פסקי דין על חביב אללה סלים | פסקי דין על חויטה אמין מוסטפא | פסקי דין על חביב אללה כאמל חסן ואח' |

523/99 א     20/08/2008




א 523/99 חביב אללה סלים, חויטה אמין מוסטפא, חביב אללה כאמל חסן ואח' נ' מדינת ישראל מנהל מקרקעין ישראל




בעניין:
1


בתי המשפט

בית משפט מחוזי נצרת
א
000523/99


בפני
:
כב' השופט בנימין ארבל

תאריך:
20/08/2008




בעניין
:
1 . חביב אללה סלים

2 . חויטה אמין מוסטפא
3 . חביב אללה כאמל חסן
4 . חסנין סעיד אחמד
5 . ח'טיב חוסני אחמד
6 . ח'טיב קאסם מוחמד
7 . ח'טיב עבד אלמגיד מחמוד
8 . ח'טיב עבד אלחמיד מוחמד
9 . אמין מוסטפא סעיד
10 . אמין יאסר סעיד
11 . אמין עלי סעיד
12 . שאני דיאב אחמד
13 . אמין יחיא עלי
14 . אמין מחמוד עלי
15 . עלואן מחמד חסן
16. חויטה עלי עבד אלקאדר
17. חויטה פרחאן עבד אלקאדר
20. אבו ליל סלימאן חסן
21. אמין מוחמד אמין
22. חביב אללה עורסאן עבדה
23. חביב אללה מוחמד עבדה
24. עזבון המנוח עלואן חסין חסן על ידי בנו עלואן עומר חסין חסן
25. עזבון המנוח אמין מופלח אמין על ייד בנו אמין מובארק מופלח
26. עזבון המנוח אבו ליל נואף מחמד על ידי בנו אבו ליל סעיד
27. חביב אללה פדל
28. חביב אללא מוסטפא




התובעים

- נ ג ד

-




מדינת ישראל מנהל מקרקעין ישראל




הנתבעת


פסק דין

[אינו מתייחס לתובעים מספר 5 עד 8]

א. ההליך:

1. התובעים, 28 מתושבי הכפר עין אל מאהל, היו הבעלים והמחזיקים במגרשים, המשמשים ברובם לחקלאות, והמצויים צפונית לכפר מגוריהם. שטחם הכולל הינו כ- 213 דונמים.

2. בשנת 1976, החל שר האוצר לנקוט הליכי הפקעה מכוח פקודת הקרקעות [רכישה לצרכי ציבור] 1943, (להלן: "הפקודה") ביחס למקרקעי התובעים בכפר עין אל מאהל וסביבתו. הודעת ההפקעה נמסרה ביום 10.3.76 ופורסמה ברשומות ביום 19.3.76.

3. התובעים לא השלימו עם מעשה ההפקעה וניסו לתקוף אותה בבג"ץ, אולם משכו את עתירתם, כאשר, כמפורט בכתב התביעה המתוקן, נעשה הדבר על מנת שיוכלו לבחון את מצבם התכנוני של המקרקעין, תוך שהם מבכרים לנקוט הליך של תקיפה עקיפה.

4. ביום 26.1.99, הוגשה תביעה זו שבפני
, אשר תוקנה ביום 11.5.00. בתביעתם זו, טענו התובעים כי דין ההפקעה להתבטל ,בין היתר, נוכח העובדה כי לא היה כל טעם להפקעה, פרק הזמן הממושך שחלף מאז הודעת ההפקעה ועד מועד הגשת התביעה, בו לא נעשה דבר לשם מימוש ההפקעה, וכן טעמים נוספים, הנוגעים לכבוד האדם וחירותו, המצדיקים את ביטול ההפקעה.

לחילופין, עתרו לסעד של פיצוי בקרקע חליפית ה"שווה בשוויה, ביעודה ובשטחה לקרקע המופקעת".

לחילופי חילופין, תבעו התובעים פיצויים בהתאם לשווי המקרקעין והמחוברים אליהם, על פי חוות דעת שהגישו.

5. ביום 11.5.00, הוגש לבית המשפט הסכם פשרה, בו הודיעו התובעים כי הינם מסתלקים מטענתם בדבר בטלות ההפקעה והתחייבו לפנות את המקרקעין תוך 30 יום, כאשר המדינה, באמצעות מנהל מקרקעי ישראל תפצה אותם בסך כולל של 808,020$- סכום המהווה הערכת שוויים של כלל עצי הזית הנטועים על המקרקעין לפי הערכה של 180$ לעץ. סכום זה יהווה פיצוי מלא ומוחלט בגין כל המחוברים למקרקעין.

הסכם הפשרה אושר על ידי בית משפט זה, [כב' סגן הנשיא ,כתוארו אז - בן דוד] ביום 14.5.00, וקיבל תוקף של

פסק דין
חלקי.

ביום 7.12.00 מינה בית משפט זה [כב' השופטת דה- ליאו] את השמאי מר יקיר גרפינקל כשמאי מומחה מטעם בית המשפט [להלן - "השמאי"].

6. נראה, כי הסכם הפשרה שהוגש ביום 11.5.00 לא היה על דעתם של כל התובעים, שכן שישה מהם הגישו לבית משפט זה [כב' סגן הנשיא ממן] תביעה נפרדת, אשר נדונה בת.א. 1101/02, בה עתרו לביטול ההסכם. לטענת אותם התובעים, עורך הדין שיצגם לא הוסמך על ידם להתפשר בהסכם, אשר לא היה על דעתם.

ואכן, ביום 2.8.05 פסק כב' השופט ממן כי דין הסכם הפשרה להתבטל מחמת חריגה מסמכות ופעולה ללא הרשאה של עורך הדין. עם זאת, נוכח הקושי שהתעורר באשר לאפשרות החזרת המצב לקדמותו, שהפכה בלתי אפשרית - הרי אין להשיב את המצב לקדמותו, ובמקום זאת הורה על פיצוי התובעים בסכום הפיצוי אשר נקבע בהסכם, מבלי שיקוזז מהם כל סכום לטובת עורך הדין שיצגם. בית המשפט הוסיף וקבע:

ברצוני להדגיש כי התוצאה מהמצב שנוצר הוא שחרף ביטולם של הסכמי הפשרה הראשון והשני, אין אפשרות להשיב את המצב לקדמותו, כך שמבחינת יחסי התובעים והמינהל עילת התביעה בגין עקירת העצים מוצתה, בין השאר משום שהפיצויים שולמו לפנים משורת הדין. אני מצהיר בזה כי התובעים אינם רשאים לתבוע עוד שום פיצויים בגין עילה זו. המחלוקת היחידה שנותרה ביניהם נוגעת לפיצויים בגין הקרקע בלבד, מחלוקת ש

פסק דין
זה אינו דן בה.

פסק דין
זה, אשר השיב את ההליכים בתיק דידן על מכונם, הביא לכך שההליכים עוכבו למשך פרק זמן ממושך. בשלב זה, ביקשו בעלי הדין להעביר לשמאי שאלות הבהרה בגין חוות דעתו, שהוגשה לבית המשפט עוד ביום 3.1.02.

שאלות ההבהרה נבעו, בין היתר, מן הסיבה, כי סמוך לאותו מועד ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בע.א. 9355/02 מדינת ישראל נגד רשאד, פ"ד נח [4] 406 [2004], [להלן: פס"ד "רשאד"] בו נסובה המחלוקת סביב סוגיית קביעת ערכם של מקרקעין שהופקעו באיזור הכפר ריינה - שהינו סמוך לעין מאהל. על המקרקעין חלה תכנית בניין העיר החלה גם בענייננו, אשר הוראותיה פורשו על ידי בית המשפט העליון, אשר פירט את הוראות תכנית בניין הערים וקבע את דרך עריכת שומות הקרקע הכלולה בתחומה.

בעלי הדין, ובמיוחד התובעים, סבורים כי לפסק הדין חשיבות אף לעניין הנדון בפני
נו.

בהמשך, אתייחס להוראותיו של

פסק דין
רשאד ולהשלכותיו על העניין שבפני
נו.

7. יש לציין כי התובעים מספר 5 עד 8, אינם משלימים עם פסק דינו של כב' השופט ממן, והגישו ערעור עליו. הערעור טרם נדון. על כן, כל עוד לא הוכרעה המחלוקת בערעור - לא ניתן לדון בעניינם של תובעים אלה, העומדים על ביטולו של הסכם הפשרה, אשר מנע מהם, בין היתר, מלטעון כנגד תקפות ההפקעה.

על כן, כאמור, הדיון שבפני
, ו

פסק דין
זה, מתייחסים אך ורק לשאלת זכויות התובעים, אשר הסכימו כי הדיון ימשך כסדרו מן השלב בו הופסק, ויתמקד בסוגיית הפיצוי לו הם זכאים.

