פסקי דין על גורן יניר | פסקי דין על גורן מירב | פסקי דין על יואלי אביב

16815/02 א     23/05/2004




א 16815/02 גורן יניר, גורן מירב נ' יואלי אביב




בעניין:

1



בתי המשפט



בית משפט השלום חיפה
א
016815/02


בפני
:
כב' השופט א. אליקים

תאריך:
23/05/2004




בעניין
:
1 . גורן יניר

2 . גורן מירב


ע"י ב"כ עו"ד
עו"ד ברנט רון

התובע /ת/ים



נ
ג
ד



יואלי אביב



ע"י ב"כ עו"ד
עו"ד גרנות שי

הנתבע/ת/ים


פסק דין

מבוא

התובעים הגישו כנגד הנתבע תביעה כספית בסך 80,118 ₪ בגין ליקויי בנייה שנגרמו לטענתם שנתגלו בדירה ברח' סחלב 13 חיפה הידועה גם כחלק מחלקה 3 בגוש 11195, (להלן- "הדירה"). התובעים רכשו את הדירה מה"ה רוזה בכר ומנדל רוזנבלט, אשר רכשו את הדירה מהנתבע. במהלך הישיבות המקדמיות תוקנה התביעה וסכומה הוגדל לסך של 103,225 ₪. התובעים תמכו טענותיהם בחוות דעתו של המומחה מטעמם המהנדס מר אלכסיי גנישב.



בשל טיב המחלוקת שבין הצדדים מונה המהנדס מר דן ברלינר כמומחה מטעם בית המשפט. לאחר קבלת חוות דעת המומחה מר ברלינר הצדדים הסכימו כי פסק הדין ינתן על סמך סיכומים בכתב אותם יגישו וכך היה.


העובדות שאינן במחלוקת כפי שעולה מסיכומי הצדדים

הנתבע היה בעלים במשותף של מקרקעין עליהם בנוייה בין השאר הדירה.

בעקבות הסכם עם הבעלים האחרים של המקרקעין הפך הנתבע הבעלים של אותה דירה אשר נבנתה באמצעות קבלן – חברת אבני אפרת חברה קבלנית לבנין בע"מ (להלן: "הקבלן").


ביום 30.1.00, מכר הנתבע את הדירה לה"ה רוזה בכר ומנדל רוזנבלט (להלן: "הרוכשים הראשונים"), (נספח ב' לסיכומי התובעים).


הרוכשים הראשונים קבלו החזקה בדירה כ-30 יום לאחר מכן, בתאריך 1.3.00 (סעיף 3.1 לנספח ב' הנ"ל).


בסעיף 7 לנספח ב' הנ"ל, המחה הנתבע לרוכשים הראשונים את כל זכויותיו על פי חוק המכר כלפי לנותן האחריות לא תביא להטבת הליקוי" יהא הקונה זכאי לפנות לנתבע
לצורך תיקון הליקוי.


ביום 7.1.01 נמסר טופס 4 בקשר לבנין בו נמצאת הדירה, (נספח ב' לסיכומי הנתבע).

אין טענה כי הרוכשים הראשונים הודיעו לנתבע על פגם או ליקוי כלשהו.

ביום 19.12.01, מכרו הרוכשים הראשונים את הדירה לתובעים, (נספח א' לסיכומי התובעים).


מסירת החזקה לתובעים היתה ביום 18.1.02, (סעיף 5 לנספח א' הנ"ל).


הקבלן לצורך תיקון ליקויים. לפי סעיף 7.4
לאותו הסכם נקבע כי "היה ופניה לקבלן או לפי סעיף 6.4 לנספח א' הנ"ל המחו הרוכשים הראשונים לתובעים את כל זכויתיהם "כלפי הקבלן וכל צד שלישי הקשור בבניית הממכר".


התביעה הוגשה ביום 17.9.02. כ-30 חודש מממועד מסירת החזקה לרוכשים הראשון. (התובעים בסעיף 16 לסיכומיהם טעו בחישוב התקופה).


אין עדות במסמך- לגבי פניית הרוכשים הראשונים לנתבע או לקבלן לתיקון ליקוי כלשהו.


