פסקי דין על שרה (שן) הרר | פסקי דין על יעקב ליבוב | פסקי דין על משה קנירוביץ | פסקי דין על שמואל הרר |

698/03 הפ     01/09/2004




הפ 698/03 שרה (שן) הרר נ' יעקב ליבוב, משה קנירוביץ, שמואל הרר




בעניין:

1
בתי המשפט


בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
הפ 000698/03


לפני:
כב' השופטת גרסטל הילה






המבקשת
:
שרה (שן) הרר







נ
ג
ד




המשיבים
:
1.
יעקב ליבוב
2.
משה קנירוביץ






המשיב הפורמאלי
:
שמואל הרר







פסק דין
זוהי תובענה לסעד הצהרתי, שלפיו המבקשת היא הבעלים של מלוא זכויות החכירה בדירה הידועה כתת-חלקה 12 בחלקה 241 בגוש 6490 (להלן:- "הדירה"), והעיקול שהוטל על ידי המשיבים 1 ו-2 (להלן:- "המשיבים") על זכויותיו הרשומות של המשיב הפורמאלי בדירה (להלן:- "המשיב") במסגרת הליכי ההוצאה לפועל המתנהלים נגדו - בטל.
1.
העובדות הצריכות לעניין
(א)
המבקשת והמשיב (להלן ביחד:- "בני הזוג"), הנשואים זה לזו מ-9.6.99, התקשרו, קודם לנישואיהם, ביום 19.4.99 בהסכם (להלן:- "ההסכם") לרכישת זכויות החכירה בדירה תמורת סך של 129,000 דולר (נספח ב' להסכם). הזכויות בדירה נרשמו על שם המבקשת והמשיב בחלקים שווים.
(ב)
בשנת 1995, הועסק המשיב כשכיר אצל אביו, והוא חתם, כצד, על הסכם שיתוף פעולה עיסקי עם המשיבים. ההסכם לא קוים, ובין הצדדים נתגלע סכסוך שהוכרע לטובת המשיבים במסגרת הליך בוררות. פסק הבוררות עבר הליכי אישור, והפך פסק-דין חלוט.
(ג)
המשיבים נקטו בדצמבר 2002 הליכי הוצל"פ למימוש פסק הבוררות, לאחר אישורו, במסגרת תיק הוצל"פ מס' 01-05916-72-3 (להלן:- "תיק ההוצל"פ"). במסגרת הליכי האישור הוטל, ביום 30.4.02, עיקול (להלן:- "העיקול"), בין היתר, על מחצית זכויותיו הרשומות של המשיב בדירה עד סך 600,000 ₪ (ה"פ 367/02, בש"א 8539/02, נספח ב' לתגובת המשיבים לתובענה (להלן:- "התגובה")).
(ד)
לנוכח עובדה זו הגישה המבקשת, ביום 2.6.03, את התובענה דנן, ובה היא עותרת ל

פסק דין
הצהרתי שלפיו היא בעלת מלוא הזכויות בדירה, ועל כן - מבוקש לבטל את העיקול שהוטל על זכויותיה.
(ה)
ביום 18.9.03 עתרה המבקשת לסעד זמני לעיכוב הליכי מימוש הדירה במסגרת תיק ההוצל"פ. הבקשה נידונה על ידי כב' השופט זפט, שהורה, ביום 2.2.04, על עיכוב הליכי המימוש עד למתן

