פסקי דין על ליכטר איסק | פסקי דין על ליכטר קאגאנוב אלבירה | פסקי דין על פפו מפעלי בניה (1982) בע"מ

94527/99 א     08/06/2003




א 94527/99 ליכטר איסק, ליכטר קאגאנוב אלבירה נ' פפו מפעלי בניה (1982) בע"מ





בתי המשפט
א 094527/99
בית משפט השלום תל אביב-יפו
08/06/2003
תאריך:
כב' השופטת רונית פינצ'וק - אלט

בפני
:

ליכטר איסק

ליכטר קאגאנוב אלבירה

בעניין:
התובע/ים
יהונתן כהן

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
פפו מפעלי בניה (1982) בע"מ
הנתבע/ים
א. לויט

ע"י ב"כ עו"ד
פסק - דין

1. התובעים התקשרו ביום 29.10.92 עם הנתבעת בהסכם לרכישת דירה בקומה א' בצד צפון מזרח של בניין שנבנה על המקרקעין הידועים כגוש 6148 ו- 6146 חלקות 2-5, 12-7, 17, 47, 57, 62, 63 ברחוב דן לרנר אלוף 4/4 כפר שלם ת"א. לחוזה צורפו כחלק בלתי נפרד הימנו מפרט ותוכניות. עפ"י החוזה היו התובעים זכאים לקבל מסירה של הדירה ביום 28.2.94, אך היא נמסרה להם רק ביום 27.3.95, איחור של 12 חודשים. בגין 8 חודשי איחור שילמה הנתבעת לתובעים פיצוי (עפ"י הפיצוןי המוסכם החודשי הקבוע בחוזה) סך של 450$ לחודש.

לטענת התובעים, שינתה הנתבעת את התוכניות החתומות ע"י הצדדים ללא הסכמתם ומבלי להודיע להם על כך. כתוצאה מהשינוי, הדירה עורפית ולא חזיתית, פונה לחניה במקום לגינה, וממוקמת מעל חדר המשאבות שלא היתה אמורה להיות מעליו. כמו כן טענו כי הדירה בפועל בניגוד לחוזה הינה בת שניים וחצי חדרים במקום שלושה.

לאור האמור הגישו התובעים את התביעה לפיצויים שנסמכה על חו"ד מהנדס וחו"ד מומחה אקוסטיקה כדלקמן:
א. עלות תיקון ליקויים עפ"י חו"ד של אליעזר גורמן בסך 62,595 ₪
ב. ירידת ערך עפ"י חו"ד של אסא זהר בסך 135,680 ₪
ג. דיור חליפי למשך 30 ימים לשם ביצוע התיקונים בסך 15,000 ₪.
ד. הוצאות חו"ד הנדסיות ושמאי בסך 2,627 ₪
ה. פיצוי מוסכם בגין 4 חודשי איחור שלא שולמו ע"י הנתבעת בסך 7,686 ₪.
ו. עגמת נפש בסך 15,000 ₪.

2. בכתב הגנתה המקורי טענה הנתבעת כי לא היתה אי התאמה של הדירה שקיבלו התובעים ביחס לאמור בחוזה, וכי על-פיו נמכרה להם דירה הפונה לעורף שמיקומה מעל חדר המשאבות.
סמוך לפני ישיבת ההוכחות, ביום 29.3.01 הגישה הנתבעת בקשה לתיקון כתב ההגנה לפיה לאחר בדיקה חוזרת של תוכניות הבנין והמסמכים הרלבנטים שנעשה נוכח מועד ההוכחות הקרב, התברר כי נפלה אצלה טעות, וכי אכן היו שינויים מסויימים בין תוכניות המכר לביצוע בפועל אלא שלטענתה הם נעשו בשל דרישות של הרשויות ולא פגעו בזכויות הדיירים. לטענתה, בעקבות דרישת מתכנני הכבישים של חב' חלמיש נעשה שינוי בכיוון הכניסה לבניין שחייב העתקת החניה מחזית מערבית לחזית מזרחית של הבניין. בנוסף, חדר העגלות שהיה ממוקם בחזית הצפון מזרחית של הבניין הועתק לחזית הדרום מערבית שלו על מנת לקשור אותו למבואת הבניין כצורך תפקודי ולנוחות הדיירים.
כב' השופטת ינון הורתה לנתבעת למסור את הבקשה לתובעים על מנת שיתנו תגובתם, ואולם היא לא נדונה לגופה. הנתבעת נקטה בשב ואל תעשה והעלתה את הבקשה פעם נוספת רק בפתח ישיבת ההוכחות. כפי שציין ב"כ התובעים, לא פורטו בבקשה לתיקון כתב ההגנה אילו חלקים מכתב ההגנה יימחקו ואלו יוספו, והנתבעת הסתפקה בהגשת נוסח של כתב הגנה מתוקן. למרות התנגדות התובעים ועל מנת שיידונו המחלוקות האמיתיות שבין הצדדים קיבלתי את הבקשה, ודיון ההוכחות התקיים במועדו.
בכתב ההגנה המתוקן טענה הנתבעת כי התובעים קיבלו את הדירה בהתאם לחוזה למעט מיקומה מעל חדר המשאבות ונוף החניה הנשקף במקום הגינה, וכי הם לא ציינו אי התאמה זו בפרטיכל המסירה ובפרטיכל שנת הבדק. בכתב ההגנה המתוקן לא הועלתה הטענה כי הנתבעת נאלצה לשנות את התוכניות בשל דרישת הרשויות, וממילא לא פירטה את הדרישות שהביאו לשינוי.