תמצית טענות הצדדים
לטענת התובעים נתגלו בדירה ליקויי בניה אש גרמו להם נזקים שונים המגיעים לפי כתב התביעה המתוקן עד לשיעור של 103,225 ₪.
התובעים
טוענים כי מאחר ועל פי נספח ה2 לתביעה החברה הקבלנית אינה קיימת עוד נוצרה להם עילת תביעה כנגד הנתבע, הן לפי חוק המכר דירות, הן לפי המחאת הזכויות של הרוכשים הראשונים לטובתם והן לפי דיני הנזיקין.
התובעים מבהירים כי לפי ההלכה
הפסוקה אחריות קבלן אינה רק כנגד הרוכש הראשון והם מבקשים לפרש את התנהגות הנתבע בכך שביצע תיקוני רטיבות כמי שויתר על טענת העדר היריבות.


הנתבע הכחיש בכתב הגנתו את טענות התובעים וטען כי הדירה נרכשה מהרוכשים הראשונים לאחר שנתיים בהן התגוררו בדירה ומשום כך מדובר בדירה "יד שניה" אשר אין להחיל עליה את הוראות חוק המכר (דירות) לעניין חבותו של הקבלן לקונה. לחילופין טוען הנתבע כי גם לפי חוק המכר דירות חלפו תקופות הבדק והאחריות ודין התביעה להדחות. הנתבע חולק גם על סכומי הנזק הנתבעים ומבקש לאפשר לו לתקן ליקויי רטיבות במידה וייפסק כי הוא אחראי להם.



השאלות הטעונות הכרעה
עיון בסיכומי הצדדים מעורר שאלות רבות, חלקן מורכבות, חלקן לא הוכרעו חד משמעית בפסיקה.
להלן השאלות העיקריות הטעונות הכרעה:

מה מקור זכותם של התובעים כנגד הנתבע- האם עילה נזיקית ישירה, האם עילה חוזית בשל המחאת הזכויות בשני הסכמי הרכישה.



האם חלות על הנתבע חובות מוכר על פי חוק המכר דירות, האם חובות אלו קיימות גם כלפי התובעים.



על פי מה ייקבעו הליקויים שנמצאו בדירה, האם על פי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט או שמא בשילוב טענות הצדדים.

האם יש צורך לאבחן הליקויים תוך התייחסות לתקופת האחריות ותקופת הבדק על פי חוק המכר דירות.



דיון והכרעה

מהו מקור חובותיו של הנתבע כלפי התובעים.

בשלב ראשון יש לברר האם קיימת לתובעים עילת בנזיקין כנגד הנתבע מכח דיני הנזיקין. התובעים מפנים לע"א מס' 451/66 קורנפלד נגד שמואלוב פ"ד כא (1) 310 אשר כבר בו נפסק כי לקבלן אחריות בנזיקין גם כלפי רוכשי יד שניה המחזיקים בנכס.
אין ספק כי קיימת חובת זהירות של קבלן הבונה דירה כלפי כולי עלמא ובלבד שאותו תובע יוכל להצביע על נזק הנגרם לו בקשר לאותה דירה שרכש או עשה בה שימוש. אלא שלא מדובר באחריות מוחלטת. מצבו של רוכש דירת יד שניה, אינו
טוב יותר ממצבו של רוכש הדירה המקורי, אשר בענין תוכן חובת הזהירות כלפיו יצק המחוקק תוכן בקביעת חובות המוכר על פי הוראות חוק המכר- דירות.

חשוב לזכור כי הנתבע אינו הקבלן אשר בנה את הדירה אלא בעל הקרקע אשר שכר שרותי קבלן לבנייתה. במקרה כזה חובת הזהירות של בעל המקרקעין תתקיים כלפי רוכש דירה מיד שניה רק בנסיבות מיוחדות שלא נטענו ולא הוכחו במקרה זה. כך למשל ניתן לראות כי התובעים לא טענו בכתב תביעתם טענות בדבר רשלנות הנתבע בבחירת קבלן לא מתאים.


לאור האמור לעיל איני סבור כי הוכחה עילה בנזיקין כנגד הנתבע.


בדרך כלל
מתקיים הסכם בין קבלן הבונה בנין לבין רוכש הדירה, הסכם היוצר עילה חוזית, במקרה כגון זה מוטלות על הקבלן חובות נוספות מכח חוק המכר -דירות.
במקרה זה
יש עילת תביעה חוזית לרוכשים הראשונים.


לאור ההסכם שבין התובעים לבין הרוכשים הראשונים, הרי שמכח אותו הסכם הומחו לתובעים זכויות הרוכשים הראשונים שהיו להם כלפי הנתבע והקבלן. כפי שצויין לעיל התובעים אינם יכולים לשפר מצבם ביחס לאותם רוכשים והנתבע רשאי לטעון כנגדם כל טענה שיכול היה לטעון כנגד הרוכשים הראשונים.