8. במהלך הדיונים הוגשה על ידי תובעים 1 ו- 27 בקשה לתיקון כתב התביעה [בש"א - 3450/06], ובה ביקשו לתקן את כתב תביעתם, באופן שתתווסף אליו עילת עשיית עושר ולא במשפט, וכן כי יפוצו על פי העקרונות שנקבעו ב

פסק דין
ראשד, ובהתאם לסכומים שנפסקו שם.

כן הוגשה בקשה על ידי התובעים 8 - 5 לתיקון כתב התביעה. אולם, הואיל ותביעתם אינה חלק מ

פסק דין
זה, לא אתייחס אליה במסגרת אכסניה זו.

יתר התובעים נמנעו מלהגיש בקשה לתיקון תביעתם.

9. ביום 18.11.07, התגלגל תיק זה לפתחי. וכה הצהירו ב"כ בעלי הדין בישיבה זו:

אנו מבקשים כי בית המשפט יקבע, על מנת לחסוך את הליך תיקון כתבי הטענות, כי אנו לא כבולים למרכיבי הפיצוי שנתבעו בכתב התביעה המקורי, וכל צד בעקבות חקירת המומחה ועל פי חוות הדעת מטעם המומחה מטעם בית המשפט, ופסקי הדין והתקדימים הקימים במקרים כדוגמת המקרה העומד לפנינו, כל צד יטען בסיכומיו לפיצוי שלטענתו מגיע והמדינה חייבת לשלם לו מבלי שיהיה כבול במרכיבים שנתבעו בתביעה במקורית.
ברצוני להדגיש כי בתביעה המקורית גם ביקשנו קרקע חלופית.
[עמוד 50 שורות 16 עד 28].

בישיבת יום 25.11.07 סיכמו ב"כ בעלי הדין את אשר הסכימו:

מבקשים לקבוע את התיק להוכחות, תוך הפרדה בין עניינם של התובעים השונים. התובעים 1 – 24, מסכימים להמשך ההליך כמו שהיה, ועל כן בעניינם תתקיים חקירה של המומחה. בעניינם של התובעים המיוצגים על ידי עו"ד גרינברג, ישמעו ההוכחות בנפרד. מובן כי עו"ד גרינברג ישתתף בהליך כולו.
[עמוד 52 שורות 10 - 6].

בהתאם, נעתרתי לבקשה, תוך שהתרתי לבעלי הדין להגיש כל בקשה שתדרש קודם לשמיעת ההוכחות.

בקשות נוספות לא הוגשו.

על כן, ביום 1.5.08 נשמעה עדותו של השמאי, ולאחר מכן ניתנה הוראה באשר לסיכום טענות בכתב.

ב. טענות הצדדים.

10. עיקרן של טענות התובעים הושמעו מפי עו"ד סעדי, אשר לטענותיו הצטרף אף עו"ד ג'אסר - המייצג את רוב התובעים. עו"ד סעדי, כמו גם עו"ד ג'אסר, הכביר מילים על הפגיעה הקשה שנפגעו התובעים, אנשים הקשורים ברמ"ח אבריהם לאדמה ולעבודת האדמה, אשר ניטלה מהם. על כן, לטענתו, אולי יש בתשלום פיצויים כדי למזער את הפגיעה הכלכלית שמקורה בהפקעה, אולם אין בה כדי לאיין את הפגיעה הרגשית שהינה מנת חלקם של התובעים, שהינם בעלי זיקה רגשית עמוקה לקרקע ולנחלת אבותיהם. על כן, עותרים התובעים כי יפסקו להם פיצויים ביד רחבה, שיהא בה כדי להלום את חומרת הפגיעה הרגשית שנפגעו.

11. דרישתו הראשונה של עו"ד סעדי, הינה כי התובעים יפוצו בקרקע חילופית. אמנם סוג זה של פיצוי אינו נקוט בהוראות הפקודה אך אפשרי, לדעתו, נוכח הוראת סעיף 191 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 וסעיף 2 [4] לחוק מקרקעי ישראל התש"ב - 1960 - וכפי שניתן ללמוד מתקדימים אחרים בסוגיה.

לחילופין, עותרים התובעים לפיצוי כספי לפי סעיף 12 לפקודה, תוך התייחסות לכך כי על פי הוראות תוכנית בניין הערים שבתוקף, החלה על המקרקעין, ניתן להקים בתי מגורים על החלקות, כפי שמצאנו בפס"ד ראשד.

12. התובעים אינם משלימים עם חוות דעתו של השמאי גורפינקל [עליה נעמוד מאוחר יותר], והערכות השווי שנעשו בה, תוך התייחסות לקרקע כקרקע חקלאית גרידא, ותוך התעלמות מן ההוראות המאפשרות בנייה למגורים על הקרקע.

לטעמם, השמאי אף לא התחשב בכל יתרת הגורמים המשפיעים על שווי הקרקע, לא מסוגל היה להצביע על עסקאות להשוואה שהנחו אותו, וקיפחם בחוות דעתו.

לטעמם של תובעים אלה, מן הראוי להתייחס לכל דונם ודונם של מקרקעיהם כדונם נפרד לבניין, ולהעריכו, כפי ההערכה שנעשתה בפס"ד "ראשד", בסך 63,234 לירות נכון למועד הקובע [10.3.76]. לסכומים אלה יש להוסיף, לשיטתם, הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

כחלופה, מציעים התובעים כי החישוב יעשה, כפי הלכת "ראשד", לפיה יוחד דונם אחד מכל חלקה בקרקע למגורים והיתרה לפי הערכותיו המשתנות של השמאי גורפינקל. חלופה שלישית ["לחילופי חילופין"], הינה, למקרה בו יקבע כי אין לאמץ את עסקת ראשד, אזי יש לפסוק לתובעים פיצויים בהתאם להערכתו של השמאי גורפינקל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

13. בנוסף, דורשים התובעים כי ישולם להם פיצוי בהתאם להוראת סעיף 13 לפקודה, מיום תפיסת החזקה במקרקעין [20.4.01].

לטענתם, הם בחרו במסלול הראשון אשר הותווה בפסק הדין בע.א. 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ פ"ד נא [5] 23 [1997] - [להלן - " פס"ד הורוביץ"], וע.א. 7210/00 רפאל דנה נ' מנהל מקרקעי ישראל, פ"ד י"ז [6] 468 [2003] [להלן - "פס"ד רפאל"].

לטענתם, אין צורך בהוכחת שווי דמי החכירה האבודים, וכי בהעדר חוות דעת, הפיצוי יחושב על פי שיעור של 6% לשנה משווי המקרקעין שיקבע לצורך תשלום הפיצוי שעל פי סעיף 12 לפקודה.

14. התובעים מספר 1 ו- 27 הגישו כתב סיכומים תמציתי, אך בהיר. תובעים אלה מסכימים כי בעניינם יש לפסוק על פי ההלכה שנקבעה בעניין "ראשד" ולשום את שווי חלק הקרקע שנועד לבנייה כדונם אחד, בשווי של 63,234 לירות ואילו את היתרה, על פי שוויה של הקרקע החקלאית. לשיטתם, אין לקבל את שומת השמאי לעניין זה, אשר הינה רצופת טעויות ולא עמדה במבחן החקירה הנגדית, ולערוך ממוצע בין הערכותיו השונות. על פי ממוצע זה יעמוד שווי קרקע חקלאית "טהורה" על 1.8 ₪ לדונם למועד הקובע. הסכום שיתקבל מחישוב שני הסכומים ישא הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לקבוע בהוראות סעיף 8[א] לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור תשכ"ד - 1964. [להלן - "חוק הרכישה או החוק המתקן"].

15. הנתבעת, תוקפת בטיעוניה את חוות דעתו של השמאי גרפינקל. אמנם השמאי ערך את חוות דעתו לפי השיטה הידועה כ"שיטה ההשוואתית" [לעומת "השיטה השיורית"], אולם בכל חוות דעתו לא הובא, ולו נתון אחד להשוואה. השמאי לא הציג ולו עסקה אחת בקרקע דומה, שנערכה סמוך למועד הקובע, אשר יהא בה כדי ללמדנו על ערך השוק של המקרקעין, אשר לפי השיטה ההשוואתית משתקף בעסקאות דומות וקרובות בזמנן.

בעת חקירתו הנגדית, הודה השמאי כי השיטה ההשוואתית לפיה ערך את שומתו, מחייבת השוואה לעסקאות אחרות שנעשו באיזור ובזמן הרלוונטיים, אך הודה כי הנתונים עליהם ביסס את שיטתו, אבדו לו מסיבה כלשהי. השמאי לא היה מסוגל לשאוב מזכרונו כל נתון, לא באשר לנתוני הכפר עין מאהל, ולא באשר לעסקאות השוואה עליהן התבסס, תוך שבשומתן מוצאים אנו פערים גבוהים של 1:2.7 בהערכתם של נכסים סמוכים זה לזה, ללא כל הסבר לפערים.