בנוסף טענה הנתבעת כי התובעים לא מסרו לה את חוו"ד המומחה מטעמם עובר להגשת התביעה, כי היא חווה"ד מטעם התובעים נערכה לפני ביצוע תיקונים ע"י הנתבעת ולפיכך איננה רלוונטית, וכי אין מגיעים לתובעים פיצויים שכן גם אם קיימים ליקויים זכותה של הנתבעת לתקנם. בנוסף טענה כי חדר המשאבות אינו מהווה מטרד.

3. כמומחה מטעם ביהמ"ש מונה מהנדס בניין ושמאי מקרקעין שחר אליעזר (להלן: "המומחה") אשר ביקר בדירה ביום 26.3.2000. עפ"י חוות דעתו, בעת ביקורו היו בדירה שלושה וחצי חדרים שאחד מהם, חדר שינה נוסף, נבנה כתוספת ע"י התובעים לאחר קבלת הדירה מהנתבעת. כן ציין המומחה בחוות דעתו כי השפעת הבלאי על מצב הלקויים בעת הבדיקה - זניחה.

עיקר ממצאיו של המומחה היו כי בדירה ליקויים הניתנים לתיקון בסך של 24,750 ₪ בתוספת מע"מ (סה"כ 28,958 ₪), וכן ירידת ערך בסך 79,000 ₪ (נכון למדד פברואר 2000 במחירי קבלן), כי בביצוע ע"י קבלנית מזדמנים יש לקחת בחשבון תוספת של עד 50% וכן תוספת בגין פיקוח הנדסי של 10%.

את ירידת הערך קבע המומחה בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון סביר (קלין, אדנית, גשמה) וכן בגין אי התאמות (רעש מחדר המשאבות, מיקום שונה של חדר המשאבות ביחס לחוזה, היפוך חזית ועורף, נוף של חיה במקום גינה, והטענה שהדירה בת שניים וחצי חדרים במקום שלושה).

בגין אי ההתאמות קבע המומחה ירידת ערך כדלקמן:
א. חדר המשאבות - עפ"י תוכנית קומת הקרקעי חדר המשאבות ממוקם בצד דרום מערבי של הבניין בעוד שדירת התובעים ממוקמת בצד צפון מזרחי שלו. בפועל מוקם חדר המשאבות מתחת לדירת התובעים. עפ"י חו"ד מומחה האקוסטיקה מטעם התובעים שהיתה בפני
המומחה, נמדד בדירת התובעים רעש בלתי סביר של המשאבות. בעת ביקור המומחה הוא שמע רעש האופייני למשאבות. המומחה קבע כי די במיקום השונה של חדר המשאבות כדי לקבוע ירידת ערך, והעריך אותה בגין פריט זה בסך של 13,000 ₪.

