסיבות שהוצגו בפני
ו. אין זו חייבת להיות הדרך הטובה ביותר, או היעילה ביותר לשרת את האינטרס של לקוחו. המבחן הינו מבחן של סבירות, די בכך שהדרך הייתה סבירה ושעורך דין סביר אחר, אשר בפני
ו היו אותן עובדות, היה יכול לבחור בדרך זו. עורך דין אינו נביא ואינו צריך לצפות התפתחויות עתידיות.

19.
במקרה דנן, הנתבע נהג ברמת הזהירות והמיומנות, כפי שכל עורך דין סביר היה נוהג, בנסיבות ההסכמות בין הצדדים, טרם עריכת ההסכם, בנסיבות הצבת תנאי ההסכם על ידי התובעים, מתוך שיקול דעתם הבלעדי לתנאים אלה, ורצונם בביצוע העסקה נוכח כדאיותה הכלכלית. התובע העיד בפני
, כי התובעים ניהלו מו"מ עם המוכרים במשך חודשים רבים, בהם שקלו את כדאיות הרכישה.
התובעים והמוכרים פנו אל הנתבע לעריכת ההסכם כאשר כל תנאיו היו מגובשים ביניהם בכלל, ותנאי התשלום בפרט.

הנתבע ידע, כי הרישום בלשכת רישום המקרקעין על שם המוכרים הוסדר כדין, מבלי שהיה צורך לקבל אישור מממ"י עקב העובדה שבוצע היוון, והתובע ידע כי הרישום בממ"י לא הוסדר, עקב החוב ל"לודים".
הנתבע ידע אודות החוב ל"לודים" (נספח ז' לכתב התביעה) וגם התובעים ידעו אודות קיום החוב, כך על פי עדות התובע. היה עליהם לוודא את גובה החוב לאשורו.

אני מקבלת את טענת הנתבע, כי נספח ז' לכתב התביעה, הוא גובה החוב ל"לודים" כפי שהיה ידוע לנתבע, נמסר לתובעים, שכן אין לנתבע כל אינטרס בעסקה ואין לו כל אינטרס שלא להעביר מידע על החובות לתובעים. זו הסיבה שהתובעים הסכימו עם המוכרים על תשלום החוב על ידי המוכרים.

התובעים והמוכרים החליטו על תנאי התשלום ורוב תנאי ההסכם האחרים, ביניהם, מבלי להתייעץ עם נתבע וטרם שנפגשו עמו ובעצם "הכתיבו" לו את תנאי העסקה. זו הסיבה לכך, שהנתבע החתים את התובעים על נספח א' בו הם מצהירים כי יודעים מהם הסיכונים שהם נוטלים עליהם, הן מבחינת העברת התשלום הראשון ישירות למוכרים והן מבחינת העדר ביטחונות לחובות הקיימים על הנכס, כולל ל"לודים". בהתאם למפורט בהסכם, התובעים ידעו בוודאות כי רובצים על הנכס חובות, כולל ל"לודים".

20.
"חייב עורך-הדין להכין ללקוחות שלו חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם על הצד המועיל ביותר; ואם לאחר שהכין להם חוזה כאמור, יסרבו הם לחתום על תניה זו או אחרת, גם לאחר שעורך-הדין הסביר להם את משמעותה ונחיצותה, רק אז יתכן שיצא עורך-הדין ידי חובתו כלפיהם אף אם התניה תימחק מן החוזה". (ע"א 37/86 הנ"ל.)


בע"א 554/87 דוד מזור ואח'
נגד עו"ד שמואל אריאלי (פ"ד מה(1) 370) נקבע, כי על עורך דין להעמיד את לקוחו על הסיכונים אותם נוטל בתנאי ההסכם ובייחוד במצב שבו אין לצד השני דבר, המאפשר לה לקיים את התחייבויותיה, ורק אם הזהיר עורך הדין את לקוחו, והלה עמד על רצונו להיכנס לעסקה, יצא עורך הדין ידי חובתו.


במקרה דנן, הנתבע הזהיר את התובעים שלא לחתום על ההסכם והם נטלו על עצמם את הסיכונים באי קבלת עצתו, משיקוליהם הכלכליים וכדאיות העסקה.

אין מדובר במקרה בו הנתבע הפעיל שיקול דעת לא נכון ו/או התרשל במילוי תפקידו כעורך דין, אלא במקרה בו הנתבע בחן את כל ההיבטים הקשורים בעסקה, מצא לנכון שתנאי ההסכם אינם הולמים את המצב העובדתי וניסה להניע את התובעים מלהתקשר בהסכם זה, ללא הצלחה.

משהזהיר את התובעים בפני
הסיכונים, ומשהם מצאו לנכון שלא לקבל את עצתו, לאור כדאיותה המיוחדת של העסקה, אין להם לתובעים להלין, אלא על עצמם.

21.
סוף דבר

מהמקובץ בפסק דיני זה עולה, כי הנתבע לא הפר התחייבות החלה עליו כעורך דין ו/או את ההסכם בינו לבין התובעים ולא נהג ברשלנות בעריכת ההסכם והקשור בו.

משכך, אני דוחה את התביעה.
התובעים ביחד ולחוד, ישלמו לנתבע הוצאות שכר טרחה בסך 20,000 ₪ בצירוף מע"מ.

ניתן היום, כ"ז בתמוז, תשס"ח (30 ביולי 2008), בהיעדר הצדדים.


אושרי פרוסט-פרנקל, שופטת









א בית משפט שלום 34836/07 רפאל אביגד, רחל אביגד נ' אייכנשטיין שלום ואח' (פורסם ב-ֽ 30/07/2008)