פסקי דין על רשות הפיתוח | פסקי דין על יעיש צרפתי | פסקי דין על דניאל מרדכי |

7721/01 א     16/10/2008




א 7721/01 רשות הפיתוח נ' יעיש צרפתי, דניאל מרדכי




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט השלום ראשון לציון
א
007721/01

א
000972/03

בפני
:
כב' השופט שאול מנהיים







בעניין:
רשות הפיתוח

ע"י עו"ד הורניק




התובעת


נ
ג
ד


1.יעיש צרפתי
ע"י עו"ד שאבי
2. דניאל מרדכי
ע"י עו"ד שני




הנתבעים
פסק דין
מבוא

1.
שתי תביעות שהדיון בהן אוחד. בשתיהן עותרת התובעת לקבלת סעד של סילוק ידם של הנתבעים מנכס המצוי ברחוב אמיל זולה 2 (חלק מחלקה 65 בגוש שומה 4440) ברמלה, שהנתבעים משתמשים בו לניהול עסק של מסגריה ונגריה. בתביעה בת. אז. 7721/01 הנתבע הוא מר צרפתי (המופע בכותרת כנתבע מס' 1) ובתביעה בת. אז. 972/03 הנתבע הוא מר מרדכי (הנתבע 2, על פי הופעתו בכותרת). בכל אחת מהתביעות נדרש גם סעד כספי בסך של 59,680 ₪ ובסך של 66,824 ₪ מכל אחד מהנתבעים, בהתאמה.

2.

בין הצדדים נחתם חוזה שכירות בלתי מוגנת ביום 25/11/1974 לגבי הנכס, ולפיו שכרו הנתבעים מהתובעת את הנכס. תקופת השכירות הקבועה בחוזה הסתיימה ביום 31/7/1975, אולם הנתבעים הוסיפו להחזיק בנכס ולשלם דמי שכירות לתובעת בגינו גם לאחר מועד סיום תקופת החוזה, מבלי שנערך חוזה חדש. לטענת התובעת, דמי השכירות הועלו (או התעדכנו) מעת לעת על פי הערכות שמאי מטעמה. כך התנהלו הדברים עד חודש מרץ 2000, אלא שאז דרשה התובעת, בעקבות הערכת שמאי שנערכה עבורה, כי דמי השכירות החודשיים שישלם כל אחד מהנתבעים יועלו ל-3,500 ₪ ו-4,000 ₪ לחודש, בהתאמה. דובר בהעלאה של כמה מאות אחוזים (גובה דמי השכירות החדשים היה פי 4 לערך מדמי השכירות ששולמו עד אז). הנתבעים התנגדו להעלאה זו, ומכאן הסכסוך שסופו בהגשת התביעות נשוא

פסק דין
זה. שאר העובדות תפורטנה בגוף פסק הדין, במסגרת הדיון בנושאים שבמחלוקת.

עילת התביעה – זכויות התובעת בנכס
3.
הנתבעים כופרים, בסיכומיהם, בזכות התובעת בנכס. טענותיהם מבוססות על העובדה שזכויות התובעת בנכס אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, ועל כך שהעדה היחידה מטעם התובעת לא ידעה מידיעתה האישית את העובדות בדבר הבעלות ולא היתה צד לעריכת המסמכים שצורפו לתצהירה ואשר באמצעותן ביקשה התובעת להוכיח את הבעלות. עוד נטען כי המסמך נספח א' לתצהיר עדת התביעה לא הוגש כתעודת עובד ציבור ונערך בשנת 2000 ולכן לא ניתן להגישו כראיה כפי שהוגש משום שאינו בגדר "תעודה נושנה", וכן – כי מסמכי הבעלות הם "מסמך מהותי" שחובה לצרפו לכתב התביעה. דין טענות הנתבעים בנושא זה להידחות מצד התוצאה שהם חותרים אליה (דחיית התביעה בשל אי הוכחת עילתה) ללא קשר לתוכן טענותיהם הנ"ל. הם עצמם אינם חולקים על כך שכל השנים ראו בתובעת בעלת הזכויות, ערכו עימה חוזה שכירות ושילמו לה דמי שכירות (הכל באמצעות עמידר, חברה ממשלתית שעיסוקה בהקשר הרלבנטי הוא בניהול הנכס עבור התובעת ומטעמה), ביקשו להחתים את התובעת על בקשה להיתר בניה מתוקף היותה בעלת זכויות הקניין בנכס, ולפי כתבי ההגנה(!) אף ביקשו לרכוש מהתובעת את הנכס. הם גם אלה שביקשו להתקשר עם התובעת בהסכם שכירות (ראו נספח ו' לתצהיר התובעת, שאחד הנתבעים הודה שהוא חתום עליו והנתבע האחר נמנע מלהכחיש או לאשר את חתימתו עליו). גם בתצהירי הנתבעים לא ניתן למצוא כפירה שלהם בזכויות התובעת בנכס, אלא דווקא הסתמכות על זכויות אלה. אנו דנים כאן בתביעת גברא (