ב. היפוך חזית ועורף - בחוזה לא נקבע כי הדירה תהיה חזיתית או עורפית אלא כי היא תהיה, כפי שהיא בפועל, בכיוון צפון. חזית הדירה בפועל פונה למזרח וצופה לרחוב המרוצף בסגנון הולנדי שבו בנויים קוטג'ים, וככזו אינה נחותה מהחזית המערבית הפונה לרחוב המשמש כביש גישה לבניין. עפ"י החוזה כניסה הראשית לבניין אמורה היתה להיות בחזית הדירה ובפועל הכניסה נמצאת בחזית המערבית ולא בחזית הדירה. בדיקת המומחה אם יש בכך כדי להביא לירידת ערך העלתה מסקנה שלילית. לפיכך לא קבע סכום פיצוי כלשהו בגין פריט זה.

ג. שינוי המראה הנשקף מהדירה - הדירה משקיפה אל חניה במקום אל גינה וחשופה לרעש וריחות מכוניות מהחניות. עפ"י חו"ד המומחה דירת התובעים אכן משקיפה לחניה של הבית וכן קיימות חניות בקומת הקרקע מתחת לדירת התובעים בניגוד לתוכנית קומת הקרקע שצורפה לחוזה לפיה הדירה נשקפה לגינה ולא היתה מתחתיה חניה כלשהי. בגין פריט זה קבע המומחה ירידת ערך בסך של 19,000 ₪

ד. דירת 3 חדרים - הממ"ד עפ"י מידותיו אינו מהווה חדר אלא חדרון (חצי חדר) שכן עפ"י תקנות התיכנון והבניה (להלן: "התקנות") הרוחב המינימלי לחדר הוא 2.60 מ' ולחדרון 2.00 מ'. הרוחב של הממ"ד בדירת התובעים הוא 2.20 מ' ולפיכך מהווה חדרון למרות ששטחו עולה על 8 מ"ר הוא השטח המינימלי הדרוש לחדר עפ"י התקנות. בגין פריט זה קבע המומחה ירידת ערך בסך של 40,000 ₪.

4. הצדדים שלחו למומחה שאלות הבהרה אך ויתרו על חקירתו הנגדית. התובעים קיבלו את חוו"ד המומחה ואילו הנתבעת חלקה עליה כפי שיפורט בהמשך, והגישה חו"ד מומחה מטעמה. עיקר טענותיה הן כי במידה ויקבע שהממ"ד מהווה חצי חדר, מבקשת הנתבעת לתקן את מידותיו, כי אין במיקום דירת התובעים מעל לחניה ומעל חדר המשאבות כדי להביא לירידת ערך, וכי ככל שהרעשים הבוקעים מחדר המשאבות בלתי סבירים היא מבקשת לתקנו. בנוסף חלקה הנתבעת על קביעת השמאי בנוגע לליקויים שונים (או העדר התייחסות אליהם) כפי שפורט בסעיפים 54 - 68 לסיכומי הנתבעת והשגות שמאיות כמפורט בסעיפים 69 - 72 לסיכומי הנתבעת.

5. בהתאם עתרו התובעים בסיכומיהם לפיצויים כדלקמן:
א. פיצוי עפ"י חו"ד המומחה בגין ליקויי בניה ואי התאמות בסך 107,958 ₪ בצירוף 50% עלות ביצוע לתובעים ובתוספת 10% עלות פיקוח הנדסי בסך 126,780 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד חווה"ד 1.2.00.
ב. פיצוי מוסכם בגין 4 חודשים איחור שלא שולמו בסך 7,686 ₪.
ג. הוצאות חו"ד הנדסית וחוו"ד שמאי מקרקעין בסך 2,627 ₪.
ד. הוצאות מומחה ביהמ"ש בסך 4,095 ₪
ה. עגמת נפש בסך 15,000 ₪

6. מחקירתו הנגדית של המומחה מטעם הנתבעת, מהנדס ושמאי מקרקעין עמיקם יציב (עה/2) התברר לראשונה כי בעת חתימת הסכם המכר לא היה היתר בנייה, וזה הוצא רק בתחילת שנת 1993. למרות זאת לא ציינה הנתבעת דבר זה בחוזה שנכרת עם התובעים ביום 29.10.92.

לא אף זאת אלא שבחקירתו הנגדית של עמיקם יציב התברר לראשונה גם כי ביום 26.10.92, הגיש הנתבעת לעירית ת"א בקשה לשינוי תוכניות הבנייה, השונות מאלו שצורפו להסכם, ואשר על פיהם שונתה קומת הקרקע באופן המהווה את אי ההתאמות נשוא התובענה. למרות זאת כאשר נחתם החוזה, שלושה ימים לאחר מכן, החתימה הנתבעת את התובעים על התוכניות המקוריות בלי לגלות לתובעים את דבר הגשת הבקשה לשינוי התוכניות לעיריה.