על כן, מבקשני ב"כ הנתבעת לפסול את חוות דעתו של המומחה. לחילופין, במידה ובית המשפט לא יפסול את חוות הדעת, יתבקש בית המשפט לקבוע את שווי המקרקעין ב- 1 ₪ לדונם למועד הקובע משלושה נימוקים: א - סמיכות החלקות זו לזו ומצבן התכנוני הזהה כקרקעות - חקלאיות מוכרזות ללא כל פיתוח ותשתית. ב - טווח מחירי קרקע חקלאית לפי חוות דעת השמאי. ג - אין מקום ליתן לקרקעות "ערך ספקולטיבי". שכן, כיוון התפתחות הישוב מנוגע לכיוון החלקות.

16. הנתבעת טוענת כי אין להשליך מפס"ד "ראשד" לענייננו.

לא הוכח כי המדובר במקרקעין בעלי תכונות זהות, צמודים או קרובים למקרקעין דידן. על פי ההלכה הפסוקה, אין ללמוד או לקשור או ליתן משקל מכריע לשומת הקרקע שניתנה לעניין מקרקעין אחרים ובהליכים אחרים.

17. הנתבעת מתנגדת כי בית המשפט יחייבה למסור לתובעים קרקע חילופית - טענה המהווה שינוי חזית והפרה של הסכמות דיוניות, ואף חסרת עילה בדין. שכן, הכלל הוא כי פיצויים בגין הפקעה, ישולמו בכסף.

18. עוד טוענת הנתבעת כי אין מקום להוסיף לפיצויים הפרשי הצמדה וריבית, אלא ריבית לפי סעיף 8 לחוק הרכישה.

19. לטענת הנתבעת, כל החלקות שכנות זו לזו, וזהות בתכונותיהן. על כן, אין לקבוע להן ערכים שונים.

20. פיצויים לפי סעיף 13 לפקודה [דמי חכירה ] לא הוזכרו ולא נתבעו בתביעה, או בטיוטות כתב התביעה שהוגשה במסגרת הבקשות לתיקון כתב התביעה. דרישה זו מהווה אף הפרה של ההסכם הדיוני לפיו מונה השמאי. ממילא אף לא ניתנה כל חוות דעת לעניין זה. תביעת סעד זה, מהווה שינוי חזית שלא הוסכם על הנתבעת.

מכל מקום, לטענת הנתבעת, הפיצויים ששולמו לתובעים בגין פסק הדין החלקי על פי הסכם הפשרה, מגלמים גם את הפסדי התובעים בגין אבדן דמי חכירה. כן, על פי ההלכה, אין מקום לפסוק דיני חכירה, שעה שפיצוי חלקי שולם קודם לתפיסת החזקה במקרקעין שהופקעו.

ג. פס"ד "ראשד" והמקרקעין דידן.

21. לאחר עיון בטיעוני ב"כ כל בעלי הדין, כמו גם בחוו"ד המומחים, הרי דומני כי אין חולק על כך כי המקרקעין נשוא התביעה הינם מקרקעין לגביהם קיימת הכרזה בדבר היותם קרקע חקלאית, שהיו מצויים, בעת הרלוונטית בתחומה של תוכנית בניין ערים מנדטורית משנת 1942 שמספרה 50/42/
rp120
[להלן: "התוכנית"], ונקבעו כקרקע המיועדת לצרכי חקלאות או שמא "כקרקע פיתוח" - עליה ניתן להקים מבנים שונים.

מעדותו של השמאי עולה, כי נוכח קנה המידה הקטן של מפת התוכנית, לא ניתן לקבוע בוודאות מהו התחום בו מצויים המקרקעין. עם זאת, מקובל על בעלי הדין, כי בהתאם להוראות סעיף 4 לפרק ו' של התוכנית, הרי חלקות הנופלות בגדרם של כמה יעודים, יחשבו כמצויות באיזור שסיווגו מועט מבין האזורים. [דיעה זו מצאה גם ביטוי בחוות דעתו של השמאי-ראה עדותו בעמוד 17- ודומני כי איש מבעלי הדין אינו חולק על כך).

יש עוד לציין כי חלקת הקרקע נשוא הדיון בפרשת ראשד, מצויה היתה בתחום הכפר ריינה, המרוחק קילומטרים ספורים מהמקרקעין דידן, והופקעה גם היא לצורך הרחבת העיר נצרת עלית והקמת שכונת "הר יונה" - שהינה אותה שכונה גופה, אשר לשם הקמתה הופקעו המקרקעין דידן. בעוד המקרקעין דידן נמצאים בחלקה הצפון מזרחי של השכונה המיועדת, החלקה נשוא פס"ד ראשד נמצאת בצד הדרום מערבי - כיאה למקומו של הישוב ריינה, וכעולה מבדיקה פשוטה שנעשתה באתר המפות הממשלתי
govmap.gov.il
. כעולה מאותו אתר, מרוחקת החלקה הנ"ל כ- 650 מ' מגבול האזור המבונה של הכפר ריינה - על שיפולי הר יונה. ההודעה על הפקעתה של החלקה האמורה, פורסמה ביום 19.3.76,שהינו אף מועד ההפקעה דידן, כאשר בית המשפט העליון הדגיש כי הפקעה זו הינה חלק מהפקעה רחבת היקף באותו איזור אשר כללה 4722 דונמים - ומכאן שמדובר באותה הודעה החלה גבי המקרקעין נשוא התביעה דידן.

אין לי אלא להניח כי המקרקעין כולם גם יחד מצויים באותה חטיבת קרקע, כך שיש להחיל עליהם עקרונות זהים לשומה, הן מבחינת המיקום והן מבחינת המועד להערכה.

22. בית המשפט העליון ניתח באריכות את תכנית בניין העיר 120/50/42
rp
החלה על המקרקעין, וקבע כי על פי סעיף 6 לתכנית זו, שמעמדה כדין "תוכנית מתאר מקומית" הרי בתחום אזור שהוגדר כחקלאי, נכללת אף בנייה מוגבלת למגורים [
dwelling houses
] כדבריו:

"הינה כי כן, ברמת העיקרון, בניית בתי מגורים
dwelling houses -
- הינה בגדר שימוש מותר על פי התכנית בקרקע הנמצאת באזור חקלאי. יותר מכך, בשונה מהשימושים המפורטים בסעיפים 2, 9 ו- 10 ברשימת השימושים הנ"ל [
schedule of uses
], מתן היתר לבנייה למגורים הנזכרת בסעיף 6 מצוי בסמכותה של הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, והוא אינו טעון אישור של הוועדה המחוזית. עם זאת, על בנייה בקרקע חקלאית, להבדיל מבנייה בקרקע המוגדרת כאזור פיתוח [
development zone
], מוטלות הגבלות בשני מישורים: האחד-: עניינו בסוג הבנייה המותרת. וכך למשל בעוד שעל קרקע המוגדרת כאזור פיתוח ניתן להקים בתי מגורים, בתי מלון, בנייני ציבור, בנייני מסחר ובניינים ליעוד אחר המאושר על ידי הוועדה המחוזית, על קרקע באזור חקלאיי, ככלל, הבנייה המותרת היא להקמתם של מבנים לצורכי מגורים ולצרכים חקלאיים שונים בלבד. בנייה רחבת היקף לצורכי תעשייה ולצרכים אחרים בקרקע המצויה באזור חקלאי טעונה אישור מיוחד מטעם הועדה המחוזית".

בית המשפט הוסיף:

ובאשר לענייננו, מכוח הוראתו של סעיף 2, סימן
a
, בפרק 6 של התכנית המנדטורית, ניתן להקים על חלקה שלא פוצלה בית אחד בלבד, וגם אז כפוף הדבר למגבלות הקבועות ב-
zoning table
, ובהן הדרישה ששטח המגרש לא יפחת מ- 1,000 מ"ר. לכאורה, מדובר בהיתר החורג מייעוד הקרקע, אולם בחינתו מלמדת שהוא אינו נטול הגיון, הואיל ובצד התרתה של בנייה אשר נועדה לשרת באופן ישיר אתל הייעוד החקלאי [הקמתם של משקים, רפתות, לולים, משתלות, מבנים לאכסון מתקני מים וחשמל ועוד], ביקשו יוזמי התכנית, בהתחשב בקשיי הניידות שהיו מנת חלקם של חלקאים באותה עת, להבטיח גם קורת גג לחקלאי עצמו באזורים המעובדים על ידיו או בסמוך להם. מכאן, גם ברור שכוונת התכנית לא היתה להתיר בנייה למגורים לכל דורש, אלא בנייה חיונית בלבד, כזו אשר תענה על צרכיו של החקלאי בלי לפגוע מעל לנדרש בייעוד החקלאי של הקרקע, וברוח זו יש להבין את ההגבלה שלפיה בחלקה מסוג זה יהיה ניתן להקים בית אחד בלבד".