פסק דין
בתובענה. העיכוב הותנה במתן התחייבות עצמית, וכן בהפקדת ערבון על סך 20,000 ₪.
2.
טענות המבקשת
(א)
לטענת המבקשת, בהיעדר יריבות בינה לבין המשיבים לא ניתן לפעול למימוש הדירה, מאחר שהחלק הרשום על שמו של המשיב הוא שלה בלבד.
לטענתה, היו אלה היא והוריה שנשאו עד כה בגפם בתשלומים עבור הדירה ובהחזר ההלוואות שניטלו לשם רכישתה, וזאת מחמת חיסרון כיסו של המשיב. המשיב אומנם התחייב להחזיר למבקשת והוריה את התשלומים ששולמו עבור הדירה, ושבהם היה אמור לשאת עמה בחלקים שווים - אך לא עלה בידיו לעשות כן, בהיותו מובטל משך תקופה ארוכה. כתוצאה מכך, לטענת המבקשת, נוצרה הפרדה רכושית שבהתנהגות בינה לבין המשיב בכל הנוגע לדירה, כך שיש לראות הדירה, חרף הרישום, כאילו היא שלה בלבד. המבקשת מוסיפה בעניין זה, שהיא והוריה הגיעו להסכמה עם המשיב, שלפיה הזכויות בדירה יועברו ברישום על שם המבקשת בלבד, אך בטרם הספיקו לעגן הסכמה זו בכתובים - הוטל העיקול הנ"ל.
(ב)
המבקשת מפרטת בתובענה את התשלומים השונים ששולמו בגין הדירה, ובכלל זה: תשלום ראשון בסך 30,000 ₪ מכספי מתנות החתונה; תשלום שני בסך 54,688 באמצעות צ'ק שנמשך מחשבונה הפרטי של המבקשת; תשלום שלישי 116,841 ששולמו במעמד חתימת ההסכם באמצעות הלוואה שקיבלה המבקשת מהוריה; לתשלום יתרת התמורה נטלו בני הזוג שתי הלוואות מבנק טפחות: האחת ביום 13.5.99 על סך של 223,000, והשניה ביום 14.6.99 על סך 76,800 ₪, והסכומים עבור ההלוואות הועברו למוכרי הדירה באמצעות צ'ק על סך 300,000 ₪; להבטחת ההלוואות הנ"ל נרשם לטובת בנק טפחות משכון צמוד מדד על קרן של 300,000 ₪.
את החזר ההלוואות משלמת המבקשת מחשבונה הפרטי באמצעות הוראת קבע לחיוב חשבונה (נספח י' לתובענה), ועד להגשת התובענה שולמו בדרך זו 58 תשלומים בגין ההלוואה הראשונה בסך כולל של 92,831 ₪, ו-50 תשלומים בגין ההלוואה השניה בסך כולל של 25,539 ₪.
(ג)
לטענת המבקשת, אין נפקא מינא אם נחתם הסכם בכתב בינה לבין המשיב, אם לאו. כך או כך, לטענתה, יש ליתן נפקות להתנהגות הצדדים ולהסכמתם, ולהחילה גם על צדדים שלישיים מכוח הלכת ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' מזל אהרונוב, פד"י נג(4) 199 (להלן:- "הלכת בנק אוצר החייל").
(ד)
המבקשת טוענת גם, שבמועד הגשת התובענה נותר חוב בגין הלוואות המשכנתא בסך כולל של כ-260,000 ₪, שאותם תאלץ לשלם לבדה. שווי הדירה, כפי שהוערכה על ידי שמאי ביום 16.5.99 (נספח טז' לתובענה) הוא כ-135,000 דולר, שממנו יש להפחית 10% בגין מימוש מהיר, וכן 15% בגין ירידת ערך לנוכח השפל בשוק הנדל"ן. במצב דברים זה שווי הדירה בתנאי מימוש היא 103,000 דולר בלבד; משווי זה יש להפחית 60,000 דולר שנותר לתשלום בגין המשכנתא. נותרו 43,000 דולר - חצי מהם של המבקשת, והחצי האחר שולם מכספי המבקשת והוריה, ולכן גם הוא ממילא שלה.
לחילופין טוענת המבקשת שהיא זכאית להיפרע מכספי המשיב לפני המשיבים, כך שגם מטעם זה לא נותר למשיבים דבר.
(ה)
המבקשת מוסיפה וטוענת שיש לה זכויות בדירה כדיירת מוגנת, ומטעם זה אין לפנותה מהדירה. עוד היא טוענת, שגם מבחינת מאזן הנוחות יהא זה נכון לבטל את העיקול, שכן ממילא לא ישאר למשיבים ממה להיפרע לאחר שיושבו לה חובותיה.
3.
טענות המשיבים
(א)
המשיבים טוענים שהטענה לפיה הדירה כולה שייכת למבקשת נולדה רק כשנה לאחר שהוטל העיקול לראשונה, לאחר שהמשיבים ויתרו בהסכמה על עיקולים שהוטלו על חשבונות בני הזוג ועל מכונית המשיב, בתנאי שהעיקול על הדירה יוותר על כנו. בכך יש משום שיהוי בהגשת התובענה, מחד גיסא; ושינוי מצבם של המשיבים לרעה בהסתמכות על מצג שיצרו בני הזוג, מאידך גיסא. בהקשר זה נטען, שלבני הזוג היו מספר אפשרויות להגיש בקשה לביטול העיקול, אך הם לא עשו כן.
(ב)
לגופה של התובענה נטען, שהמבקשת לא הוכיחה כל זכות במקרקעין, לא כל שכן זכות לקבלת סעד של אכיפה או

