פסקי דין על עיריית אור יהודה | פסקי דין על חכמון יהודה | פסקי דין על חכמון אינס |

32448/06 א     09/12/2008




א 32448/06 עיריית אור יהודה נ' חכמון יהודה, חכמון אינס




בעניין:

{behavior:url(#default#vml);}
{behavior:url(#default#vml);}
{behavior:url(#default#vml);}
{behavior:url(#default#vml);}

1



בתי המשפט


בית משפט השלום תל אביב-יפו
א
032448/06


בפני
:
כבוד השופטת רחל ערקובי
תאריך:
09/12/2008




בעניין:
עיריית אור יהודה




ע"י ב"כ
עו"ד סגל

התובע


נ
ג
ד


1. חכמון יהודה

2. חכמון אינס



ע"י ב"כ

עו"ד הלחמי

הנתבעים



פסק דין
בפני
י תביעה לפינוי וסילוק יד .

לאחר הגשת הראיות, הודיעו הצדדים על הסכם פשרה, על פיו הנתבעים יפנו את הנכס נשוא כתב התביעה, וכי ביהמ"ש ייתן פס"ד בשאלה האם הנתבעים זכאים לקבלת פיצוי, וזאת על בסיס חומר הראיות שהוגש לתיק, ללא חקירת העדים, ולאחר הגשת סיכומים בכתב.

השאלה שהותירו הצדדים להכרעתו של ביהמ"ש, על פי סעיף 2 להסכם הפשרה,
הינה:

"היות והנתבעים טוענים כי הם זכאים לפיצוי בגין השקעות במקרקעין, טענה מוכחשת ע"י העירייה, בין השאר בגלל שמדובר, אם בכלל, בבניה ללא היתר בניה כדין, והצדדים חלוקים ביניהם בשאלה המשפטית, האם קיימת כלל זכאות לפיצוי בגין השקעות במקרקעין שנעשו ללא היתר, מוסכם כי הצדדים יטענו בכתב בשאלה זו - תוך התבססות על החומר שבתיק ביהמ"ש וביהמ"ש יכריע בשאלה זו."

עוד הוסכם, כי ככל שביהמ"ש יקבע כי יש מקום לפסיקת פיצויים, הרי ימונה שמאי מוסכם.

הצדדים הגישו סיכומיהם, ופסק דיני זה ניתן לאחר קבלת סיכומי באי כוח הצדדים, ולאחר שביהמ"ש המתין לקבלת סיכומי תגובה, ומשאלה לא הוגשו ניתן פסק דיני .

טענות התובעת:

התובעת טוענת, כי ההלכה הפסוקה הינה שבמקרה שבו נעשו השקעות במקרקעין, ללא היתר בניה, לא תצמח מהשקעות אלו כל זכאות לפיצוי בגין ההשקעות.

לטענת התובעת, אין להשלים עם מצב, שבו יתמרצו דיני פסיקת הפיצויים בגין הפקעה להפר את דיני תכנון ובנייה.

לטענת התובעת, יש לקבוע באופן קטגורי, כי הנתבעים אינם זכאים לקבל פיצוי בגין השקעותיהם, שנעשו ללא כל היתר וללא כל זכות שבדין.

אשר על כן, עותר ב"כ התובעת כי ביהמ"ש יורה על קבלת התובענה ודחיית הטענה לפיצויים.

טענות הנתבעים:

הנתבעים טוענים, כי הם עושים שימוש במקרקעין נשוא התובענה, ללא כל הפרעה כבר עשרים וחמש שנים.

הנתבעים טוענים, החל משנת 1964החזיקו בנכס מקרקעין מכוח היותם בעלי זכות חכירה. לטענתם, בשל מצוקת דיור, והגידול הטבעי שחל במשפחה, נאלצו הנתבעים להוסיף יחידת דיור נוספת סמוך לשטח נושא הדיון, כאשר יחידת הדיור נחתמה על ידי הנתבעים באמצעות גדר.

הנתבעים טוענים, כי בניית יחידת המגורים נעשתה עוד בשנת 1979, ונדרשו להשקיע בה השקעה בלתי מבוטלת.
עוד נטען כי נעשתה תוספת בנייה שכללה 40 מ"ר נוספים, הכשרת הקרקע, והכשרת מקום חניה.