על כן, אף אין אפשרות מעשית לפצל את חלקות הקרקע, באופן שעל יחידה רישומית קיימת, ניתן יהא להקים יותר מאשר בית מגורים אחד.

בית המשפט אף התייחס למגמות הצפויות לפיתוח האזור, באופן שתתאפשר בנייה צפופה יותר, והגיע לכלל מסקנה כי הסיכוי לכך היה אפסי, באופן שמוכר וקונה מרצון לא היו שוקלים אותו, מה עוד שבאותם ימים, לא ניתנו היתרים לבנייה צפופה יותר על מקרקעין שבתחום אזור המוגדר כחקלאי.

23. נוכח השיקולים האמורים, קבע בית המשפט העליון כי החלקה תופרד באופן רעיוני לשניים. דונם אחד של קרקע ייוחד כקרקע עליה ניתן לבצע בינוי, כאשר שוויו נאמד, על פי חוות הדעת בסך של 63,234 לירות ליום הקובע, כאשר יתרת החלקה הוערכה, על פי עסקאות אחרות להשוואה שבוצעו באותו אזור, ב- 8,000 לירות [0.8 ₪].

24. סבורני כי ל

פסק דין
זה חשיבות אף לענייננו. מקובלים עלי דבריו של עו"ד ד"ר גוט, כי פסק הדין אינו מהווה משום פלוגתא פסוקה, המחייבת את הנתבעת. בהתאם לדברים אשר נאמרו על ידי בית המשפט העליון בע.א. 7225/03 אלפתיאני נ' מדינת ישראל, תק- על 2005 [3] 2153 בעמוד 2160. עם זאת, בית המשפט העליון הוסיף וציין כי לפסק הדין יכול ויהא משקל, בין יתר נתוני ההשוואה, לצורך קביעת השווי במקרה הנדון [שם , שם], בית המשפט הסתמך על דברים שנאמרו על ידי כב' השופט בכור בע.א. 123/79, מדינת ישראל נ' קמינר, פ"ד לד [1] 617, 625 - 625:

"....מחירים שנקבעו במשפטים אחרים על סמך הנתונים והראיות שהיו שם אין בהם כדי להכריע במשפט הנידון. דברים אלה נכונים וחלים גם בענין זה. אך כדי למנוע אי הבנות ברצוני להבהיר את דברי. המדובר שם וכאן בשניים או שלושה פסקי-דין שניתנו לגבי שטחים קטנים של בעלים בודדים מתוך שטח גדול מופקע מבעלים רבים, ולא נעשתה בדיקה והשוואה כדי לבחון את הראיות שהובאו בהליכים השונים ומה יכלה להיות השפעת ראיות אחרות שהובאו כאן ולא הובאו שם. גם מהתוצאה בפסקי-הדין שאוזכרו נראה שהיתה סטייה לא קטנה בין המחירים שנקבעו בהליכים השונים, וגם לא נעשתה השוואה מספקת של טיב החלקות שהיוו נושא הדיון באותם הליכים; לכן אין מניעה שבהליך זה ייקבע מחיר שונה על סמך הראיות שהובאו על-ידי הצדדים; ואין לשלול את ערך הראיות כאן בגין התוצאה בהליכים אחרים שנקבעה על-פי הראיות שהובאו שם, אם כי כאשר רואה השופט שהוא מגיע למסקנה המתישבת עם מה שנפסק בהליכים אחרים הוא יתחזק בדעתו שהגיע למסקנה נכונה, ואם יראה סטייה גדולה מדי סביר שהדבר יעמיד אותו על הצורך לבדוק שוב את הנתונים וההערכוח שאליהן הגיע כדי לברר אם לא טעה. מאידך עלול להיווצר גם מצב שונה בו ניתנו פסקי-דין רבים שדנו באותו איזור הפקעה בתביעות של בעלים רבים, באופן שנוצרה שורה ארוכה של פסקי-דין שבהם נתקבלה הערכה פחות או יותר שווה לגבי מחיר הקרקע באיזור בתאריך הקובע, ואז יתכן לתת לאותה פסיקה משקל יתר במידה זו או אחרת לפי הנסיבות; במקרה כזה סביר שהשופט ירתע מלהגיע למסקנה הסוטה במידה ניכרת מאותה פסיקה אלא אם עלתה בעיה או ראיה חדשה בטיבה שלא נדונה בפסיקה הקודמת".

כפי שכבר ציינתי לעיל, קיימות נקודות רבות, הראויות להשוואה, ואולי אף לאבחנה, כפי שאפרט בהמשך, בין החלקה נשוא פסק הדין "ראשד" לבין חלקות המקרקעין דידן.

ראשית
- על המקרקעין חלה תוכנית זהה, אשר פורשה ב

פסק דין
ראשד. אין ספק כי פרשנותו המשפטית של בית המשפט העליון באשר לתוכנית בניין העיר, וההוראות הרלוונטיות גבי המקרקעין באשר לזכויות הבנייה בתחומי אזור חקלאי - ודרך עריכת החישוב, תוך עשית הפרדה רעיונית בין הקטע המיועד לבינוי, לבין יתרת החלקה מחייבת גם לענייננו.

שנית
- כפי שקבעתי לעיל, המקרקעין נמצאים באותו איזור, אף הם מחוץ לתחום הישוב, במרחק הדומה למרחק החלקות דידן מן הישוב.

ושלישית
- שווים של המקרקעין הוערך לאותו יום גופו, ובהסתמך על עסקאות להשוואה מן האיזור הסמוך ובמועדים הראויים, שהועמדו בפני
בית המשפט.

25. אגב אורחא אציין, כי הגם שהשמאי לא הביא בפני
בית המשפט כל עסקה להשוואה, הרי בחינה של חוות הדעת מטעם שמאי הנתבעת, [בלא להתייחס לסכומים הנקובים בה], מלמדת על כך כי עסקאות ההשוואה שמצא שמאי זה נפרשו על פני יחידת קרקע גדולה יותר, במרחק יחסי גדול יותר מן המרחק שבין החלקות דידן. מסופקני אם השמאי יכול היה לאתר עסקאות קרובות יותר.

26. בנסיבות אלה, הרי גם אם אין פסק הדין "ראשד" מהווה משום פלוגתא פסוקה, הקושרת את הנתבעת, הרי הכללים המשפטיים שהותוו בו באשר לפרשנות תכנית המתאר וכללי שומת ערך המקרקעין תקפים אף כאן, כאשר לכל יתר הנתונים שנמצאו בו, יש משקל בין יתר נתוני ההשוואה, לצורך קביעת השווי במקרה דידן.

ד. חוות דעת השמאי

בחוות דעתו, ציין השמאי כי העקרונות אשר הנחוהו, בבואו להעריך את המקרקעין בהתאם להוראת סעיף 12 לפקודה הינם:

"במועד הקובע להערכה, 19.3.1976, היו החלקות הנדונות בשטח הררי מצפון לכפר עין מאהל, ללא פיתוח סביבתי וללא נגישות.
במועד זה היו החלקות דלעיל מרוחקות מבתיהם של תושבי עין מאהל במרחקים משתנים.
המרקם הטופגרפי ההררי מחד, המכתיב את טיב הקרקע ואופי הגידולים בה [גידולי בעל בעיקר] וכן יעודה התכנוני[*] מאידך מהווים מצד ראשוני עליו יושתת אומדן שוויה. למעשה, שווי הזכויות במקרקעין הנדון כקרקע חקלאית בלבד מהווה מעין "חסם תחתון" של שווי.
ברם, לית מאן דפליג כי גורמים נוספים בעלי משקל כמו המבנה האורבני של היישוב/המגזר הערבי וקצב גידולו הטבעי, סמיכות החלקות הנדונות לישוב והעובדה כי ערכי הקרקע נגזרים בעיקר ממיקומם ביחס לכפר מקנה למקרקעין "ערך מוסף", המהווה את אותו ערך ספקולטיבי שבבוא אותו מועד, בעתיד הנראה לעין, בו יתאפשר ל"המיר" או להחליף את היעוד החקלאי ביעוד לבניה למגורים, תעשיה, מסחר או כל יעוד אחר".

בהערה שהוסיף השמאי, בשולי קביעתו זו, ציין כי יעוד החלקות באותו מועד לא היווה גורם בעל משמעות ערכית, תוך שהוא קובע כי במועד הקבוע לא ניתן היה לבצע כל בניה ללא הכנת תוכנית מפורטת ו/או אישור הועדה המקומית והמחוזית.

בהערתו האחרונה טעה השמאי, נוכח הפרשנות לתוכנית שנעשתה על ידי בית המשפט העליון בפרשת "ראשד". משנתבקש השמאי, במסגרת שאלות הבהרה, להתיחס לפסיקת בית המשפט העליון בעניין "ראשד" -

פסק דין
אשר ניתן לאחר כתיבת חוות הדעת, הוא קבע כי לפסק הדין אין כל השפעה על חוות דעתו. אף בעדותו בעל פה חזר השמאי על טעות זאת (ראה עמוד 64, למעלה)

השמאי הוסיף ופירט בהמשך חוות דעתו [עמוד 22] את הגורמים והשיקולים ואמדן השווי, תוך שהוא מפרט:


"* מיקום החלקות בסמיכות ליישוב עין מאהל ולנצרת עילית.