in personam
) ולא בתביעת חפצא (
in rem
). פירוש הדבר הוא שאין זה כלל מתפקידו של בית המשפט לקבוע במסגרת

פסק דין
זה קביעה שתוקפה כלפי כולי עלמא בשאלה למי זכות הקניין במקרקעין המהווים את ה"נכס" נשוא התביעה (ואף אין זה בסמכותו העניינית של בית משפט השלום לעשות כן). כל תפקידו של בית המשפט כאן הוא להכריע בשאלת החזקה בנכס (וכן ברכיב הכספי של התביעות שבכותרת) במישור של יחסי הצדדים בלבד. בחינת זכויות התובעת בנכס תיעשה, לכן, לאו דווקא בהיבט הקנייני. כאשר בתביעה לסילוק יד ממקרקעין מוכיח התובע את זכות הקניין שלו במקרקעין נשוא התביעה, עובר הנטל לנתבע להוכיח כי החזקתו במקרקעין נעשית כדין; אולם אין ללמוד מכך שבהעדר הוכחה חד משמעית של זכות הקניין של התובע, דין התביעה להידחות תמיד. בתביעה כזו מבררים האם ביחסים שבין הצדדים זכאי התובע לדרוש את סילוק ידו של הנתבע מהמקרקעין. כאשר הנתבע לא הכיר מעולם בזכויות התובע, יהיה אכן על התובע להוכיח כי הוא בעליה של זכות קניין שטיבה מזכה אותו בחזקה בנכס. שונה המצב כאשר הנתבע נהג בתובע כל העת כמנהג מחזיק בבעלים וכמנהג שוכר במשכיר. כזה הוא המקרה שבפני
נו. הנתבעים אינם רשאים לכפור כעת, רק משום שהוגשה נגדם תביעה, באותן זכויות שתמיד ייחסו הם עצמם לתובעת. במצב דברים זה, רק אילו היו הנתבעים מוכיחים פוזיטיבית כי הוברר להם שזכות הקניין בנכס נתונה לצד שלישי כלשהו, היה מקום להתייחס לטענותיהם כלפי זכויות התובעת ולבחון אותן. הם לא עשו כן. המסקנה היא כי אין לאפשר כיום לנתבעים לחלוק על זכויות התובעת בנכס במישור של יחסי הצדדים.

