פסקי דין על חביבה לבקוביץ | פסקי דין על יוספה אמדורסקי | פסקי דין על אבי אלחייק ואח' | פסקי דין על חב' באוהאוס | פסקי דין על יעקב קוטלר |

237/05 הפ     02/01/2006




הפ 237/05 חביבה לבקוביץ, יוספה אמדורסקי, אבי אלחייק ואח' נ' חב' באוהאוס בע"מ, יעקב קוטלר




בעניין:

1



בתי המשפט


בבית המשפט המחוזי תל אביב-יפו


בפני
: כב' השופט נ. ישעיה

הפ 000237/05




בעניין:
1. חביבה לבקוביץ

2. יוספה אמדורסקי

3. אבי אלחייק
4. ענת גואטה
5. לאה מרון

ע"י עו"ד ג. היכל וי. היכל






המבקשים

נ
ג
ד


1. חב' באוהאוס בע"מ

2. יעקב קוטלר
3. עו"ד נילי מכנס

ע"י עו"ד נ. מכנס






המשיבים


פסק דין

1.
המשיבה 1 (להלן: "המשיבה") רכשה (בנובמבר 1998) את זכויות הבעלות בבנין ברח' ריינס 50 תל-אביב (גוש 6215 חלקה 55), אשר בדירותיו (13 דירות) החזיקו המבקשים ואחרים, כדיירים מוגנים, לפי חוק הגנת הדייר.

עם הרכישה, הציעה המשיבה למחזיקי הדירות לרכוש אותן תוך התחייבות לרשום את הבית כבית משותף ולרשום את יחידות המשנה על שם רוכשיהם.

המבקשים ואחרים אכן רכשו את הדירות. הבעלות עליהן נרשמה על שמם כיחידות משנה נפרדות בבית משותף, על פי הסכמים שנחתמו בינם לבין המשיבה. (ראה נספח א' לתובענה). חלק מחלקות המשנה של הבית המשותף שנרשם נותרו בבעלות המשיבה.

לימים (באוגוסט 2000) פרצה המשיבה, באמצעות המשיב 2 - מנהלה ובעל מניותיה (להלן: "המשיב"), פתחים בחדר המדרגות והוציאה דרכם את העפר שבין יסודותיו או עמודיו של החלק המערבי של הבנין. בחלל שנפער יצקה המשיבה רצפת בטון ויצרה מרתף נוסף, אותו ביקשה לעצמה, מעבר למרתפים שהיו קיימים בבנין מראשיתו, אשר נרשמו כיחידות משנה.
דיירי הבנין והמבקשים בכלל זה, התנגדו למעשיה אלה של המשיבה ועל רקע זה פנו בתלונה לעירית תל-אביב, אשר הוציאה צו הריסה נגד עבודות הבניה, או ההריסה שנעשו ללא היתר ובהמשך עתרו לבית המשפט בתובענה שבפני
.

2.
בעתירתם מבקשים המבקשים סעד הצהרתי לפיו יוצהר כי:

"הדירה הרשומה כדירה מס' 4 בבית המשותף... הידועה כתת חלקה 4 חלקה 55 גוש 6215 (להלן: "המרתף") הוא חלק מהרכוש המשותף ואינה צמודה לכל חלקה אחרת".

כפועל יוצא מהסעד המבוקש עותרים המבקשים להצהרה לפיה המשיבה 3 לא היתה מוסמכת לרשום את החלקה הנ"ל על שם המשיבה, כפי שנרשם בלשכת רשם המקרקעין.

מנסח הרישום, שצורף כנספח ב' לתובענה, עולה כי הדירה מס' 4, עליה מלינים המבקשים, ממוקמת בקומת המרתף ורשומה על שם המשיבה. בירור נוסף של המבקשים העלה כי בעת רישום הבנין כבית משותף נרשמה חלקת משנה נפרדת (בשטח של 43.86 מ"ר) כיחידת משנה בבית המשותף, על שם המשיבה (חלקת משנה 4), בעת שבחלק זה של הבנין עדיין לא היתה כלל בנמצא יחידה נפרדת או "דירה" כמשמעותה בפרק ו' לחוק המקרקעין (בתים משותפים), אלא חלל אטום מלא בעפר התחום בין קירות הבנין ויסודותיו.
רישום הבית המשותף וחלקות המשנה שבו, על שם רוכשיהן, לרבות רשומה של תת חלקה 4 על שם המשיבה, נעשה על ידי המשיבה 3 על פי יפויי כח שנמסרו לה ע"י המבקשים ושאר רוכשי הדירות וכמובן ע"י המשיבה.