גם לביהמ"ש לא גילתה הנתבעת את האמור לעיל, ועל אף האמור בבקשה לתיקון כתב ההגנה לא נאמר בכתב ההגנה המתוקן ולא בתצהירי הנתבעת כי השינויים היו תוצר של דרישות הרשויות, והדבר גם לא הוכח.

יתר על כן, כעולה מחקירתו הנגדית של עה/1, משה קופלמן עולה כי לא נשלחה לתובעים, גם לאחר חתימת החוזה, הודעה על השינוי האמור (עמ' 10 ש' 19 - 20 לפרוטוקול).

לטענת הנתבעת מנועים התובעים להגיש תביעה בגין השינויים האמורים הן משום שלא הודיעו על השינויים הנראים לעין, הן בפרטיכל המסירה, הן בפרטיכל שנת הבדק, והן בשל סעיף 4.02 להסכם שעל -פיו חתמו התובעים על אישור בלתי חוזר לשינוי מתאר. כמו כן טוענת הנתבעת לשיהוי בהודעת התובעים על אי ההתאמה והליקויים.

פרוטוקול מסירת החזקה בדירה קובע:
"4. הקונה מאשר בזאת כי בדק את הדירה בדיקה יסודית ומקפת ורשימת אי ההתאמות דלעיל הינה תוצאה של בדיקה זו, וכוללת את מלוא אי ההתאמות הגלויות שניתן לגלותן בבדיקה כגון זו.
5. הקונה מצהיר ומאשר בזאת כי ידוע לו שהחברה לא אחראית לאי התאמה ככל שתהיה בדירה במועד המסירה ואשר איננה מפורטת במפורש בפרטיכל זה..."

כמו כן קבע פרטיכל שנת הבדק:
"בעלי הדירה מצהירים כי בדקו את הדירה בדיקה יסודית ומקפת ורשימת התיקונים המצורפים הינה תוצאה של בדיקה זו ואלו כל התיקונים הטעונים תיקון".

התובעת העיד כי הנתבעת מנעה מהתובעים להסתייע במהדס בעת קבלת החזקה בדירה (עמ' 6 ש' 24 ו- 29 לפרוטוקול). עפ"י עדותה היא עצמה חתמה על פרטיכל המסירה ואילו בעלה לא רצה לחתום. יתרה מזו התובעת העידה כי בעת ביצוע תיקוני שנת הבדק מסרה לעפר מטעם הנתבעת את חו"ד המהנדס אלא שהוא אמר כי אינו יכול לתקן את אי ההתאמות אלא רק תיקוני טיח וכדומה.

מעדותו של משה קופלמן עולה כי את מסירת הדירה ופרוטוקול שנת הבדק לא ביצעה הנתבעת שהיא, עפ"י עדותו, היזמית בלבד, ועיקר מעיינה היה גביית התשלומים המגיעים מהרוכשים, אלא א.ש. בוני הכפר בע"מ, שביצעה את הבנייה, ואשר עפר היה אחד מעובדיה (עמ' 11 ש' 10 - 12, 13 - 14 לפרוטוקול).

הנתבעת לא זימנה לעדות את אנשי א.ש. בוני הכפר בע"מ, ועדותה של התובעת בעניין זה לא נסתרה.

יש אף לציין כי גרסתה של הנתבעת לפיה לא קיבלה את חוו"ד המהנדס מטעם התובעים עובר לקבלת כתב התביעה נסתרה לאחר שהתובעים הגישו את תצהירו של בא כוחם דאז עו"ד מאיר שטרן לפיו שלח לנתבעת מכתב מיום 10.3.97 (ת/8) אליו צורפה חווה"ד ההנדסית מיום 12.10.95 (ת/5) וחוו"ד שמאי מיום 3.1.97 (ת/4), וכי ביום 22.1.98 שלח לנתבעת מכתב נוסף (ת/9) אליו צירף את כל ההתכתבויות הקודמות וממילא את חוות הדעת. שתי פניותיו נותרו ללא מענה. בנוסף הוגש תצהירו של יולי ליכטר, בנם של התובעים, לפיו ביצע מסירה אישית של המכתב (ת/9) למזכירה של הנתבעת בשם חגית אשר חתמה על אישור המסירה (ת/11). פקידה זו אף אישרה ליולי ליכטר כי היא מוסמכת לקבל את המכתב.