* צורתן של החלקות ושטחן

* מיקום החלקות באזור הררי עם טופגרפיה ייחודית לאזור זה: [רמת השיפוע/מדרון/גיא/וואדי וכד'], סוג/ הרכב/איכות הקרקע].

* אופי האזור ורמת הנגישות לחלקות והפיתוח הסביבתי.

* המצב התכנוני והמשפטי כאמור לעיל של החלקות הנדונות.

לא הובאו בחשבון פיצויים בגין נטיעות ו/או גידולים עונתיים.

* הזכויות בחלקה - בעלות [פרטית] ומקצתן בעלות משותפת.

[מושעא] עם רשות הפיתוח [מדינת ישראל].

* רמת המחירים והביקוש/היצע לקרקעות דומות בסביבה הנדונה לתאריך הקובע ה- 19.3.1976.

עם זאת, עלי לציין כי לאחר שהשמאי נחקר חקירת שתי וערב באולמי, הסתבר כי השמאי שם את עיקר הדגשים בקביעת חוות דעתו, בעיקר לגורמים הבאים:

א. מרחק החלקות מתחום "הישוב הישן" - של הכפר עין אל מאהל.
ב. סמיכות החלקות לדרך.

כך, למשל, שם השמאי את שוויון של קבוצת חלקות גדולה באופן זהה, בשיעור 0.8 ₪ [ראה חלקות 15 עד 69 בגוש 17395, פרט ל- 39 ו- 40 אשר נשומו בשווי 0.85 ₪], כאשר חלק מן החלקות מעובדות, וחלקן לא, חלקן בעלות צורה רגולרית ואחרות לא.

[ראה למשל חלקות 34,33,30,27,26,25,20,19 ו- 35 שנמצאו כנוחות לעיבוד או אדמות מזרע, האחרות חלקן טרשיות חלקן קשות לעיבוד, או מעובדות חלקית, אך כולן הוערכו באותו אופן].

27. בין החלקות מצויה קבוצת חלקות, המהווה חטיבה גאוגרפית אחת, הסמוכות לתחום הישוב הישן [מרחק שבין 450 מ' ל- 550 מ'], כולן מעובדות, וכולן גובלות בדרך ההולכת מן הכפר עין אל מאהל - בואכה כפר כנא.

והנה, חרף זהות באופיין של החלקות, אשר משתקפת אף מחוות הדעת, מצא השמאי לנכון להעריך את החלקות באופן שונה קיצונית כדלקמן:

חלקה
מרחק מהכפר
עיבוד
שווי
86
550
מעובדת
0.85
87
550
מעובדת
1.10
89
500
מעובדת
2.50
90
450
מעובדת
3.50

צורתן, אופיין ומרחקי החלקות מתחום "הישוב הישן" - עולים מחוות הדעת. לשם בחינת מיקומן, מרחקיהן וצורתן של החלקות, עיינתי אף בחומר שהועמד לרשותי בחלק מחוות הדעת, מפה טופוגרפית ותצלום אויר. כן עיינתי בתשריט החלקות שצורף להסכם הפשרה מיום 11.5.00, שהינו תשריט הנותן תמונה בהירה של מיקומי החלקות, צורתן ומרחקיהן מן הישוב הישן.

לא מצאתי במסמכים אלה כל אסמכתא לעמדותיו של השמאי. יתכן, כי לו היה השמאי מציג עסקאות להשוואה, כולל נתוני המקרקעין נשוא אותן עסקאות, ניתן היה ללמוד כי המרחקים הקצרים המבדילים בין החלקות, יש בהן כדי להביא להפרשים כה גדולים בשווי החלקות, המגיעים עד כדי פי ארבע בין חלקה 86 ל- 90.

28. אף צודקים באי כוח בעלי הדין בטענם כנגד השמאי כי לא הציג בפני
הם עסקאות להשוואה.

לא יתכן, כי השמאי יבחר להכין את שומתו על פי השיטה ההשוואתית - אך לא יכלול בחוות דעתו כל נתונים הנוגעים לעסקאות אלה, ולכשיתייצב לחקירה נגדית בבית המשפט, יאלם דום ולא יהא מסוגל לספק, ולו שבב של נתון אודות הנתונים המרכזיים שהביאוהו לחוות דעתו כפי שחיווה. [ראה עדותו בעמוד 57 החל משורה 9 עד עמוד 58 שורה 3 וכן עמוד 61 שורה 1 עד 83, וכן עמוד 67 ועמוד 68 במלואם].

29. כבר מחוות דעת השמאי עולה כי הוא התעלם מן הפרשנות, לפיה ניתן לבנות מבני מגורים על החלקות. בחקירתו הנגדית, טען השמאי כי התעלם משימוש אפשרי זה, כיוון שהצפי למימוש הבניה היה קלוש [ראה עמוד 55 החל משורה 18 ועד עמוד 56 שורה 16]. כאשר הוא נשאל גבי התייחסותו לפס"ד ראשד עשה תפנית בתשובתו וטען:

"ת. התייחסתי בחוות דעתי לערכי השוק של קרקעות חקלאיות באיזורים הנדונים. עם האפשרות לעתיד. אם וכאשר תאושר התוכנית. התחשבתי בכך שמותר לבנות על קרקע חקלאית.
ש. על קרקע חקלאית על פי רשימת השימושים בית המשפט אמר ב

פסק דין
ראשד כי על קרקע חקלאית ניתן לבנות בית מגורים.
ת. אמרתי שזו קרקע חקלאית עם פוטנציאל.
ש. בתוכנית רשום שניתן לבצע שם בניה של בית מגורים, זאת אומרת זה צריך להכלל בחוות הדעת כקרקע לבניה.
ת. אני מסתכל על זה עדיין כקרקע חקלאית, אני אפילו אגיד שהיא לא היתה חקלאית, כי רב הקרקע היתה טרשים. אבל תוך התבוננות לפוטנציאל העתידי.
לשאלת בית המשפט: שואל אותך עו"ד סעדי, גם על קרקע חקלאית ניתן לבנות בית מגורים, הפוטנציאל של בניית בית מגורים גם אם אין פיתוח באיזור עדיין קיים. האם התחשבת במרכיב זה.
ת. כן. זה נאמר גם בחוות הדעת". [
עמוד 56 שורה 21 עד עמוד 57 שורה 1].

30. בסופו של יום, מפרט השמאי את הגורמים אשר הביאוהו לקבוע ערכים שונים למקרקעין:

"ת. זוכה אצלך זה לא כ"כ מתאים לשווי שלי, השווי שלי לא נלקח מהאוויר, אלא נלקח על סמך היסטוריה. החלקות שקיבלו את הערך הכי גבוה, הן סמוכות גם לבתים קיימים, דאז, וגם לציר דרך שמובילה בין מקום אחד לשני, ושם הסבירות היתה גבוהה ביותר, שהאופי של היישוב התפתח צפונה ולא מערבה, מבחינת פיתוח הכפר, כנראה זה הנתונים שהצביעו על ההפרשים האלה, ולא אני קבעתי את זה. אני קבעתי על סמך עסקאות ההשוואה".
[עמוד 60 שורה 27 עד 31].

וכן:

"ש. אז בחלק אתה השתמשת בנתונים מסוימים ובחלק אחר בנתונים אחרים, הרי אותו מאגר נתונים צריך להיות אצלך. כי אנחנו מתייחסים לאותן החלקות. אתה כל הזמן מנופף בזה עסקאות השוואה, ואנחנו מדברים הרי על אותן עסקאות השוואה זהות, אז ממה נובעת האבחנה הזו? מה החשיבות שלה?
ת. כבר אמרתי – קודם כל מיקום, אח"כ הסמיכות לבתים הבנויים שהיו בשנת 76 שזה היה בקטע שבין גבול גושים 17395 ל – 17405, והסמיכות לציר שהיה מיועד בין הכפר הזה ליישוב אחר.
ש. כשאנחנו מתייחסים למיקום, ככל שהחלקה סמוכה יותר ליישוב לשטח הבנוי, אז היא לכאורה יקרה יותר. נכון?
ת. לפי הממצאים, כן.
ש. אז מה חשיבות אותו ציר אם אתה קובע למעשה בכל החלקות, ואני עברתי חלקה חלקה, שלמעשה חלקות אלו הן טרשיות ואין להן גישה לדרך כלשהי, אז מה הסיפור הזה של הציר שאתה סיפרת.
ת. צפי שבעתיד בין היתר יהא שם איזה שהוא שביל גישה. במסגרת פוטנציאל שינוי יעוד עתידי, אם יהא כביש שיעבור בין ישוב א' לב', מטבע הדברים הריכוז של הבתים ייעשה בסמוך לציר התנועה".
[עמוד 61 שורות 18 עד 32].

