פסקי דין על יצחק סולומוביץ | פסקי דין על מזל לנקרי | פסקי דין על אירוסים יוזמה ובנין | פסקי דין על עו"ד חנוך עדי זהב | פסקי דין על הועדה המקומית לתו"ב ואח' |

1213/02 א     19/08/2008




א 1213/02 יצחק סולומוביץ, מזל לנקרי נ' אירוסים יוזמה ובנין בע"מ, עו"ד חנוך עדי זהב, הועדה המקומית לתו"ב ואח'




בעניין:

118



בתי המשפט



בבית המשפט המחוזי בנצרת
אזרחי:
001213/02
אזרחי:
001243/02


בפני
:
כב' השופטת
מוניץ
נחמה
תאריך:
19/08/2008




בעניין
:
1. יצחק סולומוביץ

2. מזל לנקרי
[התובעת בת.א - 1243/02]



ע"י ב"כ עו"ד
רובין יהושע
ה ת ו ב ע י ם


נ
ג
ד


1 . אירוסים יוזמה ובנין בע"מ

2 . עו"ד חנוך עדי זהב

3 . הועדה המקומית לתו"ב
4 . מדינת ישראל - מנהל מקרקעי ישראל
5. עופר שמואל
6. יעקב קליין
7. בנימין פינטו
8. שמעון ג'בוטרו


ע"י ב"כ עו"ד
נתבע 1 - עו"ד כוחן

נתבע 2 - עו"ד חנוך עדי זהב
נתבע 3 - עו"ד אסולין
נתבע 4 - עו"ד מלצר
נתבעים 5-8 - עו"ד ירון טיקוצקי ואח'



ה נ ת ב ע י ם





פ ס ק
-
ד י ן

לפניי שתי תביעות, שהדיון בהן אוחד (בישיבה מיום 20/5/04, עמ' 15 לפרוטוקול). בת.א 1213/02 תובע יצחק סולומוביץ
, ואילו בת.א 1243/02 תובעת מזל לנקרעי (שניהם יקראו להלן: "התובעים"). פסק הדין יינתן בכל הקשור לתביעות התובעים כנגד נתבעים 1-4. התובענה כנגד הנתבעים 5 עד 8, שהינם בעלי המניות בנתבעת 1, והטענה להרמת מסך תידון ותוכרע בנפרד.


א
.
רקע עובדתי:
הנתבעים 5-8, הינם בעלי המניות של נתבעת 1 - חב' אירוסים יוזמה ובנין בע"מ
(להלן: "החברה או אירוסים"). בראשית 1991, רכשה אירוסים מגרש במקרקעין השייכם לנתבע 4, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), לשם בניית מבנה מסחרי ושיווק יחידות מסחר שבו (משרדים וחנויות) (להלן: "המיזם או הפרוייקט"). ראשיתו של הפרוייקט בחוזה פיתוח שנערך בין החברה למינהל, בתאריך 28/6/1993 והמשכו בחוזה חכירה מתאריך 17/9/1995, שעניינם רכישת זכויות החכירה במגרש הידוע כגוש 17735 בחלקה 28 ובחלק מחלקה 59, והמצוי במרכז רסקו שבנצרת עילית (להלן: "המגרש").
החברה בנתה את הפרוייקט בשני שלבים. לשם כך הגישה לנתבעת 3, הועדה המקומית לתכנון ובניה נצרת עילית (להלן: "הועדה המקומית"), שתי בקשות לקבלת היתרי בניה. שני היתרי הבניה ניתנו לפרוייקט - הראשון לבניית 3000 מ"ר, שמספרו 920001 מיום 3/8/1993, והשני לבניית בנין בשטח מוגדל של 5,755 מ"ר שמספרו 940399, מיום 26/3/1995. היתרי הבניה ניתנו לפרוייקט בהתאם לתוכנית בנין עיר (להלן: "ת.ב.ע"), ג/4560. אשר הקנתה לחברה את כל זכויות הבניה
המוגדלות במגרש, אולם בפועל לא נבנה הפורייקט כולו. לפיכך פעלה החברה להכנת והגשת תוכנית ג/8009 (להלן: "תוכנית השינויים"). מטרתה של תוכנית השינויים היתה להקטין את זכויות הבניה האפשריות במגרש, לשם התאמתו לשטח המתוכנן להיבנות בפרוייקט, כל זאת כדי לגרום להקטנת התשלום שנדרשה החברה לשלם למינהל כיוזמת הפרוייקט. תוכנית השינויים, אשר ניתן לה במוסדות התכנון המספר החדש - גנ/15584, אושרה בתאריך 8/11/2006 (פורסם ב- י.פ 5593, התשס"ו, עמוד 457) במהלך ניהול המשפט.
בתאריך 6/12/1993, נכרת בין החברה לבין התובע, מר יצחק סולומוביץ
(להלן: "התובע"), הסכם מכר למכירת יחידת מסחר בפרוייקט שמספרה 12-
b
(להלן: "חנות התובע"). להסכם המכר צורפו, בהתאם לדרישות החוק, מפרט ותוכניות (תשריטים). חנות התובע נמסרה לחזקתו בתאריך 29/10/1995.
בתאריך 7/9/1993, נכרת בין החברה לבין מר ניסים לנקרי ז"ל והגברת מזל לנקרי
(להלן: "התובעת"), הסכם מכר למכירת יחידת מסחר בפרוייקט שמספרה 09-
b
, אשר היוותה שתי יחידות מסחר שחוברו להן יחדיו (09-
b
ו- 11-
b
). להסכם המכר צורפו, בהתאם לדרישות החוק, מפרט ותוכניות (תשריטים). החנות נמסרה לחזקתם של בני הזוג לנקרי, בתאריך 30/11/1995.

ב
.
טענות הצדדים:

[1]
טענות התובעים:
התובעים טוענים כי ההסכם עימם הופר הפרה יסודית, אותה גילו לאחר שקיבלו חזקה בחנויות. עוד טענו, כי בקשר להקמת הפרוייקט, קיים רישום סותר בכל הנוגע לתשריטי ההיתר. תשריטי ההיתר מציינים כי נערכו על פי הת.ב.ע ג/8009, כבסיס למתן היתרי הבניה, אולם בטופס ההיתר נרשמה הת.ב.ע המקורית ג/4560, כבסיס להוצאת ההיתר. התובעים עוד טוענים, כי המינהל הוציא היתרים הן לשלב הראשון ולאחר מכן אף לשלב בניית התוספת, למרות שהתוכנית המופקדת ג/8009 טרם אושרה, בניגוד לדין ובלי שהחברה קיבלה את אישורם לשינוי. לפיכך, ובהעדר התאמה, ההיתר על פיו נבנתה החנות נעדר תוקף ונפקות משפטית. עוד טוענים התובעים, כי למרות התחייבותה של החברה בהסכם (סעיף 7), לגרום לכך שייחתם חוזה חכירה בין התובע לבין מינהל מקרקעי ישראל, הדבר לא נעשה. החברה לא דאגה לרשום את המבנה בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף ואת החנויות כיחידות נפרדות עד עצם היום הזה, בניגוד להסכם. הנתבעים הפרו את ההסכם, גם בשל כך ששטח החנות עליו הוסכם, אינו השטח שנמסר לו בפועל, וכן גרעו משטח הרכוש המשותף, ללא הסכמתם. טענה זו נתבססה על חוות דעת השמאי שצורפה לתביעה (נספח ד'). התובעים עוד טענו, כי הנתבעים 2,3 ו- 4, התרשלו בביצוע רישום זכויותיהם בחנות בלשכת רישום המקרקעין, בכך שאישרו היתרים שלא כדין. בשל עילות אלה נגרמו לתובעים נזקים ממוניים ואחרים כמפורט בכתבי התביעות. התובעים מבקשים, כי בית המשפט יורה כי על הנתבעים לשלם להם פיצוי כספי וכן יורה על רישום החנויות כיחידות נפרדות. כנגד המינהל טענו התובעים, כי המינהל החכיר לאירוסים את הקרקע על בסיס תוכנית שלא אושרה, וכי על המינהל לרשום את הזכויות בחנות על שמם ולפצותם על נזקיהם בגין רשלנותם.

[2]
טענות הנתבעים:

הנתבעת 1 - האירוסים - החברה:
החברה טענה, כי הפרוייקט נבנה בהתאם להיתרים שניתנו כדין, מאת הרשויות המוסכמות. לחנויות שנמכרו לתובעים, על פי הסכמי המכר שנכרתו עמם, לא הוצמדו כל חלקים אחרים ברכוש המשותף (כגון: מקומות חניה מסומנים, ו/או מחסנים, ו/או גגות וכיו"ב). החברה לא נזקקה לקבלת אישורם המוקדם של התובעים לשם בניית החלק השני בפרוייקט, בין השאר לאור האמור בסעיפים 10.1, 12.1 ו- 12.2, להסכמי המכר שנכרתו עמם.
במסגרת הסכמי המכר שכרתה בפרוייקט, לא צויין מהו השטח נטו ומהו השטח ברוטו של כל יחידה. החלקים שהוצאו או נגרעו על ידי החברה מהרכוש המשותף, סומנו באופן ברור ביותר בצבע אדום בתוכניות המכר של חנויות התובעים, ובהתאם לאמור בסעיף 1.10 למפרטי החנויות.
עו"ד עדי זהב, אשר שימש כיועץ המשפטי של החברה לכל דבר וענין, בכל השלבים שקדמו לבניית הפרוייקט ובמהלכו, הודיע לחברה, לאחר שהעבירה אליו כל החומר הנדרש ממנה לשם ביצוע רישום הזכויות בפרוייקט, כי המינהל הודיע שהוא יראה בחברה, כחברת משכנת לצורך הפרוייקט. עוד מסר להם עוה"ד עדי זהב, כי טרם התגבשו התנאים המאפשרים ביצוע הליך הפרצלציה במגרש ורישום זכויות הרוכשים בפרוייקט, כיחידות נפרדות בבית משותף, וכי לכשיבשילו התנאים לכך, המינהל הוא זה אשר יבצע בעצמו הליך רישום הזכויות על שם הרוכשים השונים (ראה נספח ד' למוצג נ/5(2), מכתבם של האירוסים לעו"ד עדי זהב מיום 22/12/02).

