פסקי דין על אלברט אוחיון ועוד 124 אחרים ועוד נציגויות בתים משותפים | פסקי דין על חממי עזרא | פסקי דין על חממי שלמה ואח' |

1208/96 א     28/07/2005




א 1208/96 אלברט אוחיון ועוד 124 אחרים ועוד נציגויות בתים משותפים נ' חממי עזרא, חממי שלמה ואח'




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
א
001208/96


בפני
:
שופט: אלטוביה מגן
תאריך:
28/07/2005




בעניין:
אלברט אוחיון ועוד 124 אחרים ועוד 6 נציגויות בתים משותפים



ע"י ב"כ עו"ד
עו"ד גולן ששי

תובע

נ
ג
ד


חממי עזרא

חממי שלמה


ע"י ב"כ עו"ד
1 . עו"ד איבצן אמיר

2 . עו"ד שנהב חיים
3 . עו"ד ולר שחר
נתבע


נוכחים:
שלא במעמד הצדדים

נגד







י.ת.ד.י. 1991 בע"מ
משב ג'
| הועדה המקומית רמלה
משב ג'
| 'אבוטבול דוד ואח
משב ג'
| כהן יעקב ואחרים
משב ג'
| ירמיהו אריה ואחרים
משב ג'
| ברזלבאום רבקה ואחרים
משב ג'
| מרדכי מאיר ואחרים
משב ג'
| סיסו גבריאל ואחרים
משב ג'
| שאר דיירי הבניניים ע"פ רשימה
משב ג'
| מוריס אגבבה קבלן בנין בע"מ
משב ג'
| רמי חרושת מרצפות בע"מ
משב ג'
| י. אדיב את גוז בע"מ
משב ג'
| אגבבה
משב ג'
| יתדי 1991 בע"מ
משב ג'
| רמת חרושת מרצפות בע"מ







מבקש ג'







ע"י ב"כ עוה"ד
עו'ד להב אוסנת
עו"ד איבצן אמיר
עו"ד גולן ששי
עו"ד אברמוביץ מנחם
עו"ד גולדברג אברהם
עו"ד טייטלבאום משה
עו"ד בר חן אבנר







פסק דין
(חלקי)

עניינו של

פסק דין
חלקי
זה הוא חלוקת האחריות בין יזמי פרויקט בניה לבין האדריכל מכוח הודעת צד ג' שנשלחה לו.

אין אני רואה צורך לחזור על עובדות התיק בו עסקינן שכן אלו פורטו מזה כבר בפסק דינו החלקי של כב' השופט סגן הנשיא טלגם ז"ל .

החלטה זו הינה המשכו של פסק הדין החלקי שניתן על ידי כב' השופט טלגם ביום 8/8/00, בו נקבעה חבותם נשוא הסכסוך של הנתבעים בת.א. 1208/96 כלפי דיירי הבניין, הם התובעים (להלן: פסק הדין החלקי). שאלת האחריות בין יזמי הקמת הבנין, אלו שולחי הודעת צד ג' (להלן: חממי), לבין האדריכל אשר ביצע את עבודת תכנון הבנין, הוא צד ג' (להלן: בסט), הושארה בפסק הדין החלקי ולא הוכרעה, פרט לעניינים אשר ראה כב' השופט טלגם להכריע בהם. על פסק דינו זה הוגשו ערעורים שונים ובהחלטת בית המשפט העליון מיום 8/12/02 הוחלט כי התיק יוחזר לערכאה זו, בין השאר כדי ליתן החלטה מחודשת בחלקה בשאלת חלוקת האחריות שבין חממי לבין בסט, כל זאת בכפיפות לאמור בהחלטתו ובגדרו של פסק הדין החלקי בהכרעה שבין התובעים לנתבעים. נקבע כי קביעות פסק הדין החלקי בעניין אחריותו של האדריכל יבוטלו ויוכרעו במסגרת הליכי צד ג' דכאן.
זהו עניינה של הכרעה זו.

כהערה מקדמית אומר כי בחנתי ולמדתי, בין יתר הראיות בנושא זה, את חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט הד"ר זלינגר ז"ל (במ/1), אשר סמך עליה בית המשפט בקובעו את פסק הדין החלקי, את חוות דעתו של אדריכל אריה שילה מטעם
בסט וחוות דעתו של אדריכל יפתח אלוני, מטעמם של חממי.

טענות הצדדים

טוענים חממי כי אחריותו של בסט, מקורה בתכנון לקוי ונחלקת לשני ראשים. מחד, אחראי בסט כלפי חממי מכוח ההסכם שנחתם ביניהם (נספח א' לסיכומי חממי) (להלן: ההסכם). לפי ההסכם קיבל על עצמו בסט ביצוע העבודה האדריכלית בפרויקט, כל זאת בנאמנות וברמה מקצועית נאותה, וכי הוא אחראי לטיב העבודות שהוכנו או בוצעו על ידו (סעיף 11 א' להסכם). כמו כן התחייב בסט לפצות את חממי בגין כל נזק או הפסד שייגרם עקב ביצוע העבודה האדריכלית ברשלנות (סעיף 12) וכן לשפות, שיפוי מלא, את חממי כנגד כל סכום שיחובו בו בעד נזקים שבסט אחראי להם (סעיף 13). מן הפן השני, אחראי בסט באופן ישיר כלפי הדיירים וזאת על פי דין ועל פי ההסכם. לפי סעיף 13 להסכם אחראי בסט כלפי צד ג', לנזקים אשר ייגרמו בקשר עם עבודתו האדריכלית.
על פי דין חב בסט חובת זהירות מושגית כלפי רוכשי הדירות.