פסק דין
הצהרתי. לטענתם, מחומר הראיות לא עולה שהמשיב, שבבעלותו רשומה מחצית מהזכויות בדירה התחייב בשלב כלשהו ליתן את חלקו למבקשת. בין המבקשת למשיב אף לא נערך הסכם ממון, וממילא לא אושר על ידי בית המשפט המוסמך. עוד נטען, שהלכת השיתוף בין בני הזוג לא נסתרה, ועובדה זו מוסיפה משקל לנפקותו של הרישום.
(ג)
המשיבים טוענים טענות נגד טענת הדיירות המוגנת שטענה המבקשת, אך מאחר שטענות אלה ממילא לא ידונו על ידי במסגרת תובענה זו, איני מוצאת מקום לפרטן.
4.
דיון והכרעה
(א)
תחולת הלכת בנק אוצר החייל על הסכמה שבעל-פה
בעניין בנק אוצר החייל אכן נפסק שמעקל מאוחר של המוכר אינו יכול לגבור על זכותו של הקונה לאחר שנחתם הסכם מכר. לקונה זיקה לנכס ספציפי, הגוברת על זכותו של הנושה להיפרע דווקא מאותו נכס. אין נפקא מינא לעניין זה, אם אכן נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה, אם לאו (ראה: עניין בנק אוצר החייל, לעיל, עמ' 251, 254). יחד עם זאת, הלכת בנק אוצר החייל אינה מנותקת מהוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן:- "חוק המקרקעיןן"), ועליה לדור בכפיפה אחת עם סע' 8 לחוק, הקובע:
"התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב."
דרישת הכתב אכן צומצמה בפסיקה והוכפפה לחובת תום הלב (ע"א 986/93 יעקב קלמר נ' מאיר גיא, פד"י נ(1) 185), אולם היא לא פסה כליל מן העולם. דרישת הכתב קבועה עלי חוק, ובנסיבות רגילות - אין לאכוף עסקה במקרקעין ללא מסמך בכתב, לא כל שכן להצהיר על זכויות בעלות מכוח הסכמה שבעל פה הנוגדת את הרישום.
בהיעדר מסמך בכתב בין המבקשת למשיב, וכל עוד טענתם מבוססת על הסכמה שבעל פה - הסכמה נטענת זו לא יכולה לחול כלפי צדדים שלישיים. לא זו התכלית העומדת בבסיס הלכת בנק אוצר החייל.
זאת ועוד. טענת המבקשת לעניין קיומו של הסכם בינה לבין המשיב לא נתמכה בכל ראיה או עדות נוספת. לתובענה לא צורף תצהיר של המשיב שיתמוך בה - למרות שהמבקשת טענה בעדותה (עמ' 6) שההסכם האמור נעשה בנוכחותה ובנוכחותו בלבד. הרושם המתקבל הוא שטענת קיומו של הסכם כאמור נולדה לצורך תובענה זו, כדי לחלץ את חלקו של המשיב בדירה, מצפורני המשיבים – הנושים בו.
אשר על כן, אף אם אקבל את טענת המבקשת שלפיה היו אלה היא והוריה ששילמו את כל תשלומי הדירה עד כה (למעט 15,000 ₪) - לא יהא בכך כדי לסייע למבקשת. בהיעדר תשתית עובדתית המוכיחה קיומו של הסכם ובהעדר כל מסמך בכתב המהווה דרישה קונסטיטוטיבית, כאמור, יעמוד בתוקפו הרישום, המהווה ראיה חותכת לאמיתות תוכנו מכוח סע' 125(א) לחוק המקרקעין.
אין לקבל את טענת ב"כ המבקשת בסע' 5 לסיכומיו, שלפיה הלכת בנק אוצר החייל חלה על כל התחייבות נוגדת באשר היא. כפי שציינתי לעיל, הלכת בנק אוצר החייל מתיישבת בהרמוניה עם סעיפי חוק המקרקעין, ותנאי לתחולתה, משעסקינן בעסקאות נוגדות במקרקעין, הוא שההתחייבות לבצע עיסקה במקרקעין תבוצע בכתב.
(ב)
נפקות אי רישום הערת אזהרה