סבורני, כי בקטע אחרון זה, מפרט השמאי את שני השיקולים העיקריים שהניעוהו לקבוע ערכים שונים גבי המקרקעין נשוא חוות הדעת:
א. המרחק מתחום הישוב הישן.
ב. סמיכות לדרך.

31. עובדה תמוהה היא כי השמאי לא התחשב כלל באפשרויות עיבוד הקרקע והעיבוד בפועל:

"ת. כנראה שזה לא בא לביטוי בעסקאות ההשוואה הקטע של עיבוד או אי עיבוד, כיון שהשווי של הקרקע עצמה בגלל שהיא קרקע עם פוטנציאל מסויים, המרכיב של הקרקע מעובדת או לא מעובדת , בטל בשישים".
[עמוד 63 שורה 6 עד 8].

אף בכך טעה השמאי, שכן, קביעת ערכה של קרקע חקלאית חייב להיות מושפע אף מערכה החקלאי ומן האפשרויות להפיק ממנה תנובה.

32. השמאי אף הודה כי אמנם ביקר באזור מספר פעמים, אולם לא עבר על כל החלקות [עמוד 63 שורה 14]. ואכן, בהמשך [שם] הוא מודה כי הסתמך על חוות הדעת שהגישה הנתבעת לעניין מצב המקרקעין. עיון בשתי חוות הדעת מלמד כי אכן נתוני הנכסים הועתקו, כמעט באופן מילולי מחוות דעתו של השמאי מר דיין, עובד משרד השמאי הממשלתי.

33. סבורני כי אכן צודק עו"ד ד"ר גוט בכוונו חיציו במישרין כנגד חוות דעתו של השמאי, וכמוהו גם עו"ד עמר, אשר עשה זאת בצורה עדינה יותר. אף שאר הפרקליטים רמזו על פגמים אלה שנפלו כאמור. בנסיבות אלה, סבורני כי לא אוכל לסמוך דעתי על חוות דעתו של השמאי, שעה שלא ניתן להתחקות אחר נתוני היסוד ששימשו את השמאי בעריכתה [קרי - עסקאות ההשוואה]. עם זאת אוכל להעזר ולהשתמש בנתונים שהובאו על ידו לצורך התחקות אחר שווי החלקות, ככל שאוכל לעשות על פי מכלול הנתונים שהובאו בפני
, כולל חוות דעתו של השמאי, מפת החלקות, המסמכים המצורפים לחוות הדעת, והנתונים אשר ניתן לשאוב מפס"ד ראשד.

34. עלי לציין כי עיון במפת החלקות, אשר צורפה כנספח להסכם הפשרה, וכן במפה הטופוגרפית שצירף השמאי, מלמד כי החלקות מורכבות למעשה משני גושים, הצמודים לשלוש דרכים. שתי דרכים המופיעות הן בתשריט החלקות והן במפה הטופוגרפית שצירף השמאי לא הוזכרו בחוות הדעת.

עיון במפה הטופוגרפית מלמד כי מצפון לכפר עין אל מאהל נמצאת דרך אחת, הפונה במישרין צפונה בואכה כפר כנא. סמוך לתחילתה של הדרך מסתעפות מממנה שתי דרכים, האחת פונה לכיוון צפון מזרח, והשנייה לכיוון צפון מערב. שלוש הדרכים יוצרות מעין צורת קלשון, או צורת האות "ש", כאשר בסיסה מצוי בגבול הצפוני של אזור הישוב הישן של הכפר.

השמאי התעלם משתי הזרועות הצדדיות, וקבע כי החלקות הגובלות בהן אינן גובלות בדרך. יתכן כי הדרך לא סלולה היתה בשטח בעת ביקורו. עובדה זאת לא הובהרה, אך עצם העובדה כי הדרכים סומנו הן במפה הטופוגרפית והן בתשריט, כאשר סומנו בו כחלקות נפרדות - מלמד כי אכן יש להן קיום.


כזכור, השמאי יחס חשיבות רבה לגורם הספקולטיבי, הנוגע לאפשרות בניה ללא היתר על חלקות הקרובות לתחום הכפר. אגב כך, הוא התעלם מן העובדה כי יש לקבוע ערך נפרד לקרקע מפאת היותה מיועדת מלכתחילה לבניה, בהתאם לכללי פס"ד "ראשד".


על כן, בקובעו את ערכי הקרקע הגבוהים, גילם השמאי בערך הקרקע את אפשרות הבניה. מאידך, בחלקות המרוחקות, שאינן סמוכות לדרך, קבע את שווי הקרקע לחקלאות גרידא. בהעריכו את שווי החלקות חסרות הפוטנציאל, לשיטתו, קלע השמאי אף להערכה שנעשתה ב

פסק דין
"ראשד", שם העמיד בית המשפט את ערכה החקלאי ה"טהור" של הקרקע על שיעור 0.8 ₪ לדונם. מנגד, כל התוספות שהוסיף השמאי לחלקות שונות מגלמות, לשיטתו, את הפוטנציאל לבניה אשר נתפס על ידו כפוטנציאל ספוקלטיבי ולא מחמת העובדה כי בכל חלקה וחלקה גלום פוטנציאל בניה, אשר בית המשפט העליון העריכו בסך המגיע ל63,234 לירות לדונם אחד מכל חלקה. ברור, וכך אני קובע, כי פוטנציאל זה יבוא במקום הפוטנציאל הספקולטיבי אליו התייחס השמאי.

אף סבורני כי עיון בתשריטים ובחוות דעת השמאי מלמד כי קיימות חלקות עדיפות בערכן, בין שהן סמוכות לדרך ולתחום הישוב הישן, ובין שהן ראויות לעיבוד, לעומת אחרות אשר אינן כאלה, כך שערכן נמוך יותר.
35. בהתבססי על כל אלה, תוך שאני נותן דעתי לכללים שהותוו ב

פסק דין
ראשד, סבורני כי אכן מכל חלקה יש לשום דונם אחד בעל פוטנציאל לבניה על פי השיעור אשר נקבע בפסק הדין.

יתרת שטחה של כל חלקה יוערך על בסיס קביעותיו של השמאי [בסך 0.8. ₪ לדונם], תוך תוספות והפחתות שמקורן בנתונים הבאים:

א. אפשרות עיבודה החקלאי של הקרקע. השמאי לא התחשב בגורם זה בקביעת ערך הקרקע. הואיל ואין לקבוע ערך זהה לקרקע טרשית ולקרקע מעובדת, סבורני כי מן הראוי להפחית סך 1,000 לירות לדונם מערכה של קרקע טרשית לעומת המחיר הבסיסי.

ב. חלקת הקרקע צמודה לדרך לעומת חלקה שאין אליה דרך גישה וקרבה לישוב.

ג. מעיון בחוות דעת השמאי - ניתן ללמוד כי לחלקה 86 הצמודה לדרך נקבע שווי של 0.85 ₪ בהיותה צמודה לדרך ולעומתה חלקה 87, הצמודה אליה, אך קרובה במעט יותר לתחום הישוב הישן הוערכה כבר ב- 1.10 ₪, ואילו חלקה 72, אשר קרובה יותר ב- 150 מטר הוערכה בשווי 1.20 ₪.

גם כאן עולה מחוות דעת השמאי ועדותו כי המרחק היווה גורם בחישוב המרכיב הספקולטיבי - בערך הקרקע - ערך אשר יש להפחיתו. משקבענו כי יש להתחשב בשימוש למגורים הכלול בקרקע, הרי ממילא יש לגרוע את המרכיב הספקולטיבי כשיקול בקביעת ערכי החלקות שנקבע על ידי השמאי. על בסיס ערכים אלה סבורני כי קרקע צמודה לדרך, הרחוקה מתחום הישוב תוערך ב- 0.9 ₪ לדונם, ואילו קרקע קרובה תוערך ב- 1 ₪ לדונם וכך אני קובע.