לאור כך פוסלים חממי את טענתו של בסט כי עקב פיטוריו מן הפרויקט בחודש ספטמבר 1994 נבצר הימנו לפקח על הבניה במסגרת ה"פיקוח העליון" ולגלות כשלים תכנוניים, אשר היו מתגלים, במהלך הבניה. לטענתם פיקוח עליון אינו מיועד לחשוף שגיאות תכנוניות. פיקוח עליון, עיקרו בדיקת התאמת הבניה בפועל להיתר ולתוכניות האדריכלות, שהנן חלק מהיתר הבניה. המפקח העליון גם מהווה גורם אחראי בפני
הרשויות הרלוונטיות. כמו כן טוענים חממי כי הליקויים הרלוונטיים לענייננו הינם ליקויים הניתנים להבחנה כבר בשלב התכנוני, ומשלא נעשה כך על ידי בסט, הרי שבאחריותו מדובר. עוד טוענים חממי כי אף אם יקבע כי יש בסיס לטענותיו של בסט בדבר פיטוריו מן הפרויקט, הרי הליקויים אשר מדובר בם נוצרו עוד קודם לפיטוריו וניתן היה לגלותם, ובכל זאת לא מנע בסט את הליקויים.

מאידך טוען בסט כי קיים את חיוביו בהתאם להסכם עם חממי ותכנן את הבניינים והדירות ללא דופי ובמיומנות מקצועית גבוהה.
לטענתו בתאריך 4/9/94 פוטר על ידי חממי ולכן נאלץ להפסיק לבצע פיקוח עליון בפרויקט הבניה בו עסקינן. מאותה עת לא הייתה לבסט שליטה או פיקוח על בניית הפרויקט. כמו כן טוען הוא כי בשלב בו פוטר, היו כל הבניינים בשלבים שונים של הקמת השלד, ואולם טרם נבנו אותם חלקי בניין לגביהם נקבעו הליקויים בפסק הדין החלקי. זאת ועוד, לא מונה חליף לבסט ומשכך נמנע ממנו או מחליפו לבצע פיקוח עליון אשר אחד ממרכיביו הוא, בין היתר, עדכונן של תוכניות הבניה. כמו כן טוען בסט כי על פי דין חייבים היו חממי להעסיק בנוסף לאדריכל פיקוח עליון אף מהנדס ביצוע אשר יעניק פיקוח יומיומי ואילו בפועל לא הועסק מהנדס כאמור כשם שלא הועסק אדריכל פיקוח עליון וכל אלו משקפים את דפוס עבודתם של חממי והתנהלותם בפרויקט. כמו כן דוחה בסט את טענת אחריותו על פי ההסכם.

דיון
מבדיקת הסכם בסט-חממי (נ/ח/7; נספח א' לכרך מוצגים מטעם חממי) עולה כי המתכנן, קרי בסט, מתחייב לבצע את עבודתו האדריכלית בנאמנות וברמה מקצועית נאותה, ואף אחראי הוא לטיב העבודות שהוכנו או בוצעו על ידו (סעיף 11 (א)). סעיף 12 קובע את אחריותו של בסט לכל נזק או הפסד שיגרם עקב ביצוע העבודה האדריכלית תוך רשלנות והוא מתחייב לפצות את המזמין, קרי חממי, בגין כל הפסד או נזק שייגרם בהתאם ל

פסק דין
סופי כנגד חממי.
סעיף 13 דן באחריותו של בסט כלפי צדדים שלישיים, לנזקים שיגרמו בקשר עם העבודה האדריכלית. כמו כן מתחייב בסט לשפות את חממי, באם זה ימצא חייב על ידי בית משפט, בגין סכום כלשהו בגינו המתכנן אחראי.
הסתמכות על רמת מיומנותם ורמתם המקצועית של בעלי מקצוע הולידה ציפייה שיפעלו כך לא רק אצל הלקוח אלא אף כלפי צד ג' העלול להיפגע (ראה: המ' 106/54 וינשטיין נ' קדימה, פ"ד ח' 1317). זאת ועוד, כיום הגישה היא כי ניתן להחיל את חובת הזהירות המושגית על אדריכל כלפי צדדים שלישיים וביניהם רוכשי דירות. כך נפסק למשל בת.א. (חיפה) 782/93 פרץ שלמה ויפה ואח'

נ' יפרח בנין ופיתוח יפרח אברהם בע"מ ואח'

(צורף כנספח 1 לסיכומי חממי):
"נראה לי, כי עקרונית קיימת חובת זהירות מושגית על אדריכל כלפי רוכשי דירות. אמנם במישור החוזי נשכר האדריכל ע"י הקבלן, אך אין ספק שהאדריכל המתכנן לא רק יכול וחייב לצפות, אלא גם צופה בפועל שמי שישא בתוצאות תכנון לקוי יהיה לא רק הקבלן, אלא גם רוכשי הדירות הבודדות..." (ע"מ 9 לפסק הדין). (וראה אף: א. זר, רשלנות מקצועית של עורכי דין, רופאים, מהנדסים וארכיטקטים (1993) בע"מ 580- 584; והשווה לע"א 513/88 ויג'י שאה נ' רחל שני (כרבאסי), דינים עליון, כרך מ"ד, 21).
לאור אלו איני מוצא לקבל את טענות בסט כי אין הוא אחראי, במידה ואכן יקבע כי ליקויי הבניה נבעו מהתרשלותו, כלפי רוכשי הדירות. אף ההסכם בינו לבין חממי ואף הדין קובעים כי באם התרשל אדריכל יכול שיחוב כלפי חממי או רוכשי הדירות, מה גם שהליך זה דן בהודעת צד ג' של חממי כנגד בסט, ומהות תובענה זו היא בשיפוי חממי על ידי בסט בגין ליקויים לכאורה שנגרמו בעטיו של תכנון לקוי של בסט.