המחאת הזכויות כוללת בתוכה גם את האמור בסעיף 7.4 להסכם נספח ב' לפיו הנתבע התחייב לתקן ליקויים שלא יתוקנו ע"י הקבלן. מכח אותה התחייבות ועל פי תנאיה נוצרה יריבות בין התובעים לבין הנתבע.

לכאורה הנתבע יכול להחשב גם כמוכר על פי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 המגדיר בסעיף 1 מוכר: "מוכר - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה". (ר' גם החזקה בסעיף 9 לאותו חוק). הקונה כזכור המחה זכויתיו לתובעים, כך שגם לפי חוק זה ניתן למצוא את מקור חובותיו של הנתבע.


בנסיבות אלו חלות על הנתבע החובות החלות על מוכר ובכלל זה האמור בסעיף 4 לחוק "המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:... (2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה; (3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים".

תקופת האחריות הינה 3 שנים מתום תקפות הבדק. תקופת הבדק מתחילה מיום העמדת הדירה לקונה ובמקרה שלנו מיום 1.3.00 או בסמוך לכך.


חשוב לזכור כי לפי סעיף 4א' לחוק המכר אי התאמה מתחלקת לאי התאמה שניתן לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה עליה חייב הקונה להודיע תוך שנה לבין אי התאמה שלא ניתן לגלותה בבדיקה סבירה. מאחר והתובעים לא טענו ואף לא הביאו ראיות בדבר טענות שטענו הרוכשים הראשונים כלפי הנתבע או הקבלן על ליקויים
כלשהם, הרי שהרוכשים הראשונים ומכאן שגם התובעים זכאים להסתמך רק על אי התאמה שלא ניתן לגלותה בבדיקה סבירה.



בשאלת ניתוח הליקויים תהא נקודת המוצא חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט- מר דן ברלינר (להלן- "המומחה") אשר לאחר עיון בה ובנימוקיה ולאור אי זימונו לחקירה נגדית, הינה מועדפת עליי על חוות דעת מומחה התובעים. כמובן שאנתח את הליקויים על פי חוות דעת מומחה בית המשפט, תוך התייחסות להערות הצדדים במידה ויש כאלה.


לדעתי מן הראוי למיין את הליקויים שמצא המומחה, לפי ליקויים שניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה וללא מאמץ מיוחד ביום מסירת חזקה ע"י הקבלן לבין ליקויים שמקורם בליקויי נסתר או או ליקוי שמתמשך ומימדיו התפתחו במשך הזמן. למעשה גם התובעים בסעיף 17 לסיכומיהם תומכים בדרך זו ואף מביאים אסמכתא מספרו של עו"ד אביחי דרורי.



מאחר ובתיק זה לא נשמעו עדויות ניתן להתייחס בעיקר למסמכים שהוצגו על ידי הצדדים. אין מסמך כלשהו המצביע כי הרוכשים הראשונים טענו טענה כלשהי בדבר ליקויים. אפילו אין מסמך ספציפי המופנה לנתבע מטעם התובעים בדבר ליקויים.
בסיכומיהם מפנים התובעים לנספח ד'- טופס סטנסיל ללא פרטים, ללא תאריך ללא שם נמען ואפילו ללא תאור הנכס. תמוה בעיני שאין מכתב דרישה מפורש המופנה מהתובעים אל הנתבע בקשר לחובתו לתיקון ליקויים מסוימים.



חשוב לזכור כי במקרה זה מדובר בתובעים שרכשו דירה שבנייתה נסתיימה ולאחר שקודמיהם עשו בה שימוש. חזקה על קונה דירת יד שניה כי אם יש לו טענה לגבי ליקוי הנראה לעין ואשר לטענתו טעון תיקון, כי ידאג להפחית שווי הליקוי מהתמורה אותה הוא משלם עבור הדירה ויציין כל נושא בעל חשיבות בהסכם הרכישה. (בהסכם הרכישה עליו חתמו התובעים אין ביטוי ולו ברמז לליקוי כלשהו.

גם חובות המוכר על פי חוק המכר- דירות מוטלות לצד חובות הרוכש לבדוק אי ההתאמה ולהודיע עליה ולהוכיח מה מקורה של אותה אי התאמה.


בהתאם לאמור לעיל אתייחס לסוגי הליקויים שמצא המומחה.