עו"ד עדי זהב, ניסח את הסכמי המכר השונים עם הרוכשים, לרבות הסכמי המכר עם התובעים, וגבה ישירות מהתובעים את שכר טרחתו. החברה לא קיבלה מאת התובעים, למעט התמורה החוזית הנקודה בהסכמי המכר שנכרתו עימם, כל תשלום נוסף בגין הסכמים אלה, לרבות דמי רישום זכויותיהם בחנויות.
התובעים קיבלו לחזקתם את אותן החנויות שרכשו מהחברה, בהתאם להסכמי המכר, המפרט והתוכניות שצורפו, ללא כל פגם, ליקוי או דופי.

הנתבע 2 - חנוך עדי זהב:
עו"ד חנוך עדי זהב

(להלן: "עו"ד עדי זהב או נתבע 2"), טען כי התביעה שהוגשה נגדו משוללת עילה חוזית או נזיקית, ולכן דינה להידחות. לשיטתו התביעה כנגדו לא הוכחה. התובעים לא הרימו את נטל ההוכחה. כפי שעולה מהראיות, ההסכמים נשוא הפרוייקט נחתמו בין החברה לתובעים, נתבע 2 לא היה צד להסכמים אלה ולכן אינו נושא באחריות חוזית כלשהי כלפי התובעים. עוד טען כי, לא היתה מוטלת עליו כל חובה לבצע רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין שכן חובה זו מוטלת על המינהל אשר על פי הוראותיו והנחיותיו פעל. עו"ד עדי זהב טען עוד, כי המינהל הודיע לו שבכוונתו לטפל בהעברות הזכויות ורישומן בספריו, וכי הוא זה שירשום את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין לכשתסתיים הפרצלציה שכן בידיו המידע המלא בדבר בעלי הזכויות שזכויותיהם נרשמו בספריו. גם מהפן הנזיקי לא הצליחו התובעים להרים את נטל ההוכחה, כי הנתבע 2, התרשל באופן כלשהו כלפיהם וכי כתוצאה מהתרשלות זו נגרם להם נזק כספי כלשהו. בחוות דעתו של המומחה מטעם התובעים, רונן פלג, לא נמצאה כל התייחסות לנזק שנגרם כביכול, לתובעים, עקב אי רישום זכויותיהם בחנויות בלשכת רישום המקרקעין. גם חוות דעתו של שמאי המקרקעין עאטף עלאם, לפיה העריך את ירידת ערך החנויות עקב אי הרישום, הופרכה בחקירתו הנגדית. הסעד שמבקשים התובעים בתביעתם, לפיו יוטל על הנתבע 2, לרשום את הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין, דינו להידחות, שכן הוכח כי נושא הרישום אינו באחריותו של הנתבע 2, ובכל מקרה אין כל אפשרות לבצע רישום שכזה כל עוד לא נרשמה פרצלציה.

הנתבע 2, מוסיף וטוען, כי אין כל טעם בטענותיה של החברה כלפיו, שכן בית המשפט קבע ביום 1/5/07 (עמ' 93 לפרוטוקול), כי כל הטענות של החברה כלפי הנתבע 2, ואשר עניינם התחייבותו לרשום את הבית כבית משותף וכן את זכויות הרוכשים, אינם חלק מתביעה זו אין כל מקום לדון בהן. החברה בעצמה מטפלת כיום ברישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, כפי שעולה ממכתבו של ב"כ החברה מיום 20/2/08, והמצורף לסיכומי הנתבע 2. לבסוף טען עו"ד עדי זהב, כי אין ממש בטענות התובעים לפיהם, חתימת התובעים על יפויי כח בלתי חוזרים אשר מייפים את כוחו של עו"ד עדי זהב לרשום הנכסים על שמם בלשכת רישום המקרקעין מעידים על קיום יחסי עו"ד - לקוח. לטענתו, יפויי
הכח ניתנו לשם ביצוע הפעולות שביצע הנתבע 2, בשם ולטובת התובעים עד לרישום זכויות החכירה על שמם במינהל באופן שיאפשר להם לעשות בנכסיהם כטוב בעיניהם כולל מכירתם או השכרתם ולנהוג בהם מנהג בעלים.

נתבעת 3 - הועדה המקומית:
הנתבעת 3, טענה כי התביעה כנגדה חסרת כל בסיס. השטח הכולל של המבנים על פי שני ההיתרים הינו 4,924.60 מ"ר ולא כטענת התובעים. זכויות הבניה בשטח הינם 5,751 מ"ר ונקבעו בת.ב.ע ג/8009. בפועל לפי הת.ב.ע ג/4560 שהיתה בתוקף, הבניה המותרת היא 6,965 מ"ר. דהיינו, הבניה שהתבקשה בפועל על ידי האירוסים, קטנה בהיקפה מזו המותרת על פי הת.ב.ע שבתוקף. אירוסים לא ניצלה את מלוא זכויות הבניה המותרות לה על פי דין.
הועדה לא יזמה את התוכניות ת.ב.ע ג/8009, היוזמת הינה אירוסים, אשר הקטינה למעשה את אחוזי הבניה ביחס לתוכנית קיימת ת.ב.ע ג/4560.
הנתבעת הועדה המחוזית המליצה להפקיד את ת.ב.ע ג/8009 בתנאים. אירוסים לא קידמה את התוכנית, ולא מילאה אחר התנאים לשם הפקדתה והיא נותרה ללא כל מעמד. היתרי הבניה ניתנו על ידה כדין ובהתאם לת.ב.ע ג/4560 תקפה, ובהתאם לסמכויות המוקנות לה. הועדה עוד ציינה, כי אין כל מניעה לרישום הזכויות על פי התוכנית התקפה. לועדה אין כל מעמד בנושא רישום הזכויות על שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין. לנתבעת אין כל מעורבות באשר למערכת היחסים וההתחייבויות בין התובעים לנתבעים האחרים. נושא החניה והסדרי התנועה נדונו על ידי וועדת המשנה לתכנון ובניה, במהלך הישיבה הוצג מענה החניה הנדרש ובהתבסס על כך ועל הוראות החוק וכן על ת.ב.ע ג/4560, ניתן ההיתר הראשון. זאת ועוד, אירוסים ביצעה על חשבונה הרחבת חניה והסדרי תנועה ופיתוח השטח, על מנת לתת מענה חניה. הנתבעת טענה עוד כי חבותה על פי חוק היא לתת היתרי בניה לפי התוכניות התקפות באותה עת וכך עשתה בפועל. דרישת התובעים לפיה היה על הנתבעת להמתין לתוכנית השינויים שאין כל וודאות בנוגע להפקדתה, נעדרת כל בסיס משפטי.

הנתבע 4 - המינהל :
המינהל טען, כי החובה והאחריות הבלעדית לפעול לרישום המבנים נשוא התביעה כבית משותף לרבות פרצלציה, מוטלת על האירוסים, מכח התחייבותיותיה החוזיות כלפי המינהל וכלפי התובעים. למינהל אין כל חובה בענין זה. אין בסיס לטענה לפיה המינהל חתם על חוזה חכירה עם הקבלן על בסיס תוכנית שלא אושרה ולא קיבלה תוקף. התוכנית החלה על המקרקעין הינה ג/4560, משקפת נכונה את המצב הקיים בשטח. משניתן ההיתר, הוא ניתן כדין ולא נגרם כל נזק. המינהל אינו חב כל חובה כלפי התובעים ולא הפר כל חובה המקנה לתובעים זכות לפיצוי כספי. יש לדחות את התביעה כנגדו על הסף, ככל שהיא נוגעת לעילות הכספיות, זאת לאור הסדר הפשרה שבין הצדדים ואשר קיבל תוקף של החלטה בבית משפט העליון ביום 22/7/04. יש לדחות טענת התובעים לפיה "המינהל אמור לרשום את זכויות החכירה בנכס על שם התובע", טענה זו נטענה למרות שהתובע בעצמו צרף לכתב תביעתו את שטר העברת זכויות החכירה בנכס על שמו, כשהוא חתום על ידי המינהל ויש בו להעיד כאלף עדים על ביצוע הרישום על ידי המינהל בספריו. הועדה המקומית איננה רשאית לחתום עם התובעים על הסכם חכירה, המינהל הוא נציג הבעלים (רשות הפיתוח) המנהל את קרקעותיה על פי דין, והוא הגוף המוסמך להקצות זכויות חכירה בקרקע. בין המינהל לבין החברה נחתם חוזה פיתוח (לרבות תוספת) אשר הוביל לחתימת חוזה חכירה. מאחר והתובעים רכשו זכויות חכירה מהוונות מן החברה, הם זכאים לכך שזכויותיהם תרשמנה בספרי המינהל. זכויות אלו אכן נרשמו כדין על פי שטר העברת הזכויות החתום על ידי המינהל (נספח ב' לכתב התביעה).
למרות שעל האירוסים היה לפעול לשם קידום תוכנית השינויים המופקדת והיא לא עשתה כן, אין בכך כדי להועיל לתובעים בטענותיהם, ומכל מקום אין בתוכנית הקיימת כדי לפגוע בזכויות התובעים.

הנתבעים 5 - 8 (להלן: "בעלי המניות"):
נתבעים 5-8, הינם נושאי משרה, בעלי מניות ומנהלים בחברה. הנתבעים 5 - 6, הינם אדרכלים במקצועם והם אלה אשר תכננו את הפרוייקט וטיפלו בקבלת היתרי הבניה.
לטענתם, הצורך בצרופם כיחידי החברה נבע מהצהרת עו"ד ב"כ החברה, במהלך ניהול המשפט כי החברה איננה פעילה ואין לה כל נכסים. מכאן מבקשים התובעים ללמוד כי הנתבעים 5 עד 8, פעלו לשם הברחת הנכסים מן החברה, דבר המצדיק את הרמת מסך ההתאגדות וחיובם באופן אישי. אלא שלטענתם, הכלל הוא שהרמת הסמך תעשה במקרים חריגים. הטוען להרמת מסך יכבד ויפרט את הנסיבות הרלוונטיות, וישכנע כיצד נסיבות אלה מוליכות למסקנה שיש לחייב הנתבעים אישית בחובות החברה. בתביעתם לא פרטו התובעים ולא טענו באיזה אופן נהגו הנתבעים 5 - 8, ואשר יוליך למסקנה כי התנהגותם זה מחייבת הרמת המסך. לטענת התובעים די בכך שלא ניתן יהיה, בבוא היום, לאחר שינתן

פסק דין
ואם זה יזכה אותם בתשלום כספי, לממשו בשל היות החברה ריקה מנכסים, כדי להרים את מסך ההתאגדות. טענתם זו של התובעים, עומדת בניגוד לתכלית שמאחורי הרציונל המאפשר הרמת מסך ההתאגדות במקרים חריגים הקבועים בחוק החברות החדש (תיקון מס' 3 - מיום 17/3/05), אשר הבהיר את קשת המקרים בהם ראוי להרים את מסך ההתאגדות.

