פסקי דין על צבי ילין | פסקי דין על בית רקשא | פסקי דין על בן יוסף חנן | פסקי דין על מונטג נועה ואח' |

610/02 הפ     02/07/2003




הפ 610/02 צבי ילין נ' בית רקשא בע"מ, בן יוסף חנן, מונטג נועה ואח'




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
הפ 000610/02


בפני

:
כב' השופטת גרסטל הילה
תאריך:
06/07/03





בעניין
:
צבי ילין



ע"י ב"כ עו"ד
אבי גביש
המבקש


נ
ג
ד


1 . בית רקשא מס' 1 בע"מ

2 . בן יוסף חנן
3 . מונטג נועה
4 . ספקטור עמירם
5 . אלקלעי איתמר
6 . אלקיים שי
7 . פישמן דבורה
8 . ד"ר רוזנצוויג ווסבולוד


ע"י ב"כ עו"ד
אברהם מרקוס
המשיבים


פסק דין

1.
זוהי תובענה ל

פסק דין
הצהרתי, לפיו המבקש הוא הבעלים של הזכויות במחסן ששטחו 7 מ"ר (להלן:- "המחסן") המצוי מתחת לגרם המדרגות בבית ברחוב טרומפלדור 44 בתל-אביב, הבנוי על חלקה 52 בגוש 6911 (להלן: "הבנין").
לחלופין, עותר המבקש לקבוע שהוא המחזיק הבלעדי של המחסן ברציפות מאז שרכש אותו בשנת 1991; וליתן צו מניעה האוסר על המשיבים להכנס למחסן.



2.
(א)
הבנין אינו רשום כבית משותף, אך אין ספק שהינו ראוי להרשם

ככזה, ומשום כך חל עליו פרק 17 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969

(להלן: "החוק").

(ב)
הבעלים הרשום של הבנין הוא המשיבה 1 (להלן: "המשיבה") והמשיבים והמבקש הינם חוכרים לדורות של יחידות שונות בבנין.

(ג)
המחסן נשוא התובענה ממוקם מתחם לגרם המדרגות של הבנין, בקומת הקרקע שלו,
באופן שבמרביתו - 75% לא ניתן לעמוד, מאחר שגובהו פחות מגובה אדם.
המחסן אינו רשום כיחידה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין ואין כל זכר לרישום זכויות בו בנסח הטאבו.

(ד)
על פניו, שטח המחסן הינו חלק מגרם המדרגות של הבנין, שעל-פי סע' 14א' לחוק מהווה חלק מהרכוש המשותף. כדי להצליח בתובענתו, על המבקש להראות שבעלי המקרקעין, דהיינו, המשיבה, מכרו למי מקודמיו את הזכויות במחסן הנ"ל, כשהמחסן מהווה יחידה נפרדת, וליתר דיוק, עליו להראות שהמשיבה החכירה למי מקודמיו את המחסן הנ"ל, ובכך הוציאה אותו מהרכוש המשותף.

(ה)
התקשרות כאמור לעיל, אמורה, ככל עסקה אחרת במקרקעין להיות בכתב (סע' 8 לחוק) ולמעשה, הדרך להוכחת התובענה, היתה בהצגת הסכם כתוב בין המשיבה לבין מי מקודמיו של המבקש, ולפיו הוחכר שטח המחסן באופן מפורש.
הסכם כזה לא הוצג, ואף לא נטען שקיים הסכם כזה.

(ו)
המבקש מבסס את זכותו הנטענת על הסכם מיום 11.12.91 (נספח "ג" לתובענה) לפיו רכש הוא את המחסן ממר גרשון פרבר. בהסכם זה הצהיר המבקש מפורשות (סע' 4) שידוע לו מצבו המשפטי של המחסן ושאין לפרבר זכויות רשומות בו.
מר פרבר אף
זומן להעיד בפני
, והוצגו בפני
אסמכתאות לכך שההסכם אכן דווח לרשויות המס מב/1, מב/2 ואף שולמו ע"י מר פרבר סכומים לועד הבית (מב/3) עבור נקיון המחסן שברשותו, אלא שבכל האמור אין די, שהרי אדם אינו יכול למכור אלא זכויות קנייניות שהוא בעליהן כחוק, והעובדה שהצדדים להסכם (המבקש ופרבר) דווחו על עסקה במקרקעין, לרשויות המס, אין בה כדי להקנות זכויות קנייניות. לכן עלי לבדוק אם פרבר רכש כדין זכויות במחסן.