ליקויים נסתרים או מתמשכים אשר לגפי אופיים ניתן לייחס את כולם לתקופת בדק שטרם חלפה

(בדק של לפחות 3 שנים ותקופת אחריות של 3 שנים נוספות):
ריצוף שיש-

המומחה זיהה סימני תפרחות על פני האריחים שמקורם ברטיבות.
המומחה העריך את עלות התיקונים בסך- 7,500 ₪. הערת התובעים בסעיף 25א. לסיכומיהם אינה מקובלת עליי ולאחר בחינת שלושת חוות הדעת (שתי חוות דעת של מומחה התובעים וחוות דעתו של מומחה בית המשפט) הנני מאמץ את האמור בחוות דעתו של המהנדס ברלינר.


ריצוף קרמי

- שקיעת ריצוף ב-3 מקומות סך עלות התיקונים- 500 ₪.


טיח פנים-

החלקת טיח בתקרה, המומחה העריך את עלות התיקונים בסך- 800 ₪.


ציפוי קירות חוץ

- המומחה זיהה סדקים בטיח
וחוסר ב"כוחלה" והעריך את עלות התיקון בסך 1,000 ₪.


אינסטלציה

- בעית אטימה המוערכת ע"י המומחה בסך 100 ₪.


רטיבות ,איטום וניקוז-

המומחה זיהה תופעה חמורה של חדירת אטימות ועובש שתיקונה הוערך על ידו
בסך של 14,000 ₪.




ליקויים שניתן היה לאתרם במועד רכישת הדירה ע"י התובעים ואשר לגביהם תקופת הבדק הינה שנה אחת:
ריצוף קרמי

- חוסר סף אלומניום במרפסת דלת יציאה לחצר.



חלונות ועבודות אלמיניום

- המומחה זיהה פגמים שונים כגון חוסר בזכוכית בטחון, נעילה לא נוחה, בעיית כוון או צביעה והעריך את סך עלות התיקונים 2,500 ₪.



דלתות חוץ

- ניקיון שהוערך ע"י המומחה בסך 50 ₪.

חשמל

- חוסר במאוורר, בתאורה פרלורסנטית, בפתח איוררור וסימון מתגים.
עלות התיקונים על פי חוות דעת המומחה עומדת על סך 2,000 ₪.


אינסטלציה-

צנור דלוחין גלוי- מטרד המוערך ב-500 ₪.


החלפת גלגלים בדלתות-

הוערך ע"י המומחה ב-150 ₪.



פיתוח-

המומחה מצא חוסר באדמה גננית, מירווחים לא תקינים במעקה ותיקוני צבע,
עלות התיקונים על פי חוות דעת המומחה בסך 2,800 ₪.

גובה מעקה-

המומחה מצא פגם בגובה המעשה ובחיבור לוחות השיש- ליקויים שהוערכו על ידו ב-2,500 ₪.


רצוף שיש-

תיקון שיפוע בריצוף- ליקוי שהוערך ב-250 ₪.


תיקוני צבע-

מומחה בית המשפט לא מצא ליקויים מעבר לכך. התובעים מבקשים בסיכומיהם לפסוק פיצוי גם בגין תיקוני צבע לפי חוות דעת המומחה מטעמם. בנסיבות אלו שחוות דעת המומחה מר ברלינר לא עמדה למבחן החקירה הנגדית לא מצאתי לנכון לסטות מהאמור בה.



המומחה מוסיף לשווי הליקויים 10% פיקוח הנדסי ו- 18% מע"מ.

זכות הנתבע לתקן הליקויים

בסעיף 4ב. לחוק המכר דירות נקבע "התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר". התובעים טוענים בסעיף 20 לסיכומיהם כי לא זכו לכל מענה לדרישותיהם והנתבע עשה רק תיקוני צבע נקודתיים. לא מצאתי במסמכים שצורפו לכתבי הטענות תמיכה לטענה זו וכזכור עדויות לא נשמעו בתיק זה. בנסיבות אלו זכותו של הקבלן לתיקון הליקויים החלים עליו גוברת והביטוי לכך בתביעה כגון תביעה זו הינו הערכת הליקויים לפי מחירי קבלן.
המומחה לא עשה הבחנה בחוות דעתו לשאלה האם המחיר הינו המחיר לפי עלות קבלן או עלות מזמין.