לגופו של ענין, הם טוענים כי החברה יוסדה בשנת 1991, לצורך רכישת מגרש לבניית מבנה מסחרי ושיווק יחידותיו. פעולת החברה הסתיימה עם תום הבניה וסיום השיווק. לחברה אין ולא היו נכסים למעט זכויותיה בפרוייקט. עובר לסיום פעילותה לא נותרו לה נכסים הואיל ואלה שימשו לסילוק כלל חובותיה. הואיל וחלפו לפחות 4 שנים מעת שסיימה פעילותה, לא סברה כי עליה להותיר בידיה נכסים שמא תתבע. הנתבעים 5 - 8, ניהלו את החברה בתום לב לטובת החברה, על כן דין התביעה נגדם להידחות.

אלא שכאמור טענות אלה לא ידונו עתה אלא בעת הצורך ולפי תוצאות חלק זה של התובענה.

ג
.
דיון:
[1]
הראיות:
הוגשו תצהירי עדות ראשית. בנוסף לתצהירים הוגשו על ידי הצדדים מסמכים שונים והמצהירים נחקרו על תצהיריהם.
מטעם התובעים העידו התובעים עצמם, והוגשו מסמכים שונים. כמו כן העיד מטעם התובעים, השמאי מר עטאף עאלם והאדריכל מר פלג.
מטעם ההגנה העיד מר שמואל עופר, נתבע 5, וכן העיד מר נתן שוורץ מזכיר הועדה המקומית. מטעם המינהל העידה הגב' מזל חיימוביץ, ממונה מחוזית לחוזים במינהל מקרקעי ישראל - מחוז צפון, וכן גב' שגית שבירו מלמד, עובדת במחלקת התכנון במינהל - מחוז צפון. הנתבע 2, העיד אף הוא ונחקר על תצהירו.

[2]
השאלות העומדות לדיון:
השאלות העיקריות העומדות לדיון הן להלן:
(א)

האם הוכח במאזן ההתסברות הנדרש, כי נעשתה "קומבינה תכנונית" (כך מכנה זאת ב"כ התובעים בסיכומיו), בין החברה לוועדה המקומית, בשל חוסר הקורלציה בין הבקשה להיתר בניה לבין ההיתר שניתן.
(ב)

האם ההסכם בין החברה לתובעים הופר הפרה יסודית, בגין כך שהחברה היתה צריכה לקבל הסכמתם של התובעים לשינוי הבניה לאחר שנחתם עימם ההסכם, על פי התכנון המקורי.
(ג)

האם ההסכם הופר גם בשל כך שנגרע משטח החנויות עליו הוסכם ומשטח הרכוש המשותף, ללא הסכמתם.
(ד)

האם הוצמדו לחנויות של התובעים מקומות חניה.
(ה)

האם היתה מוטלת חובה על החברה לפעול לרישום הזכויות בנכסים בלשכת רישום המקרעין במסגרת התחייבותה כלפי הרוכשי, בזמן סביר.
(ו)

מהי החובה שהיתה מוטלת על המינהל בקשר לרישום הזכויות של התובעים בלשכת רישום המקרקעין, הן מכח ההסכם שבין המינהל לאירוסים והן מכח תפקידה הציבורי.

[3]
נדון עתה בכל אחת מן המחלוקות כסדרן:

(1)
שאלת מתן ההיתר לבניה ושינוי התוכנית המפורטת:
לטענת התובעים, בהיתר הבניה ובתשריטים צויינה התוכנית ג/8009, כבסיס למתן היתרי הבניה, בעוד שטופס ההיתר מציין את התוכנית המקורית ג/4500, כבסיס להוצאת ההיתר. המינהל אישר מתן היתרים הן לשלב הראשון ולאחר מכן אף לשלב בניית התוספת, למרות שהתוכנית המופקדת טרם אושרה, בניגוד לדין ובלי שהחברה קיבלה את אישורם לשינוי. לפיכך, ובהיעדר התאמה, ההיתר על פיו נבנו החנויות נעדר תוקף ונפקות משפטית. פעולות אלו של החברה, להם קראו התובעים "קומבינה תכנונית" לא היו מצליחים, לדעתם, ללא שיתוף פעולה או לפחות עצימת עיניים מצד שאר הנתבעים.

מר שמואל עופר, אדריכל הפרוייקט ושותפו של יעקב קליין - נתבע 6 (להלן: "מר עופר"), מסר בעדותו, כי היתרי הבניה לפרוייקט, על שני שלביו, הוצאו מכח תוכנית ג/4560, שהיתה בתוקף אז. הרשות המקומית הממונה על מתן ההיתר, התעלמה מהתוכנית המצויינת על גבי בקשות ההיתר ג/8009, תוכנית שהחברה חפצה להפקיד במטרה להקטין את זכויות הבניה, מאחר והיא לא היתה בתוקף במועד מתן ההיתר. לדבריו, תוכנית ג/4560, מאפשרת בניה רחבת היקף יותר מאשר על פי תוכנית ג/8009 (עמ' 88, ש' 1-22).

לשאלה מדוע לא המשיכו לפעול לשם אישור התוכנית ג/8009, במטרה להפחית את התשלומים למינהל השיב, כי נחתם חוזה חכירה על פי הבניה בפועל בפרוייקט. הוא המשיך והסביר כי:
"סבך הבירוקרטיה לא נתן לנו לגמור את התוכנית החדשה ג'/8009, אני רוצה לציין שגם התוכנית במתכונתה החדשה שעשינו במהלך המשפט הזה זמן האישור שלה לקח למעלה משנתיים וזה כדי להמחיש את הזמן"
(עמ' 88, ש' 32 עד עמ' 89, ש' 2).

מר עופר, עוד הוסיף ומסר בעדותו כי לא הפסיקו את קידום התוכנית ג/8009, כדבר יזום, הפסיקו את קידומה אולם לא הודיעו לרשות על כך (עמ' 89, ש' 5-6). העד הוסיף כי הם השיגו את מה שהם רצו ועל כן לא היה להם ענין עוד לקדם תוכנית ג/8009. לא היה לחץ מצד המינהל או מצד הרשות וכן לא מצד משרד הפנים, מתוך כך שזה נשכח (עמ' 89, ש' 8-11). העד הסביר עוד כי בחוזים עם הרוכשים צויינה התוכנית ג/8009, כי כל הפרוייקט הוקם על הרקע התכנוני שלה, בסופו של דבר מכיוון שתוכנית ג/4560, היתה רחבה ממנה והקנתה יותר זכויות, ניתן היה לתת את ההיתר מכוחה. גם בהסכם החכירה עם המינהל צויינה תוכנית ג/8009, מכוחה התקשרו עם הרוכשים (עמ' 89, ש' 17-21). מר עופר חזר והדגיש, כי מאחר וההתקשרות של החברה עם המינהל היתה על פי תוכנית ג/8009, לכן נרשמה אותה תוכנית בחוזי המכירה 0עמ' 90, ש' 13-14).

חידוש פעולות קידום, הפקדת התוכנית ג/8009, נעשה לאחר הגשת התביעה, בעקבות דיונים עם נציגי המינהל וההבנה שזו הדרך הטובה ביותר לביצוע פרצלציה שתאפשר לאחריה את רישום צו הבתים המשותפים (עמ' 90, ש' 2-3).

לדברי העד, באופן תיאורטי, ניתן היה לקדם את רישום הפרצלציה והבית המשותף גם לפי תוכנית ג/4560, אולם מאחר שתוכנית זו לא תאמה את ההסכם עם המינהל, והמינהל עמד על כך שהם יסיימו להעביר את התוכנית ג/8009, אשר קיבלה כיום שם אחר, ועל פיה נעשה הרישום (עמ' 90, ש' 18-20).

עדותו של עופר היתה עדות מהימנה, פשוטה, ברורה. העד הקפיד להסביר ולהשיב לכל שאלה בכנות ותוך התאמה למציאות התכנונית. בעדותו לא נמצאו סתירות. עדותו תאמה את עדויותיהם של האחרים ונתמכה בהם. עדותו מהימנה.

(2)

התובע עוד טוען, כי חוסר הקורלציה בין הבקשה להיתר שהוגשה על ידי החברה ובין ההיתר שניתן על ידי הועדה נוגד את הוראות סעיף 145 לחוק התכנון הובניה, תשכ"ה - 1965, אשר קובע כי לא ינתן היתר כל עוד לא אושרה התוכנית שהופקדה ואשר על פיה הוגשה הבקשה להיתר.
טענה זו של התובעת דינה להדחות.
סעיף 145 (ז) לחוק התכנון קובע:
"מוסד תכנון לא יתן היתר, מכח תכנית שהופקדה אחרי ט' בטבת התשנ"ו (1 בינואר 1996) אלא אם כן אושרה למקרקעין, שלגביהם מבוקש ההיתר, תכנית הקובעת הוראות אלה:
(1) פירוט יעודי הקרקע;
(2) חלוקה למגרים או לחלקות וגבולותיהם, אם אלו לא נקבעו בתשריט חלוקת קרקע;
(3) קווי הבנין, מספר הקומות או גובה הבנינים;
(4) שטחי הבניה המותרים;
אולם לגבי עבודה או שימוש בקרקע, אשר לדעת מוסד התכנון אופיים אינו דורש את קיום כל ההוראות שבסעיף זה, רשאי מוסד התכנון לתת היתר, אף אם לא כללה התכנית את ההוראות שבפסקאות (1) עד (4)".