ב"כ הנתבעת לא חקר את עו"ד מאיר שטרן ויולי ליכטר עדים למרות שתצהיריהם הוגשו כראיה, והצהיר כי לא יחלוק על קבלת המסמכים האמורים.

בנוסף עלה מחומר הראיות כי הנתבעת שינתה כתובתה אך לא טרחה להודיע על כך לדיירים, לשיטתה משום שהדיברות נמסרו לרוכשים. לפיכך מה לה כי תלין על עיכוב משלוח הודעות בכתב.

לאור האמור לעיל אני דוחה את טענת הנתבעת לפיה השתהו התובעים במתן ההודעה על אי ההתאמה והליקויים.

אשר לפטור שהנתבעת טוענת לו בשל סעיפי פרטיכל המסירה ופרטיכל שנת הבדק - הללו אינם קובעים במפורש כי התובעים מוותרים על כל טענה שלא פורטה בהם, ועל זכותם להגיש תביעה. אילו כך היה נכתב הפרטיכלים, ספק גדול בעיני אם היו התובעים חותמים עליהם. מכל מקום אי בהירות זו פועלת לחובת הנתבעת אשר גם ניסחה אותם וגם מבקשת להסתמך עליהם על מנת להנות מפטור גורף של התחייבויותיה עפ"י החוזה ללא כל הצדקה.

בנוסף כאמור טוענת הנתבעת כי עפ"י סעיף 4.02 לחוזה חתמו התובעים על "אישור הסכמה והתחייבות בלתי חוזרת לשינוי מתאר" (נספח ו' לתיק מוצגי הנתבעת), הקובע בסעיף ב':
"הנני מסכים ומאשר כי ניתן יהיה לשנות את תכניות המתאר ו/או חלק מהן כך שעל פי תכניות המתאר החדשות ניתן יהיה להגדיל את מספר יחידות הדיור ו/או את מספר הקומות ו/או לשנות את הסדרי החניה ו/או לבצע כל שינוי אחר, לפי שיקול דעת המתכננים".

אינני מקבלת טענה זו. ראשית, צודק ב"כ התובעים כי טענה זו לא בא זיכרה בכתב ההגנה המתוקן (וממילא אף לא צורף המסמך שהוא מסמך מהותי לכתב ההגנה), ולו בשל כך דינה להידחות.

יתר על כן, כאמור שינוי תוכניות הקרקע נעשה עפ"י בקשה ותוכניות שהגישה הנתבעת שלושה ימים לפני כריתת ההסכם עם התובעים, מבלי שתוכניות אלה נכללו בהסכם ודבר קיומם לא הובא לידיעת התובעים עד למהלך ההליכים המשפטיים. די בכך על מנת לדחות את טענת הנתבעת המסתמכת על הפטור האמור. אציין גם כי העובדה שהנתבעת ידעה על שינוי התוכניות גם מונעת ממנה מהסתמך על היעדר הודעה של התובעים אם אכן כך היה.

לפיכך מתיתר הדיון במחלוקת שבין הצדדים אם מהווה החוזה חוזה אחיד כפי שטוענים התובעים או שבשל שינוי בשני סעיפים בו ע"י התובעים (הגדלת הפיצוי המוסכם החודשי בגין איחור במסירה מ- 300$ ל- 450$ והאפשרות שניתנה לתובעים לבטל את החוזה אם לא יקבלו משכנתא) אין מדובר בחוזה אחיד. (הנתבעת טענה בנוסף כי גם רוכשים אחרים ביצעו שינויים בהסכמה בחוזים אולם דבר זה לא הוכח).