טענת הדיירות המוגנת

4.
הנתבעים טוענים, גם אם לא בפה מלא, כי הפכו לדיירים מוגנים בנכס. ככל שהטענה מעוגנת בהסכם (נספח א' ל-ת/1) שהציגו עם צד שלישי (מר ברזילי, שלטענת הנתבעים כבר אינו בין החיים), אין לה כל בסיס. עיון קצר באותו הסכם שנושא את התאריך 1/1/74 מראה מייד שלאותו צד שלישי לא היו כל זכויות בנכס, ובודאי שלא היה בגדר דייר מוגן בנכס. בהסכם עצמו מגדיר עצמו אותו צד שלישי כ"מחזיק" בנכס, מבלי לציין שהוא מחזיק כדין מבלי שיצביע על מקור זכותו להחזיק בנכס ומבלי שיתיימר להיות דייר מוגן. זאת ועוד: אין חילופי דייר מוגן ללא הסכמת הבעלים ומבלי שהבעלים יקבל את חלקו בדמי המפתח. אין מחלוקת שהתובעת לא קיבלה סכום כלשהו בעת עריכת ההסכם הנ"ל או בגינו. יתרה מכך: הרי לאחר אותו הסכם התקשרו הנתבעים (בנובמבר 1974) עם התובעת בחוזה שכירות בלתי מוגנת. מכאן שהתחייבו
- לאחר החוזה בינם לבין מר ברזילי - שלא לטעון לזכויות של דיירים מוגנים, לפחות בתקופת חוזה השכירות הבלתי מוגנת ובגין מה שקדם לה. על כן הם צריכים להוכיח כי לאחר תום תקופת חוזה השכירות הבלתי מוגנת ארע דבר ההופך אותם לדיירים מוגנים. הם לא עשו כן. הטענה כי התמשכותה של ההחזקה בנכס הפכה אותם לדיירים מוגנים היא טענה שאין בה מאום, ולא בכדי לא ניתן לטענה זו כל נימוק ולא הובאה כל אסמכתא התומכת בה. לא מצאתי שהנתבעים מסתמכים על איזו מהוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 בבואם לטעון שהם בגדר דיירים מוגנים, אף שדיירות מוגנת יכולה לבוא לעולם רק מכח חוזה שלפיו השכירות היא שכירות מוגנת, או מכח החוק. בהעדר חוזה לשכירות מוגנת, היו הנתבעים חייבים להצביע על מקור בחוק לזכות הדיירות המוגנת הנטענת, והם לא עשו כן משום שאין הוראה כזו שהם יכולים להסתמך עליה. גם ההשקעה הנטענת במושכר אינה יכולה לסייע בידם, משום שאין לראותה כ"דמי מפתח" כהגדרתם בסעיף 1 לחוק האמור. ההשקעה הנטענת לא ניתנה לבעלים אלא נעשתה, ככל שנעשתה, עבור הנתבעים עצמם. ממילא אין היא יכולה להיחשב כ"תמורה" שנתנו הנתבעים לתובעת בנוסף לדמי השכירות (כהגדרת "דמי מפתח" בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר). עוד יש לציין כי אף שמדובר במושכר שבו מתנהלים עסקים החייבים בניהול ספרים כחוק, לא הוכחו ההשקעות הנטענות והנתבעים לא הביאו ראיה כלשהי למועדיהן, עלותן וטיבן והסתפקו בטענות כוללניות בדבר קיומן. המסקנה מכל האמור לעיל היא כי דין טענת הדיירות המוגנת להידחות.

השכירות וסיומה
5.
לאור האמור לעיל ניתן לראות את הנתבעים, לפחות עד שנתגלעה המחלוקת בין הצדדים בעקבות הדרישה להעלאת דמי השכירות בסביבות מרץ 2000, כמי שבינם לבין התובעת התקיימו יחסי שוכר ומשכיר ללא חוזה בכתב החל מתום תקופת השכירות המקורית. סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, דן במצב מעין זה. הוא קובע כי כאשר צדדים לחוזה שכירות ממשיכים לקיים שכירות לאחר תום תקופת החוזה ומבלי לקצוב תקופה חדשה, רשאי כל צד להביא את השכירות לסיומה בהודעה למשנהו. לא נקבעו דרישות צורה כלשהן להודעה זו, ואף לא נקבע כי עליה להינתן בכתב. המשמעות היא שכל דרך שבה אחד הצדדים למד כי משנהו מבקש להביא את השכירות לסיומה תחשב כממלאת אחר דרישות הסעיף, בדיוק כמו במקרים של הודעות ביטול חוזה מחמת פגם ברצון או מחמת הפרה. מכאן שאין חשיבות אמיתית לשאלה האם היה זה ראוי ומוצדק לדרוש העלאה של דמי השכירות כפי שדרשה התובעת, משום שדרישה כזו פירושה המעשי הוא הודעה כי השכירות תסתיים אלא אם יסכימו הנתבעים לשלם את דמי השכירות החדשים. לא ניתן להבין את הדברים אחרת. הואיל והנתבעים העלו טענות בנושא גובה דמי השכירות שנדרשו מהם בסביבות מרץ 2000, אתייחס לכך בהמשך. מכל מקום, יש לומר כי לכל המאוחר במועד בו קיבל כל אחד מהם את התביעה כנגדו, קיבלו הנתבעים הודעה שלא ניתן לטעות במשמעותה בדבר רצון התובעת לסיים את השכירות. היות וכאשר שכירות נמשכת מעבר לתקופה החוזית יכול כל צד להביא לסיומה במתן הודעה, יש לקבוע כי השכירות הסתיימה ואין לנתבעים הגנה בפני
תביעת הפינוי. השאלה שנותרה לדיון היא רק מהו מועד סיום השכירות, ושאלה זו רלבנטית רק לרכיב הכספי של התביעה. זאת משום שבמצב המתואר לעיל השכירות מסתיימת במועד הנקוב בהודעה, ואם לא ננקב בה מועד אזי סיומה הוא בחלוף זמן סביר ממועד ההודעה (סעיף 19(ב)(2) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971). בהינתן העובדה שהתביעות דנא הוגשו לפני כשבע וכחמש שנים (בהתאמה), הרי שנכון למועד מתן פסק הדין ללא ספק כבר חלף הזמן הסביר מעת מתן ההודעה (בהנחה הנוחה ביותר לנתבעים, לפיה הגשת התביעה היא ה"הודעה" הראשונה בדבר סיום השכירות).