אדון בליקויים כסדרם, כפי שנקבעו בפסק הדין החלקי:

ליקויים ברכוש המשותף

מהלך מדרגות תחתון

בפסק הדין החלקי נקבע כי קיימים ליקויים בנוגע למהלך המדרגות התחתון וכי יש לשנות את מבנה המדרגות על מנת להתאימן לתקן. בסעיף ג (1) לחוות דעתו מעלה המומחה מטעם בית המשפט, ד"ר זלינגר, את הליקויים במהלך המדרגות התחתון. כמו כן בחוות דעתו נקבע כי מקור הליקוי בתכנון האדריכלי.
טוענים חממי כי מחומר הראיות ובין היתר חוות דעתו של האדריכל שילה מטעם בסט, עולה כי הליקוי במהלך המדרגות התחתון הוא פרי כשל תכנוני בלבד. משכך האחריות בגין ליקוי זה על כתפיו של בסט. מאידך טוען בסט כי אותו ליקוי היה מתגלה ללא ספק במסגרת הפיקוח העליון, לו ניתן היה לו להשלימו ובכך הייתה נמנעת המחלוקת דכאן. משלא ניתן לבסט להמשיך בתפקידו ולא הועסק מוסמך אחר תחתיו הרי שהאחריות בגין הליקוי על כתפיהם של חממי.


חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 מטיל חובה קוגנטית על המוכר לספק דירה בהתאם לתקנים החקוקים התואמים (ראה אף: א. זמיר, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (2002), ע"מ 341-344).
אין מחלוקת בין הצדדים למעשה
כי מקור הכשל לעניין הנדון הוא תכנוני. כך אף נאמר מפורשות על ידי המומחה מטעם בסט, אדריכל שילה, בחלק ג' סעיף 1 לחוות דעתו: "חדר המדרגות בקומת הקרקע תוכנן עם מדרגות טרפזיות, שלא בהתאמה לסעיף 3.47 לתקנות".
כך נקבע בפסק הדין החלקי (ע"מ 25 לפסק הדין). אם כן טענתו של בסט היא כי באם היה מתאפשר לו להמשיך את הפיקוח העליון, ואו היו נשכרים תחתיו שירותי אדריכל אשר היה מבצע את אותו פיקוח עליון, הליקויים היו מתגלים ומתוקנים. על כן טענו הצדדים בנוגע למהותו של הליך הפיקוח העליון. זה בכה וזה בכה, ובסופה של דרך מצאתי כי אין לקבל את טענותיו של בסט בהקשר זה.

אין ההליך של "הפיקוח העליון", מהווה הליך בו, ברגיל, מתוקנים ליקויי תכנון, כי אם הליך בו מותאמת הבניה בשטח לתוכניות האדריכל המתכנן, שהינן חלק מהיתר הבניה, ואף להוות גורם אחראי מקצועי בפני
הרשויות. מסקנה זו עולה מתקנות התכנון והבניה (פיקוח עליון על הבניה) התשנ"ב-1992 בזו הלשון:
"1.
בתקנות אלה -
"פיקוח עליון" - פיקוח על בניית מבנה או חלקים ממנו כמפורט בתקנות

אלה; ...
4.
הפיקוח העליון יכלול פעולות אלה: -
(1)
בקרה להבטחת התאמת ביצוע הבניה באתר למסמכי ההיתר על נספחיו,

ובכללה התאמה לתכניות הקונסטרוקציה ולתכנית הסידורים הסניטרים;
(2)
הדרכה ומתן הנחיות לאחראי על הביקורת בתחום שעליו הוא אחראי,

לאחראי לביצוע השלד, לקבלן הראשי, למנהל העבודה או למנהלי

העבודה בכל הנוגע לאמור בפסקה (1);
(3)
מעקב אחר בדיקות מעבדה מאושרת הנדרשות לפי כל דין שיועברו

אליו בידי הקבלן הראשי או בהוראתו;
(4)
אישור גמר חלקי או מלא של עבודות הבניה לצורך בקשה לחיבור

לרשתות החשמל, המים והטלפון ולצורך הוצאת תעודת גמר; האמור

בפסקה זו יחול לגבי עורך בקשה ראשי ומתכנן שלד הבנין, ואולם

רשאי עורך הבקשה הראשי להתנות מתן אישורו בחתימת עורכי בקשה

אחרים לגבי ביצוע הפיקוח העליון, כל אחד בתחומו".
מנוסח התקנות ניתן להבין כי אין עסקינן בפיקוח צמוד בשטח כי אם פיקוח בעל אופי של התאמה בין הבניה בפועל להיתר ולתוכניות האדריכליות. כך עולה אף מהסברו
של המומחה מטעם בית המשפט, ד"ר זלינגר ז"ל, בדבר מהותו של הפיקוח העליון:

"אם כוונת השאלה היא האם עצם ביצוע הפיקוח העליון יש בו כדי להגדיל את הסיכוי שהאדריכל יגלה טעות שהוא עשה בשלב התכנון, הערכתי היא שהסיכוי לכך קטן מאוד מכיוון שזו אינה אחת מהמטרות של הפיקוח העליון". (נ/ח12/א-ב; נספח ג' לכרך מוצגים ואסמכתאות מטעם חממי).
ברוח זו השיב אף בסט עצמו בחקירתו:
"פיקוח עליון זהו בעצם אפשרות של אדריכל לבדוק בדרך אדריכלית את המצב של הבניין. הוא שונה מפיקוח צמוד של מהנדס פיקוח שעבודתו להיות בשטח כמעט כל יום ולבדוק ולמדוד וללכת לפרטי פרטים של הביצוע. התאמה בין יועצים שונים ותוכניותיהם אינה נעשית בשטח אלא במשרד" (ע"מ 192 לפרוטוקול מיום 25/6/00).
כך עולה מחוות הדעת של המומחה מטעם חממי, מר אלוני בע"מ 3 לחוות דעתו ואף מחוות דעתו של המומחה מטעם בסט עצמו, מר שילה בע"מ 4.
זאת ועוד, עיננו הרואות כי נעשית הבחנה בין "פיקוח עליון" אשר מטרתו תוארה לעיל, לבין "פיקוח צמוד" אשר מטרתו בדיקה יומיומית בשטח הפרויקט של אופן ואיכות ביצוע העבודה על ידי הקבלן, ואף התאמות לביצוע התוכניות האדריכליות. (ראה: ע"א 600/86 פורטונה מגידיש ואח'