כל העבודות בוצעו, לאורך השנים, כאשר התובעת, אינה מוחה בידי הנתבעים, ולמעשה בשתיקתה מאפשרת להם להשקיע את ההשקעות.

הנתבעים טוענים, כי לאור הנ"ל הם בעלי זכויות של ברי רשות במקרקעין, שאומנם ניתנת לביטול אולם כפופה היא לתשלום פיצוי לנתבעים בגין השקעותיהם.

לעניין הטענה, כי הנתבעים אינם זכאים לקבלת כל פיצוי כי לא קיבלו היתר בנייה, נטען, כי תנאי לקבל היתר בנייה הינו, היות הנתבעים בעלי המקרקעין, ולא ברי רשות, ולכן אין מקום להתייחס לסוגיה זו, משום שהמדובר בהיתממות.

הנתבעים טוענים, כי יש לבחון את שיקולי הצדק ועל פי שיקולי צדק יש לשלם להם פיצויים.

דיון:

כאמור לעיל, הצדדים הגיעו להסכמה, כי ביהמ"ש ידון רק בשאלת הפיצויים.

על מנת לברר זאת יש לבחון את מעמדם של הנתבעים.

בעניין זה, השאלה הינה האם המדובר בנתבעים שהינם ברי רשות?

בעניין זה ב"כ התובעת כלל לא התייחס משום שעל פי תפיסת עולמה של התובעת, הדרישה לפיצויים מקורה בהוראות סעיף 197, לחוק התכנון והבנייה, העוסק בנושא וקובע כי:


תביעת פיצויים

(תיקון מס' 20)
תשמ"ג-1982

"נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200."

יש לציין, כי הוועדה המקומית כלל אינה צד להליך שבפני
י.


ב"כ הנתבעים מפנה להוראות סעיף 190(א) (3) לחור התכנון והבניה הקובע כי:

"
(3) לא תחול חובת תשלום פיצויים על הפקעת כל מבנה, גידול, עץ או דבר אחר המחובר לקרקע אם הוקמו, ניטעו או חוברו תוך הפרת חוק זה;אך רשאית הועדה המקומית לשלם פיצויים לתובע אם ראתה כי הוא פעל בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים;
"


ב"כ התובעת מפנה לע"א 740/75, דוידוביץ נגד אתרים בחוף, פדי לא, (3) 3, שם נקבע:

"התעוררה השאלה, אם על הרשות הרוכשת לשלם פיצויים עבור בניה שבוצעה בניגוד לחוק. דעתו של השופט בן-דרור הייתה, שהדיירים אינם זכאים לפיצוי עבור מבנים שהוקמו שלא על-פי החוק וכדין (סוף ע' 4 של פסק-הדין בעניין אל-בן). גם אני סבור כך, והטעם לדבר שמבנה אשר נבנה בניגוד לחוק צפוי להריסה גם כאשר הוא בידי הרשות הרוכשת, אשר לא בנתה אותו (ראה סעיף 212 (3) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה1965-). על-כן לא ישולם פיצוי על מבנה שלגביו כבר ניתן צו-הריסה שטרם בוצע, אך הוא עדיין בתוקף. הוא הדין במבנה אשר נבנה בניגוד לחוק, כאשר הליכים לקבלת צו-הריסה תלויים ועומדים, או שהזמן לנקיטת הליכים כאלה טרם עבר ויש להניח שהליכים כאלה יינקטו:
cripps, 4-072, p. 733; higham v. havant and
[15]
waterloo u.d.c (1951) 1 k.b. 509; (1951) 2 k.b. 527,
. אולם בניה בתוך המושכר, או שימוש במושכר, אפשר להביאם בחשבון לצורך שומת הפיצויים אף שהם נוגדים את תנאי הדיירות, אם בעל הנכס השלים עם הפרת תנאי הדיירות או מחל עליה. לדעתי יוצר במקרים כגון אלה שלפנינו עצם קיומו של המבנה כמו שהוא בעת הרכישה לצרכי ציבור מעין חזקת כשרות כלפי הרשות הרוכשת שבשבילה איסורי הדיירות הם בבחינת
res inter alios acta
(דבר שבין צדדים אחרים) ומשום כך עובר עול ההוכחה שבעל-הבית לא
השלים ולא מחל, על הרשות הרוכשת, המבקשת לשלול את הפיצוי מן הדייר. ב-ע"א 271/71, הסתבר מן הראיות, שבעלת-הבית (עמידר) לא השלימה עם החריגה מחוזה השכירות, ועל-כן לא זכה הדייר לפיצוי לפי אותו פריט."