תניית ויתור על כל טענת אי התאמה

הנתבע, מפנה לסעיף 5 לחוזה המכר הראשון, בו ויתרו הרוכשים הראשונים לאחר בדיקת הדירה על כל טענה בדבר אי התאמה או ליקוי בדירתם. בנוסף בפיסקה החמישית להסכם בין הרוכשים הראשונים לתובעים (נספח א' לכתב התביעה) מופיעה תנייה זהה ולפיה מוותרים התובעים על כל טענת אי התאמה. לטענת הנתבע תניות אלו שוללים את תביעת התובעים.

בשנת תש"ן נכנס לתוקפו סעיף 7א לחוק המכר (דירות), הקובע כי "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה".תוספת אשר נועדה למנוע פגיעה תכלית החוק -שמירה על זכויותהם של הקונים והגשמת רצונם האמיתי מול המוכר. החוק רואה במוכר אדם שעיסוקו בבניה או במכר דירות ואשר על כן עליו לדעת על אי התאמות בדירה. התנייה על חוק המכר מצד המוכר כבעל הכוח בעסקה, יכולה לסתור ערכים בסיסיים כתום לב ,הגינות ויושר. השופט עציוני , טרם קבלת תיקון 7א התייחס לנושא בע"א
77 / 659 משה שורקה נ' משה ו-לילי קרים לב (1) 393, "אין הקבלן יכול להישמע בטענה, שהוא ידע או חייב היה לדעת על הפגמים והליקויים שבדירות בעת שמסרם לדיירים, אך שהללו מנועים מלטעון כנגד פגמים וליקויים אלה בגלל סעיף מסויים בחוזה שלהם". לפיכך אין לקבל תנייה זו אשר מנוגדת לחוק המכר ולפסיקה.


סוגיית הנזק הלא ממוני
התובעים דורשים פיצוי גם בגין הנזק הלא ממוני. התובעים לא הביאו עדויות בנושא. חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט שאומצה על ידי, מצביעה על ליקויים בהיקף נמוך בצורה משמעותית מהנטען בכתב התביעה המתוקן.
חשוב לזכור כי צריכה להיות פרופרציה בין הנזק הישיר לנזק הלא ממוני. שכן די בחובת הקטנת הנזק כדי להמעיט מגובה הפצוי. נסיבות התיק טנצמן נ' רמט עליו מסתמכים התובעים שונות בצורה מהותית מהנסיבות שהוצגו בתיק שבפני
י. הנני סבור כי בעיקר בשל המרכיב שהוגדר על ידי מומחה בית המשפט כ"תופעה חמורה של של חדירת עובש ורטיבות" זכאים התובעים לפיצוי אשר מוערך על ידי בסכום של 3,000 ₪. סכום זה נקבע גם בשל העדר עדויות ובהתחשב בעלות התיקונים כולם.



סיכום
התובעים זכאים לפיצוי רק בגין ליקויים שלא ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה או שסביר כי ארעו לאחר מסירת החזקה בדירה. לפי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט ליקויים אלו מסתכמים בסך שך 16,400 ₪.


מאחר וקבעתי כי לנתבע הזכות לתקן בעצמו הליקויים, אלא שזו תביעה כספית בלבד, מן הראוי לתת ביטוי לכך בדרך שלא אפסוק לתובעים את תוספת עלות הפיקוח ההנדסי אלא רק את המע"מ. לכך יש להוסיף פיצוי בגין נזק שאינו נזק ממון בסך 3,000 ₪ נכון להיום.


לאור היקף הנזק שנפסק לטובת בתובעים ביחס לסכומי התביעה, הנני סבור כי אין התובעים זכאים לכל פיצוי נוסף ובכלל זה אין הם זכאים להחזר עלות חוות דעת המומחה מטעמם שבעיקרה לא נתקבלה ולפיצויים נוספים שנתבעו אך לא הוכחו ואינם מתיישבים עם מערכת היחסים שבין הצדדים כפי שהוכחה.


הנתבע ישלם לתובעים את הסכום של 16,400 ₪ בצרוף מע"מ ובצרוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 22.5.03 - מועד עריכת חוות דעת המומחה ועד ליום התשלום בפועל.


הנתבע ישלם לתובעים פיצוי בגין נזק שאינו נזק ממון בסכום של 3,000 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.


בנסיבות אלו שחלק מרכזי מהתביעה נדחה כל צד יספוג את הוצאות המשפט שהוציא ולא אתן צו להוצאות.


ניתן היום ג' בסיון, תשס"ד (23 במאי 2004)
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים

_________________
אליקים אברהם, שופט









א בית משפט שלום 16815/02 גורן יניר, גורן מירב נ' יואלי אביב (פורסם ב-ֽ 23/05/2004)