לפיכך, אני קובע את נתוני החלקות וערכן כדלקמן:




א. גוש 17345

ערך לדונם חקלאי
עיבוד
מרחק מן
הכפר
צמודה לדרך
חלקה
0.7
סלעית - אין
רחוק
לא
15
0.7
קשה לעיבוד
רחוק
לא
21
0.7
קשה לעיבוד
רחוק
לא
22
0.7
40%
רחוק
לא
29
0.9
נוחה לעיבוד
רחוק
כן
25
0.9
נוחה לעיבוד
רחוק
"
19
0.9
נוחה לעיבוד
רחוק
"
20
0.9
נוחה לעיבוד
רחוק
"
26
0.9
נוחה לעיבוד
רחוק
"
27
0.9
נוחה לעיבוד
רחוק
"
30
0.8
מזרע
בינוני
"
33
0.8
מזרע
בינוני
לא
34
0.8
מזרע
בינוני
לא
35
0.8
מזרע
בינוני
לא
35
0.7
אדמת בור
רחוק
לא
36
0.8
מזרע
בינוני
לא
39
0.85
טרשית בחלקה
קרוב
כן
40
0.7
טרשית
בינוני
לא
41
0.8
מעובד בחלקו
בינוני
לא
66
0.8
מעובד
בינוני
לא
67
0.8
75%
בינוני
לא
68
0.7
בלתי ניתן לעבוד
רחוק
לא
69
0.9
מעובדת
רחוק
לא
71
1.0
מעובדת
קרוב
כן
72
1.0
מעובדת
קרוב
כן
74
0.75
2/3
בינוני
לא
78
1.0
מעובדת
קרוב
כן
86
1.0
מעובדת
קרוב
כן
87
1.0
מעובדת
קרוב
כן
89
1.0
מעובדת
קרוב
כן
90


ב. גוש 17405

49
כן
רחוק
מדרונית וטרשית
0.75
71
כן
רחוק
מעובדת
0.9
72
כן
רחוק
מעובדת
0.9






74
כן
בינוני
ראויה לעיבוד
0.9
76
כן
קרוב
ראויה לעיבוד
1.0

הערה - המרחקים נקבעו כדלקמן:
עד 550 מ' - קרוב
בין 550 - ל- 750 מ' - בינוני
מעל 750 מ' - רחוק

36. על כן, ערך הקרקע יקבע בהתאם למפורט בטבלה, כאשר מכל חלקה יחשב דונם אחד כקרקע לבניה . יתרת השטח תוכפל בערך אשר נקבע בטור השמאלי שבטבלה. במידה ולתובע זכויות חלקיות בחלקה כלשהיא, יש לחשב תחילה את ערך מלוא החלקה, ובהתאם לחלקיו בזכויות לגזור את שווי חלקו באופן יחסי לשווי כל חלקה.

ד. קרקע חילופית

37. צודק ב"כ הנתבעת בטענו כי תביעה זו לפיצוי בקרקע בעין אינה עולה בקנה אחד עם הסכמתם של הצדדים, לפיה ישום בית המשפט את שווי החלקות. לא הוסכם כי בהתאם ינתן פיצוי בקרקע. איני נכנס לדיון בסוגיה האם פיצוי מעין זה אפשרי על פי החוק באופן כפוי, שכן, בכל מקרה, לא הובאו בפני
כל ראיות לעניין זה.

לו שאפו התובעים לקבל קרקע חילופית כפיצוי, הרי לא יכולים היו להסתפק רק בקביעת שווי מקרקעיהם המופקעים, אלא היה עליהם להכבד ולפרוש בפני
מסכת ראייתית, ממנה אוכל ללמוד כי אכן קיימת ברשות הנתבעת קרקע חילופית פנויה וזמינה, שנתוניה זהים לנתוניה של כל חלקה מופקעת. וזאת לא רק מבחינת ערכה הכלכלי, אלא גם מבחינת אפשרויות עיבודה, ריחוקה, קרבתה לציר, סוג האדמה וכיוצא באלה. הוכחת נתונים אלה, לטעמי, הינה כמעט בלתי אפשרית. על כן, לא די כי בית המשפט יפטור עצמו בקביעה, שכמוה כקליפה ריקה, כי יש למסור לתובעים קרקע חילופית. על כן, אין לי אלא לדחות את התביעה לסעד זה.

ה. פיצויים על פי סעיף 13 לפקודה [דמי חכירה]

38. על פי כתב התביעה המתוקן, על פי ההסמכות הדיוניות שהושגו ואף על פי סיכומי התובעים, דורשים התובעים כי שיעור הפיצוי לו הם זכאים יפסק להם על פי שווי המקרקעין ביום הקובע, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. גישתם זו של התובעים, מלמדת כי תביעתם מושתתת על כללים הקבועים במסלול המבוסס על הוראות חוק הרכישה, אלא שלפתע, בסיום סיכומי טענות התובעים המיוצגים על ידי עו"ד סעדי, [ואליו הצטרף אף עו"ד ג'סאר], טוענים התובעים כי הינם זכאים "לפיצוי פירות" או "דמי חכירה" כקבוע בסעיף 13 לפקודה.

את טיעוניו מבסס עו"ד סעדי על כללים שהותוו על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים בת.א. [י"ם] 7284/05, הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר נ' שר האוצר, תק – מח
2008 (1)
7075.

התובעים האמורים היו מודעים לכך כי אינם זכאים לתבוע על פי שני המסלולים המקבילים גם יחד. ואכן, בסעיף 35 לסיכומיו ציין עו"ד סעדי כי מרשיו בוחרים במסלול הפיצוי הקבוע בסעיפים 12 ו- 13 לפקודה.

ב"כ הנתבעת, עו"ד ד"ר גוט, מתנגד לתביעה זו בטענו, כאמור, כי בכך נעשה שינוי חזית שאינו מותר, בניגוד להסכמות, ובלא שהובאו ראיות הולמות לתביעה.

39. סבורני כי התובעים מנסים ליהנות במקרה דידן, משני העולמות, מבלי לשלם את מחיר כרטיס הכניסה הנדרש לכל אחת מדרכי הפיצוי. תובע אינו זכאי לדרוש פיצוי קרן צמודים, על פי חוק הרכישה, ובתוספת ריבית [על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה!], ובנוסף להם פיצויים בגין דמי חכירה על פי סעיף 13 לפקודה.

נכון אמנם, כי בפס"ד קרן הקדש עזרה, פרש בית המשפט את העקרונות הנכונים לחישוב הפיצויים על פי סעיף 13 הנ"ל, אולם הוסיף וקבע, גבי פיצוי הקרן כי:

"הואיל ופיצוי הקרן נומינליים, הרי שסכומם נשחק, עד כי אין לו משמעות" [פסקה 5 לפסק הדין].

בפסק הדין המנחה לעניין זה,

פסק דין
הורוביץ, בעמוד 46 מצאנו:

"26. הוראת סעיף 8 לחוק המתקן [חוק הרכישה - ב.א.] מעלה לפנינו הסדר כולל ומקיף לזכותו של בעלים לקבל פיצוי תמורת מקרקעים שהופקעו מידו: קרן לרבות הצמדה, ריבית לא צמודה וריבית צמודה. שני מרכיבי המשנה משלימים את ההסדר להיותו הסדר כל - כולל. אין פלא בדבר איפוא, שהחוק המתקן ביקש לוודא כי לא תהיינה פרצות בהסדר, וכי מי שיחל במסע על דרכו של החוק המתקן יסיים את המסע על אותה דרך. כך, לדעתי, יש להבין את הוראת סעיף 13 לחוק המתקן [הוראה שהוספה בתיקון מס' 3 לחוק המתקן], לפיה:
13: "תנאי לתשלום פיצויים תשלום פיצויים על פי חוק זה...מותנה בכך שבעל הזכויות שנרכשו ויתר בכתב על כל תביעה ותשלום הקשורים לדרישת הזכויות.
לשון החוק ברורה ואינה נדרשת לפירושי - יתר: מי שנדרש להוראות החוק המתקן כדי לזכות בפיצויים בגין הפקעת קרקע, חייב לספק עצמו בהוראות אלו ושלא להידרש לכל תביעה ממקום אחר. ראו עוד והשוו: דברי ההסבר להצעת חוק לתיקון דיני הרכיש הלצורכי ציבור [תיקום מס' 3], תשל"ח - 1978, ה"ח תשל"ח - 106. פירוש זה שלסעיף 13 לחוק המתקן יידרש אף בבחינת שורשיו ומקורו. כפי שציינו בדברינו למעלה, החליטה הממשלה עוד קודם תיקון מס' 2 לחוק המתקן, להצמיד [בתנאים מסוימים] פיצויי - הפקעה למדד המחירים לצרכן, אולם תנאי קבעה לזכות ההצמדה והוא, שהבעלים יוותר על כל זכות אחרת הקנויה לו".
[ההדגשות שלי - ב.א.]".

עוד נקבע, בעקבות פסיקה קודמת, כי לתובע פיצויים בגין קרקע שהופקעה עומדים שלושה מסלולים. ביניהם יוכל לבחור, אשר על פי כל אחד מהם יהא זכאי לתבוע פיצויים בגין ההפקעה. אולם זאת בתנאי שיוותר על המסלולים האחרים.

ראה :ע.א. 782/88 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית, פ"ד מה [5] 625, 640 [1991]:

"נחה דעתי כי המחוקק התכוון ליתן זכות בחירה לזכאי לפיצויים, כך שלא יווצר מצב של אכילה משני שולחנות" הן על קבלת פיצויים בגין הפסד דמי חכירה, שכפי שנפסק בבית משפט זה מפצים על הפסד הריבית ועל ירידת ערך הכסף, והן על פיצויים צמודים לפי החוק לתיקון דיני הרכישה".