מסעיף זה עולה כי מוסד התכנון מנוע ממתן היתר כל עוד התוכנית שהופקדה לא אושרה ביחס למקרקעין שלגביהם מבוקש ההיתר. השאלה היא האם זה המקרה הנדון בענייננו. התשובה לכך צריך שתהא שלילית. בפרוטוקול ישיבת ועדת המשנה לתכנון ובניה של הועדה המקומית, מיום 26/1/93, הוחלט להמליץ בפני
הועדה המחוזית על הפקדת התוכנית המפורטת ג/8009, למתן תוקף (נספח ג' לתצהירו של שוורץ). במצב זה נראה לכאורה כי הועדה המקומית נתנה שני היתרים, בשני שלבים בפרוייקט, למרות שהתוכנית המופקדת טרם אושרה. העד מר נתן שוורץ (להלן: "שוורץ") אשר משמש בתפקיד מזכיר הועדה המקומית של עיריית נצרת במשך 25 שנים, מסר בעדותו בפני
י הבהרה לאותן אי ההבנות שנוצרו בעקבות הוצאת ההיתרים. לשאלה האם הבקשה להיתר הוגשה על סמך התוכנית ג/8009, השיב:
"בתיק הצהוב נרשם תוכנית 4560 ג' שהיא התוכנית הנכונה והתקפה ובתוך הגרמושקה מופיע 8009 ג' מתחת לאיזה תוכנית חל על האיזור, כך רשמו המגישים את הבקשה, אני מתאר לעצמי בתור מה שהם כנראה ניסו להריץ תוכנית היות שהיא לא תקפה אי אפשר היה לדון בה אז דנו לפי התוכנית המותרת שהיא ג/4560 ג'"
(
ע
מ' 96, ש' 8-11).

מדבריו אלה של העד שוורץ, עולה כי הועדה המקומית בישיבתה מיום 1/2/93, החליטה על הפקדת תוכנית השינויים ג/8009, תוכנית זו מופיעה בגרמושקה (התשריט שהוגש לשם מתן ההיתר) (עמ' 96, ש' 16). שוורץ עוד הבהיר, כי התוכנית לא הופקדה אלא רק הומלצה להפקדה. הועדה המחוזית הציבה תנאים להפקדתה של התוכנית ג/8009, אלה לא מולאו עד היום (עמ' 96, ש' 24-25).

לשאלת עו"ד רובין, האם ניתן היה להוציא היתר על פי תוכנית קיימת כאשר תוכנית אחרת נמצאת בהפקדה בועדה המחוזית, השיב מר שוורץ כי אין כל מניעה לעשות כן, וכך הוא נימק:
"לא היה שום פרסום שמבטל את התוכנית הקיימת"
(עמ' 97, ש' 1-3).

בעדותו הוסיף שוורץ והסביר כי נתקבלה מאת המינהל תוכנית חתומה על ידו. התוכנית ג/8009 מיום 25/7/93, הוגשה לשם בניית מבנה מסחרי ומשרדים. על אף שהמינהל לא פעל לשם קידום התוכנית ג/8009, למרות שבמסמכי המינהל תוכנית זו מופיעה כתקפה, לא פנה נציג הועדה למינהל לשם בירור הענין משום שהדבר לא נעשה מעולם ולא נוהגים כך (עמ' 98, ש' 28 עד עמ' 99, ש' 6).

באשר למתן היתר על פי תוכנית קיימת, שלאחריה מומלצת תוכנית אחרת להפקדה, הסביר מר שוורץ:
"זה איננו שייך, אנחנו הוצאנו את ההיתר לפי תוכנית 4560 ג', אני מצביע על ההחלטה מיום 5/1/92, והעובדה שאח"כ שלחנו תוכנית אחרת להפקדה אין לה נפקות, מותר לכל אחד להגיש בקשה"
(עמ' 100, ש' 13-15).

עדותו של מר שוורץ היתה עדות מהימנה ומקצועית, השיב לכל שאלה בכנות ותוך מתן הסבר מקיף ואמין. מעדותו עולה ברורות כי ההיתר ניתן כדין, על פי תוכנית שהיתה תקפה במועדים הרלוונטים היא תוכנית ג/4560, כפי שצויינה בבקשה להיתר הבניה על ידי החברה. לא היה כל פסול בהוצאת ההיתר על סמך התוכנית ג/4560 שהיתה תקפה וקיימת. על כן הועדה המקומית לא פעלה בניגוד לסעיף 145 לחוק התכנון והבניה, שכן היא הוציאה היתר על סמך תוכנית שהיתה קיימת, מופקדת, תקפה ומאושרת.

העובדה שעל גב תשריטי ההיתר צויינה התוכנית ג/8009 כבסיס למתן היתרי הבניה וכך גם בחוזה המכר צויינה התוכנית ג/8009, על אף שלא הופקדה, כתוכנית שמכוחה הוצאו ההיתרים, אין בכך כדי לפגוע בכשרותו של היתר הבניה. יחד עם זאת, התובעים לא הוכיחו כי רישום זה נעשה בחוסר תום לב. מה עוד שעל גבי טופס ההיתר צויינה התוכנית המקורית ג/4500, כבסיס להוצאת ההיתר.

עוד אציין לענין זה כי, הגב' שרית שבירו מלמד (להלן: "הגב' מלמד"), מסרה בעדותה בפני
י, כי על פי המדיניות שהיתה נהוגה בעבר, איפשר המינהל להכין חוזים בהתאם לתוכנית שהופקדה אף אם טרם אושרה, זאת על מנת לייעל את ההליכים ולחסוך זמן הנדרש לקבלת תוקף לתוכנית (סעיף 4 לתצהירה).

עוד הוסיפה הגב' מלמד והסבירה, כי למרות שהיה על החברה לפעול לקידום התוכנית המופקדת (ג/8009) והיא לא עשתה כן, אין בכך כדי לפגוע בזכויות התובעים, שכן תוכנית ג/4560 החלה על המקרקעין, אינה גורעת כלל מזכויותיה של החברה, כמו גם מזכויותיהם של התובעים, אשר קיבלו חזקה בנכסים נשוא התביעה, אשר נבנו על פי ההיתר ועל פי התוכנית.

מכל אשר פרטתי מעלה מתבקשת המסקנה, שהתובעים לא הרימו את הנטל להוכיח, כי החברה פעלה שלא כדין, על פי מצג שווא, שלא בתום לב ושלא בהגינות, בניגוד להסכמים שנחתמו על ידה. לא הוכח כי הועדה המקומית פעלה ביחד עם החברה במסגרת "קומבינה תכנונית". החברה הוכיחה, כי כדי להפחית תשלומים שהיה עליה לשלם למינהל בגין הפרוייקט, ביקשה לקדם תוכנית חדשה, ג/8009, ובכך ביקשה להקטין את קיבולת הבניה (סעיף 4 לתצהירה של נציגת המינהל, הגב' שבירו-מלמד מיום 23/4/06 וכן בעדותה בעמ' 108 לפרוטוקול ש' 14-23 וכן בסעיף 9 לתצהירה של נציגת המינהל הגב' מזל חיימוביץ, מתאריך 20/4/06). לשם כך פעלה החברה לקדם את התוכנית ג/8009. פעולת החברה היתה לגיטימית לחלוטין ועל כך אף נתנו התובעים הסכמתם. אולם, משהשיגה החברה את מבוקשה וההיתר ניתן על סמך התוכנית שהיתה בתוקף אותה עת ג/4560, בלי שהדבר גורע מקיבולת הבניה, לא היה עוד טעם לקדם את הפקדת התוכנית הנוספת ג/8009. בסופו של יום התוכנית קודמה לאחר שהחברה הבינה כי זו הדרך הקלה ביותר לביצוע פרצלציה ובעקבותיה ניתן יהיה לבצע רישום צו הבתים המשותפים. לאחר שהמינהל עמד על כך שהחברה תמשיך בהליכי הפקדת התוכנית בה החלה קודם כתנאי לרישום, על אף שתיאורטית היה ניתן לקדם את הרישום גם לפי תוכנית ג/4560. אולם, מאחר שתוכנית ג/4560, לא תאמה את ההסכם עם המינהל, כפי שהדבר עולה מעדותו של
מר עופר (עמ' 90, ש' 18-20), ביקש המינהל להתאים את המצב התכנוני, בסופו של יום, גם להסכמים שנחתמו עימו.

יחד עם זאת, אדגיש כי היה על החברה לציין, על גבי חוזי המכר, גם את מספרה של התוכנית ג/4560, מכוחה הוצאו ההיתרים ולא רק את התוכנית שניסו לקדם ושבסופו של דבר לא קודמה, גם אם לא היה ברישום הנ"ל כדי להסב נזק כלשהו לרוכשים בכלל ולתובעים בפרט.

לסיכום, לא הוכח כל נזק שנגרם לתובעים מהתוכנית החדשה ג/8009, או מאי קידומה, וכן לא הוכח, כי מי מהנתבעים פעלו שלא בתום לב ושלא כדין.

(3)
רישום זכויות התובעים בנכס:
התובעים טוענים כי החברה הפרה הפרה יסודית, את הסכם הרכישה עמם, משלא פעלה להשלמת רישום הזכויות בחנות על שמם, עד להגשת התביעה. כן הם טוענים כי, גם הנתבעים 2-4 התרשלו במקרה זה, בצורה חמורה והתנהגו בצורה בלתי סבירה, בלתי מקצועית ובלתי הגונה והסבו להם נזקים.

החברה מנגד טוענת, כי פעלה לפי ההסכם המהווה את המסגרת הנומרטיבית לדיון בהסכמי המכר. בסיכומיה הסבירה החברה כי, היא פועלת נמרצות לשם השלמת רישום צו הבית המשותף המצוי לטענתה כיום בשלב הסופי, ולאחריו יבוצע הליך רישום זכויות התובעים בחנויות שרכשו, וזאת עד לחודש 7/2009. הנתבעים הדגישו בטיעוניהם כי לתובעים לא נגרם כל נזק, בין ישיר ובין עקיף, כתוצאה מהשיהוי שחל, אם בכלל חל שיהוי. השלמת רישום הזכויות בפרוייקטים כאלה אשר נבנים על קרקע של המינהל הינו הליך ארוך ורב שנים.