ב"כ הנתבעים מסכים, כי יש לבחון את הנושא על פי הלכת דוידוביץ אך סבור, כי לאין היא קובעת את שמסיק ב"כ התובעת, אלא שההלכה, המורה כי אין לשלם פיצויים, מסוגיית בשלושה תנאים, כי ניתן צו הריסה, כי צו ההריסה תלוי ועומד, וכי יש להניח כי הזמן לנקיטת הליכים למימוש צו ההריסה טרם חלף.

לאור האמור ב

פסק דין
דוידוביץ הרי, אין לקבוע כי קיימת הלכה גורפת המורה שבכל מקרה מקום שבו אין היתר בנייה, יש לדחות את דרישת הפיצויים.

אין מחלוקת , כי התובעת הינה הבעלים של המקרקעין, ולאור הסכם הפשרה בין הצדדים, אין מחלוקת, כי על הנתבעים לפנות את המקרקעין נשוא התובענה, ובהעדר כל הודעה אחרת, ביהמ"ש מניח כי אכן הנתבעים פינו את המקרקעין.

ב"כ הנתבעים טען, כי הנתבעים הינם ברי רשות, ולאור משך התקופה שבה החזיקו את המקרקעין, והעובדה כי התובעת, כבעלים של המקרקעין לא מחתה במשך תקופה כה ארוכה, הרי יש לקבל את עמדת הנתבעים, ולקבוע כי עסקינן בברי רשות. ב"כ הנתבעים מסכים כי הרשות שניתנת , יכולה להילקח ולכן אין כל צורך לדון בנושאים אלו.

השאלה היחידה הינה, מתי ביהמ"ש יפסוק פיצוי, כאשר עסקינן בבר רשות, שפונה?

ביחס לנושא קבע כב' הנשיא השופט מ. שמגר בע"א 496/82 יצחק רוזן ואח' נ. יגאל סלונים ואח' בע"מ, פ"ד לט(2) 337, 342 כי:
"לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק."

בת"א (שלום חי') 8258/06 - מינהל מקרקעי ישראל נ' אוזן חיים, תק-של 2008(2), 9078 , 9085 (2008) הסביר ביהמ"ש את ההלכה בסוגיה וקבע:

"...עולה השאלה האם בר רשות יהיה זכאי לקבל פיצויים בגין הפקעת זכותו. שאלה זו נדונה בבתי המשפט לפני חקיקת חוק המקרקעין והתשובה לה התחלקה לשתיים: אם הרישיון ניתן לביטול כי אזי לבר רשות ישנה זכות אישית גרידא כלפי נותן הרשות שאיננה תופסת כלפי צד שלישי. במקרה כזה ההפקעה לא תזכה אותו לקבל פיצויים מאת הרשות הציבורית בגין שלילת הזכות עצמה אלא רק בגין ההשבחות שהשביח את המקרקעין ברשותו ובידיעתו של נותן הרשות" (אהרן נמדר הפקעת מקרקעין - עקרונות, הליכים ופיצויים כרך א 429 (2005) (להלן: נמדר); ויסמן דיני קניין כרך א 488-487; ע"א 304/80 לוי נ' מנהל מחלקת עבודות ציבוריות, פ"ד לו(4) 617, 623; רע"א 9212/05 מנחם נ' חברת מפעלי בתים משותפים בגוש 6135 בע"מ (טרם פורסם).
...לנו נראה כי הפסיקה הנ"ל נכונה למצב המשפטי שהיה קיים לפני חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. לאחר חקיקתו של חוק זה נראה כי הכלל שיש לאמץ הינו הכלל האומר כי יש לפצות על הפקעה של כל זכות באשר היא, ובלבד שיש לה ערך כלכלי כלשהו. לדעתנו, גם בר הרשות שזכותו ניתנת לביטול, אם יוכיח שזכות זו תופסת כלפי נותן הרשות ויש לה שווי כלכלי כלשהו, כי אזי הרשות המפקיעה תחויב לפצות את בר הרשות על הפקעת זכותו, תוך הפחתת תשלום זה מהפיצויים שהיא תחויב לשלם לנותן הרשות" (נמדר, 430).