לציין כי מנסח הרישום עולה כי בקומת המרתף מצויות יחידות משנה נוספות אשר נמכרו ע"י המשיבה לחברה בשם ש.א.ד השקעות בע"מ (חלקות משנה 1,2) ושטח קטן נוסף של כ-8.7 מ"ר (כולל) הרשום על שם המבקש 3 (חלקות משנה 3,5).

המשיבים דוחים תביעת המבקשים וטוענים כי מכח יפויי הכח עליו חתמו המבקשים ועל פי התקנון של הבית המשותף זכאים הם ואף רשאים להוציא את אותו חלל אטום מכלל הרכוש המשותף ולרשום אותו כחלקת משנה נפרדת על שם המשיבה.

3.
מתצהירה של המבקשת 1, חביבה לבקוביץ
, אשר לא נסתר ולא הופרך, עולה כי היא ושאר דיירי הבנין, או רוכשי הדירות, מהמשיבה, לא היו מודעים לעובדה כי בעת רישום הבית המשותף ע"י המשיבה 3, הוסף החלל האטום, אשר מעולם לא היה מבחינת "דירה" לפי חוק המקרקעין, כיחידה נוספת ונפרדת בבית המשותף, שנרשמה בלשכת רשם המקרקעין כיחידת משנה 4.

דבר רישום החלל האטום כיחידת משנה בבית המשותף, נודע להם רק לאחר שהמשיבה, או מי מטעמה, החלו להוציא מחלק זה של קומת המרתף עפר ופעלו לשם הכשרתו כמרתף נוסף, ע"י יציקת רצפת בטון ופתיחת פתחים בקירות התחתונים לשם התקנת חלונות.


המשיבים, ובכלל זה המשיבה 3 שתצהירה, והוא בלבד, תומך בתשובתם לתובענה, אינם כופרים בחוסר ידיעה זו של המבקשים, אלא שטוענים הם, או ליתר דיוק, כך טוענת המשיבה 3 בתצהיר, כי בחותמם על הסכם הרכישה אישרו המבקשים כי היה ידוע להם דבר קיומו של תקנון הבית המשותף לפני שחתמו על הסכם הרכישה ואשר לפיו "הוצאו כל שטחי הגג והוצמדו ליחידת הגג וכל חצר הבנין תוצמד ליחידת הגג או ליחידות אחרות בבנין" (סעיף 5(א) לתקנון).

עוד טוענת המשיבה 3 בתצהירה, כי המבקשים חתמו במעמד החתימה על הסכם הרכישה, על יפויי כח המסמיכים אותה לבצע את הרישומים וההצמדות כמפורט בתקנון, ובכלל זה להוציא מהרכוש המשותף שטחי קרקע בחצר סביב הבנין ולהצמידם ליחידות שתיבננה על היחידה, כאמור בתקנון (סעיף 3 ליפוי הכח).

מוסיפה ומציינת המשיבה 3, כי הובהר למבקשים ולשאר רוכשי הדירות (בסעיף 10 לתקנון), כי ידוע לכל בעל דירה, או יחידה בבנין אותה רכש מהמשיבה, כי:


"פרט לשטח הדירה או היחידה אותה רכש, השטחים הציבוריים מצומצמים אך ורק לכניסה משותפת מהרחוב לבנין, לרבות חדר המדרגות המוביל לדירה, גישה/מעבר בחדר למתקני פחי האשפה בלבד, גישה/מעבר למתקני דוד שמש בגג הבנין או בגג החדש שיווצר. כל שאר השטחים הינם שטחים מוצמדים לח"מ או למי מטעמם והוצאו מכלל הרכוש המשותף".


בחותמם על הסכם הרכישה, התקנון ויפויי הכח הנ"ל, נתנו, למעשה, המבקשים, כך לטענת המשיבים, את הסכמתם למעשיה של המשיבה ולרישום החלל אטום במרתף הבית, כיחידת משנה נפרדת בבעלותה.