אין מחלוקת כי עד להגשת התביעה לא נרשם הבנין כבית משותף, ולפיכך לא היתה אפשרות לרשום את זכויות התובעים בחנויות, בלשכת רישום המקרקעין. ביום 17/3/08, ולאחר סיום ישיבות ההוכחות הודיע ב"כ החברה כי הבנין נרשם כבית משותף ביוזמת החברה. לפיכך נותרה לבחינה השאלה, האם הפרה החברה את התחייבויותיה על פי הסכם המכר בשל משך הזמן הרב שחלף מעת המכר ועד לביצוע הרישום בפועל, וכן האם הנתבעים האחרים 2, 3 ו- 4, היו חייבים לבצע הרישום יחד עם החברה או בעצמם, והאם נגרם נזק כלשהו לתובעים בעקבות השיהוי ברישום הזכויות.

המינהל טען כי האחריות לביצוע הפרצלציה והרישום מוטלת על החברה המאכלסת, הן מכח חוזה החכירה נספח ד', והן מכח התחייבויותיה כלפי התובעים. אירוסים היתה "חברה משכנת", ובתור שכזו בנתה את הפרוייקט. החברה התקשרה עם המינהל בהסכם פיתוח, לפיו התחייבה לבנות את הפרוייקט על המקרקעין. על פי אותה התקשרות, היתה החברה זכאית לקבל מן המינהל זכות חכירה, על שמה או לפקודתה, ביחס למקרקעין וכל אשר נבנה עליהם, ובלבד שמילאה את כל חיוביה כלפי המינהל. מכאן ברור, כי בעת שהתובעים רכשו את החנויות מהחברה, הקרקע לא היתה רשומה על שם החברה, וממילא לא ניתן היה באותה עת, לרשום חנויות על שם התובעים. התחייבות החברה כלפי התובעים היתה "למכור לרכוש, על פי כל תנאי הסכם זה, זכות חכירה לדורות ואת החזקה בפועל ביחידה המסומנת ברישומי המוכרת.." (ראה פתיח להסכם המכר - נ/3 ו- נ/4). החברה אף נטלה על עצמה, על פי החוזים שכרתה עם התובעים, ל"רישום זכויות החכירה בנכס על שמם". החברה התחייבה למסור לידי הרוכש הפניה אל המינהל
לחתימה על חוזה החכירה בין הרוכש לבין המינהל (סעיף 7.1 להסכם). עוד התחייבה החברה לרשום את הבנין שבו יבנה הנכס, בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף, וכן לרשום את הנכס כיחידת רישום נפרדת בבית המשותף (סעיף 7.2 להסכם). בנוסף התחייבה החברה לגרום לכך שתרשם לזכות הרוכש, על ידי המינהל, זכות חכירה לדורות לגבי הנכס, על פי חוזה שייחתם בין המינהל ובין הרוכש (סעיף 7.3 להסכם).

סעיף 7.4 להסכמי המכר עם התובעים (נספח ב' 1 למוצגים נ/5 (1) ו- (2)), קובע לאמור:
"הרוכש מצהיר ומאשר כי ידוע לו, שלפי שעה אין אפשרות לרשום את הבנין כבית משותף לפי חוק המקרקעין, וכי המוכרת אינה יכולה לקבוע מועד לביצוע רישום כזה ובהתאם לכך אין המוכרת יכולה לקבוע המועד בו יירשמו זכויותיו של הרוכש בנכס בלשכת רישום המקרקעין. על כן מוסכם בזה כי רישום הבנין המשותף ורישום זכויות הרוכש בנכס יבוצע תוך 24 חודשים מיום שתאושר סופית ותרשם בלשכת רישום המקרקעין תוכנית החלוקה של השטחים באיזור המגרש כחלקה נפרדת בספרי המקרקעין, המועד המאוחר בין השניים".

ביום 28/6/93, חתמה החברה על חוזה פיתוח עם המינהל (ראה נספח ב' לתצהיר של הגב' חיימוביץ, מטעם המינהל), לפיו התחייבה שתקופת הפיתוח תהיה 24 חודשים ותסתיים ביום 1/6/95. בסעיף 5(ח) לחוזה הפיתוח, התחייבה החברה לבצע את כל הפעולות לשם רישום הפרצלציה, בתוך תקופת הפיתוח, באופן שעם תום תקופת הפיתוח ניתן יהיה לרשום את המגרש בלשכת רישום המקרקעין כיחידה נפרדת. מכאן למדנו כי, על החברה החובה לבצע את כל הפעולות על מנת לרשום את הזכויות על שם הרוכשים. בפועל הדבר לא נעשה בשל כך שלא ניתן היה לבצעו. שכן, בעוד שהחברה הציגה בפני
המינהל מצג כאילו התוכנית המפורטת שבהפקדה ג/8009, הינה תוכנית רלוונטית לפרוייקט, כפי שהדבר נרשם בחוזה הפיתוח ובחוזה החכירה. למעשה החברה לא המשיכה בקידום התוכנית המופקדת, ועל גבי ההיתרים נרשמה התוכנית ג/4560 שבתוקף. המינהל לא ידע שהתוכנית המופקדת ג/8009 טרם אושרה (ראה עדותה של הגב' מזל חיימוביץ, ממונה מחוזית לחוזים במינהל (להלן: "חיימוביץ")).

לשאלה מדוע בחוזה הפיתוח וחוזה החכירה עליהם חתם המינהל, נרשמה תוכנית ג/8009 השיבה חיימוביץ:
"זו היתה תוכנית בהפקדה וכדי לזרז ולהקל על החברה הוחלט לעבוד לפי התוכנית הזו, רצינו רק לפשט הליכים"
(עמ' 101, ש' 28-29).

המינהל באמצעות עדותה של חיימוביץ, הסביר כי אין בידו מידע מדוע לא המשיכה התביעה לקדם את התוכנית ג/8009 (עמ' 102, ש' 3). לדבריה, בדרך כלל המינהל מאשר את התוכנית בטרם הגשה לוועדה, ועל כן הניחה כי בשום שלב לא הוצגו להם ההיתרים שנתנו (עמ' 102, ש' 9-11). רק בדיעבד התברר כי החברה לא קידמה את התוכנית (עמ' 102, ש' 14, וכן סעיף 9 לתצהירה).

הגב' חיימוביץ עוד מסרה בעדותה, כי אינה יודעת מדוע המינהל חתם על חוזה חכירה עם החברה, על אף שהחברה לא עמדה בתנאי חוזה הפיתוח לפיו החברה התחייבה להשלים את רישום הפרצלציה תוך תקופת הפיתוח. חוזה החכירה נחתם לאחר שהושלמה בניית שלד וגג על המגרש, כך על פי הנהלים שהיו נהוגים באותה עת במינהל (עמ' 101, ש' 12 - 21). הפרצלציה אושרה לרישום בתחילת חודש 5/07 (ראה פרוטוקול עמ' 86, ש' 406) ונרשמה ככזאת בראשית חודש 7/2007.

מן המובא מעלה עולה ברור, כי החברה השתהתה בקידום פעולות רישום הפרצלציה והמשך רישום הבית כבית משותף, כך ששיהוי ניכר חל בקיום ההתחייבות החברה כלפי התובעים ברישום הזכויות. אלא שאין די בעצם השיהוי ועלינו לבחון את השאלה, האם נגרם לתובעים נזק שהוכח בגין אי רישום זה. באשר לשאלה האם החברה השתהתה מעבר לזמן הסביר, טענה החברה, כי השלמת רישום הזכויות בפרוייקטים מעין אלו, ובפרט אלה הנבנים על קרקע של המינהל אורך שנים רבות (ראה לענין זה עדותו של התובע ביחס לאי רישום בית מגוריו אשר רכש לפני כעשור בפרוייקט בנצרת עילית, עמ' 31 לפרוטוקול, ש' 11-15). יחד עם זאת, ברור כי שיהוי של שנים כה רבות, למעלה מ- 10 שנים, איננו מוצדק ואיננו סביר. מה גם שלמדנו מן הראיות, כי השיהוי בחלקו נגרם כתוצאה ישירה מהתנהלות החברה אשר לא פעלה לקדם את התוכנית שמכוחה ביקשה להוציא את היתרי הבניה בפרוייקט ועל פי סעיף 7.4 הנ"ל, הדברים אכן היו תלויים בה.

(4)

משקבעתי כי חל שיהוי ברישום הזכויות, נותר לבחון מהו הנזק שנגרם לתובעים כתוצאה משיהוי זה.
התובעים לא הוכיחו כי נגרם לה נזק של ממון בגין עיכוב ברישום זכויותיהם בחנויות. מעדותו של התובע מס' 1 - סולומוביץ, עולה, כי בניגוד לאמור בתצהירו, לפיו נגרמה ירידת ערך החנות כתוצאה מהעדר הרישום, עולה כי התובע מעולם לא העמיד את הנכס למכירה והחנות מושכרת בדמי שכירות גבוהים מאוד ביחס לאזור (ראה עדותו בענין זה, עמ' 34, ש' 2-21). דמי השכירות המשולמים לתובע על ידי צד ג', מאז קיבל את החזקה בחנות מאת החברה, הינו כפול מדמי השכירות הראויים לנכס מסוג זה. כך מפיו של השמאי מטעם התובעים, מר עאטף עאלם (להלן: "השמאי"), בעדותו בפני
י. השמאי מסר בעדותו כי דמי השכירות המקובלים באיזור הינם 15 דולר למ"ר (עמ' 47, ש' 5-7) ולאחר שנודע לו, כי התובע מקבל דמי שכירות של 500 דולר לחנות ששטחה 17 מטר אישר, כי דמי שכירות בסך כ- 30 דולר למטר כפי שמקבל התובע, הינם גבוהים מאוד (עמ' 47, ש' 5-22).

גם התובעת - גב' לנקרי, לא הצביעה על כל נזק שנגרם לה כתוצאה מהשיהוי ברישום זכויותיה בחנויות שרכשה מהחברה. התובעת אישרה כי מעולם לא הציעה את החנויות למכירה (עמ' 66, ש' 11-14).