ובפסה"ד רפאל דנה בעמ' 1066 - תומצת הכלל שנקבע בפסק הדין המנחה [הורוביץ]:

"בע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל, פ"ד נא 23
[5] [להלן - "פרשת הורוביץ"] דן בית משפט זה ביחסי הגומלין שבין הפיצויים הקבועים בסעיף 12 לפקודה - אותם הגדיר בית המשפט כ"פיצוי - קרן" או "פיצויי - הון" - המיועדים לפצות את בעל הזכויות בגין שווי המקרקעין גופם, לבין הפיצויים הקבועים בסעיף 13 לפקודה - אותם הגדיר ביתה משפט כ"פיצוי פירות" - המיועדים לפצות את בעל הזכויות במקרקעין בשל אובדן דמי חכירה. בפרשת הורוביץ נפסק כי נוכח חקיקת החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד - 1964, על תיקוניו [להלן: "החוק המתקן"], עומדת לבעליםשל נכס שהופקע אפשרות הבחירה בין שלושה מסלולי פיצוי חלופיים. האחד - פיצויי קרן נומינליים על פי סעיף 12 לפקודה, בצירוף פיצויי פירות על פי סעיף 13 לפקודה,עד למועד תשלום פיצוי הקרן.
השני - פיצויי קרן נומינליים בצירוף ריבית בשיעור 6% לשנה והשלישי - פיצויי קרן, בצירוף הצמדה וריבית על פי החוק המתקן. עוד קבע ביתה משפט העליון בפרשת הורוביץ כי הבחירה בכל אחד משלושה המסלולים שפורטו לעיל מוציאה את שני המסלולים האחרים ואין בעל המקרקעין זכאי לערב ביניהם, במישרין או בעקיפין, בדרך של החלת חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א - 1961 על דמי החכירה האבודים משביקשו המערערים לבחור במסלול הראשון, דהיינו בקבלת פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה, בצירוף פיצויי פירות לפי סעיף 13 לפקודה, לא היה מקום לשלול מהם את זכותם זו ולפסוק להם פיצוי במסלול השלישי".

התוצאה הינה, משבחרו התובעים, מלכתחילה , במסלול הקבוע בחוק הרכישה, וביקשו כי סכום הפיצויים לו הם זכאים יקבע לפי שווי הנכסים במועד הקובע, בצירוף הפרשי הצמדה, הרי הם "החלו במסעם לפי החוק המתקן", ובלשון השופט חשין בפס"ד הורוביץ "ומי שהחל דרכו במסע על דרכו של החוק המתקן יסיים את המסע על אותה דרך".

40. יתר על כן, תובעים, אשר חפצים בפיצויים לפי סעיף 13, לא יצאו ידי חובתם, אלא אם כן יוכיחו את שיעור דמי החכירה הראויים לו הינם זכאים על פי הוראת חוק זה. לא די בקביעת שיעור ריבית על שווי שנפסק בעניין אחר כפיצוי על פי חוק הרכישה, מבלי להוכיח את שווי הנכסים למועד החיוב בדמי החכירה,- שעל פי הפקודה- שהינו מועד תפיסת החזקה בקרקע.

על כן, לו הייתי מקבל את טענת התובעים כי חפצים המה לילך במסלול הקבוע בסעיף 13 לפקודה - נאלץ הייתי לדחות את תביעתם, מחמת שלא הובאו כל ראיות לקביעת שיעור הפיצויים לו זכאים המה ולזכותם אך ורק בפיצוי נומינלי, של שקלים אחדים, על פי שווים הנומינלי של הנכסים ליום הקובע. על כן, אין לי אלא לדחות את תביעתם של התובעים לדמי חכירה.

ה. ריבית

41. בחישוביו תובע עו"ד סעדי כי סכום הפיצויים יפסק לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה. אף כאן נפלה שגגה בעניין דידן קיימת לנו הוראת סעיף 8 לחוק הרכישה הקובעת:

"8. הצמדת פיצויים [תיקון: תשל"ז, תשל"ח, תשמ"א, תשנ"ה, תשס"ג]

(א) נרכשו זכויות במקרקעין מכוח חוק רכישה פלוני, ישולמו לבעל הזכויות פיצויים בסכום שווי הזכויות כשהוא צמוד למדד המחירים לצרכן, בתוספת ריבית לא צמודה בשיעור של 4% לשנה עד יום ט' בניסן התשנ"ג (31 במרס 1993), וריבית צמודה בשיעור של %1.5 לשנה מיום י' בניסן התשנ"ג (1 באפריל 1993) ואילך על שווי הזכויות בלבד, לפי זה:

(1) הריבית תחושב ממועד הרכישה עד יום התשלום בפועל או הפקדת הסכום לזכות בעל הזכויות לפי האמור בסעיף קטן (ב);

(2) ההצמדה תחושב על פי עליית מדד המחירים לצרכן כפי שפורסם לאחרונה לפני תשלום הפיצויים או הפקדתם לעומת המדד שפורסם לחודש שבו חל מועד הרכישה.

(ב) (1) הציע רוכש הזכויות לבעל הזכויות פיצויים בעד הזכויות שנרכשו, והודיע לו בעל הזכויות על סירובו לקבל את הפיצויים או לא הודיע תוך שלושה חדשים מהיום שנמסרה לו ההצעה על הסכמתו לקבלה, רשאי רוכש הזכויות להפקיד את הפיצויים לזכות בעל הזכויות אצל האפוטרופוס הכללי או אצל החשב הכללי במשרד האוצר; על סכום שהופקד כאמור יווספו מיום ההפקדה ועד ליום התשלום בפועל, הפרשי הצמדה בלבד.

(2) על הפקדת סכום לזכות בעל הזכויות ישלח לו רוכש הזכויות הודעה בדואר רשום על פי מענו המצויין באגף מס רכוש וקרן פיצויים, אולם באין מען מצויין כאמור, יהא רוכש הזכויות רשאי למסור את ההודעה בדרך שבה נמסרת הודעה על פי סעיף 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943.

(ג) נרכשו זכויות במקרקעין מכוח חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לפני יום י"ג בניסן תשל"ז (1 באפריל 1977) יחולו הוראות סעיף קטן (א) בשינויים אלה:

(1) בוטל.

(2) לענין חישוב ההצמדה תובא בחשבון רק עליה במדד המחירים לצרכן שהיתה אחרי חודש אפריל 1974 ואולם לתקופה שאחרי חודש אפריל 1974 ועד חודש אפריל 1977 תהיה ההצמדה בשיעור של 70% בלבד.

(ד) נרכשו זכויות במקרקעין מכוח הרשאה לפי סעיף 2 [22] לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, למעט הרשאה כאמור שניתנה לרשות הפיתוח, תובא בחשבון, לענין חישוב ההצמדה, רק עליה במדד המחירים לצרכן שהיתה אחרי חודש אפריל 1977".


הוראות אלה קובעות הסדר ספציפי החל בענייני הפקעה, הדוחות מלפניהן את הוראות סעיף 6 לחוק פסיקת ריבית והצמדה.

הסוגיה נדונה בהרחבה בפסק הדין בעניין הורוביץ [ראה סעיף 43 לפסק הדין] וסוכמה:

"טעם הדבר הוא, שלעניין פיצויי הקרן בגין ההפקעה גופה, יש הוראות הצמדה מלאות בחוק המתקן, וממילא אין מקום להחלתו של חוק הריבית".

ו. סוף דבר

42. נוכח האמור בפסק דיני זה לעיל, אני קובע כי התובעים זכאים לפיצויים בגין הפקעת נכסיהם אשר יחושבו כדלקמן: דונם אחד מכל חלקה יוערך בסך 63,234 לירות. יתרת שטחה של כל חלקה כאמור יחושב לפי השיעורים הקבועים בטור השמאלי של הטבלה המופיעה בסעיף 35 לעיל, כאשר חלקו של כל תובע יחושב על פי המפורט בסעיף 35 לעיל.

לכל הסכומים יתווספו הפרשי הצמדה וריבית, בתאם לקבוע בסעיף 8 לחוק הרכישה.

43. כן אני קובע כי הנתבעת תשא בהוצאות התובעים וכן בשכ"ט עו"ד בשיעור 10% מסכום הפיצויים הכולל לו זכאי כל תובע בצירוף מע"מ ועליהם הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

44. בעלי הדין יגישו פסיקתא מוסכמת לחתימתי, ערוכה לפי הכללים שלעיל.


ניתנה היום י"ח באב, תשס"ח (20 באוגוסט 2008) בהעדר.
על המזכירות להמציא העתק

פסק דין
זה לצדדים.

__________________
בנימין ארבל
, שופט

מירב.






א בית משפט מחוזי 523/99 חביב אללה סלים, חויטה אמין מוסטפא, חביב אללה כאמל חסן ואח' נ' מדינת ישראל מנהל מקרקעין ישראל (פורסם ב-ֽ 20/08/2008)