4.
טענה זו של המשיבים אין בידי לקבל.


השטחים שהוצאו מכלל הרכוש המשותף, כמפורט בסעיף 10 של התקנון (כמצוטט לעיל), והוצמדו למשיבה, אינם כוללים חללים אטומים ומלאים באדמה הנמצאים מתחת לבנין, או בחלק אחר של המפלס הנמצא, רובו ככולו, מתחת לפני הקרקע. חלל זה אינו יכול להחשב או להיקרא "שטח", ודאי לא "שטח ציבורי" ולא שטח של דירה או "יחידה" בבנין.

לא ניתן אף לראות בחלל האטום, אותו חפרה המשיבה ובו יצקה רצפת בטון, כ"חצר הבנין" אותה רשאית היתה בעלת הדירה דאז, היינו המשיבה, להצמיד ל"יחידת הגג" או ל"יחידות אחרות בבנין", כפי שצוין בסעיף 5(א) לתקנון.
כאשר מדובר ב"שטחים" או "שטחים ציבוריים" ובודאי כאשר משתמשים במילים או הביטויים "חצר הבנין" או "שטחי גג", כמפורט בסעיפים הנ"ל של התקנון, הכוונה היא לשטחי קרקע, המשתרעים על פני יחידת שטח כזו או אחרת, ב"חצר" או ב"גג הבנין" או ב"שטח ציבורי" אחר הצמוד לו, כמצוין שם, ולא לחללים בעלי נפח (אטומים או חלולים) כאלה או אחרים בבנין או מתחתיו.
כך עולה בבירור מלשון הכתוב, על פי המשמעות שיש לייחס לו בשפת ימינו ולכך התכוונו הצדדים בחתמם על אותו תקנון.
אם לא תגרוס כך, ואם נקבל את הפרשנות של המשיבה, ניתן יהיה להצמיד, או להוציא משטח הרכוש המשותף של בית משותף, גם חללים חלולים הנמצאים בחדר הכניסה או ב"לובי" של בית משותף וחללים אטומים הנמצאים מתחת לפני הקרקע, או במקום סמוך אחר.
לא לכך התכוונו הצדדים, לרבות המשיבה בנסחה את התקנון ובהסמיכם את המשיבה 3 לפעול על פי יפויי הכח שמסרו לה.

זאת ועוד: לא ניתן לרשום יחידת משנה בבית משותף כנושא לבעלות נפרדת, אלא אם מדובר ב"דירה", היינו: "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק, או לכל צורך אחר". (ראה סעיפים 52-54 לחוק המקרקעין).
אין חולק כי הבנין נרשם כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין ודירותיו יוחדו כנושאי בעלות נפרדת (כאמור בסעיף 54 הנ"ל), לרבות יחידת משנה 4 הנ"ל, כאשר לא היתה עדיין במקום "דירה" או "תא" במשמעותה הנ"ל, אלא חלל אטום ומלא בעפר שאינו יכול לשמש "למגורים לעסק או לכל צורך אחר".

רישום של החלל בחלק המערבי של מרתף הבנין כיחידת משנה נפרדת אינו יכול, איפוא, לעמוד או להתקיים, אף אם נתנו לכך המבקשים, כביכול, את הסכמתם, בחתמם על התקנון שהוצג בפני
הם ועל יפויי הכח
למשיבה 3 ואף אם לאחר רישומו כיחידה נפרדת בבית משותף, הוא הוכשר לאחר "מעשה" הרישום לשמש כיחידה או "דירה" ע"י הוצאת העפר ויציקת רצפת בטון.
בעת רישום הבית המשותף וייחוד דירותיו לבעליהן היתה יחידת משנה 4 חלל אטום בעפר ועל כן לא ניתן היה לראות בה כיחידה נפרדת שניתן לרשמה כ"דירה" בבית משותף, כאמור לעיל.