השמאי מטעם התובעים, אישר כי סעיף 8 ה' לחוות דעתו, באשר לירידת ערך החנויות עקב העדר אפשרות לרישום החנות בטאבו, מתבסס על חוות דעתו של האדריכל מר רונן פלג, ואשר גם בה אין כל ביטוי כספי לירידת הערך (עמ' 53, ש' 15-19). השמאי אישר בחקריתו הנגדית לעו"ד עדי זהב - נתבע 2, כי אין הבדל בין נכס שרשום בטאבו, לבין נכס שאינו רשום אבל ניתן לרשום אותו בטאבו בלשכת רישום המקרקעין (עמ' 54, ש' 16-18). למרבה ההפתעה סמך השמאי את שמאותו על חוות דעתו של האדריכל פלג, ממנה הבין כי אי אפשר לרשום את הנכס בטאבו מאחר ויש בעיה ברכוש המשותף (עמ' 54,
ש' 19 - 20). השמאי אף לא טרח לבדוק האם קיימת בעיה כלשהיא המונעת רישום הנכס. ברור כי עדותו זו מרוקנת מתוכן את חוות דעתו ביחס לירידת הערך של הנכס. בשל מסקנתו המבוססת על הנחה מוטעית לפיה לא ניתן לרשום הנכס בלשכת רישום המקרקעין - ברור שהיה על השמאי להיכבד ולבדוק אם אכן כך הוא ומדוע. משלא עשה כן, אין חוות דעתו עומדת עוד.

מעדויות התובעים והשמאי עולה, כי לא חל כל שינוי לרעה במצבם של התובעים ביחס לזכויותיהם בחנויות, בין מועד קבלת החזקה ועד למועד הגשת התביעה וכי העדר רישום הזכויות לא גרם לכל נזק ממוני המחייב פיצוי מכח סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).

(5)

יודגש כי התובעים טוענים שבגין השיהוי ברישום נגרמו להם נזקים בגין עוגמת נפש, צער וסבל. כן נגרמו להם הוצאות בגין תשלום של 30,000 ₪, עבור הכנת חוות דעת, נסיעות והוצאות שונות (ראה כתב התביעה המתוקן).

כפי שכבר אמרנו, לא היה בעדותו של התובע 1, יצחק סלמוביץ, כדי להוכיח כי נגרם לו נזק כלשהו בגין אי רישום החנות על שמו בלשכת רישום המקרקעין, כמו כן התובע מאשר כי לא ניסה למכור את החנות. יחד עם זאת, טוען התובע סלמוביץ בסיכומיו, כי נגרמו לו הוצאות שונות רבות, בגין ניהול המשפט ועוד קודם לכן, והכל בשל כך שהנתבעים לא גרמו לרישום החנות על שמו, כולל נזק לא ממוני בגין עוגמת נפש.

אולם, בעדותו אישר סלמוביץ, כי לתצהירו לא צרף אסמכתא כלשהיא בגין הוצאות אלה להם הוא טען. עוד הוא אישר כי אין בידיו כל אסמכתא כדי לאשר את ההוצאות שנגרמו לו (ראה עמ' 39, ש' 11-18). לפיכך, ברור כי התובע, לא הצליח להוכיח כי נגרמו לו הוצאות כלשהן.

התובעת - הגב' מזל לנקרי
, בעדותה טענה כי בידיה אסמכתאות רבות בגין ההוצאות שנגרמו לה בשווי של 30,000 ₪, אולם טענה כי איננה זוכרת היכן הן (עמ' 67, ש' 25, עמ' 68 ש' 8). עוד הוסיפה בחקירתה הנגדית בפני
י ואמרה, כי נגרמו לה הוצאות ונזקים, אולם איננה זוכרת כמה מאחר וזה ארע לפני כ- 10 שנים (עמ' 72, ש' 5-8).

יתרה מזאת, במהלך החקירה נאלצה הגב' לנקרי לאשר כי החנויות נרשמו על שמה אצל המינהל למרות שתחילה טענה שלא כך הוא, וכי איש לא הודיע לה על הרישום (ראה עמ' 62, ש' 16 לעדות).

במהלך עדותה הוברר, כי איננה בקיאה בפרטי התביעה כלל (כך לדוגמא עמ' 65, ש' 17-21, עמ' 64, ש' 1, עמ' 65, ש' 21-25, עמ' 66, ש' 15-20, עמ' 67, ש' 26). הפועל היוצא הוא, כי גם התובעת הגב' לנקרי לא הצליחה להוכיח כי נגרמו לה ההוצאות המפורטות בכתב התביעה.

נותרה הטענה, כי נגרמה לתובעים עוגמת נפש בשל השיהוי, על אף שגם פרט זה לא הוכח כלל. לא ניתן לטעון באופן סתמי כי נגרמה עוגמת נפש מבלי לפרט כלל כיצד ומדוע נטען לעוגמת נפש. אלא משקבעתי כי נגרם שיהוי בקיום הסכם המכר והתובעים נאלצו להגיש תביעה לבית המשפט, אשר לה צירפו גם חוות דעת, הרי שיש מעצם ההליך המשפטי והצורך להזקק לו כדי לקבוע כי, נגרמה לתובעים עוגמת נפש וכי נגרמו להם הוצאות בגין עצם ניהול ההליך.

יחד עם זאת, ברור כי התובעים זכאים לפיצוי בגין הנזק שאינו נזק ממון, מכח סעיף 13 לחוק החוזים, בשל עוגמת הנפש שנגרמה להם בגין השיהוי ברישום, והצורך בקיום ההליך המשפטי שבמהלכו ובגינו נעורה החברה ממרבצה והחלה בהליך רישום הפרצלציה. ברור כי נזק שכזה, בגין עוגמת נפש, צפתה החברה מראש בעת החתימה על הסכם המכר.

דומה כי אין מקום לשאלה, מי מבין הנתבעים אחראי לשיהוי שנגרם בביצוע הרישום. החברה היא זו אשר התחייבה כלפי התובעים לרשום את הנכס ואת החנויות בלשכת רישום המקרקעין. כך על פי הסכם המכר שהכל מסכימים לו. כך גם קבענו כי המינהל והועדה אינם אחראים כלל לרישום הנכס על שם התובעים.

הנתבעים האחרים כגון הנתבע 2, שהיה יועץ המשפטי של החברה וצריך היה לבצע מהלכים משפטיים, כפי שהוסכם, בינו לבין החברה. לא מצאתי בחומר הראיות כל התחייבות של הנתבע 2, עו"ד עדי זהב, כלפי הרוכשים, לרישום החנות על שמם במועד מסויים. העובדה כי התובעים ייפוי את כוחו של עו"ד עדי זהב, לשם ביצוע הרישום איננה מהווה התחייבות שלו לרישום במועד מסויים אשר יש בה משום כריתת הסכם ביניהם. לענין תפקידיו של עו"ד שערך את ההסכם מטעם החברה, בסיטואציות שכזו כבר נפסקה חובתו של עוה"ד באשר לייצוג של הצדדים, אולם אין זה המקרה, בו הופרה חובה זו (ראה ע"א 1170/91 אפריים בכור נ' יצחק יחיאל, פ"ד מח(3) 207 (1994)).

לענין הנדון, גם לגרסת התובעים בסיכומיהם (סעיף 20 עד 22), כי על פי הסכם רכישה סעיף 9.7 שילמו התובעים שכר הטרחה של עוה"ד ישירות לנתבע 2. גם הנתבעים מסכימים כי הנתבע 2, היה בא כוחה של החברה, כפי שנקבע בהסכם סעיף 9.7 לו. בהמשך לאותו הסכם נקבע, כי תמורת שכר הטרחה מתחייבת החברה כי עורך הדין מטעמה יטפל בכל הכרוך ברישום הזכויות על שמם.

מכאן ברור, כי החובה לרשום את החנויות בלשכת רישום המקרקעין היתה של החברה שתעשה באמצעות בא כוחה. ברור כי לשם רישום הזכויות צריך היה לבצע פעולות הנדסיות רבות, להם טוענים גם התובעים, כגון, קידום הליכי אישור התוכנית ג/8009, חלוקה ופרצלציה חדשה, כפי שאכן נעשה בפועל במהלך שמיעת התובענה. מפעולות אלה ברור שאינן נעשות על ידי עוה"ד וכי פעולות אלה צריכות היו להעשות על ידי החברה. מכל מקום ובכל אשר נובע מהיחסים שבין התובעים, שהינם רוכשי החנויות, לבין החברה שהינה המוכרת, ואשר התחייבה לרשום על שמם את החנויות, אין כל נפקות לשאלה, האם הדבר יעשה על ידי עוה"ד נציג החברה, אותו עו"ד שהכין את הסכמי הרכישה, או על ידי עורך דין אחר, או אדם אחר מטעם החברה. הפעולות שהחברה השתהתה בעשייתם ובקיום התחייבויותיה כלפי התובעים, הינן פעולות שהיתה החברה צריכה לבצע.

אין לקבל את טענת התובעים כי עצם החתימה על יפויי הכח הבלתי חוזר לעו"ד עדי זהב, יש בה משום יצירת התחייבות שלו, ישירה כלפיהם לרישום במועד שנקבע בחוזה או בהעדר מועד כזה, תוך זמן סביר.

לסיכום, לטעמי יש מקום לחייב אך ורק את הנתבעת מס' 1 - החברה, לשלם לתובעים בגין נזק לא ממוני זה סך של 16,000 ₪, לכל אחד מהם.

ד
.
הרכוש המשותף - ההצמדות לחנויות:
התובעים טוענים כי, בהתאם להסכם המכר שולמו עבור חלקם ברכוש המשותף 18% מסך כל התמורה הנקובה בהסכם. אולם, לחנויות שבבעלותם לא הוצמד רכוש משותף כלל.

סעיף 10 להסכם עוסק ברכוש המשותף, וקובע:
"הרוכש מאשר בזה שידוע לו והוא מסכים לכך שרק אותם החלקים של המגרש ו/או של הבנין ו/או של הפרוייקט שייקבעו על ידי המוכרת לבדה "כרכוש משותף", ייחשבו ככאלה וכי כל חלקי הבניין, למעט הנכס והרכוש המשותף שיוצמד אליו, הינה רכושה הבלעדי של המוכרת אשר תהיה רשאית להעבירם, כולם או כל חלק מהם, לכל מי שתרצה ובכל תנאי שיראה לה ו/או בהם או בכל חלק מהם כפי שתמצא לנכון".