אם כך, מהם שיקולי הצדק הרלוונטיים במקרה שבפני
י.

הנתבעים הקימו יחידת דיור נוספת, ללא היתר בנייה, ואולם על האמור בתצהיר מטעם הנתבעים שלא נסתר, הטעם לביצוע הבנייה היה מצוקת המקום. ביהמ"ש דן במקביל לשמיעת תיק זה בשני תיקים נוספים, 32449/06, ו- 31733/06, ושם נקבע כי אין הנתבעים זכאים לכל פיצוי. אלא שבמקרה זה, אני סבורה כי יש מקום להורות על פיצוי אך אין להפנות הנושא לשמאות, כפי שאבהיר.

כאשר ביהמ"ש נדרש לשקול שיקולי צדק, אין ההתייחסות להכשרת מקום חניה, כאל ההתייחסות בבניית יחידת מגורים המשמשת כקורת גג של הנתבעים, או בני משפחתם, ואין ביהמ"ש יכול להתייחס לכל מקרה באופן זהה. יתכנו מצבים שהם ביהמ"ש ידחה את הטענה כי בר רשות זכאי לפיצוי, בעוד שיתכנו מצבים שבהם ביהמ"ש יסבור, כי יש להורות על פיצוי, משום שאין זה צודק שלא לקבוע פיצוי.

בענייננו, הבנייה המקורית נעשתה עוד בשנת 1979, כלומר לפני כמעט שלושים שנים, לביהמ"ש לא ידוע מה הייתה אז מדיניות העירייה, ומדוע לא ננקטו הליכים כנגד הנתבעים, ואולם כאשר אדם מתגורר במקום במשך כמעט שלושים שנים ניתן לומר כי פיתח ציפייה סבירה להמשיך ולהתגורר
במקום.

יחד עם זאת, הבנייה הנוספת נעשתה ככל הנראה בשנות התשעים המאוחרות, ולכן ככל שקיימת תחושה שיש לקבוע פיצוי מסוים לנתבעים הרי פיצוי זה יש לקבוע ביחס ליחידת הדיור בגודל של 40 מ"ר שנבנתה לפני כשלושים שנים, ולא ביחס לתוספות מהעת האחרונה.

מאידך, הנתבעים עשו שימוש ונהנו מהמקרקעין של התובעת, ולכן יש לאזן בין תחושת הצדק המבקשת להגן על ההסתמכות של הנתבעים, עם העובדה כי נהנו מנכס לא להם במשך כל השנים.
בנסיבות אלה, כאשר אני עורכת את האיזון המתאים אני סבורה כי יש לפסוק פיצוי המהווה, 50$ מעלות הקמת יחידת המגורים המקורית בגודל של 40 מ"ר. הואיל ועל פי חישוב גס, עלות הקמת מטר מגורים אמור להיות נמוך, ובנסיבות אלה נראה לי כי אין מקום להורות על מינוי שמאי דבר שיוביל להוצאות.

לפיכך, אני קובעת כי על התובעת לפצות את הנתבעים בתשלום הסך של 30,000 ₪ כפיצוי כולל.

הנתבעים פעלו כראוי כאשר נתנו את הסכמתם לפינוי, על מנת לייעל את ההליך ולמנוע הוצאות, לפיכך, בנסיבות העניין אין צו להוצאות.
מזכירות תשלח פסק דיני לצדדים.

ניתנה היום, י"ב בכסלו, תשס"ט (9 בדצמבר 2008), בהעדר הצדדים.


רחל ערקובי
, שופטת











א בית משפט שלום 32448/06 עיריית אור יהודה נ' חכמון יהודה, חכמון אינס (פורסם ב-ֽ 09/12/2008)