7. הנתבעת הגישה חוו"ד של מהנדס ושמאי מקרקעין עמיקם יציב (נ/2) ועל-פיה לא גורמים מיקום הדירה מעל חדר המשאבות ושינוי המראה הנשקף מהדירה ירידת ערך כלשהי לדירה. עפ"י חוות הדעת הדרך הטובה ביותר לבדיקת ירידת הערך היא בחינה של חוזי המכר של כל הדירות בקומה א' שהוקמו במתחם הכולל של שלושת הבניינים שהוקמו על מגרש הבניין של התובעים והמגרשים הסמוכים, סה"כ 12 דירות. כל הדירות הללו, עפ"י חוות הדעת נמכרו בחודשים 8/92 עד 1/93. מבדיקתו עולה כי הדירות הממוקמות מעל חדר המשאבות ובכיוון החניה נמכרו בשני בניינים בסכומים גבוהים יותר ובבניין אחד בסכום כמעט זהה ביחס לדירות המתאימות הממוקמות מעל המחסן ובכיוון הגינה. מכאן מסקנתו כי מיקום מעל חדר המשאבות והנוף הנשקף ממנה בכיוון החניה במקום בכיוון הגינה - אינם מהווים גרומים של ירידת ערך. זאת בהנחה שהרעש מחדר המשאבות הינו סביר, ואם אינו כך אזי מדובר אם אינו תוצר של תקלה שניתן לתקנה.

ראשית, כאמור, לא נחקר המומחה מטעם ביהמ"ש ע"י מי מהצדדים.

שנית, עפ"י חוות הדעת ועדותו של יציב בחקירתו הנגדית הוא לא ביקר בדירה. לא אף זאת אלא שבחוות הדעת נאמר: "לא נתאפשר לי לסקור את פנים הדירה" ובחקירתו הנגדית של יציב התברר כי הוא לא ביקש מהתובעים, בעצמו או באמצעות ב"כ הנתבעת, לבדוק את פנים הדירה (עדותו בעמ' 14 ש' 13 - 16 לפרוטוקול), וכי עפ"י התקנות צריך השמאי לבקר בנכס (עמ' 14 ש' 19 לפרוטוקול).

יתר על כן יציב לא בדק את רעש המשאבות שכן הן לא פעלו בעת ביקורו בבניין. הנתבעת גם לא הגישה חו"ד נגדית לנושא האקוסטיקה.

בנוסף לא צירף יציב לחוות דעתו את החוזים ששימשו אותו לצורך עריכתה כאמור לעיל.

כאמור עיקר חוות דעתו של יציב לעניין זה נשענת על בדיקה השוואתית של הדירות שבפרויקט. מעבר לכך שהחומר ששימש ליציב לא הועמד לבדיקה, ולכך שאין לדעת האם באותם מקרים לא השתנו התוכניות או שמא הוגשו תביעות שכן בעלי הדירות לא העידו, הרי שגם התוצאות העולות ממנו אינן מוכיחות את שטוען יציב. לכאורה עולה מהבדיקה כי עבור דירות דומות שולם סכום גבוה יותר, ולכאורה המסקנה היא כי חדר המשאבות והחניה מעלים את ערך הדירה. מסקנה זו איננה סבירה.
8. באשר לחצי החדר נאמר בחוות דעתו של יציב כי בבדיקה שערך עם אדריכל הבניין מר השמשוני (עה/3) עולה כי ניתן, בהשקעה של כ- 6,000 ₪ בתוספת מע"מ (עלות לקבלן), לשנות את מיקום הדלת בממ"ד ולהתאים אותו לנדרש בתקנות תוך הגדלת שטחו על חשבון המבואה הקיימת לחדר. יש לציין כי בסעיף ז(5) בעמ' 9 לחוות דעתו של יציב נאמר: "הפיתרון המוצע על ידי אדריכל השמשוני מצורף כנספח לחוות דעתי" ואולם נספח כזה לא צורף, לא לעותק שנשלח לב"כ התובעים, ולא לעותק שהוגש לביהמ"ש. אף כאן, למרות התנגדות הנתבעים התרתי צירוף נספחים א' - ד' למרות שהנוסח העולה מחווה"ד לא הצביע על צירוף מספר מסמכים. למעשה מדובר בשני פקסים ששלח השמשוני לב"כ הנתבעת ביום 4/4/01. בראשון רשם כי הוא מצרף תוכניות בהם "ניתן לראות בבירור הקורות שיש לבטל ואלו שיש לבנות" וכי "ברור שהשינוי המבוקש כפוף להכנת תוכניות מתאימות ואישורן בהג"א" (בצירוף שני תוכניות בק"מ 1:50 ו- 1:25), והשני פקס המהווה, על-פי האמור בו, הבהרה לפקס הקודם ומתמקד בעלויות שיידרשו.