אליבא דמבקשת עצמה, עוד משלב רכישת הדירה, בשנת 1999, ועד להטלת העיקול ידעה המבקשת שהמשיב לא עומד בהתחייבותו לשלם את חלקו בדירה. לטענתה, כבר אז התגבשה אותה הסכמה, שלפיה הזכויות בדירה ירשמו על שמה בלבד (עמ' 6, שורות 4-8 לפרוטוקול). כדי להגן על הדירה, החשופה משך תקופה של למעלה מ-3 שנים לעיקולים מצד צדדים שלישיים, היה על המבקשת לדאוג לרשום הערת אזהרה לטובתה, כדי להבטיח באופן מלא את זכויותיה. זאת נמנעה המבקשת מלעשות, ועובדה זו מקבלת משנה חשיבות בענייננו, מאחר שעיון בנסח הרישום מעלה שהדירה נרשמה על שם בני הזוג ביום 17.6.01, למעלה משנתיים לאחר החתימה על הסכם המכר, וכשנתיים לאחר אותה הסכמה נטענת. מן האמור עולה, שהייתה למבקשת אפשרות לעגן את הסכמת בני הזוג במסגרת רישום הזכויות בדירה, אך היא נמנעה לעשות כן.
הלכה היא, שכל בעל זכות (במובנה הרחב) צריך להפעיל את זכותו בתום לב, ביושר ובהגינות. בפסק הדין המנחה, ע"א 2643/97 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל, פד"י נז(2) 385, 400-401 (להלן:- "עניין גנז"), אמר הנשיא ברק את הדברים הבאים:
"תום הלב מניח כי בעל הזכות דואג להבטיח את זכותו. עם זאת, תום הלב מבקש למנוע הפעלת הזכות מתוך התעלמות מקיומו של הצד האחר ובהתעלם מהאינטרס החברתי. אכן, תום הלב קובע אמת מידה אובייקטיבית של התנהגות הוגנת של בעל זכות המבקש על רקע האינטרס החברתי הכולל להגשים את האינטרס העצמי תוך התחשבות באינטרס של הזולת."
חובת תום הלב במימוש זכויות הנובעות מההסכם, באשר הוא הסכם, הקימה לבני הזוג נטל לרשום הערת אזהרה מתאימה המשקפת את הסכמתם. בכך היה נמנע מצב שבו צדדים שלישיים עלולים להיפגע מן המצג המטעה שנוצר בגין המרשם, ושלפיו המשיב הוא בעל מחצית הזכויות בדירה. הכל כל עוד אין מניעה לרשום הערה מטעמים כלשהם, שממילא לא הובררו לי.
"נראה לי כי עקרונית תום הלב דורש כי מי שהתחייבו כלפיו לעשות עסקה במקרקעין יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה על דבר העסקה שנעשתה בפנקסי המקרקעין ("טאבו"). בכך הוא לא רק מגן על האינטרס העצמי שלו, אלא גם מתחשב באינטרס של בעל עסקה שניה, אשר עשוי לרכוש הנכס לאחר עיון בפנקסי המקרקעין, ומתוך מחשבה מוטעית כי לא נערכה עסקה ראשונה
...
בהמנעותו מעשיית כל האפשר לרישומה של הערת האזהרה הניח בעל העסקה את התשתית ל"תאונה המשפטית" שבעסקאות הנוגדות. בידו היה למנוע זאת, והוא לא עשה כן. בכך, עקרונית, יש משום מחדל שלא בתום לב. עקרון תום הלב דורש כי בעל העסקה הראשונה יפעל בהגינות, תוך התחשבות בציפיה הסבירה של בעל העסקה השניה. על כן נגזר, עקרונית, מעקרון תום הלב, כי בעל העסקה הראשונה יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה, ובכך למנוע את כניסתו של בעל העסקה השניה להתקשרות עם המוכר.
"
(עניין גנז, לעיל, 404).