בסעף 10.2, לאותו הסכם נקבע:
"הרוכש מאשר כי הודע לו והוא מסכים לכך שהמוכרת תוציא מכלל הרכוש המשותף בבנין, כל חלק בלתי בנוי של המגרש, חלקים בקומה המפולשת (קומת העמודים) מקומות המיועדים לחנייה, הן בחצר הבנין והן במקומות אחרים, מחסנים בכל חלקי הבנין, גג הבנין, למעט השטח הנדרש על פי החוק לשימושם של כלל דיירי הבנין. המוכרת תהיה רשאית להשאיר בבעלותה הבלעדית את הרכוש שיוצא מכלל הרכוש המשותף, ו/או להצמידו לכל נכס בבנין, והכל לפי שיקול דעתה המוחלט".

מסעיפים אלה, עולה הצהרה מפורשת, כי למעט החנויות והרכוש המשותף שיוצמד אליהן בפועל בעתיד, כל החלקים האחרים של הבנין הינם רכושה הבלעדי של החברה, אשר תהיה רשאית לעשות בו כרצונה ולפי שיקול דעתה, בכל אותם החלקים שלא הוצמדו לחנויות.

בסעיף 1.10 למפרטים שצורפו להסכמי המכר של התובעים (נספח ב' 2 למוצגים נ/5 (1) ו- (2)), נקבע לאמור:
"השטחים ו/או החלקים המוצאים מהרכוש המשותף (כהגדרתו בחוק המקרקעין) מסומנים באדום".
בסעיף 1.10.1 למפרטים קובע:
"השטחים הצמודים לחנות/משרד יסומנו בכחול"
(ההדגשה הינה במקור - נ.מ).

מעדותו של התובע עולה כי בניגוד לסעיף 22.1 לתצהירו, שם טען כי נגרעו מחנותו שטחים כתוצאה מסגירת מרפסות, הרי שתי מרפסות הנ"ל הוצאו משטח חנותו באופן ברור כבר במעמד חתימת ההסכם עימו, והם סומנו בצבע אדום (עמ' 32, ש' 16 עד עמ' 33 ש' 14, וכן תרשים הקומה בה מצויה חנות התובע - נ/1).
כך אומר התובע:
"ש. אני מפנה אותך לסעיף 22.2 א' ו- ב' לתצהירך, אתה טוען פה שמגיע לך כסף כתוצאה מהגריעה של חלק החנות בזכויות בנייה נוספת, קודם כל לאיזה זכויות בניה אתה מתייחס.
ת. אני מתכוון לגבי זה שאפשר לנצל שטחים ... אין לי מה להגיד אני לא יודע"
(עמ' 33 ש' 12 עד 14). גם לענין החניה, חזר בו התובע מטענותיו בתצהיר לפיהם כאילו רכש חניה מהחברה, במסגרת הסכם המכר. התובע אישר במהלך חקירתו הנגדית כי לפי חוזה המכר לא הוצמדה לו חניה לחנותו (עמ' 27, ש' 29-30).

גם התובעת, בניגוד לסעיף 18 לתצהירה, מסרה בעדותה כי בהסכמים עליהם חתמה לא הוצמדו לחנויות אותם רכשה מקומות חניה. אלא, לטענתה אמרו לה שיהיו מקומות חניה (עמ' 63, ש' 13-17). עובדה אשר מרוקנת מתוכן את הנזקים להם טענה בסעיף 23.3, בגין ירידת ערך החנויות בשל העדר מקומות חניה.

בענין זה הובא לעדות השמאי מטעם התובעים, מר עטאף עאלם. בעדותו הארוכה בפני
י אישר, כי הגיע למסקנה לפיה התובעים זכאים לחלק מתוספת הבניה בפרוייקט, רק מעצם היותם בעלים של חלקים בפרוייקט. אולם הוא סייג את דבריו ואישר בהמשך החקירה
כי במידה והיו מקבלים שטחים בנויים נוספים היה עליהם לשאת בתשלום בנייתם (עמ' 51, ש' 1-5, וכן ש' 25-26). השמאי אישר כי קרא את הסכמי המכר, אבל לא בצורה מפורטת (עמ' 51, ש' 28). לאחר שעיין בסעיף 12.2 להסכם המכר, במהלך עדותו אישר השמאי, כי לתובעים אין חלק בזכויות בניה נוספות בפרוייקט אשר לא הוצמדו להם באופן מפורש (עמ' 52, ש' 1-15), וכלשונו: "אני מבין לפי הסעיף הזה שכל חלק של הבנין חוץ מהחנות או הרכוש המשותף הצמוד לה רשאי המוכר לעשות בו כרצונו" (עמ' 52, ש' 15-16).

השמאי אישר גם כי לפי הסעיפים 12.1 ו- 12.2 להסכם המכר לחברה יש זכות לבצע את הפרוייקט לפי שיקול דעתה בשלבים, וכי לתובעים אין כל זכויות נוספות בפרוייקט בין בנוי ובין עתידי (עמ' 53, ש' 3-7), זאת בניגוד לאמור בסעיף 8 א' לחוות דעתו. השמאי עוד אישר כי אין משמעות לסעיף 8 ב' לחוות דעתו, לאחר שנוכח לדעת כי המרפסות הוצאו מגדר הרכוש המשותף וכך כלשונו:
"אם צורף להסכם תשריט שמצויין בו צבע אדום שהוצא משטח הרכוש המשותף אז ברור שאין משמעות לשווי החלק של המרפסות שנסגרו כפי שכתבתי בסעיף 8 ב"
(עמ' 53, ש' 10-11 ראה עוד לענין זה עדותו בעמ' 48, ש' 19-20). השמאי אישר בהגינותו לשאלת בית המשפט, כי אם הוא היה בודק ענין זה בטרם מתן חוות דעתו, הוא היה משנה אותה (עמ' 48, ש' 23-24).

אציין עוד כי התובע עצמו ועל אף האמור בתצהירו בסעיף 27, לא ידע להסביר את הטענה שאין לו כל חלק ברכוש המשותף (עמ' 35, ש' 1-3).

בראויות שהוצגו מטעם החברה, עולה כי לכל נכס בפרוייקט, לרבות חנויות התובעים, קיים חלק יחסי מסוים ברכוש המשותף של המבנה. חנויות התובעים לרבות חלקיהם היחסי ברכוש המשותף, אמורות להירשם במסגרת צו הבית המשותף, בהתאם לסעיף 57 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (צו הבתים המשותפים נרשם לאחר סיום שמיעת הראיות).

מכאן, טענות התובעים לפיהם נגרעו מחנויותיהם חלקים מהרכוש המשותף, משוללת מכל בסיס, לא הוכחו מלכתחילה, ולא היה מקום לטעון טענות שכאלה בניגוד מוחלט לאמור מפורשות בהסכמי המכר על נספחיהם.

בענין זה אעיר כי התובעים לא הוכיחו כי שילמו סך של 18 אחוז מסה"כ התמורה ששילמו לחברה, עבור חלקם ברכוש המשותף. הן התובע (עמ' 34, ש' 22-31 והן התובעת (עמ' 65, ש' 7-18) העידו כי לא קיבלו אף מסמך המאשר כי שילמו תמורה נפרדת עבור חלקם ברכוש המשותף.

התובע מסר בעדותו כי הבין את זה מנציגת מכירות שאת שמה לא זכר (עמ' 34, ש' 26), התובעת העידה כי אינה יודעת אם רכשה את החנויות ועוד 18 אחוז מהמגרש, וביקשה שעו"ד שלה ידבר בשמה (עמ' 65, ש' 18).
גם עופר מטעם החברה שלל את הטענה בדבר תשלום נפרד עבור רכוש משותף, על ידי מי מהתובעים (עמ' 91, ש' 17 - 21).

מכאן מתבקשת המסקנה כי, גם בענין זה לא הוכיחו התובעים את הנטען בתביעתם וכבר בעת מסירת עדותם סתרו את אשר נטען בתצהיר ובכתב התביעה.

ה
.
מספר החניות בפרוייקט:
התובעים טענו כי מספר החניות בפרוייקט אינו עומד בתקן המחייב. לטענתם, אם החברה היתה מציינת בפני
הועדה שהתוכנית המפורטת ג/8009 לא קודמה, היה עליה להגדיל באופן משמעותי את מכסת החניות שנדרשה על פי התוכנית שבתוקף ג/4560. גם במצב נוכחי קיים פער בלתי סביר בין מצב החניות (בפועל 50 חניות), לפי עדות השמאי, לבין מספר החניות שצויין בתוכנית הבניה השניה, כ- 100 חניות. בנוסף לכך, עיריית נצרת עילית והועדה המקומית לתכנון ובניה, הפכו את החניה במקום לחניה ציבורית בתשלום, בניגוד לתנאי ההיתר.

אלא שדין טענות אלה של התובעים להידחות, בעיקר בשל כך שלא רכשו חניות בפרוייקט ובשל כך שטענותיהן לא הוכחו. שני התובעים העידו כי לחניותיהם לא הוצמדו בהסכמי המכר חניות. התובעים לא שילמו לאירוסים תמורה כלשהיא עבור חניות.

באשר לביצוע החניות על פי היתר הבניה, העיד מר עופר, והסביר כי בתחום התוכנית ובהסכם עם העירייה בוצעו כל החניות שנדרשו (עמ' 92, ש' 12-14). עוד לדבריו, החברה לא מכרה חניות לתובעים, ישנם מספר חניות פרטיות שנמכרו לרוכשים תמורת תשלום והוצמדו לנכסיהם, כל שאר החניות לא נמכר לאיש מהרוכשים (עמ' 92, ש' 18-19).

השמאי מטעם התובעים נחקר אף הוא בענין החניות. השמאי אישר, כי אם רחובות כסולות ועצמון הם חלק מהפתרון החנייתי באיזור, הרי שלא חסרים מקומות חניה בפרוייקט, זאת לאחר ספירת מקומות החניה (עמ' 53, ש' 12-14), דבר אשר בעצם מרוקן מתוכן את סעיף 8 ג' לחוות דעתו, שם נאמר כי קיים מחסור במספר החניות בפרוייקט.