נ' גת גבעת חיים ואח'

, פ"ד מו (3) 233, בע"מ 243-244; ת.א. (חיפה) 17056/98 אררט חברה לביטוח נ' ביטס, טרם פורסם; ת.א. (ת"א) 70970/99 משולם נ' ב. גלניר בע"מ שיקום ושיפוץ מבנים וציוד, טרם פורסם).
עוד עולה מהעדויות, בין היתר של אדריכל שילה, מטעם בסט, כי תפקידו של המפקח העליון מצריך מספר מצומצם ביותר של ביקורים באתר הבניה, ואשר לאור כך אין זה ברור הכיצד היה מגלה בסט את הליקויים המדוברים (פרוטוקול מיום 22/1/04 בע"מ 11; פרוטוקול מיום 1/2/04 בע"מ 25). כמו כן מר שילה ענה בהן מוחלט לשאלה: "הביקור של הפיקוח העליון בפירוש לא נועד לעניין המדרגות" (פרוטוקול מיום 1/2/04 בע"מ 25 שורות 12-13). כך העיד אף מר תורג'מן אשר עבר באותה תקופה אצל הקבלן המבצע אגבבה באתר הפרויקט (פרוטוקול מיום 25/6/00 בע"מ 207 שורות 9-11).
לאור כל האמור אין אני רואה לקבל את טענת בסט כי היה מגלה את אותם ליקויים, כחלק מאותו פיקוח עליון. מחומר הראיות עולה כי מדובר היה בליקויים ברורים של תכנון, ואותם היה לגלות על שולחן השרטוט ולא בשטח.

בפסק הדין החלקי נקבע כי יש לשנות את מבנה המדרגות על מנת להתאימן לתקן. אף לו היה מגלה בסט את ליקויו התכנוניים בשטח, הרי שהיה מגלה אותם רק לאחר בנייתן ובכך אין מזור לבעיית הליקויים. מסיבה זו לא ראיתי לדון בטענת בסט כי פוטר טרם בניית גרם המדרגות, הגם שבנוגע לכך לא העמיד תשתית להוכחת טענתו ובמאזן הסתברויות ישנן ראיות אשר מביאות דווקא למסקנה כי פוטר לאחר מכן.

אף הישענותו של בסט על פסק דינה של כב' השופטת דורנר בת.א. (י-ם) 875/89 מוגדסי יהודה נ' "רסקו" חברה להתישבות חקלאית ועירונית בע"מ ואח'

, תקדין-מחוזי, כרך 91 (2), 852, אינה יכולה לעמוד. עובדות

פסק דין
זה משקפות מצב אחר מזה בו עסקינן. שם טען האדריכל כי תכנונו כיאות היה וכי החריגה מהתקנות הייתה בעת ביצוע הבניה. בענייננו אין הדבר כך שכן אין חולקין כי החריגה מהתקנות אינה אלא פרי תכנון לקוי. זאת ועוד, לא הוכח, כאמור, כי הימצאותו של מפקח עליון, אם בסט או אחר, היה גורם לגילוי אותו ליקוי, ואף אם כן היה מגלה זאת מאוחר מידי, כאמור.

טוען בסט כי בפועל לא העסיקו חממי אף מפקח צמוד על אי העסקתם מפקח עליון, וכי אותו מפקח צמוד היה מגלה את אותם ליקויים. ואולם גם לגבי כך עולה תמונה שונה מחומר הראיות. כך למשל עונה ד"ר זלינגר, המומחה מטעם בית המשפט לשאלה: "האם נכון כי באחריותו של מפקח צמוד לאתר ליקויים – הן ליקויי בניה, הן ליקויי תכנון, הן ביצוע שלא בהתאם לתכנון וכדו' ולתת הוראות למבצע ו/או אדריכל לתקן ליקויים" ובתגובה: "לא נכון, מפקח אינו אמור לגלות שגיאות של מתכננים, ואינו נותן הוראות לאדריכל לתקן שגיאות" (נ/ח12/א-ב; נספח ג' לכרך מוצגים ואסמכתאות מטעם חממי).
מכל האמור עולה תמונה ברורה כי מדובר היה בליקויים תכנוניים ברורים ובולטים, בניגוד לתקן ולתקנות תכנון הבניה (פרוטוקול מיום 1/2/04 בע"מ 23-24; פרוטוקול מיום 22/1/04 בע"מ 7-9).


מאידך לא נטענו כל טענות כי הקבלן בפועל הוא שסטה וגרם לאותם ליקויים. כאמור, טענתו היחידה של בסט
היא כי לו התאפשר לו לפקח על הבניה אזי שליקויים אלו היו מתגלים. טענה זו אין לקבל כאמור. משכך האחריות בנושא מהלך המדרגות התחתון על כתפי בסט במלואה.
לבסוף אומר כי מחומר הראיות עולה, וחממי לא טען לגבי כך ולא סתר זאת, כי מרגע פיטוריו של בסט לא הועסק תחתיו מפקח עליון ואף לא הועסק מפקח צמוד. לגבי הפיקוח הצמוד, אשר תפקידו כמצוטט מסיכומי חממי: "בדיקה רציפה ויומיומית של אופן ואיכות ביצוע העבודה על ידי הקבלן המבצע, לרבות בדיקה התאמת ביצוע לתוכניות האדריכליות". מחוות הדעת הרבות עלה כי הליקוי בו עסקינן הינו כה ברור וכה חריג (פרוטוקול מיום 1/2/04 ע"מ 23-24; פרוטוקול מיום 22/1/04 ע"מ 7-8), שנראה כי העסקתו של מפקח צמוד, מיומן ומקצועי, היה מסב את תשומת ליבו של האדריכל האמון על הפיקוח העליון, לו היה בנמצא, וליקוי זה היה מתגלה ומטופל.
אם כן התנהלות זו של חממי, לא רק שהיא מנוגדת לדין, הרי שהעסקת מפקח צמוד יכול והייתה מרפאת את הליקוי באותו מתרחש, שכן אין חולק כי תכנון המדרגות היה ב"אופן ברור" בניגוד לתקן וכפי שהגדירום הצדדים "דבר חריג". לאור כך ראיתי לחייב את חממי בגין אשם תורם בשיעור בעניין זה של 25%.