5.
מקובלת עלי טענת ב"כ המבקשים לפיה לפי הוראת סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות) 1973, היה על המשיבה לציין בהסכם עם הרוכשים ובתקנון שהכינה לעיונם, ואשר אותו החילה על הבנין ורשמה בלשכת רישום המקרקעין, את פרטי הרכוש אותו היא מבקשת להוציא מכלל הרכוש המשותף ולא להסתפק באמירה כוללנית כי יש בכוונתה להוציא מכלל הרכוש המשותף את כל הרכוש שאינו חדר מדרגות, או שביל כניסה כמפורט בסעיף 10 הנ"ל של התקנון.
סעיף 6(א)(1) מחייב את המוכר, היינו את המשיבה במקרה זה, לצרף לחוזה המכר פרטים מדויקים תוך ציון ספציפי מהו הרכוש שהיא מתכוונת להוציא מהרכוש המשותף. המחוקק לא איפשר למוכר לצאת ידי חובתו על ידי אמירות כלליות, כמו אלה שבסעיף 10 הנ"ל, בדבר כוונותיו להצמיד רכוש כזה או אחר, ליחידת משנה והוצאתו מכלל הרכוש המשותף.
(ראה ע"א 3902/98 מיאב בע"מ סטולר ואח'
פד"י נ"ד (1) 849).

משלא פעלה כך המשיבה, יש להחיל עליה את הוראות סעיף 6(ב) לחוק הנ"ל הקובעת:

"כי במקרה כזה הוראות התקנון המצוי ולא התקנון הנ"ל שצורף להסכם המכר ואשר אותו רשמה המשיבה כתקנון הבית המשותף, הוא שמחייב את בעלי יחידות המשנה או הדירות בבית המשותף נשוא התובענה ובכלל זה את המשיבה".

התקנון המצוי קובע במפורש כי בכלל "הרכוש המשותף" של בנין שנרשם או אמור להרשם כבית משותף נכללים "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסדרון, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת".
(סעיף 1 לתקנון המצוי).

לא יכול להיות ספק כי חלל אטום אותו הכשירה המשיבה כמרתף, כאמור, נכלל בגדר הרכוש המשותף כמשמעותו על פי סעיף 1 הנ"ל לתקנון המצוי.

6.
משכך, ולאור כל האמור לעיל, אין מעשיה של המשיבה, או של מי מטעמה, ואף לא הרישום שביצעה המשיבה 3 באמצעות יפויי כח שקיבלה מרוכשי הדירות, יכולים "להכשיר" את אותו חלל אטום או חלול, כיחידה או דירה נוספת הנושאת בעלות נפרדת.

יפויי הכח שנמסרו למשיבה 3 הסמיכו אותה, אמנם, לבצע בין השאר, את הפעולות המנויות בסעיף 3 שבו, היינו להוציא שטחים מהרכוש המשותף, אך זאת כאמור ועל פי התקנון הנ"ל. אולם משקבעתי כי ייחוד החלל האטום כ"דירה" או יחידת משנה נפרדת נעשה שלא כדין, מתבטלת מאליה הסמכות שניתנה לעו"ד מכנס על פי יפויי הכח הנ"ל.

7.

מכל האמור לעיל, עולה כי תובענה זו בדין יסודה.
הטעמים שפורטו לעיל מחייבים את ביטול רישומה של אותה יחידת משנה 4, כדירה או יחידה נפרדת בבית המשותף ואף את ביטול רישום המשיבה כבעלת הדירה. המרתף שנוצר כתוצאה מריקונו של אותו חלל אטום מאדמה ויציקת רצפת בטון יירשם כרכוש משותף של הבנין.


8.

סוף דבר:

א.
אני מצהיר כי הדירה או היחידה הרשומה כחלקת משנה 4 בחלקה 55 גוש 6215 היא חלק מהרכוש המשותף של הבנין הנמצא ברח' ריינס 50 תל-אביב ואינה צמודה לכל יחידה אחרת בבנין.

ב.
רשם המקרקעין יפעל לשינוי הרישום בספרי רישום המקרקעין בהתאם.



המשיבים, כולם יחד וכל אחד מהם לחוד, ישלמו למבקשים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך -.40,000 ש"ח בצרוף מע"מ.

המזכירות תמציא לבאי כח הצדדים

פסק דין
זה.

ניתן היום 2.1.06 בהעדר הצדדים.


נ. ישעיה
, שופט








הפ בית משפט מחוזי 237/05 חביבה לבקוביץ, יוספה אמדורסקי, אבי אלחייק ואח' נ' חב' באוהאוס בע"מ, יעקב קוטלר (פורסם ב-ֽ 02/01/2006)