מר שוורץ בעדותו השיב, לשאלת בית המשפט, האם זה נכון שנחתם היתר לפי ג/4560 ופתרונות החניה ייחסו לתוכנית אחרת, על כך השיב שזה אינו נכון והסביר:"שהגישו את הבקשה פנינו ליזם שיתן לנו נספח תנועה ומקומות חניה שישרתו את המרכז החדש כולל לתת מענה לרסקו הקיים, זו היתה הדרישה של הוועדה, וכך זה נעשה" (עמ' 98, ש' 8-12). עוד הוא הוסיף בהמשך עדותו, כי ללא אישור נספח תנועה שתואם את התקנון לפי תקנות התכנון והבניה, תקן חניות, הועדה לא היתה מאשרת לחברה את הוצאת שני היתרי בניה מכוחה של תוכנית ג/4560 (עמ' 101, ש' 3-5).

לשאלה כיצד ארע שעוד בטרם הפך הפרוייקט
לבית משותף והנכסים טרם נרשמו על שם הרוכשים, החניות שהוצעו על ידי החברה כפתרון לדרישת הועדה, הפכו לחניה בתשלום השיב, כי בזמן הוצאת ההיתר אף אחד לא ביקש תשלום. התשלום נדרש רק בשנה האחרונה. בהיתר מופיע שמתחת לגג של המבנה יש מקומות חניה פרטיות המשמשות את בעלי הנכס וכל מה שמסביב הוא ציבורי. כיום נגבה תשלום עבור חניה ציבורית (עמ' 100, ש' 19-21).

כפי שכבר אמרנו התובעים לא רכשו חניה. במקום חניה ציבורית מספיקה, כפי שנדרש בעת מתן היתר הבניה. חניה בתשלום איננה גורעת מעצם פתרון החניה.

ו.
ליקויים בחנויות התובעים וגריעה משטח החנויות:
התובעים טענו כי שטחן של החנויות שנמסרו לחזקתם, קטן מזה שנמכר להם על ידי החברה. עוד טענו כי קיבלו את התקרה ללא טיח.

בחוות דעת השמאי מטעם התובעים, צויין בסעיף 4 - "שטח החנות כ- 17 מ"ר נטו (מתאים גם לשרטוט שצורף לחוזה הרכישה. שטח החנות ברוטו כולל חלק יחסי בקירות ומעבר כ- 23 מ"ר".

התובע הסכים בחקירתו הנגדית כי איננו טוען שקיבל שטח קטן יותר ממה שהוסכם עליו בחוזה (עמ' 22, ש' 22-23). התובע עומת עם חוות הדעת של שמאי, ואישר כי השמאי אישר בסעיף 4 לחוות דעתו ששטח החנות זהה לשטח שנמכר לו על פי חוזה המכר (עמ' 23, ש' 3-8).

לשאלה הכיצד החברה רימתה אותו ונהגה שלא בתום לב כלפיו? השיב התובע, כי לדעתו הוא שילם על החנות יותר מאשר כל חנות אחרת בפרוייקט, אולם לא ידע להסביר הכיצד הגיע למסקנה זאת, אלא הסתפק באמירה כללית לפיה זה מה שנאמר לו, וכי אין בידיו כל מסמך המאשר את דבריו. התובע גם אישר כי כל הטענות הנ"ל לא הוזכרו בתצהירו (עמ' 23, ש' 19 עד עמ' 24, ש' 14).

מכאן אנו למדים כי התובע עצמו חזר בו מטענותיו אלה. התובע
הסביר ואישר כי מחנותו לא נגרע כל שטח. עוד הוא אישר כי טענתו ביחס לחוסר תום הלב של החברה כלפיו מקורה בתחושתו ששילם תמורה גבוהה יותר לחנות שרכש, ביחס לחנויות אחרות בפרוייקט.

גם התובעת לא ידעה לבסס טענתה בנוגע לחוסר בשטחי החנויות שרכשה מאת החברה. לאחר שהשיבה כי לחנויות שרכשה חסרו מטרים רבים, העידה כי היא איננה יודעת וכי השמאי יודע (עמ' 63, ש' 1-6).
מהאמור מעלה עולה כי טענות התובעים בענין החוסר בשטחי חנויותיהם, אין להם כל בסיס והן מנוגדות לחוות דעתו של השמאי מטעמם.

גם טענות התובעים בגין הליקויים השונים בחנויותיהם, כגון, תקרה לא מטוייחת אלא רק צבועה, חוסר בקיר גבס, חוסר בתא שירותים, חוסר בנקודת מזגן ולוח חשמל (שנטען על ידי התובעת בלבד), דינן להידחות על הסף, בהיותן מנוגדות למפרט הטכני אשר צורף להסכמי המכר (נספח ב-2 למוצגים נ/5(1) ו- (2) ועל כן חסרות כל ביסוס עובדתי). כמו כן בעניין זה ראה עדות התובע ביחס לתקרה (עמ' 33, ש' 18-30), וכן עדות התובעת ביחס לחוסר בקיר גבס, בתא שירותים, לתקרה דיקורטיבית ולחוסר בלוח חשמל ובנקודת מזגן (עמ' 66, ש' 15 עד עמ' 67, ש' 26).

ז.
הסכמת התובעים לביצוע השלב השני של הפרוייקט:
התובעים טוענים, כי החברה לא היתה רשאית לבנות את השלב השני של הפרוייקט ללא קבלת הסכמתם לכך, וכי בנוסף לכך הם זכאים להשתתף ברווחי החברה שצמחו לה כתוצאה מבניה זו.

סעיף 12 להסכמי המכר שכותרתו "בניית הפרוייקט": קובע:
"המוכרת רשאית לבנות ולהקים את הבנין בשלבים שונים לפי שיקול דעתה, מבלי שלרוכש תהיה זכות כלשהיא להתנגד לאופן ביינתו. הרוכש מצהיר בזה כי פרט לנכס ולרכוש המשותף שיוצמד אליו כאמור, כל שאר חלקי הפרוייקט הינם רכושה הבלעדי של המוכרת והיא רשאית לעשות בהם כטוב בעיניה והרוכש לא יהיה זכאי לבוא בכל טענה אל המוכרת בקשר לבניה או אי בניה של שאר חלקי הפרוייקט. המוכרת תהיה רשאית להגיש לאישור, כל תכנית בנין ערים וכל בקשה לתיקון תוכנית כזו, המתייחסת למגרש או לחלק ממנו ו/או לבנין, והכל גם לאחר מסירת הדירה לקונה".

מעדותו של התובע לענין זה אנו חוזרים ולמדים כי התובע אינו יודע להסביר את האמור בתצהירו. כך כאשר נשאל אודות סעיפים 22.2 א' ו- לתצהירו, לפיהם הצהיר כי מגיע לו כסף כתוצאה מגריעה של חלק החנות בזכויות בניה נוספות, הוא השיב:"... אין לי מה להגיד אני לא יודע" (עמ' 33, ש' 10-12), וכאשר נשאל מכוח מה קמה לו הזכות לזכויות בניה נוספות של הקבלן, השיב "בשביל זה יש שמאי, אני בעצמי לא יודע מה מקור הזכות" (עמ' 33, ש' 14).

השמאי מטעם התובעים נדרש לענין זה. בעדות מסר כי מסקנתו לפיה התובעים זכאים לחלק מתוספת הבניה בפרוייקט מבוססת על ההנחה שהם חלק מהבעלים בפרוייקט. אולם הוא סייג את דבריו והוסיף כי אם הם היו מקבלים חלק מתוספת הבניה לפי החלק היחסי שלהם, היה עליהם לשלם את עלויות הבניה (עמ' 51, ש' 1-5, וכן ש' 25-26). השמאי הוסיף כי מהוראות שני סעיפי המשנה של סעיף 12 להסכמי הרכישה, משתמע שלמוכרת יש זכות לבצע את הפרוייקט לפי שיקול דעתה בשלבים ולתובעים אין כל זכות נוספת בפרוייקט, למעט החנות שנמכרה והחלקים שהוצמדו לה (עמ' 53, ש' 3-7).

ח.
לסיכום:
הואיל והתובעים לא הצליחו להוכיח את טענותיהם ביחס לכל העילות והסעדים המפורטים בתביעתם כולל טענותיהם כלפי הנתבעים 2 -3 ו- 4, בעילות רשלנות, לפיכך יש לדחות תביעתם בכל הקשור לעילות אלה.

כך גם ביחס לשאלת החיוב בפיצויים כלפי החברה עימה התקשרו בחוזה, לא הצליחו התובעים להוכיח את טענותיהם כפי שפרטתי מעלה ביחס לכל טענה.

יחד עם זאת, נראה כי התובעים זכאים לפיצוי בגין עוגמת נפש, ביחס לשיהוי בו נהגה החברה באשר לרישום הבית כבית משותף ורישום היחידות על שם התובעים.

לפיכך, אני מחייבת את החברה לשלם לתובעים סך של 20,000 ₪, לכל אחד מהם, בגין הנזק הלא ממוני. כן אני מחייבת את החברה לרשום את זכויות התובעים בחנויות, כיחידת רישום נפרדת וזאת בתוך 12 חודשים מיום מתן פסק הדין.

אינני רואה מקום לחייב החברה בתשלום הוצאות משפטיות נוספות לתובעים, הואיל וכל יתר העילות כנגד החברה נדחו.

באשר לכל העילות האחרות והואיל והתביעה כנגד הנתבעים 2-3 ו- 4 נדחו,
הריני מחייבת התובעים יחד לשאת בהוצאותיהם של נתבעים אלה בסך 15,000 ₪ עבור כל נתבע ובצירוף מע"מ כחוק.

על התובעים להודיע, האם הם מבקשים להמשיך בתובענה כנגד הנתבעים 5 עד 8, לאור אשר נקבע ב

פסק דין
זה. הודעתם תמסר עד ליום 1/9/2008.


ניתן היום י"ח באב, תשס"ח (19 באוגוסט 2008) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.
ערעור תוך 45 יום לבית המשפט העליון.


מוניץ נחמה
, שופטת







א בית משפט מחוזי 1213/02 יצחק סולומוביץ, מזל לנקרי נ' אירוסים יוזמה ובנין בע"מ, עו"ד חנוך עדי זהב, הועדה המקומית לתו"ב ואח' (פורסם ב-ֽ 19/08/2008)