(ז)
מר פרבר מתבסס על חוזה שנחתם בינו לבין מר מנחם בייגל ביום 1.7.63 (נספח "ו"
לתובענה).
בחוזה זה נאמר שמר בייגל הוא "החוכר והמחזיק" של המחסן - וברצונו למכרו למר פרבר. חוזה זה לא דווח לרשויות המס ולא שולמו בגינו מס שבח או מס רכישה. זאת על-פי דברי מר פרבר (עמ' 8 שורה 4) "לא דרשו ממני ולא שלמתי". אין כל אסמכתא לכך שמר בייגל הנ"ל רכש את המחסן מהמשיבה או מי שמטעמה.

(ח)
ב"כ המבקש, המודע לקשיים העומדים בפני
ו, מנסה להתבסס על מסמך נוסף - זכרון דברים שנחתם בין המבקש לבין מר גולדשטיין, נציג ועד הבית בבנין הנ"ל (נספח "ה" לתובענה) אלא שבעשותו כן, קורא ב"כ המבקש לתוך זכרון-הדברים את שאין בו.
זכרון-הדברים, שנחתם ביום 10.3.94 כשנתיים ומעלה לאחר חתימת ההסכם, בא להסדיר אך ורק תשלומים אותם חב המבקש, לטענת ועד הבית, לועד הבית.
במסגרת זכרון-הדברים צויין שהמבקש רכש מפרבר את המחסן, ואין כל מחלוקת, כאמור, שפרבר התיימר למכור למבקש את המחסן אך אין בכך כדי להצביע על מהות הזכויות שנמכרו.

3.
מהמקובץ עולה שמשנת 1963 מוחזק המחסן ללא עוררין, בחזקה בלעדית - ע"י מר פרבר, ולאחר מכן, משנת 1991, ע"י המבקש, מבלי שמי מדיירי הבנין או בעליו השיג על חזקה בלעדית זו.
יחד עם זאת עולה מהמקובץ שמעולם לא נמכרו הזכויות הקנייניות במחסן הנ"ל, מאחר שלא ניתן היה כלל למוכרן. וממילא, לא נרשמו זכויות כלשהן המתייחסות למחסן, בלשכת רישום מקרקעין.
כאמור, המחסן מהווה חלק מהרכוש המשותף בהיותו החלל שמתחת לגרם המדרגות בחדר המדרגות של הבנין. המחסן אינו יכול להוות נשוא עסקה נפרדת ואינו ראוי להרשם כיחידה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין, ולפיכך, דין התובענה, ככל שהיא מתייחסת לזכויות הקנייניות - להדחות. המבקש אינו זכאי לסעד הצהרתי המבוקש על ידיו.
באשר לסעדים הנוספים - אין מחלוקת שהמבקש מחזיק במחסן באופן בלעדי החל משנת 1991, אך המשמעויות הנגזרות מכך אמורות להתברר בערכאה המתאימה ואינן מצויות בסמכות בית משפט זה, כפי שגם המשמעויות הכספיות הנובעות מכך שלכאורה רכש המבקש בכסף מלא נכס שלא ניתן היה לרכוש ונותר עם חזקה בפועל וללא זכויות קנין.



4.
לפיכך, התובענה נדחית.
המבקש ישא בהוצאות המשיבים בסך 6,000 ש"ח + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים בדואר.


ניתן היום, ב' בתמוז, תשס"ג (2 ביולי 2003), בהעדר הצדדים.





גרסטל הילה
, שופטת








הפ בית משפט מחוזי 610/02 צבי ילין נ' בית רקשא בע"מ, בן יוסף חנן, מונטג נועה ואח' (פורסם ב-ֽ 02/07/2003)