דרישות התובעת להעלאת דמי השכירות
6.
הנתבעים הקדישו חלק ניכר מטענותיהם לנושא שיעור ההעלאה הגבוה מאד של דמי השכירות
שנדרש מהם על ידי התובעת. מובן שלאורך ציר הזמן ייתכנו שינויים ריאליים בגובה דמי השכירות. מובן גם שחובת התובעת, בהיותה גוף השולט בנכסים שהם למעשה נכסי הציבור כולו, לפעול כדי להשיא את ההכנסות המופקות מנכסי הציבור שבבעלותה. כנגד אלה מובן גם שעל התובעת חלות חובות תום-לב ביחסיה עם הנתבעים, חובות שמקורותיהן מצויים הן בדיני החוזים והן במשפט הציבורי החל על התובעת מעצם טיבעה ומהותה. השיעור בו דרשה תובעת להעלות את דמי השכירות אכן נראה תלול מאד (כ-400%); אולם נתון זה לכשעצמו אין בו כדי ללמד שנפל פגם במהלכי התובעת. זאת משום שחסרים נתונים רבים, ובהם נתון מרכזי: משך התקופה שבה היו בתוקף דמי השכירות שקדמו להעלאה הנ"ל. הנתבעים הם המעלים טענות כנגד שיעור ההעלאה. עליהם היה לספק נתונים רלבנטיים, שללא ספק מצויים בידיעתם. ברור לכל שיש הבדל מהותי בין העלאה בשיעור של 400% בחלוף שנה בלבד מיום שהוחל לשלם את הסכום שקדם לאותה העלאה, לבין מצב בו – דרך משל – נותרו דמי השכירות ללא שינוי עד להעלאה הנדרשת במשך 10 שנים ויותר. בתרחיש האחרון דלעיל, העלאה בשיעור של 400% אינה נראית בלתי סבירה על פניה. בהעדר נתונים על משך הזמן בו היו בתוקף דמי השכירות בשיעור שקדם להעלאה הנדרשת, לא ניתן ללמוד משיעורה של ההעלאה כי מדובר בדרישה שאינה עומדת בקריטריונים של סבירות ותום-לב. זאת ועוד: אפילו נניח שנפל פגם בדרישה להעלאה בדמי השכירות, עדיין אין הנתבעים רשאים לעשות דין לעצמם ופשוט לסרב לשלם. היה עליהם לנקוט במהלך יזום כדי לתקוף את הדרישה. הם לא עשו כן, פרט לפנייתו של מר מרדכי שכנראה צורפה אליה שומה נגדית שלא הגיש, ללא הסבר מניח את הדעת ושבעקבותיה פנתה התובעת לשמאי אחר שערך שומה לפיה דמי השכירות הועמדו על כ-3,050 ₪ לחודש בתוספת מע"מ במקום 4,000 ₪ לחודש שנדרשו תחילה. הם גם לא טרחו לשלם כסדרם את דמי השכירות בשיעור שקדם לדרישת ההעלאה, ומקל וחומר שלא שילמו את הסכום המתחייב מהשומה הנגדית שנערכה מטעם מר מרדכי ואשר תוכנה אינו ידוע לבית המשפט גם כעת. לא ניתן לכך כל הסבר (ראו נספח י"ב לתצהיר מטעם התובעת, ולעומתו העדרם הבלתי מוסבר של פרטי תשלומי דמי השכירות על ידי הנתבעים מראיותיהם אף שמדובר בעסקים החייבים בניהול ספרים כחוק; וכן עדות מר צרפתי בנקודה זו – עמ' 18 ש' 1-5). מר מרדכי טען אמנם בתצהירו נ/2, בסעיף 6, כי הוא עודנו משלם "את התשלומים החודשיים כמתחייב מאחזקתי בנכס מהשינויים, השיפורים, התוספות וההשבחות שהוצאתי על חשבוני בנכס", אך לא טרח לפרט את הסכומים ומועדי התשלום ולא צירף ולו בדל ראיה בנושא זה. לא ניתן להצדיק זאת. הנה כי כן, המסקנה הסבירה יותר מהראיות היא שהנתבעים הפרו את חובתו הבסיסית ביותר של שוכר: לשלם דמי שכירות אפילו בשיעור שחל עליהם ללא עוררין עד להעלאה הנדרשת. עובדה זו לכשעצמה די בה כדי להקים עילה לפינויים, אף שלא על עילה זו מבוססת התביעה. מכל מקום, התביעה הנוכחית אינה בגדר זירה רלבנטית או ראויה לבירור נושא גובה דמי השכירות שנדרשו מהנתבעים. מרגע שנקבע כי התובעת רשאית להביא לסיום השכירות בדרך של מתן הודעה, ומרגע שברור שלפחות הגשת התביעה היא אותה "הודעה", דין התביעה לסילוק יד להתקבל גם אם ראשיתו של הסכסוך בדרישה להעלאת דמי השכירות שיתכן (ואיני קובע שכך הוא) שנפל בה פגם כזה או אחר.