מידות פרוזדור מול המעלית

בפסק הדין החלקי נקבע, לאור חוות דעתו של ד"ר זלינגר, כי רוחב הפרוזדור בפועל קטן יותר מהרוחב המינימאלי על פי התקן, ואולם אין אפשרות לתקן ליקוי זה. משכך נקבע כי הדיירים יפוצו כספית כאמור שם. עוד נקבע כי החלק העיקרי של הסטייה נגרם כבר בשלב התכנוני, שבו הופיעה מידת רוחב של 1.50 מ', המידה הנדרשת על פי התקן, ואולם בכך לא הייתה התייחסות לעובי ציפויי הקירות, שהם הגורם לסטייה.
כעולה מחוות דעתו של ד"ר זלינגר, בפועל רוחב הפרוזדור נע בין 136 ס"מ ל- 147 ס"מ, וזאת בניגוד להוראות סעיף 3.21 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) תש"ל-1970 (להלן: תקנות התכנון והבניה), הקובע כאמור
רוחב מינימאלי של 150 ס"מ.
טוען בסט כי לפי דרישות החוק יש לתכנן את הפרוזדור המדובר ברוחב של 150 ס"מ. כמו כן לטענתו אין בחוק התייחסות לשאלה האם מדובר במידת ברוטו, כלומר בין בלוק לבלוק, או שמא נטו, היינו בין ציפויי הבלוקים. לא זאת אלא שאם לא נקבע מפורשות בתקנות שהמידה הינה מידת נטו, היינו בין הציפויים, הרי הכוונה היא למידת ברוטו. כמו כן טוען בסט כי אף אם נבע הליקוי במישרין מתכנון אדריכלי, הרי שיש להפטירו שכן לא התרשל. עוד טוען כי אף אם ימצא בית המשפט כי אחראי הוא לליקוי הנ"ל, על בית המשפט לחייבו בשיעור סטיית הציפויים בלבד, שכן סטיית הבניה בפועל היא שגרמה לסטייה הגסה כפי שנמצאה בפועל.

מאידך טוענים חממי כי ציפוי וחיפוי קירות הינו עניין סטנדרטי, וכך אף החיפוי בשיש או באבן נסורה כפי שנעשה בפרויקט דנן, וכי אדריכל סביר אינו יכול להניח כי לא יהיה ציפוי. לאור כך הליקוי ברוחב הפרוזדור הוא כשל תכנוני, באשר לא לקח בחשבון את עובי החיפוי. כמו כן טוענים חממי כי מטיבה של עבודת בניה כי בביצועה תהיינה סטיות, על כן על האדריכל לקחת עובדה זו בחשבון ולתכנן מרווח ביטחון מסוים על מנת שלא לחרוג מן התקנות. כמו כן טוענים חממי כי בכל אופן נקבע מזה כבר בפסק הדין החלקי כי תכנון הפרוזדור, כפי שהתרחש בענייננו, לקוי הוא ובניגוד לתקנות, ועל כן אין כלל לדון בשאלה האם במידת ברוטו או נטו מדובר.
נחה דעתי כי על בסט לשאת באחריות עובי הציפוי, באשר לא הכלילו בתכנונו כפי שהיה צריך וכן באי לקיחת שולי סטייה לאור אי דיוקי בניה, דבר הטבוע בהליך הבניה הקבלנית.
סעיף 3.21 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה קובע כי רוחב הפרוזדור בבניין למגורים עם מעלית, כבזה נשוא הפרויקט בו עסקינן, הינו 1.50 מ'. ואולם מנוסח הסעיף אין עולה האם הכוונה היא למידת ברוטו או נטו.

תכלית הוראות תקנות התכנון והבניה בכגון דא היא לאפשר מעבר של אנשים וחפצים באופן הראוי. מחוקק המשנה קבע מידה זו על 150 ס"מ. נראה לי כי מידה זו מתייחסת למידת נטו, קרי בין חיפוי לחיפוי, ולא כפי שראה לנכון לפרשה בסט. אכן אם מידה זו הקבועה בתקנות הינה מידת ברוטו, הרי שלא תהא אחידות לגבי מידת הפרוזדור. בייחוד כאשר מדובר בפרוזדור לפני מעלית, המשמש למעבר , כניסה ויציאה והמתנה למעלית, מה גם שקביעה זו כבר נקבעה בקשר עם תובענה זו. מעבר לכך,
מסקנה זו עולה אף מחומר הראיות: כך למשל משאלת הבהרה של ב"כ בסט למומחה מטעם בית המשפט, ד"ר זלינגר ז"ל: האם בהנחה כי האדריכל לא ידע במועד הכנת התוכניות כי יושם ציפוי של אבן נסורה על הקירות, האם נכון שלא יכול היה להתייחס לכך בתוכניות? ותשובתו של המומחה: "אם הוא לא ידע איזה ציפוי יושם היה עליו לקחת בחשבון את הציפוי העבה ביותר. הרוחב של 150 ס"מ הוא שגוי בכל מקרה מכיוון שהוא אינו לוקח בחשבון שום ציפוי ושום סטייה בעבודה". (במ/2 בע"מ 3; נספח ח' לסיכומי חממי).