בכך לא תמו הליקויים הטכניים שבהגשת המסמכים האמורים. אבירם השמשוני (עה/3) לא ערך תצהיר לקראת ההוכחות מלבד תצהירו שצורף בתמיכה לבקשה לתיקון כתב ההגנה (נ/3). באותו תצהיר לא נאמר על ידו דבר על כך שניתן לשנות את ממדי הממ"ד על מנת שיהיה חדר ולא חצי חדר (ותצהירו עסק בכך שנעשה שינוי בכיוון הכניסה לבניין שחייב העתקת החניה וכן נעשה שינוי מיקום חדר המשאבות). לתצהירו גם לא צורפו נספחים א' - ד' שצורפו לחוות דעתו של יציב. לפיכך צודק ב"כ התובעים כי מדובר בעדות שמיעה.

יתר על כן, אילו ביקשה הנתבעת לטעון כי ניתן לתקן את חצי החדר כך שיהיה חדר, היה עליה להגיש על כך חוו"ד מומחה, ולא על ידי נוגע בדבר, האדריכל של הנתבעת.

במאמר מוסגר אציין כי עה/3, מציע הפיתרון, הינו גם זה שעפ"י עדותו ראה את כתב ההגנה המקורי ולא שם לב כי ביצוע הבנייה השתנה ביחס להתחייבויות הנתבעת עפ"י התוכניות שצורפו לחוזה, וגם כאשר קבע בהינף קולמוס, באופן כללי, כי ישנו פיתרון לשינוי ממדי הממ"ד, לא מצא לנכון לבקר בדירת התובעים (בה לא ביקר מעולם). אעיר עוד כי עדותו בחקירתו הנגדית נחזתה בעיני מתחמקת ומגמתית. הפיתרון המוצע לא הוצג למומחה ביהמ"ש ולא נבחן על ידו. ספק אם המומחה היה כולל תיקון כזה, גם אם היה אפשרי, כליקוי שניתן לתקנו באופן סביר. להוסיף על כך, גם עפ"י מסמך ב' יש צורך להכין תוכניות מתאימות ולאשרן בהג"א.

מכאן שגודל הממ"ד הינו ליקוי שאינו ניתן לתיקון סביר, ואשר מביא לירידת ערך הדירה.

9. לאחר שעיינתי בחוות דעת המומחה ותשובות לשאלות ההבהרה, לא קיבלתי גם את טענות הנתבעת לגבי חוות דעתו כמפורט בסעיפים 52 - 72 לסיכומי הנתבעת.

10. לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת במלואה את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.

11. לטענת הנתבעת יש לאפשר לה גם כיום לתקן את הליקויים הניתנים לתיקון. הנתבעת הגיעה לצורך ביצוע תיקונים פעמיים, בעת מסירת החזקה ולקראת תום שנת הבדק, ולמרות זאת נותרו בדירה ליקויים רבים. כאמור פנתה התובעת לנתבעת, הן בע"פ והן בכתב ואף העבירה לה דו"חות מומחים מטעמה, והנתבעת, לא רק שהתעלמה מפניותיה והערימה קשיים על קבלת פניות הרוכשים בכך ששינתה כתובתה מבלי להודיע להם, אלא אף הכחישה קבלת חוות הדעת, דבר שהוכח כלא נכון. מכאן שלמרות שהנתבעת טענה כי היא מעוניינת בביצוע התיקונים וזכאית לעשות כן, הרי שבמעשיה גילתה דעתה שלא היתה מעוניינת לבצעם. לפיכך מיצתה הנתבעת את זכותה לביצוע התיקונים, וזו אינה עומדת לה עוד.

12. מחלוקת נוספת שבין הצדדים היא באשר לפיצוי המוסכם בגין 4 חודשי איחור שבגינם לא פוצו התובעים. אין מחלוקת כי עפ"י החוזה התחייבה הנתבעת למסור לתובעים את החזקה ביום 28.2.94, וכי היא נמסרה להם רק ביום 27.3.95. כמו כן אין מחלוקת כי בגין 8 חודשי איחור פוצו הנתבעים בסך של 450$ לחודש.
סעיף 4.02 לחוזה קובע:

"למרות כל האמור בחוזה, דחיית השלמת הדירה ומסירתה לקונה, מכל סיבה שהיא, שלא תעלה על שלושה חודשים וכן דחיות הנובעות מן הסיבות המנויות בסעיפים 4.03 ו/או 4.04 להלן לא תהווה הפרה של התחייבות החברה שבחוזה זה ולא יזכו את הקונה בתרופה כל שהיא"
סעיף 4.03 קובע כי:

"אם כתוצאה מגורמים שאינם תלויים בחברה או שאין לחברה שליטה עליהם כולל, מבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל... מחסור בכח אדם... מלחמה, פעולות איבה.... יחולו הפרעה ו/או עיכוב בבנייה.... ידחה המועד שבו על החברה להשלים את בניית הדירה ולמוסרה בתקופת זמן המתחייבת באופן סביר מההפרעה או מהעיכוב הנ"ל".
לטענת הנתבעת על אף שהעיכובים בבנייה ובמסירת הדירה נבעו מפעולות איבה ומחסור בכח אדם, שילמה הנתבעת לתובעים פיצוי בגין שמונה חודשי איחור במסירה. במשתמע, מטעם זה בלבד אין לפצות את התובעים בגין יתר 4 חודשי הפיגור במסירה. ואולם, אין במכתבו של דורון רובין, מנכ"ל הנתבעת במועד המסירה המיועד, כדי להוכיח טענה זו, ולא הוגשה בעניין זה ראיה נוספת כלשהי. מכאן שאני דוחה את הטענה כי לנתבעת עמד פטור ממסירה במועד של הדירה בשל פעולות איבה או מחסור בכח אדם.

אינני מקבלת את פרשנותה של הנתבעת לסעיף, 4.02 לחוזה. סעיף זה אינו קובע כי בשל שלושת חודשי הפיגור הראשונים של מסירת החזקה בדירה לא יקבל הרוכש פיצוי, אלא כי דחיית המסירה לתקופה שלא תעלה על שלושה חודשים לא תהווה הפרת התחייבות החברה ולא תזכה את הקונה בתרופה. בעניינינו מדובר בדחייה של שנה שאיננה באה בגדר הפטור האמור. אציין כי הנתבעת לא שילמה עבור ארבעה חודשי פיגור כאשר גם לשיטתה הפטור חל רק על שלושה חודשים.

לפיכך זכאים התובעים לפיצוי המוסכם גם בגין ארבעת החודשים הנוספים.
13. לאור האמור לעיל מצאתי כי התובעים זכאים לפיצוי בגין נזק שאיננו נזק ממון, בהתחשב באיחור במסירת הדירה, ובליקויים שהיו בה בסך של 5,000 ₪.

14. לאור כל האמור לעיל תשלם הנתבעת לתובעת סכומים כדלקמן:
א. בגין ליקויי הבנייה וירידת הערך, הן בשל ליקויים שאינם ניתנים לתיקון סביר, והן בשל אי התאמה:
1) סך של 47,781 ₪ בגין ליקויים הניתנים לתיקון (28,958 ₪ חוו"ד ליקויים ניתנים לתיקון, תוספת 50% בגין ביצוע ע"י התובעים ו- 10% פיקוח הנדסי).
2) סך של 79,000 ₪ בגין ירידת ערך עפ"י חו"ד המומחה.
שני הסכומים בס"ק 1, 2 לעיל ישולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום חוו"ד המומחה (1.2.00) ועד למועד התשלום.
ב. פיצוי מוסכם בגין 4 חודשי איחור נוספים במסירת הדירה - 7,686 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה (19.10.99) ועד למועד התשלום בפועל.
ג. הוצאות חוו"ד מומחים מטעם התובעים (ת/4 - ת/6) - 2,627 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.
'''''''ד. הוצאות המומחה מטעם ביהמ"ש - 4,095 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התשלום ע"י התובעים ועד למועד התשלום ע"י הנתבעת.
ה. פיצוי בגין נזק שאיננו נזק ממון סך של 5,000 ₪.

בנוסף לתשלומים האמורים תשלם הנתבעת לתובעים הוצאות משפט לרבות הוצאות אגרה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התשלום ע"י התובעים ועד למועד התשלום ע"י הנתבעת, וכן שכ"ט עו"ד בסך 30,000 ש"י בתוספת מע"מ כדין ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן היום ח' בסיוון תשס"ג, 8 ביוני 2003 בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים.
זכות ערעור תוך 45 יום לביהמ"ש המחוזי
מותר לפרסום 08/06/2003.
רונית פינצ'וק - אלט
, שופטת








א בית משפט שלום 94527/99 ליכטר איסק, ליכטר קאגאנוב אלבירה נ' פפו מפעלי בניה (1982) בע"מ (פורסם ב-ֽ 08/06/2003)