הרכיב הכספי של התביעות
7.
נותר לדון ברכיב הכספי של התביעה. עיון בסיכומי התובעת מלמד שהרכיב הזה לא נזנח, אולם
אינו מלמד דבר מעבר לכך. אין בסיכומים אלא חזרה על העתירה למתן סעד כספי על פי כתבי
התביעה. אין בהם כל פירוט של הראיות לקיומו, ויותר מכך – לשיעורו – של החוב הכספי הנטען של כל אחד מהנתבעים. לא ניתן להבין כיצד חושב סכום התביעה מכל אחד מהנתבעים, וכיצד הוכחו רכיביו של אותו חישוב. גם כתבי התביעה אינם מגלים כיצד חושב סכום התביעה בכל אחד מהם. לשווא נחפש תשובה לשאלה זו אפילו בתצהיר מטעם התובעת. הנה כי כן, לגבי הרכיב הכספי של התביעות יש לומר שהתובעת נכשלה כשלון גמור בהוכחתו. אמנם קבעתי לעיל שהנתבעים לא שילמו את מלוא דמי השכירות בגין הנכס, אולם קביעה זו כשלעצמה אינה מספיקה כדי לחייב אותם בתשלום סכום מסוים. לשם כך צריך לברר כמה בדיוק שילמו וכמה היו צריכים לשלם. רק אחרי בירור כזה ניתן לחייב אותם לשלם את ההפרש. אין בפני
י כל תשתית המאפשרת עריכת בירור כזה. על כן, וחרף העובדה שברור לי כי הנתבעים לא שילמו את מלוא דמי השכירות (לפי כל גישה לשאלה מהו השיעור הנכון שלהם) בגין התקופה שמחודש מרץ 2000 ועד הגשת התביעה, אין לי אלא לדחות את החלק הכספי של התביעות שבכותרת.

התוצאה
8.
התוצאה הסופית היא כי אני מחייב את הנתבעים לסלק ידם מהנכס נשוא התביעה ולהחזיר את החזקה בו לתובעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, והכל עד 1/1/2009 כולל. הנתבעים, יחד ולחוד, ישלמו לתובעת את הוצאות המשפט שתקבענה על ידי מי שמוסמך לקובען לפי תקסד"א, וכן ישלמו לתובעת יחד ולחוד סך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין שכ"ט עו"ד של התובעת בשתי התביעות יחדיו.

המזכירות תשלח

פסק דין
זה באמצעות הפקס והדואר.

ניתן היום י"ז בתשרי, תשס"ט (16 באוקטובר 2008) בהעדר הצדדים.


שאול מנהיים
,
שופט











א בית משפט שלום 7721/01 רשות הפיתוח נ' יעיש צרפתי, דניאל מרדכי (פורסם ב-ֽ 16/10/2008)