אין זה מתקבל על הדעת כי לא יבוצע חיפוי כלשהו על קירות פנים הבניין. אדריכל סביר היה צריך לצפות השמת חיפוי כלשהו ולקחת זאת בחשבון בתכננו את רוחב הפרוזדור, ואכן לא טוען בסט כי לא ידע על השמת חיפוי או כי נאמר לא שלא יושם כזה.

סומך בסט את טיעוניו על פסק דינו של כב' השופט זיילר בת.א. 1448/86 ששון נ' בתים נ' אביאלי (צורף לסיכומי בסט כנספח י"א). שם נקבע לדידו כי כאשר לא נאמר במפורש בחוק שהמידה היא מידה בין ציפויים – הכוונה היא למידת ברוטו. ואולם, הסוגיה בה דן פסק הדין היא
רוחב חדרי האמבטיה באותו פרויקט, בהשוואה לבתי השימוש. בית המשפט קובע את קביעתו לאור התכלית המנויה בהוראת החוק. כמו כן בית המשפט קבע כי לא הוכחה כלל סטייה תכנונית מדרישת התקנות ומכל מקום לאור תכלית הוראת החוק קבע כי בנוגע לחדרי האמבטיה, דרישת התקנות היא לרוחב ברוטו, שכן תכלית ההוראה בכגון דא הינה כי "בחדר אמבטיה הרוחב מאפשר מתן מידות ברוטו משום שאין חשש שס"מ כזה או אחר של חריגה ישפיע על איכות החיים", וזאת בניגוד לרוחב נטו הנקוב בנוגע לבית שימוש שאז רצה המחוקק להבטיח מינימום הכרחי של מרחב מחיה (ע"מ 6 לפסק הדין).
נראה לי כי תכלית ההוראה בה עסקינן דומה יותר לתכלית העומדת בגין בית שימוש, שכן מדובר בפרוזדור בבית משותף בכניסה למעלית, בו יכול ויתנקזו מספר דיירים, וכי התכלית היא לאפשר מרחב מינימלי המונע צפיפות יתר ומאפשר יציאה בטוחה מבעד לפרוזדור גם במצבי חירום. אין אני מוצא לנכון לקבל את חוות דעתו של המומחה מטעם בסט כי פרשנות סבירה של התקנות תומכת ברוחב ברוטו.
מה גם שאף הוא הסכים בחקירתו כי לו היה מתכנן פרויקט זה היה לוקח בחשבון הרחבה נוספת ולו של סנטימטר (פרוטוקול ע"מ 27 שורות 3-4).

תכנון של 150 ס"מ בלבד לא משאיר, מעבר לחיפויים, מקום לסטיה בבניה הקבלנית, אף שיש לקחתה בחשבון לאור אי הדיוק בבניה. בנוגע לכך נשאל המומחה מטעם בית המשפט כך: במידה והפרוזדור היה נבנה ברווח האמור בתוכניות (150 ס"מ מטיח לטיח), האם נכון כי הרווח בפועל של הפרוזדור היה לא פחות מ- 144 ס"מ" וכך השיב: "הביטוי לא פחות מ- 144 ס"מ אינו נכון. כאשר בונים פרוזדור שרוחבו (בין הקירות) בדיוק 150 ס"מ, ועובי הציפויים הכולל הוא 6 ס"מ, מתקבל מרווח חופשי שהוא בדיוק 144 ס"מ. לא פחות אבל גם לא יותר. אבל אם לוקחים בחשבון שבמציאות יש סטיות בעבודות הבניה מסביב למידה הנומינלית, פרוש הדבר שבמקרה זה נקבל במקומות מסוימים רוחב גדול מ- 144 ס"מ ובמקומות אחרים רוחב קטן מ- 144 ס"מ. המסקנה מכל זה שאם רוצים לקבל פרוזדור שרוחבו לא יפחת מ- 150 ס"מ, לא מספיק להוסיף לרוחב זה את עובי הציפויים (6 ס"מ במקרה שלנו), אלא יש להוסיף לכך גם את הסטיה המכסימלית הצפויה כלפי מטה. במקרה שלנו היינו מצפים אפוא שמידת רוחב הפרוזדור בתוכנית תהיה בסביבות 160 ס"מ" (נספח ח' לסיכומי חממי). עמדה זו מקובלת עלי.

לאור האמור אליבא דידי יש לחלק את האחריות בין חממי לבסט כך שבסט ישא באחריות לאותם שישה ס"מ בגין אי השארת מקום לחיפוי. כמו כן ישא בסט בגין אי השארת שולי ביטחון בשל סטיית הבניה בעוד 4 ס"מ. כל מה שמעבר לאותם 10 ס"מ הרי שהינם סטיה של הקבלן וישא בהם חממי. אמנם בפסק הדין החלקי נקבע כי אין לייחס אחריות בנושא זה לקבלן וכי כל האחריות הוטלה על בסט ואולם נדרשתי לכך בשנית ומחומר הראיות עולה כי הליקוי בכללותו אינו רק בשל הלקיוי התכנוני של בסט. כך אף עלה מחקירתו הנגדית של אדריכל אלוני, חווה הדעת מטעם חממי (פרוטוקול מיום 22/1/04 ע"מ 10), וכי חלק מן הסטייה כאמור, הוא ליקוי בניה שאינו נובע מן התכנון.

מחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, ד"ר זלינגר ז"ל עלה כי לא ניתן לתקן את הליקוי וכי בגין ליקוי זה ניתן פיצוי – כך כל דירה פוצתה בסך 700 ₪.
כמו כן עולה מחוות הדעת כי בפועל רוחב הפרוזדור נע בין 136 ס"מ ל- 147 ס"מ. אם כן החריגה היא עד 14 ס"מ מן המותר. על כן ב- 500 ₪ מסכום זה ישא בסט, וזאת כלפי כל דירה כנקוב בפסק הדין החלקי.

טוען בסט כי חובותיו של יזם כלפי דייר הן חובות חוזיות וחוקיות, ומכוח חובות אלו עשוי יזם להיות מחויב בגין פרט מסוים אשר תוכנן ובוצע, ואולם לדידו אין כך לגבי אדריכל. לשם כך מציג בסט את ע"א 2934/94, 2980/94 סולל בונה בע"מ נ' ארז איתן ואח'

, דינים עליון, כרך מב, 964. שם נקבע כי אין בהכרח חפיפה בין מה שרוכשי דירות זכאים לו כלפי קבלן וייזם, לבין מה שהקבלן זכאי לו כלפי האדריכל. ואולם

פסק דין
זה דן בהודעת צד ג', שבין חממי, הייזם לבין האדריכל, בסט. כל כולו של

פסק דין
זה דן בחלוקת האחריות והנטל בין חממי לבסט. ואין אני רואה להשליך מפרשת סולל בונה לענייננו. מה גם, ששם דובר בפרויקט שנבנה בשנות השמונים וכי קביעת האחריות
בו היא לאור המסקנה כי "מאחר ובאותה עת לא הקפידו על סטיות קלות כמו רוחב פרוזדורים...". נראה כי כיום שונו פני הדברים, וכיום מקפידים הקפדה ראויה לגבי ליקויי בניה ולגבי סטיות בניה בכלל, זאת לאור היכולת הטכנולוגית והמחשוב. זאת ועוד, בית המשפט דשם ציין כי אינו מתערב בממצאיו וקביעותיו של בית המשפט קמא וכי היו ראיות בתיק אשר לפיהן רשאי היה השופט קמא לפסוק את שפסק בנוגע לאחריות, מה שלא מצאתי לענייננו.

משטחים אופקיים בחדרי מדרגות (פודסט)

בפסק הדין החלקי נקבע כי המידות המופיעות בתוכניות נעשו ללא התחשבות בעובי ציפוי הקירות, וכי בשלב הביצוע גדל ההפרש, ועל כן הציע להטיל את האחריות ביחס של 1/3 על האדריכל ו- 2/3 על הקבלן (ע"מ 26 לפסק הדין החלקי).
בנושא זה מצא ד"ר זלינגר כי עומק המשטחים האופקיים בבניינים נשוא הפרויקט קטן בכ- 6-17 ס"מ מהעומק התקני, כאשר התקן הינו 110 ס"מ ובשום מקרה, לא פחות מ- 1 מ'. ליקוי זה דומה עד מאוד לליקוי הקודם בעניין רוחב פרוזדור המעלית.
טענות הצדדים אף הן דומות
לעניין רוחב הפרוזדור באזור המעלית. כך בסט טוען כי תכנן את מידת המשטחים האופקיים לפי התקנות, קרי ברוחב של 110 ס"מ, ורק חריגה בבניה גרמה לסטייה כה משמעותית מהתקנות. מאידך טוענים חממי, כי אדריכל סביר היה צריך לקחת בחשבון את רוחב הציפוי ואף לשקלל בתוך חישובי הרוחב, סטיית בניה סבירה.

בכגון דא מורה סעיף
3.37 (א) לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה
כך:
"3.37
(א)
העומק של משטח אופקי בחדר מדרגות הנמדד בין מישור
ציפוי הקיר המוצב במקביל וממול למדרגה הקרובה ביותר ובין האף של אותה מדרגה (להלן בסעיף זה - עומק), לא יפחת מרחבן המינימאלי של המדרגות, ובשום מקרה לא יפחת מ1.00 מ'". (ההדגשה אינה במקור).
לפי לשון התקנה, המדידה נעשית "בין מישור ציפוי הקיר", דהיינו יש לקחת בחשבון את עובי הציפוי. כך אף מעיד אדריכל שילה מטעם בסט:
"ש. למשטח אופקי בחדר המדרגות, הפודסט, מפנה לחוות דעתך. אתה מאשר בסעיף 2, פסקה שלישית, שעל פי חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט, העומק המתוכנן היה 109 ו- 108 ס"מ אחרי ציפויים.
ת. כן.
ש. התקנות בעניין זה הן חד משמעיות.
ת. כן.
ש. ז"א התכנון של הפודסט היה בחריגה מהוראות התקנות.
ת. חריגה של 1 או 2 ס"מ." (פרוטוקול מיום 1/2/04 בע"מ 26 שורות 14-21).
אם כן הליקוי במשטחים האופקיים נבע בראש ובראשונה מתכנון לקוי. על כן אין לקבל את טענת בסט כי המשטחים האופקיים נבנו תוך חריגה משמעותית מהתכנון ועל כן האחריות היא על כתפי חממי בלבד. זאת ועוד, הרי שתכנון רוחב 1.10 מ', הוא הרוחב אותו דורשות התקנות, ולפי נוסחן לאחר השמת ציפוי, לא רק שלא לקח בחשבון את השמתו של אותו ציפוי כאמור, אלא שלא הותיר שולי ביטחון לסטיות הנובעות מהבניה. בנושא זה העיד אדריכל שילה מטעם בסט כי על אדריכל סביר היה לדאוג להשאיר שולי ביטחון לצורך ביצוע עבודת הבניה (פרוטוקול מיום 1/2/04 בע"מ 26).
בחוות דעתו של אדריכל שילה מטעם בסט מציין הוא כי מכל מקום מדובר בסטייה מזערית של 1%-2% מהעומק הנדרש בתקנות. לסטייה כזו, לדידו, אין השלכה כלשהי בנושאי בטיחות ובנושא רווחה ונוחות (ע"מ 7 מלחוות הדעת). ואולם תקנות התכנון והבניה אינן מעניקות מרווח של סטייה כזו או אחרת, אלא קובעות מרווח מינימום, כאשר בענייננו, אף צוין כי יש למדדו ממישור הציפוי.
יש לשים לב שלצד תקנות התכנון והבניה אשר קובעות מידות קטגוריות, קיימות הוראות חוק אחרות המאפשרות סטייה. כך למשל הוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 אשר מאפשרות סטייה של עד 2% מהמפרט המוצע. ואולם סטייה זו אינה מאפשרת סטייה דומה מהתקנות (ראה: א. זמיר, חוק המכר (דירות), תשל"ג 1973 (2002) בע"מ 323-329).
לפי חוות דעתו של ד"ר זלינגר ז"ל, מידת העומק שתוכננה על ידי בסט הייתה קטנה ב- 3 ס"מ מהמותר לאור כך שאין התייחסות לעובי הציפוי. זאת ועוד מעדותו של האדריכל שילה עולה כי יש לקחת בחשבון אף סטייה של 1 ס"מ בגין בניה (ראה פרוטוקול מיום 1/2/04 בע"מ 26). לכן אני קובע כי חריגת התכנון הינה בגין 4 ס"מ ומה שמעבר לה הינה חריגת קבלן שמעבר לסביר, ועל כן על כתפיהם של חממי.
החריגה כפי שנמדדה על ידי ד"ר זלינגר נעה בין 6-17 ס"מ. כמו כן נקבע כי עיקר הנזק הוא בנוגע לנוחות ולא בעניין בטיחותי נקבע פיצוי של כ- 40,000 ₪ לבניין. מתוך אותם 40,000 ₪ אחריותו של בסט היא לגבי 10,000 ₪ וכל השאר באחריותם של חממי.