כפי שציינתי לעיל, אין אותה הסכמה נטענת שבעל פה עולה כדי התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין, שכן יסוד הכתב הקונסטיטוטיבי שבה - חסר. יחד עם זאת, ואף אם הייתי רואה בהסכמה שבעל פה משום התחייבות לעשות עיסקה, הרי שעצם העובדה שבני הזוג נמנעו מלרשום הערה, מבלי שהוברר כל טעם לכך, מהווה התרשלות מצידם, באופן שעלול היה לפגוע בזכויותיהם של צדדים שלישיים. אם ינתן תוקף להסכמה הנטענת כלפי כולי עלמא חרף אי רישומה - ימצא בית המשפט נותן ידו לכך שהמשיבים יצאו נשכרים כתוצאה ממחדלם.
התוצאה היא שאין לבטל את העיקול שהוטל על זכויותיו של המשיב בדירה, ולנוכח תוצאה זו מתייתר הדיון בשאלת ההפרדה הרכושית הנטענת החורגת מהלכת השיתוף; כן מתייתר הדיון בטענת השיהוי שהעלו המשיבים.
(ג)
זכות המבקשת להשבה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט
טוענת המבקשת, לחילופין, שהיא זכאית להשבת כספים ששילמה לבנק בגין הדירה, בלית ברירה, בהסתמכה על ההסכם הנטען עם המשיב. מאחר שהמשיב הפר את ההסכמה עם המבקשת, נוצר מצב שלפיו שילמה היא את חלקו לבנק כדי לא להפר את חלקה בהסכם המשכנתא, ועל כן נכפה עליה לשלם גם את חלקו של המשיב. מטעם זה, לטענתה, זכאית היא להיפרע בדין קדימה מחלקו של המשיב 3 בדירה את התשלומים שבוצעו על ידיה בגין חלקו.
דין הטענה להידחות ולו מן הטעם שלא התבקש בגינה כל סעד במסגרת התובענה. ואולם, גם לגופה אין בה ממש. משהטילו המשיבים עיקול על זכויות המשיב בדירה - יהיו הם אלה שיפרעו ממנו ראשונים לאחר פרעון המשכנתא. טוענת המבקשת שהמשיבים התעשרו שלא כדין על חשבונה מחמת הפרת המשיב את התחייבותו - תאלץ המבקשת להסדיר יחסיה עם המשיב באמצעות תביעה נפרדת. כפי שקבעתי לעיל, התוצאה שלפיה הוטל עיקול על מחצית הדירה הרשומה על שם המשיב היא פרי מחדלם של בני הזוג, ואם המשיב אכן הפר את ההסכמה הנטענת - תוכל המבקשת לתבוע ממנו את הנזק שנגרם לה.
(ד)
טענת הדיירות המוגנת וטענת מאזן הנוחות בנוגע למימוש העיקול
כפי שצינתי לעיל, המבקשת העלתה טענות שונות הנוגעות להיותה דיירת מוגנת בדירה, ולמאזן הנוחות והשפעתו על מימוש העיקול באמצעות מכירת הדירה בכינוס נכסים. איני מוצאת מקום להידרש לטענות אלו במסגרת התובענה, זאת מבלי לפגוע באפשרות לשוב ולהעלותם על ידי המבקשת במסגרת תובענה שיגיש הכונס לפירוק השיתוף במקרקעין כשלב מקדים למימוש זכויות המשיב בדירה, או בכל ערכאה מתאימה אחרת, המוסמכת לדון בטענות האמורות מבחינת העניין.
5.
סוף דבר

:
מכל האמור לעיל, התובענה נדחית.

המבקשת תשא בהוצאות המשיבים וכן בשכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ + מ.ע.מ.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לצדדים, בדואר רשום, וכן תודיעם טלפונית וללא דיחוי על קיומו.

ניתן היום, ט"ו באלול, תשס"ד (1 בספטמבר 2004), בהעדר הצדדים.


גרסטל הילה
, שופטת




















הפ בית משפט מחוזי 698/03 שרה (שן) הרר נ' יעקב ליבוב, משה קנירוביץ, שמואל הרר (פורסם ב-ֽ 01/09/2004)