גג הבניין

בנוגע לגג הבניין ושאלת המעקות, עדיין לא נקבעה חבותם של הנתבעים ואם כלל מדובר בליקוי ומשכך אין אני מוצא להקדים את המאוחר ולדון בחבות צדדים שלישיים מבלי שנידונה חבות זו. משכך הכרעה לעניין זה תינתן מאוחר יותר. נושא זה יוכרע בימים הקרובים עם קבלת תשובת המומחה דאובר לשאלות שהפניתי אליו בעניין זה בהמשך להמלצותיו. עם הכרעת שאלת החבות, אם בכלל בנושא מעקות הגגות וככל שיידרש, תינתן לצדדים במסגרת ההודעה לצד ג' זכות טיעון קצרה. בהמשך לה תינתן הכרעה גם ביחסים בניהם.

ליקויים בתוך הדירות

רוחב פרוזדור בדירות

אין חולק כי רוחב הפרוזדורים בדירות תוכנן באופן החורג מהתקנות (פרוטוקול ע"מ 27 שורות 17-21). כמו כן לא טען בסט בסיכומיו לעניין זה, ולכן יש לראות בו כאילו זנח טענה בהקשר זה. משכך אני רואה לקבל את טענות חממי במלואן במקרה זה ולהשית את האחריות בגין הליקויים המדוברים על בסט.

חלונות הממ"ד
בסיכומיהם לא טענו, בסט או חממי, לגבי חלונות הממ"ד. בסיכומי התשובה מטעם חממי העלו הם טענה כי יש להשית את האחריות על כתפיו של בסט בלבד. חממי טוענים כי גודל חלונות הממ"ד קטנים וחורגים מהמידה הנקובה בסעיף 2.21 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה, וזאת לאור ליקוי תכנוני ולפיכך האחריות לכך על בסט.
בפסק הדין החלקי נקבע כי על פי חוות דעתו של ד"ר זלינגר, כי ממדי חלונות הממ"ד קטנים מהדרישה על פי סעיף 2.21 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה, ואולם נקבע פיצוי בשיעור 500 ₪ שכן אין אפשרות מעשית לתקן ליקוי זה. כמו כן לא נקבע בחוות הדעת מי אחראי לליקוי זה – האם ליקוי תכנוני הוא או שמא ליקוי בשל סטיית בניה. משכך איני רואה לנכון להכריע בדבר מבלי שיכול היה בסט לשטוח טענותיו בעניין זה. כאמור, הטענה בנוגע לליקוי האמור עלתה אך בסיכומי התשובה מטעם חממי ומשכך נפגעה זכותו היסודית של בסט להשיב בעניין זה. הכרעה בכגון דא אינה עולה בקנה אחד עם זכות הטיעון והתגובה, המצויה במסד תקנות סדר הדין האזרחי בנוגע להגשת כתבי בי דין לבית המשפט. משכך לבסט זכות תגובה לעניין זה, ורק לאחר תגובתו תוכרע סוגיה זו. בסט יגיב בכתב בתוך 20 יום, הפגרה תימנה במניין הימים. תגובתו לא תעלה על שלשה עמודים .








התביעה בהודעה לצד ג' מתקבלת בחלקה כמבואר לעיל. בסט ישא בהוצאות חממי עד כה בסך 2,000 ₪ וכן בשכר טרחת עורכי דינם עד כה בסך 17,500 ₪ בתוספת מע"מ. כל הסכומים ישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום

ניתן היום כ"א בתמוז, תשס"ה (28 ביולי 2005) שלא במעמד הצדדים
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים

אלטוביה מגן
, שופט





001208/96א
052 אלטוביה מגן







א בית משפט מחוזי 1208/96 אלברט אוחיון ועוד 124 אחרים ועוד נציגויות בתים משותפים נ' חממי עזרא, חממי שלמה ואח' (פורסם ב-ֽ 28/07/2005)